Decisión de Juzgado Tercero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 22 de Mayo de 2007

El ciudadano S.D.B. a través de su apoderada judicial Abogada M.A.C.P., ocurrió a este Tribunal para demandar por desalojo a la ciudadana I.D.L.C.B.D.S., fundamentando su acción en los hechos siguientes:

-Que en fecha 20 de junio de 2.003, su mandante suscribió contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un inmueble distinguido como casa Nº 29, del Conjunto Residencial CHARAIMA, Aldea Machirí, Municipio San C.d.E.T., según se evidencia de contrato autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, inserto bajo el Nº 98, Tomo 100.

-Que se fijó el canon arrendaticio en la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) mensuales.

-Que el contrato en cuestión se transformó a tiempo indeterminado, por haberse mantenido el arrendatario en posesión del inmueble, cancelando el canon de arrendamiento mensual.

-Que la arrendataria en flagrante incumplimiento a las normas convencionales contenidas en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, a partir del mes de febrero del año en curso, inclusive, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes, adeudando para la fecha la suma de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00).

-Que en virtud de lo anterior era que demandaba a la ciudadana I.D.L.C.B.D.S., para que conviniera o fuese condenada por el Tribunal:

• En desalojar el inmueble descrito, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• En pagar la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) por concepto de indemnización de daños y perjuicios derivados del uso del inmueble.

• En pagar la cantidad por uso del inmueble desde la presentación de la demanda hasta la entrega definitiva del inmueble.

Estimó la demanda en TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00).

Solicitó la indexación y medida de secuestro.

Acompañó a su escrito libelar, copia certificada de documento poder, copia simple del contrato de arrendamiento, copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda (fs. 1 al 16).

El 12/12/2006 este Tribunal admitió la demanda (f. 17).

El 05/02/2007 la demandada I.D.L.C.B.D.S., asistida por el Abogado J.M.S.V., en su escrito de contestación a la demanda expresó:

• Que en atención a lo expresado en el contenido del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, solicita se declare la nulidad de la citación practicada, en razón de que la copia que anexa no está debidamente certificada, en tal razón expresa, que el ejemplar por el que se practicó la citación no es documento suficiente y eficaz para tal fin.

• Promovió la falta de cualidad del demandante S.D.B..

• Opuso con fundamento en el artículo 1168 del Código Civil en concordancia con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la excepción de contrato no cumplido, por cuanto el demandante no ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 23 eiusdem, al no colocar en una cuenta de ahorros el monto por el que se constituyó a su favor el depósito por la suma de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00).

• Opone con fundamento en el artículo 1168 del Código Civil, la excepción de contrato no cumplido, ya que en forma inconsulta el demandante, a partir del mes de agosto de 2005, inclusive, tomó la decisión de no pagar tal cuota de condominio, lo que motivó a que la demandada fuera privada del goce de los beneficios que disfrutan los demás residentes del Conjunto Residencial Charaima.

• Rechazó en forma general la demanda interpuesta en todas y cada una de sus partes, por cuanto los hechos en el presente caso han sido sustituidos en forma mal intencionada, por cuanto el pago del mes de febrero del 2006 lo efectuó en abril del mismo año y los meses restantes constan en la consignación inquilinaria Nº 445 del 2006, de la nomenclatura de este mismo Tribunal.

• Propuso reconvención a la demandante, la cual fue resuelta por el Tribunal mediante auto de fecha 07 de febrero de 2.007. (fs. 54 al 56).

• Acompaña con su escrito de contestación, copia certificada del libelo de demanda, con la orden de comparecencia, copia de documento privado, copia de recibo de pago y catorce (14) recibos de pago de condominio.

1. El 05/03/2007 la apoderada judicial de la parte actora Abogada M.A.C.P., promovió:

   -El mérito y valor jurídico del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes.

   -Inspección judicial en el expediente de consignaciones arrendaticias Nº 445 de la nomenclatura usada por este Tribunal.

2. El 12/03/2007 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, donde solicita se valore: el mérito y valor probatorio de autos, el escrito contentivo del libelo de demanda, el escrito contentivo de la contestación de la demanda, los recibos de pago de cuotas de condominio y el recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2006; documentales y el principio de comunidad de la prueba (fs. 67 al 75).

   III

   PARTE MOTIVA

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Aduce el demandante: Que teniendo suscrito un contrato de arrendamiento autenticado con la demandada de autos, sobre un inmueble de su propiedad, ésta ha incumplido con las normas convencionales contenidas en el contrato, presentando un incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios; alegato al que se opone la demandada, esgrimiendo a su favor como defensa previa la falta de cualidad y como defensas de fondo la excepción de contrato no cumplido, así como el pago del mes de febrero a la administradora del inmueble y el pago de los demás meses restantes mediante consignación arrendaticia.

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “... sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

   El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

   El requisito que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil); significa, que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial ---a saber, el thema decidendum--- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas ---en la oportunidad de contestación de la demanda--- quedando de ésta manera trabada la litis.

   En efecto, básicamente la pretensión de la actora consiste en el desalojo del bien inmueble objeto del contrato locativo verbis, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios, debiendo verificarse si ante dicha pretensión la defensa alegada por la parte demandada fue debidamente comprobada para verificar la existencia de hechos controvertidos y la procedencia de la carga probatoria. Se Trata el presente caso de una demanda por desalojo con fundamento en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales disponen:

   Artículo 33: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

   Artículo 34, señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   (…)”

   Articulo 35: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. (…)”

   En la oportunidad señalada por la ley para que la demandada diera contestación a la demanda, y conforme a lo dispuesto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la ciudadana I.D.L.C.B.D.S. asistida de Abogado, opone en primer término y conforme al artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, la nulidad de la citación practicada, en razón de que la copia con la que se practicó su citación, no es documento suficiente y eficaz para tal fin.

   Este sentenciador en cuanto a tal alegato, hace las siguientes consideraciones:

   El artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, indica en su único aparte:

   … En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado

   .

   La norma anterior tiene su fundamento en el carácter eminentemente teleológico del proceso y de todos los actos que lo conforman, denominándolo la doctrina “principio finalista”.

   Según el autor venezolano Rengel Romberg, en su obra: La nulidad de los actos procesales en el Derecho Venezolano, en el libro homenaje a la m.d.J.S.C., pag. 1000, expresa, que el poder de apreciación del juez ---según ese principio finalista, se entiende--- está concedido en dos direcciones: Debe valorar la esencialidad de la forma cuya omisión se denuncia, y debe determinar si el acto, aunque privado de la formalidad indicada en la ley o considerada esencial, ha alcanzado su finalidad práctica.

   En tal sentido, se observa, que el efecto conservatorio de la norma in comento es absoluto y comprende tanto las nulidades virtuales como las textuales. Por ende, el poder de apreciación del Juez está concedido en una sola dirección: Debe valorar la observancia de la finalidad del acto, y si éste ha logrado su misión legal, no puede anularlo, ya que la formalidad procesal está en función de la naturaleza instrumental del proceso y de las normas que lo tutelan, lo cual ha venido a ser corroborado por el artículo 257 de nuestra Constitución de 1.999, y en igual sentido, su norma el artículo 26 –in fine-, referido a que: “… El Estado garantizará una justicia gratuita, (…) sin formalismos o reposiciones inútiles”.

   Con fundamento al criterio anterior, en el caso de autos, se observa, que si bien es cierto que la copia del libelo de demanda con la orden de comparecencia, pudo adolecer de alguna omisión formal, no es menos cierto que la misma surtió el efecto para el que se elaboró, cumplió el fin para el cual estaba destinada, pues con la entrega de la misma a la demandada pudo enterarse de la demanda incoada en su contra y ejercer su derecho a la defensa; en consecuencia, por cuanto el acto de citación cumplió su finalidad práctica, por lo que declarar su nulidad y reposición violaría los principios esbozados del principio finalista, en consecuencia, se desecha la solicitud de nulidad planteada. Así se decide.

   De igual manera y como punto previo, conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada plantea la falta de cualidad de la actora; no obstante, tal defensa se realiza en forma genérica, sin expresarse los motivos de hecho o de derecho por los que la accionada considera que el actor carece de cualidad para intentar la acción, así como tampoco incorpora a los autos probanza alguna que demuestre su afirmación; no obstante ello, este Juzgador del análisis de los autos considera, que está demostrado que el demandante S.D.B., mantiene cualidad para intentar la presente acción, al evidenciarse de los documentos presentados con el libelo de demanda que el mismo es el propietario del inmueble objeto de la presente controversia, en consecuencia, es suficientemente legitimado para intentar la presente acción. Y así se decide.

   Resueltas como han sido la cuestión previa y la defensa alegada, pasa de seguidas este Juzgador a pronunciarse sobre las defensas de fondo opuestas:

   DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

   LA EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO

   Plantea la demandada en su escrito de contestación (f. 24), que con base y fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, opone al accionante la excepción de contrato no cumplido, pues a su decir:

   . . . existe incumplimiento por parte del demandante del artículo 23 del Decreto con Rango y Fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, al no colocar en una cuenta de ahorros el monto por el que se constituyó el depósito a su favor, cantidad que asciende a la suma de UN MILLON CINCUENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 1. 050.000, oo ) . . .

   , agregando luego la demandada con base y fundamento en el ya citado artículo 1.168 del Código Civil, que:

   “ . . . . en forma inconsulta e injustificada S.D.B., a partir del mes de agosto de 2005 inclusive, tomó la decisión de no pagar tal cuota de condominio, lo que motivó que fuera privada del goce de los beneficios que disfrutan los demás residentes del “Conjunto Residencial Charaima” . . .”.

   De acuerdo con la doctrina, la excepción opuesta, previamente aludida, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento, sin, a su vez, haber cumplido con su propia obligación, fundándose esta excepción, también llamada de incumplimiento, en la idea de causa de acuerdo a la concepción neoclásica que sostiene que siendo la causa de la obligación de una de las partes el cumplimiento de la obligación de la otra parte, si una de las partes no cumple su obligación, la obligación de la otra parte queda sin causa, por lo cual, ésta puede negarse a cumplir.

   De acuerdo con nuestra jurisprudencia para que proceda la excepción non adimpleti contractus, es necesario que el incumplimiento resulte de una expresa o tácita manifestación de la voluntad de no cumplir, mediante hechos que concretamente demuestren tal cosa, debiendo existir un apropiado equilibrio entre el incumplimiento del deudor y el del acreedor, capaz por sí solo, de establecer una objetiva comparación entre ellos.

   Así las cosas, en el caso de autos, la demandada alegó en su escrito de contestación la procedencia de la excepción opuesta, resistiéndose a ejecutar la obligación demandada, porque a su decir, el arrendador, no ha ejecutado obligaciones que fueron fundamentales para la celebración del contrato de arrendamiento bajo análisis. Igualmente se evidencia de autos, que ante la oposición de la procedencia de la excepción opuesta, no logró el demandante enervar tal procedencia, lo cual fue debidamente probada en su oportunidad procesal por la demandada, quien en su escrito de promoción, a los fines de sustentar la excepción en referencia, promovió en original recibo de fecha 12 de junio de 2003, expedido por el demandante S.D.B., identificado en autos, a favor de I.D.L.C.B.D.S., demandada de autos, en el que consta el depósito efectuado por la demandada a favor del demandante por la suma de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES ( Bs. 1.050.000,00) para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento celebrado entre el demandante y la demandada sobre la vivienda Nº 29 del Conjunto Residencial Charaima (folio 74); así como en original, comunicación dirigida en fecha ocho (8) de julio de 2005 por la demandada al Presidente y demás miembros de la Junta de Condominio de Residencias Charaima, debido al incumplimiento por parte del demandante S.D.B., en el pago de las cuotas de condominio con relación a la vivienda Nº 29 del Conjunto Residencial Charaima.

   Por cuanto el demandante no desconoció el contenido de tales documentales procesalmente, en atención al contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedó demostrado que el demandante efectivamente recibió depósito de dinero en efectivo para así garantizar las obligaciones arrendaticias a cargo de la arrendataria, que es la demandada, pero incumplió con la obligación establecida en el artículo 23 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que asimismo el demandante, no canceló la cuota de condominio correspondiente al inmueble arrendado a la demandada.

   Teniendo en cuenta que el Derecho es sabio y, por tal razón, acepta la reacción justa contra la agresión injusta, las circunstancias expuestas por la demandada en el libelo, debidamente probadas en esta causa, hacen procesalmente viable la excepción de contrato no cumplido alegada en el escrito contentivo de la contestación de la demanda, pues prueba el incumplimiento previo de las obligaciones contractuales de la parte actora. Así se decide.

   En razón del argumento expuesto, dada la naturaleza de excepción de fondo de la excepción non adimpleti contractus, la acción intentada por el demandante debe declararse sin lugar. Así se decide.

   IV

   DISPOSITIVA

   En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en la motivación precedente, este Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide lo siguiente:

SE DECLARA SIN LUGAR la demanda por DESALOJO de inmueble con fundamento en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por el ciudadano S.D.B. a través de su apoderada judicial Abogada M.A.C.P., en contra de la ciudadana I.D.L.C.B.D.S. representada por los Abogados G.P.V. y J.M.S.V..

Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal se acuerda la notificación de las partes, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación de tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, debiendo seguirse la forma prevista en los artículos 187, 291, 294 y 297 eiusdem y para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir así mismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil.

SE CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandante, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintidós (22) días del mes de mayo dos mil siete. AÑOS: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Temporal,

Abog. J.J.M.C.

REFRENDADA:

La Secretaria Temporal,

Abog. L.d.V.P.R.

En la misma fecha siendo las 03:20 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia, dejándose copia para el archivo del Tribunal bajo el Nº

JJMC/Lvpr/nj.

Exp. Nº 5214.