Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 27 de Octubre de 2006

En el escrito de reforma del libelo de la demanda, el representante judicial de la demandante adujo, en términos generales, lo siguiente:

1. Que su representada fue escogida como administradora del Parque residencial Los Pinos, para realizar los trámites de cobranza y demás obligaciones establecidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2. Que en asamblea de fecha 25 de junio de 2001, la Asamblea de Propietarios del Parque Residencial Los Pinos acordó su designación y se estableció la firma de un contrato que tendría un tiempo de duración de un (1) año, el cual fue efectivamente suscrito en fecha 04 de julio de 2001 en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M..

3. Que la duración del contrato podía prorrogarse, conforme su cláusula QUINTA, pudiendo las partes desistir del convenio mediante notificación hecha con sesenta (60) días de antelación y por escrito, y en caso contrario se renovaría automáticamente.

4. Que por diversos motivos, los fines establecidos en el contrato no fueron respetados por la Comunidad de propietarios, quienes no dejaron entrar al personal de la demandante para realizar el trabajo para el que fueron contratados, por lo que se Interpuso – ante este mismo Tribunal – una acción de a.c., en búsqueda del buen desenvolvimiento de las relaciones entre la demandante y una presunta Junta de Condominio no escogida legalmente por parte de la Asamblea de Propietarios denominada emergente.

5. Que con posterioridad fueron realizadas diversas reuniones entre las partes en busca de una solución al problema, hasta que en fecha 18 de febrero de 2002 se logró un convenio privado de pago en el que, entre otras cosas, se dispuso que ambas partes convenían que después de revisadas las cuentas y si no hubiese nada que objetar, la Comunidad de Copropietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS PINOS cancelaría a la ADMINISTRADORA SIGLO IX, C. A. la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,oo) que incluye la cantidad adeudada a ésta y los honorarios de abogados causados.

6. Que dicho convenio fue incumplido por la demandada toda vez que en fecha 12 de marzo de 2002, el Gerente de Operaciones de Administradora Capital, Licenciado C.H., quien era para la fecha administrador del Conjunto Residencial Los Pinos revisó las cuentas estando de acuerdo con las mismas, y en consecuencia debía ser pagado el monto convenido por la Comunidad, lo cual no se había hecho hasta la fecha de la demanda, y en razón de ello no se han entregado los documentos y recibos a manos de la nueva administradora ni se ha suscrito el finiquito correspondiente.

7. Que en fechas recientes fue nombrada nueva administradora que funge como la representante legal del Conjunto Residencial según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, cargo que recayó en la empresa ADMINISTRADORA SUPERTOTAL, C. A., quien recibe los activos y pasivos del Conjunto Residencial Los Pinos.

8. Por lo expuesto procede a demandar a la ciudadana C.C.T., en su carácter de representante de la empresa ADMINISTRADORA SUPERTOTAL, C. A., que funge como administradora del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS PINOS para que pague el monto adeudado, los intereses compensatorios causados desde la fecha de la firma del convenio, los daños y perjuicios ocasionados por la falta de cumplimiento de los establecido en la cláusula QUINTA del convenio y los honorarios profesionales, costas y costos del proceso.

La defensora judicial designada a la parte demandada en su escrito de contestación, en términos generales, aduce lo siguiente:

1. Niega, rechaza y contradice en forma genérica la demanda incoada contra su representada, por no ser ciertos los hechos ni asistirle el derecho a la demandante.

2. Niega que su representada adeude cantidad alguna de dinero de las mencionadas en la demanda, correspondientes al convenio de pago.

Las partes aportaron al proceso el siguiente material probatorio:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Acompañó el abogado apoderado de la demandante, junto con el libelo de la demanda, los siguientes instrumentos:

1. Copia certificada de algunas actuaciones que rielan en el expediente signado con el Nº 1288-2001 de la nomenclatura de este mismo Tribunal, expedidas en fecha 29 de noviembre de 2001 por quien fuere Secretaria del Despacho. Dichas copias certificadas no pueden ser apreciadas como instrumentos públicos, por no reunir los requisitos del artículo 1357 del Código Civil, sino como una reproducción fidedigna de instrumentos privados. Dicha certificación corresponde a los siguientes instrumentos:

   1. Acta de Reunión de Junta de Condominios del 21 de agosto de 2000, que – según su texto – se presume del Parque Residencial Los Pinos.

   2. Acta de Reunión de Junta de Condominios del 24 de septiembre de 2000, que – según su texto – se presume del Parque Residencial Los Pinos.

   3. Acta de Reunión de Junta de Condominios del 27 de septiembre de 2000, que – según su texto – se presume del Parque Residencial Los Pinos, con presencia de algunos propietarios.

   4. Acta de Reunión de Junta de Condominios del 24 de junio de 2004, que – según su texto – se presume del Parque Residencial Los Pinos.

   5. Acta de Reunión de Junta de Condominios del 25 de junio sin indicar de que año, que aparece inconclusa y no puede apreciarse a que corresponde.

   6. Acta incompleta que riela a los folios 16 y 17 del expediente, que se desconoce a que reunión corresponde.

   Aún cuando son copias certificadas, de su contenido no se puede inferir ningún elemento de prueba para la resolución del conflicto, y el supuesto nombramiento de la demandante como administradora de la demandada aparece mencionado en el acta que consta en forma incompleta de la cual no se deriva a que reunión corresponde. Así pues, por carecer de valor probatorio, tales instrumentos SE DESESTIMAN. ASI SE DECIDE.

2. Copia fotostática del contrato de administración celebrado entre la demandante y los ciudadanos L.J. y M.E.M.D.A., en su supuesto carácter de Presidente y Tesorero, respectivamente, de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO “PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS”, ante la Notaría Publica del Municipio Z.d.E.M., en fecha 04 de julio de 2001, anotado bajo el Nº 20, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicha copia corresponde a un instrumento autentico, y por consiguiente al no haber sido impugnada por la parte demandada, debe tenerse como fidedigna de su original en atención a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Por consiguiente se valora conforme lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

3. Copia certificada de las sentencias habidas en el expediente signado con el Nº 1288-2001, contentivo de la acción de A.C. incoada por ADMINISTRADORA SIGLO IX, C. A. contra N.H., A.L., M.M., A.V., M.G., L.V. y T.P., certificación expedida en fecha 04 de julio de 2002. Tales certificaciones se valoran conforme lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil como un instrumento público. ASI SE DECIDE.

4. Instrumento privado denominado ACTA DE PRE-ACUERDO, suscrito en fecha 18 de febrero de 2002, entre ADMINISTRADORA CAPITAL, ADMINISTRADORA SIGLO IX, C. A. y la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS PINOS, que sirve de fundamento de la demanda. Dicho instrumento no fue desconocido por la parte demandada y en razón de ello debe tenerse como reconocido, conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y valorarse conforme las previsiones del artículo 1363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

5. Copia fotostática de la solicitud de Inspección introducida por los ciudadanos RUBAN D.S., Y.P. y J.S., ante la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M., y evacuada por dicha Notaría el día 1º de diciembre de 2001, en la que se dejó constancia de la celebración de la Asamblea de Propietarios del Parque Residencial Los Pinos, y de los acuerdos tomados en dicha Asamblea. Dichas copias no fueron impugnadas por la demandada en la oportunidad para ello, por lo que se tienen como fidedignas de sus originales conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valoran en atención a las previsiones del artículo 1357 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

6. Original del instrumento poder que acredita la representación del abogado actuante por la parte actora, debidamente autenticado en la Notaría Pública del Municipio Z.d.E.M. en fecha 15 de julio de 2002, bajo el Nº 8, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento autentico se valora conforme las previsiones del artículo 1363 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   No acompañó la parte demandada ningún elemento probatorio.

Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes, pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes CONSIDERACIONES:

PRIMERA CONSIDERACION: En primer lugar es necesario dejar establecido que, ante el rechazo de la demanda hecho por la Defensora Judicial de la parte demandada, así como el argumento respecto de no adeudar ninguna cantidad de dinero, la litis se circunscribe a determinar si efectivamente existe la deuda cuyo pago se demanda.

En tal virtud, y conforme lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde la carga probatoria respecto de la obligación cuyo cumplimiento se pide a la parte actora, quien alegó el supuesto incumplimiento, por lo que, en principio este Juzgador hurgará en el material probatorio para determinar la existencia o no de dicha obligación. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

SEGUNDA CONSIDERACION: De autos se puede inferir a ciencia cierta la existencia de una relación contractual de administración entre la demandante, por un lado, y quienes manifiestan ante el Notario Público representar a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS.

Asimismo, consta un preacuerdo privado celebrado entre la demandante y quienes aducen representar a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, preacuerdo que no fue desconocido por la defensora judicial de la parte demandada, y por ende surte plenos efectos probatorios en este proceso.

Sin embargo, para este Juzgador no está suficientemente clara la representación que tales ciudadanos dicen ejercer, pues el Notario no dejó constancia plena de haberle sido presentado el instrumento, libro, gaceta, entre otros, del cual deriva dicha representación, ni puede evidenciarse en modo alguno de los demás instrumentos aportados por el actor.

Tampoco se encuentra definida con meridiana claridad, por no haber ningún elemento probatorio en autos que así lo indique – salvo la sola mención hecha por el actor –, la supuesta representación que de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS ejerce la empresa ADMINISTRADORA SUPERTOTAL, C. A., ni mucho menos que dicha empresa hubiere sido elegida por la Asamblea de Copropietarios de dicho Conjunto Residencial, para que la misma pueda asumir las obligaciones y atribuciones que la Ley de Propiedad Horizontal – ex artículo 20 – le confiere a los administradores de inmuebles sometidos al Régimen que deriva de la aplicación de dicha Ley, por lo cual podría encontrarse viciada la citación de la parte demandada.

Peor aún, no consigue este Juzgador, en ninguno de los elementos cursantes en autos, vínculo jurídico que haga aplicable a las relaciones entre los propietarios de las CASAS que integran el Conjunto PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, el Régimen de Propiedad H.p.l. que resulta un tanto lóbrega la pretendida relación entre los sujetos que han suscrito los contratos cuya ejecución se pretende con la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, que haga exigible a ésta las obligaciones supuestamente incumplidas.

No obstante, tales circunstancias no fueron alegadas por la Defensora Judicial de la demandada. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

TERCERA CONSIDERACION: Ahora bien, analizado en detalle el preacuerdo cuya ejecución se pide, este Juzgador puede extraer las siguientes consecuencias jurídicas:

En primer lugar se establece que un tercero ajeno a la relación contractual, identificado en el acuerdo, se presentaría en las oficinas de la demandante el 11 de marzo de 2002 a fin de revisar el pre-finiquito elaborado por ésta.

En segundo lugar quedó pactado que el tercero antes referido debería emitir su visto bueno respecto de la revisión efectuada a fin de la realización del finiquito y de efectuar el pago en un lapso no mayor a 15 días continuos.

Por último se convino entre las partes que después de revisadas las cuentas y de no existir ninguna objeción, se produciría el pago de unas obligaciones dinerarias cuyos conceptos y montos quedaron precisados expresamente en dicho instrumento.

Revisadas tales convenciones, este Juzgador concluye que las obligaciones descritas resultan condicionales, pues su ejecución depende en principio de la aprobación o no de un tercero ajeno a la relación respecto de lo que denominaron un prefiniquito, y en segundo lugar de la revisión y aprobación, por parte de la demandada, de las cuentas que le hubieren sido presentadas por la demandante, relativas a la gestión realizada sobre la base del contrato de administración suscrito entre las partes.

En consecuencia para que proceda la solicitud de ejecución de dichas obligaciones debe revisarse en primer lugar el cumplimiento de las condiciones de las cuales depende. ASI SE DEJA ESTABLECIDO.

CUARTA CONSIDERACION: En orden a lo establecido anteriormente, establece el artículo 1206 del Código Civil, lo siguiente

…Cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado. Si no se ha fijado tiempo, la condición puede cumplirse en cualquier tiempo, y no se tiene por no cumplida sino cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá...

Así pues, la ejecución de la obligación contenida en el acta de pre-acuerdo, es decir la erogación por parte de la demandada de las cantidades de dinero descritas en el instrumentos, se hacía exigible una vez se cumplieran las condiciones que las partes pactaron, es decir, luego de la revisión por parte del tercero del pre-finiquito elaborado por la accionante, instrumento en el cual – y según lo que se deduce del contenido del acuerdo – estaban contenidas las cuentas que debía presentar la ADMINISTRADORA SIGLO IX, C. A. respecto de su gestión.

El comienzo de la condición se pactó para el día 11 de marzo de 2002, no obstante, para la conclusión de dicha revisión no fue establecido un término, como si lo fue para el cumplimiento de la obligación misma, luego de cumplida la condición.

Ahora bien, para que este Juzgador pueda declarar que se produjo el incumplimiento de la obligación y la consecuencial ejecución forzosa de ésta, y ante la defensa de la demandada, resulta necesario que el demandante hubiere demostrado el cumplimiento de las condiciones de las cuales dependía que comenzará a transcurrir el término fijado para el pago de la cantidad de dinero pactada.

No existe en autos – a excepción de la sola mención por parte del actor – ningún elemento que permita concluir que efectivamente el Sr. C.H., quien se identifica como Gerente de Operaciones de la empresa ADMINISTRADORA CAPITAL, hubiere realizado la revisión del prefiniquito y por ende de las cuentas presentadas por la demandante; menos aún que éste hubiere dado el visto bueno y por consiguiente hubiere aprobado las cuentas presentadas por ADMINISTRADORA SIGLO IX, C. A., por lo que no existe plena prueba del cumplimiento de las condiciones que hacen que la obligación resulte exigible a la demandada. ASI SE DECLARA.

Entonces, conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, resulta para este Juzgador imposible declarar la procedencia de la demanda, toda vez que no existe plena prueba de los hechos alegados por la parte demandante respecto del cumplimiento de las condiciones que obstan para que pueda ser exigido a la demandada la ejecución de las obligaciones contenidas en el contrato fundamento de la pretensión. ASI SE DECLARA.

Por consiguiente, habiendo serias dudas en este sentenciador, lo ajustado a derecho es sentenciar a favor de la demandada, conforme lo previsto en la norma antes referida, como en efecto se hará en la parte dispositiva del fallo, sin perjuicio que la parte actora pueda ejercer de nuevo su derecho, mediante la satisfacción de los presupuestos probatorios necesarios para tal fin. ASI SE DECIDE.

-III-

Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de COBRO DE BOLÍVARES interpuesta por ADMINISTRADORA SIGLO IX, C. A., contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL LOS PINOS, ambos plenamente identificados al comienzo de este fallo.

En consecuencia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente litis, se condena en COSTAS a la parte actora.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos de Ley, se ordena la NOTIFICACION de las partes conforme las previsiones de los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, sin lo cual no se computarán los lapsos para la interposición de los recursos a los que hubiere lugar.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEFINITIVAS DEL TRIBUNAL.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil seis. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ,

A.J.F.D..

LA SECRETARIA,

R.S.M..

En la misma fecha, siendo la una de la tarde se publicó y registró la anterior sentencia.

LA SECRETARIA,

R.S.M..

AJFD/RSM.

EXP. 1496-02.