Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de Amazonas, de 14 de Mayo de 2003

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

El

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRÁNSITO Y DEL TRABAJO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO AMAZONAS, en Puerto Ayacucho a los catorce días (14) días del mes de mayo de dos mil tres (2003), 193° años de la Independencia y 144° de la Federación, procede a dictar sentencia en el expediente N° 00-5245, actuando en sede civil, lo cual hace de la siguiente manera:

DEMANDANTE: SANZ P.J.A.

DEMANDADO: FONG HING

MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE.

SENTENCIA: DEFINITIVA

CAPÍTULO I

NARRATIVA

El día 01 de junio de 2000, el ciudadano J.A.S.P., titular de la cédula de identidad No. V-12.334.298, asistido por el abogado H.T.Z.V., titular de la cédula de identidad No. V- 8.921.214, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 44.277, interpuso acción por incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble en contra de HING FONG, de nacionalidad británica, titular de la cédula de identidad No. E-80.411.934.

El día 13 de junio de 2000 fue admitida la demanda.

El día 10 de agosto de 2000, la parte demandante reformó la demanda. La admisión de la demanda se verificó el día 16 de octubre de 2000, fecha en la cual también se practicó la citación personal del demandado.

El día 23 de octubre de 2000, el demandado otorgó poder apud acta a los abogados R.A.G. (I.P.S.A. No. 74.751) y Z.G.D.G. (I.P.S.A. No. 72.201).

El día 20 de noviembre de 2000, la parte demandada dio contestación a la demanda.

El día 18 de diciembre de 2000 la parte actora promovió pruebas, mientras que la parte accionada lo hizo el día 19 de noviembre de 2000.

El Tribunal se pronunció sobre la admisión de las pruebas promovidas por ambas partes procesales, el día 16 de enero de 2001.

El día 17 de enero de 2001, el demandado revocó el poder que había conferido a los abogados Z.G.D.G. y R.A.G., y apoderó, en forma apud acta, al abogado MAGNO BARROS, I.P.S.A. No. 65.607.

El día 21 de febrero de 2001 absolvió posiciones juradas el ciudadano J.A.S.P.. Lo mismo hizo, el día 01 de marzo de 2001, la ciudadana NIRZA O.R., titular de la cédula de identidad No. 8.946.991.

El día 26 de abril de 2001, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes.

El día 15 de mayo de 2001, la presente causa entró en término para dictar sentencia.

El día 16 de julio de 2001, fue diferida la oportunidad para sentenciar, por un lapso de treinta días.

El día 02 de diciembre de 2002, quien en este acto se pronuncia se abocó al conocimiento y decisión de la presente causa. Fueron notificadas las partes los días 17 de diciembre de 2002 (el demandado) y 07 de enero de 2003 (el demandante).

CAPITULO II

MOTIVA

PUNTO PREVIO

Como punto previo a la decisión de fondo, debe este Juzgador pronunciarse acerca de la solicitud de declaratoria de perención de la instancia formulada por la parte demandada en la contestación de la demanda. En efecto, la parte demandada dice que, en virtud de que habían transcurrido más de treinta días desde la fecha en que se interpuso la demanda (el 01 de junio de 2000 siendo la reforma de fecha 10 de agosto de 2000), sin que la parte actora cumpliera con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación de su representado, debe declararse la perención de la instancia, conforme lo establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

Para decidir, este Tribunal observa: La demanda que instó este juicio fue interpuesta el día 01 de junio de 2000, admitida el día 13 de junio de 2000 y consignada, sin practicar, la boleta de citación por el Alguacil el día 27 de junio de 2000. El día 13 de julio de 2000, el apoderado de la parte demandante solicitó la citación del demandado en la forma preceptuada por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, vista la imposibilidad manifestada por el Alguacil de este Tribunal de practicar la citación personal. El día 14 de julio se abocó al conocimiento de la causa la Juez Provisorio de este Tribunal y ordenó la suspensión de la causa por tres días de despacho, a los efectos de que las partes tuvieran oportunidad de recusarla, si fuere el caso.

El 19 de julio de 2000 el Tribunal admitió la solicitud del abogado de la parte demandante relativa a la citación del demandado conforme al artículo 223 mencionado.

El día 10 de agosto de 2000, la parte accionante reformó la demanda, renovándose en esta forma el lapso para la admisión de la demandada, pronunciamiento judicial que se verificó el día 16 de octubre de 2000, ordenándose, en esta misma fecha, la citación personal del demandado. Esta citación personal fue practicada el día 16 de octubre de 2000.

De la anterior cronología de los actos procesales citados, este Tribunal desprende que no es cierto que haya habido una inercia de parte del demandante, desde la fecha en que interpuso la demanda hasta la fecha en que la reformó. Muy por el contrario, se constata que, admitida la demanda el día 13 de junio de 2000, fue el 27 de junio de 2000 que el Alguacil consignó la boleta de citación en el expediente aduciendo la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado y, en virtud de esta declaratoria del citado auxiliar de justicia, el apoderado judicial del accionante, el día 13 de julio de 2000, pidió la citación en la forma establecida por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, solicitud ésta que fue admitida el día 19 de julio de 2000.

Cabe resaltar también que, entre la fecha en que fue admitida la solicitud de citación por carteles (el 19 de julio de 2000) y la fecha en que fue reformada la demanda (10 de agosto de 2000), tampoco transcurrieron los treinta días de inercia a que hace referencia el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, y entre la fecha en que fue admitida la reforma de la demanda (16 de octubre de 2000) y la citación personal del demandado (16 de octubre de 2000), es obvio que tampoco se verificó dicha inercia en el lapso referido.

En todo caso, se le recuerda a los apoderados judiciales de la parte demandada que opusieron tal defensa de declaratoria de perención, que la norma procesal que invocan ordena la declaratoria de perención de la instancia cuando “transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado”.

Pues bien, la institución jurídica de la perención no podría ser aplicada en el caso bajo decisión, por la sencilla razón de que el actor, en el libelo de la demanda, había indicado suficientemente el lugar en el cual podía ser practicada la citación personal del demandado, y ya es criterio pacífico, uniforme y reiterado que, habiendo quedado tácitamente derogada la norma de la Ley de Arancel Judicial que obligaba al actor a pagar el tributo correspondiente para proceder a proveer la citación personal del demandado, por la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en especial de su artículo 26, que ordena al Estado garantizar la gratuidad de la justicia, y siendo que, en consecuencia, quien demande ya no estará obligado al pago de tal arancel ni de ningún otro, bastará, para que no ocurra la perención a la cual se refiere el ordinal primero del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, que haya señalado suficientemente la identificación del o de los demandados y la dirección exacta en la cual debería practicarse la citación personal.

De manera que, a partir del momento de la admisión de la demandada, es una carga del Tribunal proceder a la citación personal, no pudiéndose sancionar con la declaratoria de perención al demandante, por una omisión o inercia experimentada por el Tribunal, en franco incumplimiento de expresas normas procesales de orden público, siempre, se repite, que el demandante haya señalado plenamente la identificación del demandado y el lugar en el cual se practicara la citación personal.

Por las razones expuestas, se desestima la solicitud de declaratoria de perención planteada por la parte demandada, y así se decide.

Decidido lo anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la materia de fondo.

1. DE LOS HECHOS ALEGADOS POR EL DEMANDANTE

   En el escrito reformatorio del libelo de la demanda, el apoderado judicial de la parte accionante expone:

   1. - Que demanda el cumplimiento del contrato de venta celebrado el día 03 de diciembre de 1998, autenticado en esta misma fecha, entre HING FONG, en su carácter de vendedor, y su representado, en su condición de comprador, que tuvo por objeto una vivienda distinguida con el No. 1.344 de la nomenclatura de la Dirección General Sectorial de Malariología y Saneamiento Ambiental Servicio Autónomo, ubicada en la Avenida Principal de la Urbanización Guaicaipuro I de la ciudad de Puerto Ayacucho, jurisdicción del Municipio Atures, del Estado Amazonas, construida sobre un lote de terreno urbano, propiedad municipal, constante de trescientos sesenta y cinco metros cuadrados de superficie, alinderado de la siguiente manera: Norte: Casa y solar de la familia Yavinape; Sur: Casa y solar de la familia Belisario; Este: Casa y solar de la familia Guerrero y Oeste: Avenida Principal de la Urbanización Guaicaipuro I;

   2. - Que el demandado había adquirido la vivienda que vendió al demandante, por compra que hizo de la misma, el día 22 de agosto de 1997, a la ciudadana N.O.R., titular de la cédula de identidad No. V- 8.946.991, según documento autenticado que riela a los autos;

   3. - Que el precio pactado en el contrato de compraventa suscrito por las partes de este proceso, fue de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), el cual fue pagado en su totalidad al vendedor, ahora demandado, el mismo día de la firma del contrato;

   4. - Que HING FONG ha incumplido con la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida y el saneamiento de la misma, y que no ha permitido “la toma de posesión de dicho bien” por parte de su representado.

   La parte accionante estimó la demanda en la suma de cinco millones quinientos mil bolívares (Bs. 5.500.000,00)

2. DE LA DEFENSA EXPUESTA POR EL DEMANDADO

   En su escrito de contestación a la demanda, los apoderados judiciales del demandado, expusieron:

   1. - Que, en virtud de que habían transcurrido más de treinta días desde la fecha en que se interpuso la demanda (el 01 de junio de 2000 siendo la reforma de fecha 10 de agosto de 2000), sin que la parte actora cumpliera con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación de su representado, debe declararse la perención de la instancia, conforme lo establece el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil;

   2. - Que rechaza la demanda de cumplimiento de contrato formulada por el accionante, pues, según afirma, las obligaciones derivadas de dicho pacto fueron cabalmente cumplidas y que el hecho de que terceras personas hayan ocupado el inmueble vendido o lo hayan invadido no es responsabilidad de su representado;

   3. - Que rechaza la pretensión de cumplimiento de contrato, pues el contrato en cuestión se celebró el día 03 de diciembre de 1998 y la demanda fue interpuesta el día 10 de agosto de 2000, habiendo pasado “aproximadamente dos años”. Al efecto, argumentan los apoderados judiciales del demandado que “Dicha intención no persigue un fin justo” y que “Tomando en consideración que nuestro mandante es un comerciante honorable y solvente de este Estado, por lo cual podríamos estar en presencia de que se quiera cometer un delito, que causaría un daño irreparable al patrimonio de mi mandante, si se admite lo reclamado”;

   Como hecho admitido, los apoderados del demandado señalan la existencia del contrato de compraventa del inmueble ampliamente descrito en esta sentencia.

3. DE LAS PRUEBAS APORTADAS VALIDAMENTE A LOS AUTOS Y SU VALORACION

   1. - La documental que riela al folio 11, contentiva de contrato mediante el cual la ciudadana N.O.R. le vende al demandado el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en este proceso, es considerada impertinente por este Tribunal, pues, en el presente juicio no se ha debatido el hecho de que la mencionada ciudadana le vendiera al accionado dicho inmueble. Así se decide.

   2. - Las posiciones juradas absueltas por el ciudadano J.A.S.P. (folios 76 al 79), no son apreciadas por este Tribunal, pues, la evacuación de las mismas no se perfeccionó debido a que la contraparte de este absolvente, si bien cumplió con el aviso de la reciprocidad, a la cual estaba obligado por imperativo legal contenido en el artículo 406 del Código de Procedimiento Civil, no llegó a absolverlas, omisión ésta que no permite otorgarle valor probatorio a las absueltas por el demandante. A este respecto, vale citar el criterio –que este Juzgador comparte plenamente- sostenido por la Alzada de este Tribunal, la cual, en un caso en que faltó la reciprocidad que ordena el mencionado artículo 406, afirmó:

      En cuanto a las posiciones juradas, se advierte que solamente fueron absueltas por el demandante, dado que desistió de absolver la parte demandada, por llegarse a un acuerdo, entre las partes… En tal sentido, este Tribunal de Alzada desestima esta prueba de confesión, por cuanto no se cumplió efectivamente con la reciprocidad de la misma, lo cual está íntimamente vinculado con el principio de lealtad e igualdad que deben tener las parte (sic) en el proceso, y así mismo, cumplir con una sana administración de justicia. Por lo que no se puede apreciar solamente, esta prueba de confesión rendida por una parte, sin estimar en condiciones de igualdad a la contraparte, ya que esto crea desventaja a la que absolvió las posiciones juradas, con respecto a aquella que no la rindió, lesionando el derecho a la defensa e igualdad de las partes, principios estos consagrados tanto en materia constitucional como procesal, por lo que se afecta directamente el debido proceso. Y así se declara…

      Por lo antes explicado, se desestiman las posiciones juradas absueltas por la parte demandante. Así se decide.

   3. - Las posiciones juradas absueltas por la ciudadana N.O.R., supra identificada, no pueden ser apreciadas por este Tribunal, puesto que, dicha ciudadana no es parte en el presente proceso. N.O.R., según lo admitido por las partes, fue quien vendió el inmueble en cuestión al hoy demandado en este proceso, pero ni ocupa la situación jurídica de demandante, ni fue demandada, ni fue llamada en tercería, ni se constituyó en tercero. Las posiciones juradas, como es bien sabido, sólo pueden ser absueltas por las partes que se debaten en juicio, y N.O.R. no es parte en esta causa.

      Por lo expuesto, este Tribunal se abstiene de apreciar las pretendidas posiciones juradas rendidas por N.O.R., y así se decide.

4. DE LAS CONCLUSIONES

   Como antes ha quedado asentado, ambas partes han aceptado la existencia del contrato de compra venta mediante el cual el demandado vendió al demandante el inmueble ampliamente identificado en autos, sólo que, mientras la parte actora afirma que el demandado no le hizo tradición de la cosa y que le ha impedido tomar posesión de la misma, éste alega que dicho contrato si se perfeccionó y que no es responsable de que dicho inmueble haya sido ocupado o invadido por terceras personas.

   Debe, entonces, este Tribunal determinar si el demandado cumplió con las obligaciones impuestas por la ley a quien vende un inmueble, determinación que lleva a hacer una serie de consideraciones previas sobre la naturaleza y los efectos del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

   El artículo 1474 del Código Civil dispone que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Por virtud de este contrato se transfiere el dominio de un bien, del vendedor al comprador.

   Ciertamente, la venta es un contrato consensual porque el dominio se transfiere con el sólo consentimiento de las partes. Tratándose de muebles se adquiere por la tradición. Tratándose de la venta de inmuebles, la propiedad se adquiere –inter partes- mediante el consentimiento validamente manifestado. De aquí que algunos opinen que, para la adquisición de la propiedad, basta el consentimiento legítimamente manifestado y que no se requiere la efectiva tradición. Y así lo establece el artículo 1161 eiusdem, que dice:

   En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado

   De lo anteriormente explicado se desprende que, el hecho de que el contrato de venta sea de carácter consensual, implica necesariamente que, manifestadas validamente las intenciones de vender y de comprar, dicha venta, en efecto, se perfeccionó.

   Pero, el hecho de que el contrato de venta se haya perfeccionado jurídicamente con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, no significa necesariamente que las partes cumplieron, en forma efectiva, cada una de sus obligaciones (piénsese, por ejemplo en las ventas sometidas a plazo, a condición, o la venta de una cosa futura en los casos permitidos por le ley, etc.).

   En otras palabras, el hecho de que la venta se haya perfeccionado no significa que las obligaciones de las partes han sido totalmente cumplidas. Esta afirmación conlleva a analizar las obligaciones que asume el vendedor de una cosa, y al efecto se tiene que en doctrina se mencionan dos obligaciones del vendedor: transferir y garantizar la propiedad u otro derecho (aunque parte de la doctrina niega que el vendedor asuma la obligación de transferir con el argumento de que la transferencia opera solo consenso, de modo que la obligación no llega a nacer).

   Como lo asienta A.G., “el hecho de que en la mayoría de los casos la obligación de transferir nazca y se cumpla en el mismo momento en que se perfecciona el contrato no implica que la obligación no haya nacido” (Contratos y Garantías, pág. 157).

   AUBRY y RAU, citados por A.G. (pág. 157) consideraban que la transferencia no es de la esencia de la naturaleza de la venta, precisamente porque en algunas clases de venta la transferencia no se produce al perfeccionarse el contrato, pero, debe destacarse que, en todos esos casos, la transferencia debe producirse después, de modo que si no es esencial que la transferencia opere al perfeccionarse la venta, en cambio, no puede haber venta donde no haya obligación de transferir.

   A mayor abundamiento, cabe señalar que, según el artículo 1265 eiusdem, “la obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega.

   Si el deudor ha incurrido en mora, la cosa queda a su riesgo y peligro, aunque antes de la mora hubiere estado a riesgo y peligro del acreedor”.

   De manera que, la obligación de transferir la propiedad u otro derecho implican también la obligación a cargo del vendedor de conservar la cosa hasta la entrega, de entregarla, de pagar los gastos de la entrega y de garantizarla. En efecto, la conservación de la cosa hasta la entrega, la entrega misma y el pago de los gastos de ella, se reducen a la obligación de hacer tradición y ésta es una obligación que está implícita en la obligación de transferir.

   La conclusión antes transcrita luce reafirmada por el dispositivo legal contenido en el artículo 1486 eiusdem, según el cual “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”. En este mismo orden de ideas, vale destacar que según el legislador civil patrio, “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.

   PLANIOL y RIPERT, citados por A.G. (pág. 192), critican la afirmación de que hacer la tradición consista en poner en posesión al comprador. El vendedor, afirman, debe hacer todo lo que este de su parte para poner al comprador en la situación de obtener de la cosa los beneficios que normalmente pueda retirarle su propietario y ello, según los casos, puede ser más o menos que darle la posesión. En todo caso, la obligación de hacer tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir (artículo 1265 eiusdem).

   En cuanto a la tradición de inmuebles, es importante acotar que el Código Civil dispone que “el vendedor cumple con la obligación de hacer tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad” (artículo 1488 eiusdem). Sin embargo, también vale recordar que, conforme a nuestro ordenamiento jurídico, el vendedor, además de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de hacer tradición (por ejemplo, entregar llaves y títulos anteriores, retirar mobiliario, desalojar inquilinos, etc.). No se olvide que, “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” (artículo 1160 eiusdem).

   En el presente caso, el demandante dice que compró el inmueble tantas veces referido al demandado, pero que éste no ha cumplido con la entrega de la cosa, que no lo ha puesto en posesión de la misma y que, en cambio, le ha impedido tomar posesión del bien vendido.

   El demandado, por su parte, dice que si cumplió cabalmente con las obligaciones que le impone la ley en su condición de vendedor y que no es responsable por la ocupación que haya habido del inmueble ni por las invasiones de las cuales haya sido objeto.

   Para decidir, este Tribunal observa: Ciertamente, como antes ha quedado explanado, el contrato de compraventa se perfeccionó con el consentimiento de las partes contratantes, sin que ello haya significado, necesariamente, que las obligaciones de las partes no hayan nacido o que nacieron y se extinguieron, por vía de cumplimiento, con el consentimiento de los contratantes. Es más, precisamente esto es lo que argumenta el demandante: que aunque el contrato se perfeccionó, el vendedor no hizo la transferencia y tradición correspondiente.

   Al respecto, interesa recordar que el artículo 1354 eiusdem establece que “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Pues bien, la existencia de las obligaciones de las partes ha quedado plenamente comprobada por haber admitido éstas la existencia del contrato cuyo cumplimiento se pide en esta vía judicial.

   En específico, se debate en este juicio sobre el cumplimiento de la obligación del vendedor de hacer la transferencia y tradición de la cosa vendida.

   Así las cosas, se observa que, el demandante ha quedado exonerado de la carga procesal de probar que el demandado-vendedor no ha cumplido con su obligación de transferir y garantizar la entrega de la cosa, por la sencilla razón de que tal prueba versaría sobre un hecho negativo que, por máxima de experiencia y por así disponerlo la ley, no puede ser probado.

   En otros términos, no tiene el demandante que probar que algo no ha ocurrido, sin perjuicio, claro está, de que, si así lo considera conveniente a la situación jurídica que defiende, pruebe otros hechos positivos de cuyo análisis pueda deducirse que algo no ocurrió (por ejemplo, el imputado como autor material de homicidio que prueba que para el momento exacto en que se ocurrió el delito se encontraba en un lugar distinto a aquel en el cual se produjo el hecho punible). Pero, en principio, la parte que alega un hecho negativo no tiene la carga procesal de probarlo.

   De lo afirmado se desprende que, habiendo quedado probada la existencia del contrato de venta de inmueble y, en consecuencia, la existencia de las obligaciones inherentes a la naturaleza y a los efectos de dicha contratación, es al demandado-vendedor a quien correspondía probar el hecho que produjo la extinción de la obligación, es decir, debió el vendedor - demandado demostrar que si hizo la transferencia de la cosa, para lo cual bien pudo haber probado que si puso en posesión de la cosa al comprador- demandante.

   Y todo lo explicado es así, porque también recae en cabeza del vendedor la obligación de saneamiento, la cual no es otra que la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido (artículos 1486 y 1503 eiusdem).

   En el presente supuesto, vale a.l.c.a. la obligación de garantizar la posesión pacífica de la cosa vendida (saneamiento o garantía de evicción o contra la evicción), habida cuenta de que no se debate en este juicio lo concerniente a la obligación de garantizar la posesión útil (saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos). Y es que el saneamiento es una consecuencia de la obligación de transferir, aunque el Código Civil la haya regulado como una obligación autónoma (A.G., pág. 202).

   Pues bien, además de la obligación de transferir impuesta por la ley al vendedor de una cosa, también existe la obligación de saneamiento por evicción, la cual comprende tres aspectos vinculantes: 1) abstenerse de perturbar la posesión del comprador, 2) defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros y 3) reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción o el descubrimiento de cargas no declaradas.

   En el caso bajo estudio, se tiene que, obviamente, la obligación de no perturbar la posesión del comprador presupone, indefectiblemente, que éste haya tomado posesión del bien vendido, y esto presupone la transferencia y la tradición efectivas. Luego, cabe deducir que la obligación de no perturbar la posesión del comprador implica, necesariamente, que el vendedor haya puesto al comprador en posesión de la cosa, lo cual, según alega el demandante, no ha ocurrido en el presente caso. Al respecto, vale citar a A.G.:

   El saneamiento por hecho propio exige al vendedor que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo desposea de una u otro…

   Una antigua sentencia francesa sostuvo que el vendedor está obligado a abstenerse incluso de los hechos que sin afectar en si mismos la posesión del comprador pueden traer como consecuencia eventual una perturbación de la misma…

   (pág. 206)

   El comprador, en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios ocasionados. En consecuencia, los derechos del comprador pueden hacerse valer en diversas formas, tales como la acción de cumplimiento, la condena del vendedor al pago de los daños y perjuicios, la ineficacia frente al comprador de ciertos actos del vendedor y la excepción de garantía frente a la demanda del obligado a sanear. En el presente caso, el accionante ha optado por exigir judicialmente el cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por si contraparte.

   Por otra parte, interesa destacar que, si fuera el caso que, como lo afirma el demandado, el inmueble objeto de la venta en cuestión fue ocupado por terceras personas, no probó el demandado que tal hecho fuera cierto y mucho menos probó que esa supuesta ocupación o “invasión” se sucedió en un tiempo posterior al cumplimiento de su obligación de transferir dicho inmueble.

   En todo caso, también estaba obligado el vendedor por saneamiento por hecho de terceros.

   En conclusión, habiendo quedado establecido que las partes de este proceso celebraron el contrato de compra venta al cual se han referido, que en cabeza de ambos surgieron las obligaciones propias de una venta de inmuebles, que el vendedor no esgrimió la excepción de contrato de cumplido y que no probó éste que verificó la tradición de la cosa, poniendo en posesión de la misma al comprador, debe este Tribunal declarar la procedencia de la acción que ha instado este juicio, y así se declara.

   Un último comentario merece una de las defensas opuestas por los apoderados de la parte demandada en la contestación de la demanda, relativa a que el contrato en cuestión se celebró el día 03 de diciembre de 1998 y la demanda fue interpuesta el día 10 de agosto de 2000, habiendo pasado “aproximadamente dos años”. Al efecto, argumentan los apoderados judiciales del demandado que “Dicha intención no persigue un fin justo” y que “Tomando en consideración que nuestro mandante es un comerciante honorable y solvente de este Estado, por lo cual podríamos estar en presencia de que se quiera cometer un delito, que causaría un daño irreparable al patrimonio de mi mandante, si se admite lo reclamado”.

   Tal “defensa” es considerada por este Tribunal como peregrina y carente de fundamentación jurídica alguna. Si fuera el caso, debieron los apoderados judiciales de la parte demandante oponer la prescripción de la acción, si consideraban que el transcurso de “aproximadamente dos años” había ocasionado la pérdida del derecho a accionar jurisdiccionalmente del demandante. Por otra parte, el hecho de anunciar la posibilidad de que se quiera cometer un delito en contra de su poderdante, delito que no especifican, no puede ser tenido como un alegato serio, pues, no aportan dichos apoderados suficiente información que permita relacionar sus dichos con la pretensión del actor o remitir los autos al órgano competente para que accione de oficio, si fuere el caso, por ante la jurisdicción penal correspondiente. Por lo expuesto, se desestima el alegato analizado, y así se declara.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos de hecho y de derecho explanados supra, este Tribunal de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara con lugar la acción que por incumplimiento de contrato de compraventa de inmueble intentara en fecha 01 de junio de 2000, con reforma de demanda verificada el día 10 de agosto de 2000, el ciudadano J.A.S.P., suficientemente identificado en autos, en contra del ciudadano FONG HING, también identificado en autos. En consecuencia, se ordena al demandado cumplir cabalmente con la obligación de hacer la tradición del inmueble vendido al demandante – comprador, ejecutando para ello todos los actos que se requieran para garantizarle la posesión pacífica y útil de dicho bien.

   En virtud de que la demanda ha sido declarada totalmente con lugar, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

   Publíquese, regístrese y notifíquese.

   Dada, firmada y refrendada en el Despacho del Juez del Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Amazonas, en Puerto Ayacucho, a los 14 días del mes de mayo de 2003, años 193° de la Independencia y 144° de la Federación.

   EL JUEZ TITULAR

   M.A.F.

   LA SECRETARIA TEMPORAL

   MARGELYS CASANOVA

   En esta misma fecha, 14 de mayo de 2003, siendo las 12:00 p.m., se publicó y registro la anterior sentencia, previo anuncio de Ley.

   La Secretaria,

   MARGELYS CASANOVA.

   Expediente N° 00-5245