Decisión nº PJ0132010000056 de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 27 de Abril de 2010

El presente juicio se inició por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL interpuesta por el abogado en ejercicio A.T.A., actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., contra la Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., todos plenamente identificados.

La referida demanda fue estimada en la cantidad equivalente en bolívares a un mil unidades tributarias.

En fecha 03 de febrero de 2010, se admitió la pretensión ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 08 de Marzo de 2010, compareció la abogado en ejercicio J.G.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 66.660 y consignó documento poder que la acredita como apoderada judicial de la parte demandada, dándose por citada en juicio, en nombre de su representada.

En fecha 10 de Marzo de 2010, compareció la apoderada judicial de la parte demandada y dio contestación a la demanda.

Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

II

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda:

Que su representada es la exclusiva propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10 en el plano general de la urbanización Las Mercedes y la casa-quinta sobre ella construida identificada con el nombre de “Tun-Tun”, ubicada en la calle Madrid, entre calles New York y Trinidad de la urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta de esta ciudad tal y como consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 19-11-2002, bajo el Número 49, Tomo 16, Protocolo 1.

Que su representada designó como mandataria a la ciudadana N.M., titular de la cédula de identidad N° 3.753.002, para que en su nombre arrendara el inmueble de su propiedad y se encargara de cobrar al inquilino las correspondientes pensiones de arrendamiento.

Que dicha administradora celebró el día 22 de Agosto de 2001, contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE, S.R.L., por un lapso de duración de cinco (5) años fijos contados a partir del día 01 de septiembre de 2001, prorrogable automáticamente por periodos iguales a menos que una cualquiera de las partes, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas que pudiere sufrir el contrato manifieste a la otra su interés de darlo por terminado, tal y como se evidencia de la lectura de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, el 22-08-2001, quedando anotado bajo el N° 51, Tomo 105.

Que su patrocinada a través de la administradora del inmueble le manifiesta a la inquilina su interés de no prorrogar el lapso de duración convencional de dicho contrato, hecho que consta fehacientemente en la notificación judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de Febrero de 2006.

Que REGALOS COCCINELLE C.A., ejerció la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual para este caso, es de dos (2) años contados a partir del día 01 de septiembre de 2006, es decir, dicha prórroga legal venció el día 01 de septiembre de 2008, pero el representante de REGALOS COCCINELLE C.A., siempre da evasivas a las solicitudes verbales de entrega del inmueble que se le hacen a través de innumerables llamadas telefónicas desde hace varios meses, negándose a entregar a su representada el inmueble de su propiedad a pesar que el contrato ya se encuentra terminado por haber expirado el término de duración convencional del mismo y su prórroga legal.

Que además, la inquilina no paga pensión de arrendamiento alguna desde el mes de diciembre del año 2007, razón por lo que desde el mes de enero de 2008 no tiene derecho a la prorroga legal, sin embargo a la fecha continua ocupando el inmueble propiedad de su representada.

Que por tales motivos demanda a REGALOS COCCINELLE C.A., representada por su Presidente, R.D.C., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.330.305, a fin de que convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal en: PRIMERO. Que todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo son ciertos. SEGUNDO: En la entrega del inmueble arrendado constituido por una parcela de terreno distinguida con el número 10 en el plano general de la Urbanización Las Mercedes y la casa-quinta sobre ella construida identificada con el nombre de “Tun-Tun”, Municipio Baruta de esta ciudad. TERCERO: Que entregue a su representada los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos, específicamente, luz eléctrica, aseo urbano, condominio y el correspondiente a la línea telefónica. CUARTO. Que entregue en perfecto estado de conservación y aseo el inmueble propiedad de su representada, así como sus accesorios. QUINTO: Las costas y costos del juicio. Por último, solicitó se decretara medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado.

Alegatos de la parte demandada en su contestación de la demanda

En la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada contestó la demanda y admitió expresamente que es arrendataria del inmueble objeto del juicio.

Alegó que su representada ha sido demandada ante Tres (03) Tribunales de esta Circunscripción Judicial, por parte de la actora Sindicato Faemar pretendiendo obtener el mismo resultado, como lo es, la entrega del inmueble constituido por la Quinta Tun Tun, ubicada en la Urbanización Las Mercedes, Calle Madrid, entre New York y Trinidad, del Municipio Baruta del Distrito Capital.

Que están en presencia de una litispendencia de conformidad con lo establecido en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil.

Que su mandante ha sido demandada por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado AP31-V-2009-4326, en fecha 09 de Diciembre de 2009, y su posterior reforma el día 11 de febrero de 2010, por los mismos hechos, las mismas partes y el mismo objeto.

Que su representada fue demandada por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, EXP N° AP11-V-2009-000505, por lo cual ocurre la triple identidad procesal, presupuestos necesarios para que opere de pleno derecho la litispendencia de la causa, toda ves que con fecha 02 de Marzo del presente año, procedió a darse por citada en nombre de su representada, en la causa seguida por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vale decir, el tribunal de la prevención, por ello, está en presencia de la figura procesal de la litispendencia.

Así mismo Rechazó, Negó y Contradijo la demanda, toda ves que el contrato de arrendamiento suscrito por su representada y la que en la actualidad funge como propietario del inmueble Quinta Tun Tun, ubicada en la urbanización Las Mercedes, Calle Madrid, entre New York y Trinidad, se convirtió a tiempo indeterminado, a razón que su representada una vez vencido el lapso de la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble y la arrendadora para la época ciudadana N.M., condonó los pagos de los cánones de arrendamiento, por lo cual el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, siendo la presente relación arrendaticia sin plazo de entrega.

Que en la cláusula tercera del contrato, se estableció: TERCERA: “El canon de arrendamiento ha sido convenido entre las partes así: Durante los seis (06) primeros meses, contados a partir del 01-09-01 al 28-02-2002, la Arrendadora exonera a la Arrendataria el pago del canon de arrendamiento, en virtud de reformas y bienhechurías que construirá la Arrendataria para acondicionar el inmueble, a los efectos del desarrollo de su actividad comercial”.

Que la exoneración acordada por la arrendadora tenia su fundamente en que la Quinta Tun Tun estaba en un total y absoluto abandono que la hacia inhabitable y no apta para ningún desarrollo comercial, lo cual se evidencia de Inspección Judicial practicada el día 08 de septiembre de 2001, por el Juzgado de Duodécimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, solicitud N° 1325.

Que el Presidente de la empresa Regalos Coccinelle C.A., conversó, en presencia de varios testigos, con su arrendadora, ciudadana N.M., sobre el costo de remodelación y reparación total de la Quinta, consciente de la realidad, aceptó y convino que su representada realizara y ejecutara toda remodelación y acondicionamiento de la Quinta Tun Tun, a cambio de que en fecha ulterior le exoneraba los cánones de arrendamiento que previamente acordaran al vencimiento del contrato o su prórroga.

Que la remodelación y adecuación le costo a regalos Coccinelle, C.A., la cantidad cercana a CUATROCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS (US$ 400.000,00), que equivale a la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (BS 1.720.000,00), convertido a la tasa oficial, y que en razón del trato armonioso que había mantenido su mandante con la ciudadana N.M., esta le expresó a su mandante que tendría la renovación del contrato y que se encargaría de esa situación y en varias ocasiones les garantizó (a la demandada) que en base al capital invertido en la remodelación y la tardanza en ocupar la Quinta, le condonaba TREINTA Y SEIS (36) mensualidades, contadas a partir de enero de 2008 hasta enero de 2011, lo cual implica forzosamente la solvencia de todos los cánones de arrendamiento hasta la fecha expresada.

III

DE LA LITIS PENDENCIA

Debe este Tribunal a.e.p.l. el alegato de litispendencia esgrimido por la representación judicial de la parte demandada.

En efecto, la demandada sostiene que la parte actora demandó a su representada ante tres (03) Tribunales de esta Circunscripción Judicial, pretendiendo obtener el mismo resultado, como lo es, la entrega del inmueble constituido por la Quinta Tun Tun, ubicada en la Urbanización Las Mercedes, Calle Madrid, entre New York y Trinidad, del Municipio Baruta del Distrito Capital.

Específicamente, la accionada alega que ha sido demandada por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado AP31-V-2009-4326, en fecha 09 de Diciembre de 2009, y su posterior reforma, admitida el día 11 de febrero de 2010, por los mismos hechos, las mismas partes y el mismo objeto, y por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, EXP N° AP11-V-2009-000505, por lo cual ocurre la triple identidad procesal, presupuestos necesarios para que opere de pleno derecho la litispendencia de la causa.

Señala la demandada que en fecha 02 de Marzo del presente año, procedió a darse por citada en nombre de su representada, en la causa seguida por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, vale decir, el tribunal de la prevención.

Al respecto, este Juzgador observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil, “cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aun de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa”.

La norma en cuestión señala expresamente que si ‘una misma causa’ se ha promovido ante dos autoridades judiciales competentes, se declarará la extinción del juicio en el que se haya citado posteriormente.

Entonces, de acuerdo a la ley procesal, el requisito fundamental para que se declare la existencia de litispendencia es que las causas sean las mismas.

Con relación al alcance de esta norma, y especialmente en lo que se refiere a determinar cuando se está en presencia de ‘una misma causa’ el Dr. R.O.O. señala en su obra Teoría General del Proceso (2004, 331) que “lo determinante para saber si hay litispendencia es determinar (sic) la triple identidad de personas, objeto y causa, que son los mismos elementos para determinar la cosa juzgada”.

Sobre el mismo punto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche ha expresado en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo I, pag. 273 lo siguiente:

La litispendencia supone la máxima conexión que puede haber entre dos juicios por identidad de los elementos señalados en el artículo 52: sujetos, objeto y título, al punto que la doctrina entiende que no son dos sino una misma demanda incoada dos veces.

A los efectos de determinar la identidad de sujetos, no hay que atender a su posición procesal como partes formales, sino a su cualidad como partes sustanciales; de manera que si en juicio una de las partes aparece como demandante y en el otro como demandado, ello no obsta la identidad de sujetos. La ley no pretende evitar la identidad sustancial de dos libelos de demandas sino la duplicación del examen judicial de una misma litis.

Respecto a la identidad del objeto, no se debe atender a la calificación jurídica de la pretensión, sino a la pretensión misma, y al hecho real en el que se apoya.

Finalmente, el procesalista patrio Dr. A.R.-Romberg, enseña en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo I, pag. 358, que se está en presencia de una misma causa, y existe por tanto litispendencia cuando “las causas tienen en común los tres elementos indicados: los sujetos, el objeto y el título o causa petendi, en tal forma que la ley, en este caso, no habla de dos mismas causa idénticas, sino de “una misma causa propuesta antes dos autoridades judiciales igualmente competentes”.

De acuerdo a la opinión de los autores citados, y compartida por este sentenciador, para que exista litispendencia, es necesario que las causas que se ha sometido al examen de dos autoridades igualmente competentes, sean idénticas en lo que respecta a los elementos sustanciales que componen la relación jurídica, a saber, sujetos, independientemente de su posición procesal como partes formales; el objeto, y el título o causa petendi a la cual define el profesor R.O.O. en su libro Teoría General de la Acción (2004,367) como “el hecho jurídico que el actor propone como fundamento de su demanda”.

Ahora bien, en el caso bajo estudio, el Tribunal observa que de las copias certificadas del expediente No. AP31-V-2009-4326, perteneciente al Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, aportadas por la representación judicial de la parte demandada, y que se aprecian conforme lo preceptuado en el artículo 1.384 del Código Civil, se evidencia que ciertamente la persona jurídica que se presenta como actor en este juicio, demandó ante ese Tribunal a la misma sociedad mercantil accionada en este proceso, fincando su demanda sobre la base del mismo contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama en este juicio.

Sin embargo, de la lectura detallada que este Juzgador ha efectuado al escrito de reforma del libelo de la demanda presentado por la parte actora ante el Juez Octavo de Municipio, en fecha 28 de enero de 2010, se puede determinar que en el referido juicio la demandante interpuso la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, en tanto que, en el juicio sometido a la consideración de este Juzgado, la parte actora reclamó el cumplimiento del contrato por vencimiento del término inicial de duración y de su prórroga legal, no tratándose en el caso de autos de un mero cambio en la calificación jurídica de las diversas pretensiones planteadas por el actor; sino que por el contrario, este Juzgador observa que, en el caso bajo estudio, los hechos que determinaron y motivaron que en ambas circunstancias el accionante accediera a la jurisdicción a solicitar la tutela de sus derechos e intereses, son distintos. Así, en este proceso, la causa de la pretensión encuentra su asidero en el vencimiento del término del contrato, en tanto que en el juicio que se señala idéntico al presente, la causa de aquella pretensión se funda en la presunta falta de pago de pensiones arrendaticias.

Por tanto, para este sentenciador, los hechos constitutivos de la causa petendi de los procesos judiciales que se alegan idénticos, es distinta, razón por la cual, no puede determinarse que en este caso exista la triple identidad de los elementos constitutivos de la relación jurídico formal y sustancial, entre la causa que conoce el Juez Octavo de Municipio y el presente proceso.

En tal virtud, y basado en las consideraciones precedentes el Tribunal desestima por improcedente la defensa de la parte demandada relativa a la existencia de litispendencia con respecto a la causa que conoce el Juez Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, signada bajo el No. AP31-V-2009-4326 y así expresamente se decide.-

IV

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

Antes de entrar a decidir respecto de la procedencia o no de la pretensión procesal, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora trajo a los autos los siguientes documentos:

1) Copia simple del documento poder otorgado a los abogados en ejercicio J.Y.A. y A.T.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 39.163 y 44.194 respectivamente, por la ciudadana Y.P.D.C., titular de la cédula de identidad N° 3.177.920, en su carácter de Segundo Director de la Sociedad Mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., parte actora en el juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao, en fecha Nueve (09) de Octubre de 2.009, bajo el N° 34, Tomo 216 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 127 al 129). 2) Copia simple, promovida junto con el libelo de la demanda, y posteriormente traída a juicio en copia certificada, del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana N.M., titular de la cédula de identidad N° 3.753.002, y la Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., representada por su Presidente, ciudadano R.D.C., por el inmueble distinguido como Quinta Tun Tun, ubicada en la calle Madrid, entre calles New York y Trinidad de la Urbanización Las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el N° 51, Tomo 105 de fecha 22-08-001, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría (f 91 al 98). 3) Copia certificada del documento de compra venta celebrado entre el ciudadano E.P.M., titular de la cédula de identidad N° 5.649, actuando en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES NGORONGORO S.A., y la Sociedad Mercantil SINDICATO FAEMAR, S.A., representada por la ciudadana I.P.M., titular de la cédula de identidad N° 3.177.922, sobre el inmueble objeto de la litis, registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, protocolizado bajo el N° 49, Tomo 16, Protocolo Primero, de fecha 19 de Noviembre de 2002. (f99 al 105). 4) Copia simple de la Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., en fecha 15 de Febrero de 2006 (f 106 al 109).

Los instrumentos mencionados anteriormente no fueron impugnados o tachados en forma alguna por la parte demandada, razón por la cual este Juzgado les atribuye valor probatorio y los aprecia en el juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó los siguientes documentos junto con su escrito de contestación y pruebas:

1) Copia simple del documento poder otorgado por el ciudadano R.D.C., titular de la cédula de identidad N° E-81.330.305 actuando en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., a la abogado en ejercicio J.G.L., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 66.660, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 19-02-2010, bajo el N° 27, Tomo 16, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 37 al 40). 2) Copia certificada del expediente signado con el N° AP31-V-2009-004326, nomenclatura del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio incoado por la Sociedad Mercantil SINDICATO FAEMAR S.A., contra la Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE C.A., (f 132 al 209).

Los instrumentos antes señalados no fueron tachados o impugnados por la representación judicial de la parte actora, razón por la cual este Juzgado les atribuye pleno valor probatorio en este proceso, y por ende, los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, respectivamente.

V

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad procesal para que este Juzgado proceda a emitir pronunciamiento con respecto al mérito de la pretensión procesal, pasa a decidir con relación a la tutelabilidad o no de la misma, lo cual hace de la manera que sigue:

Se circunscribe la pretensión deducida por la actora, a solicitar a este Juzgado que se declare judicialmente la obligación que tiene la demandada referida al cumplimiento del contrato de arrendamiento que se alega perfeccionado con la parte actora, el día 22 de agosto de 2001, ello en razón que, según el decir del accionante, la parte demandada no entregó el inmueble vencida la prórroga que de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondía al demandado, la cual feneció, según lo expone la parte actora, en fecha 01 de septiembre de 2008.

A la pretensión deducida por la actora se resistió la demandada alegando fundamentalmente que el contrato de arrendamiento suscrito con la actora, sobre el inmueble objeto de la pretensión procesal, se convirtió a tiempo indeterminado, en razón que la demandada habría continuado en la posesión del inmueble vencida la prórroga legal, alegando adicionalmente la demandada que, la arrendadora para la época, ciudadana N.M., condonó los pagos de los cánones de arrendamiento, lo cual tuvo su fundamento en que la Quinta Tun Tun estaba en un total y absoluto abandono que la hacia inhabitable y no apta para ningún desarrollo comercial, lo cual se evidencia de Inspección Judicial practicada el día 08 de septiembre de 2001, por el Juzgado de Duodécimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, solicitud N° 1325 que forma parte de la copia certificada del expediente No. AP31-V-2009-4326, la cual ha sido valorada supra.

Señaló la demandada que el Presidente de la empresa Regalos Coccinelle C.A., conversó, en presencia de varios testigos, con su arrendadora, ciudadana N.M., sobre el costo de remodelación y reparación total de la Quinta, consciente de la realidad, aceptó y convino que su representada realizara y ejecutara toda remodelación y acondicionamiento de la Quinta Tun Tun, a cambio de que en fecha ulterior le exoneraría los cánones de arrendamiento que previamente acordaran al vencimiento del contrato o su prórroga, y que por virtud del costo de las referidas remodelaciones la arrendadora le habría condonado a la parte demandada el pago de treinta y seis (36) pensiones de arrendamiento, contadas a partir de enero de 2008 hasta enero de 2011.

Al respecto el Tribunal observa lo siguiente:

En el caso que ocupa la atención del Tribunal se observa que, efectivamente la relación arrendaticia cuyo cumplimiento se reclama quedó probada en autos, y ello se evidencia de los instrumentos que rielan a los folios 91 al 98 del expediente, teniendo dicha relación una duración de cinco años fijos, contados a partir del día 1º del septiembre de 2001 hasta el día 31 de agosto de 2006.

En la cláusula tercera del documento contentivo del contrato locativo las partes establecieron que: “el canon de arrendamiento ha sido convenido entre las partes así: Durante los seis (06) primeros meses, contados a partir del 01-09-01 al 28-02-2002, la Arrendadora exonera a la Arrendataria el pago del canon de arrendamiento, en virtud de reformas y bienhechurías que construirá la Arrendataria para acondicionar el inmueble, a los efectos del desarrollo de su actividad comercial”.

Por lo tanto, en juicio se demostró que la arrendadora condonó el pago de las pensiones de arrendamiento de los primeros seis (6) meses de vigencia del contrato. Ahora, en el documento en cuestión no existe alguna otra cláusula en virtud de la cual se evidencie que la parte actora hubiere acordado exonerar a la demandada el pago de los cánones de arrendamiento que presuntamente se generarían una vez vencida la prórroga legal.

Por el contrario, la parte demandada expresamente indica que tal condonación de deuda, por así llamarlo, habría sido convenida delante de testigos, pero de las actas procesales que conforman el expediente se puede constatar que la accionada no promovió testigo alguno, ni medio de prueba en virtud del cual acreditara tal afirmación, que constituye el fundamento de su defensa, circunscrita a la indeterminación de la relación locativa, razón por la cual el Tribunal concluye que no puede considerarse renovado o convertido el contrato a tiempo indeterminado sobre la base de tales defensas y así se decide.

Así las cosas, el Tribunal considera que en el presente caso la parte actora cumplió con su carga procesal relativa a demostrar en el juicio la existencia de la convención cuyo cumplimiento reclama.

En ese orden y dirección, se observa que en la cláusula segunda del documento contentivo del contrato locativo las partes establecieron lo siguiente:

El plazo de duración de este (sic) contrato ha sido convenido por las partes en cinco (5) anos fijos contados a partir del día primero (01) de septiembre del ano dos mil uno (2001) y con vencimiento el día treinta y uno (31) de agosto de (2006), prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que cualquiera de las partes con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de la prórrogas que pudiera sufrir el contrato manifieste a la otra su interés en darlo por terminado…(omissis)…

.

En la disposición contractual citada, las partes claramente establecieron que el contrato tendría una duración de cinco años, los cuales finalizarían en fecha 31 de agosto de 2006, pudiéndose prorrogar el contrato por períodos iguales de cinco años, a menos que cualquiera de los contratantes manifestara al otro su voluntad de darlo por terminado, ello con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término contractual.

Esta notificación de no prórroga del contrato, o desahucio como se le conoce en derecho inquilinario, debía practicarse, según lo convencionalmente pactado, a mas tardar en los días finales del mes de junio de 2006 para que pudiera reputársele válida. Ahora, en el caso de autos riela a los folios 106 al 109 del expediente, copia simple de la notificación Judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 15 de febrero de 2006, de la cual se desprende que a la parte demandada le fue notificada la voluntad del arrendador relativa a la no renovación del contrato. Por tanto, quedaba claramente establecido entre las partes que a partir del vencimiento natural del término contractual pactado, comenzaría a correr la prórroga legal, que por virtud de la duración de la relación locativa, debía ser de dos años tal y como lo prevé el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, finalizando dicha prórroga en fecha 1º de septiembre de 2008.

En este punto, el Tribunal considera pertinente transcribir algunas normas sustantivas que regulan directamente la materia tratada en este juicio y que tienen relación directa con el thema decidendum de este proceso.

El artículo 1.600 del Código Civil, constituye la norma general que regula las condiciones que deben materializarse para que opere la tácita reconducción de cualquier contrato de arrendamiento, señalando que: “si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, a saber el artículo 1.614 del Código Civil el cual establece que: “en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

De tal manera que, de acuerdo a las normas transcritas supra si el inquilino queda en posesión del inmueble arrendado sin la expresa oposición del propietario, se juzga que el contrato de arrendamiento se ha convertido a tiempo indeterminado.

Ahora, la conducta a la cual el legislador ha calificado como ‘oposición del propietario’ se denomina legal y doctrinariamente como desahucio, institución esta cuyos efectos están reglados y definidos en el artículo 1.601 del Código Civil el cual establece lo siguiente:

Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

.

Entonces, basta para impedir que opere la tácita reconducción del arrendamiento y por ende su mutación jurídico temporal, que el propietario no consienta y se oponga expresamente a que el inquilino siga ocupando el inmueble arrendado luego de culminado el término contractual y legal de duración de la relación arrendaticia.

En el caso que ocupa la atención del Tribunal, resulta evidente de autos que la arrendadora le comunicó al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, más allá del plazo inicial de cinco años pactado en la convención cuyo cumplimiento se ha reclamado. Como consecuencia de tal manifestación de voluntad, vencido el término contractual (cinco años) la parte demandada tenía el derecho de gozar de la prórroga legal, la cual disfrutó sin duda alguna; por lo tanto, finalizada dicha prórroga legal la parte demandada estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado, sin que pudiera oponer la tácita reconducción o mutación jurídico temporal del contrato, habida cuenta que la actora expresamente se opuso a que, llegado el término contractual, la demanda siguiera poseyendo precariamente el inmueble arrendado.

En consecuencia, este Juzgado obrando sobre la base de los razonamientos anteriormente expuestos, y con apego a las normas sustantivas y adjetivas señaladas en este fallo, considera que en el caso sub iudice la pretensión de cumplimiento de contrato deducida por la parte actora tiene que ser tutelada judicialmente, por lo cual se la declara procedente en derecho y por tanto la parte demandada deberá entregar a la actora el inmueble que le fue arrendado y así expresamente se decide.

VI

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: