Decisión nº 2014-000068 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 18 de Junio de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

EXTENSION PUERTO CABELLO

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA

Puerto Cabello, dieciocho de junio de dos mil catorce

204º y 155º

ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2013-000104

ASUNTO: GP31-V-2013-000104

DEMANDANTES RECONVENIDOS: J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.594.725 y 8.594.040, respectivamente, de este domicilio

APODERADOS JUDICIALES: Abogados O.J.S.J. y M.J. de Sánchez, titulares cédulas de identidad Nos. 15.951.837 y 3.895.562, respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 156.136 y 13.184, en su orden

DEMANDADOS RECONVINIENTES : L.G.Á.M. y R.J.R.H., venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.173.908 y 8.646.365

APODERADOS JUDICIALES: Abogados G.A.E.S., D.H.C. y M.P.V., titulares de las cédulas de identidad Nos. 20.663.103, 17.517.271 y 7.155.943, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.207.470, 142.144 y 24.305, en su orden

MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción a Compra- Reconvención por Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios

EXPEDIENTE No.: GP31-V-2013-000104

RESOLUCIÖN No.:2014-000068 Sentencia Definitiva

Visto con informes parte actora

CAPITULO I

NARRATIVA

El presente juicio tuvo su origen en fecha 17 de junio de 2013, mediante demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, interpuesta por el abogado O.J.S., Inpreabogado No. 156.136, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.594.725 y 8.594.040, respectivamente, y de este domicilio, contra los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., venezolanos, mayores de edad, solteros, cédulas de identidad Nos. 7.173.908 y 8.646.365.

Previa distribución la demanda quedó asignada a este Tribunal, admitiéndose en fecha 19 de junio de 2013. Cumplidos los tramites de citación de los demandados el acto de contestación de la demanda tuvo lugar en fecha 02 de agosto de 2013, dicha contestación fue presentada por los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H. asistidos por las abogadas R.Q.G., A.G.G. y Y.T.T.A., inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos.104.062, 4.500 y 106.064, en su orden, a quienes les fue otorgado poder posteriormente en fecha 14 de octubre de 2013, teniéndose como apoderadas judiciales de la parte demandada. En fecha 29 de septiembre de 2013, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria reponiendo la causa al estado de agregar el escrito de contestación de demanda, dejando nulas y sin efecto las actuaciones relacionadas con la incidencia de la cuestión previa opuesta, es decir las actuaciones que corren insertas desde el folio 123 al folio 128. De dicha decisión apeló el apoderado judicial de la parte actora, oyéndose dicho recurso mediante auto de fecha 07 de octubre de 2013, con la orden de remisión al Tribunal Superior del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello.

Mediante auto de fecha 01 de octubre de 2013, se agregó el escrito de contestación de la demanda. En fecha 09 de octubre de 2013, se admitió la reconvención por Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios ejercida por los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., su carácter de demandados reconvinientes, contra los demandantes reconvenidos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio.

En fecha 17 de octubre de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte demandante y presentó escrito de contestación a la reconvención. Mediante autos separados de fecha 20 de noviembre de 2013, se admitieron las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 26 de noviembre de 2013, compareció la parte demandada reconviniente y revocó el poder conferido a las abogadas R.Q.G., A.G. y Y.T.T.A..

Mediante auto de fecha 17 de enero de 2014, fue agregado a los autos poder judicial autenticado otorgado por los demandados reconvinientes a los abogados G.A.E.S., D.H.C. y M.P.V., Ipsa Nos. 207.470, 142.144 y 24.305, teniéndose a los mencionados abogados como los apoderados judiciales de dicha parte.

En fecha 10 de febrero de 2014, se agregó a los autos resultas de la apelación ejercida por el apoderado judicial de la parte actora de la sentencia interlocutoria de fecha 29 de septiembre de 2013, declarada sin lugar.

En fecha 05 de marzo de 2014, tuvo lugar el acto de informe presentado solo por la parte demandante reconvenida. En fecha 15 de mayo de 2014, se difirió la sentencia.

CAPITULO II

SINTESIS CONTROVERSIAL

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Señala el apoderado judicial de la parte demandante:

Que sus representados J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, celebraron un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., teniendo como objeto la compra de tres (3) porciones de terrenos contiguas que forman parte de mayor extensión, propiedad de sus representados, ubicados en la Urbanización Residencial Cumboto Norte, zona B, Jurisdicción de la Parroquia J.J.F., Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, identificada con el No.225, con un área aproximada de cuatrocientos noventa metros cuadrados (490 mts2).

Que la primera porción de terreno tiene una superficie de doscientos cincuenta y dos metros cuadrados (252 M2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En treinta y seis metros (36,00 mts) metros con la parcela No. B-224; Sur: En treinta y seis metros (36,00 mts), con la parcela C-225; Este: En siete metros (7,00 mts), con la calle El Parque, que es su frente y Oeste: En siete metros (7,00 mts), con la parcela 221, de la Urbanización Cumboto, la cual les pertenece a sus representados mediante documento registrado en el Registro Público del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 09 de noviembre de 2011, bajo el No. 2011.1441, Asiento Registral 1; del inmueble matriculado con el No.310.7.7.4.768 y correspondiente al Libro Real del año 2011.

Que la segunda porción de terreno tiene un área aproximada de doscientos treinta y ocho metros cuadrados (238 M2) y sus linderos y medidas son: Norte: con la parcela B-225, con treinta y seis metros (36,00). Sur: Con la parcela B-226; con treinta y seis metros (36,00 mts); Este: Que es su frente con la calle El Parque, en seis metros con sesenta y un centímetros (6,61 mts), y Oeste; con las parcelas B-220 y B-221; y le pertenece a sus representados por documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 20 de agosto de 2008; anotado bajo el No.59; Tomo 42; de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 27 de agosto de 2008, anotado bajo el No. 77, Tomo 251 y posteriormente registrado ante el Registro Público del Municipio Autónomo Puerto Cabello del estado Carabobo, en fecha 09 de julio de 2012, anotado bajo el No.2012679; Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 310.7.4.1009; y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.

Que estas dos porciones de terreno suman cuatrocientos noventa metros cuadrados (490 M2), para completar el total de metros cuadrados objeto de la opción de compra-venta, faltarían cincuenta metros cuadrados (50,00 mts2), que serian tomados de una porción de terreno la cual mide doscientos treinta y ocho metros cuadrados (238,00 M2) cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: Con la parcela B-225; en treinta y seis metros; Sur: Con la Parcela B-225; en treinta y seis metros (36,00 mts); Este: Con la calle El Parque, que es su frente, en seis metros sesenta y un centímetros (6,61 mts); con esto complementaria los quinientos cuarenta metros cuadrados (540 M2), que sería la superficie de terreno objeto de la opción de compra-venta.

Que el precio de la opción a compra-venta es la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00). Que los optantes compradores L.G.Á.M. y R.J.H., pagaron en calidad de arras, el día de la firma del documento de opción a compra-venta la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), y la cantidad restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00), los optantes compradores deberían entregarlos en un plazo no mayor de sesenta (60) días continuos, contados a partir del otorgamiento del contrato. Que es el caso que ya ha pasado mas de un (1) año, desde el 02 de febrero de 2012, y estando en el mes de junio de 2013, y no se ha perfeccionado la venta ya que los optantes compradores han dado excusa para no hacerlo y por consiguiente no le han pagado a sus representados el restante dinero o sea la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00), ocasionándoles un daño material.

Que por lo antes expuestos acude a demandar por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, a los optantes compradores ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal en lo siguiente: a) En resolver el Contrato de Opción de Compra-Venta entre sus representados y los optantes compradores. b) En reconocer que la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00) pagados por los optantes compradores en calidad de arras, en el momento de la firma del contrato quede en beneficio de sus representados. C) En pagar las costas y costos del proceso. Estimó la acción en la cantidad de Nueve Mil Trescientos Cuarenta y Cinco con setenta y nueve Unidades Tributarias (9.345,79 U.T.).

CONTESTACIÓN. ALEGATOS PARTE DEMANDADA:

La parte demandada profirió sus alegatos de la manera que a continuación se indica:

Que es cierto que mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello en fecha 02 de febrero de 2012, anotado bajo el No. 18, tomo 14 de los Libros cursantes en ese despacho los ciudadanos J.D.L.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, manifestaron dar en Opción a Compra Venta tres (3) porciones de terrenos contiguos que forman parte de mayor extensión , de su propiedad, y así continuo el documento con el alinderamiento y la superficie de las parcelas de terreno oferidas, que se identifican con los Nos. 226 y 225, ubicadas en la Urbanización Cumboto Norte en esta ciudad como consta de sus respectivos documentos consignados. Pero que en dicho documento de opción de compra-venta omiten que el menor (…), también tiene derechos e intereses sobre tales inmuebles, por razones sucesorales, por haber sido hijo de adquirente primario O.A.R.L., conforme a documentos que consignan marcados con las letras “C” y “D”, de modo tal que dicho menor es co-propietario conjuntamente con los optantes vendedores y que sin su debida representación legal, así como la autorización de los Tribunales de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, en modo alguno podían ni siquiera ofertar en venta las parcelas de terreno, por lo que, para la fecha de otorgar el documento de opción de compra-venta no tenían conocimiento de la existencia del menor en cuestión. Que en materia penal esa omisión voluntaria o no, constituye el delito de estafa previsto y sancionado en los artículos 462 y 463, ordinal 3º del Código Penal.

Que es cierto y aceptan que con el otorgamiento del documento al que se hace referencia anteriormente, se manifiesta que el precio de la venta (no dice opción) es la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00), de los cuales se entregaron en ese mismo acto en cheque la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00).

Que también es cierto y se estipula en el documento que la cantidad restantes de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.400.000,00), en un plazo no mayor de sesenta (60) días continuos contados a partir del otorgamiento del documento, por lo cual se conjugaban el pago de la cantidad de dinero restante y el otorgamiento del documento definitivo de venta. Que ese plazo comenzaba el 03 de febrero y terminaba el 01 de abril de 2012.

Que es cierto que establecido el plazo de sesenta (60) días continuos contados a partir del momento del otorgamiento del documento, sin indicar de manera alguna el por que o para que en pro o en contra de una parte contratantes simplemente se estableció y a su término se otorgaría el documento de venta y se cancelaría el saldo deudor.

Pero que ha transcurrido en demasía dicho plazo sin que hasta la presente fecha se haya otorgado el documento definitivo de compraventa.

Que rechazan niegan y contradicen que los ciudadanos co-demandantes J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, sean los únicos propietarios de las tres (3) parcelas que les ofertaran en compraventa, por cuanto en documento otorgado ante el Registro Público de Puerto Cabello, Estado Carabobo, Matriculado 310.7.7.4.32. Asiento Registral 1, correspondiente al Libro Folio Real del año 2008, de fecha 11 de noviembre, donde le venden a R.B.K. de Osorio, una parcela ubicada en la zona “B”, signada con el No.226, en la que se hace referencia al menor (…); e igualmente en documento otorgado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, e igualmente consta en documento otorgado ante el mismo Registro Público, Matriculado 310.7.7.4.1009. Asiento Registral, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, de fecha 09 de Julio, donde le venden a J.d.L.S.O.C., dos (2) parcelas de terreno ubicadas en la zona “B” signadas con el No.225, en el que también se hace referencia a los derechos e intereses del menor.

Negaron, rechazaron y contradijeron, la versión expresada en el escrito libelar en el sentido que la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) que mediante cheque se entregara a los optantes vendedores lo pagaron en calidad de arras.

Negaron, rechazaron y contradijeron lo narrado en el libelo de demanda en cuanto a que ha pasado mas de un (1) año, desde el dos de febrero de 2012, y no se ha perfeccionado la venta, ya que los optantes compradores han dado excusas para hacerlo; lo cual resulta absurdo, puesto que en el plazo que se hace referencia contrataron la asistencia de la Arquitecta V.G.d. la Vega, para que diseñara las que iban a ser sus viviendas.

Que todo lo cual se resume en que nadie realiza un gasto de semejante cuantía si no tiene interés en la adquisición de un terreno.

DE LA RECONVENCION POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS

Señalan los demandados reconvinientes:

Que la reconvención propuesta versa sobre los siguientes hechos: un contrato de opción a compra cuyos vendedores son J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, y compradores L.G.Á.M. y R.J.R.H.; los mismos objetos: tres (3) parcelas de terreno contiguas; un precio de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00), del que se canceló mas del cincuenta por ciento (50%), y un plazo de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del mencionado documento, 02 de febrero, para que al término de dicho plazo 01 de abril de 2012, se otorgara el documento definitivo y los compradores procedieran a la cancelación del saldo deudor del precio de la venta, plazo este que ha precluido y los vendedores no han cumplido con su cuota parte de la obligación, cual es haber realizado LAS DILIGENCIAS PERTINENTES y necesarias para el otorgamiento del correspondiente documento de venta respecto a los inmuebles pactados, y así los compradores proceder en consecuencia a la cancelación del saldo deudor del precio de venta. Que en virtud del artículo 1159 del Código Civil, los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, y estas deben acatar sus disposiciones, so pena de correr con las consecuencias de su incumplimiento.

Que de acuerdo con el artículo 1160 del Código Civil, la ejecución de la obligación contractual asumida por ellos mediante el documento autenticado en su condición de optantes compradores al cancelar a los vendedores la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), fue como reza el en el documento contractual: “como precio de la presente opción de compra venta” y no arras como dice la demanda. Pago que comprende más del cincuenta por ciento (50%) del precio de venta de los inmuebles materia de la negociación cual es la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00) del que su saldo deudor se acordó ser cancelado al término de un plazo de sesenta (60) días continuos, así como el otorgamiento del documento de compra venta definitivo por parte de los optantes vendedores, quienes no han dado cumplimiento a la cuota parte de la obligación asumida en documento público.

Que conforme a la Exception Non Adimpleti Contractus dispuesta en el artículo 1.168 del Código Civil, conforme a la cual no ejecutaron su obligación, esto es cancelar el saldo deudor, porque, los vendedores no consignaron ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, para la protocolización, el documento que se constituiría en el definitivo de la venta acordada, o en el mejor de los casos no les hicieron entrega con la debida antelación de los recaudos, los títulos que conforman el tracto documental concernientes a la propiedad. Que en mas de una oportunidad requirieron el aporte de las solvencias del inmueble, para ordenar la redacción del documento de compra venta definitivo y la infaltable respuesta era “en la dirección municipal de catastro no nos han entregado la cédula catastral de las parcelas de terreno”, situación de manifiesto incumplimiento que susbsiste para la presente fecha, en la que los reiteradamente señalados vendedores han quebrantado también el artículo 1488, es decir la obligación de la tradición de los inmueble con el otorgamiento del documento de propiedad.

Que los optantes vendedores al término del plazo de sesenta (60) días (01-04-2012), no habían otorgado el documento de venta definitivo, porque casi por obra del azar se enteraron en el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello que los vendedores no son los únicos propietarios de los inmuebles objeto de negociación ya que existe un menor, quien es co-propietario de los mismos, como se evidencia de los documentos consignados marcados C y D, situación aun legalmente no resuelta. Que igualmente no han realizado el fraccionamiento de los metros cuadrados de la tercera parcela por pertenecer a un área de mayor extensión.

Que asimismo informan que el niño (…) de siete (7) años de edad, hijo de R.A.R.H., uno de los compradores, muy ilusionado por la construcción de una nueva vivienda, en este momento se encuentra afectado psicológicamente por el incumplimiento de los vendedores y no continuar la construcción de la tan anhelada vivienda, pues ya contaba con su propia habitación y los jardines para jugar.

Que tal situación se evidencia de informes médico psicológico correspondiente a entrevistas realizadas en el periodo abril y julio de 2013, que anexan marcado G, lo cual tuvo un costo de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00); en virtud de lo cual reconvienen a los ciudadanos José de los S.C. y R.B.K. de Osorio por Daños y Perjuicios.

Que en virtud de las razones expuestas reconvienen a los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, para que ejecuten a su favor las siguientes acciones: ejecutar el contrato que suscribieran en fecha 02 de febrero de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello bajo el No. 18, Tomo 14 de los libros correspondientes, y no solamente lo expresado en el sino las consecuencias que derivan del mismo, cual es el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello

Que en virtud del proceder doloso de los vendedores piden convengan en pagarles a ello sean condenados por el Tribunal las siguientes sumas de dinero por los conceptos a ellos referidos, Ciento Sesenta y Ocho Bolívares Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 168.460,00), más los intereses moratorios computados a partir del sexagésimo (60º) día de plazo convenido para otorgar el documento de venta, en el cual feneció el plazo acordado para el otorgamiento del documento definitivo.

Estimaron la demanda en la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares, que son equivalentes a 23.364, 49 U.T.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN. ALEGATOS PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA

Como punto previo se señala en la contestación a la reconvención, que los demandados no lograron desvirtuar los hechos invocados en el escrito de la pretensión, por cuanto las defensas alegadas fueron contradictorias, no concordantes, ni vinculantes entre si, que permitieran llevar a la ciudadana juez lo que se afirmaba o negaba, o lo que quería probar. Ello porque la parte demandada en el escrito de reconvencion admiten la existencia de un contrato autenticado de opción de compra venta las mismas partes contratantes J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, y compradores L.G.Á.M. y R.J.R.H.. Los mismos objetos: tres parcelas de terrenos contiguos, un precio Bs. 900.000,00.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvinientes cuando afirman que se cancelo más del 50%, por cuanto en el escrito de la demanda no indica que se haya cancelado más del 50% del precio de esta opción de compra-venta que es de Bs. 900.000,00.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvinientes en el escrito cuando afirman que un precio de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00) del que se canceló mas del cincuenta por ciento (50%), y un plazo de sesenta (60) días continuos, por lo que se puede evidenciar que lo pautado fue por un plazo no mayor de sesenta (60) días continuos.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvinientes en su escrito cuando afirman que el Contrato de Opción a Compra Venta era por un termino de dicho plazo 1º de abril de 2012, ya que se puede evidenciar que ese contrato de opción de compra venta no se estipulo un plazo real simplemente se indicó que la cantidad restante es decir los Bs. 400.000,00, los optantes compradores L.G.Á.M. y R.J.R.H., deberían entregar en un plazo no mayor de sesenta días continuos, es decir, no se indicó día, ni mes, menos el año.

Niega lo alegado que no hayan realizado las diligencias pertinentes y necesarias para el otorgamiento del correspondiente documento de venta respecto a los inmuebles pactados, y así los compradores proceder en consecuencia a la cancelación del saldo deudor, pudiéndose apreciar que si hubieran realizado esas diligencias no se estuvieran en presencia de esta controversia.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvinientes en su escrito cuando afirman como precio de la presente opción o compra-venta al cancelar a los vendedores la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), como afirman ellos que según el documento contractual, se puede apreciar que en documento de arras no indica ni mucho menos dice en su contenido que el precio de la presente opción era de Quinientos Mil Bolívares (Bs.500.000,00), ya que la negociación era por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00) (SIC)

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvinientes cuando afirman que los vendedores no consignaron ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello para la protocolización del documento que constituiría en el definitivo de la venta acordada, que esto no es real, por cuanto no se puede protocolizar un documento sin antes las partes contratantes, los compradores no cumplieran con la totalidad de lo pactado lo cual era el saldo deudor de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00).

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvincentes en su escrito, cuando afirma que debe haber una obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad, por cuanto esa tradición no puede hacerse real y efectiva cuando los compradores no han realizado el pago de lo pactado en el documento de opción a compra-venta.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvinientes en su escrito, cuando afirman que los vendedores no eran los únicos propietarios de los inmuebles materia de la negociación, ya que existía un menor, siendo esto falso ya que de ante mano al suscribir el contrato de opción a compra-venta en su debida oportunidad ya sabían de la existencia de ese menor.

Negó, rechazó y contradijo cuando afirman que el niño (…), de siete (7) años de edad, hijo de uno de los compradores, se encuentra afectado psicológicamente por el incumplimiento de parte de los vendedores, ya que las negociaciones fueron realizadas por personas adultas.

Negó, rechazó y contradijo, lo alegado por los demandados reconvincentes en su escrito cuando afirman que los vendedores hayan procedido dolosamente en las obligaciones asumidas en el contrato de opción a compra-venta, por cuanto se tenía la voluntad de haber hecho la tradición legal correspondiente a esa opción de compra venta pero por el incumplimiento de los compradores la negociación antes mencionada no se perfeccionó como se pactó desde el principio.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvincentes en su escrito, cuando afirman que se tengan que realizar medidas de embargo sobre bienes propiedad de los demandados reconvenidos por cuanto los mismos no indican cuales son esos bienes a embargar.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los demandados reconvinientes en su escrito, cuando afirman que esta demanda sea estimada en la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.2.500.000,00), que son equivalentes a 23.364,49 U.T, ya que en el libelo de la demanda la estimación fue de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00), equivalentes a 9.345,789 U.T.

CAPITULO III

VALORACION DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA

Ratificación de los documentos acompañados junto con el libelo, que son:

Marcado “A”. Documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Cabello de fecha 04 de febrero de 2013, No. 55, Tomo 9 (folios 03 al 06), referido a poder judicial otorgado por los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, a los abogados O.J.S.J. IPSA No. 156.136, y M.J. de S.I.N.. 13.184. Documento que se valora de acuerdo al artículo 1357 del Código Civil, demostrativo de la representación legal de los mencionados abogados.

Marcado “B”. Documento autenticado por ante la Notaría Publica Segunda de Puerto Cabello, estado Carabobo, de fecha 02 de febrero de 2012, bajo el No.18, tomo 14, relativo a contrato de opción a compra venta suscrito entre los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, con los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H. (folios 07 al 12). Tal documento se aprecia de acuerdo al artículo 1357 del Código Civil, demostrativo de la relación contractual que pactaron las partes.

Marcado “C” Documento de compra venta de parcela de 252M2, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello en fecha 09 de noviembre de 2.011, anotado bajo el No.2011.1441, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 2011.1441, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No.310.7.4.768, correspondiente al Libro Real del año 2011 (folios 13 al 19). El cual se aprecia de acuerdo al artículo 1357 del Código Civil. Demostrativo de la propiedad del co-demandante José de los S.O. sobre el mencionado inmueble.

Marcado “D” Documento de compra venta de dos porciones de terreno de 238 M2 cada una, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello en fecha 09 de julio de 2.012, anotado bajo el No. 2012. 679, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No.310.7.7.4.1008, correspondiente al Libro Real del año 2012; No. 2012.680; Asiento Registral No.1 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.4.1009, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 (folios 20 al 26). El cual se valora de acuerdo al artículo 1357 del Código Civil, demostrativo de compra del co-demandante José de los S.O.d. los referidos terrenos, dejando a salvo derechos del menor (…).

Documentos que corren insertos desde el folio 129 al 147, que son:

Marcado “A”. Documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, (anteriormente Notaría Séptima de Chacao Los Palos Grandes), de fecha 09 de julio 2013, anotado bajo el No. 29, Tomo 111 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y Sentencia de Autorización Judicial para vender emanada del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional de fecha 02 de octubre de 2012, posteriormente registrado por ante el Registro Público del Municipio Puerto del Estado Carabobo, en fecha 23 de septiembre de 2013, inscrito bajo el No. 2012.679, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.4.1008, correspondiente al libro de folio real del año 2012, número 2012.680, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.4.1009 y correspondiente al libro del folio real del año 2012, (folios 129 al 142). El cual se valora de conformidad con lo señalado en el artículo 1357 del Código Civil, demostrativo de la venta de la cuota parte correspondiente al menor (…) sobre dos porciones de terreno de 238 M2 cada una, al ciudadano J.d.l.S.O.C..

Marcada “B” Documento de Aclaratoria, protocolizado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, de fecha 23 de septiembre de 2013, inscrito bajo el No.2012.679, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nº 310.7.7.4.1008 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2012 (folios 144 al 148). El cual se valora de conformidad con lo señalado en el artículo 1357 del Código Civil. Demostrativo de aclaratoria sobre el No. de matricula de la porción de terreno signada con el No. B-225, cuyo No. correcto es 310.7.7.4.1008.

PRUEBAS PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

Promovió la parte demandada: Ratificación de los siguientes documentos:

Escrito de contestación de la demanda, lo cual no constituye ningún medio probatorio susceptible de valorar, en todo caso, es el escrito donde la parte demandada plasma su defensa y alegatos que deben ser probados con los medios probatorios pertinentes e idóneos.

Denuncia cursante ante la Fiscalía Octava del Ministerio Público, de fecha 4 de diciembre de 2012, expediente 08-F8-1341-12, interno F8va-4-043682, interpuesta por los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., cédulas de identidad Nos. 7.173.908 y 8.646.365, respectivamente, contra los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, cédulas de identidad Nos. 8.594.725 y 8.594.040, en su orden, por la comisión del delito de estafa previsto en los artículos 462, 463 ordinal 8 y 464 del Código Penal (folios 59 al 60). Se trata de un documento privado, con sello de recibido por la Fiscalía Octava de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por lo que se aprecia, como documento contentivo de la denuncia antes señalada. No obstante, al haber quedado como no opuesta la cuestión previa de prejudicialidad, tal denuncia no aporta elementos para la decisión de la controversia.

Marcada “C”. copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 08 de febrero de 2008, anotado bajo el No. 39, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones, luego ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 15 de febrero de 2008, bajo el No. 56, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y por último protocolizado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello en fecha 11de noviembre de 2008, bajo el No.2008.122, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado No. 310.7.7.4.32 (folios 65 al 70). El cual se aprecia de conformidad con lo señalado en el artículo 1384 del Código Civil. Demostrativo de la venta de parcela de terreno de 204,50 M2, ubicada en la Urbanización Cumboto Norte adquirida por la ciudadana R.B.K.G., donde se dejó a salvo los derechos del menor (…). Lote de terreno que no entró en la negociación pactada entre los ciudadanos José de los S.O., R.K. y L.Á. y R.R.H., por lo tanto nada tiene que ver con la presente controversia.

Marcada “D” copia certificada de documento otorgado ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 20 de agosto de 2008, bajo el No.59, tomo 42 de los Libros de Autenticaciones, posteriormente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de agosto de 2008, bajo el No. 77, Tomo 251 del Libro respectivo y también Registrado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello el 09 de julio de 2012 No. 2012.680, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el No. 310.7.4.1009, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012 (folios 71 al 79). El cual se aprecia de conformidad con lo señalado en el artículo 1384 del Código Civil. demostrativo de compra del co-demandante José de los S.O.d. dos porciones de terreno ubicadas en la Zona B de la Urbanización Cumboto de 238 M2, dejando a salvo derechos del menor (…).

Marcado “E” Documento privado emanado de tercero relativo a Proyecto de Arquitectura Casa Rali, realizando por la arquitecta V.G.d. la Vega, donde se evidencia el diseño de lo que serian las viviendas de los demandados reconvinientes (folios 80 al 91). El mismo no se le atribuye ningún valor probatorio, en virtud que al tratarse de un documento privado emanado de tercero que no es parte en el juicio debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, tal como lo indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de las actas procesales que promovida como testigo la arquitecta V.G.d. la Vega, no acudió a rendir su testimonio en el juicio.

Marcada “F”. Copia fotostática de expediente No. GP31-S-2012-000817, referida a Inspección Judicial extra litem evacuada en fecha 15 de Noviembre de 2012, por el Juzgado Tercero de Municipio de este Circuito Judicial (folios 82 al 106). En el cual se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo que en las parcelas objeto de controversia se realizaron dos paredes perimetrales de bloque, y una casa en construcción.

Marcado “G” Informe Psicológico suscrito por la Licenciada R.R., Psicólogo Clínico Infanto Juvenil, practicado al menor (…), a los fines demostrativos de los daños psicológicos causados al menor por la falta de cumplimiento de los vendedores (folios 107 y 108). Al folio 233 consta declaración de la ciudadana R.R., quien fue identificada como Psicólogo Clínico y juramentada por la Jueza del despacho, declaró que no conoce de vista a J.R.R.H., le consta que el mencionado ciudadano tiene un hijo menor, y que fue atendido clínicamente por ella debido a un cambio de conducta, que el cambio de conducta se debía a situaciones de angustia debido a que su padre no ha podido concretar la negociación de un terreno para construir una casa. Ahora bien, de la reconvención planteada no se evidencia que la parte reconviniente hubiere demandado un daño mora, que sería donde encuadra el presente medio probatorio. Por otra parte, el medio probatorio no resulta idóneo para probar tal hecho, pues en todo caso lo pertinente es la prueba de experticia. Razón por la cual, no se le otorga valor probatorio alguno.

Marcado “H”. Instrumentos referidos a Estados de Cuentas y referencias Bancarias pertenecientes a los ciudadanos R.R.H. y L.Á.M. (folios 109 al 122). Tales instrumento, se valoran como un indicio de la disposición de los optantes compradores para cumplir con su obligación de pago.

Copia simple del escrito emanado de la Fiscalía Octava del Ministerio Público contentivo de la formal acusación por parte del Fiscal del Ministerio Público contra los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, por la comisión del delito de estafa (folios 192 al 203). Valgan las consideraciones realizadas en la denuncia realizada por ante la Fiscalía.

TESTIMONIALES: Promovió las testimóniales de los ciudadanos: V.G.d. la Vega Aponte, R.R. y A.M., titulares de las cédulas de identidad Nos. 15.950.985, 17.822.479 y 11.102.152, respectivamente, evidenciándose de las actas procesales que solo la ciudadana R.R. acudió a rendir declaración, razón por la cual no se valoran la declaraciones de los ciudadanos V.G.d. la Vega y A.M..

CAPITULO IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El artículo 1.167 del Código Civil, señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación.

Con base a tal premisa, se evidencia del documento promovido por la parte actora marcado “B”, que los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, dieron en Opción a Compra a los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., tres porciones de terreno contiguas para un total de 540 M2, ubicados en la Urbanización Residencial Cumboto Norte, Zona B del Municipio Puerto Cabello, que forman parte de mayor extensión, con las siguientes medidas: La primera de 252 M2, la segunda de 238 M2, y la cantidad de 50 M2 serían tomados de la de mayor extensión de 238 M2, cuyo precio se pactó en la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), pagaderos así: la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta, y la cantidad restante, es decir, Cuatrocientos Mil Bolívares, en un plazo no mayor de 60 días continuos contados a partir del otorgamiento del contrato de opción de compra venta. La propiedad de las parcelas se identifica en el mencionado contrato según documento registrado en el Registro Público del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo, de fecha 09 de noviembre de 2011, bajo el No. 2011.1441, Asiento Registral 1; del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.4.768 y correspondiente al Libro Real del año 2011, que fue acompañado MARCADO C con el libelo, y documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 20 de agosto de 2008; anotado bajo el No.59; Tomo 42; de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y por la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, de fecha 27 de agosto de 2008, anotado bajo el No. 77, Tomo 251 y posteriormente registrado ante el Registro Público del Municipio Autónomo Puerto Cabello del estado Carabobo, en fecha 09 de julio de 2012, anotado bajo el No.2012679; Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 310.7.4.1009; y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, acompañado MARCADO D con el libelo.

Ahora bien, pactaron las partes en el referido contrato que el pago de la cantidad restante es decir la suma de Bs. 400.000,00, se realizaría en un plazo no mayor de sesenta días continuos, contados a partir del otorgamiento del contrato, “momento en el cual se conjugaran el pago de la cantidad de dinero restante y el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público”. Tal lapso de conformidad con el contrato que fue otorgado en fecha 02 de febrero de 2012, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, transcurrió desde el 02 de febrero de 2012, hasta el 02 de abril del 2012. De donde se deduce, que la exigibilidad del cumplimiento de las obligaciones que asumieron las partes se encontraba sometida a un termino, termino que de acuerdo a lo señalado en el artículo 1214 del Código Civil fue establecido en beneficio de las dos partes, pues antes del cumplimiento del termino ninguna de las partes podía exigir a la otra la ejecución de su obligación, es decir, los optantes compradores debían cumplir con su deber de pagar el saldo restante, y los optantes vendedores otorgar el documento definitivo de compra venta.

Por lo tanto, del texto del contrato suscrito se evidencia que esa fueron las obligaciones asumida por las partes. No obstante, ante el señalamiento de la parte demandante que ha transcurrido mas de un año y la demandada no ha cumplido con su obligación del pago del saldo restante, esta se ha excepcionado en dos razones que son la base de la defensa invocada por la parte demandada, dos hechos que se derivan de la extensa contestación de la demanda y la reconvención propuesta: 1) Que los optantes vendedores no eran los únicos propietarios de las porciones de terreno ofrecidas en venta, evidenciándose derechos de un menor sobre las porciones de terreno, de lo cual no se encontraban enterados al momento de suscribir el contrato, y, 2) Que los vendedores tampoco han cumplido con su obligación de entregar los recaudos y documentos para la redacción del documento de compra venta definitivo, de esta manera, opusieron la Excepción Non Adimpleti Contractus, reconviniendo a la parte demandante por Cumplimiento de Contrato y Daños y Perjuicios.

Pues bien, partiendo del documento promovido por la parte demandada reconviniente marcado D, se evidencia que cuando el ciudadano J.d.l.S.O.C., adquirió las dos porciones de terreno de 238 M2 cada una, ubicados en la Zona B de la Urbanización Cumboto, se dejaron a salvo los derechos del niño (…), que se entienden son derechos de propiedad en virtud de la sucesión a la que hace referencia el mencionado documento.

No obstante, en el contrato objeto de controversia no se realizó mención alguna de esta situación, simplemente se estableció un plazo para que las partes cumplieran cada una con su obligación: los optantes compradores pagar el saldo restante, y los optantes vendedores otorgar el documento definitivo, ambas obligaciones de cumplimiento coetáneo, así lo pactaron las partes “momento en el cual se conjugaran el pago de la cantidad de dinero restante y el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público”. De esta manera, se encontraba obligado el optante vendedor a realizar las diligencias pertinentes para que se le trasmitiera en propiedad la parte que correspondía al menor, y así poder otorgarles a los optantes compradores el documento definitivo de compra venta. Esta es una obligación que aún no pactada expresamente en el contrato, se deriva del principio de la buena fe contractual señalado en el artículo 1160 del Código Civil, que establece en los contratos un modo general de cumplimento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas, como cuando se trata de obligaciones tacitas. En tal sentido, el artículo 1270 del Código Civil señala: “La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de deposito”.

No obstante, del documento promovido por la propia parte demandante reconvenida que corren insertos desde el folio 129 al 147, marcado “A”, se evidencia que la autorización otorgada por el Tribunal Quinto de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al curador del menor para proceder a la venta de la cuota parte que le correspondía en los terrenos pactados en compra venta, fue otorgada en fecha 28 de septiembre de 2012 y publicada en fecha 02 de octubre de 2012, es decir, posterior al vencimiento del termino establecido en el contrato (02 de abril de 2012), y posteriormente la venta de esa cuota parte fue realizada al ciudadano J.d.l.S.O.C., en fecha 09 de julio de 2013, por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, registrada en fecha 23 de septiembre de 2013 por ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello. Esto sin duda patentiza, que la obligación que tenía el optante vendedor de cumplir con los tramites anteriores y necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, fue realizada de manera tardía, más aún, al momento de la interposición de la demanda el 17 de junio de 2013, aún la venta de los derechos del menor no se había realizado, es decir, que tales tramites fueron realizados con posterioridad al vencimiento del termino contractual, lo que demuestra el incumplimiento de los optantes vendedores, pues no era posible que pudieran otorgar el documento definitivo de compra venta por ante el Registro Público, sin que ostentarán todos los derechos de propiedad sobre los referidos lotes de terreno.

Por otra parte, no se evidencia de las actas procesales prueba alguna aportada por la parte actora reconvenida, ni elementos de convicción para esta juzgadora, que demuestre que los optantes compradores conocían de tal situación, y que a pesar de eso continuaron con la negociación. Con base a tal circunstancia, se pone en evidencia que no hubo incumpliendo por causas imputables a la parte demandada, muy por el contrario, se trata de una situación atribuible a la propia parte actora que debió ser diligente o por lo menos demostrar que la tardanza en la obtención de la autorización correspondiente por parte del Tribunal de Protección, y en consecuencia la venta fuera del lapso convenido en el contrato, así como la obtención de los demás documentos necesarios a presentar por ante el Registro Público como ficha catastral, planos, solvencias entre otros, que por máximas de experiencia se conocen como los documentos necesarios para protocolización de ventas, obedecía a una causa no imputable a ella, o bien que los optantes compradores conocían tal situación y no podían excepcionarse en el cumplimiento de su obligación de pago, en tal circunstancia.

Cabe agregar, que la parte demandada también afirmó en su contestación y en la reconvención, que negaban que la suma de Bs. 500.000,00, que se le entregaron a los optantes vendedores lo haya sido en calidad de arras, tal como lo indica la parte actora en su libelo, que “se lee del contrato sin interpretación de ninguna índole que se estableció un precio de venta”. Asimismo, señalan que la propiedad o derecho se trasmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, y que por ello iniciaron la construcción en el terreno de lo que serían sus viviendas. Lo que ciertamente obliga a este Tribunal, a realizar la interpretación del contrato de marras. En tal sentido, se evidencia del precitado contrato hecho valer por ambas partes y que ha sido calificado como un contrato de opción a compra, que contiene la inclusión de dos elementos esenciales según el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, objeto y precio, lo que hace que surta efectos entre las partes como si se tratara de un contrato de venta, entendiéndose que la venta es un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la cosa objeto de la venta y el comprador a pagar su precio, por lo que se infiere que en dicho contrato existe el acuerdo de voluntad de las partes contratantes sobre la cosa, y el precio de la misma, pudiéndose determinar de dicho convenio el diferimiento por parte de la vendedores en lo que respecta a la obligación de hacer la tradición de la cosa mediante el otorgamiento del documento de propiedad para el momento en que los compradores pagaran el saldo del precio convenido, esto es la protocolización del documento definitivo, como quedó establecido en el citado contrato ““momento en el cual se conjugaran el pago de la cantidad de dinero restante y el otorgamiento del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Público”, todo lo cual se fundamenta en lo previsto en los artículos 1.488 y 1.527 del Código Civil, y en especial en lo consagrado en el artículo 1.161 eiusdem, que establece que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado. Mas aún, de la inspección judicial extralitem practicada por el Tribunal Tercero de Municipio aportada como prueba por la parte demandada reconviniente se demuestra inclusive la posesión que sobre el inmueble ya tenían los compradores.

En este propósito, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 116 de fecha 22 de marzo de 2013, aplicable al caso de autos por cuanto la demanda fue interpuesta en fecha 17 de junio de 2013, es decir bajo la vigencia del criterio a citar, estimó pertinente retomar el criterio en el que se considera que cuando en un contrato de opción de compra venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de venta.

De modo entonces, que en el caso de autos esta juzgadora considera que las partes al suscribir el contrato de opción a compra, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales: el objeto y el precio, precio del cual se dio un anticipo quedando diferida la tradición para el momento en el cual se pagara el saldo restante, momento en el cual se otorgaría el documento definitivo por ante el Registro Público. Significa entonces, que vencido el término señalado en el contrato las partes no quedaron desvinculadas jurídicamente, no siendo viable que los vendedores demandaran la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, pues al no haber cumplido los vendedores con su obligación de obtener toda la documentación necesaria para proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta, los compradores tiene el derecho de negarse a cumplir su obligación, en este caso del pago del saldo restante, y es allí donde no procede la demanda por Resolución de Contrato de opción a compra, incoada por la parte actora, pero si es procedente oponer la excepción de incumplimiento o la excepción del contrato no cumplido, la excepción non adimpleti contractus, cuyo fundamento legal lo establece el artículo 1168 “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”. Así, se declara.

Así las cosas, en el caso de autos se verificó el incumplimiento de la obligación de los actores vendedores en cuanto a entregar en el plazo señalado en el contrato, la documentación necesaria para proceder a la realización y otorgamiento del documento definitivo de venta, ello en virtud que no probó la parte actora que hubiere entregado los documentos necesarios a tiempo, inclusive prueba de ello es la autorización tardía otorgada por el Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, así como la venta autorizada por dicho Tribunal, demuestran sin margen a dudas que los demandados tenían razones para excepcionarse en el cumplimiento de su obligación de pago, hasta tanto aquella cumpla con su obligación, lo que entonces hace procedente la Reconvención por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por los demandados reconvinientes. Así, se declara.

En tal sentido, debe la parte demandante reconvenida una vez que obtenga los documentos necesarios y pertinentes, proceder al otorgamiento del documento definitivo de venta por ante el Registro Público, y la parte demandada reconvenida pagar el saldo del precio pactado, tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo. Así, se declara.

Con relación a los daños y perjuicios solicitados por la demandada reconviniente, de las pruebas aportadas al proceso se evidencia que ninguna tuvo como objeto probar cuales fueron los daños y perjuicios que se les ocasionaron, razón para declarar improcedente tal solicitud. Así, se declara.

CAPITULO V

DECISIÓN

Con fundamento a los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: Sin Lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción a Compra, interpuesta por el abogado O.J.S., Inpreabogado No. 156.136, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.594.725 y 8.594.040, respectivamente, y de este domicilio, contra los ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., venezolanos, mayores de edad, solteros, cédulas de identidad Nos. 7.173.908 y 8.646.365. Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se declara parcialmente con Lugar la Reconvención propuesta por los demandados reconvinientes L.G.Á.M. y R.J.R.H., venezolanos, mayores de edad, solteros, cédulas de identidad Nos. 7.173.908 y 8.646.365, contra los actores reconvenidos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.594.725 y 8.594.040, respectivamente, y de este domicilio. En consecuencia, ha lugar el Cumplimiento de Contrato de Venta, incoado por los demandados reconvinientes ciudadanos L.G.Á.M. y R.J.R.H., venezolanos, mayores de edad, solteros, cédulas de identidad Nos. 7.173.908 y 8.646.365, contra los actores reconvenidos J.d.l.S.O.C. y R.B.K. de Osorio, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.594.725 y 8.594.040, respectivamente, y de este domicilio, por lo tanto, se ordena a los actores reconvenidos otorgarles a los demandados reconvinientes el documento definitivo de venta por ante el Registro Público, cumplidas que sean las diligencias previas para la obtención de los documentos correspondientes, y a los demandados reconvinientes pagar el saldo deudor. No ha lugar a los Daños y Perjuicios.

Dada, firmada y sellada y firmada en la Sala de despacho de este Tribunal, en Puerto Cabello a los dieciocho (18) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014), siendo las 02:47 de la tarde. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

Publíquese, regístrese y anótese en los libros respectivos. Déjese copia para el copiador de sentencias.

La Juez Provisoria

Abogada M.H.G.

La Secretaria

Abogada Raiza Lena Delgado Vargas

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, previas formalidades de ley.

La Secretaria

Abogada Raiza Lena Delgado Vargas