Decisión nº 263 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 9 de Julio de 2007

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, 09 de julio de 2007

197º y 148º

ASUNTO: KP02-V-2007-762

DEMANDANTE: INVERSIONES S.I. C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 17.01.1990, bajo el N° 4, Tomo 2-A.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: E.S. M., titular de la cédula de identidad N° 11.787.012 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 64.079.

DEMANDADA: M.D.C.C.S., titular de la cédula de identidad N° 5.651.153, y de este domicilio.

ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: J.G.S., titular de la cédula de identidad N° 7.347.034 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.668.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

En fecha 07.02.2007, fue introducido ante la U.R.D.D. civil., libelo de demanda por DESALOJO, presentada por el abogado E.S.M., actuando en representación de la firma Mercantil Inversiones S.I. C.A, contra M.d.C.C.S., todos arriba identificados. El día 05.03.07, se admitió la demanda y se ordenó citar al demandado para su comparecencia. En fecha 23.03.07, el alguacil consignó boleta de citación sin firmar por la parte demandada. El día 26.03.07, diligenció la parte actora y solicitó se libren carteles conformen al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, acordándose en fecha 29.03.07. El día 29.04.07, la secretaria dejó constancia de su traslado y de haber fijado el cartel en la morada del demandado. En fecha 09.06.07, la parte demandante consignó ejemplares de los diarios El Impulso e Informador. El día 07.05.07, la parte demandada otorgó Poder Apud Acta al abogado J.G.S., inscrito en el I.P.S.A. N° 29.668, en la misma fecha la parte demandada, presentó escrito de contestación y se dio por citada. En fecha 15.05.07, la parte demandada consignó Pruebas. El día 16.05.07, el representante de la accionante presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas y también consignó escrito de Promoción de Pruebas. El día 18.05.07, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes. El día 21.05.07, la parte demandada promovió testigos así mismo la parte actora consignó pruebas instrumentales, admitiéndose las mismas en fecha 23.05.07. En fecha 24.05.07, se oyeron los testigos promovidos por la parte demandada y en la misma fecha el Tribunal se trasladó con el fin de practicar inspección Judicial solicitada por la parte actora. El día 05.06.2007 se difirió la sentencia para el quinto día de despacho siguiente. En fecha 12.06.2007 se dictó auto para mejor proveer, acordando la realización de dos experticias complementarias, dando un término de cumplimiento de catorce días continuos, luego de los cuales se fijó dictar el fallo dentro de los cinco días de despacho siguientes.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

La presente causa versa sobre acción de DESALOJO, intentado por el abogado E.S.M., actuando en representación de la firma Mercantil Inversiones S.I. C.A, contra la ciudadana M.d.C.C.S., todos arriba identificados, sobre un inmueble constituido por un apartamento de uso residencial identificado con el N° 17, Edificio Severino, ubicado en la calle 21, con Avenida 20, y carrera 21 Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara.

Afirma la parte actora que dicho inmueble fue cedido en arrendamiento a la ciudadana M.d.C.C.S., en principio por tiempo determinado, el cual pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con la cláusula décima primera de la convención suscrita, el cual reza que el arriendo empezará a regir a partir del primero de Enero del año 2000 hasta el 31 de diciembre del 2000, de manera improrrogable.

En cuanto a la cláusula segunda del contrato en cuestión se estableció el canon de arrendamiento en Bs. 54.064,00, canon pagado según asegura parte actora correctamente hasta el mes de octubre del año 2001, y a partir de entonces ha demostrado la locataria incumplimiento y morosidad en su obligación en el pago puntual de los cánones de arrendamiento.

Resalta que por ser un contrato a tiempo indeterminado y tener hasta la fecha sesenta y tres meses (63) meses de morosidad, demanda a la accionada el desalojo por falta de pago, conforme a los artículos 34.A y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.952 ordinal 2 del Código Civil, así como 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Solicita le sea entregado el inmueble libre de personas y cosas, exige los canones adeudados hasta la presente fecha, así mismo la indemnización de daños y perjuicios calculados por el Tribunal hasta el término de la duración del presente proceso esto fundamentado en lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil y también las costas del mismo. Estimó la demanda en CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Cumpliendo con el procedimiento legal, este Tribunal procedió a citar a la parte demandada, una vez cumplido con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En la oportunidad de dar contestación a la demanda, comparece la ciudadana M.D.C.C.S., debidamente asistida por el Abogado J.G.V., ambos arriba identificados, donde rechaza, niega y contradice en todas y cada de sus partes tanto en los hechos como derecho la acción intentada.

Opone cuestión previa fundamentada en el artículo 346.9 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asegurando que por este Tribunal cursó un expediente intentado por la parte actora sobre el mismo contrato de arrendamiento y el mismo inmueble objeto de la presente causa, afirma que tal procedimiento, N° de expediente KP02-V-2003-000138, consta en la sentencia firme la cual fue apelada por la parte actora y confirmada en el Tribunal de alzada.

En la referida sentencia, añade, el contrato de arrendamiento se consideró ilícito por cuanto el inmueble objeto de la causa no cumplía con las condiciones mínimas de seguridad e higiene estipulado en el artículo 6 de la de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según las experticias evacuadas por los órganos competentes. Puntualiza que la parte actora pretende demandar por cumplimiento de pago sobre el mismo contrato de arrendamiento, por lo que invoca al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.

En su contestación al fondo, afirma que dejó de cancelar desde el mes de octubre de 2001. Ello por cuanto se trata de un contrato ilícito tal como lo establece el artículo 6 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Asevera que el Edificio, propiedad de la actora, donde se encuentra el Apartamento objeto de la causa no tiene, como es su obligación, los respectivos permisos sanitarios ni los de bomberos, que certifiquen la habitabilidad y seguridad, exigidos por las leyes pertinentes y por el reglamento de Alquileres Inmobiliarios. Por ende se acoge la parte demandada a las excepciones que le otorga el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que cuando asevera que cuando se alquila un apartamento, también se alquila el uso de las áreas comunes, que conllevan la sanidad y la seguridad de los apartamentos que allí se encuentran.

CONTRADICCIÓN A LAS CUESTIONES PREVIAS

Fundamentado en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora contradice la Cuestión Previa opuesta. Alega que de acuerdo al artículo 272 ejusdem y según la doctrina la cosa juzgada formal puede ser destruida mediante los recursos extraordinarios que otorga la Ley contra las sentencias ejecutoriadas, y que según algunos autores también puede serlo mediante un juicio autónomo que nulifique la sentencia base de la cosa juzgada, es decir después de la sentencia definitivamente firme.

Puntualiza la parte actora que luego de una sentencia que verse sobre un contrato de tracto sucesivo se pueden presentar nuevos hechos totalmente independientes a aquellos en que se basó la precedente decisión, asegurando que es el caso en autos pues aunque se demandó hace cuatro años las circunstancias y condiciones del inmueble cambiaron, sobre todo en el entorno de las áreas comunes al edificio, ya que se le realizaron mejoras pertinentes a los fines de acondicionarlo.

Niega que en el expediente KP02-V-2003-000138 se declarara ilícito el contrato de arrendamiento por no cumplir con las condiciones mínimas necesarias para su habitabilidad. Advierte que existe incumplimiento por parte de la arrendataria de obligaciones posteriores a la sentencia definitivamente firme, como lo es el pago de todos los cánones de arrendamiento vencidos por todo ese período hasta la presente fecha, siendo que se presume que se encuentra en buenas condiciones de habitabilidad ya que la parte demandada nada opone o expresa al respecto.

Asevera que lo que se decidió en apelación es que “la arrendataria no está obligada a pagar el arrendamiento por vivienda en estas condiciones, desde el momento en que se demuestre que la misma se encuentra en dicho estado y hasta que se realicen las reparaciones pertinentes” (folio 101), y en ningún momento la ilicitud del contrato, pues de ser así, su principal consecuencia es la extinción y el desalojo inmediato por parte del inquilino, y no como asegura pretende la parte demandada, que se perpetúe en el inmueble de manera indefinida y gratuita.

Acentúa que el artículo 6 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se refiere a las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad, asegurando que el inmueble alquilado cumple con esas circunstancias elementales básicas. Señala que si la parte demandada alega que vive bajo condiciones precarias y sin las mínimas condiciones de seguridad e higiene las cuales datan desde hace muchos años, lo lógico es que ella no hubiese aceptado esa situación desalojando voluntariamente e incluso intentando las acciones legales pertinentes y no pretendiendo hacer uso de una cosa ajena en forma gratuita donde no paga ni siquiera paga los servicios públicos básicos.

ANÁLISIS DEL ACERVO PROBATORIO

Observa esta Juzgadora que la parte demandante acompaña su escrito libelar con:

1) Poder autenticado otorgado por la parte actora a E.S. Y J.R. CONTRERAS. 2) Copia simple de Registro de Comercio de la parte actora. Estos por tratarse de documento autenticado el primero, y ser el segundo copia simple de un instrumento público, y no haber sido tachados, esta Sentenciadora les otorga todo su valor probatorio. Y así se establece.

3) Original de contrato de arrendamiento. Con respecto a este instrumento en razón de tratarse de documento privado emanado de las partes y no haber sido impugnado de modo alguno, también son considerados por esta Juzgadora para decidir. Y así se decide.

La parte accionada, trajo a los autos, junto con su escrito de contestación, copia certificada del expediente KP02-V-2003-138, el cual por tratarse de documento úblico, y no haber sido tachado tienen para este proceso toda su fuerza probatoria. Y así se determina.

Llegado el lapso probatorio ambas partes hicieron uso de tal facultad promoviendo tempestivamente las pruebas. La parte demandante:

1. Ratifica el mérito favorable y probatorio que se desprende en autos.

2. Señala la presunción de que el inmueble está en buenas condiciones de habitabilidad, ya que la accionada no ha manifestado su deseo de desalojarlo o notificado por alguna vía la necesidad de hacerle alguna reparación mayor.

3. Solicitó al Tribunal se traslade y constituya a la dirección del inmueble objeto de la demanda, a los fines de practicar una inspección ocular y dejar constancia de los siguientes hechos: 1) Las condiciones generales de conservación y mantenimiento del Apartamento N° 17, ubicado en el Edificio Severino. 2) Condiciones y estado general de los techos, paredes, pisos de las diferentes áreas que conforman dicho apartamento: sala, comedor, cocina, baños, dormitorios y otros. 3) Verificar si posee los servicios públicos básicos; como agua, energía eléctrica, gas, etc. 4) Las condiciones generales de las áreas comunes del edificio. Lo cual se hizo, y cumplido todos los extremos de Ley, quien esto decide le otorga todo su valor probatorio. Y así se decide.

4. Original de documento contentivo de memoria descriptiva de las reparaciones realizadas a las áreas comunes del Edificio al cual pertenece el apartamento cuyo arrendamiento se discute, emitido por el ciudadano V.C., titular de la cédula de identidad N° 12.020.566, en su condición de maestro de obras, y de quien solicitó su testimonio a fin de ratificar dicho instrumento. Oída la ratificación testifical por parte del ciudadano V.C., no habiendo sido tachada dicha testimonial, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se establece.

5. Originales de relaciones de facturas pendientes emitidas por Hidrolara y Enelbar. Estas documentales son valoradas, atendiendo expresamente el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, según criterio establecido en decisión del Tribunal Supremo de Justicia No. 00877 del 20 de Diciembre de 2005, Exp. Nº 2005-000418, Sala de Casación Civil, Ponencia de la Magistrada ISBELIA P.D.C., por lo que este Tribunal estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

. Y así se determina.

Y por su lado, la parte demandada:

1. Reproduce el mérito favorable de las pruebas evacuadas en el expediente KP02-V-2003-000138, el cual consignó en copia certificada y se valoró más arriba.

2. Solicitó se oficie al Cuerpo de Bomberos del Estado Lara, específicamente la ubicada en la ciudad de Barquisimeto a los fines de: a) Informe al Tribunal si el Edificio Severino, ubicado en la calle 21 entre las avenidas 20 y 21, de esta ciudad de Barquisimeto, donde está ubicado el apartamento N° 17, objeto de esta demanda de resolución de Contrato, tiene la permisología correspondiente de seguridad y prevención de incendio y cuánto tiempo tiene sin la misma. b) Si dicha edificación consta de las condiciones, instalaciones y equipos necesarios para garantizar la seguridad y prevención para casos de incendio y si cumple con las normativa pertinentes a seguridad y prevención en la ubicación y colocación de las bombonas de gas y sus respectivas tuberías conductoras del mismo y que las resultas de dicha inspección sean notificadas al Tribunal para su apreciación. Por no haber sido evacuada, sobre esta prueba no puede existir pronunciamiento alguno. Y así se establece.

3. Solicitó al Tribunal oficie a la Dirección de Contraloría Sanitaria y S.A. de esta ciudad de Barquisimeto, a los fines de: a) Informe si el Edificio donde se encuentra el inmueble objeto de demanda consta de la Permisología correspondiente a su uso bajo las condiciones permitidas de higiene y salud. b) Se practique inspección a dicho inmueble a los fines de determinar si cumple con los requerimientos exigidos por las normativas legales de salubridad para poder ser habitado y que las resultas de las mismas sean apreciadas por el Tribunal. Por no haber sido evacuada, sobre esta prueba no puede existir pronunciamiento alguno. Y así se establece.

   Pidió rindieran declaración: JAISON RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad N° 14.483.027, de este domicilio, R.G., titular de la cédula de identidad N° 7.548.523, de este domicilio, y LEISLA LUNA, titular de la cédula de identidad N° 11.786.446, de este domicilio. Evacuadas las dos últimas testimoniales esta Sentenciadora observa que tratándose la prueba mencionada de un medio evacuado en las fases establecidas legalmente para ello y habiendo quedado informada de las formalidades necesarias para su trámite, con el debido control sobre dicha prueba por la contraparte, el mismo adquiere fuerza probatoria para el proceso en todo y cuanto de este se desprendan elementos fundamentales que ayuden a dilucidar los hechos controvertidos. Así se establece.

   En relación a este medio y con sujeción a las reglas de valoración de testigos fijadas en la norma procesal, esta Juzgadora encuentra que los testigos hacen señalamiento de haberse instalado de manera reciente lámparas de emergencia, lo que se colige de la respuesta de ambos testigos a la pregunta cuarta, referida a la existencia de instalación de alarma y detención de situaciones de incendio, señalando R.G. la fecha de 17 de mayo de 2007 como fecha de instalación. También ambos son contestes (respuestas a la pregunta quinta y sexta respectivamente de cada interrogatorio) en afirmar que los ductos de basura están condenados. Igualmente se advierte del interrogatorio hecho a ambos deponentes (pregunta primera) que el edificio donde se encuentra el apartamento cuyo arrendamiento se discute, tiene una sola entrada y con áreas comunes para los servicios y para el acceso a los apartamentos. En fuerza de estas apreciaciones, por no haber contradicción en los dichos de los testigos, siendo todos residentes del Edificio Severino y siendo un lenguaje sencillo pero no repetitivo el usado, considera esta Juzgadora fiable los dichos de estos testigos. Así se decide.

   En relación a las pruebas obtenidas a través del auto para mejor proveer, dictado el 12 de junio de 2007 advierte quien esto decide que, habiéndose fijado catorce días continuos, solo el informe sobre la experticia realizada por el Cuerpo de Bomberos fue consignado en tiempo oportuno, y no habiendo ningún tipo de impugnación procesal a tal instrumental, tiene todo su valor probatorio. Y así se decide. Quedando fuera de este proceso el informe de experticia enviado por la Contraloría Sanitaria y S.a., por extemporáneo. Y así se determina.

   PUNTO PREVIO

   Esta Administradora de Justicia, antes de hacer ningún pronunciamiento al fondo, pasa a resolver la cuestión previa opuesta por el demandado:

   La accionada opuso cuestión previa que para ser resuelta, el Código de Procedimiento Civil en el artículo 351 señala:

   Alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7°, 8°, 9°, 10° y 11° del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los conco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si convienen en ellas o las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.

   Ahora bien, observa quien juzga que el procedimiento especial inquilinario le da un tratamiento diferente a la incidencia de las cuestiones previas. El caso en autos se rige por el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra establece:

   Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. (Resaltado de este Tribunal).

   Por lo que la incidencia sobre cuestiones previas prevista en el procedimiento ordinario, no es aplicable plenamente en materia arrendaticia, pues es evidente que, no obstante establecer el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil la ocasión para subsanar voluntariamente la cuestión previa interpuesta, no existe en el procedimiento inquilinario la oportunidad procesal para que el demandado objete la subsanación voluntaria, a fin de que el Juez determine si es válida o no la Cuestión Previa propuesta y, así, posteriormente el demandado contestar tempestivamente la demanda. En el caso especial de la materia inquilinaria, el Juez toma su decisión al respecto de las Cuestiones Previas en el mismo momento de dictar sentencia definitiva, habiendo ya precluido la oportunidad de contestar la demanda. No existiendo, entonces, por razón de la especialidad de la materia un procedimiento incidental sobre cuestiones previas, esta Sentenciadora aun cuando no se promovieron ni evacuaron pruebas a tal fin, como lo establece el artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la cuestión previa propuesta, tomando como elementos probatorios los que rielan en autos.

   Asegura la parte accionada que existe cosa juzgada, por cuanto se decidió sobre la misma pretensión en anterior oportunidad, teniendo como instrumento fundamental igual contrato locativo. Contradice la parte actora, señalando que por tratarse de un contrato de tracto sucesivo, la prestación de por lo menos una de las partes no se realiza en una unidad de tiempo sino en períodos más o menos largos.

   Aquí es pertinente precisar el concepto de COSA JUZGADA. Esta, en nuestra doctrina, es vista como una garantía de seguridad jurídica, la cual puede ser invocada en cualquier grado y estado de la causa y es más, debe ser suplida por el Juez en ausencia de alegato de la parte, siempre que éste tenga conocimiento de la existencia de la precedente sentencia y de que en ellas se dé la triple identidad que exige el Código Civil en su artículo 1.395. Es decir, es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior. Si al menos uno de esos elementos varía no hay cosa juzgada. Destacándose de esta manera su carácter de orden público, que justifica la obligación del juez de no pronunciarse nuevamente sobre lo ya decidido en sentencia anterior con carácter de definitiva.

   Efectivamente, el maestro H.C. señala: “Siempre que el Juez de instancia tenga conocimiento de que la cuestión planteada colida con otra decidida anteriormente, de oficio y sin necesidad de que las partes lo aleguen debe impedir la violación del fallo anterior, por ser contrario al orden público todo lo que altere la cosa juzgada”. Aunado a esto, claramente lo estatuye el Código de Procedimiento Civil en su artículo 272, “Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita”.

   Así las cosas, es impretermitible puntualizar que la cosa juzgada no impide, en virtud de la característica esencial del contrato de arrendamiento de ser de tracto sucesivo, que el arrendador pueda intentar nuevamente una demanda contra el inquilino con quien mantiene relación arrendaticia pero por nuevos hechos o nueva causal.

   En el caso subiudice la parte accionada probó, a través de la copia certificada del expediente KP02-V-2003-000138 valorado más arriba, la existencia de una causa previa sobre la misma relación inquilinaria, y que esta fue decidida de manera definitivamente firme. Pero también queda evidenciado en autos que la nueva exigencia de desalojo por falta de pago, además de incluir las mensualidades pedidas en el procedimiento previo, (octubre 2001 a diciembre de 2002, folio 32), contiene nuevos cánones asegurados insolutos, “mes de octubre 2001 hasta la fecha de” 28.02.2007, vuelto del folio 1 y folio 2, que son posteriores a la fecha de introducción de la acción ya decidida, 27.01.2003, folio 33. Y así se establece.

   En consideración a lo recién expuesto, se declara SIN LUGAR la cuestión previa propuesta. Y así se decide.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en que estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.

   La parte actora plantea que existe incumplimiento por parte de la locataria en cuanto al pago de los cánones correspondientes a los meses de octubre de 2001 hasta la fecha de introducción de la demanda. Por su lado, la parte demandada en su defensa afirmó que no había cancelado en razón de la actora haber incumplido con su deber de mantener habitables las áreas comunes del Edificio Severino, donde se encuentra el apartamento arrendado.

   Ahora bien, consta en autos, folios 83 al 90, que el 09.10.2003 se dictó sentencia que quedó definitivamente firme, donde se determinó la falta de cumplimiento de las obligaciones del arrendador, por no observar las normas mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad de los inquilinos que forman parte del edificio Severino. Es decir, hasta esa fecha, 09.10.2003, no tiene obligación la hoy nuevamente demandada de cancelar los cánones derivados de la obligación contractual que todavía mantiene con la arrendadora, Inversiones S.H. C.A., en razón de la sentencia proferida atendiendo la excepción Non adimpleti Contractus. Y así se declara.

   Luego de ese tiempo, puede ser exigido el pago de cánones, siempre y cuando la arrendadora demuestre haber satisfecho la obligación que hasta el 09.10.2003 se estableció como incumplida. Es decir, acatar las normas sanitarias establecidas en los artículos 03 y 10 (capítulo I), 158, 159 (capítulo II), 481 y 484 (capítulo XXXIII), publicadas en la Gaceta Oficial N° 0444, de fecha 08 de septiembre de 1998 y con lo exigido para la renovación del certificado de conformidad emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren del estado Lara. Es decir, correspondía demostrar tal cumplimiento, para poder exigir el pago respectivo. Y así se establece.

   Analizadas las actas procesales, se evidencia (memoria descriptiva ratificada en juicio, folios 111, 112 y 134) que en febrero de 2006, se hizo un trabajo de reparación en el Edificio Severino, que consistió en remoción de frisos, pintura y rejas, construcción de antepecho y ejecución de pinturas, y también la colocación de ductería para aguas e impermeabilización de techo. Es decir, que entre esa fecha y el 09 de octubre de 2003, no se probó que en el Edificio Severino se hubieran realizado mejoras algunas, por lo que, al menos hasta ese lapso de tiempo continuaba operando lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya (...)”, tal como se dejó sentado en la sentencia definitiva proferida al respecto de esa última fecha. Y así se decide.

   Por otro lado, de la inspección judicial realizada el 24.05.2007 se advierte que el apartamento en su parte interna está en regular estado de conservación y mantenimiento, folio 138, pero que la impermeabilización del techo se encuentra desprendida en algunas de sus partes, que el cajón de extintor de incendio vacío, así como los bajantes clausurados, (vuelto del folio 138). Esta observación con respecto al Edificio es concordante tanto con los dichos de los testigos, valorados más arriba, también habitantes del Edificio Severino en cuestión, así como con el resultado de la experticia realizada por el Cuerpo de Bomberos, quien el 15 de junio de 2007 señaló, en el informe de la experticia ordenada en el auto para mejor proveer, que dicha Edificación no cumple con las condiciones de prevención y protección contra incendios, encontrándose el Certificado de Conformidad aún vencido.

   Es decir, se determina el no cumplimiento de las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, del Edificio Severino, ubicado en la calle 21 entre avenidas 20 y 21 de esta ciudad, donde se encuentra el apartamento 17 arrendado. Y así se decide.

   Es necesario destacar que al momento de arrendar un inmueble consistente en un apartamento, también se alquilan las áreas comunes del Edificio, las cuales son parte vital de los componentes necesarios para la ocupación humana, y por ende, de no cumplir con las condiciones mínimas de sanidad y habitabilidad en tales espacios, se está en presencia del incumplimiento de las prestaciones asumidas por el arrendador, como es lo ocurrido en el caso bajo estudio, por lo que opera la excepción de incumplimiento por falta de la otra parte, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil. Y así se declara.

   -III-

   En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR la demanda por DESALOJO, intentada por INVERSIONES S.I. C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 17.01.1990, bajo el N° 4, Tomo 2-A, CONTRA M.D.C.C.S., titular de la cédula de identidad N° 5.651.153, y de este domicilio.

2. SE CONDENA en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida.

   PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los 09 días del mes de j.d.D.M. siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

   La Juez

   Dra. Patricia Riofrío Peñaloza

   La Secretaria,

   María Milagro Silva

   En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 3:25 pm.

   La Secretaria