Decisión nº 1858 de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de Merida, de 15 de Marzo de 2011

Que ella sea subrogada a la condición de la ciudadana C.B.V.D.P., en el contrato de compra venta celebrado por su causante J.V.M., con la ciudadana C.O.D.V., en fecha 30 de diciembre de 2002, por ante el Registro Público Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, hoy Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, bajo el N° 26, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre del mencionado año, referente únicamente al inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 6, por el precio de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000), los cuales fueron pagados de contado, precio que pagará igualmente de contado en la oportunidad en que así lo determine el Tribunal.

Que se constriña a los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en su condición de continuadores jurídicos de su causante J.V.M., para que le otorguen en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizó la venta a la ciudadana C.B.V.D.P., o a ello sean condenados por el tribunal al otorgamiento del correspondiente documento público de compra venta por ante el Registro Subalterno correspondiente, acto en el cual pagará el precio de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000), hoy veinticinco mil bolívares fuertes (Bsf. 25.000,00), o en su defecto, que la sentencia dictada por el tribunal sirva de título de propiedad, en cuyo caso se pagará el precio señalado de la forma que lo estipule el tribunal.

Que por cuanto la venta que se realizó fue ilegal al no respetársele el derecho de preferencia ofertiva, solicitó al tribunal que la sentencia definitiva considere nulo el documento de venta de fecha 30 de diciembre de 2002, otorgado por el ciudadano J.V.M., a la ciudadana C.B.V.D.P., por ante el registro Público Subalterno del Municipio Libertador del Estado Mérida, hoy Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 26, Protocolo Primero, Tomo trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre del mencionado año, referente únicamente al inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 6 y consecuencialmente acuerde oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, a los fines de que se coloque la correspondiente nota registral de nulidad al indicado documento.

Que se ordene a los demandados al pago de las costas y costos del proceso.

Que para concluir puede señalar, que como arrendataria tenía y tiene derecho a que se le respete la preferencia ofertiva de venta y hasta la fecha ni la vendedora sobreviviente ni el comprador, le han notificado de la existencia cierta de la compra venta que se hiciera del inmueble del cual es arrendataria, acto que se otorgó a escondidas violando lo dispuesto en los artículos 42, 43, 44, 45, 46, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dándose por enterada del mismo mediante una demanda que por desalojo intentara la ciudadana C.B.V.D.P., a través de su apoderado judicial.

Que por tal razón es por lo que acudió para demandar a los ciudadanos C.O.D.V. y C.B.V.D.P., para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, para subrogarse en la condición de la ciudadana C.B.V.D.P., en dicha negociación, pagando el precio allí estipulado de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000), hoy equivalente a veinticinco mil bolívares fuertes (Bs. 25.000,00), para que le sea atribuida la cualidad de propietaria del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 6, por todo lo cual debe declararse con lugar la demanda.

Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la cantidad de cien millones de bolívares (Bs. 100.000.000,00), hoy equivalente a cien mil bolívares fuertes (Bs. 100.000,00).

Que de conformidad con el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 585 eiusdem, solicitó el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el bien inmueble a que se ha hecho referencia, toda vez que está en riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo (periuculum in mora), es decir, que el demandado siga ejecutando maniobras o ardiles fraudulentos para insolventarse en forma total o realizar algún juicio simulado o poner en garantía fraudulenta el inmueble.

Que es preferentemente decretable la medida solicitada, puesto que existe certeza grave del derecho que se reclama, es decir, más allá de la simple presunción del derecho que se reclama (fomus boni iuris), por estar contenidos sus derechos sobre dicho inmueble en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es de orden público y en virtud que ha cumplido con todos los requisitos de ley para ejercer la acción.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indicó como su domicilio procesal la urbanización La Hacienda, avenida principal 2, Centro Profesional La Hacienda, Oficina N° 1, despacho de Abogados Contreras Morales y Asociados.

Mediante auto de fecha 02 de julio de 2007 (folios 107 y 108), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley, de conformidad con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, ordenó el emplazamiento de los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., para que comparecieran por ante ese Tribunal, en el segundo día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos la última citación, a los fines de que dieran contestación a la demanda providenciaba.

A través de la diligencia de fecha 12 de julio de 2007 (folio 110), la ciudadana S.R.D., debidamente asistida por el abogado P.C.M., otorgó poder apud acta a la abogada M.T.M.D.C. y al referido abogado, a los fines de que representara sus derechos e intereses en la causa.

Mediante diligencia de fecha 12 de julio de 2007 (folio 111), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al juzgado se pronunciara sobre el decreto de la medida de prohibición de enajenar y gravar, consignó los emolumentos necesarios para la formación del cuaderno de medidas y la elaboración de las compulsas y la practica de la citación.

Por auto de fecha 17 de julio de 2007 (folio 112), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, acordó la certificación de las copias para los recaudos de citación de conformidad con los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil y ordenó formar el cuaderno separado de medida instando al actor a consignar los fotostatos correspondientes.

Mediante diligencia de fecha 31 de julio de 2007 (folio 115), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la formación del cuaderno separado de medida de prohibición de enajenar y gravar.

Por auto de fecha 03 de agosto de 2007 (folio 116), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ordenó formar el cuaderno separado de medida de prohibición de enajenar y gravar.

A través de la diligencia de fecha 18 de septiembre de 2007 (folio 117), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó copia certificada de la demanda debidamente registrada por ante el registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Por medio de la diligencia de fecha 18 de septiembre de 2007 (folio 136), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se instara al ciudadano alguacil del Tribunal a los fines de que practicara la citación de los demandados.

Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2007 (folio 137), la ciudadana Alguacil del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación librada a nombre de la ciudadana C.B.V.D.P., en virtud de la imposibilidad de localizar a la misma.

Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2007 (folio 141), la ciudadana Alguacil del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación librada a nombre del ciudadano F.J.V.O., en virtud de la imposibilidad de localizar al mismo.

Por medio de diligencia de fecha 24 de septiembre de 2007 (folio 145), la ciudadana Alguacil del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación librada a nombre del ciudadano P.J.V.O., en virtud de la imposibilidad de localizar al mismo.

A través de la diligencia de fecha 24 de septiembre de 2007 (folio 149), la ciudadana Alguacil del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación librada a nombre del ciudadano M.A.V.O., en virtud de la imposibilidad de localizar al mismo.

Mediante diligencia de fecha 24 de septiembre de 2007 (folio 151), la ciudadana Alguacil del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, devolvió boleta de citación librada a nombre de la ciudadana C.O.D.V., en virtud de la imposibilidad de localizar a la misma.

Mediante diligencia de fecha 1° de octubre de 2007 (folio 169), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 04 de octubre de 2007 (folio 170), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, ordenó la citación de la parte demandada por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

A través de la diligencia de fecha 10 de octubre de 2007 (folio 172), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, recibió el cartel de citación de la parte demandada y solicitó a la secretaria del tribunal se trasladara al domicilio de los demandados para la fijación del cartel en la morada.

Mediante constancia de fecha 18 de octubre de 2007 (folio 173), la ciudadana secretaria del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, manifestó que se había trasladado a la morada de la parte demandada y había procedido a la fijación del cartel a los fines de dar cumplimiento a la previsión del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por medio de la diligencia de fecha 06 de noviembre de 2007 (folio 174), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó los ejemplares de los Diarios Pico Bolívar y Diario de Los Andes, en los cuales consta la publicación de los carteles de citación de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2007 (folio 178), los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O., debidamente asistidos por el abogado M.A.C., se dieron por citados dejando constancia que el segundo de los nombrados actuaba en nombre y representación de los co-demandados C.B.V.O.D.P., P.J.V.O. y C.A.D.J.O. viuda DE VALERO, según poderes autenticados por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasitos y A.B.d.E.T., anotado bajo el N° 22, folios 47-48, Tomo 06-A, Cuarto Trimestre del Protocolo 3°, de fecha 1° de noviembre de 2005, por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de M.E.M., anotado bajo el N° 07, Tomo 72, de fecha 07 de octubre de 2005 y por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de M.E.M., anotado bajo el N° 35, Tomo 44, de fecha 27 de abril de 2007.

Mediante diligencia de fecha 13 de noviembre de 2007 (folio 188), los ciudadanos M.A.V.O. y F.J.V.O., actuando el primero en su propio nombre y el segundo en nombre y representación de los co-demandados C.B.V.O.D.P., P.J.V.O. y C.A.D.J.O. viuda DE VALERO, según poderes autenticados por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guasitos y A.B.d.E.T., anotado bajo el N° 22, folios 47-48, Tomo 06-A, Cuarto Trimestre del Protocolo 3°, de fecha 1° de noviembre de 2005, por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de M.E.M., anotado bajo el N° 07, Tomo 72, de fecha 07 de octubre de 2005 y por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de M.E.M., anotado bajo el N° 35, Tomo 44, de fecha 27 de abril de 2007, otorgaron poder apud acta a los abogados F.R.A. y M.A.C., a los fines de que representaran sus derechos e intereses en la causa.

Por diligencia de fecha 13 de noviembre de 2007 (folio 189), el abogado M.A.V.O., debidamente asistido por el abogado F.J.V.O., quien actúa en su propio nombre y en representación de los co-demandados C.B.V.O.D.P., P.J.V.O. y C.A.D.J.O. viuda de VALERO, consignaron escrito de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda en los términos que a continuación se sintetiza:

Opuso la parte demandada la cuestión previa referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d., contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la acción es improcedente, toda vez que según consta en el expediente signado con el N° 6156 llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, la accionante fue demandada por la vía del desalojo dado el estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del bien locatado, razón por la cual la acción carece de fundamento legal para su ejercicio, conforme lo señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

.

En segundo lugar opuso la parte demandada, la cuestión previa referida a la prohibición de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la insolvencia del accionante como causa de inadmisibilidad de la acción conforme lo establecen los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la ciudadana S.R.D., en su condición de arrendataria, a pesar de haber sido notificada del acto de compra venta del bien locatado y subsiguiente subrogación legal, desde el mes de agosto del año 2005, se ha rehusado a pagar los cánones de arrendamientos a la hermana C.B.V.D.P., estimados en la cantidad de sesenta y seis mil bolívares (Bs. 66.000,00) mensuales, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005 al igual que no pagó todos los meses del año 2006, por último no pagó los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007.

Que también se encontraba insolvente en el pago del servicio de agua potable, desde el mes de agosto del año 2005, rehusándose a pagar a la empresa Aguas de Mérida C.A., los conceptos de consumo de servicio correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2005, al igual que no pagó todos los meses del año 2006, por último, no pagó los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2007, a pesar de las múltiples gestiones de cobranza realizadas.

Opuso la parte actora en tercer lugar, la cuestión previa referida a la caducidad de la acción contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fundamento a lo pautado e el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

.

La referida cuestión previa tiene fundamento en la notificación cierta de fecha 26 de septiembre de 2005, que contiene el acto de asamblea extraordinaria de arrendatarios del edificio Valmont, ya que en fecha 1° de agosto de 2005, todos los hermanos Valero Obando, en su condición de exclusivos propietarios decidieron vender todos los apartamentos del edificio Valmont y dicha decisión la comunicaron verbalmente a sus arrendatarios y posteriormente la comunicaron pública y legalmente mediante un aviso publicado en el periódico local Frontera, de fecha 25 de septiembre de 2005, mediante la cual convocaron a una asamblea extraordinaria de arrendatarios que efectivamente se efectuó en fecha 26 de septiembre del mismo año, con el objeto de entregar a cada uno de los arrendatarios el sobre contentivo de la oferta arrendaticia y de su normal desarrollose dejó constancia en acta suscrita por ante la Notaría Pública Primera de Mérida.

Que del contenido de la referida acta se evidencia, que a la citada asamblea de arrendatarios asistió y recibió el sobre de la oferta arrendaticia del bien locatado, la ciudadana E.R.R., titular de la cédula de identidad N° 15.175.456, en su condición de pariente y residente de la demandante, con lo cual a la luz del derecho se ha de concluir que la arrendataria demandante, en la fecha 26 de septiembre de 2005, en forma autentica y cierta fue notificada, que su poderdante es la legítima propietaria del bien locatado, es decir, que desde allí se debe computar el término de los 40 días, para el ejercicio de la acción, por lo qu7e inexorablemente le caducó el ejercicio de la acción.

Además consta la notificación cierta efectuada mediante documento anotado bajo el N° 98, Tomo 73, de fecha 19 de octubre de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en el cual la ciudadana demandante declaró y dio fe que es arrendataria del apartamento N° 6, del edificio Valmont, desde el 15 de junio de 1997, que en fecha 26 de septiembre de 2005, en el transcurso de la asamblea general extraordinaria de arrendatarios, fue notificada de la voluntad de cada uno de los hermanos Valero Obando, de querer vender todos los apartamentos del edificio Valmont, que en la misma fecha del 26 de septiembre de 2005, en el transcurso de la asamblea general extraordinaria de arrendatarios fue debidamente notificada por la propietaria arrendadora de venderle el bien locatado, que si recibió de manos de una pariente y residente el sobre que le remitió su poderdante contentivo de la oferta arrendaticia y que en esa misma fecha y acto recibió un documento público suscrito por todos los hermanos Valero Obando, mediante el cual se ampliaba a sus arrendatarios el lapso legal para recibir una repuesta positiva a sus ofertas de venta.

Que de igual forma la arrendataria demandante en fecha 19 de octubre de 2005, en forma autentica y cierta fue notificada por segunda vez, que su poderdante es la legítima propietaria del bien locatado y que desde allí, se debe computar el término de los 40 días para el ejercicio de la acción, por lo que la misma caducó.

Que tal criterio fue sostenido por la sentencia N° 00260, de fecha 20 de mayo de 2005, proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. N° AA20-C-2.004-000807, ratificada por la misma Sala, en sentencia N° RC-000010, de fecha 24 de enero de 2006, Exp. 05409.

Que en el supuesto negado de que no prosperase las cuestiones previas opuestas y estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación al fondo de la demanda, rechazaron, negaron y contradijeron todo lo expuesto por la accionante en su libelo, toda vez que, negaron todo lo expuesto por la ciudadana S.R.D., pues la misma no posee cualidad para el ejercicio de la acción, en virtud del notorio estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos y el pago del servicio de agua potable lo que conllevó a que le caducara el término para el ejercicio de la acción.

Que rechazaron lo solicitado por la demandante, en lo atinente a la falta o carencia de la debida notificación, además del hecho que su hermana compró el bien locatado.

Igualmente rechazaron, que mediante la acción se pueda anular el documento de compra venta del apartamento objeto de controversia y que la demandante se subrogue en la condición de comprador y pretenda pagar tan solo la ínfima cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00).

Que fundamentó la acción en los artículos 1, 7, 42, 43, 53 y 55 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobilarios, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.298 y 1.300 del Código Civil y los artículos 1, 3, 11, 14, 42, 174 y 346 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil señaló como domicilio procesal el edificio alba, calle 27, entre avenidas 2 y 3, planta baja, local 11 de la ciudad de M.E.M..

Mediante escrito presentado en fecha 20 de noviembre de 2007 (folios 199 al 214), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, formuló contradicción a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

Por medio del escritos presentados en fecha 23 de noviembre de 2007 (folios 218 al 230 y 243 al 254), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, promovió pruebas en la causa.

A través del auto de fecha 26 de noviembre de 2007 (folio 256), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil, acordó la apertura de la segunda pieza del expediente.

Mediante diligencia de fecha 26 de noviembre de 2007 (folio 259), el abogado M.A.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.

Por auto de fecha 27 de noviembre de 2007 (folios 414 y 415), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, admitió cuanto ha lugar en derecho y salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte demandante y por el abogado M.A.C., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2007 (folio 416), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó al tribunal no valorar en la sentencia que resolviera las cuestiones previas opuestas, las pruebas promovidas por la parte contraria, en virtud de haber vencido el lapso sin realizar promoción alguna.

Por auto de fecha 29 de noviembre de 2007 (folio 417), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, negó la solicitud del apoderado judicial de la parte actora por cuanto la causa se encontraba en fase de dictar la sentencia que resuelva las cuestiones previas.

Mediante diligencia de fecha 07 de octubre de 2008 (folio 418), el abogado P.C.M., en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, solicitó se dictara sentencia.

A través de la sentencia de fecha 16 de octubre de 2009 (folios 422 al 480), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, resolvió las cuestiones previas opuestas y el fondo de la controversia.

Obra a los folios 01 al 32, todas las actuaciones correspondientes al cuaderno separado de Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble distinguido con el N° 6, que forma parte del Edificio VALMONT, ubicado en la Avenida 03 con calle 27, Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida.

III

DE LA SENTENCIA APELADA

En fecha 16 de octubre de 2009 (folios 422 al 480), el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, declaró lo que a continuación se trascriben in verbis:

“(Omissis):

…PARTE MOTIVA

II

DE LA DEMANDA

La presente controversia quedó planteada por la parte actora en los siguientes términos:

• Que conforme a documento privado de fecha 15 de junio de 1997, se suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano J.V.M., mediante el cual le dio en arrendamiento un apartamento, distinguido con el numero [sic] 6, que forma parte del Edificio Valmont, ubicado en la calle 27 con avenida 3 (Independencia), del Municipio Libertador del Estado Mérida.

• Que dicho contrato de arrendamiento tenía una duración de seis meses fijos, contados a partir de la fecha de su suscripción, pero es el caso que el contrato se convirtió en indeterminado o indefinido en el tiempo por la tácita reconduccion [sic].

• Que la relación arrendaticia se llevo [sic] siempre de manera cordial hasta el mes de agosto del año 2005, cuando de manera habitual fue a pagar el canon de arrendamiento a una persona quien era designada como administradora por el arrendador y acreditada para realizar los pagos, pero dicha administradora se negó a recibir el pago correspondiente a ese mes, por lo que acudió a los Tribunales a realizar el deposito [sic] arrendaticio del indicado mes.

• Que desde entonces ha depositado el pago respectivo en la entidad bancaria Banfoandes, según lo ordenó el Juzgado primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, todo lo cual cursa en el expediente de consignaciones signado con el numero [sic] 200 de la nomenclatura de ese Tribunal, por lo que actualmente se encuentra solvente, en el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento. anexa [sic] copia de los pagos realzados [sic] mediante planilla de depósitos bancarios con sus correspondientes recibos originales emitidos por el mencionado Tribunal.

• Que es el caso que se entero [sic] que existía una demanda en su contra, por cuanto se presento [sic] el alguacil de un Tribunal a citarla.

• Que fue el día 23 de mayo de 2007, junto con su abogado tuvo conocimiento que había sido demandada por desalojo, por el ciudadano F.J.V.O., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana C.B. [sic] Valero de Porras, lo que le llamo [sic] la atención por haberle demandado una sola persona de los integrantes de la sucesión del causante J.V.M., el demandante había desistido de la misma, e incluso dicho expediente estaba terminado y archivado por la homologación de tal desistimiento que había decretado ese Tribunal.

• Que el día 23 de mayo de 2007, se entero [sic] que el ciudadano J.V.M., había vendido el expresado apartamento a la (hoy difunto), había vendido el expresado apartamento a la ciudadana C.B. [sic] Valero de Porras, todo lo cual evidencio [sic] en el documento de fecha 30-12-2002.

• Que pudo apreciar, igualmente, el hecho que el ciudadano F.J.V.O., evidentemente no actuaba como apoderado de la sucesión, sino como apoderado de la ciudadana C.B. [sic] Valero de Porras.

• Que en esa misma fecha 23 de mayo de 2007, se traslado [sic] al Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, donde se encontraba una nueva demanda por desalojo interpuesta en su contra por el ciudadano F.J.V.O., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana C.B. [sic] Valero de Porras, donde se hizo parte, en ese expediente marcado con el numero [sic] 6035, y es por esta ultima [sic] demanda que el alguacil había acudido a citarla.

• Que es arrendataria del precitado apartamento numero [sic] 6 del edificio Valmont, desde el 15 de junio de 1997; ahora bien, fue el 23 de mayo de 2007, que se entero [sic] que dicho apartamento había sido vendido en vida por parte del ciudadano J.V.M., en fecha 30 de diciembre de 2002, a su hija C.B. [sic] Valero de Porras, puesto que de dicho acto nunca fue notificada como lo ordena el articulo [sic] 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que en orden a lo pautado en el articulo [sic] 168 del Código Civil, quienes se reservaron el usufructo vitalicio sobre el mismo tal y como se aprecia del vuelto del último folio del documento de compra venta.

• Que posteriormente renuncio [sic] al derecho de usufructo la ciudadana C.O.d.V., en fecha 22 de diciembre de 2005, mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico [sic] del Municipio Libertador del Estado Mérida, inserto bajo el numero [sic] 36, tomo 51, cuarto trimestre del referido año.

• Que el precio de la venta del inmueble del cual es inquilina, fue por la cantidad de (Bs. 25.000.000,oo), suma ésta que el vendedor J.V.M., declaro [sic] como el precio de dicho apartamento, y por su parte la compradora declaro [sic] que aceptaba la venta, tanto de ese apartamento como de los otros apartamentos que le fueron vendidos por el expresado documento de venta, y agrego [sic] el mencionado vendedor que era cierto y real el contenido del documento, y que el dinero por el cual compró la mencionado [sic] ciudadana los inmuebles indicados, era del propio peculio personal de ella, vale decir, de la compradora y que por lo tanto no formaba parte de la comunidad conyugal como así también lo indica su cónyuge.

• Que señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que siendo que para la fecha de la venta realizada por el ciudadano J.V.M., y su esposa C.O.d.V. a la ciudadana c.B. [sic] Valero de porras, ya tenia [sic] mas de 2 años ocupando dicho inmueble en su carácter de arrendataria y estaba, y ha estado y esta plenamente solvente con los cánones de arrendamiento, es por lo que los [sic] J.V.M., y C.O.d.V., estaban en la obligación legal de ofertarle en venta, preferencialmente el inmueble en referencia mediante documento autentico como lo establece el articulo [sic] 44 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que es de acotar, que nunca se le notifico [sic] de dicha venta, como lo ordena el anterior dispositivo técnico legal, ni previo a realizarse dicha venta, pues fue en fecha 23 de mayo de 2007, que se entero [sic] al revisar el expediente Nº 6957.

• Que en el expediente Nº 6957, reposa un documento privado de una supuesta oferta de venta que realmente nunca se le hizo y menos en Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios, de fecha 26 de septiembre de 2005, por cuanto no estuvo presente en la misma, como falsamente lo indica en el texto de la demanda por desalojo.

• Que en cuanto a la asamblea, cuya realización y resultado consta en acta suscrita por la Notaria [sic] Publica [sic] Primera de la ciudad de Mérida, y que señalo [sic] en el libelo de la demanda por desalojo, que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, documento privado que nunca suscribió, así como tampoco se trata de un documento autentico como lo señala erróneamente el allí demandante, por varias razones: Primera: Que no recibió dicho documento en tal asamblea de fecha 26 de septiembre de 2005, por no haber estado presente en esa asamblea. Segunda: Que el acta de esa asamblea no constituye una oferta de venta del inmueble por la misma cantidad que la compradora lo adquirió, por la cantidad de (Bs. 25.000.000,oo), sino una oferta engañosa, donde supuesta y presuntamente le ofertaron como arrendataria el apartamento que tiene arrendado, por el precio de (Bs. 103.820.000,00), lo cual es falso, porque no es el precio de adquisición del referido apartamento por parte de la ciudadana C.B. [sic] Valero de Porras, lo que constituye en todo caso una desmejora o menoscabo de sus derechos como arrendataria, según lo dispuesto en el articulo [sic] 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Que el abogado M.C., es quien redacto [sic] y viso [sic] el indicado documento, y es el mismo abogado que asistió al accionante que la demando [sic] por acción de desalojo en el citado expediente Nº 6957, dicho documento contiene declaraciones totalmente irreales.

• Que toda esta situación refleja la violación y conculcación de sus derechos para adquirir preferencialmente la vivienda que aun [sic] ocupa como arrendataria, pues hasta la fecha no notificación cierta de la venta como lo indica el articulo [sic] 47 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo tanto le asiste el derecho a ejercer la presente acción conforme a lo dispuesto en el literal b) del articulo [sic] 48 ejusdem.

• Que hechas las consideraciones anteriores y siendo que tiene derechos legítimos como arrendataria plenamente determinados por la ley, para beneficiar y proteger a los arrendatarios que son irrenunciables y que será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia disminución o menoscabo de esos derechos, lo que le da el carácter de orden público con respecto al arrendatario, disposición legal que esta en concordancia con los artículos 42,43,44,47 y 48 ibídem; es por lo que estando dentro de los 40 días calendarios desde la fecha 23 de mayo de 2007, en que tuvo conocimiento que el ciudadano J.V.M. (difunto) y su esposa c.O.d.V., antes identificados le vendieron a la ciudadana C.B. [sic] Valero de Porras, la vivienda que actualmente ocupa como arrendataria, como lo es el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el numero [sic] 6, ubicado en la calle 27 con avenida 3 (Independencia), de la Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida.

• Que acude para demandar, en su condición de arrendataria y con el derecho de preferencia ofertiva, o retracto legal arrendaticio que le otorga la Ley, a los ciudadanos C.O.D.V., P.J. [sic] VALERO OBANDO, M.A.V.O., F.J.V.O. Y C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, ya identificados, en su carácter de continuadores jurídicos de su causante J.V.M., en orden a lo previsto en el articulo [sic] 1.163 del Código Civil, en el entendido que respecto a la ciudadana C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, se le demanda tanto en su condición de heredera como compradora del inmueble que ocupa como arrendataria, para que convenga en esta demanda, o en su defecto sean expresamente obligados por este Tribunal a lo siguiente:

Que su persona sea subrogada a la condición de la ciudadana C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, en el contrato de compra-venta celebrado por su causante J.V.M. con la ciudadana C.O.d.V., en fecha 30 de diciembre de 2002, por el Registro Público inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, Registrado bajo el numero [sic] 26, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, del mencionado año, referente únicamente al inmueble constituido por el apartamento distinguido con el numero [sic] 6, anteriormente descrito, por el precio de (Bs. 25.000.000,oo), los cuales fueron pagados de contado, precio que pagara igualmente de contado en la oportunidad que así lo determine este Tribunal.

Que se constriña a los ciudadanos C.O.D.V., P.J. [sic] VALERO OBANDO, M.A.V.O., F.J.V.O. Y C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, ya identificados, en su carácter de continuadores jurídicos de su causante J.V.M., para que le otorguen en los mismos términos e iguales condiciones en que se realizo [sic] la venta a la ciudadana C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, o a ello sean condenados por este Tribunal, al otorgamiento del correspondiente documento publico [sic] de compra venta por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, acto en el cual pagara [sic] el precio de Bs. 25.000.000,oo); o, que en su defecto, la sentencia dictada por este Tribunal sirva de titulo [sic] de propiedad, en cuyo caso se pagara [sic] el precio arriba señalado, de la forma como lo estipule el Tribunal.

Que por cuanto la venta que se realizo [sic] fue ilegal al no respetársele el derecho de preferencia ofertiva, pide al Tribunal que en la sentencia definitiva considere nulo el documento de venta de fecha 30 de diciembre de 2002, otorgado por el ciudadano J.V.M., a la ciudadana C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, por el Registro Público inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, Registrado bajo el numero [sic] 26, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, del mencionado año, referente únicamente al inmueble constituido por el apartamento distinguido con el numero [sic] 6, anteriormente descrito, y consecuencialmente acuerde oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, a los fines que se le coloque la correspondiente nota registral de nulidad al indicado documento.

Que se le condene a los demandados al pago de las costas y costos del presente proceso.

Que estima la demanda, en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 1000.000.oo).

Que de conformidad con lo establecido en el articulo [sic] 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo [sic] 585 ejusdem, solicita se decrete medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el bien inmueble a que se ha hecho referencia en la presente demanda.

Que señalan como domicilio procesal: Urbanización La hacienda “Belenzate” Avenida principal 2, Centro Profesional La hacienda, Oficina Nº 1, despacho de abogados Contreras Morales & Asociados, en la ciudad de Mérida.

III

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS:

Tal como se indicó en la parte narrativa de este fallo, las cuestiones previas opuestas por el ciudadano M.A.V.O., asistido por el abogado en ejercicio F.J.V.O., y también en representación de los ciudadanos C.B. [sic] VALERO O.D.P., P.J. [sic] VALERO OBANDO y C.A.D.J. [sic] VIUDA DE VALERO, son las contempladas en el numeral 8, 11 y 10 del articulo [sic] 346 del Código de Procedimiento Civil. Alega el oponente, en síntesis:

LA EXISTENCIA DE UNA CUESTION [sic] PREJUDICIAL QUE DEBA RESOLVERSE EN UN P.D.:

Contenida en el ordinal 8º del articulo [sic] 346 del Código de Procedimiento Civil.

En el comentado caso, invocan LA IMPROCEDENCIA DE LA PRESENTE ACCION [sic], toda vez, que según consta en el expediente Nº 6156, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, la acá Accionante fue demandada vía de desalojo, dada su notorio y continuo estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del bien locatado, razón por la cual la presente acción no tiene asidero legal para su ejercicio, todo de conformidad con lo pautado en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

LA PROHIBICION [sic] DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION [sic] PROPUESTA.

Contenida en el ordinal 11, del articulo [sic] 346 del Código de Procedimiento Civil. En el comentado caso, invocan LA INSOLVENCIA DEL ACCIONANTE, como causa de inadmisibilidad de la presente acción, contemplada en lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Caso “A”, INSOLVENCIA EN EL PAGO DE LOS CANONES [sic] DE ARRENDAMIENTO: Es del caso, que la ciudadana S.R.D., en su condición de arrendataria, a pesar de haber sido notificado del acto de compra del bien locatado y subsiguiente subrogación legal. Desde el mes de agosto del año 2.005, se rehúsa [sic] pagarle los cánones de arrendamiento a su hermana C.B. [sic] Valero de Porras, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del presente año, a pesar de las múltiples gestiones amistosas realizadas, tanto personalmente, como a través de profesionales del derecho.

Caso “B” INSOLVENCIA EN EL PAGO DEL SERVICIO DE AGUA POTABLE: Es del caso, que la ciudadana S.R.D., en su condición de arrendataria, desde el mes de agosto del año 2.005, se rehúsa [sic] pagar a la empresa aguas de Mérida, C.A”, los conceptos de consumo de servicios de agua potable correspondiente a los meses agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, al igual que no le pago [sic] todos los meses del año 2006 y por último, no le pago [sic] los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del presente año, a pesar de las múltiples gestiones de cobranzas realizadas.

LA CADUCIDAD DE LA ACCION [sic], contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: en fundamento a lo pautado en el articulo [sic] 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en el comentado caso, exponen 2 hipótesis:

NOTIFICACION [sic] CIERTA: EN FECHA 26 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2005, ACTO ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ARRENDATARIOS DEL EDIFICIO VALMONT. En forma autentica y cierta fue notificada, que su poderdante es la legitima [sic] propietaria del bien locatado, es decir entonces, que desde allí se debe computar el término de los 40 días, para el ejercicio de la presente acción, por lo que se concluye inexorablemente, que le caducó el ejercicio de la presente acción.

NOTIFICACION [sic] CIERTA: EN FECHA 19 DE OCTUBRE DEL AÑO 2005, consta en el documento anotado bajo el nº 98, tomo 73, de fecha 19 de 0ctubre de 2005, autenticado por la Notaria [sic] Publica [sic] Tercera de la ciudad de Mérida, que la ciudadana S.R. [sic] DAVILA [sic], DECLARA Y DA FE. De lo expresado en dicho documento. Ha de concluir, que la acá arrendataria-demandante en la fecha 19 de octubre del año 2005, EN FORMA AUTENTICA Y CIERTA FUE NOTIFICADA por segunda vez, que su poderdante es la legitima [sic] propietaria del bien locatado y que desde allí, se debe computar el término de los 40 días, para el ejercicio de la presente acción, por lo que se concluye inexorablemente, que le caduco [sic] el ejercicio de la presente acción.

EN CUANTO AL FONDO DE LA DEMANDA CONTESTO [sic] LO SIGUIENTE:

En un supuesto negado, que no prospere o bien, que fueran declaradas sin lugar las cuestiones previas interpuestas y siendo la oportunidad legal correspondiente, pasan a dar contestación a la presente acción, informando al tribunal que rechazan, niegan y objetan todo lo expuesto por la accionante en su escrito libelar, toda vez que:

Niegan todo lo expuesto por la ciudadana S.R.D., toda vez, que como lo probaran en el transcurso del proceso, la misma no posee cualidad para el ejercicio de la presente acción, por cuanto esta [sic] en un notorio estado de insolvencia en el pago de los Cánones de Arrendamiento e igualmente insolvente en el pago de servicios de agua potable, y aunado a que le perimiò el termino [sic] para el ejercicio de la presente Acción.

Rechazan lo solicitado por la àca demandante, en lo atinente a la falta o carencia de debida notificación, del hecho que su hermana compro [sic] el Bien Locatado, de igual forma rechazan que mediante la presente acción se pueda anular el documento de compra del apartamento comentado y por ultimo [sic].

Rechazan que la àca demandante se subrogue en la condición de comprador y pretenda ella pagar tan solo la ínfima cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00).

Que fundamenta lo expuesto en el articulo [sic] 1º,7º, 42, 43, 53 y 55 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.298, 1.300 del Código Civil vigente y con los artículos 1,3,11, 14, 42,174 y 346 del Código de Procedimiento Civil.

Señalan como domicilio Procesal El Edificio AL-BA, Calle 27, entre Avenidas 2 y 3, planta baja local 11, M.d.E.M..

IV

El apoderado judicial de la parte actora, abogado en ejercicio P.S.C.M. ya identificado rechazó las cuestiones previas opuestas en la oportunidad procesal y expone los fundamentos de su rechazo en los términos siguientes: (folios 199 al 214).

PRIMERA CUESTION PREVIA:

Referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d., de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que según consta en el expediente 6156, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, su representada fue demandada vía desalojo, dada su supuesta insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo cual según su erróneo dicho la presente acción no tiene asidero legal para su ejercicio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo que se demostrara [sic] la presente acción fue propuesta primigeniamente al citado juicio contenido en el expediente 6156, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, donde precisamente en nombre de su representada entre otros argumentos de inadmisibilidad de la acción se le opuso la prejudicialidad por la existencia del presente juicio previo a aquel, y como se demostrara [sic] en el presente juicio su representada se encuentra plenamente solvente en el pago de los aludidos cánones arrendaticios, que además, dicho sea de paso es un asunto de fondo.

Invoca el demandado la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

Contenida en el ordinal 11, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por insolvencia del accionante en el pago de los cánones de arrendamiento, contemplada en lo dispuesto en los artículos 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo cual es falso y es un alegato de fondo, el cual debe ser valorado en la sentencia de mérito y no como punto previo a la misma mediante cuestión previa, señala también que su mandante ha pagado hasta la actualidad los cánones de arrendamiento a la persona que fungía como arrendador y propietario en el contrato de arrendamiento, ciudadano JOSE [sic] VALERO MONTILLA, hoy difunto muerte de dicho ciudadano que tuvo conocimiento su representada varios meses después de su fallecimiento y ya realizaba las consignaciones arrendaticias que hasta hoy están solventes, señala igualmente que para poder retirar las consignaciones arrendaticias por ante el Tribunal donde se realizan exp. De consignaciones 200 que cursa por ante el Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida), toda vez que su representada nunca fue notificada de tal circunstancia o hecho, y mucho menos como lo indica el articulo [sic] 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Es decir, que dicha notificación debe cumplir requisitos formales además de arden [sic] publico [sic].

Por otro lado, para reforzar, es necesario acotar un hecho determinante, en el expediente 6957 el cual curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial del Estado Mérida, como lo es, que la demanda por desalojo ejercida por el ciudadano F.J.V.O., en su condición de apoderado judicial de la aquí codemandada, C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, en contra de su representada, es por medio de la cual su poderdante, se entera que el bien del cual ella es arrendataria había sido vendido violándosele el derecho de preferencia ofertiva, demandando a su representada por una causal distinta a la insolvencia en el pago.

CASO B:

Invoca el demandado la insolvencia en el pago del servicio de agua potable, lo cual no es ningún requisito estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para ejercer la presente acción de retracto legal, por lo que mal puede plantearse la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de la ciudadana S.R. [sic] DAVILA [sic], derivado de esta situación, por cuanto ella posee un contrato con la empresa Aguas de Mérida, que es un tercero ajeno a la relación arrendaticia y tal argumento debe ser desechado por este Tribunal por ser improcedente.

Invoca el demandado la caducidad de la acción contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en base a dos supuestas hipótesis:

Supuesta Notificación Cierta: que los 40 días comenzaron a computarse desde el 26 de septiembre de 2005, por la notificación que supuestamente hizo a la aquí demandada mediante Asamblea General Extraordinaria de Arrendatarios del Edificio Valmont, el cual no guarda relación alguna con la notificación a que se refiere el articulo [sic] 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y debe ser desechado y no valorado por este juzgado, por las siguientes razones:

No consta en ese acto contenido en documento autentico que su mandante S.R.D., quien es la única arrendataria) haya estado presente en tal evento, dado que la contraparte expresa que fue ciertamente notificada, hecho este totalmente falso, e igualmente en el mismo en el mismo documento en su texto expresa que estuvo presente un tercero que no guarda ningún tipo de relación con el contrato de arrendamiento, por cuanto la ciudadana E.R.R., no tiene vinculación alguna con la relación arrendaticia, por lo que mal puede tener validez dicho acto.

La convocatoria, a tal acto se refiere a una oferta hecha por una gran cantidad de ciudadanos a las personas allí asistentes, en dicho documento lo que aparenta ser la sucesión en plano notificando una oferta de venta, pero no se trata tampoco, de la notificación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez, que es una notificación de una oferta distinta, dado que no es de la negociación que se hizo en fecha 27 de diciembre de 2002, por la cual la ciudadana C.B. [sic] Valero O.d.P., adquirió en fraude de los derechos de la arrendataria el bien locatado no fue notificada allí, toda vez que se aprecia un documento (que han tratado los co-demandados darle valor en el juicio de desalojo que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios de esta Circunscripción, que corre al expediente 6957 (folios 10 y 11 del citado expediente).

V

DE LAS PRUEBAS EN LA INCIDENCIA DE CUESTIONES PREVIAS DE LA PARTE DEMANDANTE.

Análisis y valoración de las pruebas presentadas por la parte demandante Abogado en ejercicio P.S.C.M., las cuales fueron promovidas en fecha 23 de noviembre de 2007, (folios 218 al 230) y admitidas según auto de fecha 27 de noviembre de 2007.

CAPITULO [sic] II

TITULO [sic] I

DOCUMENTALES:

Promueve el valor y merito [sic] de las copias de dicho expediente marcadas con el Nº 8. Deja constancia, que el presente procedimiento se inicio [sic] con anterioridad al contenido en el expediente Nº 6156, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con el objeto de probar que este procedimiento por retracto legal arrendaticio se inicio [sic] previo a aquel por desalojo. En las actas procesales obra en la segunda pieza marcado 8, en copias simples demanda de desalojo y cobro de bolívares numerada 6156, de fecha 27 de julio de 2007, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida. A este documento se le tiene por fidedigno tal como lo señala el artículo 429, segundo aparte del Código de Procedimiento Civil. Este tribunal les asigna el valor probatorio a que se contrae en el artículo 1.384 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad y por emanar de un funcionario público competente y conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

TITULO [sic] II

DOCUMENTALES:

Promueve el valor y merito [sic] del documento contrato de arrendamiento que fuere consignado con el número 1, folios 13-15, el objeto de esta prueba es demostrar: A) que la ciudadana S.R.D., es la única arrendataria. B) Se prueba que la ciudadana S.R.D. está arrendada desde el día 15 de junio de 1.997. C) que el ciudadano J.V.M., identificado en autos, era el único arrendador. En las actas procesales al folio 13 al 15, obra en copias simples contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano J.V.M. y la ciudadana S.R.D., en fecha 15 de junio de 1.997. Por lo tanto, este Tribunal considera que el referido contrato de arrendamiento, por ser un documento privado ya que del mismo se desprende la relación contractual arrendaticia, y por cuanto no fue desconocido, por ninguno de los intervinientes, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Promueve el valor y merito [sic] de los documentos: copias simples de pagos realizados (depósitos bancarios) y recibos originales emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, constante de 35 folios marcados con el numero “2”, con el objeto de probar que su representada S.R.D., se encuentra plenamente solvente en su obligación de pagar.

De la revisión hecha a las actas procesales, se evidencia que corre inserto a los folios 16 al 51 marcado “2” copia simple de pagos realizados (depósitos bancarios) y recibos originales emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida desde el mes de Septiembre de 2005, hasta el mes de junio de 2007, para la promoción de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida en pruebas dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe aplicar los principios procesales exigidos por la norma para estas actividades como lo es el de inmediación, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tienen veracidad, y es eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración, establecido en el artículo 429 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, así se considera o se tiene con la validez de un instrumento público, que se ha producido en el juicio en copias certificadas expedidas por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo este instrumento se tiene como fidedigno, esto, sino ha sido impugnado por el adversario, en la oportunidad legal, y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invoco [sic] la nulidad de tales actuaciones en razón que la arrendataria señaló como beneficiario de las consignaciones a su difunto padre, siendo refutado por el promovente de la prueba en razón que para el cobro de dichas consignaciones podía hacerse valer la sucesión de una declaración de únicos y universales herederos, es por lo que este Juzgador le asigna valor probatorio, por lo que este sentenciador le da pleno valor probatorio a la misma. Y ASI [sic] SE DECIDE.-

TITULO [sic] III

Promueve el valor y merito [sic] de la copia certificada del libelo de la demanda y sus anexos (que fuera consignada junto al libelo de la demanda marcado con el número 3 del juicio de desalojo que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, contenido en el expediente 6957, donde la demandante en dicha causa es la ciudadana C.B. [sic] VALERO DE PORRAS.

A la copia certificada del expediente número 6957, como prueba trasladada, el Tribunal le asigna eficacia probatoria, por tratarse de hechos relacionados con la demanda que se refiere a Desalojo y ahora a Retracto Legal arrendaticio y además, por cuanto las partes que intervienen, son las mismas que litigan en el presente juicio. Sobre éste tipo de prueba, el Tribunal considera conveniente para una mayor claridad de la situación jurídica planteada en este expediente traer a colación; en primer lugar, un criterio jurisprudencial citado por el Procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su tomo III, página 341 y siguientes de su obra “Código de Procedimiento Civil”, de un [sic] sentencia de fecha 6 de octubre de 1.964, Gaceta Forense número 46, Segunda Etapa, página 329, que señala:

Las pruebas simples, practicadas en un juicio son admisibles en otro, habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues el carácter de la verdad de las pruebas, entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto; sin que tenga mayor trascendencia que la acción ejercida en el juicio donde las pruebas fueron apreciadas sea diferente a la ejercida en el otro, ya que las pruebas practicadas formalmente entre las mismas partes, lo buscado es el esclarecimiento de la verdad en el nuevo proceso...

De igual manera, considera este Tribunal, transcribir el criterio sostenido por el antes mencionado autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, quien por su parte señala:

La prueba trasladada, sea a través de una inspección judicial, sea por medio de copias certificadas, no esta sujeta a las reglas de preclusión de los distintos medios probatorios porque se trata de pruebas ya evacuadas. Como las actas originales contenidas de esas pruebas son documentos públicos (cfr comentario al Art. 105), al igual que su certificación por parte del Juez de origen o el acta de inspección judicial extra lítem, el traslado de prueba debe ser calificado como instrumento público y goza del carácter de prueba privilegiada a los fines de su promoción...

Este Juzgado comparte el criterio sustentado por el precitado y eminente Procesalista venezolano, en el sentido, tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a la copia certificada del expediente en cuestión), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Valor y merito [sic] de la documental que conjuntamente aquí promueve su valor y merito [sic] que corre al folio 93. En las actas procesales obra en copia certificada en el expediente número 6957, diligencia de fecha 23 de mayo de 2007, suscrita por la ciudadana S.R.D., asistida por el abogado P.S.C.M., mediante la cual dicha demanda se encuentra homologado, por el desistimiento de la parte actora, como prueba trasladada, el Tribunal le asigna eficacia probatoria, por tratarse de hechos relacionados con la demanda que se refiere a Desalojo y ahora a Retracto Legal arrendaticio y además, por cuanto las partes que intervienen, son las mismas que litigan en el presente juicio. Sobre éste tipo de prueba, el Tribunal considera conveniente para una mayor claridad de la situación jurídica planteada en este expediente traer a colación; en primer lugar, un criterio jurisprudencial citado por el Procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su tomo III, página 341 y siguientes de su obra “Código de Procedimiento Civil”, de un [sic] sentencia de fecha 6 de octubre de 1.964, Gaceta Forense número 46, Segunda Etapa, página 329, que señala:

Las pruebas simples, practicadas en un juicio son admisibles en otro, habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues el carácter de la verdad de las pruebas, entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto; sin que tenga mayor trascendencia que la acción ejercida en el juicio donde las pruebas fueron apreciadas sea diferente a la ejercida en el otro, ya que las pruebas practicadas formalmente entre las mismas partes, lo buscado es el esclarecimiento de la verdad en el nuevo proceso...

De igual manera, considera este Tribunal, transcribir el criterio sostenido por el antes mencionado autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, quien por su parte señala:

La prueba trasladada, sea a través de una inspección judicial, sea por medio de copias certificadas, no esta sujeta a las reglas de preclusión de los distintos medios probatorios porque se trata de pruebas ya evacuadas. Como las actas originales contenidas de esas pruebas son documentos públicos (cfr comentario al Art. 105), al igual que su certificación por parte del Juez de origen o el acta de inspección judicial extra lítem, el traslado de prueba debe ser calificado como instrumento público y goza del carácter de prueba privilegiada a los fines de su promoción...

Este Juzgado comparte el criterio sustentado por el precitado y eminente Procesalista venezolano, en el sentido, tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a la copia certificada del expediente en cuestión), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Promueve el valor y mérito de la copia certificada, marcado 4, del documento contentivo de la compra venta, efectuada por los ciudadanos JOSE [sic] VALERO MONTILLA y C.O.D.V. quienes le vendieron a C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, por VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000.000.oo), el inmueble distinguido con el Nº 6, el objeto de la prueba es demostrar, que efectivamente, al comparar que para la fecha en que se hizo ésta negociación, la ciudadana S.R.D. (demandante), ya tenia [sic] mas de 2 años ocupando el inmueble en su condición de arrendataria. Que igualmente prueba, la existencia de dicha negociación y todos sus pormenores aludidos en el libelo y el hecho que la venta fue realizada por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000.000.oo), siendo este el precio a pagar su representada como consecuencia de la subrogación. De la revisión hecha se evidencia que al folio 96 al 99, obra documento de compra venta efectuada por los ciudadanos JOSE [sic] VALERO MONTILLA y C.O.D.V. quienes le vendieron a C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, por VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000.000.oo), el inmueble distinguido con el Nº 6, de fecha 30 de diciembre de 2002, autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico [sic] del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nro 26, folio (148) al folio 154, Protocolo Primero Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre y de la revisión que hiciera este tribunal considera que la prueba fue consignada en copias certificadas por cuanto son emanadas de un ente público, así como también este juzgador observa que fue opuesto este documentos sin que la parte demandada lo impugnara, tachara, ni desconociera en su debida oportunidad procesal, es por lo que este tribunal le da todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promueve igualmente el valor y merito [sic] de la copia certificada, del libelo de la demanda contenido en el expediente Nº 6957, marcado 3 folios 16 al 51), que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con el objeto de probar, que la ciudadana aquí codemandada, C.B. [sic] VALERO DE PORRAS quien funge como accionante, mediante su apoderado judicial el también codemandado F.J.V.O. en la mencionada causa Nº 6957, precisamente es en ese libelo de su demanda que se prueba que no se alego [sic] en ninguna parte la insolvencia como causal o fundamento para su demanda. A la copia certificada del expediente número 6957, como prueba trasladada, el Tribunal le asigna eficacia probatoria, por tratarse de hechos relacionados con la demanda que se refiere a Desalojo y ahora a Retracto Legal arrendaticio y además, por cuanto las partes que intervienen, son las mismas que litigan en el presente juicio. Sobre éste tipo de prueba, el Tribunal considera conveniente para una mayor claridad de la situación jurídica planteada en este expediente traer a colación; en primer lugar, un criterio jurisprudencial citado por el Procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su tomo III, página 341 y siguientes de su obra “Código de Procedimiento Civil”, de un [sic] sentencia de fecha 6 de octubre de 1.964, Gaceta Forense número 46, Segunda Etapa, página 329, que señala:

Las pruebas simples, practicadas en un juicio son admisibles en otro, habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues el carácter de la verdad de las pruebas, entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto; sin que tenga mayor trascendencia que la acción ejercida en el juicio donde las pruebas fueron apreciadas sea diferente a la ejercida en el otro, ya que las pruebas practicadas formalmente entre las mismas partes, lo buscado es el esclarecimiento de la verdad en el nuevo proceso...

De igual manera, considera este Tribunal, transcribir el criterio sostenido por el antes mencionado autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, quien por su parte señala:

La prueba trasladada, sea a través de una inspección judicial, sea por medio de copias certificadas, no esta sujeta a las reglas de preclusión de los distintos medios probatorios porque se trata de pruebas ya evacuadas. Como las actas originales contenidas de esas pruebas son documentos públicos (cfr comentario al Art. 105), al igual que su certificación por parte del Juez de origen o el acta de inspección judicial extra lítem, el traslado de prueba debe ser calificado como instrumento público y goza del carácter de prueba privilegiada a los fines de su promoción...

Este Juzgado comparte el criterio sustentado por el precitado y eminente Procesalista venezolano, en el sentido, tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a la copia certificada del expediente en cuestión), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Promueve igualmente el valor y merito [sic] de la copia certificada del anexo documental asamblea extraordinaria de arrendatarios del edificio Valmont, de fecha 26 de septiembre de 2005, marcado 6, que obra a los folios 102 al 105 de este expediente, levantada por la Notaria [sic] Tercera de Mérida (que acompaño [sic] el libelo de la demanda del expediente Nº 6957, que a su vez se anexo [sic] junto al libelo de esta demanda, por retracto legal marcado “3” que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con el objeto de probar que la ciudadana S.R.D., no estuvo presente en tal asamblea, igualmente que no firmo [sic] ninguna acta, que no consta poder alguno para representar a la ciudadana S.R.D. ante tal asamblea. De la revisión hecha a la copia simple del anexo documental asamblea extraordinaria de arrendatarios del edificio Valmont, de fecha 26 de septiembre de 2005, marcado 6, que obra a los folios 102 al 105 de este expediente, levantada por la Notaria [sic] Tercera de Mérida, en la cual deja constancia de lo siguiente: “ ….En relación a los sobres restantes contentivos de la oferta de preferencia, referidos a los apartamentos signados a los apartamentos signados con los números, 01, 02, 03, 05, 06, 07, 08, 10, 12, 14 y 15, la notario deja constancia que se abstiene de hacer entrega de los mismos por cuanto el solicitante ciudadano M.A.V.O., antes identificado no presento [sic] instrumento poder que lo acredite con el carácter de tal, a los fines legales consiguientes”. Igualmente no obra en dicha acta que la ciudadana S.R., estuviese presente en dicha asamblea. En consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio, porque se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

OTROS:

DOCUMENTALES:

SEPTIMO [sic]: Promueve el valor y merito [sic] de la documental marcada 9, contentiva de la carátula del expediente de consignaciones 200, que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con el objeto de probar, la existencia del mencionado expediente, donde se aprecia que su representada consigna desde el 29 de septiembre de 2005 los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano JOSE [sic] VALERO MONTILLA; de igual manera promueve el valor y merito [sic] de las documentales marcadas 10 y 11, que corren insertas a los folios 8 y su vuelto y 13 respectivamente, del mencionado expediente numero [sic] 200 de consignaciones, con el objeto de probar que la consignante y aquí demandante con el deber de indicar la dirección del beneficiario a los efectos de su notificación, por lo que el Tribunal acordó su notificación y libro [sic] la correspondiente boleta a nombre del beneficiario (arrendador). De la revisión hecha a las actas procesales, se evidencia que corre inserto al folio 234 marcado con la palabra “CONSIGNACIÓN Nº 200 en copia certificada consignación ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.L.c.J. de fecha 29 de Septiembre de 2005, así como diligencia de fecha 29 de septiembre donde la ciudadana S.R., propone al Tribunal la dirección del beneficiario, así como también obra la boleta de notificación librada por el Tribunal de la causa al ciudadano J.V.M., para la promoción de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida en pruebas dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe aplicar los principios procesales exigidos por la norma para estas actividades como lo es el de inmediación, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tienen veracidad, y es eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se considera o se tiene con la validez de un instrumento público, que se ha producido en el juicio en copias certificadas expedidas por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo este instrumento se tiene como fidedigno, esto, sino ha sido impugnado por el adversario, en la oportunidad legal, y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 en su segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, por lo que este sentenciador le da pleno valor probatorio a la misma. Y ASI [sic] SE DECIDE.-

Promueve el valor y mérito de las documentales marcadas 12, contentivas de copias de los recibos emanados del Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, referente al expediente de consignaciones Nº 200, que cursa por ante ese despacho, correspondiente a las consignaciones de los meses de julio, agosto, septiembre octubre, noviembre 2007, el objeto de esta prueba es demostrar que hasta la fecha la demandante ciudadana S.R.D., que se encuentra plenamente solvente respecto a esa obligación. De la revisión hecha a las actas procesales, se evidencia que corre inserto a los folios 237 al 241, obra en copia certificadas recibos de consignaciones expedido por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.L.C.J. de fecha Julio de 2007, a Noviembre 2007, para la promoción de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida en pruebas dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe aplicar los principios procesales exigidos por la norma procesal, para estas actividades como lo es el de inmediación, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tienen veracidad, y es eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se considera o se tiene con la validez de un instrumento público, que se ha producido en el juicio en copias certificadas expedidas por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo este instrumento se tiene como fidedigno, esto, sino ha sido impugnado por el adversario, en la oportunidad legal, y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este sentenciador le da pleno valor probatorio a la misma. Y ASI [sic] SE DECIDE.-

Análisis y valoración de las pruebas presentadas por la parte demandante Abogado en ejercicio P.S.C.M., las cuales fueron promovidas en fecha 23 de noviembre de 2007, (folios 243 al 253) y admitidas según auto de fecha 27 de noviembre de 2007.

Promueve el valor y merito [sic] del documento contrato de arrendamiento que fuere consignado con el número 1, folios 13-15, el objeto de esta prueba es demostrar: A) que la ciudadana S.R.D., es la única arrendataria. B) Se prueba que la ciudadana S.R.D. está arrendada desde el día 15 de junio de 1.997. C) que el ciudadano J.V.M., identificado en autos, era el único arrendador. En las actas procesales al folio 13 al 15, obra en copias simples contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano J.V.M. y la ciudadana S.R.D., en fecha 15 de junio de 1.997. Por lo tanto, este Tribunal considera que el referido contrato de arrendamiento, por ser un documento privado ya que del mismo se desprende la relación contractual arrendaticia, y por cuanto no fue desconocido, por ninguno de los intervinientes, en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del mencionado texto procesal, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Promueve el valor y merito [sic] de los documentos: copias simples de pagos realizados (depósitos bancarios) y recibos originales emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, constante de 35 folios marcados con el numero [sic] “2”, con el objeto de probar que su representada S.R.D., se encuentra plenamente solvente en su obligación de pagar.

De la revisión hecha a las actas procesales, se evidencia que corre inserto a los folios 16 al 51 marcado “2” copia simple de pagos realizados (depósitos bancarios) y recibos originales emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida desde el mes de Septiembre de 2005, hasta el mes de junio de 2007, para la promoción de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida en pruebas dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe aplicar los principios procesales exigidos por la norma para estas actividades como lo es el de inmediación, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tienen veracidad, y es eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración, establecido en el artículo 429 segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, así se considera o se tiene con la validez de un instrumento público, que se ha producido en el juicio en copias certificadas expedidas por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo este instrumento se tiene como fidedigno, esto, sino ha sido impugnado por el adversario, en la oportunidad legal, y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas invoco [sic] la nulidad de tales actuaciones en razón que la arrendataria señaló como beneficiario de las consignaciones a su difunto padre, siendo refutado por el promovente de la prueba en razón que para el cobro de dichas consignaciones podía hacerse valer la sucesión de una declaración de únicos y universales herederos, es por lo que este Juzgador le asigna valor probatorio, por lo que este sentenciador le da pleno valor probatorio a la misma. Y ASI [sic] SE DECIDE.-

TITULO [sic] III

Promueve el valor y merito [sic] de la copia certificada del libelo de la demanda y sus anexos (que fuera consignada junto al libelo de la demanda marcado con el número 3 del juicio de desalojo que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, contenido en el expediente 6957, donde la demandante en dicha causa es la ciudadana C.B. [sic] VALERO DE PORRAS.

A la copia certificada del expediente número 6957, como prueba trasladada, el Tribunal le asigna eficacia probatoria, por tratarse de hechos relacionados con la demanda que se refiere a Desalojo y ahora a Retracto Legal arrendaticio y además, por cuanto las partes que intervienen, son las mismas que litigan en el presente juicio. Sobre éste tipo de prueba, el Tribunal considera conveniente para una mayor claridad de la situación jurídica planteada en este expediente traer a colación; en primer lugar, un criterio jurisprudencial citado por el Procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su tomo III, página 341 y siguientes de su obra “Código de Procedimiento Civil”, de un [sic] sentencia de fecha 6 de octubre de 1.964, Gaceta Forense número 46, Segunda Etapa, página 329, que señala:

Las pruebas simples, practicadas en un juicio son admisibles en otro, habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues el carácter de la verdad de las pruebas, entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto; sin que tenga mayor trascendencia que la acción ejercida en el juicio donde las pruebas fueron apreciadas sea diferente a la ejercida en el otro, ya que las pruebas practicadas formalmente entre las mismas partes, lo buscado es el esclarecimiento de la verdad en el nuevo proceso...

De igual manera, considera este Tribunal, transcribir el criterio sostenido por el antes mencionado autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, quien por su parte señala:

La prueba trasladada, sea a través de una inspección judicial, sea por medio de copias certificadas, no esta sujeta a las reglas de preclusión de los distintos medios probatorios porque se trata de pruebas ya evacuadas. Como las actas originales contenidas de esas pruebas son documentos públicos (cfr comentario al Art. 105), al igual que su certificación por parte del Juez de origen o el acta de inspección judicial extra lítem, el traslado de prueba debe ser calificado como instrumento público y goza del carácter de prueba privilegiada a los fines de su promoción...

Este Juzgado comparte el criterio sustentado por el precitado y eminente Procesalista venezolano, en el sentido, tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a la copia certificada del expediente en cuestión), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Valor y merito [sic] de la documental que conjuntamente aquí promueve su valor y merito [sic] que corre al folio 93. En las actas procesales obra en copia certificada en el expediente número 6957, diligencia de fecha 23 de mayo de 2007, suscrita por la ciudadana S.R.D., asistida por el abogado P.S.C.M., mediante la cual dicha demanda se encuentra homologado, por el desistimiento de la parte actora, como prueba trasladada, el Tribunal le asigna eficacia probatoria, por tratarse de hechos relacionados con la demanda que se refiere a Desalojo y ahora a Retracto Legal arrendaticio y además, por cuanto las partes que intervienen, son las mismas que litigan en el presente juicio. Sobre éste tipo de prueba, el Tribunal considera conveniente para una mayor claridad de la situación jurídica planteada en este expediente traer a colación; en primer lugar, un criterio jurisprudencial citado por el Procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su tomo III, página 341 y siguientes de su obra “Código de Procedimiento Civil”, de un [sic] sentencia de fecha 6 de octubre de 1.964, Gaceta Forense número 46, Segunda Etapa, página 329, que señala:

Las pruebas simples, practicadas en un juicio son admisibles en otro, habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues el carácter de la verdad de las pruebas, entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto; sin que tenga mayor trascendencia que la acción ejercida en el juicio donde las pruebas fueron apreciadas sea diferente a la ejercida en el otro, ya que las pruebas practicadas formalmente entre las mismas partes, lo buscado es el esclarecimiento de la verdad en el nuevo proceso...

De igual manera, considera este Tribunal, transcribir el criterio sostenido por el antes mencionado autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, quien por su parte señala:

La prueba trasladada, sea a través de una inspección judicial, sea por medio de copias certificadas, no esta sujeta a las reglas de preclusión de los distintos medios probatorios porque se trata de pruebas ya evacuadas. Como las actas originales contenidas de esas pruebas son documentos públicos (cfr comentario al Art. 105), al igual que su certificación por parte del Juez de origen o el acta de inspección judicial extra lítem, el traslado de prueba debe ser calificado como instrumento público y goza del carácter de prueba privilegiada a los fines de su promoción...

Este Juzgado comparte el criterio sustentado por el precitado y eminente Procesalista venezolano, en el sentido, tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a la copia certificada del expediente en cuestión), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Promueve el valor y mérito de la copia certificada, marcado 4, del documento contentivo de la compra venta, efectuada por los ciudadanos JOSE [sic] VALERO MONTILLA y C.O.D.V. quienes le vendieron a C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, por VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000.000.oo), el inmueble distinguido con el Nº 6, el objeto de la prueba es demostrar, que efectivamente, al comparar que para la fecha en que se hizo ésta negociación, la ciudadana S.R.D. (demandante), ya tenia [sic] mas de 2 años ocupando el inmueble en su condición de arrendataria. Que igualmente prueba, la existencia de dicha negociación y todos sus pormenores aludidos en el libelo y el hecho que la venta fue realizada por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000.000.oo), siendo este el precio a pagar su representada como consecuencia de la subrogación. De la revisión hecha se evidencia que al folio 96 al 99, obra documento de compra venta efectuada por los ciudadanos JOSE [sic] VALERO MONTILLA y C.O.D.V. quienes le vendieron a C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, por VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000.000.oo), el inmueble distinguido con el Nº 6, de fecha 30 de diciembre de 2002, autenticado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico [sic] del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el Nro 26, folio (148) al folio 154, Protocolo Primero Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre y de la revisión que hiciera este tribunal considera que la prueba fue consignada en copias certificadas por cuanto son emanadas de un ente público, así como también este juzgador observa que fue opuesto este [sic] documentos sin que la parte demandada lo impugnara, tachara, ni desconociera en su debida oportunidad procesal, es por lo que este tribunal le da todo el valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Promueve igualmente el valor y merito [sic] de la copia certificada, del libelo de la demanda contenido en el expediente Nº 6957, marcado 3 folios 16 al 51), que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con el objeto de probar, que la ciudadana aquí codemandada, C.B. [sic] VALERO DE PORRAS quien funge como accionante, mediante su apoderado judicial el también codemandado F.J.V.O. en la mencionada causa Nº 6957, precisamente es en ese libelo de su demanda que se prueba que no se alego [sic] en ninguna parte la insolvencia como causal o fundamento para su demanda. A la copia certificada del expediente número 6957, como prueba trasladada, el Tribunal le asigna eficacia probatoria, por tratarse de hechos relacionados con la demanda que se refiere a Desalojo y ahora a Retracto Legal arrendaticio y además, por cuanto las partes que intervienen, son las mismas que litigan en el presente juicio. Sobre éste tipo de prueba, el Tribunal considera conveniente para una mayor claridad de la situación jurídica planteada en este expediente traer a colación; en primer lugar, un criterio jurisprudencial citado por el Procesalista Ricardo Henríquez La Roche, en su tomo III, página 341 y siguientes de su obra “Código de Procedimiento Civil”, de un [sic] sentencia de fecha 6 de octubre de 1.964, Gaceta Forense número 46, Segunda Etapa, página 329, que señala:

Las pruebas simples, practicadas en un juicio son admisibles en otro, habido entre las mismas partes, por la razón justificadora de la Ley, pues el carácter de la verdad de las pruebas, entre las partes que la controvierten, se derivan de las formalidades procesalmente cumplidas; por lo que de no constar la inobservancia de esas formalidades, bien pueden apreciarse en un juicio distinto; sin que tenga mayor trascendencia que la acción ejercida en el juicio donde las pruebas fueron apreciadas sea diferente a la ejercida en el otro, ya que las pruebas practicadas formalmente entre las mismas partes, lo buscado es el esclarecimiento de la verdad en el nuevo proceso...

De igual manera, considera este Tribunal, transcribir el criterio sostenido por el antes mencionado autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, quien por su parte señala:

La prueba trasladada, sea a través de una inspección judicial, sea por medio de copias certificadas, no esta sujeta a las reglas de preclusión de los distintos medios probatorios porque se trata de pruebas ya evacuadas. Como las actas originales contenidas de esas pruebas son documentos públicos (cfr comentario al Art. 105), al igual que su certificación por parte del Juez de origen o el acta de inspección judicial extra lítem, el traslado de prueba debe ser calificado como instrumento público y goza del carácter de prueba privilegiada a los fines de su promoción...

Este Juzgado comparte el criterio sustentado por el precitado y eminente Procesalista venezolano, en el sentido, tratándose de una prueba trasladada, (en que este caso particular esta referida a la copia certificada del expediente en cuestión), se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Promueve igualmente el valor y merito [sic] de la copia certificada del anexo documental asamblea extraordinaria de arrendatarios del edificio Valmont, de fecha 26 de septiembre de 2005, marcado 6, que obra a los folios 102 al 105 de este expediente, levantada por la Notaria [sic] Tercera de Mérida (que acompaño [sic] el libelo de la demanda del expediente Nº 6957, que a su vez se anexo [sic] junto al libelo de esta demanda, por retracto legal marcado “3” que curso [sic] por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con el objeto de probar que la ciudadana S.R.D., no estuvo presente en tal asamblea, igualmente que no firmo [sic] ninguna acta, que no consta poder alguno para representar a la ciudadana S.R.D. ante tal asamblea. De la revisión hecha a la copia simple del anexo documental asamblea extraordinaria de arrendatarios del edificio Valmont, de fecha 26 de septiembre de 2005, marcado 6, que obra a los folios 102 al 105 de este expediente, levantada por la Notaria [sic] Tercera de Mérida, en la cual deja constancia de lo siguiente: “ ….En relación a los sobres restantes contentivos de la oferta de preferencia, referidos a los apartamentos signados a los apartamentos signados con los números, 01, 02, 03, 05, 06, 07, 08, 10, 12, 14 y 15, la notario deja constancia que se abstiene de hacer entrega de los mismos por cuanto el solicitante ciudadano M.A.V.O., antes identificado no presento [sic] instrumento poder que lo acredite con el carácter de tal, a los fines legales consiguientes”. Igualmente no obra en dicha acta que la ciudadana S.R., estuviese presente en dicha asamblea. En consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio, porque se está en presencia de un documento público y en consecuencia se valora y se le asigna el valor probatorio a que se contrae los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y ASI [sic] SE DECIDE.

OTROS:

DOCUMENTALES:

SEPTIMO [sic]: Promueve el valor y merito [sic] de la documental marcada 9, contentiva de la carátula del expediente de consignaciones 200, que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con el objeto de probar, la existencia del mencionado expediente, donde se aprecia que su representada consigna desde el 29 de septiembre de 2005 los cánones de arrendamiento a favor del ciudadano JOSE [sic] VALERO MONTILLA; de igual manera promueve el valor y merito [sic] de las documentales marcadas 10 y 11, que corren insertas a los folios 8 y su vuelto y 13 respectivamente, del mencionado expediente numero [sic] 200 de consignaciones, con el objeto de probar que la consignante y aquí demandante con el deber de indicar la dirección del beneficiario a los efectos de su notificación, por lo que el Tribunal acordó su notificación y libro [sic] la correspondiente boleta a nombre del beneficiario (arrendador). De la revisión hecha a las actas procesales, se evidencia que corre inserto al folio 234 marcado con la palabra “CONSIGNACIÓN Nº 200 en copia certificada consignación ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.L.c.J. de fecha 29 de Septiembre de 2005, así como diligencia de fecha 29 de septiembre donde la ciudadana S.R., propone al Tribunal la dirección del beneficiario, así como también obra la boleta de notificación librada por el Tribunal de la causa al ciudadano J.V.M., para la promoción de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida en pruebas dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe aplicar los principios procesales exigidos por la norma para estas actividades como lo es el de inmediación, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tienen veracidad, y es eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se considera o se tiene con la validez de un instrumento público, que se ha producido en el juicio en copias certificadas expedidas por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo este instrumento se tiene como fidedigno, esto, sino ha sido impugnado por el adversario, en la oportunidad legal, y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 en su segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, por lo que este sentenciador le da pleno valor probatorio a la misma. Y ASI [sic] SE DECIDE.-

Promueve el valor y mérito de las documentales marcadas 12, contentivas de copias de los recibos emanados del Tribunal Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, referente al expediente de consignaciones Nº 200, que cursa por ante ese despacho, correspondiente a las consignaciones de los meses de julio, agosto, septiembre octubre, noviembre 2007, el objeto de esta prueba es demostrar que hasta la fecha la demandante ciudadana S.R.D., que se encuentra plenamente solvente respecto a esa obligación. De la revisión hecha a las actas procesales, se evidencia que corre inserto a los folios 237 al 241, obra en copia certificadas recibos de consignaciones expedido por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.L.C.J. de fecha Julio de 2007, a Noviembre 2007, para la promoción de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida en pruebas dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe aplicar los principios procesales exigidos por la norma procesal, para estas actividades como lo es el de inmediación, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tienen veracidad, y es eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se le debe aplicar el sistema de valoración, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se considera o se tiene con la validez de un instrumento público, que se ha producido en el juicio en copias certificadas expedidas por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo este instrumento se tiene como fidedigno, esto, sino ha sido impugnado por el adversario, en la oportunidad legal, y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este sentenciador le da pleno valor probatorio a la misma. Y ASI [sic] SE DECIDE.-

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Análisis y valoración de las pruebas presentadas por la parte demandada Abogado en ejercicio M.A.C. las cuales fueron promovidas en fecha 26 de noviembre de 2007, (folios 4 al 11 de la segunda pieza) y admitidas según auto de fecha 27 de noviembre de 2007.

CAPITULO [sic] 1

ACTAS PROCESALES.

A todo evento invoca el valor probatorio de las actas procesales.

En el lapso probatorio la parte demandada reprodujo el valor probatorio de las actas procesales. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que estos alegatos no constituyen medios probatorios de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, conforme lo dejó asentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en el expediente N° 03287, contenida en el Repertorio de Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de O.R.P.T., páginas 642 y 643, Tomo 7, Año IV, Julio 2003, al precisar lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…“Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual a no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…”.

Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T., considera que es improcedente valorar el mérito favorable de los autos por no ser medio probatorio susceptible de valoración, ya que trata de la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Y ASÍ SE DECIDE.

CAPITULO [sic] II

DOCUMENTALES.

Consigna Copia simple del acta de defunción del ciudadano JOSE [sic] VALERO MONTILLA, suscrita por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Para probar que el ciudadano J.V.M., falleció en fecha 19 de abril del año 2005. En las actas procesales en la segunda pieza obra en copias simple acta de defunción del ciudadano JOSE [sic] VALERO MONTILLA, para demostrar que el difunto era el propietario-arrendador, y que deja cuatro (04) hijos este Juzgador expone con dicha prueba en nada favorece a los demandados de autos en razón que no es un hecho controvertido en el presente juicio que el ciudadano JOSE [sic] VALERO MONTILLA, fallecido sea el arrendador en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Invocan el valor probatorio de las copias de la planilla Sucesoral. Para probar que los 15 apartamentos del edificio Valmont, no aparecen declarados por los herederos de J.V.M., como parte del acervo hereditario, toda vez, que ya su causante, antes de su muerte ya los había vendido. Obra en las actas procesales en su segunda pieza planilla de liquidación sucesoral. En tal sentido, considera este jurisdicente que la prueba promovida por la parte demandada constituye un medio de prueba insuficiente y totalmente ineficaz, ya que no constituye elemento de prueba alguno sobre los hechos controvertidos en el presente litigio, en razón de ello, no se le da valor de prueba. Y ASÍ SE DECIDE.

Invoca el valor probatorio del documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario, anotado bajo el numero [sic] 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2002. Para probar que su representada C.B. [sic] Valero de Porras, compro [sic] los apartamentos 06, 08 y 15 que son parte del edificio Valmont, y que su representada se subrogo [sic], en la condición de su difunto padre J.V.M., en la condición de Propietaria Arrendadora, del acá Accionante. Consta en las actas procesales en su segunda pieza copia simple del documento de venta con reserva de usufructo protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario, anotado bajo el numero [sic] 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2002, donde el ciudadano J.V.M., vendió el apartamento en litigio, este Juzgador no le asigna valor probatorio, en virtud que para el momento de la venta no consta la debida notificación de preferencia ofertiva que tenia [sic] la arrendataria para ese momento, ni obra respuesta de parte de la arrendataria donde no aceptaba la misma por tal razón la desecha y la desestima. Y ASÍ SE DECIDE.

Invoca el valor probatorio de las copias simples del Expediente Nº 6156, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M., de esta Circunscripción Judicial. Para demostrar que la acá accionante fue demandada vía desalojo, por la propietaria arrendadora, dada su notorio y continuo estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del Bien Locatado. obra en copias simples en su segunda pieza copias simples del Expediente Nº 6156, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M., de esta Circunscripción Judicial, donde se demanda por Vía de Desalojo y Cobro de Bolívares, en fecha 27 de Julio de 2007, este Juzgador evidencia que la prueba en nada favorece a los demandados de autos ya que la misma no tiene inferencia [sic] en el caso que se ventila en este Tribual [sic] y no influye de modo tal que la decisión que origina la presente controversia deba resolverse en base a la planteada en ese Tribunal, razón por la cual se desecha y no se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Invoca el valor probatorio de las copias simples signado con el Nº 200, de presuntas consignaciones de cánones de arrendamiento llevados por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida.

Para probar que esta consignando desde la fecha 29 de septiembre del año 2005, igualmente señala que en su contenido no consta la notificación del beneficiario, es decir, que el arrendatario consignante, fue negligente puesto que no modifico [sic] el nombre del beneficiario, con lo cual entonces, su representada jamás fue notificada judicialmente de los presuntos pagos. De la revisión hecha observa quien decide que obra en copias simples signado con el número 200 en su segunda pieza consignaciones de cánones de arrendamiento llevados por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, con ultima [sic] fecha de 09- 10 del 2007, como beneficiario el ciudadano J.V.M., este Juzgador expone que la anterior prueba en copias simples de consignaciones que durante trece (13) meses realizo [sic] la demandante por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M., y expone que son nulas por faltar la notificación del arrendador, no le asigna valor probatorio, en razón que como ya se expreso [sic] en la prueba aportada por la parte demandante, la misma fue refutada la mencionada prueba en razón que para el cobro de dichas consignaciones podía hacerse valer la sucesión de una declaración de únicos y universales herederos, es por lo que este Juzgador no le asigna valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Invoca el valor probatorio de las copias del documento publico [sic], que contiene la inspección realizada en fecha 19 de octubre del año 2007 por la Notaria [sic] Publica [sic] Tercera de Mérida, en la sede de la oficina Sucursal, sugerencia Libertador de la empresa “AGUAS DE MERIDA, C.A”, ubicada en la Avenida G.P. [sic], de la ciudad de Mérida. Para demostrar que la ciudadana S.R.D., como arrendataria, esta insolvente con el pago del servicio de agua potable del bien locatado desde el mes de noviembre y diciembre del año 2005, así como, no pago [sic] todos los meses del año 2006, ni menos aun los meses de enero a octubre del año 2007. En las actas Procesales en su segunda pieza obra inspección realizada en fecha 19 de octubre del año 2007 por la Notaria [sic] Publica [sic] Tercera de Mérida, en la sede de la oficina Sucursal, sugerencia Libertador de la empresa “AGUAS DE MERIDA, C.A”, en la que dejo [sic] constancia de lo solicitado, en el apartamento Nº 6 del edificio VALMONT, que fuere anexado al escrito de pruebas para demostrar que la Notario Público Tercera, constato [sic] que la ciudadana S.R., adeudaba a aguas de Mérida. En tal sentido, considera este jurisdicente que la prueba promovida por la parte demandada constituye un medio de prueba insuficiente y totalmente ineficaz, ya que no constituye elemento de prueba alguno sobre los hechos controvertidos en el presente litigio, ya que en el presente juicio se ventila es la acción por retracto legal arrendaticio.

En consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Invoca el valor probatorio de las copias del documento publico [sic], que contiene el acta de asamblea de arrendatarios del edificio Valmont, realizada en fecha 26 de septiembre del año 2005 y suscrita por la Notaria [sic] Publica [sic] Primera de Mérida. Para demostrar que la Notario Publico [sic], dejo [sic] constancia que a la citada asamblea de arrendatarios, asistió en representación de la arrendataria del apartamento Nº 06 del edificio Valmont, una pariente y residente de la acá demandante, igualmente señala que queda evidenciado, que a partir de la fecha 26 de septiembre de 2005, se inicia el cómputo del termino [sic] de 40 días, para que la acá arrendataria ejerciere la presente acción de Retracto Arrendaticio, siendo entonces que desde la citada fecha, hasta la presentación de la demanda le caduco [sic] la acción. En las actas procesales obra acta de Asamblea de Arrendamientos del edificio VALMONT, realizada en fecha 26 de Septiembre del año 2.005, suscrita por la Notaría Pública Primera de Mérida, que fuere anexado al Escrito de Contestación a la Demanda, este Juzgador la desecha por impertinente en razón que para esa fecha de la Asamblea Extraordinaria, 26 de Septiembre del año 2.005, para dar por demostrado que la notario notificó a todos los asistentes, que los Cuatro hermanos, es decir, M.A.V.O., F.J.V.O., C.B. [sic] Valero De Porras y P.J.V.O., desde el mes de diciembre del año 2002, eran los exclusivos propietarios del Edificio VALMONT, este Juzgador desecha a la anterior prueba y la desestima por impertinente en razón que en el presente juicio, como ya se expresó se ventila el juicio por retracto legal arrendaticio, y para la fecha de la venta realizada fue en diciembre del año 2002 y la fecha de la Asamblea Extraordinaria, 26 de Septiembre del año 2.005. En consecuencia no se le otorga valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

Invoca el valor probatorio del documento publico [sic], anotado bajo el nº 98, tomo 73, de fecha 19 de octubre del año 2005, autenticado por ante la Notaria [sic] Publica [sic] Tercera de Mérida.

Para probar que la accionante, firmo [sic] en forma voluntaria y sin presión alguna y dio fe de su contenido, igualmente señala que dio fe que si recibió, de manos de una pariente, el sobre que le remitió su poderdante, contentivo de la oferta arrendaticia. De la revisión hecha se evidencia que obra un documento publico [sic], anotado bajo el nº 98, tomo 73, de fecha 19 de octubre del año 2005, autenticado por ante la Notaria [sic] Publica [sic] Tercera de Mérida, donde la ciudadana S.R.f. [sic], un documento que en nada favorece a los demandados ya que en el mismo aparecen como dueños los ciudadanos P.J. [sic] VALERO OBANDO, M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, como legítimos propietarios del bien locatado, siendo que el ciudadano V.M.M., había vendido con anterioridad a dicha oferta de venta como consecuencia se desecha en razón que en nada favorece a los demandados para probar sus defensas, al contrario, con dicha prueba queda demostrado que es en fecha posterior a la venta hecha por el ciudadano V.M.M., es que fue notificada la arrendataria de los nuevos propietarios, en consecuencia se desecha la prueba en comento. Y ASÍ SE DECIDE.

CAPITULO [sic] III.

CONFESION [sic] ESPONTANEA.

Invoca el valor probatorio de la confesión espontánea, realizada por la acà arrendataria, contenida en el escrito libelar, cuando expone:

Debo resaltar el hecho de que en ese día 23 de Mayo de 2007, ME ENTERE [sic] QUE EL CIUDADANO JOSE [sic] VALERO MONTILLA (difunto). HABIA VENDIDO EL EXPRESADO APARTAMENTO A LA CIUDADANA C.B. [sic] VALERO DE PORRAS…

. Para probar que a partir de la fecha 23 de Mayo de 2007, se inicia por Tercera vez, si así en un supuesto negadose [sic] pudiere considerar, el cómputo del término de 40 días, para la acá arrendataria ejerciere la presente acción de Retracto Arrendaticio, por lo que es forzoso concluir, que caduco [sic] la falta de cualidad de acción y así lo solicita.

Es de advertir, que si bien es cierto que existe el principio de la libertad probatoria, en orden a lo pautado en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil que establece

Artículo 395.- Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la República.

Pueden también las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido expresamente por la ley, y que consideren conducente a la demostración de sus pretensiones. Estos medios se promoverán y evacuarán aplicando por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes contemplados en el Código Civil, y en su defecto, en la forma que señale el Juez.

También resulta absolutamente cierto que el escrito del libelo de la demanda no es una prueba, habida consideración que se refiere a un escrito contentivo de pretensiones procesales de una de las partes, pero bajo ningún respecto debe ser calificada como prueba, pues como bien lo señala la disposición anteriormente transcrita, las pruebas están establecida en el Código Civil, en el Código de Procedimiento Civil y otras leyes de la República y para el supuesto caso de que quiera las partes valerse de cualquier otro medio de prueba no prohibido por la ley con la finalidad de demostrar sus pretensiones, estos medios serán promovidos y evacuados, aplicándose por analogía las disposiciones relativas a los medios de pruebas semejantes que se encuentren contemplados en el Código Civil y en su defecto en la forma que señale el Juez. En el presente caso pretende la parte demandada que se le de valor jurídico a una parte del escrito libelar es decir, que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ello no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, agregando que la confesión debe existir por si misma y no será lícito inferirla de los argumentos alegados y defensas de los litigantes, es decir, ya que lo correcto es presentar pruebas para demostrar dichas pretensiones, lo cual resultaría correcto, en orden a lo que señala el único aparte del articulo [sic] 395 del Código de Procedimiento Civil. Por tal razón no se asigna eficacia probatoria ni valor jurídico a la prueba en comento. Y ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO.

El Tribunal en atención a lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva

.

Siendo la oportunidad para decidir las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, procede el Tribunal a verificar en primer lugar la tempestividad de las cuestiones previas y de su contestación o rechazo; en tal sentido observa: Estando en la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada opone cuestiones previas las cuales fueron opuestas en fecha 13 de Noviembre de 2007, en consecuencia las mismas fueron oportunamente formuladas.

Por todo lo antes expuesto, siendo el Tribunal competente para conocer del presente juicio de Retracto Legal Arrendaticio entra a decidir sobre la cuestión previa del ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Este Tribunal para resolver observa:

La cuestión previa opuesta por la parte demandada, a través de su apoderado judicial, es la contemplada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a:

La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d.

.

La prejudicialidad está referida al examen previo a la sentencia principal, se trata de antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referidas a la pretensión, en la cual han de influir. La cuestión prejudicial tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquélla.

En este sentido, ha señalado el procesalista G.C., que es necesario para la declaratoria de existencia de prejudicialidad entre una causa que se ventila en otro Tribunal y la causa en la que es opuesta dicha cuestión, que el objeto de la primera sea tal que hubiera formado el objeto de una acción autónoma de declaración, los simples hechos jurídicos lo serán sólo en v.d.n. expresa; que ésta se trate de un punto prejudicial, es decir, que su decisión sea necesaria para pronunciarse sobre la demanda principal, si ésta se funda en premisas en las que no está comprendido el punto en cuestión, el juez no deberá ocuparse de la cuestión que se refiera a él y finalmente que el punto sea discutido por parte de quien pide la declaración y del adversario.

Cabe señalar que la cuestión previa opuesta, prevista en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d.; es necesario establecer, en primer lugar que dicha cuestión previa consiste en la existencia de un p.d. o separado que pueda influir en la decisión de mérito que se dictará en el juicio donde se opone; en tal sentido, dicha cuestión previa no suspende el desarrollo del proceso; sino que, el mismo continúa hasta llegar al estado en que se dicte la sentencia. Ahora bien, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d. exige los siguientes requerimientos: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión, y c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella.

En el caso de autos, este juzgador de la revisión a las actas procesales en estudio, la representación judicial de la parte demandada sustentó la prejudicialidad en la existencia de un expediente, numerado 6156, llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, señalando que la acá Accionante fue demandada vía de desalojo, dado su notorio y continuo estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento del bien locatado, razón por la cual la presente acción no tiene asidero legal para su ejercicio, constando este Tribunal que para la fecha de la interposición de la demanda en ese Tribunal la cual fue en fecha 27 de Julio de 2007, por DESALOJO Y COBRO DE BOLIVARES [sic] ya estaba instaurada en este Tribunal la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con fecha 02 de Julio de 2007, es decir, que el mismo no constituye de acuerdo con lo establecido por la reiterada y pacifica jurisprudencia, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d., pues para que pudiera declararse procedente esta cuestión previa, y que el proceso continué su curso hasta llegar al estado de sentencia, momento en el cual deberá suspenderse hasta que se resuelva la cuestión prejudicial, es necesario que se trate de una controversia tramitada y sustanciada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada influya en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no constituye el caso de autos, en consecuencia, por cuanto la vinculación entre la cuestión planteada ante el Tribunal Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, por DESALOJO Y COBRO DE BOLIVARES [sic] y la pretensión reclamada en el presente juicio COMO LO ES EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, no influye de modo tal que la decisión que origina la presente controversia deba resolverse con carácter previo, sin posibilidad que pueda desprenderse de aquella, es por lo que dicha cuestión previa debe ser declarada SIN LUGAR. Y ASI [sic] SE DECIDE.

La cuestión previa prevista en el numeral 11 del articulo [sic] 346 del Código de procedimiento Civil, o sea, LA PROHIBICION [sic] DE ADMITIR LA LEY PROPUESTA.

Este Tribunal para resolver observa:

En cuanto la cuestión previa opuesta por la parte demandada, a través de su apoderado judicial, es aquella contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”

La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o la sujeción al alegato de determinadas causales, requiere de texto expreso que prohíba el ejercicio de la acción en el caso concreto. Reiteradamente nuestra jurisprudencia ha sostenido que la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la denominada cuestión previa esta dirigida al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que de proceder impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originado de la prohibición legislativa. La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 comentado, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada, por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien - como lo ha indicado reiteradamente la casación - cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En virtud de ello nuestra legislación establece diversos casos en los cuales no se da tutela a la situación jurídica que se pretende invocar y, por lo tanto, carece el actor de acción. Así, a título de ejemplo, el artículo 1.801 del Código Civil establece que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite, o en una apuesta ”El Retracto Legal Arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en sus mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el Artículo anterior.

Artículo 49 de la misma Ley prevé que

El Retracto Legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado

Del artículo trascrito se evidencia que el legislador consagra una excepción al retracto legal arrendaticio, solo en el caso que se efectúe la venta global del inmueble del cual forma parte la vivienda y en el presente juicio el arrendador vendió el edificio Valmont, en forma discriminada, probándose según documento que riela a los autos que en fecha 30 de diciembre del año 2002, le vendió el ciudadano JOSE [sic] VALERO MONTILLA, reservándose de por vida el derecho de usufructo a las ciudadanas C.O.D.V. Y C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, tres apartamentos numerados 6, 8 y 15, todo lo cual demuestra que la venta se realizó a varias personas, en consecuencia no evidenciándose de los elementos aportados que la venta se realizó conforme lo establecido en el artículo precedente, y por las razones expuestas, y al no existir texto legal expreso que prohíba el ejercicio de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, la cuestión previa contemplada en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, debe ser declarada SIN LUGAR. Y ASÍ SE DECIDE.

Invoca el demandado la caducidad de la acción contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Este Tribunal para resolver observa:

Seguidamente opone la cuestión previa de caducidad de la acción, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en base a que existió una primera notificación cierta desde el día 26 de septiembre del 2005, fecha del acta de Asamblea Extraordinaria de Arrendamientos, que es cuando se le notificó a la arrendataria en forma autentica y cierta fue notificada, que su poderdante es la legitima propietaria del bien locatado, es decir entonces, que desde allí se debe computar el término de los 40 días, para el ejercicio de la presente acción, por lo que se concluye inexorablemente, que le caducó el ejercicio de la presente acción.

Es importante señalar respecto a la caducidad la sentencia de la Sala de Casación Civil, de nuestro M.T. en fecha 26 de noviembre del año 2.007, en sentencia Nº 00851, expediente Nº AA20-C-2.007-000165, en la que expone los lapsos para intentar la acción. En fecha 19 de octubre del año 2005, consta en el documento anotado bajo el Nº 98, tomo 73, de fecha 19 de 0ctubre de 2005, autenticado por la Notaria [sic] Publica [sic] Tercera de la ciudad de Mérida, que la ciudadana S.R. [sic] DAVILA [sic], DECLARA y da fe. De lo expresado en dicho documento. Ha de concluir, que la acá arrendataria-demandante en la fecha 19 de octubre del año 2005, EN FORMA AUTENTICA Y CIERTA FUE NOTIFICADA por segunda vez, que su poderdante es la legitima propietaria del bien locatado y que desde allí, se debe computar el término de los 40 días, para el ejercicio de la presente acción, por lo que se concluye inexorablemente, que le caduco [sic] el ejercicio de la presente acción. Este juzgador considera en cuanto a la defensa perentoria que la acción le caduco [sic] a la arrendataria, en base a que fue primeramente notificada en fecha 26 de septiembre del 2005, fecha del acta de Asamblea Extraordinaria de Arrendamientos, este Juzgador expone que la venta cuya nulidad pide la arrendataria es la efectuada por el arrendador ciudadano J.V.M., hoy difunto esposo y padre de los demandados de autos, la cual se efectuó en fecha 30 de diciembre del 2002, protocolizada por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, y no la que se iba a efectuar después, en consecuencia no evidenciado de las actas que la arrendadora fue debidamente notificada de esta venta es por lo que la cuestión previa deberá ser declarada SIN LUGAR como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y ASI [sic] SE DECIDE.

Cumplido por el Tribunal lo expresado en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en resolver las defensas o excepciones interpuestas por la parte demandada como punto previo de la sentencia y trabada la litis, este Tribunal procede a ventilar la controversia bajo el análisis del libelo de la demanda y su contestación junto a las pruebas promovidas por las partes.

El Tribunal pasa a resolver la defensa de fondo y al respecto observa:

En cuanto a la defensa de fondo del demandado de falta de cualidad de la demandante por no encontrarse solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el Capítulo dedicado a la consignación arrendaticia, dispone: “Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Ahora bien, la parte demandante demostró a lo largo del debate procesal que realizo [sic] las consignaciones desde el mes de AGOSTO del 2005, oportunamente conforme a la disposición antes citada, todo lo cual este juzgador le otorgo [sic] valor probatorio a la prueba promovida por la parte demandante en su oportunidad procesal, así pues, la parte demandante demostró que realizo [sic] las consignaciones oportunamente.

REQUISITOS DE LA ACCION [sic] DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

El artículo 43 de La Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior. (Subrayado del Juez).

Ahora bien, el artículo 42 eiusdem, establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

(Cursivas del Juez).

Asimismo, el artículo 44 eiusdem establece:

A los fines del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mimas condiciones

.

Este derecho de preferencia, como su semántica indica, significa el derecho que tiene el arrendatario de ser preferido antes que cualquier otro tercero a que se le haga ofrecimiento del inmueble que ocupa en condición el tal, cuando su arrendador-propietario, tenga la intención de enajenar el inmueble arrendado a un tercero ajeno a la relación arrendaticia. Es una obligación que tiene el arrendador de ofrecer en venta a su arrendatario, y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que arrendado, y actualmente se rige por las normas establecidas en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Dicho lo anterior pasa este Tribunal a verificar si la actora cumple con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, sobre el lapso de Ley para ejercer el retracto legal arrendaticio, el cual es de cuarenta (40) días calendario contados a partir de la fecha de notificación, dicho lo anterior se evidencia que el 23 de Mayo del 2007, la actora tuvo conocimiento de la venta del inmueble y de la revisión efectuada a la fecha de presentación de la presente demanda, fue el día (2) de julio del 2007, transcurriendo treinta y nueve (39) días consecutivos, con lo cual procede el ejercicio del derecho del retracto legal arrendaticio. La norma anteriormente trascrita es muy clara y se puede concluir con respecto a la misma que de autos se evidencia que la parte demandante cumplió con todo los requisitos allí plasmados, en cuanto a los requisitos que le exige esta norma, ni obra prueba que contradiga la misma, y de la cual se va a derivar la aplicación del artículo 43 de la citada Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual es el fundamento de esta acción.

De las consideraciones que anteceden y tomando en cuenta que el Procedimiento por Retracto legal Arrendaticio, establecido en La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es muy claro al establecer el procedimiento a seguir en el caso que se considere quebrantados o defraudados los derechos del arrendatario que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Y que además la parte demandante insistió en dicho proceso, más aún cuando en el libelo de demanda hace precisa mención a la norma legal bajo la cual ampara su petición. ASI [sic] SE DECIDE.

Correspondiéndole por el principio de la carga de la prueba, a la parte actora que tenía la obligación de probar su pretensión, toda vez que las pruebas aportadas a los autos fueron documentos fundamentales como el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento, que demuestra que efectivamente la arrendataria tenía más de dos (02) años ocupando el bien locatado, y el documento autenticado de fecha 30 de diciembre del 2002, el cual se encuentra anotado bajo el No 26 Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, del año en curso otorgándole a este último documento público el valor probatorio correspondiente, así mismo de las actas del expediente se desprende que la arrendataria no fue notificada de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de advertir que si bien es cierto el arrendador falleció en fecha19 de abril del 2005, la demandante siguió cancelando los cánones de arrendamiento como lo venía haciendo sin ninguna novedad y comenzó a consignar los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto del 2005, y el documento que firmo [sic] por ante la notaria [sic] dándose por enterada de la presunta oferta que anexaron acta de asamblea extraordinaria es de fecha 26 de septiembre del 2005, donde la ciudadana S.R.D. no estuvo presente, siendo que la venta se había materializado en fecha 30 de diciembre del 2002, sin la previa notificación de la oferta a la arrendataria, es decir que no se cumplió con lo establecido en el articulo [sic] 42 de la Ley en comento.

CONCLUSION [sic].

Habiendo este Tribunal revisado todas las actas procesales, es por lo que en razón de los términos expuestos en el caso de autos, así como de conformidad con la facultad otorgada en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y con fundamento con lo establecido en los artículos 26 y 49 ordinal 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y, actuando este Juez en resguardo del legítimo derecho que tiene las partes en un proceso, a la defensa y al acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, apegado a la aplicación de una tutela judicial efectiva. Este Tribunal verifico [sic] que la parte actora promovió las pruebas suficientes para demostrar que la actora goza del derecho a ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto los demandados no trajeron a los autos elementos de prueba que demostraran los hechos expuestos en su escrito de contestación de la demanda y en consecuencia se hace procedente la presente acción intentada por el profesional del derecho, P.S.Z.M., con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana S.R., como será expuesto en la parte dispositiva de este fallo. Y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones que anteceden este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO [sic] DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Constitución y sus Leyes, declara:

SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, establecidas en los ordinales 8º 11° y 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referentes a: “ La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d.”, “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, “y la caducidad de la acción”. Y ASÍ SE DECIDE.

Se declara CON LUGAR la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la parte demandante ciudadana S.R. [sic] DAVILA [sic], Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3789506, y hábil a través de sus apoderados judiciales Abogados P.S. CONTRERAS y MARIA [sic] T.M.D.C., en contra de los ciudadanos C.O.D.V., P.J. [sic] VALERO OBANDO, M.A.V.O., F.J.V.O. Y C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, todos anteriormente identificados. Y ASÍ SE DECIDE.

Se ordena la SUBROGACION [sic], de la ciudadana S.R. [sic] DAVILA [sic], en su condición de arrendataria del inmueble distinguido con el No. 6, que forma parte del Edificio VALMONT, ubicado en la Avenida tres (03) con calle veintisiete (27), Parroquia El Llano, del Municipio Libertador del Estado Mérida en el lugar que ocupan como compradoras las ciudadanas C.O.D.V. Y C.B. [sic] VALERO DE PORRAS, ya identificadas según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, del citado año, por el precio de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES [sic] (Bs. 25.000.000,oo), equivalente a VEINTICINCO MIL BOLIVARES [sic] FUERTES( Bs. 25.000,00). Una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.

Como consecuencia del anterior pronunciamiento se anula la venta que hiciera el ciudadano J.V.M., (hoy fallecido) a las ciudadanas C.O.D.V. y C.B. [sic] VALERO DE PORRAS en fecha 30 de diciembre del 2002, mediante documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, sobre un inmueble consistente en un (01) apartamento signado con el No. 6, que forma parte del Edificio VALMONT, ubicado en la Avenida tres (03) con calle veintisiete (27), Parroquia El Llano, del Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO TRES METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (103. 82 MTS), cuyos linderos son: Noreste: Con la fachada posterior del edificio; Noreste. Con pasillo de circulación y patio de ventilación del edificio; Sureste: Con la fachada lateral derecha del edificio y; Suroeste: Con pasillo de circulación y el apartamento Nº 5. Constar de estar, comedor, dos dormitorios principales y un dormitorio de servicio, una sala de baño principal, una sala de baño en el cuarto de servicio, cocina, balcón y áreas de servicio, en consecuencia se ordena oficiar a la Oficina correspondiente una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.

Se le ORDENA a la demandante cancelarle el precio a los co-demandados en su condición de herederos del causante JOSE [sic] VALERO MONTILLA (hoy fallecido), una vez obtenido el pago le acrediten a la ciudadana S.R. [sic] el documento respectivo sobre el citado inmueble, una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal en fecha veintisiete (27) de Septiembre del 2007, se ordene suspender la misma debiéndose oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, una vez quede firme la presente decisión. Y ASÍ SE DECIDE.

SEPTIMO [sic]: De conformidad con el artículo 274, se condena en costas a la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera del lapso legal, es por lo que se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto a sus apoderados, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación pasados que sean diez días consecutivos, comenzara al día siguiente a computarse el lapso para que las partes ejerzan los recursos de Ley de la presente decisión. Y ASI [sic] SE DECIDE…”. (Las negrillas, cursivas y subrayado son del texto copiado). (Los corchetes son de este Juzgado).

IV

MOTIVACIÓN DEL

Planteada la presente controversia, cuyo reexamen ex novo fue sometido por vía de apelación al conocimiento de esta Superioridad en los términos que se dejaron sucintamente expuestos, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar como punto previo, vale decir, antes de pasar a pronunciarse sobre el mérito del asunto, si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8°, 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d., la caducidad de la acción establecida en la Ley y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, opuestas por el abogado M.C., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, es procedente en derecho y en tal sentido, deberá confirmar, revocar, anular o modificar la sentencia definitiva de fecha 16 de octubre de 2009, dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, a cuyo efecto este Tribunal observa:

Ahora bien, en virtud del recurso de apelación de que conoce esta Superioridad, interpuesto por el abogado M.C., en su condición de co-apoderado judicial de los ciudadanos M.A.V.O., F.J.V.O., C.B.V.D.P., P.V.O. y C.A.D.J.O. viuda DE VALERO, contra la sentencia de fecha 16 de octubre de 2009, proferida por el JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, que declaró, sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, establecidas en los ordinales 8º 11° y 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referentes a la existencia de una cuestión prejudicial que debió resolverse en un p.d., la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y la caducidad de la acción, asimismo declaró con lugar la acción por retracto legal arrendaticio, intentada por la ciudadana S.R.D., contra los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. Y C.B.V.D.P. y ordenó la subrogación de la ciudadana S.R.D., en su condición de arrendataria del inmueble distinguido con el N° 6, que forma parte del Edificio VALMONT, ubicado en la Avenida 03 con calle 27, Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, en el lugar que ocupan como compradoras las ciudadanas C.O.D.V. y C.B.V.D.P., según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre del citado año, por el precio de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES( Bs. 25.000,00), una vez quedara firme la decisión y como consecuencia del anterior pronunciamiento, se anuló la venta que hiciera el ciudadano J.V.M. (hoy fallecido) a las ciudadanas C.O.D.V. y C.B.V.D.P., en fecha 30 de diciembre de 2002, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador, anotado bajo el N° 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, sobre el inmueble objeto de la demanda, por lo tanto ordenó oficiar a la Oficina correspondiente una vez quedara firme la decisión para participar lo conducente, igualmente, se ordenó a la demandante a cancelar el precio a los co-demandados en su condición de herederos del causante J.V.M. (hoy fallecido) y una vez obtenido el pago le acrediten a la ciudadana S.R., el documento respectivo sobre el citado inmueble, en cuanto a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 27 de septiembre de 2007, se ordenó suspender la misma debiéndose oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, una vez quedara firme la decisión, seguidamente de conformidad con el artículo 274 eiusdem, condenó en costas a la parte demandada y por cuanto la decisión se publicó fuera del lapso legal ordenó la notificación de las partes, su conocimiento correspondió a esta Alzada y, dada la facultad de examinar el caso planteado, realiza las siguientes consideraciones:

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

De la revisión de las actas procesales observa quien decide, que la parte

actora mediante escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 23 de noviembre de 2007 (folios 218 al 231), promovió las siguientes pruebas:

1) Promovió el valor y mérito jurídico de las copias de la carátula y el auto de admisión del expediente signado con el N° 6156, que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, que obra a los folios 232 y 233 del expediente, a las cuales este Juzgador les asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que las mismas no fueron impugnadas por el adversario en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

2) Promovió el valor y mérito jurídico del documento referido al contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos J.V.M. y S.R.D., sobre el inmueble objeto de controversia que obra a los folios 13 al 15, al cual este Juzgador le asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el mismo no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

3) Promovió el valor y mérito jurídico de las copias simples de los pagos realizados (depósitos bancarios) y recibos originales emitidos por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, en el expediente de consignaciones signado con el número 200, de la nomenclatura propia de ese Juzgado, que obra a los folios 16 al 51 del expediente, a las cuales este Juzgador les asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que las mismas no fueron impugnadas por el adversario en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

4) Promovió el valor y mérito jurídico de la copia certificada del libelo de demanda y sus anexos del juicio de desalojo que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, contenido en el expediente signado con el N° 6957, en el cual la demandante es la ciudadana C.B.V.D.P., que obra a los folios 52 al 94 del expediente, a la cual este Juzgador le asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el mismo no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

5) Promovió el valor y mérito jurídico de la copia certificada del documento contentivo de la compra venta efectuada por ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2002, por los ciudadanos J.V.M. y C.O.D.V., quienes le vendieron a la ciudadana C.B.V.D.P., por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), el inmueble que ocupa como arrendataria, que obra a los folios 95 al 99 del expediente, al cual esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en virtud de tratarse de documento público registrado con las solemnidades legales correspondientes, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

6) Promovió el valor y mérito jurídico de la copia certificada del libelo de la demanda contenido en el expediente signado con el N° 6957, que cursó por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, que obra a los folios 53 al 56 del expediente, a la cual este Juzgador le asigna valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que el mismo no fue impugnado por el adversario en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

7) Promovió el valor y mérito jurídico de la copia certificada de la asamblea extraordinaria de arrendatarios del edificio Valmont, de fecha 26 de septiembre de 2005, levantada por ante la Notaría Pública Primera de Mérida, que obra a los folios 102 al 105 del expediente, a la cual esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad legal. Y así se declara.

8) Promovió el valor y mérito jurídico de la carátula del expediente de consignaciones N° 200, que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, que obra al folio 234 del expediente, a la cual quien decide le confiere valor y mérito probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de no haber sido impugnada o desconocida por la parte contraria. Y así se declara.

9) Promovió el valor y mérito jurídico de la planilla de consignación por concepto de pago de canon de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2005, que obra al folio 236 del expediente, a la cual esta Alzada le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria. Y así se declara.

10) Promovió el valor y mérito jurídico de las copias de los recibos emanados del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2007, que obra a los folios 237 al 241 del expediente, a las cuales quien decide les asigna valor y mérito jurídico probatorio conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la parte contraria. Y así se declara.

A su vez, de la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte actora, mediante escrito presentado en fecha en fecha 23 de noviembre de 2007 (folios 243 al 254), ratificó la promoción de las pruebas antes valoradas.

De la revisión de las actas procesales observa quien decide, que la parte demandada mediante escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 26 de noviembre de 2007 (folios 260 al 267), promovió las siguientes pruebas:

1) Promovió el valor y mérito jurídico de la copia simple del acta de defunción del ciudadano J.V.M., suscrita por la Registradora Civil de la Parroquia El Llano Municipio Libertador del Estado Mérida, que obra al folio 268 del expediente, a la cual este Juzgador le asigna valor jurídico probatorio conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal. Y así se declara.

2) Promovió el valor y mérito jurídico de la copia de la planilla sucesoral, que obra a los folios 269 al 274 del expediente, a la cual esta Alzada le concede valor y mérito jurídico probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en virtud de tratarse de documento público administrativo, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

3) Promovió el valor y mérito jurídico del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, anotado bajo el N° 26, folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo trigésimo Séptimo, Cuarto trimestre, de fecha 30 de diciembre de 2002, mediante el cual, los ciudadanos J.V.M. y C.O.D.V., vendieron a la ciudadana C.B.V.D.P., por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), el inmueble que ocupa la parte actora como arrendataria, que obra a los folios 275 al 277 del expediente, al cual esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en virtud de tratarse de documento público registrado con las solemnidades legales correspondientes, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

4) Promovió el valor y mérito jurídico de las copias del expediente N° 6156 llevado por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, que obra a los folios 278 al 287 del expediente, al cual esta Superioridad les asigna valor y mérito jurídico probatorio conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

5) Promovió el valor y mérito jurídico de las copias simples del expediente N° 200, de las consignaciones de cánones de arrendamiento llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, que obra a los folios 288 al 397 del expediente, a las cuales quien sentencia les asigna valor probatorio conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron impugnadas por la parte contraria en la oportunidad legal correspondiente. Y así se declara.

6) Promovió el valor y mérito jurídico del documento público que contiene la inspección realizada en fecha 19 de octubre de 2007, por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en la sede de la oficina de la empresa Aguas de Mérida, que obra a los folios 409 al 412 del presente expediente, a la cual este Juzgador le confiere valor y mérito probatorio de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

7) Promovió el valor y mérito jurídico del documento público que contiene el acta de asamblea de arrendatarios del edificio Valmont, de fecha 26 de septiembre de 2005, suscrita por la Notario Primera de Mérida, que obra a los folios 402 al 407 del expediente, a la cual esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad legal. Y así se declara.

8) Promovió el valor y mérito jurídico del documento público, anotado bajo el N° 98, Tomo 73, de fecha 19 de octubre de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, que obra a los folios 398 y 399 del expediente, a la cual esta Superioridad le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad legal. Y así se declara.

9) Invocó el valor y mérito jurídico probatorio de la confesión espontánea realizada por la arrendataria en el escrito libelar cuando expuso:

debo resaltar el hecho de que en ese día 23 de mayo de 2.007, ME ENTERE QUE EL CIUDADANO J.V.M. (hoy difunto), HABIA VENDIDO EL EXPRESADO APARTAMENTO A LA CIUDADANA C.B. VALERO DE PORRAS…

En este sentido considera este Juzgador, que el contenido de la confesión espontánea a que hace referencia el promovente, no puede ser considerado como tal, pues el mismo delimita la controversia y por lo tanto queda relevado de prueba si supone la admisión de los hechos por la contraparte, lo que quiere decir, que los alegatos y defensas expuestos por las partes no son hechos con el “animus confitendi”, que conlleve a considerar que el mismo es el reconocimiento de un hecho beneficioso para la contraparte, razón por la cual no se le concede valor ni mérito jurídico probatorio de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

Del contenido del libelo y su petitum, cuyo resumen se hizo en la parte narrativa de esta sentencia, observa el juzgador que la pretensión que en él se deduce es el derecho de preferencia, sobre un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 06 del Edificio “VALMONT”, ubicado en la avenida 3 Independencia, esquina calle 27, de la ciudad de M.E.M..

A su vez de la revisión exhaustiva de las actas que integran el presente expediente observa quien decide, que mediante escrito presentado en fecha 13 de noviembre de 2007 (folios 190 al 197), por el abogado M.A.C., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa, en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda interpuesta, opuso las cuestiones previas establecidas en los ordinales 8°, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d., la caducidad de la acción establecida en la Ley y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, asimismo, opuso como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la acción.

En primer lugar, procede esta Superioridad a pronunciarse sobre la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un p.d., contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo efecto observa:

Entendemos, que la cuestión prejudicial consiste en la existencia de un p.d. que puede influir en la decisión de fondo que ha dictarse en el juicio donde la misma se opone, por lo cual se suspende el proceso al llegar al estado de sentencia hasta que se resuelva por sentencia definitivamente firme la cuestión prejudicial alegada, por cuanto la naturaleza de la acción que se ventila en el juicio prejudicial puede quebrantar la pretensión que se hace valer en la causa donde se opone.

La referida cuestión previa requiere del cumplimiento de los siguientes presupuestos procesales:

1°) La existencia de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida en jurisdicción civil;

2°) Que la cuestión se ventile en un procedimiento distinto y

3°) Que el vinculo entre la pretensión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el actual, infiera de tal modo en la decisión de ésta, que requiera resolverla previamente.

La prejudicialidad es la relación de conexión que se da entre la causa principal y la causa prejudicial, considerándose como cuestiones prejudiciales, aquellas que deban resolverse en un p.d. del proceso principal, vale decir, requiere de la subordinación del juicio principal la decisión que se dicta en un procedimiento distinto, por lo cual le resulta inseparable y de ella depende la decisión del proceso principal, el cual ha de paralizarse en estado de sentencia hasta que se haya dictado la cuestión prejudicial existente.

De la revisión minuciosa que hace este Juzgador a las actas que conforman el expediente se evidencia, que en fecha 27 de julio de 2007, el ciudadano F.J.V.O., actuando en nombre propio y en representación de la ciudadana C.B.V.O.D.P., debidamente asistido por el profesional del derecho M.A.C., interpuso demanda de desalojo con fundamento en el literal a, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contra la ciudadana S.R.D., cuyo juicio fue signado con el número 6156 de la nomenclatura propia del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida.

Asimismo se evidencia, que la presente controversia fue interpuesta en fecha 02 de julio de 2007, por la ciudadana S.R.D., contra los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., por retracto legal arrendaticio.

Señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

. (Negrillas de este Tribunal).

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

. (Negrillas de este Tribunal).

Del análisis de las actas que integran el presente expediente no evidencia esta Superioridad, que en la demanda interpuesta en fecha 27 de julio de 2007, por el ciudadano F.J.V.O., actuando en nombre propio y en representación de la ciudadana C.B.V.O.D.P., debidamente asistido por el profesional del derecho M.A.C., contra la ciudadana S.R.D., por desalojo del inmueble objeto de la presente controversia, fundamentado en el literal a, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, signado con el número 6156 de la nomenclatura propia del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, se haya realizado pronunciamiento alguno respecto de la sentencia definitivamente firme, que hubiese resuelto la presunta insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, lo que evidentemente incide de manera directa en el desarrollo de la presente litis, en la que la demandante alega como pretensión la preferencia ofertiva sobre el mismo objeto, por lo cual la pretensión bajo estudio se encuentra sujeta a lo que se resuelva en el juicio de desalojo, con el objeto de verificar si en la presente causa se encuentran cumplidos los extremos legales, razón por la cual, queda demostrada la existencia de la cuestión prejudicial alegada por la parte demandada, contenida en el ordinal 8º del artículo 346 Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

Ahora bien en segundo lugar, procede esta Alzada a pronunciarse sobre la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo efecto observa:

Establece el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

Así entendemos, que la referida cuestión previa encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida por ante el órgano jurisdiccional, encaminada al ataque procesal de la pretensión mediante el fundamento del formulante de la referida defensa, que de ser procedente, imposibilitaría el mantenimiento del derecho accionado, en virtud de la prohibición legislativa.

Al abordar el tema, la doctrina más autorizada en la materia indica, que las condiciones para el ejercicio de la acción se refieren a:

1) La posibilidad jurídica, es decir, que el derecho conceda la pretensión que se trata de esgrimir y por ende que no se prohíba expresamente el ejercicio de la acción.

2) La cualidad o legitimatio ad-causam, es decir, la individualización de las personas que la ley coloca en abstracto como posibles demandantes y demandados y su correlatividad con aquellas personas que se presentan con tal carácter, dentro de la litis.

3) El interés procesal a que se refiere el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden de ideas considera quien decide, que el referido ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, establece dos casos hipotéticos para la procedencia de la señalada cuestión previa, a saber:

1) Cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta.

2) Cuando la ley permite admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales.

En la primera hipótesis de la referida cuestión previa, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se presenta la llamada carencia de acción y se define, como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.

La cuestión contenida en el ordinal 11° del artículo 346 comentado, procede sólo cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que coloca la norma como actor, o bien, cuando aparezca claramente de la norma la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.

Así lo ha sostenido la doctrina emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en decisión de fecha 04 de abril de 2003, Expediente Nº 2001-498, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., señaló:

“(Omissis):…

De la precedente transcripción se evidencia que el Juez de la recurrida consideró que el supuesto de hecho contenido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, es uno de los casos a los que se refiere el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem. En otras palabras, consideró que la prohibición de admitir la acción propuesta a que se contrae la citada regla, es aplicable a aquellos casos en los cuales se ejerza en nombre propio, un derecho ajeno (artículo 140 del mismo Código).

Se equivoca el Juez de alzada al realizar tal consideración, puesto que para no admitir la acción propuesta se requiere que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda de que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio…(sic) Resaltado y subrayado de esta Alzada)

Esta Sala se ha pronunciado en anteriores oportunidades respecto a la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concretamente en su sentencia Nº 75 del 22 de enero de 2003, expresó lo siguiente:

…nuestro ordenamiento jurídico constituye un sistema destinado a regular las conductas humanas a través de establecimiento de derechos y deberes.

Cuando el justiciable considera que sus derechos se encuentran insatisfechos, puede acudir a los órganos jurisdiccionales para solicitar se le otorgue tutela judicial a su pretensión, esto es, cuando tenga interés procesal para accionar, entendido éste como la necesidad y adecuación del proceso para satisfacer la pretensión demandada.

Este especial derecho de acudir a los órganos jurisdiccionales en busca de la satisfacción de los demás derechos concedidos por el ordenamiento jurídico, es el denominado derecho de acción procesal, el cual está previsto y garantizado expresamente en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, en los siguientes términos: ‘Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. (omissis)’.

En sentencia número 1.648 de fecha 13 de julio de 2000, dictada por esta Sala Político-Administrativa, se expresó, con relación a la acción procesal, lo que a continuación se transcribe: ‘En la estructura del ordenamiento jurídico, está concebida la acción procesal como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los órganos jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Esta necesaria relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico metaderecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico.’ (... omissis) (destacado de la Sala)

Cuando el ordinal 11 dispone que el demandado puede oponer ‘la prohibición de la Ley’ de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda , a lo que hace referencia es que la ley, en ciertos casos, priva o limita el ejercicio de este derecho de acceso jurisdiccional, porque el ordenamiento jurídico le niega tutela judicial a ciertas circunstancias de hecho que los justiciables aspiren proteger o defender.

Ahora bien, esta Sala teniendo presente que esta garantía de acceso a la jurisdicción goza de primacía constitucional respecto de las demás normas legales del ordenamiento jurídico, considera, que debe hacerse una interpretación amplia de este ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual resulte acorde con el mejor ejercicio del derecho de acceso de toda persona a la administración de justicia a fin de hacer valer sus derechos e intereses, para entender, que sólo hay prohibición de ley de admitir la acción propuesta cuando las normas nieguen, en forma expresa, tutela judicial a la situación que se pretenda reclamar o cuando se desprenda de los textos normativos la clara intención de no conceder la referida tutela a ciertas situaciones de hecho que se pretendan defender ante los órganos jurisdiccionales.

(Resaltado de la Sala)

Del precedente jurisprudencial citado se colige con claridad, que la cuestión previa bajo análisis sólo procede en aquellos casos en que la Ley de una manera concreta prohíba o limite el acceso a los órganos jurisdiccionales para tutelar una determinada situación, y que además la interpretación de dicha norma debe realizarse procurando preservar el derecho constitucional de acceso a la administración de justicia…” (sic) (Resaltado y cursivas del texto copiado)

Del precedente jurisprudencial transcrito se puede deducir, que la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, tal como lo consagra el artículo 346.11 adjetivo, procede solamente en aquellos casos en que la misma Ley en forma expresa, prohíba o limite el acceso a los órganos jurisdiccionales para tutelar una determinada situación jurídica pretendida por el actor, quien en consecuencia, carece de acción.

Ahora bien en el caso bajo estudio, la parte actora demandó el derecho de preferencia en su carácter de arrendataria de un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 06 del Edificio “VALMONT”, ubicado en la avenida 3 Independencia, esquina calle 27, de la ciudad de M.E.M., según contrato de arrendamiento de fecha 15 de junio de 1997, suscrito con el ciudadano J.V.M., quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 650.171 el cual obra a los folios 13 al 15 del presente expediente.

Por otra parte se observa, que la parte demandada invocó la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en virtud de la insolvencia de la accionante en el pago de los cánones de arrendamiento y en el pago del servicio de agua potable, ya que la ciudadana S.R.D., desde el “…mes de agosto del año 2.005, se rehúsa [sic] PAGARLE Los Canones De Arrendamiento, a nuestra hermana C.B.V.d.P., estimados en la cantidad de Sesenta y Seis Mil Bolívares (Bs. 66.000,oo) mensuales, correspondientes a los meses de Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, al igual que no me pago [sic] todos los meses del año 2.006 y por último, no le pago [sic] los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del presente año…”, además, “…desde el mes de agosto del año 2.005, se rehúsa [sic] PAGAR a La Empresa “AGUAS DE MERIDA, C.A”, los concepto de consumo de Servicio de Agua potable correspondiente a los meses de Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2.005, al igual que no le pago [sic] todos los meses del año 2.006 y por último, no le pago [sic] los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del presente año…”.(corchetes de este Tribunal).

En este sentido considera quien sentencia, que en el caso sub iudice no opera la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta por insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento y en el pago del servicio de agua potable, establecida en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que quedó demostrado, que en la demanda interpuesta en fecha 27 de julio de 2007, por el ciudadano F.J.V.O., actuando en nombre propio y en representación de la ciudadana C.B.V.O.D.P., debidamente asistido por el profesional del derecho M.A.C., contra la ciudadana S.R.D., por desalojo del inmueble objeto de la presente controversia, fundamentado en el literal a, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, signado con el número 6156 de la nomenclatura propia del Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d.l.C.J. del Estado Mérida, no se ha realizado pronunciamiento alguno respecto de la sentencia definitivamente firme, que hubiese resuelto la presunta insolvencia de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual resulta improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

En tercer lugar, procede esta Superioridad a pronunciarse sobre la caducidad de la acción, invocada por el abogado M.A.C., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, como cuestión previa en la oportunidad en que tuvo lugar la contestación a la demanda, a cuyo efecto observa:

El ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, establece la cuestión previa referida a la caducidad de la acción establecida en la Ley.

Según el autor E.C.B., en su obra “Código de Procedimiento Civil de Venezuela, la caducidad “…es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el validamiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad…” (sic).

Así las cosas, de la revisión exhaustiva de las actas que integran el presente expediente observa quien decide, que mediante escrito presentado en fecha 13 de noviembre de 2007 (folios 190 al 197), por el abogado M.A.C., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, alegando en el mismo acto, la cuestión previa referida a la caducidad de la acción propuesta, contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo efecto señaló lo siguiente:

Que opuso la cuestión previa referida a la caducidad de la acción contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento a lo pautado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

. (Negrillas de este Juzgado).

Que la referida cuestión previa tiene fundamento en la notificación cierta de fecha 26 de septiembre de 2005, que contiene el acto de asamblea extraordinaria de arrendatarios del edificio Valmont, ya que en fecha 1° de agosto de 2005, todos los hermanos Valero Obando, en su condición de exclusivos propietarios decidieron vender todos los apartamentos del edificio Valmont y dicha decisión la comunicaron verbalmente a sus arrendatarios y posteriormente la comunicaron pública y legalmente mediante un aviso publicado en el periódico local Frontera, de fecha 25 de septiembre de 2005, mediante la cual convocaron a una asamblea extraordinaria de arrendatarios que efectivamente se efectuó en fecha 26 de septiembre del mismo año, con el objeto de entregar a cada uno de los arrendatarios el sobre contentivo de la oferta arrendaticia y de su normal desarrollose dejó constancia en acta suscrita por ante la Notaría Pública Primera de Mérida.

Que del contenido de la referida acta se evidencia, que a la citada asamblea de arrendatarios asistió y recibió el sobre de la oferta arrendaticia del bien locatado, la ciudadana E.R.R., titular de la cédula de identidad N° 15.175.456, en su condición de pariente y residente de la demandante, con lo cual a la luz del derecho se ha de concluir que la arrendataria demandante, en la fecha 26 de septiembre de 2005, en forma autentica y cierta fue notificada, que su poderdante es la legítima propietaria del bien locatado, es decir, que desde allí se debe computar el término de los 40 días, para el ejercicio de la acción, por lo que inexorablemente le caducó el ejercicio de la acción.

Además consta la notificación cierta efectuada mediante documento anotado bajo el N° 98, Tomo 73, de fecha 19 de octubre de 2005, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Mérida, en el cual la ciudadana demandante declaró y dio fe que es arrendataria del apartamento N° 6, del edificio Valmont, desde el 15 de junio de 1997, que en fecha 26 de septiembre de 2005, en el transcurso de la asamblea general extraordinaria de arrendatarios, fue notificada de la voluntad de cada uno de los hermanos Valero Obando, de querer vender todos los apartamentos del edificio Valmont, que en la misma fecha del 26 de septiembre de 2005, en el transcurso de la asamblea general extraordinaria de arrendatarios fue debidamente notificada por la propietaria arrendadora de venderle el bien locatado, que si recibió de manos de una pariente y residente el sobre que le remitió su poderdante contentivo de la oferta arrendaticia y que en esa misma fecha y acto recibió un documento público suscrito por todos los hermanos Valero Obando, mediante el cual se ampliaba a sus arrendatarios el lapso legal para recibir una repuesta positiva a sus ofertas de venta.

Que de igual forma la arrendataria demandante en fecha 19 de octubre de 2005, en forma autentica y cierta fue notificada por segunda vez, que su poderdante es la legítima propietaria del bien locatado y que desde allí, se debe computar el término de los 40 días para el ejercicio de la acción, por lo que la misma caducó.

De la revisión de las actas procesales que integran el presente expediente, observa quien decide, que la parte demandada consignó junto con el escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, el siguiente documento:

1) Copia de la Inspección realizada por la Abogada R.M.V., en su condición de Notaria de la Oficina Notarial Pública Primera de Mérida, del Acta la Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios del edificio Valmont, celebrada en fecha 26 de septiembre de 2005, solicitada por el ciudadano M.A.V.O., debidamente asistido por el abogado M.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.601, en el estacionamiento del edificio Valmont, ubicado en la calle 27, avenida 3 Independencia de la parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, (folios 402 al 407), que a los efectos legales consiguientes, mediante acta dejó constancia de las personas asistentes a la Asamblea, la cual fue convocada en el diario “Frontera”, de cuya lectura se observan las preferencias ofertivas que los hermanos Valero Obando le realizaron a cada uno de los arrendatarios de los apartamentos signados con los números 1 al 15, del edificio Valmont y del acto de entrega del sobre contentivo de la oferta de venta a cada uno de los arrendatarios, la cual, por razones de método a continuación in verbis este Juzgador transcribe:

“(Omissis):…

En el día de hoy, veintiseis (sic) (26) de septiembre, siendo la hora fijada se trasladó y constituyó la Notaría Pública Primera de Mérida, en: El Edificio “Valmont”, ubicada en la calle 27, con Av. 3, Independencia, Parroquia El Llano Municipio Libertador del Estado Mérida, previa solicitud formulada en fecha: Veintiseis (sic) (26) de septiembre del dos mil cinco (2005), por M.A.V.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.994.855, en el carácter de Propietario de los Apartamentos Habitacionales del referido edifico signados con los Nos. 04, 09, 11 y 13 de conformidad con documento de propiedad registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Edo. Mérida, de fecha 27-12-2000 (sic), inserto bajo el Nº 03, Folio 13 al folio 18, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre, debidamente asistido por el Dr. M.A.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.965.578, inscrito en el I.P.S.A., bajo el Nº 36.601, del mismo domicilio. A los fines de presenciar y dar fe pública: de los particulares a que se contrae la solicitud presentada por su firmante, M.A.V.O., ya identificado. En este sentido, la Notaría procede dejar constancia. Primero: En el lugar y dirección ya señaladas, se encuentran presentes los ciudadanos: F.H.D., R.C.M., Rivas L.N., R.Z.G., R.R.E., J.C.L.D., F.A.J.N., R.L.J., Sambrano Jackmar, Sr. Obergozo (sic), R.d.C.M. y N.S., titulares de las cédulas de identidad nos: V-16.657.237, V-7.208.318, 8.006.239, V-5584728, V-15.175.456, V-14.520.739, V-3.992.057, V-4.484.010, V-16307.901 (sic), V 14762290, V11.717.017 y V16.678.038, a quienes se les notifico la misión notarial de conformidad con la convocatoria de fecha: 25 de septiembre del 2005, publicada en el Diario de Circulación Local “Frontera”, Página 2C, la cúal (sic) es del tenor siguiente Convocatoria Los Hermanos Valero Obando, en su condición de legítimos propietarios y arrendadores del Edificio “Valmont”, ubicado en la Av. 3 con calle 27 de la ciudad de Mérida, Parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, convocan a todos los Arrendatarios de los Apartamentos signados con los Nos. 01 al 15; para la Asamblea Extraordinaria que se efectuará: Lugar Estacionamiento Edificio “Valmont”, Planta Baja Hora 7:PM Día 26-09-2005. Punto a tratar. Hacer entrega a los arrendatarios del sobre contentivo de la preferencia ofertiva, contemplada en el art. 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (L.A.I). Segundo: En cuanto a este particular la Notaria hace constar que la oferta o preferencia ofertiva a los asistentes se hizó (sic) en la forma solicitada a cada uno de los Arrendatarios de los Apartamentos signados con los números 04, 09, 11 y 13. Tercero: La Notaría procedió en este acto hacer entrega del sobre contentivo de la oferta de venta a cada uno de los arrendatarios, signados con los números 04, 09, 11 y 13, quienes así se identifican: N.C.R.L., L.J.R., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-8.006.239 y V-4.484.010, e igualmente la Notaría deja constancia que hace entrega de los sobres contentivos de la referida oferta al ciudadano: Sambrano Jackmar, titular de la cédula de identidad Nº V-16.307.901, mayor de edad, venezolano, quién manifiesta tener el mismo domicilio de la arrendatario del Apto. Nº 11, de la ciudadana Pinto G.M.C., titular de la cédula de identidad Nº V-4.002.653, e igualmente el ciudadano: Sr. Orbegozo, titular de la cédula de identidad Nº 14.762.290, quién manifiesta ser el conyugue de la ciudadana G.d.O.G., titular de la cédula de identidad Nº V-3.431.118, quienes quedan encargados de entregarles en sus manos la referida notificación, en tal virtud proceden a firmarla al pie del instrumento como recibo de la misma. En relación a los sobres restantes contentivos de la oferta en referencia, referidos a los apartamentos signados con los Nos. 01, 02, 03, 05, 06, 07, 08, 10, 12, 14 y 15, la Notaría deja constancia que se abstiene de hacer entrega de las mismas por cuanto el solicitante ciudadano M.A.V.O., antes identificado no presenta Instrumento Poder que lo acredite en el carácter de tal a los fines legales consiguientes. Asimismo, la Notario deja constancia que en el presente acto se encuentran presentes el ciudadano M.A.V.O., en el carácter de propietario de los inmuebles signados con los Nos. 04, 09, 11 y 13, debidamente asistido por el Dr. M.A.C. ambos ya identificados. La Notaría agrega a la presente acta las copias de recibo de las ya señaladas ofertas las cuales forman parte integrante como anexos y como pruebas del presente acto y recibo contentivo de la oferta el cuál (sic) tuvo lugar en la forma ya señalada. Igualmente se ordena agregar la convocatoria la cúal (sic) es presentada por el solicitante. Se ordena dejar constancia en el Libro Diario y devolver original con sus resultas constante (sic) veinte y cinco (25), folios útiles. Es todo se leyó y conformes firman…” (sic). (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En tal sentido, esta Alzada observa que la parte actora, ciudadana S.R.D., en fecha 25 de septiembre de 2005, se enteró de la Asamblea Extraordinaria convocada a través de la publicación realizada en el diario “Frontera”, por los hermanos VALERO OBANDO, en su condición de “…legítimos propietarios y arrendadores del edificio “VALMONT”, ubicado en la Av. 3 con calle 27 de la ciudad de Mérida, parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida…” (sic), la cual tenía como punto a tratar “…Hacer entrega a los arrendatarios del sobre contentivo de la Preferencia Ofertiva, contemplada en el Art. 42 de la ley de arrendamientos inmobiliario (L.A.I.)…” (sic).

Igualmente observa esta Superioridad, que en la referida Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios celebrada en fecha 26 de septiembre de 2005, en el estacionamiento del edificio Valmont, no estuvo presente la ciudadana S.R.D., quien es la arrendataria del apartamento signado con el N° 06 del edificio Valmont, sin embargo se evidencia, que la ciudadana E.R.R., titular de la cédula de identidad número V-15.175.456, en su condición de pariente o amiga de la referida arrendataria, estuvo presente en nombre y representación de ésta, no recibiendo el sobre contentivo de la preferencia ofertiva correspondiente al inmueble signado con el Nº 06, por cuanto el ciudadano M.A.V.O., no presentó Instrumento Poder que lo acreditara en el carácter de tal a los fines legales consiguientes, sin embargo se evidencia que procedió a firmar al pie del instrumento como manifestación de asistencia al acto de asamblea extraordinaria de Arrendatarios.

En tal sentido esta Alzada observa que la parte actora, ciudadana S.R.D., en fecha 26 de septiembre de 2005, a través de su pariente o amiga, la ciudadana E.R.R., titular de la cédula de identidad número V-15.175.456, quien estuvo presente en la Asamblea de Arrendatarios, en nombre y representación de la arrendataria del apartamento signado con el N° 06 del edificio Valmont, se enteró de la voluntad de los ciudadano P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.031.665, V-3.994.855, V-8.024.547 y V-3.031.663, de vender todos los apartamentos que conforman el “EDIFICIO VALMONT”, de los cuales son sus únicos y exclusivos Propietarios y Arrendadores y específicamente, de la voluntad de la ciudadana C.B.V.D.P., en su condición de Propietaria-Arrendadora, de OFERTARLE EN VENTA el inmueble que tenía en arrendamiento.

Igualmente observa esta Alzada que obra a los folios 400 y 401 del presente expediente, copia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, en fecha 18 de octubre de 2005, anotado bajo el N° 30, Tomo 74, de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, en el cual se evidencia lo siguiente:

“(Omissis):…

Nosotros, M.A.V.O. Y J.V.O., venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad N° V-3.994.855 y V-8.024.547, de este domicilio y hábiles; actuando en nombre propio y en representación de nuestro hermano P.J.V.O., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° 3.031.665, del mismo domicilio e igualmente hábil, la representación invocada consta en instrumento Poder, que nos fuere conferido por ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Mérida, anotado bajo el N° 07, Tomo 72, de fecha 07 de octubre de 2005, que presentamos con efecto devolutivo; por el presente documento Declaramos. PRIMERO: Que en Fecha veintiséis (26) de Septiembre de 2005, en el Desarrollo de una Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios de los Apartamentos del “EDIFICIO VALMONT”, ubicados en la Avenida 3 Independencia con Calle 27, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, les Ofertamos en Venta todos los Apartamentos de los cuales, conjuntamente con nuestra hermana C.B.V.D.P., somos sus únicos propietarios; SEGUNDO: Que según lo dispuesto en el Párrafo Único del Artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el lapso para que los ya identificados Arrendatarios manifestaran su aceptación o rechazo de comprar, venció en fecha 11de octubre de 2005 y TERCERO: Que por cuanto a la presente fecha no hemos recibido ninguna respuesta de aceptación o rechazo, es por lo que manifestamos nuestra voluntad de PRORROGARLES, por el lapso de Quince (15) días continuos, contados desde la fecha de la firma del presente Documento, para recibir de los Arrendatarios su aceptación o rechazo de cada una de las ofertas de venta de los Apartamentos antes citados. En razón de la Antes expuesto, así lo decimos, otorgamos y firmamos por ante un Notario Publico Competente, en la fecha de su presentación…” (sic).

Del contenido del documento señalado ut supra observa esta Alzada, que quedó demostrado que efectivamente en fecha 26 de septiembre de 2005, la parte actora, ciudadana S.R.D., tuvo conocimiento que la ciudadana C.B.V.D.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 3.031.663, adquirió el inmueble arrendado por el ciudadano J.V.M., según documento protocolizado por ante la Oficina Pública de Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 30 de diciembre de 2002, bajo el Nº 26, Folios 148 al 154, Protocolo Primero, Tomo Trigésimo Séptimo, Cuarto Trimestre. Así se decide.

Establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

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Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior

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Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta

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Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar

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Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación

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Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado

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Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes:

No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario

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Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivivenda, oficina o local arrendado

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Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil

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Además, el artículo 1.547 del Código Civil venezolano, señala: “No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de los nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 de agosto de 2007, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, en el Expediente Nº AA20-C-2007-000171, señaló:

“(Omissis):…

En cuanto al vacío legal atinente al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, tal como aduce el accionante que ocurrió en el sub iudice, esta Sala, bajo la ponencia del Magistrado quien con tal carácter suscribe el presente fallo, en decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, estableció un nuevo precedente jurisprudencial.

Al respecto, en la preindicada sentencia se señaló que –inclusive para ese caso- si bien debe aplicarse el lapso establecido en el artículo 1.547 del Código Civil (igualmente previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); es decir, el de cuarenta (40) días, atendiendo a la importancia que reviste el cumplimiento de la obligación legal que tienen el arrendador y el adquirente de notificar de tal enajenación a quien tenga el derecho de retracto y que dicho lapso deberá contarse a partir de la fecha en la cual quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de esa operación traslativa de la propiedad, cambiando así el criterio que disponía que debía contarse el preindicado lapso de cuarenta (40) días; pero, calculados desde la fecha de registro de la escritura, supuesto que equiparaba entonces la situación descrita al inicio con la del arrendatario que no estuviera presente y tampoco tuviera quien lo representare.

En la decisión supra identificada, al declarar con lugar la denuncia planteada por errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, se estableció:

“...Para decidir, la Sala observa:

En la denuncia supra transcrita, el recurrente plantea que el Juez Superior erró en la interpretación del artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que la notificación de enajenación del inmueble objeto de la negociación ha de entenderse consumada a partir del momento en que se ejecuta la medida de secuestro, motivo por el cual considera que para el ejercicio de su derecho de retracto legal arrendaticio el lapso de caducidad de nueve días establecido en la precitada norma, comienza a contarse desde esa oportunidad. El otro lapso, el de los cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, no es pertinente como término indubitable para generar caducidad debido a su carácter eminentemente presuntivo que no cumple con el efecto real de la puesta en conocimiento del derechante de la transferencia de propiedad y posesión del bien que éste ocupa.

En ese sentido agrega, que la enajenación del inmueble ocurrió el 30 de agosto de 1991, pero el conocimiento de dicha negociación ha de presumirse ocurrido el 20 de abril de 1998, con ocasión de una medida de secuestro practicada sobre el inmueble arrendado.

Por su parte, la recurrida estableció:

...Omissis...

Del texto trasladado, esta sede casacional constata que la recurrida declaró con lugar la caducidad de la acción, según estableció, con base en lo dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, toda vez que, la enajenación del inmueble arrendado se verificó el 20 de agosto de 1991 y la demanda fue presentada el 29 de abril de 1998.

Respecto al vicio denunciado, la Sala en innumerables fallos ha señalado que la errónea interpretación de norma jurídica se configura cuando el sentenciador aún reconociendo la existencia y la validez de una norma apropiada al caso, eligiéndola acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto; es decir, cuando no le da el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias, que no concuerdan con su contenido.

El artículo 1.547 del Código Civil, establece:

Artículo 1.547. No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

En este sentido, es conveniente destacar que antes de la publicación de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficial Nº 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y, que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró el presente juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en el artículo 6 del predicho Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de modo, tiempo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).

Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...

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En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50 eiusdem), señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo.

Resalta de ambos textos legales, tanto bajo la vigencia del mencionado decreto derogado como en el texto legal vigente, el espíritu del legislador en permitir a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la “acción de retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio” –so pena de caducidad-, en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:

1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días, contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.

2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico que quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, dada esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso legal de cuarenta días contados desde la fecha de registro de la escritura.

En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como un “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o “el vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal?.

Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibídem, para los casos en los cuales el titular del derecho a retraer no se encuentre presente y no tenga quien lo represente. En tal sentido, desde aquella oportunidad, por interpretación analógica, la falta de aviso de ley se equipara a la situación del no presente en el país y por consiguiente, el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.

Así quedó señalado en la precitada sentencia del 19 de octubre de 1954, en el caso de A.D. contra C.M. o Meza de Mora y J.P.M., Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, en la cual se dijo:

...Dos lapsos diferentes de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto consagra el artículo 1.547 del Código Civil: de nueve días el uno, que se contarán a partir del aviso que debe dar el comprador o el vendedor al que tiene el derecho de retraer o a quien lo representa; y de cuarenta días el otro, que se contarán a partir de la fecha de registro de la escritura, cuando no haya podido darse el aviso por no estar presente en el lugar el retrayente, o no tenga quien lo represente.- La recurrida admite que no se le dio al inquilino el aviso que establece la primera parte del artículo 1.547del Código Civil y, por considerar que el caso no puede ser resuelto mediante disposición precisa de la ley, aplica por analogía lo dispuesto en la segunda parte de dicho artículo, o sea, que el registro de la escritura sustituye la notificación omitida.- Ahora bien, al aplicar la recurrida al caso de autos lo previsto en la segunda parte de la citada disposición legal, lo hace parcialmente, puesto que fija como punto de partida del lapso de caducidad, la fecha de protocolización de la escritura, y acoge, en cambio, como tal lapso, el de nueve días que señala la misma disposición en su primera parte, para el caso de haberse dado el correspondiente aviso al retrayente.- Si la sentencia accionada admite como supletoria del aviso el registro de la escritura, debió admitir también que el lapso de caducidad era de cuarenta días y no de nueve, como lo hizo, porque este último es sólo para el caso de haberse dado aquél bien al propio interesado o a su representante, tal como lo prescribe en su primera parte el precitado artículo 1.547 del Código Civil.- Al declarar, pues, la recurrida, la caducidad de la acción, por haber sido propuesta después de transcurridos nueve días contados a partir de la fecha de registro de la escritura de venta, infringió, por errada aplicación, los artículos 4° y 1.547 del Código Civil, así como el artículo 6° del decreto sobre Desalojo de Viviendas...

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El anterior criterio ha sido confirmado en el tiempo, entre otros, en el fallo proferido por la Sala de Casación, Civil, Mercantil y del Trabajo de la extinta Corte Suprema de Justicia, el 19 de octubre de 1961 en el caso de C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, página 39 y siguientes, que señaló:

...En otras palabras, debe entenderse que el inquilino, colocado en la situación expresada, puede intentar la acción de retracto en el plazo de cuarenta días, plazo cuyo punto de partida debe considerarse en la fecha de registro de la escritura donde conste la venta...

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Igualmente quedó expuesto en decisión de la misma Sala, sentencia N° 219, del 5 de mayo de 1999, Exp. N° 97-366, en el caso de I.T.F.E. y otro, que dijo:

“...El conjunto de conceptos que hasta aquí han sido delineados, permite extractar el siguiente elenco de conclusiones:

(...Omissis...)

10) El lapso de caducidad legal retractual inquilinario en el supuesto de que el arrendatario no haya sido notificado por el “vendedor o el comprador” de la “enajenación (venta) perfeccionada” por la circunstancia que dicho inquilino “no estuviere presente y no hubiere quien lo represente”, de conformidad con lo expressis verbis dispuesto en el artículo 1.547 del Código Civil, es de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva...”.

En el mismo sentido, esta sede casacional reiteró, entre otras, el anterior criterio, en decisión N° 55, del 21 de marzo de 2000, Exp. N° 99-761, caso N.J.G.C. y otros contra L.G.D. y otros, estableciendo que:

...El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio surge cuando el propietario del bien arrendado, lesiona el “derecho de tanteo legal” del inquilino previsto en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. En este supuesto, el ejercicio de la acción –so pena de caducidad- está condicionada a los lapsos previstos en el artículo 1.547 del Código Civil, los cuales son:

"1) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta perfeccionada", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación".

"2) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".

"3) Si el inquilino está presente o si tiene quien lo represente, y, sin embargo, no fue notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la "enajenación (venta) perfeccionada", por estarse ante un supuesto de hecho no previsto por el legislador que hace procedente el empleo del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del vigente Código Civil, y atendiendo con ello a la pacífica y consolidada jurisprudencia de esta misma Sala de Casación Civil transcrita infra, procederá a aplicar la solución enunciada en el numeral 2 que antecede: el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha de registro de la escritura respectiva"...

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Como corolario de lo expuesto anteriormente, se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa, ha sido ya transferido.

En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue poner en conocimiento, en este caso al arrendatario, del hecho cierto de la enajenación efectuada.

En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacífico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial.

Aquí es conveniente destacar, según se reflejó anteriormente en el contenido de la denuncia bajo estudio, que los recurrentes aducen la presencia de la accionante para el momento en que se practicó la medida de secuestro.

En orden al término para recurrir por vía de retracto legal, la norma sustantiva establece el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha de registro de la escritura de venta o, de nueve días desde el momento en que el vendedor o el comprador de la cosa objeto de la negociación impongan mediante aviso del hecho de la transferencia a quien tiene el derecho de retraer o a quien lo represente.

Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.

Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala).

Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

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Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso A.D. contra C.M. o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso C.B.H. contra M.I.G.d.A. y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra I.T.F.E. y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso J.N.G.C. y otros contra L.G.D. y otros. Así se decide…”. (Subrayado y resaltado de esta Alzada).

Igualmente, en sentencia de fecha 26 de noviembre de 2007, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en el Expediente Nº AA20-C-2007-000165, expuso:

“(Omissis):…

Esta Sala, en sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra, Exp. N° 2004-000807, estableció un nuevo criterio respecto al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso del arrendatario que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa.

Al respecto, en dicha sentencia se dejó establecido lo siguiente:

…Que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente…

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Contra la anterior decisión se interpuso ante la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, solicitud de revisión constitucional, la cual fue declarada procedente mediante sentencia N° 126, de fecha 31 de enero de 2007, expediente N° 05-1774, con fundamento en que la decisión recurrida en revisión, atentó contra la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al vulnerar sus principios atinentes a la seguridad jurídica, la irretroactividad y la igualdad; quebrantamientos que devinieron, -según esa Sala- de la aplicación del referido cambio de criterio para el propio caso que lo motivó y no del nuevo criterio en sí, al respecto dejó establecido lo siguiente:

…De lo antes expuesto, se evidencia que la sentencia impugnada vulneró el principio de seguridad jurídica, al casar un fallo dictado con estricto apego al criterio jurídico imperante, cambiando el mismo y aplicando el nuevo al caso en estudio; y con ello, ordenó en reenvío al Juzgado Superior decidir nuevamente sobre la demanda planteada por REGALOS COCCINELLE C.A., decisión que se produjo el 19 de junio de 2006, esto es, pendiente de decisión esta solicitud de revisión.

Lo anterior, en modo alguno puede significar una negativa para que los órganos jurisdiccionales ajusten los criterios jurisprudenciales a los postulados constitucionales, pues las modificaciones de criterios son exigencias propias de la función judicial, pero los cambios necesarios para el ejercicio verdadero de la justicia en un Estado Social de Derecho y de Justicia no pueden vulnerar principios como la seguridad jurídica y la confianza legítima del justiciable, toda vez que –en casos como el de autos- la jurisprudencia modificada complementaba un vacío legal en materia inquilinaria.

De allí que esta Sala deba señalar con precisión que no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad…

De la decisión ut supra transcrita, se solicitó aclaratoria, la cual fue declarada improcedente mediante sentencia N° 1376, de fecha 29 de junio de 2007, en la cual la Sala Constitucional señaló lo siguiente:

“…Considera la Sala que dicho fallo, contrariamente a lo señalado por los solicitantes de la aclaratoria, cumple con todos los requisitos que debe contener una sentencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y; específicamente, con el contenido en el ordinal 5º, por cuanto en él la Sala se pronunció en forma expresa, positiva y precisa sobre las denuncias formuladas por la parte solicitante de la revisión y dejó asentado expresamente que:

…no es el cambio de criterio el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino su aplicación inmediata y no a futuro, siendo evidente la lesión a la seguridad jurídica, a la irrectroactividad y a la igualdad…

Esta Sala en sentencia N° 694, de fecha 10 de agosto de 2007, caso: Nerza Janet García y Otra contra A.M.G. y Otros, expediente N° 07-171, dejó establecido el ámbito temporal de aplicación del cambio de criterio fijado por esta Sala, al respecto señaló lo siguiente:

…Por tanto, se deja expresamente establecido que la aplicación inmediata del cambio de criterio que la Sala adoptó en el caso sometido a revisión, no constituye aplicación retroactiva de la norma dado que de ninguna manera se viola algún derecho adquirido del arrendatario o adquiriente, por el contrario de manera instantánea y favorable, por una parte, se impide que se produzcan actos contrarios a la ley, y de otro lado, se ampara el derecho que el ordenamiento jurídico confiere al arrendatario, de acuerdo con las necesidades sociales tuteladas por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y en estricto apego al principio de Seguridad Jurídica, que esta Sala garantiza a todos los justiciables como vigilantes que somos del cumplimiento de las leyes, según corresponde asumir en un “...Estado democrático y social de Derecho y de Justicia...”, según lo previsto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Con base en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, se repite, y con especial atención al fallo constitucional vinculante anteriormente transcrito, el cual, expresamente reconoce que no es el cambio de criterio implementado por la Sala, anteriormente referido, el que atenta contra la Constitución y los derechos, garantías y principios que la misma consagra, sino la aplicación inmediata que tuvo, esto es, para el propio caso de donde se originó, y no que lo fuera a futuro, que en esta ocasión la Sala de Casación Civil, hace valer la oportunidad, en atención a los alegatos contenidos en la demanda del caso sub iudice, para dejar establecido el ámbito temporal de aplicación del prenombrado cambio de criterio de esta sede de Casación Civil, contenido en la decisión N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C,A., y otra ratificado en otros fallos posteriores, resultando entonces aplicable para todos los casos análogos que se encuentren en fase de decisión en cualesquiera de las instancias a partir del día siguiente de la publicación del mismo, según ya se dijo, el 20 de mayo de 2005. Así se decide…

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Ahora bien, por cuanto la sentencia recurrida fue pronunciada en fecha 9 de noviembre de 2006, esta Sala con base al ámbito temporal de aplicación ut supra transcrito, pasa a conocer el presente recurso de casación bajo el cambio de criterio doctrinal establecido por ésta Sala, en su sentencia N° 260, de fecha 20 de mayo de 2005, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C. A., y otra, Exp. N° 2004-000807. Así se decide…” (Subrayado y resaltado de esta Alzada).

De los criterios jurisprudenciales señalados ut supra se desprende, que el lapso de caducidad a los fines de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, es de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha en que quede demostrado el conocimiento de la referida enajenación.

Así, la falta de aviso o notificación origina incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción, sino del comprador o del vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente depende del adquirente.

Ahora bien considera esta Alzada, que la ciudadana S.R.D., en su condición de arrendataria, tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble objeto de controversia, el día 26 de septiembre de 2005, fecha en la cual se celebró la Asamblea Extraordinaria de Arrendatarios por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, Estado Mérida, solicitada por el ciudadano M.A.V.O., debidamente asistido por el abogado M.A.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.601, en el estacionamiento del edificio Valmont, ubicado en la calle 27, avenida 3 Independencia de la parroquia El Llano del Municipio Libertador del Estado Mérida, (folios 402 al 407), que a los efectos legales consiguientes, mediante acta dejó constancia de las personas asistentes a la Asamblea, la cual fue convocada en el diario “Frontera”, de fecha 25 de septiembre de 2005 y de la lectura de las preferencias ofertivas que los hermanos Valero Obando le realizaron a cada uno de los arrendatarios de los apartamentos signados con los números 1 al 15, del edificio Valmont, se considera que es el punto a partir del cual, se inició el lapso de cuarenta (40) días, contemplado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A mayor abundamiento, el lapso a que se refiere el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el caso de autos comenzó a partir del 26 de septiembre de 2005 exclusive, feneciendo el 05 de noviembre de 2005 inclusive, sin que entretanto la ciudadana S.R.D., en su condición de arrendataria, interpusiera el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio.

En virtud del pronunciamiento anterior, esta Alzada declara con lugar cuestión previa contemplada en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción de derecho de preferencia interpuesta por la ciudadana S.R.D., debidamente asistida por el abogado P.C.M., contra los ciudadanos C.O.D.V., P.J.V.O., M.A.V.O., F.J.V.O. y C.B.V.D.P., en consecuencia, considera esta Alzada que resulta innecesario entrar a analizar las demás defensas opuestas por la parte demandada, así como la pretensión de la parte actora y el resto del material probatorio aportado durante el proceso por las partes. Y así se decide.

En consecuencia, tal como lo señala la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el decaimiento de la acción por no haberse ejercido oportunamente y haber operado el lapso de caducidad previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el caso de autos tiene como resultado, que la sentencia de fecha 16 de octubre de 2009, proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, quede REVOCADA PARCIALMENTE. Así se decide.

DISPOSITIVA

En orden a las consideraciones que anteceden, este Juzga¬do Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsi¬to y de Menores de la Circuns¬cripción Judicial del Estado Mérida, actuando en sede civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autori¬dad de la Ley, dicta sen¬tencia en la presente causa, en los términos siguientes: