Decisión nº PJ0072015000426 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Octubre de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, diecinueve (19) de octubre de dos mil quince (2015)

205º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2013-000006

PARTE ACTORA: S.U.C., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nro. 11.307.813.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: A.A.O., Z.O.M. y F.A.S., inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 81.212, 16.067 y 155.508, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: BELLALYN MARETT B.A., venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nro. V-14.427.526.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.G.G. inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.802.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I

Se inicia el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por el ciudadano S.U., a través del cual demanda a la ciudadana BELLALYN B.A., por el procedimiento de cumplimiento de contrato, correspondiéndole conocer de la causa a este Tribunal previa distribución de ley.

En fecha 08 de enero de 2013, se admitió la demanda, y previa consignación de los fotostatos pertinentes, el 10 del mismo mes y año se libró la compulsa correspondiente.

En fecha 31 de enero de 2013, el ciudadano alguacil O.O. dejó constancia de haberse trasladado en las fechas 29 y 30 del mismo mes y año a la dirección suministrada por el accionante a fin de citar a la demandada siendo infructuosa su misión.

En fecha 01 de marzo de 2013, la parte actora solicitó se librara cartel de citación conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El 05 de abril de 2013 fue consignado en el expediente el cartel de citación publicado en los diarios El Nacional y El Universal. Subsiguientemente el 10 de mayo de 2013, la Secretaria dio cumplimiento a la formalidad prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de junio de 2013, previa solicitud efectuada por el apoderado actor, se designó defensor judicial a la parte demandada, a quien se libró boleta de notificación.

En fecha 22 de mayo de 2014, el defensor judicial presentó escrito de contestación de la demanda.

El 23 de mayo de 2014, el abogado L.G., consignó poder que lo acredita como apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación y reconvención de la demanda.

En fecha 27 de mayo de 2014, se admitió la reconvención presentada, fijando el quinto (5to) día de despacho siguiente, a los fines de la contestación a la misma. Subsiguientemente el 04 de junio del mismo año, el apoderado actor dio contestación a la reconvención.

En fecha 30 de junio de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada y el apoderado judicial de la parte actora presentaron escrito de promoción de pruebas.

El 03 de julio de 2014, el apoderado judicial de la parte actora Á.Á., presentó escrito de promoción de pruebas y oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada. Seguidamente en fecha 08 del mismo mes y año, el Tribunal emitió pronunciamiento en cuanto a las pruebas y la oposición planteada.

En fecha 14 y 15 de julio de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada, apeló del auto dictado en fecha 08 de julio de 2014. Subsiguiente el Tribunal se pronunció con respecto al recurso el 17 del mismo mes y año.

En fecha 01 de agosto de 2014, el Tribunal libró oficio a Century21 a fin de evacuar las pruebas de informes promovidas

El 24 de septiembre de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada consignó fotostatos a los fines de tramitar la apelación ejercida

En fecha 14 de octubre de 2014, el abogado Á.Á., apoderado actor, presentó escrito de informes

El 20 de octubre de 2014, el Tribunal libró oficio a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, remiendo copias certificadas referentes al recurso de apelación ejercido por la demandada.

El 20 de enero de 2015, el apoderado actor consignó emolumentos a los fines de evacuar prueba de informes.

El 6 de febrero de 2015, se recibió comunicación proveniente de Century21.

El 09 de marzo de 2015, se recibió resultas de apelación provenientes del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual declaró con lugar la apelación ejercida por el demandado.

El 13 de marzo de 2015, el Tribunal dictó sentencia dando cumplimiento a lo ordenado por el Juzgado Superior antes identificado.

El 21 de abril de 2015, comparece el apoderado judicial de la parte demandada, abogado G.G. y consignó escrito de recusación.

El 22 de abril de 2015, el Tribunal dictó auto y se pronunció con respecto a la recusación formulada por la parte demandada, librando consecuencialmente el 29 de abril del mismo año, oficio contentivo del presente expediente en original, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de su distribución y pronunciamiento sobre la recusación en cuestión.

En 23 de julio de 2015, se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, al cual se le dio entrada el 28 de julio de éste mismo año, en virtud de haberse declarado sin lugar la recusación planteada.

II

Alega el actor en su libelo de la demanda que en fecha 02 de abril de 2012, suscribió un contrato de opción de compraventa con la ciudadana BELLALYN MARETT B.A., sobre un inmueble de propiedad de la hoy demandada, constituido por un lote de terreno y la casa sobre él construida, ubicado en el sector CORRALITO, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, identificado con el número de Catastro 325013029, cuyo terreno tiene un área aproximada de QUINIENTOS CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (544,64 mts2) y la casa sobre él construida, CIENTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS (125,00 mts2); que de acuerdo a la cláusula segunda del mencionado contrato, el precio de la venta sería de UN MILLÓN VEINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.020.000,00), del cual el actor pagó la cantidad de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 408.000,00) al momento de la autenticación del contrato objeto de este juicio, y que el monto restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 612.000,00) sería cancelado al momento de protocolizar el documento definitivo de venta, en un lapso no mayor de treinta días, contados a partir de la fecha de la firma del contrato de opción de compraventa; que en la cláusula tercera del referido contrato acordaron que el término de duración del contrato es de treinta (30) días contados desde la fecha de protocolización del contrato, y que la promitente vendedora se comprometía a tener el inmueble libre de todo gravamen para esa fecha, así como hacer entrega de los recaudos necesarios; que la parte hoy demandada no cumplió con lo acordado en la cláusula tercera, ya que, obvió entregar la documentación exigida dentro del lapso previsto, ni liberó el inmueble de gravámenes dentro del lapso, toda vez que liberó la hipoteca que pesaba sobre el inmueble en fecha 05 de octubre de 2012; que cumplió con la totalidad del pago del precio de venta toda vez que, además de pagar la primera cuota al momento de la firma del contrato objeto del presente juicio, el restante fue cancelado a la persona del apoderado de la demandada, el ciudadano P.A.B.A.. Es por ello que solicitó a este Tribunal condene a la demandada en el cumplimiento del contrato y que en consecuencia sirva este fallo como título suficiente de propiedad, y en el pago de las costas del presente juicio.

Por otra parte, la demandada en su escrito de contestación, en primer término, negó rechazó y contradijo todos los alegatos de la parte actora, negando específicamente que haya incumplido con sus obligaciones contractuales y que la demandante haya pagado el precio de la venta, pues, según sus alegatos, la demandante no pagó ni la primera cuota de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 408.000,00) ni la segunda cuota de SEISCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 612.000,00); que en fecha 05 de diciembre de 2012, el ciudadano J.A.P.O., presentó ante el Registro Público del Municipio El Hatillo el documento definitivo de venta, así como los recaudos exigidos para proceder al registro, fijándose la fecha el otorgamiento para el 27 de diciembre de 2012, de manera que sí cumplió con la cláusula tercera del contrato; que dio la posesión del inmueble al demandante de manera que cumplió cabalmente con sus obligaciones contractuales.

Ahora bien, la demandada reconviene a la demandante por resolución de contrato alegando, además de que cumplió con todas sus obligaciones contractuales, que la demandante reconvenida pese a haber presentado el documento definitivo de venta con todos sus recaudos para su protocolización, nunca le notificó de ello, incumpliendo así con lo establecido en la cláusula tercera del contrato objeto de este juicio. En atención de lo anterior solicita se declare sin lugar la demanda, con lugar la reconvención y, en consecuencia, la resolución por incumplimiento del contrato objeto de este juicio; que se condene al demandante reconvenido al pago de daños y perjuicios, quedando así facultada para retener la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 204.000,00), lo que equivale al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad entregada al momento de la firma de la promesa bilateral de venta, declarando que se encuentra a disposición se restituir al demandante reconvenido la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 204.000,00), como remanente del precio recibido.

En la contestación a la reconvención, el demandante negó, rechazó y contradijo todos los alegatos expuestos por la demandada reconviniente, negando específicamente que la demandada reconviniente haya entregado la documentación necesaria para proceder al registro del inmueble. Igualmente alegó que la demandada reconviniente incumplió con sus obligaciones, toda vez que para la fecha del vencimiento del contrato, es decir en fecha 02 de mayo de 2012, el inmueble seguía hipotecado como se evidencia de documento de liberación de hipoteca protocolizado en fecha 05 de octubre de 2012. Por último, alegó que sí cumplió con el pago de la totalidad del precio de la venta pues la demandada reconviniente en su escrito de contestación y reconvención reconoce el pago de la primera cuota, como se evidencia de la contradicción en que incurre, al alegar en la contestación que el actor reconvenido nunca pago ni los CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 408.000,00) que se comprometió a pagar al momento de la firma de la opción de compra venta, cuando en la reconvención señala que está facultada para retener el cincuenta por ciento (50%) del monto ya cancelado. Alegando también, que el pago del saldo restante fue entregado al ciudadano P.A.B.A., dentro del lapso previsto, tal y como se desprende de documento autenticado ante el Notario del Estado de Florida.

-III-

Constituye un principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados por las partes. En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos plasmados, es decir, la carga de la prueba no supone un derecho para el adversario sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Planteada la controversia y trabada la litis en los términos plasmados este Tribunal entra a analizar el acervo probatorio traído a las actas y a tal efecto considera necesario citar el artículo 1.354 del Código Civil que establece lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

.

De lo aportado por las partes al expediente se debe hacer referencia a los medios de prueba presentados por la actora reconvenida, quien promovió marcado “A”, contrato de promesa bilateral de compraventa sobre inmueble descrito anteriormente, suscrito entre BELLALYN MARETT B.A. y S.U.C., autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao en fecha 02 de abril de 2012, bajo el Nº 46, Tomo 119. Al cual, en vista de que no fue impugnado ni tachado, y por ser un instrumento autenticado y fundamental en la demanda, este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil.

Marcado “B”, presentó copia simple de documento en el que la demandada reconviniente adquiere la propiedad del inmueble anteriormente descrito, del que queda evidenciado la propiedad del mismo lo cual no constituye un hecho controvertido en el presente debate.

Marcado “C”, copia simple de documento de liberación de hipoteca, protocolizado ante el Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 05 de octubre de 2012, bajo el Nº 35, Folio 347, Tomo 43. De dicho documento se desprende que el inmueble al que se hace referencia a lo largo de este fallo, quedó libre de gravámenes en fecha 05 de octubre de 2012. Este Tribunal, en vista de que no fue impugnado ni tachado, le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Marcado “D”, copia simple de poder especial autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta, en fecha 27 de octubre de 2011, bajo el Nº 54, Tomo 150. De dicho poder se desprende que la ciudadana BELLALYN MARETT B.A., hoy demandada reconviniente, confirió poder especial al ciudadano P.A.B.A., venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.636.639, para que la represente en todos los asuntos que se relacionen a un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización La Unión, Sector Colinas de Corralito, con facultades para recibir cantidades de dinero. Este Tribunal le confiere valor probatorio, por cuanto no fue impugnado ni tachado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Junto con el escrito de promoción de pruebas, el actor reconvenido consignó documento suscrito ante S.G. en su carácter de Notario Público del Estado de Florida, en la ciudad de Tallahassee, apostillado en fecha 25 de febrero de 2013, constante de declaración jurada prestada por el ciudadano P.A.B.A., donde bajo juramento declara haber recibido en su totalidad y dentro del lapso, el precio de venta del inmueble antes descrito, establecido en el contrato objeto de este juicio, es decir, la cantidad de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.020.000,00), actuando en carácter de apoderado de la hoy demandada reconviniente. Este Tribunal observa que si bien se trata de un documento autenticado el mismo emana de un tercero, por lo que, para que tenga validez debió haber sido ratificado por el tercero mediante testimonial en juicio, en este sentido con desecha con base al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 228 del presente expediente consta informe proveniente de Century21 La Lagunita C.A., en el cual dejan constancia que fueron los encargados de tramitar la venta objeto del contrato; que el ciudadano P.A.B.A. actuó como apoderado de la hoy demandada reconviniente y que el referido ciudadano se encontraba facultado para recibir cantidades de dinero. Este Tribunal, en vista de que no fue impugnado ni tachado, de acuerdo a lo establecido en los artículos 433 y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, la demandada reconviniente consignó junto con su escrito de contestación, marcado “B” reproducción fotográfica de constancia de recepción de documento del Registro Público del Municipio El Hatillo, que da fe que el ciudadano J.A.P.O. en fecha 27 de diciembre de 2012 otorgó una serie de documentos a los fines de realizar una venta. Este Tribunal, en vista de que la parte demandante reconvenida se opuso e impugnó dicha prueba, la desecha de este juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Junto con su escrito de promoción de pruebas, la parte demandada reconviniente consignó marcado “B” copia certificada de revocatoria de poder inscrito en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 06 de febrero de 2013, bajo el Nº 45, folio 282, Tomo 6. Donde se evidencia que la demandada reconviniente revocó el poder al ciudadano P.A.B.A. en fecha 06 de febrero de 2013. Este Tribunal, en vista de que no fue impugnado ni tachado, le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

-IV-

Cumplidas con las distintas etapas del procedimiento se observa que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, existiendo la posibilidad de entregar parte del precio en calidad de arras y pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

Precisado lo anterior es oportuno señalar que de autos surge que fueron hechos no controvertidos la existencia de la relación contractual así como las obligaciones que se derivaron de los mismos para los contratantes respecto al bien de marras, empero, la parte accionante alegó el supuesto incumplimiento por parte de la vendedora, aduciendo no haber cumplido con sus obligaciones, como es la de entregar la documentación pertinente a fin de la protocolización del documento definitivo de venta a los compradores, así como la de tener el inmueble libre de gravámenes para el momento de la venta definitiva. Al respecto, este Tribunal considera indispensable hacer una revisión de las cláusulas del contrato, entre las cuales destacan las cláusulas Segunda y Tercera las cuales señalan:

SEGUNDA: El precio por el cual ‘LA PROMITENTE VENDEDORA’ se obliga a vender y ‘EL PROMITENTE COMPRADOR’ se obliga a comprar el inmueble objeto de esta PROMESA BILATERAL IRREVOCABLE DE COMPRA VENTA es la cantidad de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.020.000,00), mediante la entrega de los montos que a continuación se señalan: a.- La cantidad de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 408.000,00), los cuales declara recibir ‘LA PROMITENTE VENDEDORA’ en este mismo acto, a su entera y cabal satisfacción y b.- y el saldo restante, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 612.000,00), en el acto de la firma del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Correspondiente, en un lapso no mayor de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de la firma de esta Promesa Bilateral Irrevocable de Compra Venta

TERCERA: El término de duración de la presente PROMESA BILATERAL IRREVOCABLE DE COMPRA VENTA es de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. Después de vencido este plazo ambas partes de común acuerdo y previa solicitud por escrito de alguna de ellas con por lo menos 5 días antes del vencimiento del plazo fijado, podrá ser prorrogado hasta por quince (15) días continuos adicionales para el otorgamiento del documento de venta definitivo. En este sentido ‘LA PROMITENTE VENDEDORA’ se compromete a tener el inmueble negociado libre de todo gravamen, solvente de pago de impuestos nacionales o municipales y gastos comunes y deberá hacer entrega a ‘EL PROMITENTE COMPRADOR’ de todos los recaudos exigidos para llevar a cabo la presente negociación. Una vez redactado el Documento de venta definitivo, que hayan sido sufragados todos los gastos de registro correspondientes por ‘EL PROMITENTE COMPRADOR’, y que el mismo haya sido introducido ante la Oficina del Registro Público respectiva, ‘EL PROMITENTE COMPRADOR’ dará aviso para la firma del mismo a ‘LA PROMITENTE VENDEDORA’, con por lo menos cinco (5) días continuos de anticipación a la fecha de la misma. No obstante las partes en atención del interés mutuo que poseen en que se materialice la venta pactada, manifiestan su interés recíproco de mantenerse en contacto acerca de la fecha exacta para la protocolización del documento definitivo de compra-venta.

De las cláusulas transcritas se desprenden las obligaciones contraídas por las partes relativas a la pretensión planteada en este proceso. Al respecto se observa que la cláusula Tercera establece claramente el término del contrato de treinta (30) días continuos, así como las obligaciones del vendedor de entregar al comprador “todos los recaudos exigidos” para tramitar la venta y tener la cosa libre de gravámenes para la fecha de protocolización. Al respecto es conducente transcribir el artículo 1.159 del Código Civil, que reza:

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

En este orden de ideas, lo dispuesto en la cláusula Tercera evidencia la fechas en que se harían exigibles las obligaciones arriba transcritas, la cual se puede determinar al realizar un cómputo de treinta 30 días continuos a partir de la autenticación del contrato, toda vez que no consta que se haya pactado prórroga alguna. Entonces, tomando en cuenta que la fecha de autenticación del contrato fue el 02 de abril de 2012, se observa que la fecha del vencimiento del término del mismo fue en fecha 02 de mayo de 2012, de manera que quedó de la demandada reconviniente probar que para esa fecha las obligaciones imputadas como incumplidas fueron honradas. Precisado lo anterior, de una exhaustiva revisión de las actas que conforman el expediente se observa que la demandada reconviniente no promovió ningún instrumento que lograse probar tal hecho de lo que puede evidenciar su incumplimiento al no entregar la documentación necesaria para el registro de la venta.

Así mismo, tal como se evidencia de las cláusulas transcritas la demandada reconviniente se comprometió a que, para la fecha de protocolización de la venta, tendría el inmueble libre de gravámenes, obligación que de acuerdo a lo alegado por la demandante reconvenida incumplió por cuanto para la fecha de vencimiento del contrato pesaba una hipoteca sobre dicho inmueble. A tal efecto, la actora reconvenida probó la existencia de la hipoteca para la fecha de vencimiento del contrato objeto de este juicio, y la extinción de la hipoteca en fecha 05 de octubre de 2012, es decir, meses después, de manera que al quedar demostrado que para la fecha de protocolización de la venta el inmueble seguía gravado con hipoteca se constata otro incumplimiento de la hoy demandada reconviniente y ASI SE ESTABLECE.

Por otra parte, la parte actora alegó haber cumplido con sus obligaciones establecidas en la cláusula Segunda del contrato, de las cuales quedó debidamente probado el cumplimiento del pago de la cantidad de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 408.000,00) ya que en el contrato cuyo cumplimiento y resolución se solicita en este juicio, la hoy demandada reconviniente declaró recibirlos a su entera satisfacción. Sin embargo, la demandada reconviniente negó, rechazó y contradijo que la actora haya pagado el restante del precio, quedando en cabeza de este último, la carga de probar el pago. Al respecto, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal observa que no existe prueba alguna del pago de dicha obligación, quedando así probado el incumplimiento del demandante reconvenido de dicha obligación y así se declara.

En este sentido, en vista de que tanto la acción por resolución como la acción por cumplimiento de contrato se encuentran previstos y regulados en la misma norma y tienen en común los mismos requisitos de procedencia, este Tribunal considera pertinente revisar lo expuesto por E.M.L. y E.P.S., con respecto a los requisitos de la acción resolutoria, en su obra titulada Curso de Obligaciones Derecho Civil III, Tomo II. De acuerdo con lo desarrollado en la obra, entre los requisitos de la acción resolutoria (en este caso, de cumplimiento) se encuentra la buena fe del actor. Con respecto a la buena fe del actor como requisito de la acción, se señala que cuando el actor interpone esta acción, debe haber cumplido él u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, para que la misma proceda, es decir, mal puede la parte actora pretender que se le satisfagan sus derechos cuando ella no ha satisfecho los de su contraparte.

En el presente caso, en atención a la doctrina citada, se observa que la parte actora solicitó el cumplimiento, por parte de la demandada reconviniente, de sus obligaciones, a saber, la protocolización de la venta, alegando que cumplió a cabalidad con sus obligaciones del pago del precio, que se haría en dos parte, la primera por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 408.000,00) y la segunda por la cantidad de SEISCIENTOS DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 612.000,00). Sin embargo, este Tribunal observa que la parte demandada reconviniente negó expresamente que la actora reconvenida haya pagado sus cuotas, por lo que quedó del demandante reconviniente probar el pago de la segunda parte del precio, toda vez que la prueba del pago de la primera parte del precio es el contrato mismo objeto de este juicio. Al respecto, este Tribunal, de una minuciosa revisión de las actas que conforma el presente expediente, advierte que la parte actora no cumplió con el pago de la segunda parte del precio de venta convenido, la cual constituye, significativamente más de la mitad de precio. Así mismo, se observa que el demandado en la parte final de su contestación a la demanda alega lo siguiente:

(…) de allí que habiendo: 1) entregado los recaudos necesarios para la venta; y 2) transferido al promitente comprados la posesión del inmueble, no pueda imputársele a la ciudadana Bellalyn B.A., los incumplimientos que se narran en la demanda. Contrario a ello, por cuanto el demandante de autos se encuentra en uso y disfrute del inmueble sin haber pagado su precio, se encuentra en la obligación ineludible de restituirlo a su legítima propietaria.

(Negritas del Tribunal)

Al respecto, en base al principio iura novit curia, este Tribunal considera necesario traer a colación lo estipulado en el artículo 1.168 del Código Civil:

Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

La figura contemplada en la norma transcrita, es desarrollada por la doctrina bajo el nombre de excepción de incumplimiento o la excepción non adimpleti contractus, la cual consiste en una facultad que tiene una parte contratante de negarse a cumplir mientras la otra parte no haya cumplido con su obligación. De acuerdo a la doctrina patria, para que proceda esta defensa deben cumplirse los siguientes requisitos: 1.- contrato bilateral: no queda dudas que el objeto de esta litis es un contrato bilateral; 2.- incumplimiento que se opone debe ser culposo: en este caso se observa que el incumplimiento que opuso la demandada reconviniente, respecto al pago de la segunda parte del precio convenido, no deriva de causa extraña no imputable al demandante; 3.- la obligaciones deben ser de ejecución o cumplimiento simultáneo: en este caso se observa que las obligaciones de las partes se fijaron en un término común, así también se aprecia que no existen obligaciones de tracto sucesivo; 4.- buena fe: en el sentido de que el incumplimiento debe ser de cierta relevancia que, a consideración del juez, justifique la excepción del contrato no cumplido. En el presente caso se aprecia que la cantidad del precio que se dejó de pagar es significativamente superior al cincuenta por ciento (50%) del precio convenido, suficiente, a juicio de este Tribunal para que proceda la excepción.

Con base a lo expuesto anteriormente, en vista de que la demandante no ha cumplido con la totalidad del pago y tomando en cuenta que el incumplimiento por parte del demandante reconvenido reviste de gran importancia, este Tribunal encuentra forzoso declarar SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano S.U.C. contra la ciudadana BELLALYN MARETT B.A..

Ahora bien, con respecto a la reconvención, igualmente este Tribunal observa que la parte demandada reconviniente pretende hacer ver que la actora reconvenida no la notificó del momento de la firma del acto, incumplimiento que si bien no fue desvirtuado por la actora reconvenida se considera no relevante primeramente por tener fecha cierta el contrato y al mismo tiempo en ocasión de no haber cumplido con sus obligaciones de entregar la documentación requerida ni tener el inmueble libre de gravámenes para la fecha de vencimiento del contrato. Al respecto no existiendo pruebas que demuestren que la demandada reconviniente haya cumplido con las mencionadas obligaciones, es menester resaltar la doctrina transcrita y por ende imperioso declarar SIN LUGAR la reconvención.

-V-

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentó el ciudadano S.U.C. contra la ciudadana BELLALYN MARETT B.A.. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención que por resolución de contrato intento la ciudadana BELLALYN MARETT B.A. contra el ciudadano S.U.C., todos identificados en el encabezamiento de este fallo.

Se condena en costas a la actora y a la demandada por haber resultado totalmente vencidas tanto en la demanda como en la reconvención intentada respectivamente. Todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE, REGISTRESE y NOTIFIQUESE a las partes de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ejusdem.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 19 de Octubre de 2015. 205º y 156º.

EL JUEZ

RICARDO SPERANDIO ZAMORA

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

En esta misma fecha, siendo las 12:39 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

YAMILET J. ROJAS M.

Asunto: AP11-V-2013-000006