Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 29 de Marzo de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año: 196º y 148º

PARTE ACTORA: S.J.C.D. y M.J.C.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.682.358, 9.963.618, respectivamente, actuando en su propio nombre y representación.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: F.M.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 56.444.

PARTE DEMANDADA: M.C.M.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 3.584.552.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: G.Y.P. venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 23.375.

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: 06-9043

-I-

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante escrito de demanda introducido por la demandante, ciudadanos S.J.C.D. y M.J.C.D., que luego de su distribución, fue conocido por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En fecha 07 de junio del año 2006, el Tribunal de la causa admite la demanda, razón por la cual ordenó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana M.C.M.C., a fin de que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, para que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que juzgara procedentes.

En fecha 26 de julio de 2006, la parte demandada consigna su escrito de contestación a la demanda.

En el lapso correspondiente, las partes en litigio hicieron de su derecho procesal y promovieron los medios probatorios que consideraron pertinentes, en fecha 01 y 07 de agosto de 2006, parte actora y demandada respectivamente. Dichas pruebas fueron debidamente admitidas mediante autos de fecha 01 y 08 de agosto de 2006, respectivamente.

El día 27 de octubre de 2006, el Tribunal A-quo dicta sentencia, declarando con lugar la acción intentada por los ciudadanos S.J.C.D. y M.J.C.D..

En fecha 15 de noviembre de 2006, la representación de la parte demandada apela de la decisión pronunciada por el Tribunal de la causa, la cual es oída por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de noviembre.

El día 05 de diciembre del mismo año, dicho expediente llega a este Tribunal, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y el mismo es recibido, fijándose diez días de despacho a los fines de dictar sentencia.

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Como hechos constitutivos de la pretensión de los actores, se afirma en el libelo de demanda:

1. Que la ciudadana A.M.C. M., celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana M.C.M.C. sobre un apartamento ubicado en la Urbanización La Florida, en el edificio La Giralda.

2. Que el apartamento objeto de dicho contrato fue cedido a la ADMINISTRADORA 1.937, S.A., en fecha 28 de marzo de 1998.

3. Que dicho contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, renovable por periodos de un año, siempre y cuando una de las partes no notifique a la otra su deseo de no renovarlo por otro período de un año.

4. Que en fecha 30 de octubre de 2002, la ADMINISTRADORA 1.937, S.A. notifica a la ciudadana M.C.M.C., la no renovación del contrato de arrendamiento a partir del 11 de octubre de 2003.

5. Que ha terminado el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, sin que haya producido la devolución del inmueble por parte de la mencionada ciudadana.

6. Que por todas estas razones proceden a demandar por la entrega material del apartamento objeto del referido contrato.

   La parte demandada presentó en su escrito de contestación de la demanda los siguientes alegatos:

1. Que se encuentra en un estado de indefensión, en virtud de la imprecisión de la parte demandante en cuanto a su pretensión.

2. Que ocupa el inmueble desde hace 24 años, por lo que es un contrato a tiempo indeterminado, los cuales sólo pueden ser terminados por las causales previstas e n la ley.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

2. Contrato de arrendamiento suscrito entre la ADMINISTRADORA METROPOLITANA C.A. y M.C.M.C., al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil.

3. Notificación que consta en carta de índole privada, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil.

4. Doce recibos de pago correspondientes al período de prorroga legal, a los cuales este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil y 431 del Código de Procedimiento Civil.

   PRUEBA PROMOVIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Contrato de arrendamiento suscrito entre la ADMINISTRADORA METROPOLITANA C.A. y M.C.M.C., al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil.

2. Lo que se desprende del libelo de demanda, consignado en el presente expediente, en su folio 2. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil.

3. Interpretación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por cuanto el derecho no puede ser promovido como medio de prueba, este Tribunal le niega todo valor probatorio.

   -IV-

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

   Establecido el controvertido en los términos que han sido precedentemente sintetizados, este Juzgado observa:

   En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 1160 de Código Civil:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

   Así mismo, es imprescindible señalar lo previsto por el artículo 1264 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

   Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…

   Las disposiciones legales anteriormente transcritas, encuentran apoyo en nuestra doctrina cuando señala lo siguiente:

   Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

   Quien contrae una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente (aún en contra de la voluntad del deudor) mediante la intervención de los órganos jurisdiccionales (tribunales de justicia). En el primer caso, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución voluntaria de la obligación, y en último caso mencionado, estamos en presencia de un cumplimiento o ejecución forzosa de la obligación.

   Resumiendo lo expuesto, podemos afirmar que por lo que respecta al cumplimiento, las obligaciones producen dos efectos fundamentales.

   1º El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.

   2º El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.

   (MADURO LUYANDO, Eloy. “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”. Tomo I. Caracas, 2001. p 83.)

   De la lectura de los dispositivos legales y doctrinarios reproducidos en la presente decisión, se observa el deber que tiene el deudor de una determinada convención, de darle cumplimiento en los mismos términos en que fue pactada con el acreedor. Dicho cumplimiento será realizado mediante la ejecución de las diferentes prestaciones contenidas en un contrato determinado. Así mismo, dicho cumplimiento no es facultativo del deudor, es una obligación que ha asumido en virtud de un convenio, y por ello debe ser efectuada voluntariamente, y en defecto de ello, el acreedor puede solicitar la intervención de los órganos jurisdiccionales, a fin de que lograr la ejecución coactiva de la obligación contraída por el deudor.

   Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante circunscribe y limita el debate procesal al cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En efecto, en su libelo de demanda, específicamente en el petitorio de la misma, la parte actora solicita la entrega material del apartamento objeto de dicho contrato, en virtud de que dicho convenio y la prorroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha llegado a su fin.

   Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea exigible la obligación que pretende la parte actora, es decir, este Tribunal debe determinar si el contrato de arrendamiento, objeto del presente litigio, es a tiempo determinado, y en caso de que así lo sea, debe determinarse si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario han culminado.

   Así las cosas, este Tribunal procede a determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, en cuanto a determinación de su duración. Para ello, se observa lo dispuesto por el artículo 1599 del Código Civil, el cual dice lo siguiente:

   Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio

   Dicho dispositivo normativo debe ser concatenado, a los efectos de la presente causa, con el artículo 1600 ejusdem, el cual señala lo que a continuación se transcribe:

   Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos a su determinación de tiempo

   De la lectura anterior, se desprenden los contratos de arrendamientos a tiempo determinado, los cuales culminaran en el día convenido por las partes para ello. Sin embargo, el Código Civil señala que en caso de que haya expirado el contrato de arrendamiento, tal y como lo convinieron las partes, y el arrendatario se mantiene en posesión del bien inmueble, se presume que se ha renovado el contrato de arrendamiento. Sin embargo, una vez que se ha renovado dicha convención, pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado.

   Ventilado lo anterior, resulta oportuna la opinión del autor patrio J.L.A.G., en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, la cual es del tenor siguiente:

   Si en contrato a término fijo se prevén sucesivas prórrogas automáticas por períodos también determinados, el arrendamiento sigue siendo a término fijo durante cada una de dichas prórrogas

   Vista la doctrina anterior, resulta necesario concluir que al encontrarnos con un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en cuyo contenido se establecen prórrogas automáticas, sucesivas y por períodos determinados, el arrendamiento no se reputará como a tiempo determinado. En efecto, la presunción contenida en el artículo 1600 del Código Civil será aplicable en caso de que culminado el arrendamiento en el tiempo fijado por las partes, y el arrendatario continua poseyendo el bien inmueble, lo cual hace suponer la renovación del contrato, pero bajo la forma de un arrendamiento a tiempo indeterminado. Sin embargo, no se puede presumir la renovación del contrato, si el mismo prevé prórrogas automáticas por períodos determinados, por cuanto no se materializa uno de los supuestos de hecho previstos en el artículo 1600 del Código Civil, que no es mas que la terminación del contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de que mientras que las prórrogas automáticas tenga lugar, no se puede considerar como terminada la relación arrendataria.

   En el caso de marras, la actora consignó junto a su libelo de demanda el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda. En su cláusula quinta se fija el término de duración de dicho contrato, el cual será de dos años contados a partir del 11 de febrero de 1982, y a su vez, se establecen prórrogas automáticas a término fijo de un año, convenidas siempre y cuando una de las partes no notifique por escrito a la otra su deseo de no prorrogar más el contrato de arrendamiento.

   Conforme a lo anterior, y siguiendo un esquema absolutamente lógico, puede observase que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, es a tiempo determinado, en virtud de lo convenido por las partes.

   Una vez dirimido lo anterior, este Tribunal procede a comprobar el cumplimiento del segundo supuesto necesario para que se verifique la exigibilidad de la obligación que pretende la parte actora, es decir, si el contrato de arrendamiento y la prórroga legal a la que aduce la Ley de Arrendamiento Inmobiliario han culminado.

   De un examen del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa se puede observar que las prorrogas automáticas, a las cuales ya se ha hecho referencia en la presente sentencia, tendrán lugar siempre y cuando una de las partes no notifique por escrito a la otra, antes del vencimiento del plazo fijo inicial o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más.

   Aunado a lo anterior, se evidencia de una revisión de las actas procesales, que la parte demandante consignó junto a su libelo de demanda comunicación emanada de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA 1.937, S.A., mediante la cual le notifica la no renovación del contrato de arrendamiento a partir del once de febrero de 2003. Dicha comunicación fue recibida por la ciudadana M.C.M.C., tal y como se evidencia en autos.

   Por cuanto la relación arrendaticia concluye en fecha 11 de febrero de 2003, se observa que la misma tuvo una duración de veinte y un años. En virtud de ello, este Tribunal pasa a transcribir lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

   En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

   (…) d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

   En el caso de marras, y en virtud de que la parte demandante consignó su libelo de demanda en fecha 05 de diciembre de 2006, se concluye que la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha culminado.

   En consecuencia de lo anteriormente señalado, este Tribunal debe concluir que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuyo cumplimiento se demanda en el presente litigio, ha culminado, así como la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpliéndose de esta forma, con los supuestos de hecho necesarios para la procedencia de la pretensión de la parte actora.

   En virtud de los razonamientos esgrimidos con anterioridad, este Tribunal debe declarar procedente la pretensión incoada por la parte actora, ciudadanos S.J.C.D. y M.J.C.D., por cumplimiento de contrato de arrendamiento a término fijo, en virtud de haberse demostrado la terminación de dicho convenio y la culminación de la prórroga legal, prevista en ley especial, y además declarar improcedente el recurso de apelación formulado por la parte demandada, ciudadana M.C.M.C..

   -V-