Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 12 de Junio de 2008

PARTE ACTORA: S.D.V.F.V., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 4.974.601.

APODERADOS DE LA

PARTE ACTORA: A.R.J. y A.M.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 31.696 y 113.932.

PARTE DEMANDADA: M.A., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 3.324.141.

APODERADOS DE LA

PARTE DEMANDADA: M.D.V.S., A.A.P. y O.M.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.702, 78.710 y 66.393, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

EXPEDIENTE Nº. 17066.

CAPITULO I

SINTESIS DEL PROCESO

Conoce esta alzada de las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, interpuesto en fecha 19 de septiembre de 2006, por la ciudadana S.D.V.F.V., contra la ciudadana M.A., ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial

En fecha 21 de septiembre de 2006, se admitió la demanda y se ordenó emplazar a la parte demandada para que en el Segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, diera contestación a la demanda.

Por auto de fecha 22 de septiembre de 2006, el Tribunal se declaró incompetente para conocer de la demanda, en razón del territorio y declinó la competencia en un Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, remitiendo el expediente al Tribunal distribuidor, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Segundo del Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 26 de Septiembre de 2006, le dio entrada a la demanda, y con fecha 09 de Octubre de 2006, ordenó la citación de la parte demandada mediante comisión librada en la misma fecha.

En fecha 19 de Octubre de 2006, la parte actora ratifica en todas y cada una de sus partes, la solicitud de medida preventiva contenida en el libelo de la demanda, la cual por auto de fecha 20 de octubre de 2006 le fue negada, por considerar el Tribunal que no llenar los extremos a que se refiere el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la parte actora apeló de dicha decisión, la cual le fue oída en un solo efecto y remitidas las copias certificadas correspondientes al Tribunal de Alzada, a los fines de que conociera de dicha apelación.

En fecha 20 de octubre de 2006, el Tribunal con vista a la manifestación que hizo la parte actora en su libelo de demanda, de que consignó ante el Tribunal de Municipio Los Salias, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), para que se le entregara a la parte demandada, y por cuanto no consta en autos que efectivamente la parte actora hubiera consignado cheque por ese monto a favor de la parte demandada, así como tampoco existe constancia de que dicha cantidad de dinero fue depositada en la cuenta del Tribunal, ordenó oficiar al Juzgado de Los Salias, a los fines de que informara si efectivamente se efectuó el depósito y en caso de ser afirmativo remitiera dicha cantidad.

En fecha 23 de noviembre de 2006, el apoderado actor consignó recibo de depósito bancario realizado en la cuenta del Tribunal por parte de su representada, por la cantidad de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00), cantidad ésta que se señala en el libelo de la demanda, para que le sea opuesta a la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente.

Por auto de esa misma fecha, el Tribunal ordenó ratificar el oficio dirigido al Juzgado del Municipio Los Salias, en relación al depósito en la cuenta de ese Tribunal realizado por la parte actora a favor de la parte demandada.

Con fecha 01 de diciembre de 2006, el Juzgado del Municipio Los Salias, informa que se recibió planilla de depósito por un monto de Un Millón Cien Mil Bolívares (Bs. 1.100.000,00); que posteriormente se recibió solicitud de dicho dinero, por parte de la ciudadana S.D.V.F.V.; y que se ordenó hacer entrega de la suma a la referida ciudadana.

Citada como quedó la parte demandada, en fecha 02 de abril de 2007, presentó escrito de contestación.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, las cuales fueron agregadas y admitidas oportunamente.

En fecha 27 de abril de 2007, la parte demandada presentó escrito de alegatos.

En fecha 09 de mayo de 2007, se dictó sentencia mediante la cual se declaró sin lugar la demanda y con lugar la excepción de prescripción de la acción opuesta por la parte demandada.

En fecha 14 de mayo de 2007, la parte actora apela de la sentencia, la cual fue oída en ambos efectos por el aquo, ordenando remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.

Mediante auto de fecha 31 de mayo de 2007, este Juzgado, a quien correspondió conocer la causa, le da entrada al expediente, se avoca el Juez al conocimiento de la misma, y fijó oportunidad para dictar sentencia.

CAPITULO II

TEMA DECIDENDUM

RESUMEN DE ALEGATOS

Alegatos de la parte Actora.-

En el escrito libelar, la parte actora, alega que:

En fecha 20 de octubre de 1999, celebró con la ciudadana M.A., un contrato de opción de venta por un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial O.P.S., Torre 6, Piso 10, Apartamento 10-1, situado en San A.d.L.A., jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Que en fecha 09 de junio de 2004, este Tribunal declaró sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato intentó en su contra la vendedora, ciudadana M.A.; quedando con plena vigencia el contrato de opción de venta antes referido; pero es el caso que a la fecha, la vendedora no obstante las múltiples diligencias que realizó ante la mencionada ciudadana para que se le otorgara el documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, no ha dado cumplimiento al contrato de opción de venta del inmueble que tenían pactado, aun cuando poseo el mismo, en virtud de que el Tribunal Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salias de esta Circunscripción Judicial, por comisión del Tribunal de Municipio Guaicaipuro, le hizo entrega formal y material del inmueble, tal y como lo ordenó la sentencia, pero sin el título de propiedad dada la negativa y contumacia de la vendedora de suscribir el contrato definitivo de venta.

Fundamenta su acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, así como en el contrato de opción de venta suscrito con la vendedora. Por tales hechos es que demanda a la ciudadana M.A., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A que cumpla con el contrato suscrito en fecha 20 de octubre de 1993, y su prórroga de fecha 20 de enero de 1994, y en consecuencia se le otorgue por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble. SEGUNDO: En el supuesto negado que la demandada no convenga en la firma definitiva de venta del inmueble descrito, la sentencia que se dicte le sirva de título de propiedad, y se ordene al Registrador Subalterno correspondiente, la protocolización de dicha sentencia, y se le tenga como propietaria del inmueble, de conformidad con lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil.

Estima la demanda en la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00). Por último solicita medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble propiedad de la demandada.

Alegatos de la Parte Demandada:

La parte demandada en su escrito de contestación, alega como excepción perentoria, la prescripción de la acción, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez años que establece el artículo 1977 del Código Civil, y en el presente caso han transcurrido más de trece (13) años desde la fecha de suscripción de la prórroga del contrato de opción de compra venta, por lo cual considera que ha operado la prescripción de la acción, y así pide sea declarado en la definitiva.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que la parte accionante opone a su representada, que haya incumplido con lo pactado en el contrato de opción de compra venta que suscribió con la ciudadana S.D.V.F.V..

Rechazó, negó y contradijo que la parte accionante haya realizado gestiones para dar cumplimiento a su obligación de pago; que en efecto existe un contrato de opción de compra venta cuyo incumplimiento por parte de la compradora ocasionó la suscripción de una prórroga contenida en la cláusula primera de sesenta (60) días no prorrogables, y siendo que por sentencia dictada por este Tribunal que resolvió declarar sin lugar la demanda que por Resolución de Contrato intentó su representada contra S.D.V.F., en consecuencia, quedó el contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 20 de octubre de 1993 vigente, es decir en los mismos términos en que fue suscrito, lo que quiere decir, que la hoy accionante tenía que cumplir su obligación en el término fijado y convenido de sesenta días, obligación que no ha cumplido hasta el día de hoy.

Que al analizar los referidos contratos, se desprende que el término de cumplimiento para el deudor (hoy accionante), venció el 20 de marzo de 1994, es decir, se evidencia que operó en este contrato la figura de la caducidad, por lo que mal puede pretender la actora cumplir y exigir el cumplimiento de un contrato que ella no ha cumplido en un lapso de doce años y once meses cuando el lapso era de sesenta días. En este sentido, opone la representación judicial de la parte demandada, la excepción NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS, por cuanto en el caso de autos se estableció un término fijo que de acuerdo a lo estatuido en el artículo 1214 del Código Civil, va en beneficio del deudor derivado de las reglas de integración del contrato, por otro lado las partes convinieron en el contrato un plazo que fijaron en sesenta días, dando como garantía a su mandante ese tiempo para cumplir con la obligación de adquisición del inmueble reflejado en el pago, hecho éste, que encuadra perfectamente en lo estatuido por el artículo 1.215 del Código Civil, y no verificándose el cumplimiento dentro de término señalado se permite al acreedor oponer la excepción aquí señalada.

Que la representación judicial de la parte actora, tal y como lo señala en su escrito libelar, pretende cancelar su obligación mediante el ofrecimiento tardío del saldo del precio pactado, es decir, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00, fuera del plazo establecido en el contrato, no teniendo su mandante interés en recibir ese ofrecimiento por tardío.

El Tribunal a los fines de decidir la presente causa, hace previamente las siguientes consideraciones:

PUNTOS PREVIOS

DE LA PRESCRIPCION DE LA ACCION

La parte demandada en su escrito de contestación, alega como excepción perentoria, la prescripción de la acción, por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, debía efectuarse dentro del lapso legal de diez años que establece el artículo 1977 del Código Civil, y en el presente caso han transcurrido más de trece (13) años desde la fecha de suscripción de la prórroga del contrato de opción de compra venta, por lo cual considera que ha operado la prescripción de la acción, y así pide sea declarado en la definitiva.

El Tribunal al respecto observa:

Observamos que el legislador, en su artículo 1952, en lo que la doctrina ha denominado definición legalista y al mismo tiempo descriptiva, considera que: “La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”.

Maduro Luyando, haciéndose eco de dicha definición, asevera que de una manera general, la prescripción en materia civil es en sentido amplio, un derecho adquirido por el transcurso del tiempo. Lo que quiere decir, que el transcurso de un determinado tiempo es la característica general o primordial de la prescripción.

La prescripción extintiva o liberatoria no es propiamente un medio de extinción de una obligación, ya que sólo extingue tanto las acciones personales como las reales que sancionan aquella obligación. Cuando ocurre la prescripción, la obligación no se extingue, pues continúa existiendo bajo la forma de obligación natural, pero sí extingue la acción para obtener el cumplimiento coactivo de esta obligación.

El artículo 1977 del Código Civil, nos establece que: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez…”

Según la doctrina, la acción real es aquella que tiene por finalidad obtener judicialmente la declaración de un derecho que no afecta la persona sino a la cosa, y la acción personal es la que le corresponde a alguno para exigir de otro el cumplimiento de cualquier obligación contraída o exigible, ya dimane ésta de contrato o cuasicontrato, de delito o cuasidelito o de la Ley. Es personal por cuanto se da contra la persona obligada o su heredero.

El Tribunal pasa a analizar si la acción ejercida por virtud del presente proceso es una acción real o una acción personal.

La Sala Constitucional en sentencia de fecha 09 de octubre de 2003, con respecto a la prescripción de las acciones, señaló lo siguiente:

…La prescripción de las acciones se produce, según lo establece el artículo 1.977 del Código Civil, por el transcurso de diez o de veinte años, según sean acciones personales o reales, respectivamente, salvo algunas acciones concretas cuya prescripción es más breve y que se enumeran de forma exhaustiva en el mismo Código.

La clasificación de las acciones en personales y reales pretende englobar las diferentes pretensiones que los demandantes pueden plantear: así, las acciones personales se dirigen contra una persona que se encuentra obligada frente a otra, mientras que la particularidad de las acciones reales es que aunque se dirijan también contra una persona, la pretensión está referida a un derecho que se alega sobre un bien …Omissis…

Conforme lo advertido por esta Sala en los párrafos precedentes, las acciones reales o personales se diferencian según la pretensión del demandante: si lo que se pide guarda relación con un bien, se trata de una acción real; en caso contrario, de una personal. Es indispensable que el juez determine el fondo de la pretensión, a tal efecto…

En el caso de autos, observa quien aquí sentencia, que la pretensión de la parte actora es el cumplimiento de una obligación derivada de un contrato de opción de compra venta, por lo que se concluye que la acción incoada es de naturaleza personal y que como consecuencia de ello le es aplicable la prescripción de diez años consagrada en el artículo 1977 del Código Civil.

Ahora bien, la doctrina admite tres condiciones fundamentales de la prescripción: 1) la inercia del acreedor; 2) el transcurso del tiempo fijado por la Ley, y 3) invocación por parte del interesado.

1. - Inercia del acreedor: Por inercia del acreedor se entiende la situación en la cual el acreedor, teniendo necesidad de exigir el cumplimiento al deudor y la posibilidad efectiva de ejercer la acción para obtener ese cumplimiento, no ejecuta dicha acción.

   Asimismo a doctrina señala tres requisitos integrantes de la inercia del acreedor: A) la necesidad de exigir el cumplimiento o de ejercer la acción, llamada también necesidad de obrar; B) la posibilidad de ejercer la acción y C) la no ejecución de la acción.

   A.- Necesidad de exigir el cumplimiento o de ejercer la acción: Presupone el no uso de su derecho por parte del acreedor por culpa imputable a él. El acreedor debe y puede ejercer su derecho de exigir el cumplimiento al deudor y no lo ejerce. La inercia del acreedor no significa necesariamente una conducta pasiva por él desarrollada, sino presupone que el deudor realice cualquier acto que contradiga el derecho del acreedor y éste permanezca inactivo.

   B.- Posibilidad de ejercer la acción: No basta con que el acreedor tenga necesidad de ejercer la acción, sino que realmente tenga la posibilidad de ejercerla, pues existen situaciones en que el acreedor está legalmente impedido de tener esa posibilidad. Ello ocurre generalmente, con las llamadas causales de suspensión de la prescripción, contempladas en los artículos 1964 y 1965 del Código Civil.

   C.- No ejercicio de la acción: No basta con la necesidad de ejercer la acción ni con la posibilidad de ejercerla, sino es también necesario que la acción no hubiese sido ejercida, porque si el acreedor ha ejercido sus derechos aun cuando no hubiese obtenido su cumplimiento, interrumpe la prescripción y ya desaparece la inercia del acreedor.

   Todo acto de ejercicio del derecho constituye acto de interrupción de la prescripción. Por acto de interrupción de la prescripción se entiende todo procedimiento conservativo o ejecutorio, que consta de dos elementos fundamentales: la manifestación de voluntad de conservar el derecho de crédito y la notificación al deudor de esa voluntad.

   La interrupción de la prescripción se diferencia de la suspensión en que aquélla borra o destruye el tiempo transcurrido antes de la causal de interrupción, mientras que la suspensión de la prescripción detiene esa prescripción, pero no borra el tiempo transcurrido antes de la causal de suspensión.

   La interrupción de la prescripción puede ocurrir de dos maneras: natural y civilmente (art. 1.967). La interrupción natural se refiere sólo a la prescripción adquisitiva y ocurre cuando por cualquier causa deje de estar el poseedor en el goce de la cosa por más de un año (art. 1968). La interrupción civil se refiere tanto a la prescripción adquisitiva como a la extintiva, y el artículo 1969 del Código Civil, nos establece las causas de interrupción civil de la prescripción.

2. - Transcurso del tiempo fijado por la ley: Es la segunda de las condiciones para la procedencia de la prescripción. El tiempo necesario para la prescripción debe ser siempre fijado por la ley, pues si lo fuese por el Juez o por las partes no estaríamos en presencia de una prescripción sino de un lapso de caducidad. La doctrina y la legislación acostumbran clasificar a la prescripción en las llamadas prescripciones ordinarias, también denominadas prescripciones largas, y las denominadas prescripciones breves o cortas. Las prescripciones largas u ordinarias se clasifican a su vez según el carácter real o personal de la acción.

3. - Invocación por parte del interesado: La prescripción no opera de pleno derecho, sino que tiene que ser alegada por el interesado, es decir, que el juez, de oficio, no puede suplir la prescripción no opuesta (Art. 1956).

   Efectuadas las anteriores consideraciones con respecto a la prescripción, corresponde a este juzgador, examinar si en el caso de autos, existieron causas que interrumpieron o que suspendieron la prescripción de la acción interpuesta.

   Quien aquí sentencia considera, que en el caso de autos, ciertamente como lo afirma el aquo en su sentencia, la parte actora no aportó prueba alguna que permitiera demostrar la interrupción de la prescripción de su acción.

   Sin embargo, con respecto a la prescripción, los artículos 1964 y 1965 del Código Civil, establecen las llamadas causales de suspensión de la prescripción, las cuales se fundan en razones de orden público y de orden natural que animan al legislador a suspender la prescripción en tales supuestos.

   Ahora bien, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, que el curso de la prescripción puede ser suspendido además de las hipótesis contempladas en los artículos 1964 y 1965 del Código Civil, por causas de fuerza mayor que hagan imposible interrumpirla.

   La Sala de Casación Social, en sentencia No. 1367 de fecha 29 de octubre de 2004, estableció lo siguiente:

   …”En este sentido, es sensato y acorde con los principios constitucionales que hoy imperan, que a través de la jurisprudencia se admitan como una nueva causa de suspensión de la prescripción, la imposibilidad de hecho derivada de una fuerza mayor, pero condicionada a que se haga valer el derecho afectado inmediatamente después de haber cesado el impedimento. En otras palabras, para que la suspensión de la prescripción extintiva pueda declararse, es necesario que, en primer lugar sea a causa de una fuerza mayor que haga imposible el ejercicio de la acción respectiva, o a causa de una fuerza mayor que haya sobrevenido estando ya en curso la prescripción; en segundo lugar que la prescripción se haya cumplido durante el impedimento; en tercer lugar que el derecho se haga valer sin demora después de desaparecido el impedimento y por último, que la imposibilidad por fuerza mayor de impedir el cumplimiento de la prescripción, sea probada, lógicamente por la parte quien la invoca para excusar su inacción. Tales requisitos deben ser, por demás concurrentes, es decir, si falta alguno, no debe declararse la suspensión de la prescripción, corriendo ésta inexorablemente. Así se establece..”

   Sostienen las jurisprudencias dictadas al efecto, que dichas causas de suspensión serían el resultado de los principios generales que dominan la prescripción, las cuales podrían ser llamadas causas suspensivas jurídicas, aclarando que en este supuesto el juez no se arrogaría una función legislativa, sino que ejercitaría aquella función que generalmente le pertenece, es decir, la de decidir conforme a la verdad y la justicia

   Observa el Tribunal que en el presente caso, se cumplieron de manera concurrente, los requisitos que según la jurisprudencia citada, la cual acoge este sentenciador, son necesarios a los fines de que opere la suspensión de la prescripción. Tal y como se encuentra demostrado en autos, la parte hoy aquí demandada, ciudadana M.A., en Mayo de 2002, interpuso ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial, demanda contra la ciudadana S.D.V.F.V., parte actora en este juicio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, sobre el mismo inmueble cuyo cumplimiento aquí se demanda, el cual concluyó en fecha 26 de Abril de 2005, tal y como se desprende de las copias certificadas aportadas por la parte actora, y de la copia certificada requerida al Tribunal de la causa, las cuales aprecia este juzgador por tratarse de documentos públicos, expedidos por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, y por gozar los mismos de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, y que no fueron tachadas ni desconocidas a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Quien aquí sentencia considera, que tal circunstancia, constituyó una situación de hecho que no le permitía a la parte actora ejercer válidamente el derecho de accionar contra la parte aquí demandada, antes de que culminara el referido proceso, cumpliéndose así con el primer requisito exigido por la jurisprudencia, referido a que el impedimento sea a causa de una fuerza mayor que haga imposible el ejercicio de la acción o que esa causa haya sobrevenido estando en curso la prescripción.

   En cuanto al segundo requisito, de que la prescripción se haya cumplido durante el impedimento, se observa que desde el 20 de enero de 1994, cuando se suscribió la prórroga del contrato de opción de compra venta, y fecha en que comenzó a transcurrir la prescripción, hasta el 26 de Abril de 2005, momento en el cual considera este juzgador había desaparecido la causal de suspensión, el lapso de prescripción de los diez (10) años que establece el artículo 1977 del Código Civil, se había cumplido, con lo cual se cumple con este segundo requisito.

   Con relación al tercer requisito, el Tribunal encuentra que también se cumplió, toda vez que la parte actora ejerció la presente acción en fecha 19 de Septiembre de 2006, luego de desaparecido el impedimento.

   Con respecto al cuarto y último requisito, que la imposibilidad por fuerza mayor de impedir el curso de la prescripción, sea probada, tal y como se analizó anteriormente, la parte actora en este juicio, quien invoca el impedimento de ejercer su derecho válidamente, demostró en autos la causal de suspensión de la prescripción, como era la existencia de un juicio interpuesto en su contra por la hoy aquí demandada, relacionado con el mismo inmueble cuyo cumplimiento aquí se demanda, que la imposibilitaba por fuerza mayor de impedir el curso de la prescripción.

   Ahora bien, como las causales de suspensión de la prescripción detienen la prescripción, pero no destruyen los efectos producidos por la misma antes de la existencia de la causal, y ese lapso transcurrido se computa con el lapso que transcurra después de haber cesado dicha causal, de una simple operación aritmética tenemos, que antes de la existencia de la causal de suspensión, habían transcurrido ocho (8) años y dos (2) meses, a partir del 20 de enero de 1994, cuando se suscribió la prórroga del contrato de opción de compra venta, fecha de inicio del lapso de prescripción, hasta el mes de mayo de 2002, cuando la parte demandada interpuso juicio de RESOLUCION DE CONTRATO, y admitida en fecha 07 de mayo de 2002, contra la parte actora en este juicio, el cual culminó en fecha 26 de Abril de 2005; es decir, que la prescripción quedó suspendida por un lapso de tres (3) años; reiniciándose el lapso de prescripción en fecha 26 de Abril de 2005, momento en el cual considera este juzgador que había desaparecido la causal de suspensión de la prescripción y desde ésta última fecha, 26 de Abril de 2005, hasta el día de la interposición de esta demanda (19 de Septiembre de 2006), transcurrieron un (1) año y cinco (5) meses. Si se computan los ocho (8) años y dos (2) meses anteriores, con el lapso posterior de un (1) año y cinco (5) meses, tenemos que transcurrieron Nueve (09) años y siete (7) meses.

   En consecuencia, considera este Juzgador que por cuanto existió una causa de suspensión de la prescripción, por demás sobrevenida, imprevisible, inevitable e independiente de la voluntad del titular del derecho, que le impedía en este caso, a la parte actora ejercer válidamente ese derecho, por la existencia de un hecho derivado de una fuerza mayor, cuya causa extraña no puede imputársele, este Tribunal forzosamente tiene que declarar sin lugar la prescripción invocada por la parte demandada, y así se decide.

   DE LA EXCEPCION NON RITE ADIMPLETI CONTRACTUS

   La representación judicial de la parte demandada en la contestación de la demanda, opuso a la parte actora esta excepción que según el autor J.M.O., en su libro Doctrina General del Contrato, procede cuando el cumplimiento ofrecido es inexacto o tardío y el acreedor excepcionante no tiene interés en recibirlo. Fundamenta la misma en que la parte actora pretende cancelar su obligación mediante el ofrecimiento tardío del saldo del precio pactado, es decir, la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), hoy 1.100,00 Bs.F., fuera del plazo establecido en el contrato, no teniendo su mandante interés en recibir dicho ofrecimiento por tardío

   El Tribunal al respecto observa:

   Si bien es cierto que la excepción opuesta en este juicio por la parte demandada, según la doctrina procede cuando el cumplimiento ofrecido es inexacto o tardío, no es menos cierto que por analogía es necesario aplicar las condiciones espacialísimas que el Tribunal Supremo de Justicia ha dejado establecidas, para que pueda prosperar la excepción non adimpleti contractus, las cuales son las siguientes: 1) Que se trate de contrato bilateral; 2) Que las obligaciones recíprocas deben satisfacerse en forma simultanea; 3) Que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra parte sea de tal importancia que incida sobre lo principal; 4) Que la parte que oponga la excepción no haya motivado a su vez el incumplimiento de la otra parte; y 5) Que se trate de un incumplimiento culposo.

   En cuanto al primer requisito que se trate de un contrato bilateral se cumple por cuanto se trata de un contrato de opción de compra venta, el cual tiene las obligaciones de cada parte bien definidas, y en el presente caso una de las partes es M.A., en su condición de Vendedora y S.D.V.F.V., en su condición de Compradora.

   En cuanto al segundo requisito, también se cumple, por cuanto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento aquí se demanda, se observan obligaciones recíprocas que deben satisfacerse en forma simultánea, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, dando y dando, como en el caso de autos.

   Con respecto al tercer requisito, también se cumple en el presente caso, donde se trata de obligaciones tanto para una parte, como para la otra, principales, de gran importancia, cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. En el caso de marras, la parte demandada atribuye su incumplimiento al hecho de que la parte contraria no cumplió dentro del término señalado, pretendiendo cancelar su obligación mediante el ofrecimiento tardío del saldo del precio pactado.

   Con relación al cuarto requisito referido a que la parte que la oponga no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte, E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, es de la opinión que la ausencia de culpa, es determinante del incumplimiento, no es propiamente una condición para su procedencia, sino un supuesto necesario de su existencia.

   Al respecto, quien aquí sentencia observa que el documento de opción de compra venta, ya analizados y valorados en este fallo, establecían en una de sus cláusulas que el Vendedor se comprometía a entregar el inmueble libre de todo gravamen, y también se evidencia que el documento público contentivo de la liberación de garantía hipotecaria, otorgando por el Banco Caracas, C.A., fue autenticado en fecha 06 de julio del año 2000, registrado ante la Oficina Subalterna correspondiente, en fecha 30 de julio del año 2001, es decir, que para la fecha en que debió verificarse el cumplimiento del contrato suscrito por las partes, no estaba el inmueble libre de gravámenes, por lo que la parte demandada mal puede oponer esta excepción, cuando con su incumplimiento motivó el incumplimiento de la contraparte.

   Con relación al quinto y último requisito, a que el incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo, se observa que tal y como quedó establecido anteriormente, el incumplimiento correspondió a la parte demandada, por lo que tampoco se cumple con este requisito.

   De manera que al faltar dos de los requisitos ut supra señalados hace improcedente la excepción de contrato de cumplimiento inexacto o tardío opuesta por la parte demandada, ya que no quedaron demostradas las circunstancias alegadas para no cumplir con sus obligaciones contractuales.

   Desechadas como han sido las defensas que dieron lugar a los puntos previos anteriormente analizados, invocadas por la parte demandada, se procede a resolver el fondo de la controversia en los siguientes términos:

   CAPITULO III

   CARGA PROBATORIA

   Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

   Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

   Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

   La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”,por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

   En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

   …Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

   Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta, en el sentido de que la vendedora cumpla con su obligación de suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro, y por la otra la defensa del demandado, que consiste en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda, oponiendo a la excepción non rite adimpleti contractus, por cuanto la parte actora no verificó el cumplimiento dentro del término señalado, pretendiendo cancelar su obligación mediante el ofrecimiento tardío del saldo del precio pactado, por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgador al análisis de todas cuantas pruebas se han producido, aún aquellas que no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, en los siguientes términos:

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   Con el libelo de la demanda, la parte actora acompañó las siguientes documentales:

   1. Copia certificada del documento de opción de compra venta, suscrito entre la ciudadana M.A. y la ciudadana S.D.V.F.V., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 66, Tomo 52, de fecha 20 de octubre de 1.993, el cual por no haber sido tachado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal lo valora conforme a la norma contenida en el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado el negocio jurídico celebrado entre las partes, así como sus principales obligaciones, y así se declara.

   2. Copia Certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el No. 93, Tomo 4, de fecha 20 de enero de 1.994, la cual se aprecia de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado en autos que el contrato de opción de compra venta, fue prorrogado por las partes de común acuerdo, y así se decide.

   3. Copia certificada de la Sentencia de apelación dictada por este mimo Tribunal, y copia certificada de las actuaciones cursantes en la Comisión librada al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro, Carrizal y Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial, con motivo de la orden de Entrega Material, las cuales aprecia este Tribunal por tratarse de documentos públicos, de conformidad con el artículo 1.357, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual queda demostrado el incumplimiento del contrato objeto del presente juicio por parte de la demandada, razón por la cual se le declaró SIN LUGAR la demanda que por resolución del mismo contrato interpusiera en contra de la hoy actora en este juicio, y así se declara.

   4. Copia simple de libelo de demanda por Incumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana S.D.V.F. contra la ciudadana M.A., ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de septiembre de 1994, según sello de recibido que cursa al pié de la misma, la cual se desecha del proceso, por haber sido impugnada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

   5. Copia simple del documento de liberación de hipoteca del inmueble objeto del presente litigio, elaborado supuestamente por la Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo, el cual carece de valor probatorio, por cuanto no se encuentra suscrito por las persona alguna, siendo un requisito indispensable de acuerdo al artículo 1.368 del Código Civil, que el documento privado, deba estar suscrito por los obligados, y así se declara.

   6. Copia simple de la carta dirigida a la Industrial Entidad de Ahorro y Préstamo, de fecha 15 de junio de 1.995, y recibida en fecha 16 de ese mismo mes y año, la cual se desecha del proceso por cuanto no se trata de una misiva dirigida por una de las partes a la otra, conforme lo establece el artículo 1.371 del Código Civil, y en todo caso, debió promoverse la prueba de Informe a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide

   7. Copia simple de carta de notificación de firma, este Tribunal da por reproducido los argumentos esgrimidos con inmediata anterioridad y procede a desechar dicha comunicación, y así se declara.

   8. Copia simple de documento de liberación de hipoteca del inmueble objeto de este juicio, otorgado por el Banco Hipotecario de Aragua C.A., hoy Banco Caracas C.A., a la ciudadana M.A., autenticado ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 38, Tomo 142, de fecha 06 de julio de 2000, a la cual se le otorga todo el valor probatorio que de la misma emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con dicha documental queda demostrado en autos que la parte demandada no había cumplido con la obligación de librar el inmueble cuyo cumplimiento de contrato aquí se demanda, de la hipoteca constituida sobre el mismo, y en consecuencia, no estaba libre de gravámenes para la fecha en que debió verificarse su cumplimiento del referido contrato, y así se establece.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

   • Copia certificada del documento de opción de compra venta, suscrito entre las ciudadanas M.A. y S.D.V.F.V., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el No. 66, Tomo 52, en fecha 20 de octubre de 1.993, ya fue objeto de análisis y valoración en este fallo y así se declara.

   • Copia certificada del documento de prórroga de la opción de compra venta, suscrito entre las ciudadanas M.A. y SHEYA DEL VALLE FARIAS VERA, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el No. 93, Tomo 4, de fecha 20 de enero de 1994, la cual ya ha sido objeto de análisis en esta sentencia, y así se decide.

   • Copia Certificada de la Sentenciada dictada por este Tribunal, ya ha sido analizada y valorada en este fallo, y así se establece.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   La representación judicial de la parte actora acude ante este órgano jurisdiccional, para demandar el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta, celebrado entre la ciudadana M.A., como Vendedora y la ciudadana S.D.V.F.V., como Compradora de un Inmueble ubicado en el Conjunto Parque Residencial O.P.S., Torre 6, Piso 10, Apto. 10-1, situado en San A.d.L.A., hoy jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, con una superficie de OCHENTA METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (80,48 M2), cuyos linderos y demás especificaciones constan suficientemente en autos, negociación está que según el referido contrato y su prórroga, fue pactada por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00), hoy 3.000,00 Bs.F., de los cuales la Compradora cancelo a la Vendedora, QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), hoy 500,00, cuando se celebró dicha negociación; la suma de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), hoy 1.400,00 Bs.F., que recibió la Vendedora al momento de la firma del documento de prórroga, cantidades imputables al precio definitivo de la venta, y la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.100.000,00), hoy 1.100,00 Bs.F., que sería cancelada por la Compradora hasta la firma del documento definitivo de venta, conviniendo ambas partes de común acuerdo que la duración de la opción sería de NOVENTA (90) días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra venta, el cual fue prorrogado por SESENTA (60) días no prorrogables, contados a partir de la firma de dicha prórroga. Fundamentando la parte actora su demanda en que la vendedora no cumplió con su obligación de suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro, tal y como fue pactado en el contrato, cuyos hechos fueron negados y rechazados por la parte demandada, oponiendo la excepción non rite adimpleti contractus, por cuanto la parte actora no verificó el cumplimiento dentro del término señalado, pretendiendo cancelar su obligación mediante el ofrecimiento tardío del saldo del precio pactado.

   Observa quien aquí decide, que el documento de opción de compra venta del inmueble objeto de controversia, establecía en la Cláusula Cuarta, que la Vendedora, hoy demandada en este juicio, se comprometía a entregar el inmueble libre de todo gravamen, y del documento público que contiene la liberación de la garantía hipotecaria, otorgando por el Banco Caracas, C.A., se evidencia, que el mismo fue autenticado en fecha 06 de julio del año 2000, y protocolizado ante la Oficina Subalterna correspondiente, en fecha 30 de julio de 2001, es decir, que para la fecha en que según el referido contrato y su prórroga, debió verificarse el cumplimiento del contrato suscrito, no estaba el inmueble libre de gravámenes, requisito indispensable para la protocolización del documento definitivo de compra venta, obligación que le incumbía a la Vendedora.

   Ahora bien, la parte demandada sólo se limitó a negar el incumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito con la ciudadana S.D.V.F., oponiendo defensa perentoria como la prescripción de la acción y la excepción non rite adimpleti contractus, sin haber demostrado en autos las afirmaciones de hecho en las cuales fundamentó sus defensas, de acuerdo al principio consagrado en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, existiendo una presunción de carácter culposo en el incumplimiento por parte del demandado en sus obligaciones contractuales, de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil; es decir, que al acreedor en materia de prueba, en este caso, la Compradora, le bastaría demostrar la no ejecución de la obligación, y una vez probada esta circunstancia, operará la presunción contra el deudor de que el incumplimiento es debido a su culpa. Entonces corresponderá al deudor, para desvirtuar esta presunción, la demostración que el incumplimiento se debió a una causa extraña no imputable. En otras palabras, según una sana interpretación del artículo 1.271, el acreedor sólo tiene que demostrar el incumplimiento, y una vez probado éste, que a su vez se presume culposo por el legislador, corresponde al deudor, en este caso a la Vendedora, desvirtuar la presunción probando la causa extraña no imputable.

   Sin embargo, la interpretación expuesta es modificada en parte por el legislador en lo que respecta a la prueba del incumplimiento por parte del acreedor. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo, nuestro legislador exime de una manera general al acreedor la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido, lo cual no sucedió en el caso de autos, ya que la parte demandada, no aportó al proceso ningún tipo de prueba idónea con la finalidad de llevar a convicción, certeza o existencia de los hechos con los cuales pudiese haber desvirtuado la pretensión del actor, por lo que quien aquí sentencia considera procedente declarar CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA ha interpuesto la ciudadana: S.D.V.F.V., contra la ciudadana M.A..

   En consecuencia, se condena a la demandada a que cumpla con el contrato suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el día 20 de octubre de 1.992, bajo el No. 66, Tomo 52, y su prórroga de fecha 20 de enero de 1994, autenticada ante la misma Notaría Pública, bajo el No. 93, Tomo 04; y en consecuencia, le otorgue por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Parque Residencial O.P.S., Torre 6, Piso 10, Apto. 10-1, situado en San A.d.L.A., hoy jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda; y en el supuesto negado que la demandada no convenga en la firma definitiva de venta del inmueble antes descrito, la presente sentencia sirva como título de propiedad, ordenándose al Registrador Subalterno correspondiente, la protocolización de la presente sentencia, teniéndose como propietaria del inmueble antes identificado a la ciudadana S.D.V.F.V., de conformidad con lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil. Y así debe establecerse en la parte dispositiva de este fallo.

   CAPITULO III

   DISPOSITIVA

   Por todo lo antes expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 09 de Mayo de 2007.

SEGUNDO

SIN LUGAR la Prescripción de la Acción invocada por la parte demandada.

TERCERO

SIN LUGAR LA EXCEPCIÓN Non Rite Adimpleti Contractus opuesta por la parte demandada.

CUARTO

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA ha interpuesto la ciudadana: S.D.V.F.V., contra la ciudadana M.A..

TERCERO

Se condena a la demandada a que cumpla con el contrato suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el día 20 de octubre de 1.992, bajo el No. 66, Tomo 52, y su prórroga de fecha 20 de enero de 1994, autenticada ante la misma Notaría Pública, bajo el No. 93, Tomo 04; y en consecuencia, le otorgue por ante el Registro Subalterno correspondiente, el documento definitivo de venta del inmueble ubicado en el Conjunto Parque Residencial O.P.S., Torre 6, Piso 10, Apto. 10-1, situado en San A.d.L.A., hoy jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda; y en el supuesto negado que la demandada no convenga en la firma definitiva de venta del inmueble antes descrito, la presente sentencia sirva como título de propiedad, ordenándose al Registrador Subalterno correspondiente, la protocolización de la presente sentencia, teniéndose como propietaria del inmueble antes identificado a la ciudadana S.D.V.F.V., de conformidad con lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda revocada la sentencia apelada.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ejusdem.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ibidem.

Remítase el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad legal correspondiente.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUENSE A LAS PARTES..

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en Lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques a los Doce ( 12 ) días del mes de Junio de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

EL JUEZ PROVISORIO,

LA SECRETARIA ACC.,

DR. H.D.V. CENTENO G.

YENNY ZELISKO R.

NOTA: En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo la 03:00 p.m.-

LA SECRETARIA ACC.,

Exp. No. 17066

HDVC/lcfa. YENNY ZELISKO R.