Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 9 de Enero de 2009

Exp. 2078-07

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SÉPTIMO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

DE LA REGIÓN CAPITAL

198° y 149°

Recurrente: Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda

Apoderada Judicial: R.M.d.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 5.543.

Organismo Recurrido: Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura

Motivo: Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad contra la Resolución Nº 011288, de fecha 01 de Agosto de 2007, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y otros usos al inmueble identificado como “Quinta Alondra”, Nº 17, Numero de Catastro 504-03-48, ubicada en la calle El Carmen, Urbanización Buena Vista, Municipio Sucre Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 2.863.344,60

Realizada la distribución correspondiente del expediente por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, fue asignado a este Juzgado el conocimiento de la causa, siendo distinguida con el Nº 2078-07.

Habiéndose promovido las pruebas respectivas en el expediente, cumplidos los informes orales y todas las formas del procedimiento, siendo la oportunidad de dictar sentencia en la presente controversia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

-I-

SOBRE LA ACCIÓN INCOADA

Al fundamentar su pretensión la parte recurrente aduce que mediante Resolución Nº 011288, de fecha 01 de agosto de 2007, la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, reguló el inmueble identificado como “Quinta Alondra”, Nº 17, Numero de Catastro 504-03-48, ubicada en la calle El Carmen, Urbanización Buena Vista, Municipio Sucre Estado Miranda, sin tomar en cuenta los verdaderos valores del mercado, ni indicó correctamente el inmueble señalado.

Aducen que la Administración afectó los requisitos de forma y de fondo del acto recurrido, ya que la operación valuatoria practicada por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato, se efectuó carente de basamento legal, circunstancia que a su decir, genera que la Resolución recurrida vulnere expresas disposiciones que afectan el orden público, establecidas en el artículo 7 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el ordinal 1º del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos por haber afectado los requisitos de forma y de fondo del mismo ya que la operación valuatoria practicada por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato carece de fundamento legal razón mas que suficiente para solicitar la nulidad de dicho acto administrativo

Señalan que la Administración incurrió en el vicio de inmotivación, infringiendo las disposiciones contenida en los artículos 1425 del Código de Procedimiento Civil, articulo 30 de del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 9 y el ordinal 5º del articulo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al no señalar los motivos de hecho y derecho en que se fundamenta el acto administrativo.

Sobre tal particular destaca que la Administración no hizo un análisis expreso, positivo y preciso, al no decidir sobre lo alegado y sobre todo lo alegado y probado por la representación municipal en sede administrativa, ello en la oportunidad señalada en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Alegan que la notificación personal de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda en el procedimiento administrativo fueron impracticables, por cuanto no constaba en autos el carácter de “ARRENDATARIA” del municipio que representa, toda vez que la solicitante del procedimiento de regulación ciudadana J.T.C., no acompaño a su solicitud el contrato de arrendamiento suscrito con su representada.

Aducen que la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda no tiene cualidad e interés para sostener el procedimiento de regulación, por no tener cualidad de “Arrendataria” que se le atribuye.

Argumenta que el representante legal del Municipio es el Alcalde y el representante judicial es el Sindico Procurador Municipal, ello de conformidad con los artículos 84 y 121 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, a quienes en forma expresa debe dirigirse cualquiera notificación en todo procedimiento sea administrativo o judicial.

Solicita la nulidad de todas las actuaciones practicadas en el procedimiento de regulación desde su inicio, hasta las últimas actuaciones realizadas, por existir un vicio en la notificación.

Que en el supuesto negado que el tribunal declare improcedente la defensa opuesta con anterioridad, y sin que ello implique invalidación de los alegatos en que basa la solicitud de reposición del procedimiento en sede administrativa; realiza oposición ha dicho procedimiento administrativo en los siguientes términos:

Se opone a la revisión de la pensión arrendaticia del inmueble identificado supra, objeto del contrato de arrendamiento, ya que según esgrime, el propietario-arrendador, no ha ejecutado en el mismo, mejoras cuyo costo excedan del 20% del valor del inmueble, como esta previsto en el artículo 32, literal “C” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puestos que las mejoras efectuadas han sido dinero proveniente de la parte “arrendataria”, dentro de las cuales señala reparaciones de baños, salones de clases, techos y paredes, la construcción terminada en octubre de 2006, de 03 salones de clases y la cantina del colegio.

Manifiesta que el “Arrendatario” ha preservado el bien en buen estado de mantenimiento y conservación, obligaciones impuestas a los propietarios y administradores en el artículo 12, del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Esgrime que no indicó el órgano administrativo, los motivos por los cuales desecho las pruebas promovidas por la parte accionada en el procedimiento administrativo, como por ejemplo el contrato de obras para la realización de las mejoras mayores en el inmueble de autos.

Alega que en el procedimiento de regulación de alquileres, el elemento CAUSA es el avaluó, y esa CAUSA debe ser verdadera, siendo que en el caso concreto el avalúo practicado por los peritos de la Dirección de Inquilinato reposa en una supuesta causa falsa, ya que los valores asignados al inmueble de autos, no se justan a la realidad de los nuevos valores establecidos en el mercado arrendaticio inmobiliario, por cuanto en dicha operación valuatoria no se tomaron en cuenta los elementos de obligatoria observancia contenidos en los artículos 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo una renta mensual no ajustada a los verdaderos valores, emitiéndose con esto un acto administrativo ilegal al no observar los patrones que se deben seguir a los fines de su fijación, y no indican los avaluadores de donde extraen los valores asignados al inmueble señalado, no indica la metodología empleada, el análisis de los referenciales y el calculo de los valores; no aparecen ni indicados ni ponderados los factores que sirvieron de base, olvidando incluso l consideración y apreciación que por voluntad de la propia Ley, deben ser apreciados, violando así normas de orden público que vicia de nulidad absoluta el acto recurrido.

Esgrime que no existen pruebas en el expediente que se haya acreditado el precio unitario de metros de terreno, ni que se haya acreditado el metro unitario del metro de construcción, y por el contrario solo se expresa que el organismo regulador resuelve fijar el canon de arrendamiento mensual para comercio y otros al inmueble de autos.

Manifiesta que en el caso concreto no se cumplió con la normativa regida por la Ley, y contrario a ello, el informe fiscal apreciado por la Administración para dictar la resolución que hoy se recurre, da un valor arbitrario, limitándose ha reseñar simples observaciones visuales y superficiales, sin entrar a detallar ni precisar las características físicas, topográficas para la determinación del valor del inmueble, a los fines de realizar el calculo aritmético de la cantidad de unidades tributarias y el consecuente porcentaje a aplicar sobre el mismo, de acuerdo a lo consagrado en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la operación valuatoria se circunscribe a indicar el monto de la misma y distribuirlas entre el numero de metros de la construcción, las instalaciones y obras extras, sin señalar de donde extraen dichos valores, así como la cantidad de los materiales utilizados en la construcción, edad precisa de la misma y demás factores requeridos y que las demás mejoras del inmueble objeto del procedimiento de regulación fueron realizadas por el ente municipal.

Esgrime que la Dirección de Inquilinato incurrió en abuso de poder, por cuanto hizo un mal ejercicio de su competencia, actuó con una actitud distorsionada, desvirtuando la verdad, y tomando una decisión en base a un hecho falso, por una equivocada apreciación.

Imputa igualmente a la resolución recurrida el vicio de falso supuesto, derivado de una errónea captación del contenido material de las actas fiscales e infringiendo lo preceptuado en los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil.

Finalmente solicita se declare la nulidad absoluta del acto administrativo impugnado, tal como lo establecen los artículos 7 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el ordinal 1º, del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y como consecuencia de ello fije la oportunidad para un nuevo avaluó y en consecuencia determine un valor y una renta acorde con las condiciones físicas, superficie al inmueble en cuestión acorde con los verdaderos valores del mercado arrendaticio inmobiliario, a fin de restablecer la situación jurídica subjetiva lesionada por la actividad administrativa.

-II-

DE LOS INFORMES DEL TERCERO INTERESADO

Siendo la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes orales, las abogadas G.d.V.S.P. y Karjulyglet Betancourt Quintero, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 70.789 y 121.983, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana J.T.C.d.G., tercera interesada en la presente causa, expusieron:

Que la parte recurrente tuvo su oportunidad legal Prevista en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios para desvirtuar lo solicitado, y no lo hizo así.

Aduce que la parte recurrente en la presente controversia no aportó al proceso pruebas contundentes o capaces de enervar el monto adeudado en dicha resolución para el alquiler mensual.

Que la parte recurrente solicitó la impugnación del avalúo promovido por la representación del tercero interesado, para determinar el monto a fijar por el Juez, en el supuesto de tener el Juzgado hacerlo, pudiera tener un monto de orientación. Impugnación ésta que fue avalada por el Tribunal, siendo en consecuencia el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato el que debe apreciarse en el presente caso.

Concluye señalando que la Resolución recurrida reúne los requisitos de forma y de fondo que deben cumplir los actos administrativos de efectos particulares, contemplados en los artículos 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Que la parte recurrente impugnó el avalúo efectuado en el proceso, asi como el canon de alquiler mensual fijado por la resolucion recurrida, sin embargo, no aportó a los autos prueba alguna capaza de fijar un canon de arrendamiento que satisfaga las necesidades de ambas partes, cada una en su carácter de arrendador o arrendataria.

Finalmente solicita se declare sin lugar el presente recurso.

-III-

DE LOS INFORMES DE LA

PROCURADURIA GENERAL DE LA REPÚBLICA

Por su parte, el sustituto de la Procuradora General de la República, en la oportunidad de la presentación de los informes orales niega, rechaza y contradice la pretensión de la actora, en los siguientes términos:

Resalta que la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, no incurrió en el vicio de ilegalidad denunciado contra la Resolución recurrida, ya que por una parte, dicha Dirección ejerce las funciones administrativas inquilinarias, conforme a lo establecido en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por la otra, la Administración analizo los informes técnicos elaborados al efecto, en los cuales se tomaron en consideración los factores de uso, clase, calidad, situación, dimensiones y todas aquellas circunstancias que influyen en las operaciones y cálculos que se realizaron para fijar al inmueble de autos su justo valor, de conformidad con el artículo 29 y 30 ejusdem.

Que la administración no incurrió en el vicio de ilegalidad, encontrándose ajustada a derecho la resolución recurrida.

En cuanto a la inmotivación alegada aduce que el acto administrativo se encuentra motivado, ya que expresa los fundamentos de hecho y de derecho en que se baso la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura para dictarlo, pues analizó los informes técnicos elaborados, en los cuales fueron tomados en cuenta los factores de: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y las circunstancias que influyen en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar el valor del inmueble, así como también el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos 6 meses antes de la interposición de la regulación, y los precios medios a que hayan enajenado inmuebles similares los últimos 2 años.

Manifiesta que queda desvirtuada la impugnación de las notificaciones efectuadas, que resaltan una supuesta falta de interés en el procedimiento llevado en sede administrativa, con lo expresado por la propia parte recurrente en el Capitulo I, numeral 4º al señalar que el Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda tiene interés personal, legitimo y directo para impugnar la referida resolución administrativa, y para demostrarlo hacer valer instrumento público que corren insertos a las actas del expediente administrativo en el cual consta que la entidad municipal es arrendataria del inmueble regulado.

Aduce que la doctrina ha establecido que cuando se alegan el vicio de inmotivación y falso supuesto como en el caso concreto, se produce una contradicción que enerva los alegatos, esto es, si por una parte se afirma que el acto impugnado esta inmotivado y que se desconocen los fundamentos de hecho y de derecho en los cuales se baso la Administración para dictarlo, como puede sostenerse de forma simultanea que la administración se fundamentó en hechos que no ocurrieron.

Que no puede hablar la parte recurrente de un supuesto abuso de poder por parte de la administración, por cuanto el canon máximo de arrendamiento fijado, fue consecuencia de un previo análisis de los informes técnicos presentados por los peritos, sin desvirtuar la verdad contenida en estos, y en atención a las atribuciones que la misma posee para dictar actos como el recurrido.

Finalmente solicitan que el presente recurso contencioso administrativo de nulidad sea declarado sin lugar.

-IV-

DE LOS INFORMES DE LA

FISCALIA GENERAL DE LA REPÚBLICA

El abogado L.J.R.M., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 47.152, actuando en su carácter de Fiscal Décimo Quinto a Nivel Nacional con competencia en lo Contencioso Administrativo y Tributario, en la oportunidad de la presentación de los informes orales esgrime:

Que riela al folio Nº 186 del expediente administrativo, escrito contentivo de defensas y pretensiones del recurrente, suscrita por su apoderada judicial, así como la consignación de la prueba documental que demuestra su condición de arrendatario del inmueble. Así como también se aprecia al folio Nº 266, que en fecha 05 de noviembre de 2007, la mencionada apoderada solicitó copias del expediente, por lo tanto, tuvo conocimiento de la existencia del mismo, lo cual permite deducir a la representación del Ministerio Público, que no hubo indefensión en perjuicio de la parte recurrente, ya que no obstante la imperfección en la notificación, tal situación no obstaculizo el ejercicio del derecho a la defensa del administrado y no quedo impedido de ejercer sus derechos en sede administrativa.

Esgrime que en el presente caso, no existe violación de los artículos 9 y 18, numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que se observa de la resolución impugnada que contiene valores y un razonamiento de hecho y de derecho, y por otra parte, los datos o cifras ciertas constan en el expediente administrativo al que tuvo acceso la parte hoy recurrente.

Que la apoderada judicial de la parte recurrente invoco conjuntamente el vicio de ausencia de motivación con el vicio de falso supuesto del acto impugnado, lo cual es contradictorio conforme a lo establecido en la jurisprudencia de nuestro máximo tribunal, en razón de que por un lado se expresa que se desconocen los fundamentos del acto y por el otro, se califica de errada tal fundamentación, razón por la cual solicita la declaratoria de improcedencia de tal vicio.

Que se aprecia del expediente administrativo que la ultima regulación del inmueble, data de más de veinte (20) años, por lo que tal situación se encuentra dentro del supuesto previsto en el literal a) del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En cuanto a la supuesta violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, y el abuso de poder por falso supuesto, aducen que del análisis de la Resolución impugnada y en especial del Avalúo, se observa que en el se fija el canon máximo mensual del inmueble de autos. Asimismo de las actas del expediente consta que la parte recurrente no promovió la prueba de experticia, y la promovida por las terceras interesadas fue evacuada fuera del lapso procesal, siendo que son reiterados los criterios jurisprudenciales, al señalar que la experticia es el medio probatorio idóneo para que el juez fije el nuevo canon, por cuanto con el informe pericial se puede efectuar un análisis comparativo con la valuatoria realizada por la administración, y al no ser evacuada, no podrá el sentenciador restablecer la situación jurídica denunciada como infringida.

Concluye señalando que en el presente caso la parte actora necesariamente tenia la carga de desvirtuar la legalidad del acto impugnado, a través de los mecanismos idóneos para ellos, lo cual no hizo. Que no basta el simple alegato de violación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino que además debía el recurrente desvirtuar la veracidad del avalúo en sede administrativa; que tampoco se evidencia el vicio de abuso de poder por cuanto la administración actuó en el ámbito de sus competencias atribuidas legalmente; que no se observa el vicio de falso supuesto denunciado, que la omisión de la experticia hace imposible desvirtuar el avalúo efectuado en sede administrativa, por lo tanto, manifiesta la representación fiscal que no puede este tribunal desvirtuar de oficio la legalidad del acto recurrido, declarando su nulidad, ya que no se aprecia en el expediente que durante el procedimiento administrativo se haya vulnerado una norma constitucional.

Finalmente solicita se declare sin lugar el presente recurso de nulidad.

-V-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Al analizar el fondo de la presente controversia se evidencia, que la misma gira en torno a la declaratoria de nulidad de la Resolución N° 011288, de fecha 01 de Agosto de 2007, mediante la cual se fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y otros usos al inmueble identificado como “Quinta Alondra”, Nº 17, Numero de Catastro 504-03-48, ubicada en la calle El Carmen, Urbanización Buena Vista, Municipio Sucre Estado Miranda, en la cantidad de Bs. 2.863.344,60.

Se desprende del escrito libelar, que la parte recurrente le imputa al Acto Administrativo violación de los requisitos de forma y de fondo del acto recurrido, el vicio de inmotivación, falso supuesto y abuso de poder, así como la violación de las disposiciones contenidas en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el ordinal 5º del articulo 18 y ordinal 1º del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, los artículos 320 y 1425 del Código de Procedimiento Civil, articulo 30 y 31 de del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Ahora bien, se aprecia que la parte Recurrente imputa al acto impugnado simultáneamente, los vicios de falso supuesto y de inmotivación, frente a tal circunstancia, debe esta Juzgadora indicar que la reiterada jurisprudencia ha sido constante en afirmar que, al alegarse concurrentemente ambos vicios, se produce una incongruencia entre los mismos, dado que se trata de vicios excluyentes. Tanto es así, que la inmotivación supone la omisión de los fundamentos de hecho y de derecho que dieron lugar al acto, y el falso supuesto alude a la inexistencia de los hechos, a la apreciación errada de las circunstancias presentes; siendo esto así, si existe falso supuesto, existe una motivación aunque sea errada, por lo tanto, no puede configurarse el vicio de inmotivación.

Se observa que pese a que ambos vicios acarrean la nulidad absoluta del acto que se impugna, éstos no pueden coexistir simultáneamente, en el entendido que al existir el vicio de inmotivación, mal puede existir un falso supuesto, o viceversa, pues se supone que se desconocen las circunstancias del caso. Sin embargo, pese a la falta de conocimientos y técnicas jurídicas de la representante judicial de la parte recurrente, para denunciar con claridad los vicios en que haya podido incurrir la Administración y en aras de la tutela judicial efectiva y de no causar mas gravamen a la parte recurrente, debe forzosamente desecharse los efectos de la denuncia planteada en estos términos, y procederse al esclarecimiento en forma separada e integral de los vicios denunciados.

Así teneos que la parte recurrente argumento que el vicio de falso supuesto de hecho, deriva de una errónea captación del contenido material de las actas fiscales circunstancia que a su parecer infringe lo preceptuado en los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil.

Al analizar este argumento, debe señalarse que el mismo se encuentra formulado por la parte recurrente de una forma genérica y carente de toda fundamentación, puesto que solo se limitan a señalar que se erró en la captación del contenido material de las actas fiscales, sin especificar los puntos sobre los cuales consideran que la administración erró y por los cuales infringió las disposiciones contenidas en los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, se desecha el vicio de falso supuesto invocado.

Denuncia la parte recurrente el vicio de inmotivacion del acto administrativo recurrido, y por tal motivo la vulneración de las disposiciones contenida en los artículos 1425 del Código de Procedimiento Civil, articulo 30 de del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el articulo 9 y el ordinal 5º del articulo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al no señalar los motivos de hecho y derecho en que se fundamenta el acto administrativo y por la carencia de un análisis expreso, positivo y preciso, sobre lo alegado y probado por la representación municipal en sede administrativa, ello en la oportunidad señalada en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los f.d.a.e.v.i., se hace necesario revisar el contenido de la providencia administrativa cuya nulidad se recurre, de la cual se evidencia que el acto administrativo impugnado se fundamenta en el avalúo realizado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que cursa a los folios 249 al 251 del expediente administrativo. Al hacer un estudio exhaustivo de ese informe se evidencia que dejaron de valorar características esenciales del inmueble, pues no se determinó el valor fiscal de los Inmuebles sometidos a regulación, los valores unitarios de metros cuadrados de terrenos en las operaciones de compra-venta de inmuebles circunvecinos similares a los que fueron objeto de regulación en los últimos dos (2) años. Así mismo se observa, que no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados a los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años, sólo se indican los valores sin referir los inmuebles comparados, las conclusiones que determinaron como se llegaron a esos valores, así como el estado de conservación y mantenimiento del local; los cuales deben ser especificados expresamente en el dictamen respectivo, a los fines que el administrado pueda conocerlos y rebatirlos de considerarlo pertinente; deficiencias que quedan evidenciadas al contrastarlo con el informe pericial elaborado por el experto Tas. O.P.H., inserto a los folios 190 al 221 del presente expediente, ordenado por este tribunal en fecha 07 de noviembre de 2008, mediante auto para mejor proveer de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 4º del articulo 514 del Código de Procedimiento Civil, ello en aras de asegurar una tutela judicial efectiva, siendo ésta la prueba idónea a los fines de verificar la legalidad del acto recurrido, ya que es a través de este medio probatorio que el juez puede verificar que el informe de avaluó realizado por la Dirección General de Inquilinato cumplió con los requisitos previstos en el articulo 30, La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la experticia promovida por la representación judicial de la ciudadana J.T.C.d.G. –tercera interesada en la presente causa- fue impugnada por la parte recurrente, por haber sido evacuada de forma extemporánea, perdiendo todo valor probatorio.

Al analizar esta experticia, se evidencia que el experto utilizando los elementos previstos en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece un avalúo cuyo monto difiere significativamente del realizado por la Administración, y el cual sirvió como fundamento para la fijación del canon de arrendamiento.

Así pues se observa, que en dicha experticia se le otorga al inmueble objeto de regulación un valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, de conformidad a la consulta realizada a la Oficina de Catastro del Municipio Sucre, de Bs. 77.265,94.

Sobre este particular, el órgano administrativo no emitió ninguna consideración al realizar el avalúo; sin embargo, el experto concluyó que tales montos resultan desactualizados y contrarias al espíritu de la Ley.

Así mismo, del contenido de la experticia se concluye que una vez tomados en consideración los elementos de obligatoria apreciación a los fines de determinar el monto del canon de arrendamiento del inmueble sometido a regulación, aplicándole un porcentaje anual del 9% al inmueble identificado como QUINTA ALONDRA, se fijo el siguiente monto: BOLIVARES CINCO MIL CIENTO CIENCUENTA Y CINCO CON 27/100 (5.155,27 Bs. /mes).

Es evidente entonces, la notable diferencia entre los valores que arroja esta experticia y los establecidos por la Administración con base en los informes técnico y avalúo que le suministraron los peritos a su cargo. En efecto, el informe pericial ordenado por este tribunal, tomó en consideración todos los requerimientos exigidos por los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 467 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y por ser ello así, se le da pleno valor probatorio; de allí que al contrastar la diferencia existente entre los valores establecidos por la administración, y los establecidos por el experto designado por este Tribunal, se corrobora las irregularidades en el informe técnico que sirvió de fundamento para la Resolución N° 011288, tal como fue denunciado por la recurrente; así como con relación al contenido del avalúo realizado por el órgano administrativo, el cual constituye un trámite de esencial para la formación del acto administrativo definitivo, circunstancia que atenta contra el derecho a la defensa del recurrente, por cuanto no se señalaron los elementos conclusivos de los valores asentados para el cálculo de la renta mensual, vicio cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto impugnado, incurriendo de esta forma en infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 32 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que debe declarase la nulidad de la Resolución N° 011288 de fecha 01 de agosto de 2007, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Así se declara.

Verificado el vicio anterior considera esta juzgadora inoficioso pronunciarse sobre los restantes. Y así se declara.

Ahora bien, visto que la representación judicial del organismo recurrente solicitó que se determine el valor y renta acorde con las condiciones físicas, superficie del inmueble acorde con los valores del mercado arrendaticio inmobiliario. Debe analizarse la normativa vigente para tal efecto. Es por ello que pasa esta Juzgadora a analizar y decidir su desaplicación, y para ello es necesario analizar el dispositivo del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé:

Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo

.

Ahora bien, la Constitución en su artículo 259 y el artículo 21 párrafo decimoctavo de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, prevén:

Artículo 259. La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

. (Subrayado nuestro).

Artículo 21. 18. En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará si procede o no la nulidad del acto o de los artículos impugnado, y determinara en su caso los efectos de la decisión en el tiempo. Igualmente podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa

. (Subrayado nuestro).

Siendo esto así se observa que el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios trascrito ut supra se presenta como una limitación a la tutela judicial efectiva consagrada constitucionalmente en los artículos 26 y 257 de la Constitución, y de las facultades restablecedoras del juez contencioso administrativo establecidas en el artículo 259 eiusdem y en el artículo 21 párrafo decimoctavo de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; por cuanto imposibilitan el ejercicio de esta potestad por parte del juez contencioso administrativo en materia de regulación de alquileres, al impedir la fijación de un nuevo canon de arrendamiento a los fines de restituir la situación jurídica infringida por el órgano administrativo.

Así pues, el artículo 79 del Decreto Ley elimina la posibilidad del juez contencioso administrativo de restablecer la situación jurídica infringida fijando un nuevo canon de arrendamiento, y limita su decisión a la anulación del acto, y a remitir el caso a sede administrativa a los fines que se dicte un nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial en cuyo caso debe reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo, circunstancia que podría producir un inacabable proceso de reinicio de procedimientos de regulación de alquileres, toda vez que se pueden interponer nuevos recursos contencioso administrativo de anulación, si la nueva resolución adolece de algún vicio que amerite su nulidad sin llegarse a obtener un resultado definitivo en la materia debatida (canon de arrendamiento en sede administrativa), tal circunstancia (reinicio de nuevos procedimientos administrativos para emitir nuevo acto administrativo de conformidad con el artículo 79 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios) atenta contra la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de los justiciables a obtener con prontitud la decisión correspondiente sin dilaciones indebidas, formalismos ni reposiciones inútiles, principio previsto en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, y limita como se dijo los poderes restablecedores del juez contencioso administrativo previstos en el artículo 259 eiusdem, por lo tanto contrariaría los preceptos constitucionales contenidos en los mencionados artículos violando abiertamente el principio de justicia expedita, sin formalismos o reposiciones inútiles.

Ahora bien, el control difuso de la constitucionalidad de las leyes esta previsto en el ámbito Constitucional en el primer aparte del artículo 334, como en el ámbito legal en el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, mediante los cuales se prevé que en caso de incompatibilidad entre la Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán con preeminencia las disposiciones Constitucionales, correspondiendo a los Jueces en cualquier causa, aun de oficio, aplicar esta con preferencia.

Ante la manifiesta incompatibilidad del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con los artículos 26, 257 y 259 de la Constitución, en aplicación del control difuso de la constitucionalidad de las leyes ejercido por los Jueces de la República, conforme al primer aparte del artículo 334 de la Constitución y el 20 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de lo expuesto, esta Juzgadora DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida solicitada por la recurrente, mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

De seguida pasa este Tribunal a fijar nuevo canon de arrendamiento, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, se evidencia del informe pericial ordenado por este órgano jurisdiccional, la cursa a los folios 190 al 221 del presente expediente, en la cual se determina el valor del inmueble identificado como: QUINTA ALONDRA , Ubicada en la calle El Carmen, Urbanización Buena Vista, del municipio Sucre del Estado Miranda, a la cual se le acordó valor probatorio, por haberse concluido que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, que la base del valor estimado de el inmueble ut- supra identificado, calculado a razón del porcentaje anual del 9 % de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue el siguiente: BOLIVARES CINCO MIL CIENTO CIENCUENTA Y CINCO CON 27/100 (5.155,27 Bs. /mes). Generándose una diferencia con la renta máxima mensual fijada por la resolución que mediante este recurso se impugna de TRES MIL SETECIENTOS OCHO CON 74/100 (3.708,074); dicha resolución establecía como renta mensual la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 2.863.344,60) o su equivalente en Bolívares Fuertes de DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES CON 34/100 (2.863,34).

-V-

DECISIÓN

En mérito de lo anterior, este Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR, el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, interpuesto por la Abogada R.M.d.P., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 5.543, actuando como apoderada judicial del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, contra la Resolución Nº 011288 de fecha 1º de Agosto de 2007 mediante la cual se resolvió establecer como canon de arrendamiento la siguiente cantidad: DOS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON SESENTA CANTIMOS (Bs. 2.863.344,60) o su equivalente en Bolívares Fuertes de DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES CON 34/100 (2.863,34)

1-. Se anula la Resolución N° 011288 de fecha 1º de Agosto de 2007 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, mediante la cual se estableció el cánon de arrendamiento al inmueble identificado como QUINTA ALONDRA, ubicado en la calle El Carmen, Urbanización Buena Vista del Municipio Sucre del Estado Miranda.

2-. Se desaplica por Inconstitucional en el caso concreto, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, se fija el siguiente cánon de arrendamiento: BOLIVARES CINCO MIL CIENTO CIENCUENTA Y CINCO CON 27/100 (5.155,27 Bs. /mes).

Publíquese, regístrese y notifíquese. Notifíquese a la Procuradora General de la República, y Fiscal General de la República.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los Treinta (30) días del mes de Enero del año dos mil nueve (2009).

F.L. CAMACHO A.

LA JUEZ

C.A. MONTILLA. T

EL SECRETARIO

En ésta misma fecha 30 de Enero de 2009, siendo las dos y treinta post meridiem (02:30 p.m.) se registró y publicó la anterior sentencia.

C.A. MONTILLA. T

EL SECRETARIO

Exp. Nº 2078-07/FC/CM/RVCB