Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 22 de Febrero de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente n° AP31-V-2009-004242

(Sentencia Definitiva)

Demandante: La ciudadana SIMONETTA ANGELOSANTE VULPIANI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad número V-12.625.438.

Apoderados judiciales de la parte actora: Los abogados L.J. VILORIA G., E.B. y A.R.R.C., de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 27.385, 44.851 y 25.421, respectivamente.

Demandado: El ciudadano H.R.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-7.909.745.

Apoderada judicial de la parte demandada: La abogada Y.C.B., de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.804.

Asunto: Desalojo.

Vistos estos autos:

I

Por auto dictado en fecha 10 de diciembre de 2.009, este Tribunal admitió a trámite la demanda interpuesta por el abogado L.V. G., de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 27.385, quien se presenta juicio afirmando su condición de apoderado judicial de la ciudadana SIMONETTA ANGELOSANTE VULPIANI, mayor de edad, de este domicilio, de nacionalidad venezolana y titular de la cédula de identidad número V-12.625.438.

En tal sentido, como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el mandatario judicial de la actora indicó en el libelo los siguientes acontecimientos que, a su entender, amerita se le conceda la adecuada tutela judicial efectiva a su representada:

1. Que, de acuerdo a documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 23 de noviembre de 2.001, anotado bajo el número 38, Tomo 15, Protocolo Primero, su representada es legítima propietaria del bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el número 8, el cual forma parte integrante del Edificio 365, que se ubica en la avenida Neverí de la urbanización Colinas de Bello Monte, hoy en día perteneciente al Municipio Sucre del Estado Miranda.

2. Que, el indicado inmueble fue cedido por su representada en calidad de arrendamiento al ciudadano H.R.G., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad número V-7.909.745, cuya circunstancia se infiere de documento privado incorporado al libelo, frente a lo cual se indica que ‘dicha relación contractual se inicio (sic) bajo la figura de los llamados contratos de arrendamiento a tiempo determinado’ (sic), cuya vigencia expiró ‘el día quince (15) de enero de 2009, no obstante la estipulación de improrrogabilidad allí prevista’ (sic).

3. Que, al vencimiento del plazo estipulado en el citado contrato de arrendamiento, la hoy demandante le reconoció a su arrendatario el derecho a disfrutar del beneficio de la prórroga legal por el término indicado en el artículo 38, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que no obstante ello ‘si bien es cierto que dicha relación contractual se inició bajo la figura de los llamados contratos de arrendamiento a tiempo determinado y así se evidencia del referido documento contractual, no es menos cierto que en dicha relación operó la tácita reconducción por aplicación del artículo 1600 del Código Civil, toda vez que con posterioridad al vencimiento del mismo y de lo que por derecho correspondía al arrendatario como lo es la prorroga (sic) legal, la arrendadora dejó en posesión de la arrendataria (sic) la cosa arrendada sin que exista una determinación de tiempo consentida entre las partes’ (sic), por lo que ‘la eventual desocupación de dicho bien se debe reglar por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo’ (sic).

4. Que, durante la vigencia de la aludida relación contractual arrendaticia, a la hoy demandante le sobrevino su necesidad de hacerse de la propiedad r.d.i. arrendado, por cuanto ‘es madre soltera y convive en compañía de su hijo E.E.A.V. (…) en la casa de sus padres E.A.D.P. Y GIUSEPPINA VULPIANI DE ANGELOSANTE (…) en la siguiente dirección: Quinta Simonetta, ubicada en la Calle Guanipa de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda’ (sic), a lo que se añade que la actora requiere ‘con carácter de urgencia del inmueble propiedad de esta para constituirse como un pequeño grupo familiar al cual aseguro lo mueven las inquietudes propias de ambos’ (sic), a cuyas exigencias, según se explica en el libelo, se ha negado el hoy demandado, quien ‘a pesar de conocer la necesidad y la voluntad de (su) representada de no continuar esta relación contractual (…) continúa ocupando ilegal e ilegítimamente el inmueble en contra de la voluntad de (su) poderdante, y en estos casos el legislador no ampara esta ocupación, precisamente porque la ley no ampara a quien procede de mala fe en la ejecución de los contratos, actuando en contravención a lo estipulado en la Ley y a la voluntad expresa de (su) representada’ (sic).

   Por tales motivos, invocándose en el libelo el supuesto de hecho normativo a que alude el artículo 34, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional, en la que se le reclama judicialmente al ciudadano H.R.G. satisfacer en beneficio de la actora los siguientes conceptos:

   1. - El desalojo del bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por el apartamento número 8 que forma parte integrante del Edificio 365, situado en la avenida Neverí de la urbanización Colinas de Bello Monte, perteneciente hoy en día al Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo inmueble deberá ser restituido a la actora ‘totalmente desocupado de bienes y personas’ (sic).

   2. - El pago, por vía subsidiaria, de los daños y perjuicios que la actora indica le han sido irrogados ‘como consecuencia de la falta de (…) cumplimiento (del arrendatario) al no entregar el inmueble antes identificado’ (sic), cuyo concepto se estima en la cantidad de treinta y siete bolívares fuertes con cincuenta céntimos (Bs. F. 37,50), diarios, ‘hasta que se verifique la entrega del inmueble objeto de esta demanda contados a partir del momento de la interposición de la presente demanda y que la misma se efectue (sic) completamente desocupado de bienes y personas, o bien el pago a prorrata por cada día de la cantidad que fuere fijada por el Organismo Regulador Competente como canon de dicho inmueble’ (sic).

   3. - El pago, en ejecución de lo establecido en la cláusula ‘octava’ del contrato de arrendamiento accionado, de la penalidad estipulada por las partes, equivalente a dos (2) días de la renta mensual, además de la renta ordinaria, por cada día que el arrendatario demore su obligación de restituir el inmueble arrendado, cuyo concepto es estimado en la cantidad de diez mil cuatrocientos veinticinco bolívares fuertes (Bs. F. 10.425,00), monto este que es calculado desde el día 15 de julio de 2.009, que es la fecha en la que se afirma expiró el término concedido al hoy demandado para el disfrute de la prórroga legal, exigiéndose, además, el pago de ese mismo concepto ‘tanto en forma ordinaria como por cláusula penal, hasta la entrega definitiva del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas’ (sic).

   4. - El pago de las costas y costos procesales, derivados con ocasión de haberse interpuesto la demanda iniciadora de las presentes actuaciones.

   II

   En fecha 2 de noviembre de 2.010, se hizo presente a los autos del expediente el ciudadano H.R.G., titular de la cédula de identidad número V-7.909.745, en su condición de parte demandada, asistido por la abogada Y.C.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 19.623, con la finalidad de ofrecer la contestación a la demanda instaurada en su contra, oportunidad en la cual alegó la improcedencia de la demanda en virtud que la relación arrendaticia data del año 2002, y a su consideración, la prorroga legal que le corresponde no es la del literal “a” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino la prorroga del literal “c”, pero que la misma estaba supeditada a las previsiones contenidas en la cláusula Quinta del contrato, esto es, a la previa notificación del arrendador, con noventa días de antelación al vencimiento del contrato .

   Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tan singular derecho, cuya circunstancia permite a esta Juzgadora pronunciarse acerca de la idoneidad de los medios probatorios promovidos por quienes integran la presente relación jurídica litigiosa. En ese sentido, se observa que mediante escrito consignado en fecha 15 de noviembre de 2.010, el demandado, asistido de abogada, promovió las siguientes probanzas:

1. En el particular titulado ‘CAPITULO I’, de su escrito del 15 de noviembre de 2.010, el demandado reprodujo el mérito derivado de ‘los contratos de arrendamiento, celebrados con la demandante como siguen: del año 2002 fecha en la cual se inicia la relación arrendaticia no lo tengo por extravio (sic) del mismo, pero más adelante reproduzco los depósitos de pago de ese año a la cuenta de la arrendataria-demandante (sic), contrato arrendamiento año 2003 en copia contrato de arrendamiento año 2004 en original; contrato de arrendamiento año 2005, firmado únicamente por el demandado y no aparece la firma de la demandante, debido a que la abogada de la demandante, lo dejó a mi representado para que lo firmara y no lo recogió de vueltas, pero está visado en original por la profesional del derecho y contrato de arrendamiento original firmado por ambas partes (arrendado –sic- y arrendatario) del año 2008’ (sic).

   Con tales elementos, el hoy demandado ambiciona demostrar que ‘la relación arrendaticia se inició en el año 2002 y por lo tanto a mi representado (sic) no le corresponde nunca ni jamás tal prórroga de seis (6) meses’ (sic), pretendiéndose probar también que ‘LAS PARTES SIEMPRE TUVIERON LA INTENSION (sic) DE QUE ESTOS FUERAN A TIEMPO DETERMINADO’ (sic)

   Sobre el particular, se aprecia que los recaudos invocados por la parte demandada, que son los mismos acompañados junto con su escrito de contestación, no fueron objetados en la forma de ley por la parte actora, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de los mismos pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerado. Así se decide.

2. Finalmente, en el particular titulado ‘CAPITULO II’, de su escrito del 15 de noviembre de 2.010, el hoy demandado limitó a su proceder a invocar ‘en su íntegro contenido planillas de depósito Banco Mercantil, cuenta número 103301335-8, cuyo titular es la demandante, correspondiente al año 2002, del cual fue extraviado el Contrato de Arrendamiento. Igualmente depósitos a favor de la demandante del año 2008’ (sic), con lo que se ambiciona demostrar que ‘la relación arrendaticia aún continua (sic) y siempre a tiempo determinado’ (sic).

   Al respecto, se observa que los instrumentos producidos por la parte demandada no fueron objetados en la forma de ley por la parte actora, en cuyo caso se impone para quien aquí decide la apreciación de los mismos en forma plena, pero sólo por lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerados, dado que los mismos se equiparan a la figura de las tarjas, previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, pues:

   (omissis) “…los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

   Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría…” (Sentencia n° RC-00877, de fecha 20 de diciembre de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación civil, recaída en el caso de M.A.G. contra ENVASES OCCIDENTE, c.a.).

   Por su parte, mediante escrito consignado en fecha 6 de diciembre de 2.010, la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas, todas las cuales aparecen indicadas en un único particular denominado ‘CAPITULO I’, con las que se ambiciona demostrar ‘lo alegado en el libelo de la demanda en cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, la propiedad del mismo y la constitución de registro de vivienda principal del inmueble cuya desocupación se solicita, así como el lugar de su residencia, los estudios que cursa su hijo y la labor que desempeña y la continuidad de la relación contractual arrendaticia para mayor abundamiento de la juzgadora’ (sic). Así:

1. En el inciso ‘primero’, del mencionado particular, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo ‘el mérito favorable de los autos que se desprende del inicio de la relación contractual conforme al contrato de arrendamiento que acompañe (sic) en su forma original marcado con la letra “B” (sic).

   Al respecto, estima quien aquí decide que el promovente de la prueba está haciendo referencia directa al contrato de arrendamiento que se incorporó al libelo de la demanda como uno de los recaudos en que se apoya la pretensión procesal deducida por su patrocinada, recaudo éste que no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese documento pero solo en lo que concierne al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

2. En el inciso ‘segundo’, del mencionado particular, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo el mérito derivado de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 23 de noviembre de 2.001, anotado bajo el número 38, Tomo 15, Protocolo Primero, con el que se pretende demostrar que la titularidad r.d.i. objeto de la convención locativa corresponde y es inherente a la hoy demandante.

   Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo caso se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese instrumento pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

3. En el inciso ‘tercero’, del mencionado particular, el apoderado judicial de la parte actora hizo valer el mérito derivado de constancia de inscripción de Registro de Vivienda Principal, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), distinguida con el número 196310811020208, de fecha 30 de enero de 2.008, para con ello demostrar la destinación del inmueble propiedad de su representada.

   Al respecto, aprecia esta Juzgadora que el referido instrumento no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo caso se impone su apreciación plena pero sólo en lo que concierne al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se declara.

4. En el inciso ‘cuarto’, del mencionado particular, el apoderado judicial de la parte actora hizo valer el mérito derivado de constancias de residencia, expedidas por la Dirección de Registro Civil de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, para con ello demostrar que su patrocinada tiene su residencia temporal en el inmueble constituido por la quinta Simonetta, ubicada en la calle Guanipa de la urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda.

   Sobre el particular, se observa que los medios de prueba ofrecidos por la representación judicial de la parte actora no fueron objetados en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de los citados recaudos, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerado. Así se decide.

5. En el inciso ‘quinto’ del particular que se analiza, el apoderado judicial de la parte actora reprodujo el mérito derivado de constancia de estudio expedida por el instituto educativo que allí se identifica como ‘Colegio S.T.d. Villanueva’, situado en la calle La Cinta de la urbanización Las Mercedes, de esta ciudad de Caracas, para con ello demostrar que el hijo de su patrocinada, al tiempo de la presentación de la demanda, cursa el sexto grado de educación primaria.

   En ese sentido, se observa que el recaudo aportado por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo caso se impone para quien aquí decide la apreciación plena de ese instrumento, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

6. En el inciso ‘sexto’, de ese mismo particular, la representación judicial de la actora invocó el mérito derivado de constancia emitida por el Decanato de la Escuela de Medicina ‘Luis Razzetti’ de la Facultad de Medicina de la Universidad Central de Venezuela, para con ello demostrar que su representada presta sus servicios en esa institución como Profesor Instructor en la cátedra clínica de gastroenterología, a tiempo completo.

   Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena del citado instrumento, pero sólo en lo que atañe al hecho material en él contenido, individualmente considerado. Así se decide.

7. En el inciso ‘séptimo’, del particular que se analiza, el apoderado judicial de la parte actora hizo valer el mérito derivado de ‘estados de cuenta impresos debidamente certificados en los cuales se evidencian los depósitos bancarios efectuados por el arrendatario’ (sic), correspondientes a la cuenta corriente número 001033013358 que su representada mantiene en el instituto de crédito Banco Mercantil, para con ello evidenciar ‘el pago efectuado y la indeterminación del contrato de arrendamiento cuyo desalojo se intenta’ (sic).

   Sobre el particular, se aprecia que los referidos instrumentos no fueron objetados en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo supuesto se impone para quien aquí decide la apreciación plena de los citados recaudos, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido, individualmente considerado. Así se decide.

8. Por último, en el inciso ‘octavo’, de ese mismo particular, el apoderado judicial de la parte actora invocó el mérito derivado de las consignaciones efectuadas por el hoy demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según actuaciones contenidas en el expediente número 2010-0501, de la nomenclatura de ese Tribunal, para con ello demostrar, por un lado, ‘la data de la relación arrendaticia’ (sic), y por el otro, ‘la indeterminación de la relación contractual, no siendo susceptible dicha contratación del beneficio de la prórroga legal prevista en el artículo 38 eiusdem para los contratos a tiempo determinado’ (sic).

   En el sentido expuesto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por lo que se impone para quien aquí decide la apreciación plena de los citados instrumentos, pero sólo en lo que atañe al hecho material en ellos contenido. Así se declara.

   III

   La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza de este Tribunal, que con tal carácter suscribe la presente decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa.

   Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

   Sobre la base de lo previsto en el artículo 34, literal b), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte actora se ha presentado a juicio con la finalidad de obtener una declaratoria judicial orientada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que le vincula con el ciudadano H.R.G..

   Para ello, la hoy demandante manifestó ser legítima propietaria del apartamento número 8 que forma parte integrante del Edificio 365, situado en la avenida Neverí de la urbanización Colinas de Bello Monte, en jurisdicción hoy en día del Municipio Sucre del Estado Miranda, Distrito Metropolitano de Caracas, lo cual demostró mediante la incorporación de copia certificada de documento protocolizado el día 23 de noviembre de 2.001, bajo el número 38, Tomo 15, Protocolo Primero, expedida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, señalándose en el libelo que el aludido inmueble fue cedido en calidad de arrendamiento al ciudadano H.R.G., tal como se infiere de documento privado igualmente acompañado al libelo, de fecha 15 de enero de 2.008, convención ésta que, a decir del mandatario judicial de la actora, devino en un contrato a tiempo indeterminado, pues al expirar el lapso en que el hoy demandado disfrutó del beneficio de la prórroga legal que le es concedido por el artículo 38, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nombrado inquilino quedó en posesión de la cosa arrendada, sin oposición de la arrendadora.

   Se alega en el libelo, además, que durante la vigencia de ese contrato de arrendamiento, ahora a tiempo indeterminado, a decir del apoderado judicial de la parte actora, sobrevino a la hoy demandante su necesidad de hacerse de la propiedad r.d.n. apartamento, pues ella y su hijo, de nombre E.E.A., ‘precisan con carácter de urgencia del inmueble propiedad de esta (sic) para constituirse como un pequeño grupo familiar al cual aseguro lo mueven las inquietudes propias de ambos’ (sic), señalándose que a tales exigencias se ha negado el hoy demandado, quien ‘a pesar de conocer la necesidad y la voluntad de (su) representada de no continuar esta relación contractual (…) continúa ocupando ilegal e indebidamente el inmueble en contra de la voluntad de (su) poderdante, y en estos casos el legislador no ampara esta ocupación, precisamente porque la ley no ampara a quien procede de mala fe en la ejecución de los contratos, actuando en contravención a lo estipulado en la Ley y a la voluntad expresa de (su) representada’ (sic).

   Frente a tales circunstancias, el demandado se defiende y se opone a las exigencias de la actora, cuestionando la idoneidad de la vía elegida por la actora para canalizar su pretensión, alegando para ello, a grandes rasgos, que el contrato de arrendamiento accionado es una convención a tiempo fijo o determinado, cuya duración aún mantiene su vigencia, por lo que, a su entender, no procede la petición de desalojo o desocupación planteada por la demandante, cuyos argumentos aparecen desarrollados en su escrito de contestación del 2 de noviembre de 2.010, en el que se expresó lo siguiente:

   (omissis) “…es cierto que celebre (sic) contrato de arrendamiento privado (sic) por el apartamento N° 8 del edificio 365, situado en la Avenida Neverí de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda; en fecha 15-01-2008 con la demandante. Pero es totalmente falso que me correspondan seis (6) meses a tenor de lo dispuesto en el art. 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos (sic) Inmobiliarios, toda vez que estoy arrendado desde el año 2002 en el inmueble de autos, tal y como lo prueban los depósitos que desde el 2002 se hacían en la cuenta del Banco mercantil (sic) cuya titular es la demandante, y lo prueban los anteriores contratos de arrendamientos (sic) los cuales en forma privada celebrábamos las partes…

   (omissis)

   …tanto en los contratos anteriores como en el ultimo (sic) contrato aquí demandado, en su clausula (sic) QUINTA, se convenía todos los años una duración de un (1) año fijo sin prórroga a partir de la firma del presente contrato y la notificación de desocupación se haría con noventa días de anticipación a su vencimiento, por lo que es falso de toda falsedad que estemos frente a un contrato a tiempo determinado, todo lo contrario no pudo operar jamás la tácita reconducción establecida en el art. 1600 del Código Civil, por lo que me obliga a concluir que no estamos frente a un contrato locativo sin determinación de tiempo o también denominado “a tiempo indeterminado” por lo contrario el mismo es a tiempo determinado como todos los anteriores, por lo que la demandante en su escrito libelar (sic) me demanda por “ACCION (sic) DE DESALOJO INQUILINARIO”, CONSAGRADO EN LA LETRA B DEL ARTICULO (sic) 34 DEL DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS”, RESULTA EVIDENTE QUE LA ACCION (sic) QUE DEBIO (sic) SER EJERCIDA CONTRA MI PERSONA, ES UNA ACCION (sic) RESOLUTORIA DEL CONTRATO CON FUNDAMENTO EN EL ART. 1167 DEL CONDIGO (sic) CIVIL.

   En cuanto a la prorroga (sic) legal la cual menciona la demandante, en su escrito libelar (sic), que me correspondían, 6 meses según el art. 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “A”, y que a la fecha dicha prorroga (sic) se encontraba vencida, esto también es falso de toda falsedad, dado que ocupo el inmueble como arrendatario, desde el año 2002, por lo que ésta (sic) prórroga me corresponde si es verdad, pero la del literal “C” del mencionado Decreto, no obstante esta figura se daba, si yo hubiese recibido notificación alguna del demandante, con noventa días de anticipación a su vencimiento, tal y como lo reza la clausula (sic) quinta del mismo, por lo que es falso que el contrato se haya encontrado vencido desde el 15-01-2009, todo lo contrario esta (sic) en plena vigencia, por lo que la demanda incoada en mi contra, por acción de desalojo con fundamento en el art. 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos (sic) Inmobiliarios no debe prosperar. Como corolario de lo anteriormente expuesto, y por cuanto se ha ejercido una acción no acorde con la situación de hecho planteada debe declararse inadmisible la presente demanda o sin lugar la misma, por cuanto las pretensiones accionadas se hacen improcedentes. Impugno por tanto, todos y cada uno de estos argumentos, en base a la acumulación prohibida de estas pretensiones, en que ha incurrido la parte actora. Por lo antes expuesto, es evidente que la presente demanda no puede prosperar, y con el mayor respeto hacia la Honorable Juez que preside la causa, pido se declare sin lugar la temeraria demanda, con la consecuente condenatoria en costas a la parte actora…” (sic).

   Para decidir, se observa:

   Previo al análisis de la cuestión de fondo, estima necesario quien aquí decide dilucidar lo atinente a la idoneidad de la vía elegida por la actora para canalizar su pretensión, en lo cual radica, precisamente, el reclamo formulado por el destinatario de la pretensión al momento de ofrecer su contestación para oponerse a las exigencias de la demandante, lo que entraña una denuncia vinculada a principios informados de orden público.

   En ese sentido, es de señalar que las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa no discuten la naturaleza del nexo contractual que les vincula, pues se admite que ello deriva de un contrato de arrendamiento que involucra el bien inmueble propiedad de la actora, constituido por el apartamento número 8 que forma parte integrante del Edificio 365, situado en la avenida Neverí de la urbanización Colinas de Bello Monte, jurisdicción hoy en día del Municipio Sucre del Estado Miranda, perteneciente al Distrito Metropolitano de Caracas.

   Al ser esto así, debe tenerse en consideración que el arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que entraña considerar que se está en presencia de una modalidad de contratación que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, circunstancia esta explicativa que los contratantes son los llamados a determinar el elemento de causa por el que, en lo sucesivo y a través del contrato, habrá de regularse el logro específico de sus particulares intereses y la satisfacción de sus propias necesidades, respondiéndose, de este modo, al principio de la bilateralidad que informa al contrato de arrendamiento.

   Lo expuesto, no hace más que desarrollar el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con sujeción a las formalidades legales pertinentes, pues las partes, al determinar previamente el elemento de causa intrínseco al contrato, son quienes determinan el inicio y fin del nexo contractual de su interés, lo que de suyo es reflejo de los preceptos normativos contemplados en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, a su vez indicativo que la terminación del contrato es inherente la volición de las partes, y solo cuando ello no sea posible el contratante diligente puede invocar las causas autorizadas por la ley para el pronto y eficaz restablecimiento de la situación jurídica infringida que obre contra sus intereses, lesionados por el comportamiento negligente asumido por el otro contratante.

   Al respecto, es de acotar que la locución ‘por cierto tiempo’ aludida por el artículo 1.579 del Código Civil, no es más que el ámbito de aplicación en que mantendrán su vigencia los distintos compromisos asumidos por los contratantes, lo que deviene en considerar que estemos en presencia de una típica obligación a término que, en la forma indicada por el artículo 1.211 del mismo Código sustantivo, solamente determina el momento determinante para el cumplimiento de la obligación o la extinción de la misma. Tal circunstancia, según aprecia el Tribunal, fue ampliamente desarrollada por las partes, tal como se infiere de la cláusula ‘quinta’ del contrato accionado, en la que se estipuló que ‘El plazo convenido para este arrendamiento es de un (1) año fijo, sin prórroga a partir del día de la firma del presente contrato y la notificación de desocupación se hará con noventa días de anticipación a su vencimiento’ (sic).

   La mencionada estipulación contractual, en su esencia, contiene una notificación anticipada de la oportunidad cierta en que finalizaría la relación arrendaticia existente entre las partes hoy en conflicto, en el entendido que al no estar prevista la posibilidad de ninguna prórroga que implicase la extensión consensuada del plazo de su duración, la vigencia de ese arrendamiento quedó limitada hasta el día 15 de enero de 2.009, fecha a partir de la cual el arrendatario tendría la posibilidad de disfrutar íntegramente del beneficio de la prórroga legal que le acuerda el artículo 38, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por un período de seis (6) meses calendario, hasta el día 15 de julio de 2.009.

   Sin embargo, no se constata en autos que a partir del día 15 de julio de 2.009 la hoy demandante hubiere iniciado los trámites necesarios para requerir la entrega del inmueble arrendado, en cuyo supuesto tendría cabida la afirmación contenida en el libelo en cuanto a considerar la continuidad de ese nexo contractual arrendaticio pero sin determinación del tiempo de su duración, siendo por ello aplicable, en principio, el precepto normativo a que se refiere el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la sustanciación y decisión de la controversia suscitada entre partes.

   No obstante, la parte demandada, al momento de ofrecer su contestación, incorpora al juicio un hecho nuevo, no mencionado en el libelo, referido a que la vigencia de la relación contractual arrendaticia que involucra a las partes hoy en conflicto deviene de una voluntad declarada por éstas en el tiempo y el espacio, cuya data se remonta al año 2.002, circunstancia esta que fue expresamente admitida por la representación judicial de la parte actora al momento de promover su material probatorio, al indicar que ‘con base al Principio de la Comunidad de la Prueba los depósitos aportados por el arrendatario en su escrito de pruebas cursantes a los folios 99, 100 y 100 (sic), mediante los cuales demuestra que ciertamente efectuó depósitos desde el año 2002, en la cuenta corriente No. 001033013358 en el Banco Mercantil de la cual es titular mi representada y los cuales damos por admitidos, si bien permiten demostrar la data de la relación arrendaticia igualmente al adminicularlos al expediente de consignaciones promovido específicamente al vuelto del folio 4, en los cuales se evidencia el pago de los meses de diciembre de 2009, mediante voucher No. 000000662344168; enero de 2010, mediante voucher No. 010012557510015 y febrero de 2010, mediante voucher No. 010012557510016, en dicha cuenta los cuales admito haber recibido en nombre de mi representada’ (sic).

   Tal afirmación, a juicio del Tribunal, derriba la tesis sustentada por el mandatario judicial de la parte actora en el libelo, pues al admitirse que la duración de la relación arrendaticia que involucra a las partes hoy en conflicto se remonta al año de 2.002, la situación a considerar es otra, pues no necesariamente el tiempo de duración de un contrato debe identificarse con el tiempo de duración de la relación arrendaticia, pues si las partes celebran un contrato por determinado tiempo y a su vencimiento es prorrogado el mismo contrato o celebrado uno nuevo, la duración de la relación arrendaticia, integralmente considerada, será distinta a la del contrato de arrendamiento en curso, lo cual, en nuestro ordenamiento jurídico, cobra especial importancia en la aplicación y observancia de específicas instituciones y figuras contenidas en la especial legislación inquilinaria (v.g. prórroga legal), pues dichas figuras e instituciones dependen de la duración efectiva de la relación arrendaticia, integralmente considerada, y no del último contrato celebrado entre partes.

   Por ello, teniendo presente las reglas de cálculo a que se refiere el artículo 12 del Código Civil, es de señalar que, al momento de verificarse la extinción de la vigencia prevista para el contrato de arrendamiento iniciado el día 15 de enero de 2.008, la duración de la relación arrendaticia que involucra a las partes hoy en conflicto, integralmente considerada, tiene una data de siete (07) años. Por tanto, al no estar prevista entre las partes la posibilidad de prorrogar consensuadamente el último de los contratos entre ellas celebrado, la duración de esa relación contractual quedó limitada hasta el día 15 de enero de 2.009, fecha esta a partir de la cual el hoy demandado empezaría a disfrutar de pleno derecho del beneficio de la prórroga legal que le es reconocida por el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el término de dos (2) años calendario, contados desde el día 16 de enero de 2.009, hasta el día 15 de enero de 2.011, ambas fechas inclusive.

   En consecuencia de lo expuesto, para el momento en que es introducida la demanda iniciadora de las presentes actuaciones (1 de diciembre de 2009), el arrendatario, hoy demandado, se encontraba disfrutando del beneficio de la prórroga legal que le es reconocido por la especial legislación inquilinaria, en el entendido que durante la vigencia de tan singular prerrogativa la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes si el inmueble estuviere exento de regulación.

   Lo anteriormente expuesto, incide notablemente en la idoneidad de la vía elegida por la actora para canalizar su pretensión, pues a ello se opone el contenido del artículo 41 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual ‘Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales’, lo cual se corresponde en un todo con la doctrina sustentada por nuestro más Alto Tribunal, de la siguiente manera:

   (omissis) “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

   Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano J.L.S.B., interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

   Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

   No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

   La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

   En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Sentencia N° 1391, de fecha 28 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de G.G.R.R.).

   Por ende, a la luz del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en conformidad a lo establecido por el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dado su carácter vinculante, juzga quien sentencia la inidoneidad de la vía elegida por la actora para canalizar su pretensión, pues de acuerdo a la situación de hecho preexistente al momento de interponerse la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, el arrendatario, hoy demandado, se encontraba disfrutando del beneficio de la prórroga legal que le es reconocida por el artículo 38, literal c), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, para ese entonces, el contrato de arrendamiento de autos es una convención a tiempo fijo o determinado, siendo por ello inaplicable el precepto normativo a que alude el artículo 34 de la misma Ley para la dilucidación del conflicto de intereses que involucra a las partes hoy en conflicto.

   Vista la naturaleza de lo aquí decidido, en la que se ha ponderado una situación jurídica que atañe al orden público, se hace innecesario entrar a analizar y decidir las restantes defensas de fondo esgrimidas por representación judicial de la parte demandada. Ha lugar a la denuncia que nos ocupa. Así se decide.

   IV

   DECISIÓN

   Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

   1. - SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana SIMONETTA ANGELOSANTE VULPIANI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-12.625.438, en contra del ciudadano H.R.G., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad número V-7.909.745.

   2. - De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en este juicio.

   Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de febrero de dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 150° de la Federación.

   Regístrese y publíquese.

   Déjese copia.

   Notifíquese a las partes.

   La Juez,

   Dra. M.A.G.

   La Secretaria,

   Abg. D.M..

   En esta misma fecha, siendo las 9 a.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   La Secretaria,

   Abg. D.M..