Decisión de Juzgado Primero de Municipio de Caracas, de 3 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Circuito Judicial Civil de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

JUZGADO PRIMERO

Caracas, tres de marzo de dos mil ocho

197º y 149º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2007-000752

PARTE ACTORA: D.S.B.

APODERADOS JUDICIALES: G.T.L. y J.A.P.A.

PARTE DEMANDADA: R.S.C. y L.S.A.G.

APODERADOS JUDICIALES: PERLA LEÓN TOVAR y HUGO MELÉNDEZ GARCÍA

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE

SENTENCIA DEFINITIVA

Se inició el procedimiento por demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, interpuesta por los abogados G.T.L. y J.A.P.A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 17.905 y 51.272, en su orden, actuando como apoderados judiciales de la ciudadana D.S.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.153.526; contra los ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G., venezolanos, solteros, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad número V- 13.800.285 y V-24.041.337, respectivamente.

Afirmaron en el libelo los apoderados judiciales de la parte actora lo siguiente:

Que motivada por una oportunidad de comprar un inmueble en San A. deL.A., Estado Miranda, su representada ofreció en venta a los ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G., un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento distinguido 3-D, ubicado en el tercer piso del Edificio Torre 2000, situado en la avenida Fuerzas Armadas, entre las esquinas de Socorro y San Ramón, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es ocupado por dichos ciudadanos en calidad de arrendatarios desde hace unos dos años y medio aproximadamente.

Que dicho ofrecimiento fue aceptado por los ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G., pero en vista de que éstos tramitarían un crédito por política habitacional y requerían adelantar la tramitación de algunos recaudos, decidieron firmar un contrato preliminar de compra venta para fijar ya el precio, mediante la entrega de unas arras, en demostración de su firme intención de comprar el inmueble.

Que fue así como el 22-12-2006, se firmó ante la Notaría Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, un contrato preliminar de opción de compra venta, el cual quedó anotado bajo el No. 26, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría, que acompañaban en copia simple y lo oponían a los demandados, en razón de estar en posesión de éstos el original.

Que en el mismo están contenidas todas las condiciones que contendría el contrato de opción de compra venta, a ser firmado en un término máximo de 45 días calendarios, contados a partir del día siguiente a la firma, de acuerdo con lo establecido en la cláusula segunda de dicho documento preliminar de opción de compra venta.

Que en los últimos días del mes de enero, la ciudadana L.S.A.G., cónyuge del ciudadano R.S.C., inexplicablemente comenzó a mostrar un cambio de actitud hacia su representada, que en principio aparentaba ser una desconfianza irracional hacia ella, lo cual resultaba desconcertante, puesto que ya existía una relación arrendaticia previa.

Que por esa razón su mandante prefirió dejar que fuesen los ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G., quienes se encargasen de la redacción y elaboración del documento de opción de compra venta; pero luego su representada se percató de que la verdadera intención era la de dilatar lo más posible la firma del referido contrato de opción de compra venta.

Que a principios de marzo de 2007, los referidos ciudadanos avisaron por teléfono que ya tenían el borrador del documento de opción de compra venta, para que lo pasasen buscando personalmente; puesto que no tenían correo electrónico para enviarlo por ese medio.

Que al revisar el borrador del documento, se percataron que en su elaboración, no se habían respetado las condiciones pautadas en el documento preliminar de opción de compra venta firmado el 22 de diciembre de 2006. Que dicho borrador lo acompañaban, marcado “C”, y lo oponían a la parte demandada.

Que le fueron entregadas a su representada dos hojas impresas, en donde se señalaban, en primer lugar, las condiciones pactadas, y en segundo lugar, cómo debían quedar las cláusulas, que no estaban acordes con lo establecido en el contrato preliminar de opción de compra venta. Que esto ocurrió el 21 de marzo de 2007, tal como consta del ejemplar firmado marcado con la letra “D”, el cual fue opuesto a la parte demandada.

Que para esa fecha, ya su representada había cumplido todos los requerimientos del banco en donde supuestamente tramitarían el crédito, según consta de anexos marcados “E”, “F”, “G”, “H”, “I” y “J”, a pesar de estar residenciada en San A. de losA., lo que –a su decir- pone en evidencia la poca colaboración por parte de los compradores, puesto que todos los gastos, trámites y tasas corrieron por cuenta de su apoderada, aun cuando el certificado de gravámenes y la copia del documento de condominio son requerimientos de la institución bancaria y no propios de la formalización de la compra venta.

Que la nueva versión del documento les fue enviada el 17 de abril de 2007, casi un mes después, según consta de correo electrónico enviado por el Dr. P.B., acompañado marcado “M”, opuesto a los demandados. Que en dicha versión se insistía en considerar el dinero entregado como adelanto del precio, lo cual requirió de una explicación vía correo electrónico, de la figura de las arras y de cómo se consideraba como una especie de fondo fiduciario que funcionaría en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, por lo cual no podría ser tomado como adelanto del precio, según se evidencia de anexo marcado “N”.

Que luego de una conversación telefónica, el Dr. P.B. les aseguró que al día siguiente introduciría el documento para firmarlo en esa semana, (18 o 20 de abril de 2007). Que el día 20 de abril, se recibió una sorpresiva llamada de la ciudadana L.S.A.G. para comunicarles que el Dr. Bautista ya no sería quien haría el documento, y que ese día les llegaría un nuevo documento redactado por otro abogado, pero no llegó ese día.

Que el 9 de mayo de 2007, en formato PDF, es decir digitalizado en forma de imagen, de modo que no se pudieran introducir modificaciones en el mismo, en el cual se mantenían las arras como adelanto del precio, tal como consta en los anexos “O” y “P”, los cuales se opusieron a los demandados. Que ello los colocaba en el mismo estado en que se encontraban para el 17 de abril de 2007, luego de haber transcurrido casi cuatro meses y medio de la firma del documento preliminar de opción de compra venta; pretendiendo los compradores obtener, dilaciones que tenían el propósito de obtener cuatro meses más de lo originalmente pactado.

Que los hechos que anteceden, demostrativos de dilaciones intencionales evidencian un claro incumplimiento por parte de los compradores, ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G., de las condiciones establecidas en el contrato preliminar de opción de compra venta, firmado el 22 de diciembre de 2006, ante la Notaría Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, especialmente las contenidas en la cláusula segunda del mismo; y en virtud de que, de acuerdo con el contenido de los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, procede tanto la resolución del contrato como la reparación de daños.

Que en base a las razones y fundamentos legales invocados, demandan a los ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G., para que convengan, y si no lo hicieren, el Tribunal así lo declare, en lo siguiente: PRIMERO: Que incumplieron los términos establecidos en el contrato; SEGUNDO: En resolver el contrato preliminar de opción de compra venta firmado el 22 de diciembre de 2006, ante la Notaría Trigésima Quinta del municipio Libertador del Distrito Capital; TERCERO: En indemnizar a su mandante los daños y perjuicios irrogados, los cuales estiman en la cantidad de (Bs. 5.000.000,00); CUARTO: En pagar las costas procesales.

Estimaron la demanda en la cantidad de (Bs. 5.000.000,00).

Al contestar la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada afirmaron que contradecían en parte los hechos y el derecho de la demanda incoada contra sus representados, en base a lo siguiente:

Que convenían en que sus mandantes sí celebraron el contrato de opción de compra venta con la ciudadana D.S.B., ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 22-12-2006, anotado bajo el No. 26, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual debe ser considerado promisorio, por cuanto tiene por finalidad un segundo acuerdo que es la venta por parte de la demandante de un inmueble de su propiedad, a los demandados, tal como lo establece la cláusula primera del contrato.

Que contradicen lo alegado por la parte actora, en el sentido de que sus representados han tenido una actitud dilatoria en la redacción del documento de opción de compra venta, en base a que la demandante pretendía la redacción de otro contrato leonino que le beneficiara a ella, y al hecho de ya haberle entregado la cantidad de (Bs. 25.000.000,00), en calidad de arras; por lo que se suponía ser cuidadosos a la hora de redactar cualquier contrato.

Señalaron que con relación a este punto, consideraban que existiendo consentimiento de la ciudadana D.S.B., al comprometerse mediante documento público a vender a los ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G., el inmueble de su propiedad y éstos últimos entregar es cantidad por arras, se entiende que ya se trata de un contrato perfecto en todas sus partes.

Que en cuanto a lo señalado por la actora sobre la compilación de todos los requerimiento del banco donde supuestamente sus representados tramitarían el crédito, indicaron que la demandante nunca entregó a sus representados los documentos necesarios para la tramitación del crédito ante el banco. Que la demandante tuvo una actitud esquiva y dilatoria, al punto de que sus representados nunca tuvieron la certeza de una dirección exacta o teléfono donde localizarla, ya que ésta les dio dos (2) direcciones de oficinas, a las que se remitieron diversas comunicaciones para exigir lo pactado en el contrato y nunca obtuvieron respuesta, incumpliendo la actora con lo establecido en la cláusula segunda del contrato.

Que sus mandantes acudieron a diversos medios para localizar a la demandante y que ésta cumpliera con lo pactado en la cláusula segunda, numeral 4, para que los demandados solicitaran el crédito bancario para su aprobación y posterior protocolización del documento de venta.

Negaron y rechazaron que sus representados pretendieran dilatar por cuatro (4) meses más la firma del contrato de opción de compra venta, pues a ellos es a quienes más les convenía acelerar el proceso de entrega de documentos necesarios para protocolizar la venta definitiva, quienes entregaron la cantidad de (Bs. 25.000.000,00) a la demandante.

Negaron, rechazaron y contradijeron que sus representados hubiesen incumplido los términos establecidos en el contrato, ya que los mismos, por distintos medios trataron de localizar a la demandante, incluso por la Sindicatura Municipal, Dirección de Comunidad y Derechos Humanos, Unidad de Asesoría Ciudadana, a los fines de conciliar y diera cumplimiento con lo pautado en el contrato cuya resolución se pretende.

Que toda esa situación se ha traducido para los demandados en daños y perjuicios morales y materiales, por lo que en base a esos mismos daños y perjuicios se reservan las acciones civiles y penales a que hubiere lugar.

El día 19 de de diciembre de 2007, fijado previamente para que tuviese lugar la audiencia preliminar, ambas partes se mantuvieron en las mismas posiciones expuestas tanto en el libelo de demanda, como en el escrito de contestación. Posteriormente, el Tribunal fijó los hechos controvertidos de la siguiente forma:

- Si se produjo incumplimiento del contrato de opción celebrado entre las partes contendientes.

- Si se produjo incumplimiento en cuanto a la entrega de los documentos necesarios para finiquitar la venta, hecho éste que corresponde demostrarlo a la parte que lo afirmó.

- Si la parte actora cumplió todos los requisitos necesarios para efectuar la venta, correspondiéndole demostrar este hecho.

Celebrada la audiencia oral, ambas partes expusieron los hechos de conformidad a lo que se ha venido discutiendo, relacionándolas con los medios probatorios cursantes en el expediente.

En el contrato firmado el 22 de diciembre de 2006, ambas partes declararon lo siguiente: “SEGUNDA: Este documento es un acto preliminar a la autenticación del documento de opción de compraventa que será firmado en un lapso máximo de 45 días calendarios contados a partir del día siguiente de la firma del presente documento, el cual contendrá las siguientes condiciones: 1) Un precio de venta de NOVENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 95.000.000,00), el cual será cancelado íntegramente por LOS COMPRADORES con el otorgamiento del documento de compraventa protocolizado; 2) Unas arras de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) que entregan en este acto LOS COMPRADORES a LA VENDEDORA, en demostración de su firme intención de comprar el inmueble objeto del presente contrato preliminar, los cuales serán imputables al precio de venta al momento del otorgamiento del contrato definitivo de compraventa, cantidad de la cual LA VENDEDORA, en caso de que no concretarse (sic) la venta por causa imputable a LOS COMPRADORES en el lapso estipulado en el punto 3 de esta cláusula, descontará el 20% como compensación única de los daños y perjuicios causados, y que en el caso contrario, es decir, de no concretarse la compraventa por causa imputable a LA VENDEDORA en el lapso estipulado en el punto 3 de esta cláusula, ésta devolverá la cantidad entregada por LOS COMPRADORES más el 20% de la misma, como compensación única de los daños y perjuicios causados; 3) El lapso para la firma del documento protocolizado de compraventa (sic) de NOVENTA (90) días continuos con una única prórroga de treinta (30) días continuos más en caso de ser necesario, contados a partir de la firma del contrato de opción de compraventa, el cual, como ya se dijo, deberá ser firmado dentro de cuarenta y cinco días continuos (sic) partir del día siguiente de la firma del presente documento; 4) El compromiso de LA VENDEDORA en entregar en un corto plazo a LOS COMPRADORES todos los documentos requeridos de su parte por la entidad bancaria a la cual se solicitará el préstamo y aquellos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta; 5) El compromiso de LA VENDEDORA en entregar el inmueble a LOS COMPRADORES, libre de cualquier hipoteca o gravamen, junto con las llaves y demás objetos o accesorios inherentes a su propiedad; 6) El compromiso de LOS COMPRADORES que de no concretarse el contrato de compraventa definitivo en el lapso estipulado en el punto 3 de la presente cláusula, por causa a ellos imputable, éstos deberán entregar a LA VENDEDORA el inmueble que están ocupando en calidad de arrendatarios en un lapso no mayor de 60 días continuos una vez vencido dicho plazo y 7) De ocurrir lo previsto en el punto anterior, LA VENDEDORA devolverá a LOS COMPRADORES el 80% de lo entregado por ellos, de acuerdo al punto 2 de esta cláusula y dentro del plazo máximo estipulado al concretar LA VENDEDORA un nuevo contrato de opción con un tercero.”

Ese contrato que se pretende resolver en este proceso, reconocido por ambas partes, fue firmado el día 22-12-2006, mediante el cual la parte actora se comprometió a vender a los demandados, el inmueble plenamente identificado en autos. En la cláusula segunda de dicho contrato, ambas partes declararon que el mismo era un acto preliminar a la autenticación del documento de opción de compraventa que sería firmado en un lapso máximo de 45 días calendarios contados a partir del día siguiente de la firma de dicho documento, que las partes denominaron preliminar. Asimismo establecieron las demás condiciones que contendría ese contrato a firmarse, preparativo de la venta definitiva del inmueble, antes transcritas.

Con relación a dicho contrato, la parte demandada sostuvo que ya existía un contrato perfecto en todas sus partes, pues ya había el consentimiento de la ciudadana D.S.B., al comprometerse a vender el inmueble, a los demandados; y éstos a su vez entregaron la cantidad mencionada por arras.

Considera este Tribunal que efectivamente ya las condiciones en que se realizaría la operación de compra-venta del inmueble propiedad de la demandante, habían sido establecidas en el documento preliminar suscrito por las partes el 22-12-2006. Sin embargo, las partes condicionaron a la firma del nuevo contrato de opción de compra venta, la oportunidad en que se protocolizaría el documento de venta definitivo.

Es decir, que sí era necesaria la suscripción del nuevo contrato de opción de compra-venta acordado en la cláusula segunda del primer contrato preliminar, por cuanto de la fecha de su celebración, dependía a su vez que comenzase a correr el lapso previsto por las partes para que se firmara el documento definitivo de compra venta del inmueble.

Ahora bien, lo cierto es que, tal como lo admitieron ambas partes, dicho contrato de opción de compra venta no se celebró dentro de los (45) días siguientes al 22-12-2006, cuyo lapso feneció el 5 de febrero de 2007. Sin embargo, evidencia el Tribunal que ambas partes relajaron posteriormente dicho lapso, pues según los hechos expuestos en el libelo, la parte actora afirmó que dejó en manos de los compradores la redacción y elaboración de dicho contrato y éstos a través de sus abogados les estuvieron enviando borradores, hasta el día 9 de mayo de 2007, hasta percatarse –a su decir- de que los compradores lo que pretendían era obtener dilataciones de cuatro meses más de lo originalmente pactados.

Ante estas afirmaciones, los apoderados judiciales de los demandados sostuvieron que sus representados no tuvieron una actitud dilatoria en la redacción del documento de opción de compra venta, sino que la demandante pretendía la redacción de otro contrato leonino, que beneficiara sólo a la vendedora y que los compradores debían ser cuidadosos a la hora de redactar cualquier contrato, visto que ya habían entregado en calidad de arras la cantidad de (Bs. 25.000.000,00).

Con dicha afirmación, la parte demandada admitió los hechos afirmados en el libelo, en el sentido de que efectivamente ellos estaban encargados de redactar el documento de opción de compra venta, convenido en la cláusula segunda del contrato preliminar firmado el 22-12-2006.

Ahora bien, la parte actora afirmó en el libelo que los demandados le hicieron llegar tres (3) borradores de dicho documento, uno a principios de marzo de 2007, en cuya elaboración no se respetó lo convenido en el contrato preliminar, en cuanto a los plazos previstos, por lo que la parte actora hizo observaciones, entregadas personalmente a la ciudadana L.S.A., indicándoles cuáles habían sido las condiciones pactadas y cómo debían quedar las cláusulas que no estaban acorde con el contrato preliminar.

Que otra versión del documento fue enviada por los compradores a la vendedora, el 17 de abril de 2007, en la cual se insistía, después de todo el tiempo transcurrido, en considerar como adelanto del precio la cantidad entregada como arras, a lo cual también se opuso la vendedora, por cuanto dicha suma no podía ser tomada como adelanto del precio. Y finalmente, el 9 de mayo de 2007, recibieron otro borrador del contrato, en el cual se mantenían las arras como adelanto del precio.

Con dichas afirmaciones, los apoderados judiciales de la parte actora admiten que los demandados sí cumplieron con la redacción del contrato de opción de compra venta que se les encomendó, sin embargo afirman no haberlo firmado fundamentados en que el mismo no fue redactado conforme a las previsiones establecidas en el contrato preliminar antes analizado, ya que pretendían los demandados que se dejase la cantidad de dinero entregada, como parte del precio convenido.

Por tal razón, considera este Tribunal que debe resolver este punto, pues de ello depende el establecimiento de cuál de las partes incumplió con las condiciones pactadas en el contrato preliminar firmado el 22-12-2006, pues de la fecha de la firma del segundo contrato, dependía a su vez que comenzase a correr el lapso para el nacimiento de las demás obligaciones asumidas por las partes, dirigidas a la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble.

Así las cosas, es un hecho admitido por las partes que si bien no se celebró el segundo contrato de opción de compra venta, la compradora ya recibió de manos de los compradores, la cantidad de (Bs. 25.000.000,00), entregados el 22-12-2006, en demostración de su firme intención de comprar el inmueble. Y sin lugar a dudas las partes convinieron que dicha cantidad de dinero sería imputable al precio de venta, al momento del otorgamiento del contrato definitivo de compra venta, tal como se desprende de la transcripción antes realizada de los términos contenidos en el contrato preliminar.

Entonces, no se puede aceptar como válido el señalamiento de la parte actora de que el contrato de opción de compra venta no se celebró por causa imputable a los compradores, pues si el último borrador enviado por éstos el 9-5-2007, sólo fue objetado en lo concerniente a la suerte de la cantidad de dinero entregada por arras, considera este órgano jurisdiccional que dicha redacción estaba acorde con lo que ambas partes pactaron en el contrato preliminar que pretende resolverse, pues conforme a lo previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, a falta de estipulación en contrario, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. En el presente caso, considera este órgano jurisdiccional, que sí hubo estipulación en contrario, cuando las partes convinieron en que la cantidad entregada por arras, sería imputable al precio de venta al momento del otorgamiento del contrato definitivo de compra venta.

Y la única penalidad que las partes establecieron fue para el caso de que no se concretase la venta definitiva por causa imputable a cualquiera de las partes, más no para el caso de que no se firmase el segundo contrato de opción de compra venta; por lo cual no le era dable a la parte actora quedarse con la cantidad recibida y no imputarla al precio de venta; más cuando admitió en el libelo que el lapso de cuarenta y cinco (45) días previstos para que se firmase el contrato de opción de compra venta, fue relajado por ambas partes.

En base a las consideraciones que anteceden, considera este órgano jurisdiccional que no es procedente la declaratoria de resolución del contrato preliminar de compra venta celebrado entre las partes el día 22 de diciembre de 2006, el cual conserva plena validez.

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado, administrando justicia, en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, interpuso la ciudadana D.S.B., contra los ciudadanos R.S.C. y L.S.A.G..

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, no es necesaria su notificación a las partes.

De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.

Dada, firmada y sellada a los tres (3) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

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Abg. Z.R. ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

V.R. CHAYEB

En la misma fecha (3-3-2008), y siendo las (12:00) horas del mediodía, se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,