Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 23 de Abril de 2007

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTES: G.S.d.L., N.S.T. y N.S.T., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 2.094.501, V- 2.094.502 y V-3.248.877, en su orden.

DEMANDADO: F.E.A.V., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.657. 815.

APODERADAS

DEMANDANTES: Dras. Odillete Ollarves Ruiz, Ailid Barrios Golding y Morella Arandia Mussa, abogadas en ejercicio de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los números 21.770, 51.217 y 80.852, en su orden.

ABOGADA

ASISTENTE: Dra. R.M.d.P., venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 5.543.

MOTIVO: Resolución Contrato de Arrendamiento. (Apelación)

EXPEDIENTE: N° 07-0058.

- I -

- Antecedentes -

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha dieciséis (16) de enero de 2007, por la abogada Ailid Barrios Golding, apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión proferida en fecha doce (12) de enero de 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Improcedente la demanda incoada por resolución de contrato de arrendamiento. En fecha Dieciocho (18) de enero de 2007, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno a los fines consiguientes.

Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha Veintidós (22) de enero de 2007, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fungiendo para ese momento como Tribunal Distribuidor, remitió el expediente contentivo de la presente causa y en fecha Veintitrés (23) de enero de 2007, es recibido por esta Alzada, dándosele entrada mediante auto de fecha Dos (02) de abril del mismo año y fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, previo avocamiento del Juez que suscribe el presente fallo.

- II -

- Síntesis de los Hechos -

Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por resolución de contrato de arrendamiento instauraron los ciudadanos G.S.d.L., N.S.T. y N.S.T., contra el ciudadano F.E.A.V., por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuyo escrito libelar quedaron expuestos, mediante la representación judicial demandante los siguientes argumentos:

Que sus representados demandantes son propietarios de un inmueble constituido por un galpón, distinguido con el N° 90, ubicado en la Calle La Providencia, Tierra de Jugo, El Cementerio, en Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Que dicho inmueble fue dado en arrendamiento inicialmente por la agencia F.P. C.A., al ciudadano F.E.A.V., según consta de contrato de arrendamiento privado, celebrado el doce (12) de marzo de 1987, posteriormente autenticado por ante la Notaría Vigésima de Caracas, en fecha veinticuatro (24) de marzo del mismos año, quedando anotado bajo el N° 15, Tomo 3 y que, posteriormente, en fecha treinta y uno (31) de enero de 1995, fue cedido dicho contrato a la ciudadana, L.I.S.T., (fallecida).

Expuso la parte actora a través de sus apoderados judiciales, que en fecha uno (01) de agosto de 2001, le fue notificado mediante una carta, al arrendatario ciudadano, F.E.A.V., la concesión de la prórroga legal contenida en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, habiendo transcurrida la misma sin que el arrendatario hiciera entrega del inmueble, procedieron a demandar el vencimiento del contrato y de la prórroga legal; sin embargo señalan que durante este proceso operó la tácita reconducción, por lo que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Que la Cláusula Quinta del contrato locativo dispone que, serían responsabilidad del arrendatario, los gastos que por la Ley, usos y costumbres le corresponden, tales como aseo, excesos de agua, gas, teléfonos, fuerza eléctrica, energía eléctrica, limpieza, etcétera. Pero es caso, que sus representados han tenido conocimiento que el arrendatario, sostiene una deuda con la sociedad mercantil FOSPUCA C.A., por el servicio de aseo urbano y domiciliario del inmueble que ocupa, a partir del mes de mayo del año 2001, y cuyo monto asciende a la cantidad de Cuatro Millones Trescientos Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Diez Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs.4.365.610,32), incumpliendo una de las obligaciones asumidas en el contrato.

Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que en nombre de sus representados, ocurren a demandar en este acto al ciudadano F.E.A.V., para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:

1. En la resolución del contrato de arrendamiento, relativo al inmueble, objeto de esta demanda.

2. En la entrega del inmueble, en perfecto estado de conservación completamente libre de personas y bienes.

3. En el pago de la cantidad de Cuatro Millones Trescientos Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Diez Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs.4.365.610,32) por concepto del servicio de aseo urbano y domiciliario del inmueble dado en arrendamiento.

4. En el pago de las costas y costos del proceso.

Fundamentan los actores su demanda, en las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.133 del Código Civil, artículo 33 y parágrafo segundo del artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.

Solicitaron en su libelo de demanda se decretara medida de secuestro con fundamento en el ordinal séptimo (7°) del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y que para tal fin sean designados sus mandantes como depositarios del citado bien, en virtud de su condición de propietarios del mismo. Tal medida fue negada por el Tribunal de la causa.

Finalmente fue estimada su demanda en la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 4.900.000,00), con fundamento en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y solicitó se sustanciara el presente juicio mediante procedimiento breve. Acompañó recaudos.

En fecha dieciséis (16) de marzo de 2006, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa ordenando el emplazamiento del accionado, a fin que compareciera por ante ese Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

Hecho lo conducente por el Juzgado a quo, para llevar a cabo la práctica de la citación personal del demandado, resultando infructuosa ésta, se ordenó a solicitud de parte, su citación mediante carteles, todo de conformidad con lo establecido el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; librándose al efecto el Cartel de Citación en fecha seis (06) de junio de 2006.

Entre tanto, se avoca al conocimiento de causa en su condición de Juez Temporal del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área, el Dr. J.C.R.V..

Una vez cumplidas las formalidades a que se contrae el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil -a saber, publicación, consignación y fijación- y vencido el lapso concedido a la demandada, la apoderada actora, abogada Ailid Barrios Holding, solicita se designe Defensor Judicial, lo cual fue proveído el trece (13) de noviembre de 2006, designándose a la abogada D.J.S.D., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 71.085.

No obstante, mediante diligencia de fecha veintitrés (23) de noviembre de 2006, comparece el ciudadano F.E.A.V., parte demandada en el presente juicio, asistido por la abogada R.M.d.P., inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 5.543, y se da por citado.

De seguidas, procede el accionado a dar contestación a la demanda, y lo hace invocando como defensas previas, la impugnación de la validez y la eficacia del convenio de pago de Fospuca Libertador, empresa privada de aseo urbano, Ref. Gc-11-04-2002. FSPCA, de fecha diecisiete (17) de marzo de 2003, por cuanto es un instrumento que emana de un tercero que no es parte en el proceso. Asimismo, solicita que en sentencia definitiva sea declarada improcedente la presente acción resolutoria, por cuanto según afirman los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar, el contrato de arrendamiento privado celebrado el doce (12) de marzo de 1987, el cual fue autenticado por ante la Notaría Vigésima de Caracas, en fecha veinticuatro (24) de marzo de 1987, bajo el N° 15, Tomo 3, y, posteriormente cedido el treinta y uno (31) de enero de 1995 a la ciudadana L.I.S.T., (fallecida), se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción del mismo, en consecuencia debió interponerse en el presente caso un Acción de Desalojo, prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la acción resolutoria y la de cumplimiento de un contrato es procedente en los contratos suscritos por tiempo determinado.

Continua esgrimiendo la parte demandada que, en el supuesto que el Tribunal de la causa, deseche los alegatos en los cuales fundamenta la improcedencia de la presente acción resolutoria, procedió a contestar la demanda bajo los siguientes términos:

Negó rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, en razón de no ajustarse a los hechos alegados ni al derecho invocado, por cuanto durante los diecinueve (19) años que ha perdurado la relación contractual, ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones que le corresponden en calidad de arrendatario, tanto en el pago de la pensión arrendaticia, así como también por el disfrute del bien inmueble.

Negó rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, lo alegado en el escrito libelar, por los abogados apoderados demandantes, respecto a que mantiene una deuda con la sociedad mercantil FOSPUCA, C.A., por el servicio de aseo urbano y domiciliario del inmueble de marras, por la cantidad por estos indicada, ya que la obligación demandada quedó extinguida mediante el pago o la cancelación de la suma demandada de Cuatro Millones Seiscientos Cuarenta y Siete Mil Doscientos Sesenta y Siete Bolívares con Treinta y Nueve Céntimos (Bs. 4.647.267,39), para lo cual consignan comprobantes de pago y certificados de solvencia.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

Llegada su debida oportunidad procesal, en fecha doce (12) de enero 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicta sentencia definitiva declarando improcedente la presente demanda.

Seguidamente, la parte demandante mediante diligencia de fecha dieciséis (16) de enero de 2007, apeló dicha decisión, la cual es oída por el Tribunal de la causa en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente original a la Alzada, correspondiéndole a esta Superioridad decidir el referido recurso.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha dieciséis (16) de enero de 2007, por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha doce (12) de enero de 2007, que declaró improcedente la demanda incoada por los ciudadanos G.S.d.L., N.S.T. y N.S.T., fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

(...) la doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a la previstas en el Artículo 34 eiusdem, no puede ser la de resolución de contrato, ya que dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta; de allí que las causales deban considerarse realmente taxativas, pues a juicio de este Juzgado, solo procede la resolución de un contrato indeterminado por vía de excepción, cuando la acción judicial es interpuesta por otras causales distintas a las previstas en el artículo en comento. Cabe destacar que lo que ha dejado a salvo el Legislador Patrio en el parágrafo segundo del referido artículo, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio a la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por la partes, y por cuanto la materia arrendaticia esta regulada por normas de orden público, juzga que efectivamente, las apoderadas de la parte actora al demandar la resolución del contrato bajo estudio, con fundamento a lo pautado en las normas que invocaron en el libelo de la demanda, equivocaron la acción elegida, ya que la misma es aplicable sólo para aquellos contratos con determinación en el tiempo, dado que no es posible para el actor acudir a juicio y pretender la resolución de un contrato que se ha convertido con el transcurso del tiempo en indeterminado, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y por ende, contrario al orden público, y así se decide.

(…) De lo antes narrado y con vista a la prueba documental analizada y valorada, es forzoso para este Tribunal declarar que la acción de resolución de contrato de arrendamiento es improcedente por ser contraria a derecho, por lo que de esta manera quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva del presente fallo, y así formalmente se decide. (…)

Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de analizar las pruebas aportadas al proceso, este Sentenciador debe previamente determinar los límites en que la misma ha quedado planteada, para luego pronunciarse en relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento, y finalmente así finalmente establecer si la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento resulta procedente, en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la resolución de un contrato de arrendamiento, celebrado inicialmente entre la agencia F.P. C.A., y el ciudadano F.E.A.V., según consta de contrato de arrendamiento privado suscrito el doce (12) de marzo de 1987, autenticado por ante la Notaría Vigésima de Caracas, en fecha veinticuatro (24) de marzo de 1987, bajo el N° 15, Tomo 3, y posteriormente, cedido a la ciudadana L.I.S.T., (fallecida), en fecha treinta y uno (31) de enero de 1995, sobre un bien inmueble constituido por un galpón, distinguido con el N° 90, ubicado en la calle La Providencia, Tierra de Jugo, El Cementerio, en Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, hoy propiedad de los demandantes, por sucesión de la ciudadana L.I.S.T.; demandan la resolución de dicho contrato, en virtud que el arrendatario ha dejado de cancelar las cantidades de dinero estipuladas en la Cláusula Quinta del contrato locativo, por concepto de aseo urbano y domiciliario, adeudando la suma de Cuatro Millones Trescientos Sesenta y Cinco Mil Seiscientos Diez Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs. 4.365.610,32).

Frente a ello, la parte demandada como puntos previos a su contestación, impugna la validez y la eficacia del convenio de pago opuesto por la representación actora, por cuanto emana de un tercero que no es parte del presente juicio, y solicita sea declarada improcedente la presente acción de resolución de contrato, con motivo a que ha operado la tácita reconducción, por lo que el contrato de arrendamiento de marras se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las partes de la presente demanda.

- Punto Previo –

- De la procedencia de la Acción Interpuesta –

Si bien en la oportunidad de la litis contestación la parte accionada invoca en principio, como defensa previa la impugnación de un convenio de pago opuesto por la parte actora, resulta obligante para quien suscribe, a los fines de establecer un orden decisorio sucesivo, pronunciarse en primer lugar, sobre la improcedencia de la presente acción resolutoria, alegada por la parte representación judicial demandada en su escrito de contestación, para lo cual corresponden las siguientes apreciaciones:

Es menester resaltar, que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa.

En el caso de autos, la parte actora eligió la acción de resolución de contrato de arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

.

En efecto, quedó señalado ut supra en la presente decisión, la existencia de un contrato locativo, suscrito en principio entre la agencia F.P. C.A. y el ciudadano F.E.A.V., según consta de contrato de arrendamiento privado suscrito el doce (12) de marzo de 1987, autenticado por ante la Notaría Vigésima de Caracas, en fecha veinticuatro (24) de marzo de 1987, bajo el N° 15, Tomo 3, y posteriormente, cedido a la ciudadana, L.I.S.T., (fallecida), en fecha treinta y uno (31) de enero de 1995, sobre un bien inmueble constituido por un galpón, distinguido con el N° 90, ubicado en la calle La Providencia, Tierra de Jugo, El Cementerio, en Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho inmueble es hoy propiedad de los demandantes, por sucesión de la ciudadana L.I.S.T., tal y como consta de planilla sucesoral inserta al folio nueve (09) del expediente, quedando así establecido, por esta Alzada, que entre las partes existe una relación arrendaticia que se gobierna bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, el cual se encuentra en original producido en los autos, así como por las normas legales que rigen la materia.

Ahora bien, observa esta alzada que la parte demandante expresa en su escrito libelar que intenta acción resolutoria de contrato, la cual fundamenta, entre otras normas de derecho, en el artículo 1.167 del Código Civil, e invoca la insolvencia del arrendatario en el pago de los gastos establecidos en la Cláusula Quinta del contrato. En efecto, en el libelo se expresó lo siguiente:

(...) Es el caso que nuestros mandantes han tenido conocimiento de que el ciudadano F.E.A.V., antes identificado sostiene una deuda con la sociedad mercantil FOSPUCA CA., por el servicio de Aseo Urbano y Domiciliario del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, la cual es desde el mes de mayo de año 2001, y cuyo monto para la presente fecha asciende a la cantidad de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs.4.365.610,32) (…)

Por las razones anteriormente expuestas, en nombre de nuestros representados, ocurrimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto formalmente lo demandamos en este acto al ciudadano F.E.A.V., supra identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por le Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: En la Resolución del Contrato de Arrendamiento, relativo al inmueble constituido por el galpón, distinguido con el número Noventa (N° 90) ubicado en la calle La Provincia, Tierra de Jugo, El Cementerio, en jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital (…).

De lo expresado por los demandantes en su libelo, resulta, de manera inequívoca, que están ejerciendo una Acción Resolutoria de Contrato de Arrendamiento y, habiendo sido alegada por el demandado la improcedencia de esta acción como punto previo en la contestación de la demanda, considera esta alzada, que se hace necesario verificar, previamente, la naturaleza jurídica de la relación locativa que vincula a las partes en litigio. En efecto, ha sido sostenido de manera reiterada por el Tribunal Supremo de Justicia, que el Juez debe verificar la naturaleza del contrato accionado, a los fines de poder emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la demanda y, entre otras, se hará referencia a decisión dictada por la Sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha Veinticuatro (24) de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., en la cual se dispuso:

(...) cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

(...)

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

(...)

En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (...)

Con vista a lo expresado en el criterio de la casación, se procedió examinar el contrato de arrendamiento consignado en original a este expediente, pudiéndose constatar que la vigencia de la locación fue establecida de la siguiente manera:

“(...) Cuarta: El plazo de duración del presente contrato será de UN (1) AÑO, fijo contados a partir de esta fecha, sin embargo su duración se entenderá prorrogada por períodos TRIMESTRALES sucesivos si cuando menos con TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento de este plazo o de cualquier prórroga que de acuerdo con esta estipulación se opere, ninguna de las dos partes avisare a la otra su voluntad de darlo por terminado. No obstante lo aquí estipulado y a pesar de cualquier aviso dado, el contrato se entenderá igualmente prorrogado en los términos aquí previstos si, “El ARRENDATARIO” se quedare y se le deja en posesión del inmueble, por más de treinta días hábiles después de vencido el plazo para la terminación del contrato, y la entrega del inmueble. (…)”

En aplicación del contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, resulta evidente para este Juzgador y, así interpreta la voluntad de las partes contratantes, en que el contrato nace como un contrato a tiempo determinado, con una vigencia de un (01) año (12 meses), contado a partir del día uno (01) de abril de 1987, tal y como consta del texto del contrato, cuyo vencimiento anual correspondió al día uno (01) de abril de 1988. Ahora bien, las partes previeron la posibilidad de prorrogar dicho contrato a voluntad de ellas, según lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato locativo, por lo que se entiende prorrogada la presente relación arrendaticia por un lapso de quince (15) años, es decir, hasta el uno (01) de abril de 2002, ello en atención a las disposiciones contenidas en el artículo 1580 del Código Civil, que establece. “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años”. En consecuencia, a partir de esa última fecha, el contrato de marras comenzó a regirse por las normas contempladas en nuestra ley sustantiva para los contratos a tiempo indeterminado, dado que el arrendatario continuó en posesión del inmueble, materializándose el supuesto de hecho previsto en el artículo 1.600 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

(Resaltado del Tribunal).

En este punto, considera menester esta alzada, establecer, que la referida prorroga de los contratos de arriendo, como el que nos ocupa, puede suceder de dos formas o situaciones diferentes, a saber: 1°) Por voluntad expresa de las partes, en cuyo caso, debe existir una manifestación expresa de voluntad y, dicho contrato se entendería prorrogado a tiempo determinado; y 2°) Por imperio de la Ley, que es cuando sucede la prorroga en virtud de la norma contenida en el artículo 1600 del Código Civil, que prevé que, al vencimiento del término de la locación, el arrendatario quede y se le deje en posesión del inmueble, con la anuencia del arrendador, en cuyo caso, la relación locativa se indeterminaría en el tiempo de duración, quedando en vigencia las demás cláusulas del contrato.

En el presente proceso, resulta evidente que el contrato de arriendo que se inició por el tiempo determinado de un (01) año, el cual venció el uno (01) de abril de 2002, se indeterminó en el tiempo a partir de esta fecha, en virtud de haberse producido la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 del Código Civil y, en consecuencia, debe regularse por todo lo relativo a los contratos cuya naturaleza sea a tiempo indeterminado y, así se establece.

Así las cosas, considera este Juzgador, se hace pertinente traer a colación el precepto legal contenido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble

(Resaltado del Tribunal).

Con vista al criterio sostenido por el M.T. de la República, resulta evidente que, encontrándonos en presencia de un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado, la parte actora no ha debido ejercer la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que, en su lugar, intentar una Acción de Desalojo Inquilinario, sustentando en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

- IV -

- D E C I S I O N -

Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar que la pretensión accionada se hace improcedente, al no ser admisible la acción resolutoria de contrato locativo propuesta por no ser una acción acorde con la situación de hecho planteada, lo cual conduce a que esta Alzada, deba CONFIRMAR el fallo recurrido. Así se decide.

- V -

- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentaran los ciudadanos N.S.T., G.S.d.L. y N.S.T., contra el ciudadano F.E.A.V., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante, contra el fallo proferido en fecha doce (12) de enero de 2.007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se CONFIRMA el fallo recurrido.

SEGUNDO

Declara INADMISIBLE la demanda que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara los ciudadanos N.S.T., G.S.d.L. y N.S.T., contra el ciudadano F.E.A.V..

TERCERO

De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales.

Al haber sido publicada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. Remítase el presente expediente, en su oportunidad, a su tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de abril del año Dos Mil Siete (2.007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

En la misma fecha siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Abg. J.A.H.

CSD/JAH/flore.-

Exp. Nº 07-0058.-