Decisión nº 22 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Junio de 2010
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2010 |
| Emisor | Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco |
| Ponente | Xiomara Reyes |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,
J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
200º y 151º
Vista la anterior demanda y los recaudos que la acompañan, presentada por el ciudadano T.S.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.456.678, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el No. 142.954 y domiciliado en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.D.H.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 13.757.851 y de este domicilio, el Tribunal ordena darle entrada y hacer las anotaciones en los libros respectivos, y previa revisión de las actas procesales observa:
Del escrito libelar se evidencia que, el accionante alega que en fecha 07 de octubre de 2004, su representada celebró un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, el cual quedó bajo el No. 84, Tomo 58, con determinación de tiempo con la Sociedad Mercantil EVENTOS G.C.V, C.A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 27 de agosto de 2004, bajo el No. 10, Tomo 45-A, representada por su presidente y vice-presidente, ciudadanos O.A.U.A. y G.E.H.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.804.880 y 4.527.660, respectivamente y de este domicilio; señaló que el referido contrato se trasformó en el transcurso del tiempo en un contrato a tiempo indeterminado, el cual versa sobre un inmueble propiedad de su mandante, constituido por una casa quinta, ubicado en la Calle 72, signada con el No. 14-A160, denominado “Belinda”, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y que el último aumento convenido del canon de arrendamiento fue establecido por la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500,oo).
Que a partir del mes de marzo de 2009, la arrendataria se encuentra insolvente con los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009; enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, los cuales suman la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,oo), que por tales razones demanda la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos, así como los honorarios profesionales, las costas y solicitó la indexación.
Con el libelo de demanda la parte actora acompañó instrumento poder que riela al folio 5 y 6 del expediente, documento de arrendamiento inserto en los folios del 7 al 9, ambos inclusive del presente expediente, así como copia fotostática del acta constitutiva estatuaria de la Sociedad Mercantil “EVENTOS G.C.V, C.A, que cursa a los folios del 10 al 15 del expediente.
Ahora bien, el Tribunal previo estudio de los recaudos consignados y de los alegatos esgrimidos hace las siguientes consideraciones:
Alega la parte actora que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; que la arrendataria incurrió en incumplimiento de pago de las obligaciones contractuales contraídas y que en atención al carácter bilateral del contrato de arrendamiento solicita la resolución del contrato con fundamento en el artículo 1160, 1264 y 1269 del Código Civil, por lo que este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar tanto la naturaleza jurídica del instrumento fundamental de la acción como la jurisprudencia existente al respecto.
En este sentido, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticia y sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34. “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”… (Subrayado de este Tribunal).
En este mismo orden, es importante destacar que, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, señaló:
…” Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “…en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. “… (Subrayado del Tribunal).
Y por último apuntó dicho fallo que:
…En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. “… (Subrayado del Juzgado).
Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
…
La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado y negrillas del Tribunal).
Señala además dicho fallo que:
…”Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”
Continúa dicho fallo:
…”De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…
Con vista a la jurisprudencia antes señalada y por cuanto la parte actora calificó el contrato de arrendamiento sin determinación de tiempo, tal como lo establecen las cláusulas tercera y cuarta del citado contrato, el cual disponen:
…TERCERA: El plazo de vigencia del presente contrato es por el lapso de un (1) año, prorrogable de común acuerdo entre las partes a partir de primero (01) de Octubre del año dos mil cuatro (2004), finalizando el día primero (01) de Octubre del año dos mil cinco (2005). CUARTA: En caso de que las partes contratantes decidieren renovar el presente contrato por periodos iguales. Deberá LA ARRENDATARIA enviar un (1) mes de antelación al termino del contrato, una comunicación solicitando la prorroga la cual deberá hacerse por escrito por parte de LA ARRENDADORA, ésta declara expresamente que de concederse la prorroga legal el canon de arrendamiento mensual se ajustará de acuerdo al Indicie de Inflación establecido por el Banco Centra de Venezuela. La no contestación por parte de LA ARRENDATARIA al término del contrato se entenderá como negativa, obligándose LA ARRENDATARIA a la desocupación del bien inmueble, asimismo, LA ARRENDATARIA declara mediante el presente contrato que se compromete y se obliga a pagar a LA ARRENDADORA la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) por cada día de retardo de la entrega del bien inmueble; como CLAUSULA PENAL…
.
Del análisis efectuado a las cláusulas antes citada, comparte este Tribunal la calificación efectuada por la parte actora al contrato de arrendamiento de autos, que inicialmente fue pactado entre las partes a tiempo fijo, y por cuanto la arrendataria continuó ocupando dicho inmueble y el arrendador aceptó los pagos subsiguientes quedó indeterminado el lapso de duración.
Ahora bien, al incurrir en incumplimiento de la obligación principal que es el pago de los cánones de arrendamiento la arrendataria según lo invocado en el escrito libelar, concluye esta Juzgadora que la relación arrendaticia invocada en autos, cumple con uno de los presupuestos procesales establecidos en el artículo 34 de la ley especial, quedando entendido que el arrendador deberá interponer la acción de desalojo, con fundamento en la causal a) referida a la falta de pago, pues la resolución de un contrato de arrendamiento, a juicio de quien decide es procedente en los contratos con determinación de tiempo y por vía de excepción, por otras causales distintas a las previstas en el artículo 34 antes citado, conforme a lo pautado en el parágrafo segundo de la norma tantas veces citada, y así se declara.
Es menester resaltar que la anterior declaratoria se fundamenta en la obligación que tiene el juez de verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma, y así garantizar el debido proceso y la tutela jurídica efectiva de las partes, y en virtud de que los hechos invocados no encuadra dentro de los presupuestos legales establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento indeterminado según lo invocado en el escrito libelar, es por lo que, forzosamente este Tribunal declara improcedente la presente acción, y así se decide.
En consecuencia, y por los argumentos antes explanados, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara improcedente la presente demanda que por resolución de contrato de arrendamiento fue intentada por la ciudadana M.D.H.S., contra la Sociedad Mercantil EVENTOS G.C.V, C.A., representada por su presidente y vice-presidente, ciudadanos O.A.U.A. y G.E.H.C., de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los treinta (30) días del mes de junio de dos mil diez (2010). Años: 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,
X.R.
LA SECRETARIA TITULAR,
MARIELIS ESCANDELA
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veintitrés de la tarde (3:26 p.m.).
LA SECRETARIA TITULAR.
