Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 7 de Junio de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ESTADO YARACUY

Visto con informes de las partes

Demandante: H.S.G., titular de la cédula de identidad Nro. 2.574.862

Apoderado Judicial: R.H.E.G., Inpreabogado Nº 14.571

Demandado: A.C.M., titular de la cédula de identidad Nº 3.975.067

Apoderado Judicial: Pascualino Di E.V., Inpreabogado Nº 23.666.

Motivo: Simulación de contrato de compraventa y subsidiariamente nulidad de asiento registral.

Sentencia: Definitiva

Expediente: N° 5067

Conoce este juzgado superior del recurso de apelación interpuesto en fecha 7 de noviembre de 2005 por el apoderado judicial del demandado de autos contra la sentencia dictada el 27 de octubre de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto de fecha 11 de noviembre de 2005 en el que se ordenó remitir el expediente a este juzgado superior, donde se recibió el 14 de diciembre de 2005 y se le dio entrada el 15 del mismo mes y año, oportunidad en la que de conformidad con lo establecido en el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil se fijó un lapso de cinco (5) días para la constitución de asociados de considerarlo las partes conveniente.

El 12 de enero de 2006 se fijó la causa para la presentación de Informes al vigésimo (20º) día de despacho siguiente de conformidad con lo establecido por el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 16 de febrero de 2006, oportunidad fijada para efectuar el acto de Informes, comparecieron ambas partes y consignaron sus respectivos escritos.

El 6 de marzo de 2006 la parte accionada presentó escrito de observaciones a los informes de su contraparte.

El 8 de mayo de 2006 se difiere la publicación de la decisión por un lapso de treinta (30) días continuos.

Siendo esta la oportunidad en que corresponde dictar sentencia, quien juzga procede a hacerlo previas las consideraciones siguientes:

Alegatos del demandante

En la reforma de demanda la parte actora alegó:

1. Que en fecha 16 de noviembre de 1993, mediante documento autenticado ante la Notaría Publica de esta ciudad bajo el Nº 72, Tomo 91, celebró contrato de venta simulado, de simulación absoluta, con el señor A.C.M. sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la intersección de la calle 13 con avenida 15 de esta ciudad, cuyos linderos particulares son: Norte: Casa que es o fue de M.P. y Calle 13 de por medio; Sur: casa que es o fue de A.G.; Este: calle 13 y casa que es o fue de M.B. y Oeste: esquina donde cruzan la avenida 15 y la calle 13 y casas que es o fueron de R.V. y J.R..

2. Que la propiedad sobre el citado inmueble se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el N° 44, folio 96 vto al 98, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre del año 1979.

3. Que en fecha 8 de mayo de 1997, en virtud de haber cesado las causas que llevaron a las partes a tal simulación resolvieron de mutuo acuerdo, por documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe bajo el N° 6 tomo 44, declarar nulo y sin ningún efecto el aludido contrato de compraventa y en su lugar le fue ofrecido el inmueble en arrendamiento con opción a compra al ciudadano A.C.M. por un plazo de ocho meses por cinco millones de bolívares.

4. Que el ciudadano A.C.M.d. manera abusiva y dolosa, a sabiendas de las circunstancias señaladas, procedió a protocolizar el documento de compraventa antes señalado, obviando el hecho de que el mismo fue declarado nulo y sin efecto, apropiándose fraudulentamente del inmueble del actor.

5. Que la referida protocolización del documento de compraventa se llevó a cabo el 8 de noviembre de 2000 por ante la Oficina Subalterna de Registro de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy bajo el N° 29, folios 153 al 157, Protocolo Primero, Tomo 4to, del año 2000.

   Fundamentó su acción en los artículos 1.158, 1.160 del Código Civil venezolano, artículo 41 de Decreto con fuerza de Ley de Registro Público y Notariado.

   Petitorio

   Con base a lo expuesto demanda al ciudadano A.C.M. para que convenga en: 1) que el documento de compraventa autenticado el 16 de noviembre de 1996 ante la Notaría Pública de esta ciudad bajo el Nº 72, Tomo 91 celebrado entre él y el actor, ciudadano H.S.G. contiene un acto simulado, de simulación absoluta que no tiene ningún efecto entre las partes ni ante terceras personas. 2) que dicho negocio fue declarado nulo y sin efectos por documento debidamente autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe bajo el N° 6 tomo 44 de fecha 8 de mayo de 1997. 3) en la nulidad del acto registral inserto en la Oficina Subalterna de Registro de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy bajo el N° 29, folios 153 al 157, Protocolo Primero, Tomo 4to, del año 2000 en virtud de haber sorprendido la buena f.d.R. al protocolizar un acto simulado. 4) en el pago de las costas y costos del presente proceso.

   Solicitó de conformidad con el ordinal 1° del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil que se prescinda del lapso probatorio por ser de mero derecho el punto sobre el cual versa la demanda.

   Estimó la presente demanda en la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000,00).

   Defensas del demandado

   El 13 de agosto de 2002, el demandado, asistido de abogado presentó escrito de contestación expresando:

1. Que conforme al artículo 1.281 del Código Civil se declare la improcedencia de la presente acción de simulación por haber transcurrido más de cinco años de haberse celebrado el contrato de compra venta, siendo la fecha de celebración el 16 de noviembre de 1993, es decir, la fecha en que fue autenticado el referido contrato de compra venta.

2. Rechaza la estimación de la demanda en la cantidad de 30.000.000,oo. Aduce que esa cuantía es caprichosa y exagerada porque el monto de la negociación (venta) fue de Bs. 800.000,oo. Que pudiera pensarse que el monto de la demanda sea el señalado en el contrato de arrendamiento con opción a compra, el cual alcanza a la cantidad de Bs. 5.000.000,oo , pero nunca el monto en que fue estimada la demanda, razón por la cual se opone formalmente a ella.

3. Que a todo evento rechaza, niega y contradice la demanda interpuesta tanto en los hechos como en el derecho y al efecto expresa:

   3.1 Que es falso que la venta celebrada entre él y la parte actora haya sido simulada.

   3.2 Que es falso que el 8 de mayo de 1997 tanto él como el demandante hayan resuelto el referido contrato de compraventa; que es falso que se haya ofrecido en su lugar el inmueble en arrendamiento con opción a compra por el plazo de ocho meses ni por otro tiempo; que no hubo la intención de celebrar un verdadero contrato de arrendamiento con opción de compra sobre el inmueble en cuestión.

   3.3 Que es falso que haya registrado el 8 de noviembre de 2000 la mencionada compraventa en forma abusiva y de que se haya apropiado en forma fraudulenta del inmueble objeto de compraventa.

   Que los hechos ocurrieron de la forma como se explica a continuación:

1. Que entre él y el ciudadano S.G.H. se celebró contrato de venta conforme al artículo 1.424 del Código Civil; en los términos y condiciones establecidas en el respectivo documento, el cual fue protocolizado ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro el 8 de noviembre de 2000, siendo previamente autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe el 16 de noviembre de 1993.

2. Que el objeto de la venta lo constituyó una casa construida sobre terreno municipal cuya ubicación y linderos ya ha sido previamente establecido.

3. Que se convino como precio de venta la cantidad de Bs. 800.000,oo siendo pagado en el acto de autenticación la cantidad de Bs. 200.000,oo y el resto, o sea la cantidad de Bs. 600.000,oo sería pagado por el comprador (A.C.) mediante tres cuotas consecutivas de Bs. 200.000,oo cada una a seis meses de plazo de vencimiento.

4. Que se convino en el contrato de compra-venta que para garantizar el pago del resto del precio se constituía hipoteca convencional de primer grado sobre el inmueble objeto de la compra-venta a favor del vendedor.

5. Que llegada la oportunidad para pagar las cuotas respectivas se encontró en la imposibilidad de hacerlo en virtud de hallarse en un estado económico inestable, desempleado y con una familia que mantener, que tal situación se la manifestó al vendedor, suplicándole que no ejecutara la hipoteca convencional de primer grado a lo que el vendedor aceptó estableciendo un reajuste en el precio y en la forma de pago.

6. Que al mismo tiempo el actor le sugirió simular un contrato de arrendamiento con opción a compra-venta para evitar la ejecución de hipoteca, situación que favorecía a ambas partes en el sentido de que el actor evitaba con ello un juicio de ejecución de hipoteca y el demandado obtenía tranquilidad, pero que sin embargo ambos estaban conscientes de que la compra-venta era verdadera y de que el contrato de arrendamiento era simulado.

7. Que procedieron a celebrar el simulado contrato de arrendamiento con opción a compra fijando como canon de arrendamiento la suma de Bs. 30.000,oo y una contraprestación de Bs. 500.000,oo para mantener la opción de compra.

8. Que estas cantidades en verdad no eran por tales conceptos sino para pagar el precio de la compra-venta la cual alcanzó en el reajuste realizado a la cantidad de Bs. 5.000.000,oo.

9. Que en el contrato de arrendamiento con opción a compra se estableció la cláusula mediante el cual se declaraba nulo el contrato de compra-venta, pero que en el fondo ello no era así, a tal punto que el actor (vendedor) permitió la protocolización de la compra-venta ante el registro respectivo.

10. Que igualmente el actor nunca objetó la compra venta que realizó A.C. a la Alcaldía del municipio San Felipe del terreno en el que se encontraba construida la casa. Que el actor nunca demando la nulidad de la compra venta realizada entre la Alcaldía de San Felipe y el ciudadano A.C., la cual se protocolizó ante el registro subalterno de los municipios San Felipe, Independencia, cocorote y Veroes del estado Yaracuy, el 22 de junio de 1998 bajo el número 31, protocolo primero tomo tercero.

11. Que con esta compra venta se demostró que la casa construida sobre el terreno era propiedad del demandado, en consecuencia, mediante sesión de cámara de fecha 10 de noviembre de 1994 se aprobó la venta del terreno según acta numero 39.

    De conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, solicita se tenga como válidos y verdaderos los documentos protocolizados por ante el Registro Subalterno de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de este Estado en fecha 8/11/2000, bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 4º y en fecha 22/06/1998, bajo el Nº 34, Protocolo Primero, Tomo Tercero.

    Que reconviene al demandante, ciudadano H.S.G. para que declare como acto simulado, de simulación absoluta el contrato de arrendamiento con opción a compra notariado ante la Notaria Pública de San Felipe en fecha 8 de marzo de 1997, bajo el Nº 6, Tomo Nº 44; es decir, que no tiene efecto entre las partes ni ante terceras personas; y que sea condenado por costas.

    Que estima la reconvención en Bs. 6.500.000,oo, que representa el monto establecido en el contrato de arrendamiento con opción a compra (Bs. 5.000.000,oo) más las costas del proceso (30%).

    Acompaña a este escrito copia fotostático del documento protocolizado por ante el Registro Subalterno de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de este Estado en fecha 8/11/2000, bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 4º y en fecha 22/06/1998, bajo el Nº 34, Protocolo Primero, Tomo Tercero, reservándose el derecho de presentar su certificación u original en el lapso de pruebas.

    Contestación a la reconvención:

    El demandante reconvenido en su escrito de contestación a la reconvención manifiesto:

1. Que el demandado se contradice en su contestación a la demanda, ya que admite y da por ciertos los hechos narrados en el mismo, lo cual constituye confesión de parte, y al mismo pretende que se declare simulado el contrato de arrendamiento con opción a compra suscrito por ambas partes.

2. Que rechaza, niega y contradice la reconvención porque:

   • Dicho documento (contrato de arrendamiento) contiene la intención real, precisa e inequívoca de los contratantes.

   • Que insiste en el carácter de contradocumento del referido título y hace valer sus efectos resolutorios.

   • Que no ha existido acuerdo, contrato o convención, ni escrito ni verbal que contradiga, resuelva, revoque, modifique o anule el documento suscrito en fecha 8 de mayo de 1997 por ante la Notaría Pública de esta ciudad de San Felipe, bajo el Nº 6 Tomo 44.

   Informes del demandante

   En los informes presentados ante la instancia hace referencia a juicio de desalojo por falta de pago incoado por él contra el ciudadano A.C. tramitado por ante el Juzgado de los municipio San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta circunscripción, nomenclatura 1.332 donde el demandado (A.C.) formuló oposición a la medida de desalojo alegando que la casa cuyo desalojo se solicitaba era de su propiedad promoviendo como prueba el documento simulado, circunstancia que dice desconocía. Que ante tales circunstancia era previsible la declaratoria con lugar de las defensas opuestas por el demandado.

   Que el demandado sorprendió la buena fe del ente edilicio cuando adquirió la titularidad del terreno en el cual se encuentra edificada la casa valiéndose para ello del documento simulado.

   Que paralelamente a todos estos actos el ciudadano A.C. pagó religiosamente los cánones de arrendamientos con el propósito de no levantar sospechas.

   Expresa que su demanda trata de una acción de simulación contra el Sr. A.C., donde solicita subsidiariamente la nulidad del acto registral realizado por el demandado respecto al negocio jurídico que califica de simulado. Seguidamente hace referencia a los demás actos del proceso como son la contestación de la demanda, la reconvención y las pruebas.

   Se opone a la defensa de prescripción de la acción aduciendo que la norma citada por el demandado se refiere a los terceros y no a los sujetos intervinientes en el contrato.

   Finalmente cita jurisprudencia y señala sus conclusiones.

   Observaciones a los informes del demandante

   El apoderado judicial de la parte demandada expone que la sentencia definitiva consignada en el juicio acredita, sin duda, la propiedad de su representado sobre el inmueble objeto de la compra-venta cuya declaratoria de simulación se solicita. Hace hincapié en que la referida sentencia no fue impugnada con ningún recurso, ni ordinario, ni extraordinario, por lo que con fundamento en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil es claro que la decisión es Ley entre las partes en los límites de la controversia y vinculante en todo proceso futuro.

   Informes ante esta instancia Superior

   El apoderado de la parte demandada en su escrito de informes expresó:

   Que existe una contradicción en la sentencia de primera instancia que la vicia de nulidad, pues declara que ninguna de las partes demostró el acto de simulación que invocaron y en razón de ello declaró sin lugar tanto la demanda como la reconvención de simulación, y sin embargo, declara con lugar la nulidad del asiento registral del documento protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro el 8 de noviembre de 2000, bajo el N° 29, protocolo 1°, Tomo IV.

   Que el a quo incurrió en ultrapetita, pues la nulidad del asiento registral debía prosperar si el documento atacado hubiera sido declarado nulo. Si el documento protocolizado no fue declarado simulado ¿…por que el referido Juez declara nulo el asiento registral?.

   Que en todo caso debió el actor intentar la acción de nulidad consagrada en el artículo 1.346 del Código Civil.

   Que la pretensión del actor es, en primer lugar, la declaración de simulación del acto contenido en el documento registrado el 8 de noviembre de 2000 y en segundo término, la nulidad del acto registral, en virtud de haber sorprendido la buena f.d.R. al protocolizar un acto o documento simulado.

   Señala que los términos de la pretensión no fue tomada en cuenta por el Juez de la causa, ya que de haberlo hecho, no hubiera declarado la nulidad del acto registral, pues –dice- la causa invocada por el demandante no fue otra que la simulación.

   Que el documento cuyo asiento registral fue anulado reviste carácter público y goza de fe pública de conformidad a lo dispuesto en los artículos 1.360 y 1.920 del Código Civil, mientras no sea demostrada su falsedad.

   Que al momento de valorar las pruebas documentales el a quo no consideró los criterios de ley en cuanto a los documentos que deben registrarse como lo señala el artículo 1920 del Código Civil, de tal manera que el tribunal de la causa no valoró el documento cuyo asiento registral anuló, pues de lo contrario no lo hubiese anulado ya que éste es de mayor peso que el contrato de arrendamiento.

   Que el contrato de arrendamiento debió ser registrado en virtud de existir renuncia de derechos, sin embargo, jamás se registro porque es un acto simulado.

   Que el a quo no valoró adecuadamente la sentencia emanada del Tribunal Primero de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial, relacionada con el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, intentado contra su representado.

   Que el objeto de dicha prueba (sentencia) era convencer al Juez de la simulación contenida en el contrato de arrendamiento.

   Que el a quo no debió interpretar la referida sentencia sino acatar su dispositiva.

   Que el acto simulado es el contrato de arrendamiento con opción a compra-venta, porque 1) no se registró conforme al artículo 1.920 del Código Civil, 2) para la elaboración del documento de adquisición del terreno sobre el cual se encuentra construida la casa objeto de compra-venta, fue tomado en cuenta el referido documento cuyo asiento registral fue anulado y, 3) se promovió la sentencia del tribunal de municipio ya citado con la intención de corroborar que la acción intentada con el contrato de arrendamiento era falsa y temeraria y que el demandado en esa causa nunca habló de contrato de arrendamiento porque siempre lo desconoció; por lo que el juez tenia suficiente pruebas de que el documento simulado es el contrato de arrendamiento.

   Finalmente en cuanto a la condenatoria en costas, señala que fue incorrecta ya que el demandante reconvenido no venció totalmente, por cuanto el a quo declaro sin lugar la demanda de simulación.

   El apoderado de la parte demandante en su escrito de informe hace un resumen del libelo de demanda, de las pruebas y de la sentencia, concluyendo que, habiendo quedado demostrado fehacientemente la voluntad de las partes mediante documento autenticado y en la propia contestación de la demanda, en anular cualquier documento o negocio verbal o escrito sobre el tantas veces referido inmueble, era previsible la declaratoria de nulidad del acto de registro de ese documento sobre el cual previamente se había convenido en su anulación, por lo que solicita se declare sin lugar la apelación interpuesta con la correspondiente condenatoria en costas al demandado por su temeridad al proponerla.

   Consideraciones para decidir

   Respecto a la improcedencia de la acción de simulación aducida por el demandado con fundamento en el artículo 1281 del Código Civil, debe el Tribunal pronunciarse sobre este asunto en primer término.

   Así, el citado artículo establece que “Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor. Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticias del acto simulado”.

   Si bien la norma no establece expresamente que sea un lapso de prescripción, la doctrina así lo ha considerado. El Dr. E.M.L., establece que se trata de un lapso de prescripción menor a los diez años (Curso de Obligaciones. Tomo I. 2001. Pag. 501). Siendo así, uno de sus efectos es que debe ser aducida por la parte interesada (como efectivamente se hizo) y no suplida de oficio, como sucede con la caducidad. En consecuencia, se infiere que el lapso establecido en el citado artículo 1.281 esta dirigido a terceras personas y no respecto a los contratantes, razón por la cual la referida defensa no puede prosperar. Así se decide.

   En cuanto a la oposición a la estimación de la demanda, observa esta Superioridad que el Tribunal de la causa no se pronunció sobre este asunto en capítulo previo, tal como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se apercibe que en lo sucesivo se haga el pronunciamiento respectivo.

   Cuando el demandado impugna la cuantía estimada en el libelo de la demanda ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que “….el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (sentencia de 24 de septiembre de 1998, M.P.R. y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras).

   En el caso de autos si bien el demandado aduce un hecho nuevo, al señalar que la estimación del actor es exagerada e indica una nueva estimación, esto último lo hace en forma ambigua, pues indica alternativamente dos montos que pueden servir de base a una nueva cuantía, uno de Bs. 800.000,oo , que es el valor establecido en el documento cuya simulación se demanda y otro, de Bs. 5.000.000,oo que es el señalado en el contrato de arrendamiento con opción a compra, pretendiendo con ello que sea el Tribunal quien haga tal determinación, lo cual es improcedente, ya que el Juez debe resolver en base a lo alegado y probado. Luego, no habiendo probado el demandado una nueva cuantía ya que presentó alternativamente dos cantidades al efecto, es evidente que dicha oposición no puede prosperar. En consecuencia, se ratifica la estimación hecha por el actor en el libelo de demanda en la cantidad de Bs. 30.000.000,oo. Así se decide.

   Resueltos tales asuntos en los términos expuestos corresponde al Tribunal pronunciarse sobre el mérito de la causa.

   Se desprende de los autos que el tema a decidir en la presente causa es si los contratos de venta y de arrendamiento con opción a compra celebrados por las partes de este proceso constituyen actos simulatorios, de simulación absoluta, tal como lo han denunciado el actor en el libelo y el demandado en la reconvención respectivamente. Ante este supuesto, es claro que estamos ante la denuncia de simulación entre las partes que participaron en el negocio jurídico y no la de terceros.

   La simulación puede comportar la verificación de dos voluntades análogas: Una, la simulación absoluta, la cual está cargada del elemento “engaño y fraude”, referida a la intención de hacer creer que un acto jurídico irradiará los efectos que se hacen públicos cuando ni siquiera ha creado en la realidad algún vínculo entre las partes. En este caso, nos encontramos con un negocio jurídico absolutamente nulo y una situación jurídica que en nada se ha modificado por la manifestación de voluntad configurativa del “acto simulado”. Otra, la simulación relativa, que si bien puede existir el elemento “engaño” para evidenciar un acto jurídico determinado, su finalidad más bien está referida a esconder un acto jurídico que sí pretende ser ejecutado. Este acto es el llamado “disimulado” y sus efectos legales prevalecen aún cuando el acto “simulado” es declarado nulo. En consecuencia, cuando los contratantes realizan un acto simulado, vale decir, un negocio jurídico aparente, con interés de efectuar otro distinto, se da el caso de la simulación relativa y, cuando no se ha tratado de verificar negocio alguno sucede la simulación absoluta.

   En el caso de autos ambas partes alegan simulación absoluta, en consecuencia es carga de ambas demostrar que los negocios que alegan simulados nunca hubo la intención de producirlos.

   Ahora bien, en estos casos de simulación entre partes ha sido criterio de la doctrina y jurisprudencia patria que para que proceda la prueba por excelencia es la prueba escrita llamada “contradocumento” y la razón de ser es que las partes han tenido oportunidad para redactar escrito donde plasmen su verdadera intención, donde quede demostrado lo contrario al contenido del documento público o privado objeto de la simulación. A diferencia de lo que sucede cuando la acción es intentada por terceros, quienes no están constreñidos a tal exigencia y pueden sin cortapisa, acudir a todos los medios de prueba, pues han sido ajenos al acuerdo simulatorio que se realizó para dañarlos. Luego, todos los medios probatorios están al alcance de los terceros, a diferencia de la prueba restringida a que están sometidas las partes y que generalmente solo lo es la prueba literal y la confesión.

   En jurisprudencia, se considera que un acto es simulado cuando existe un acuerdo de las partes para dar una declaración de voluntad contraria al designio de sus pensamientos, con el fin de engañar inocuamente; o hacerlo en perjuicio de la Ley; o de terceros.

   Finalmente, la carga probatoria en esta clase de juicios reposa mayormente en los hombros de la parte actora quien debe desplegar una estricta actividad probacional tendiente a demostrar, si bien no todas y cada una de las circunstancias que de seguida se enumeran, por lo menos algunas que permitan al Juez concluir en que el acto denunciado esta viciado de simulación absoluta. Dichas circunstancias varían y pueden ser por ejemplo, el precio vil, los lazos de amistad íntima entre las partes, el ánimo e interés de engañar, la incapacidad económica del comprador, la falta de necesidad económica del enajenante y el más importante (a los efectos de la simulación absoluta) el no ejercicio por parte del comprador del derecho a poseer la cosa.

   Con base a lo expuesto señalamos, a efectos pedagógicos, un listado de las conductas típicas o indicios simulatorios establecidos por la doctrina, que sirven de guía al sentenciador a los fines de poder establecer si hubo o no la conducta que demandan los sujetos del proceso. Así, se consideran conductas simulatorias:

   1) Falta de necesidad de enajenar o gravar. Constituye para el simulador una ausencia total de necesidad de celebrar el acto simulado en las condiciones económicas que lo hizo.

   2) Venta de todo el patrimonio o de lo mejor. En el sentido de que se realiza la enajenación de todo el patrimonio o de la parte más selectiva del mismo.

   3) Relaciones parentales, amistosas o de dependencia. El acto simulado, necesariamente requiere la presencia de un acuerdo simulatorio, que se logra por medio de la complicidad.

   4) Conocimiento de la simulación por el cómplice. Este elemento indiciario se refiere al conocimiento que debe existir entre las personas del carácter simulatorio del mismo y la necesidad de insolvencia del simulador.

   5) Antecedentes de conducta. Es cualquier tipo de conducta antisocial o antijurídica que de algún modo fuese atentativa contra el derecho de propiedad. La operancia de este indicio, excluye cualquier juridización que pretendiera restarle eficacia por el hecho de no ser firmes las sentencias anteriores.

   6) Personalidad, carácter o profesión. Este elemento indiciario es considerado como el género, cuando el señalado como el quinto es más bien la especie. Constituyendo hábito consuetudinario del demandado el asumir una conducta fraudulenta. Del comportamiento en este caso en particular se infiere la misma tendencia.

   7) Ausencia de movimiento bancario: Pues las operaciones mediante las cuales se transmiten los derechos de propiedad sobre inmuebles involucran el pago de sumas de dinero de cierta envergadura, que por seguridad y necesidad, deben tramitarse a través de cuentas corrientes u otras modalidades que eviten transportar el efectivo.

   8) Persistencia del enajenante en la posesión. En el sentido de que el simulador no ejerce posesión material del objeto sobre el cual recae la simulación. No existe desplazamiento de posesión.

   9) Tiempo sospechoso del negocio. Esta característica se refiere, dentro de sus dos vertientes principales a: la oportunidad necesaria para la realización del acto simulado, ante la cercanía de la perturbación patrimonial, y la celeridad con la que se realiza el acto simulado dentro del período sospechoso.

   10) Precauciones sospechosas. Pues la simulación es un camino furtivo que siempre comporta la posibilidad de extraviarse y no llegar a la meta deseada. Por otro lado presenta otros riesgos tangenciales para el simulador, cuales son los derivados de un deterioro de la actitud fiduciaria del cómplice.

   11) Falta de equivalencia en el juego de prestaciones y contraprestaciones. Toda actividad económica pretende siempre, un bien y una ventaja económica para sí mismo, por lo que, mientras conserve conciencia de sus actos, toda conducta autoperjudicial no podrá obedecer más que a una mera apariencia o a una contrapartida mayormente gratificante.

   12) Pasividad del cómplice. La inercia es papel propio y necesario del cómplice quien con suma diligencia, debe responder a su rol de propietario aparente. No desempeña ni ejerce actividad alguna que sustente titularidad.

   13) Intervención preponderante del simulador. Este elemento constituye la contrapartida necesaria de la Inertia, puesto que siendo el verdadero propietario el simulador y no su cómplice y receptor, mientras esta última ocupa un rol eminentemente pasivo, aquel se conduce como el verdadero propietario, lo que se deduce de la conducta dominante del simulador en el manejo de las circunstancias que rodean al inmueble en cuestión.

   14) Fortuna. Falta de medios económicos del adquirente, del que puede derivarse en forma directa y consecuente que el adquirente no podía adquirir en virtud de no poseer recursos o medios económicos suficientes para ello, o que teniéndolos, no podía disponer de ellos sin afectar considerablemente su esfera y equilibrio patrimonial.

   15) Precio vil. Precio Bajo, es decir, que se realice el negocio jurídico estipulando un precio que evidentemente sea inferior al valor real o de mercado del bien objeto del negocio jurídico simulado.

   16) PRETIUM CONFESSUS: Aunque el precio sea el equivalente al mercado o valor real, el mismo no haya sido realmente enterado en el balance del vendedor, o que nunca se le haya entregado a este el importe del negocio jurídico que se trate.

   Con base a estos criterios se procede a examinar el material probatorio presentado por las partes.

   Pruebas de la parte actora

   Documentales:

1. Reprodujo el mérito probatorio del documento otorgado por ante la Notaría Pública en fecha 8 de mayo de 1997 inserto a los folios 6 y 7 del presente expediente (contrato de arrendamiento con opción de compra) que califica de “contradocumento” respecto a todas las operaciones simuladas que se realizaron entre las partes con relación al inmueble objeto de este juicio, especialmente el contenido en el documento autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad en fecha 16 de noviembre de 1993, bajo el Nº 72, Tomo 91.

   Se aprecia de los autos que se trata de un documento público, pues fue debidamente autorizado por Notario Público con las solemnidades de ley, ahora bien, siendo que el mismo constituye el documento fundamental de la reconvención, en el sentido de que el demandado ha solicitado, a su vez, su declaratoria de simulación, en consecuencia esta Juzgadora se pronunciará respecto a su valor probatorio en la oportunidad en que analice los alegatos y pruebas que el demandado presente en su contra, conforme lo establece el artículo 1360 del Código Civil. Así se decide.

2. Copia de solicitud de nulidad de compraventa del terreno sobre el cual se encuentra edificado el inmueble que fue promovida por vía administrativa ante el cuerpo edilicio del municipio San Felipe (marcado “A”). La prueba ideal en materia de denuncia de simulación entre partes, es el contradocumento. Se desprende de los alegatos del actor que su contradocumento lo constituye el contrato de arrendamiento con opción a compra venta, en consecuencia, éste es sólo un documento complementario al efecto. Ahora bien, de su contenido se desprende que es impertinente para demostrar que el documento contentivo del negocio de compraventa de fecha 16/11/93 celebrado entre las partes fue simulado por éstas, pues no se desprende de su contenido conductas de las arriba señaladas que haga concluir al sentenciador que existe la simulación. Por el contrario en este documento ni siquiera es mencionada la negociación de compra venta de 1993, sólo se limita a indicar que el ciudadano A.C., con la compra que hizo del terreno al municipio, le causó serios perjuicios al haberse obviado sus derechos posesorios y preferentes, declaración que nada dice sobre la presunta simulación que demanda. Finalmente vale señalar los tiempos de las actuaciones. Se desprende de las actas que la negociación de compra del terreno por parte del ciudadano A.C. al Municipio se llevó a cabo en 1998 y la solicitud de nulidad ante el municipio fue presentada el 2/11/01, fecha para la cual ya había sido registrada la negociación que se demanda por simulación, esto es, 8/11/00, y sin embargo el medio que aquí se analiza no hace mención a la misma. Razón por la cual se niega valor probatorio. Así se decide.

   Inspección judicial:

   A los fines de desvirtuar la pretensión del demandado reconviniente respecto a la presunta simulación del documento de arrendamiento con opción a compra venta entre las partes, el cual fue autenticado ante Notaría Pública de San Felipe el 8/5/97 bajo el Nº 6, tomo 44 evacuó en la sede de la referida Notaria inspección a los fines de dejar constancia de la existencia o no de documental inserto en los libros correspondientes con la citada nomenclatura, de su fecha, de la identificación de las partes contratantes y de la naturaleza del negocio.

   Consta al folio 63 del expediente la evacuación de la prueba por el Tribunal de la causa en donde dejó constancia de que existe documento anotado bajo el N° 6, tomo 44, folio 12 otorgado el 8 de mayo de 1997 que contiene un contrato arrendamiento con opción a compra celebrado entre H.G. y A.C.M.. Respecto a esta prueba considera quien aquí decide que nada nuevo se demuestra con su evacuación, pues la solemnidad de su autenticación no es lo que el demandado impugna sino su contenido, es decir, el negocio jurídico. Razón por la cual no se le otorga valor probatorio. Así se decide.

   Pruebas de la parte demandada

   Documentales:

   1) Documento de contrato de compraventa celebrado entre las partes, autenticado el 16/11/93 posteriormente registrado el 8/11/00 ante le Registro Subalterno de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy. Este documento, considerado como contentivo de actos simulatorios por el actor, se valora plenamente por cuanto se trata de un instrumento público que hace fe entre las partes como respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, pues no demostró el actor que la negociación contenida en el mismo haya sido simulada; lo cual, como se dijo anteriormente en casos de simulación entre partes, normalmente la prueba que debe presentar quien lo alega es un contradocumento o con la confesión.

   En el caso de autos el contradocumento presentado por el actor fue el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado por Notaría en fecha 8/5/97, sin embargo, en criterio de quien aquí decide, y en ello se coincide con el juez de la causa, no puede constituir la prueba de contradocumento un acto celebrado con tanto tiempo de diferencia con el presunto acto simulado, pues un indicio de que existen conductas simulatorias la constituye el hecho de que paralelamente a la celebración del acto simulado se constituye otro contentivo de la verdadera intención de las partes. Así se decide.

   2) contrato de arrendamiento con opción a compra notariado en fecha 8 de marzo de 1997, bajo el Nº 6 Tomo Nº 44. Dice que lo opone como escrito que disimula un contrato de arrendamiento con opción a compra pero que no afecta al documento autenticado el 16/11/93 posteriormente registrado el 8/11/00 ante le Registro Subalterno de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, relacionado con la compra venta realizada por el ciudadano A.C.M. al ciudadano H.S.G..

   Siendo este documento el que, a través de la reconvención, pretende el demandado que sea declarado como acto simulatorio, no obstante, no trae a los autos el contradocumento que demuestre su carácter simulatorio.

   El contrato de compraventa celebrado entre las partes mediante documento autenticado el 16/11/93 y posteriormente registrado el 8/11/00 no contiene elementos de convicción que haga concluir a esta Juzgadora de que aquél haya sido simulado. Se reitera una vez más que cuando existen actos simulatorios entre las partes negociantes el contradocumento normalmente se produce en forma paralela, no como en el caso de autos donde la compraventa de la casa se realizó en 1993 y el arrendamiento con opción a compra en 1997.

   Por todo lo expuesto, el contrato de arrendamiento con opción a compra venta produce pleno valor probatorio de documento público de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil, al no haber sido demostrado por el demandado que el mismo haya sido una consecuencia de conductas simulatorias. Así se decide.

   3) documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de municipio San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta ciudad de San Felipe, en fecha 22 de junio de 1998, bajo el nº 34 Protocolo Primero, Tomo Tercero, por el cual la Alcaldía de San Felipe vende al ciudadano Alexix Cova Medina el terreno donde se encuentra ubicada la casa objeto de controversia. Esta prueba se desecha por cuanto de los términos expuesto por el promovente, el objeto de la misma es demostrar que el demandante reconvenido jamás tuvo como acto simulado la venta, es decir, pretende demostrar un hecho negativo, cuando en el proceso tales hechos no son objeto de prueba. Además es impertinente, ya que en las acciones de simulación entre partes la prueba del negocio realmente querido por ellas es limitada, pues como se ha dicho tantas veces, normalmente se corresponde a un contradocumento o la confesión. Razón por la cual se desecha el citado instrumento. Así se decide.

   4) Documento contentivo de sentencia definitiva y firme de fecha 25/2/2002 dictada en juicio de resolución de contrato de arrendamiento intentada por el demandante, ciudadano H.S. contra A.C., donde se evidencia –dice- que el contrato de venta es totalmente válido y que el contrato de arrendamiento fue desechado. Que con esta sentencia queda demostrado que no existió contrato de arrendamiento y que el demandado A.C. probó la titularidad de propietario y así se declaró en la sentencia (copias a los folios 48 al 60). Sin entrar analizar los fundamentos de la referida sentencia, no obstante en ella no se declara que el contrato haya sino anulado, razón por la cual la referida sentencia no invalidó el referido contrato de arrendamiento con opción a compra. Así se decide.

   Analizados todos los instrumentos probatorios promovidos por las partes se concluye que tanto el actor reconvenido como el demandado reconviniente no demostraron actos de simulación absoluta en los negocios jurídicos celebrados entre ellos y que aquí denuncian como tales. Es decir, el ciudadano H.S.G., no probó que haya habido simulación en el contrato de compraventa celebrado con el ciudadano A.C.M. el 16/11/93 posteriormente registrado el 8/11/00. Tampoco el ciudadano A.C.M. demostró simulación alguna en el contrato de arrendamiento con opción de compra venta que hubo celebrado con el actor el 8/5/97, razón por la cual ambas negociaciones producen plena validez. Así se decide.

   Ahora bien, como quiera que en la presente causa la pretensión del actor fue la declaratoria de simulación absoluta del negocio de compraventa celebrado con el demandado contenido en documento notariado el 16/11/93, el cual fue posteriormente registrado por el ciudadano A.C. el 8/11/00, pretensión que no prosperó como quedo establecido, en consecuencia, la pretensión subsidiaria de nulidad del asiento registral del citado documento, por simple lógica no puede prosperar, en razón justamente de su carácter subsiadiario a la pretensión principal.

   Considera quien aquí decide, que el a quo al ordenar la nulidad del asiento registral, basado en el argumento de que el contrato de arrendamiento con opción a compra venta contiene un acuerdo de las partes de anular el contrato de venta con hipoteca notariado en la Notaría Pública de San Felipe bajo el Nº 72, tomo 91 de 16/11/93, se extralimitó en su decisión, por cuanto, si bien es cierto que el citado contrato de arrendamiento con opción a compra (autenticado en la Notaria Pública de San Felipe el 8/5/97) contiene tal acuerdo, no obstante, no fue esa la causa petendi del actor, pues de su libelo de demanda se desprende con suma claridad que su pretensión fue la nulidad del negocio jurídico de compra venta por RAZONES DE SIMULACIÓN ABSOLUTA. Por otra parte, el acuerdo de nulidad contenido en el contrato de arrendamiento, no es un asunto que contravenga las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, caso en el cual le estaría permitido al Juez actuar de oficio. Tal acuerdo de nulidad del contrato de compraventa, en caso de ser incumplido, sólo afecta el ámbito privado de las partes, por lo tanto, no podía el a quo fundamentar su decisión en una estipulación de tal naturaleza en razón de que no había sido pedido por el actor.

   DECISIÓN

   En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 7 de noviembre de 2005 por el apoderado judicial del demandado de autos contra la sentencia dictada el 27 de octubre de 2005 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy a cargo del abogado H.B., que declaró Primero: con lugar la acción por nulidad del acta registral Nº 29, folios 153 al 157, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 2000, de la Oficina Subalterna de Registro Público de San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de esta Circunscripción Judicial y Segundo: sin lugar las acciones intentadas con la demanda y la reconvención, quedando anulado el documento de venta sobre el inmueble ubicado en la intersección de la calle 13 con avenida 15 de esta ciudad, cuyos linderos son: Norte: Casa que es o fue de M.P. y Calle 13 de por medio; Sur: casa que es o fue de A.G.; Este: calle 13 y casa que es o fue de M.B. y Oeste: esquina donde cruzan la avenida 15 y la calle 13 y casas que es o fueron de R.V. y J.R., propiedad del demandante, el cual había sido notariado ante la Notaría Pública de esta ciudad, bajo el Nº 72, Tomo 91, de fecha 16 de noviembre de 1993 quedando con pleno valor el documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, bajo el nº 6, Tomo 44, de fecha 8 de mayo de 1.997, condenando en costas a la reconviniente.

   Queda revocada la sentencia apelada.

   Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe a los siete días del mes de junio de dos mil seis. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

   La Juez,

   Abg. T.E.F.A.

   El Secretario Temporal,

   Abg. J.C.L.B.

   En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 3:29 minutos de la tarde.

   El Secretario Temporal,

   Abg. J.C.L.B.