Decisión nº 11.290 de Juzgado Tercero De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Agrario de Aragua, de 14 de Junio de 2007

Entregar formal y materialmente el inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas.

En pagarle la cantidad de cuatro millones de Bolívares (Bs. 4.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios ocasionados por el incumplimiento en que incurrió la demandada.

En entregar el inmueble en referencia solvente en cuanto a los pagos de luz, agua y aseo domiciliario.

En pagar las costas y costos procesales.

Finalmente, solicitó se decrete MEDIDA DE SECUESTRO sobre el inmueble objeto de la pretensión.

LA PARTE DEMANDADA ALEGÓ:

Que niega, rechaza y contradice:

1. - Que se haya opuesto a entregar el inmueble objeto del arrendamiento.

2. - Que efectuó una inversión superior a los Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00), en reparaciones, construcciones y mejoras del Local arrendado, que le fueron canceladas en su conjunto a varias Empresas y al Demandante, las cuales serian reconocidas en un Sesenta por ciento (60%) por parte del Arrendador, según lo establecido en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento.

3. - Que operó la Excepción de Contrato no Cumplido ó Excepción

   Non Adimpleti Contractus, prevista en el artículo 1.168 del Código

   Civil.

4. - Que cumplió su obligación de efectuar reparaciones y mejoras necesarias para usar y disfrutar el inmueble arrendado.

5. - Que el Demandante incurrió en incumplimiento culposo, por no haber permitido la entrega del inmueble en la fecha convenida.

6. - Que el Arrendador se comprometió a pagar Bs. 50.000, oo mensuales a la Arrendataria, hasta pagar la suma total de las reparaciones y mejoras, antes de la expiración del Convenio arrendaticio, lo que nunca cumplió.

7. - Que el Arrendador estableció que la cantidad entregada en calidad de depósito no devengaría interés alguno, en contravención a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

   III

   DE LA ACTIVIDAD PROBATORIA DE LAS PARTES

   La Parte Actora durante el lapso probatorio, no promovió ni evacuó medio probatorio alguno tendente a demostrar o a reforzar el derecho que pretende sea declarado en el presente juicio.

   Por su parte, la Parte Demandada para probar sus alegatos, dentro del lapso probatorio, promovió:

   Reprodujo el mérito favorable de los autos.

   Promovió el mérito favorable del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, plenamente identificado en el presente Expediente; cuyo contenido previsto en la Cláusula Cuarta, establece la obligación del Arrendador de reconocer el sesenta por ciento (60 %) de los gastos que por concepto de mejoras del inmueble realizó la Arrendataria, así como la obligación que tenía el Arrendador de pagar la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000) mensuales hasta pagar la suma total de lo invertido por la Arrendataria en las reparaciones y mejoras antes mencionadas.

   Pruebas Documentales:

   Las facturas originales de las Empresas Rudene, C.A., Inversiones Vencer, 21, C.A., Madernort, relacionadas con mejoras y reparaciones realizadas al inmueble arrendado. (folios 49 al 52)

   Los recibos de las empresas Calimar y Elecentro (folios 53 al 61)

   Pruebas Testimoniales:

   El mérito favorable de la declaración de los Ciudadanos A.R.N.M., R.G.R.S., O.I., P.F.H..

   Pruebas Testimoniales Ratificatorias de Instrumentos Privados Emanados de Terceros:

   El mérito favorable de la declaración de los ciudadanos R.D.F., A.P., A.R..

   Inspección Judicial:

   A fín de dejar constancia del lugar donde se encuentra, el estado en que se encuentra y de los bienes muebles que se encuentran en el Local Comercial arrendado.

   Posiciones Juradas:

   A los fines de que la parte Demandante las absuelva, así como la persona designada para absolverlas recíprocamente.

   IV

   Toca a este Tribunal pronunciarse respecto de la sentencia recurrida, con base a las siguientes consideraciones:

   DE LA SENTENCIA RECURRIDA. ANÁLISIS

   Siendo la oportunidad correspondiente para emitir pronunciamiento acerca de la Apelación interpuesta por la Parte Demandante, este Tribunal pasa a hacerlo, de seguidas, previo análisis de la sentencia recurrida.

   Con efecto, se lee en la sentencia in comento

   “(…) Que como fundamentó en su acción la parte demandante, asistido de su abogado, manifestó que en fecha 16 de Febrero de 2.001, suscribió por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, un Contrato de Arrendamiento con la Sociedad mercantil Tasca Restaurant El Rincón de Luis, S.R.L. sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un lugar comercial ubicado en la calle 106 Norte, Nro. 94, Barrio La Democracia, de esta ciudad de Maracay, Estado Aragua, estableciéndose como lapso de duración del mismo, por cuatro (04) años no prorrogables, y con un canon de arrendamiento mensual de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,oo), los cuales debían ser cancelados los Cinco (05) primeros días de cada mes. Que en fecha 20 de Octubre de 2.004, envió telegrama con acuse de recibo a la representante de dicho fondo de comercio, ciudadana M.I.M.M., participándole que la relación contractual suscrita no iba a ser renovada, aún cuando la misma relación contractual, sería a tiempo determinado y no prorrogable. Que por cuanto se encuentra vencido el contrato de arrendamiento suscrito, han sido infructuosas todas y cada una de las gestiones realizadas para que la ciudadana M.I.M.M., en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil TASCA RESTAURANT EL RINCON DE LUIS, S.R.L., cumpla con lo pactado entre ellos, y muy especial expresa, la Cláusula sexta donde estableció que: “LA ARRENDATARIA” se obliga a conservar y devolver el inmueble arrendado al finalizar dicho contrato con todas sus pertenencias inherentes a dicho inmueble como: friso piso, instalaciones eléctricas, sanitarias, hidráulicas, vidrios, puertas, etc. Fundamentó su acción en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por los razonamientos antes expresados procedió a demandar a la Sociedad Mercantil Tasca Restaurant El Rincón de Luis, S.R.L., a fín de que cumpla su obligación legal y contractual de hacerle entrega del inmueble arrendado y en su defecto sea condenado (…)”

   Así mismo se lee en la sentencia in comento que:

   “(…) Determinada como quedó la naturaleza del contractual, la parte accionada, se dió por notificada de la demanda, y en su respectiva oportunidad procesal correspondiente, contestó al fondo de la materia, negando, rechazando y contradiciendo los hechos, de entregar el inmueble en razón que en la Cláusula Cuarta Contractual, se previó que para hacer entrega, no podrán existir deudas pendientes, alega que efectuó mejoras de inversión superior a TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,oo), las cuales fueron canceladas…las mismas serían reconocidas, según la referida Cláusula Cuarta en un Sesenta Por Ciento ( 60 %) por el Arrendador, invocó el artículo 1.168 del Código Civil, que es conocida como EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS, que la Arrendataria, cumplió con la obligación, de efectuar las reparaciones para poder usar y disfrutar de el inmueble arrendado, y de acuerdo a la citada Cláusula Cuarta, el arrendador se comprometió a cancelar el SESENTA POR CIENTO (60 %) de las mismas, circunstancia ésta que nunca cumplió. De las probanzas, producidas en esta litis, se aprecian: A los instrumentos insertos a los folios que van del 4 al 11, del 14 al 23, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos en su oportunidad procesal correspondiente(…), a los testimoniales producidos en esta Instancia, son coincidente o concurrentes en sus deposiciones, de las cuales se denota, que se realizaron construcciones y mejoras en el local Nº 94(…) la ratificación de los instrumentos privados consignados, este Juzgado de causa, sin tener acceso al inmueble de la litis (arrendado), pero dejó constancia en el particular Cuarto: sobre la existencia de una bienhechuría tipo Kiosco, tal existencia es soporte para este pronunciamiento, en seguimiento al Criterio reseñado(…), igualmente se evacuaron posiciones juradas, las cuales fueron absueltas recíprocamente(…)sin ningún tipo de coacción ni presión, por lo que en la pregunta segunda formulada al ciudadano R.S.H.F. “ ¿ Diga el absolvente como es cierto que con ocasión a esas mejoras y reparaciones hechas por la arrendataria, existen deudas pendientes entre Ud., y la Sociedad mercantil TASCA RESTAURANT EL RINCON DE LUIS, S.R.L.? RESPONDIO: SI (FOLIO 75). Así las cosas, del recorrido del Iter procesal, se hizo mención a tales construcciones y mejoras, las cuales como se expresa en la motiva de este proferido fallo, se probó su existencia, lo que se hace necesario a éste Jurisdicente, expresar que si en el Contrato Locativo, fueron pautadas las mismas y bajo que panorama o contexto se acordaron, específicamente en su cláusula Cuarta, que reza “…la Arrendataria declara recibir el inmueble objeto de este Contrato en condiciones de reparar, construir y efectuar mejoras, que serán reconocidas en un SESENTA POR CIENTO (60 %) por parte del Arrendador. El total del valor de las reparaciones y mejoras efectuadas en el local, se estimarán de acuerdo a las evaluaciones que efectuará un Perito en construcción, que será designado por el Arrendador, conjuntamente con la Arrendataria. El Arrendador se compromete a cancelar CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo) mensuales, hasta cancelar la suma total de la reparación y que deberá ser cancelada antes de la expiración de este Contrato, por los gastos de reparación de su inmueble. Queda entendido que las mejoras realizadas, pasan a ser propiedad del Arrendador, y a la entrega del inmueble arrendado, éstas deberán estar en óptimas condiciones y anexará una lista de las mejoras y no podrá haber deudas pendientes entre las partes para poder entregar el inmueble (…) El Arrendador no demostró el hecho extintivo de su obligación como lo preceptúan los artículos 1.354 del citado Código Civil y el 506 del precitado Código de Procedimiento Civil (…) Por lo antes detallado y pormenorizado, es concluyente que la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, que inició estas actuaciones NO DEBE PROSPERAR…y así queda decidido. Al hilo de lo razonado este Juzgado…declara SIN LUGAR la demanda…omissis…en consecuencia se revoca la medida de Secuestro decretada por este juzgado en fecha 17-10-05 y practicada por el juzgado primero ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I. de la circunscripción Judicial del Estado Aragua (…)” omissis.

   De lo anterior se colige que el Tribunal A Quo apreció que la parte Demandada logró demostrar el incumplimiento de la Parte Demandante de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento.

   V

   PARTE MOTIVA

   Este Tribunal visto el debate procesal y la actividad probatoria de las partes, encuentra que ciertamente de la evacuación de la Prueba de Posiciones Juradas el demandante R.H. confiesa que la demandada la Sociedad Mercantil Tasca Restaurant El Rincón de Luis S.R.L, emprendió las mejoras y reparaciones necesarias para poder en funcionamiento el local arrendado, así mismo en la pregunta segunda el demandante confiesa que con ocasión a las mejoras y reparaciones hechas por la arrendataria existen deudas pendientes entre la parte actora y la demandada, de la misma forma el demandante confiesa que la demandada canceló por su cuenta todos los gastos de permisología y las deudas que por servicios públicos mantenía el inmueble, no obstante que tal probanza a tenor del viejo axioma jurídico de que a confesión de parte relevo de prueba, y que en principio bastaría para declarar la improcedencia de la acción instaurada, este juzgador en un obligatorio análisis integral del cúmulo probatorio existente debe necesariamente adminicular, y contrastar la confesión del actor con las otras pruebas existentes en autos.

   En el mismo orden de ideas, del análisis del Contrato suscrito por las partes, ciertamente se observa que en la cláusula cuarta del mismo en su parte in fine, se estableció que no podrá haber deudas pendientes entre las partes para la entrega del inmueble, situación ésta de especial relevancia habida cuenta que supedita la extinción de la obligación contractual a un hecho futuro e incierto y que a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1198 del Código Civil que establece

   Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto

   .

   Necesariamente en consecuencia esta alzada concluye que el elemento liberador o el cumplimiento de la condición establecida por las partes ciertamente no se ha producido, lo que configura un elemento indispensable para la procedencia de la acción deducida por expresa voluntad de las partes contratantes, más allá del transcurso del tiempo establecido para la vigencia del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, aunado a tan importante premisa constan en el expediente la deposición de los testigos Á.R.N.M., R.G.R.S., O.A.I.L. y P.F.H., cuyas declaraciones corren insertas a los folios 67,68,69 y 70 respectivamente los cuales son contestes en afirmar las mejoras y reparaciones efectuadas por la demandada al inmueble objeto de la presente controversia, y finalmente los ciudadanos R.D.F., A.F. y A.R., reconocieron en su contenido y firma las facturas que les fueron opuestas según se desprende del contenido de los folios 71,72 y 73 del expediente, facturas éstas que no fueron impugnadas o tachadas por la parte actora.

   En consonancia con el acervo probatorio antes expuesto este Juzgador habida cuenta que la parte actora no logró en el contradictorio demostrar y probar los hechos alegados en el libelo de la Demanda, por el contrario quedó plenamente demostrado la existencia de unas mejoras y reparaciones efectuadas al inmueble y con ocasión de ellas la existencia de deudas pendientes entre las partes, situación que a la luz del contenido del Contrato de Arrendamiento que rige la relación de las partes constituye una eximente para la entrega del inmueble, por lo cual en aplicación de las normas establecidas en los Artículos 1133,1159 y 1168 del Código Civil, la parte actora debe necesariamente sucumbir en su pretensión al quedar desvirtuados los fundamentos de hecho y de derecho invocados en el Libelo de la demanda por lo que este Juzgador de Alzada comparte a plenitud el criterio expresado en la sentencia dictada por el Tribunal a Quo y en consecuencia la ratifica en todas y cada una de sus partes. Así se decide.

   Se confirma igualmente la Revocatoria de la Medida de Secuestro decretada por el Tribunal de la causa, y practicada por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua (folios 24 al 30) del Cuaderno de Medidas, y se ordena poner en posesión del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento plenamente identificado en autos, a la Parte Demandada, igualmente identificada en autos. Y ASI SE DECIDE.-

   VI

   En conclusión, de acuerdo con lo anteriormente expuesto este tribunal en Funciones de Alzada estima que la apelación interpuesta por la Parte Demandante no debe prosperar y en consecuencia debe ser declarada SIN LUGAR como en efecto se hará en la dispositiva del presente fallo.

   VII

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrado Justicia en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, Declara:

SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el ciudadano R.S.H.F., supra identificado, contra la Sentencia dictada el 31 de Marzo de 2.006, por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, que declaró Sin lugar la Demanda incoada por la parte actora por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento contra la Sociedad Mercantil Tasca Restaurant El Rincón de Luis S.R.L., sobre un inmueble consistente en un Local comercial, ubicado en la calle 106 Norte, Barrio La Democracia de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua.

SE CONFIRMA la decisión dictada por el Juez Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en todas y cada una de sus partes.

Se condena en costas a la Parte Recurrente, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el Artículo 281 del código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, notifíquese a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia del presente fallo y en su oportunidad legal bájese el expediente original a su Tribunal de origen.

Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en Maracay, a los catorce(14) días del Mes de junio del Año Dos Mil Siete (2.007).- Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.-

EL JUEZ

ABG. RAMON CAMACARO PARRA

EL SECRETARIO.

ABG. ANTONIO HERNANDEZ