Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 20 de Julio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: S.M.

DEMANDADO: E.G.R.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°: 19.613

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar su fallo, lo cual hace en los términos que a continuación se exponen:

I

Por escrito presentado en fecha 23 de enero de 2007, el abogado A.Z.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.464.756 y de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.655, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano S.M., italiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. E. 82.246.149, interpuso formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, contra la ciudadana E.G.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.067.022 y de este domicilio.

Recibida por Distribución, en fecha 31 de enero de 2007 (folio 14), es admitida la demanda, se ordenó la citación de la demandada y se libró compulsa.

En fecha 22 de febrero de 2007 (folios 19 y 20) la demandada E.G.R., es citada personalmente por el Alguacil del Tribunal.

En fecha 29 de marzo de 2007, la demandada E.G.R., presentó escrito de contestación de demanda (folios 21 al 23).

Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron sus probanzas oportunamente, agregándolas el Tribunal de la causa y ordenando su evacuación en la oportunidad procesal correspondiente.

En la oportunidad de la presentación de los Informes, solo la parte demandada, cumplió con dicha formalidad.

En fecha 04 de noviembre de 2009, esta juzgadora se avocó al conocimiento de la causa, ordenó la notificación de las partes y fijó oportunidad para dictar sentencia.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DEL ACTOR:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, en fecha 15 de noviembre de 2006, inserto bajo el Nro. 21, tomo 189, que celebró con la ciudadana E.G.R., contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad del actor, constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con una superficie aproximada de 499,80 Mts, la cual forma parte de la Urbanización Valles de Camoruco, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C., distinguida con el Nro. 8, enclavada en la manzana x, la mencionada parcela da su frene a la Avenida rió Orinoco, cruce con la Avenida 12. Sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con la Avenida Orinoco en 21.40 Mts y en línea curva con la Avenida Orinoco en 9.424 Mts. SUR: en 28.375 Mts con la parcela 9. ESTE: En 14.84 Mts2 con avenida 12. OESTE: En 17,00 Mts con la parcela 7, ello según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 05 de abril de 2006, bajo el Nro. 11, folios 1 al 2, tomo 2 protocolo primero.

Que el contrato en referencia estableció en su cláusula 2º, que el precio del inmueble seria la cantidad de Bs. 700.000.000,00 y en la cláusula 3º se estableció que la promitente compradora entregó la cantidad de Bs. 60.000.000,00 en dinero en efectivo, sirviendo el documento autenticado como recibo por la entrega de dicho dinero, y que la cantidad de Bs. 490.000.000,00, seria cancelada en un plazo no mayor de dos meses, contados a partir de la firma del documento. Que dichos montos de dinero no devengarían intereses y que en caso de perfeccionarse la venta, dichas cantidades de dinero serian imputadas al precio de venta del inmueble.

Que en la cláusula quinta se estableció una cláusula penal la cual reza: “…Queda entendido que de no realizarse la operación de compra venta en el plazo convenido en esta opción de compra por causas imputables a la promitente compradora, entonces de la cantidad aquí recibida, es decir SESENTA DE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS 8Bs. 60.000.000,00), quedará en beneficio del promitente vendedor como indemnización única de los daños y perjuicios que se hayan causados por su incumplimiento, así mismo para el caso de que la operación de compra no se lleve a cabo por causas imputables al promitente vendedor éste deberá devolverle a la promitente compradora íntegramente la cantidad aquí recibida, es decir SESENTA DE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 60.000.000,00), y adicionalmente pagará como indemnización única por daños y perjuicios por incumplimiento la cantidad de SESENTA DE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 60.000.000,00), dichas cantidades serán devueltas en todo caso en un plazo no mayor de treinta días a partir del incumplimiento de la parte”. Que la promitente compradora incumplió con lo estipulado en el particular b) de la cláusula 3º, consistente en “b) la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 490.000.000,00), en un plazo no mayor de dos meses, contados a partir de la firma del presente documento”.

Es decir que desde la firma de la compra venta el 15 de noviembre de 2006, hasta el 15 de enero de 2007 han transcurrido tres meses (sic) sin que la accionada pagara la cantidad acordada.

Que a pesar de los múltiples esfuerzos de lograr el pago de la cantidad de dinero, ha sido imposible que la demandada E.G.R., cumpla con su obligación de pagar la referida cantidad.

Invoca el artículo 1141, 1133, 1137, 1159, 1160, 1161, 1166 y 1167 del Código Civil.

Que demanda a la ciudadana E.G.R., para que convenga o así sea declarado por el tribunal en lo siguiente:

1. En que de por resuelto el contrato de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, en fecha 15 de noviembre de 2006, inserto bajo el Nro. 21, tomo 189, el cual tenía por objeto la venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con una superficie aproximada de 499,80 Mts, la cual forma parte de la Urbanización Valles de Camoruco, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C., distinguida con el Nro. 8.

2. Declare procedente el derecho de retención de la inicial de la garantía del inmueble, según lo establecido en la cláusula 5º del contrato, referidos a la cantidad de Bs. 60.000.000,00 recibidos en fecha 15 de noviembre de 2000 (sic).

3. La entrega o devolución inmediata del inmueble libre de personas y bienes.

4. La indexación de las cantidades demandadas.

5. El pago de las costas y costos del proceso

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 60.000.000,00

ALEGATOS DEL DEMANDADO:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada alegó que no son ciertos los hechos y en consecuencia el derecho alegado no es el aplicable, por lo que la demanda debe ser declarada sin lugar.

o Negó que el contrato de opción de compra venta celebrado el autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, en fecha 15 de noviembre de 2006, inserto bajo el Nro. 21, tomo 189, haya vencido, y por ende niego que haya nacido el derecho para la demandante de accionar la resolución del contrato y el cumplimiento de la cláusula penal.

o Negó haber incumplido con el particular b) de la cláusula 3º del contrato, relativa al pago de la cantidad de Bs. 490.000.000,00, en un plazo no mayor de dos meses contados a partir de la firma del contrato.

o Negó que desde el 15 de noviembre de 2006 hasta el 15 de enero de 2007, hayan transcurrido 3 meses.

o Negó que el demandante haya hecho esfuerzos para lograr el pago de la cantidad de dinero convenida.

o Rechazó que se pudiera demandar la opción de compra venta pretendida.

o Rechazó que el Tribunal pueda declarar procedente el derecho de retención de la inicial, según lo establecido en la cláusula penal.

o Rechazó que la demandante tenga derecho a la indexación.

Alega que no le puede ser opuesta a la demandada la resolución de un contrato que no ha incumplido, alega que estamos en presencia de un contrato cuyas cláusulas han sido modificadas por el demandante. Que en efecto en el contrato se convino que la demandada entregaría al actor la cantidad de Bs. 490.000.000,00 en un plazo no mayor de dos meses, contados a partir del 15 de noviembre de 2007, que es el día de la firma del documento en cuestión, y la cantidad de Bs. 150.000.000,00, el día 31 de junio de 2007, fecha en la cual vencería la opción, esto ultimo de conformidad con la cláusula 4º del contrato –señala- cláusula esta a la cual no se hace referencia en el libelo.

Que la cláusula penal solo se estableció para el supuesto de que transcurrido el lapso de la opción, es decir pasados que sea el día 31 de junio de 2007, no se realizare la operación de compra venta convenida, por causas imputables a la compradora.

Que no ha habido incumplimiento por parte de la demandada en la obligación establecida en el contrato, de pagar la cantidad de Bs. 490.000.000,00, ya que ha sido el opcionante vendedor quien se ha negado a recibir el pago en el transcurso de los dos meses convenidos, ni hasta la presente fecha, tratando de poner en mora a la demandada.

Que el contrato no establece como causal de resolución, el hecho de que se dejare de pagar alguna de las cantidades de dinero allí establecidas, que está estipulación no se considera como elemento esencial del contrato, que no puede pretender el actor, alegar que la demandada no pagó la cantidad de Bs. 490.000.000,00 y que esto sea causal de resolución de contrato, que no puede demandar cumplimiento de la cláusula penal contractual.

Que no es procedente que el actor pueda demandar la pretensión de los Bs. 60.000.000,00 que la actora pagó, ya que no ha vencido el plazo estipulado en dicho documento para el vencimiento de la opción de compra, la vence el 31 de junio de 2007 –alega- termino necesario para poder accionar la cláusula penal.

Insiste en que el hecho de que la demandada no haya cumplido con el pago de Bs. 490.000.000,00, no es causal para accionar la cláusula penal prevista en el contrato, la cual se estableció solo para el caso de que no se diera la negociación de venta. Que no puede demandarse la retención de la cláusula penal, que es únicamente aplicable para el cobro de daños y perjuicios, pues no existe relación de causalidad entre el hecho generador del daño y el supuesto daño producido.

Que es incorrecto que el actor pretenda el pago de la indexación en el caso planteado, ya que la cantidad de dinero estipulada en la cláusula 5º del contrato, seria la única y exclusiva indemnización, sin que pueda reclamarse ninguna otra indemnización este ni por ningún otro concepto.

Que no hubo incumplimiento de la obligación, pues nunca se negó a la pago de su obligación. Solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

III

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DEL ACTOR:

Con el libelo el actor acompañó marcado “B” (folios 9 al 11), original de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Valencia, en fecha 15 de noviembre de 2006, inserto bajo el Nro. 21, tomo 189, dicho instrumento aportado a los autos en original, es apreciado por quien juzga de conformidad con lo establecido en el articulo 1359 del Código Civil, y con dicho instrumento queda demostrado que, en fecha 15 de noviembre de 2006, se celebró entre S.M. y E.G.R., contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con una superficie aproximada de 499,80 Mts, la cual forma parte de la Urbanización Valles de Camoruco, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C., distinguida con el Nro. 8, enclavada en la manzana x, la mencionada parcela da su frene a la Avenida Río Orinoco, cruce con la Avenida 12., y sus linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Con la Avenida Orinoco en 21.40 Mts y en línea curva con la Avenida Orinoco en 9.424 Mts. SUR: en 28.375 Mts con la parcela 9. ESTE: En 14.84 Mts2 con avenida 12. OESTE: En 17,00 Mts con la parcela 7. Que el mencionado inmueble le pertenece a S.M., según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 05 de abril de 2006, bajo el Nro. 11, folios 1 al 2, tomo 2, protocolo primero. Que el precio pactado para la compra-venta del inmueble fue en Bs. 700.000.000,00, cantidad de dinero que la compradora (demandada), se comprometió a pagar íntegramente de la siguiente manera: “Para garantizar la ejecución de la obligación pactada mediante el presente documento, la promitente compradora entrega en este acto al promitente vendedor a) la cantidad de SESENTA DE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 60.000.000,00), en dinero efectivo y de curso legal, sirviendo este documento como recibo de la referida cantidad. B) la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES (Bs. 490.000.000,00) en un plazo no mayor de dos meses, contados a partir de la firma del presente documento, dichos montos en bolívares no devengará intereses, en caso de perfeccionarse la venta será imputado al precio de venta del inmueble objeto de este contrato. Que el saldo pendiente, Bs. 150.000.000,00, esta última cantidad devengaría intereses a la tasa promedio de la banca comercial, cantidades que deberán ser canceladas por la promitente compradora al 31 de junio de 2007, tiempo que durará esta opción. Acordaron en la cláusula 5º lo siguiente: “ CLÁUSULA PENAL: Queda entendido que de no realizarse la operación de compra venta en el plazo convenido en esta opción de compra por causas imputables a la promitente compradora, entonces de la cantidad aquí recibida, es decir SESENTA DE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS 8Bs. 60.000.000,00), quedará en beneficio del promitente vendedor como indemnización única de los daños y perjuicios que se hayan causados por su incumplimiento, así mismo para el caso de que la operación de compra no se lleve a cabo por causas imputables al promitente vendedor éste deberá devolverle a la promitente compradora íntegramente la cantidad aquí recibida, es decir SESENTA DE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 60.000.000,00), y adicionalmente pagará como indemnización única por daños y perjuicios por incumplimiento la cantidad de SESENTA DE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 60.000.000,00), dichas cantidades serán devueltas en todo caso en un plazo no mayor de treinta días a partir del incumplimiento de la parte”; motivo por el cual se aprecia y valora el referido instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 1.3XXX del Código Civil. Y así se declara.-

Durante el lapso probatorio el actor acompañó, del folio 30 al 33, copia fotostática simple de instrumento publico, contentivo del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 05 de abril de 2006, bajo el Nro. 11, folio 55, protocolo 1º, tomo 2º, dicho instrumento aportado en copia fotostática simple, es aportado por quien juzga de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo queda demostrado que en fecha 05 de abril de 2006, el ciudadano S.M., esto es el demandante de autos, adquirió en plena propiedad el inmueble; motivo por el cual el Tribunal lo aprecia y valora en el presente juicio. Y así se declara.-

Promovió la PRUEBA TESTIFICAL de los ciudadanos: A.G., W.O. MON FORERO, HOLMAN FRANCISCO MON FORERO Y H.S.. De los testigos promovidos, solo rindió declaración en fecha 12 de junio de 2007, el ciudadano A.R.G., cuya deposición riela al folio 51, y de dicha declaración se evidencia que el testigo manifestó a la PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana E.G.R.. Contestó: Conozco de vista, no así de trato y comunicación. Con la manifestación espontánea de dicho testigo promovido por la actora, se pone de manifiesto que solo conoce a la demandada de vista, mas no de trato y comunicación, por lo que a juicio de quien suscribe, se debe desechar la mencionada testimonial, por no ser pertinente dicha declaración, a tenor de lo establecido en la parte final del articulo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Durante el lapso probatorio la demandada promovió la PRUEBA TESTIFICAL de los ciudadanos: C.O.P., C.E.M.R. y A.M.C.M., de los testigos promovidos, solo rindió declaración en fecha 06 de julio de 2007, la ciudadana C.E.M.R., cuya deposición riela al folio 62 y 63; quien manifestó conocer a la demandada, ya que le ha vendido vehículo desde el año 2000, que conoce a la demandada del Concesionario VW MOTORS, antes automóvil de Corea; dijo la testigo que solo mantiene relaciones comerciales con la demandada de autos; manifestó tener conocimiento que la demandada tenía pactada la compra venta de un inmueble ubicado en la Urbanización Valles de Camoruco y señaló tener conocimiento que la demandada tiene interés en realizar la compra del inmueble descrito en autos; no obstante de no haber incurrido en contradicción el testigo, su testimonio nada prueba respecto al hecho controvertido, vale decir, el cumplimiento o no de la obligación contraída, motivo por el cual el Tribunal desecha su testimonio. Y así se declara.-

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

Llegada la oportunidad para decidir, pasa esta Sentenciadora a hacerlo, con fundamento en la siguiente motivación:

Pretende la actora la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, con fundamento en los artículos 1.141, 1.133, 1.137, 1.159, 1.160, 1.161, 1.166 y 1.167 del Código Civil, y en lo contenido en la Cláusula Tercerca y Quinta del Contrato celebrado, señalando que la parte demandada incumplió con el pago de la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 490.000.000,00) hoy CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00) en el plazo estipulado en el particular “B” de la cláusula tercera del contrato, vale decir, en un plazo no mayor de dos (2) meses, contados a partir de la firma del documento de opción de compra-venta., señalando que desde la firma de la referida Opción (15/11/2006) hasta el día 15 de Enero de 2007, transcurrieron tres meses sin que la demandada pagara la cantidad acordada.

Por su parte, la demandada al momento de dar contestación, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la pretensión de la actora, alegando en su defensa que no ha habido incumplimiento por su parte en la obligación establecida en dicho contrato, esto es, de pagar la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 490.000.000,00), que hoy equivale a la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00); y sostiene igualmente que el contrato en cuestión no establece como causal de resolución, el hecho de no pagarse las cantidades de dinero establecidas, señalando que de tratarse de una resolución por falta de pago de la citada cantidad, no puede demandar el cumplimiento de la cláusula penal contractual, alegando por otra parte, que resulta improcedente que el actor retenga el pago efectuado por la demandada, al momento de la firma de la opción de compra-venta.

Planteada la controversia en los términos antes señalados, el Tribunal observa:

Estima necesario este Tribunal, dejar previamente establecido lo que se debe entender por cumplimiento de los contratos, y así tenemos: El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, lo que significa que el mismo es de obligatorio cumplimiento entre estos, so pena, de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento, en otras palabras, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. De esta manera tenemos que el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”, por su parte, el artículo 1.264 de la citada Ley Sustantiva, señala: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”; y el 1.160 ejusdem, dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”; y el artículo 1.167 de la referida Ley Sustantiva Civil, prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”; de lo anterior tenemos entonces, que en materia de obligaciones, el cumplimiento de las estipulaciones suficientemente explícitas por sí mismas rige el Principio General y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, en el sentido que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como ha sido contraída, vale decir, al pie de la letra; cabe señalar, que el propósito del contrato, no es solamente crear la obligación, sino, que sirve también para dar reglas sobre las que están constituidas, para ampliarlas, restringirlas, cambiar o alterar sus condiciones y finalmente, según el caso, extinguirlas. En el caso de autos, aprecia este Tribunal que las partes celebraron un contrato de opción de compra venta donde establecieron las formas y oportunidad del cumplimiento de las obligaciones, así, se observa que el precio del inmueble objeto de la opción, se estableció en la cantidad de SETECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 700.000.000,00) hoy SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), y en la Cláusula Tercera del contrato convino la promitente compradora aquí demandada en entregar la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 60.000.000,00) hoy SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), al momento de la firma de la referida opción; y la otra parte, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 490.000.000,00) hoy, es la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), sería pagado en un plazo no mayor de dos (2) meses, contados a la firma del documento de opción; en cuanto al saldo pendiente, es decir, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 150.000.000,00), de acuerdo a lo establecido en la cláusula CUARTA del contrato la demandada quedó obligada a pagarla el 31 de Junio de 2007, tiempo de duración de la opción. Bajo tales parámetros, advierte el Tribunal que si bien es cierto que la duración de la Opción quedó establecida hasta el 31 de Junio de 2007, no es menos cierto, que al incumplir con la obligación contraída en la cláusula Tercera, incurrió la demandada en mora automática, a tenor de lo establecido en el artículo 1.269 del Código Civil, ya que, si existe un plazo establecido para el pago de una obligación, hay que cumplirlo dentro de él, sin necesidad de ser requerido por el acreedor, aquí demandante; en otras palabras, la parte demandada no dio cumplimiento a la obligación contraída en el contrato, dando cabida al demandante de solicitar su ejecución (cumplimiento) o la resolución del mismo, tal como lo establece el artículo 1.167 de nuestra Ley Sustantiva Civil, habida cuenta que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y los contratos deben ejecutarse de buena fe, quedando obligados, no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, tal como lo señalan los artículos 1.264 y 1.160, ambos del Código Civil. No probó la demandada su diligencia para el cumplimiento de la obligación, como un buen padre de familia, como se comportaría una persona ordenada y seria, por cuanto, si bien arguye en su defensa que (cito) “…No ha habido incumplimiento por parte de mi representada en la obligación establecida en dicho instrumento de pagar la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 490.000.000,00) ya que ha sido el opcionante vendedor que no le ha querido recibir el pago, en el transcurso de los dos meses siguientes al 15 de Noviembre de 2006, es decir, hasta el 15 de Enero de 2007…”, tenía la carga de probar tal afirmación o defensa, es decir, que el opcionante vendedor, aquí demandante, se negó a recibir el pago, o bien, demostrar que la falta de pago se originó por una causa extraña o por haber ocurrido un percance calificado de fuerza mayor o caso fortuito; de haber sido cierta su afirmación, bien pudo la deudora-demandada, consignar el monto adeuda ante un Tribunal o bien interponer la correspondiente Oferta Real de Pago, y no lo hizo o por los menos no demostró haberlo hecho.

Del análisis que se ha hecho se constata que la parte demandada no probó haber cumplido con sus obligaciones dentro del lapso señalado en la Cláusula Tercera del Contrato, las cuales son de cumplimiento previo para que tuviera lugar la obligación contenida en la Cláusula Cuarta, para la consecuente obligación de protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Inmobiliario Competente, motivo por el cual, probado como ha sido el incumplimiento de la parte demandada, la actora tenía a su elección las dos (2) acciones previstas en el artículo 1.167, del Código Civil, analizada con anterioridad, y elegida como fue la de Resolución de Contrato, la misma debe prosperar. Y así se declara.-

Como consecuencia de lo anterior, opera en contra de la demandada de autos, lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato, es decir, la indemnización única por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la demandada, esto es, el derecho de la actora a retener la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00). Y así se decide.-

V

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA celebrado entre las partes S.M., contra la ciudadana E.G.R., ambas partes plenamente identificadas en autos.

SEGUNDO

SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, sobre el inmueble propiedad del actor, constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con una superficie aproximada de 499,80 Mts, la cual forma parte de la Urbanización Valles de Camoruco, en jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio V.d.E.C., distinguida con el Nro. 8, enclavada en la manzana x, la mencionada parcela da su frene a la Avenida Río Orinoco, cruce con la Avenida 12. Sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con la Avenida Orinoco en 21.40 Mts y en línea curva con la Avenida Orinoco en 9.424 Mts. SUR: en 28.375 Mts con la parcela 9. ESTE: En 14.84 Mts2 con avenida 12. OESTE: En 17,00 Mts con la parcela 7, ello según se evidencia de documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio V.d.E.C., en fecha 05 de abril de 2006, bajo el Nro. 11, folios 1 al 2, tomo 2 protocolo primero.

TERCERO

SE DECLARA PROCEDENTE la retención de la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por concepto de Indemnización única de Daños y Perjuicio, establecidos en la Cláusula Quinta del Contrato.

CUARTO

SE ORDENA LA ENTREGA INMEDIATA del inmueble en el mismo estado en que lo recibió.-

QUINTO

SE ORDENA LA INDEXACIÓN mediante experticia complementaria del fallo, que deberá practicarse sobre el monto demandado, esto es, la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) desde la fecha de interposición de la demanda, hasta la ejecución definitiva del presente fallo.

SEXTA

SE CONDENA EN COSTA a la parte demandada por haber resultado vencida en el presente juicio, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y déjese copia.

Notifíquese a las partes.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los Veinte (20) días del mes de Julio del año dos mil diez (2010).

Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Juez Provisorio,

Abog. O.E.,

La Secretaria,

Abog. N.M.,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 11:00 minutos de la mañana.

La Secretaria,

OE/Aurelia.

Exp. 19.613