Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 21 de Septiembre de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

AÑOS: 205° y 156°

SENTENCIA DICTADA EL 21 DE SEPTIEMBRE DEL 2015

Expediente Nº 6285.-

Motivo: Cumplimiento de Contrato-.

Demandante: S.L.C., S.L.J.r., S.L.A. D, S.L.C. L, y S.L.E. L, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros° 7.586.677, 4.477.418; 7.500.112; 7.502.862 y 9.989.920, respectivamente.

Apoderados judiciales: Abogados G.A.M. y L.F.M., inscritos en el Inpreabogado Nros. 20.440 y 17.619.-

Demandada: Empresa Sociedad de comercio ”Fénix el Retorno, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, del 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano Yhonny J.R. D’Luca, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292.-

Apoderados judicial: Abg. Pascualino Di E.V., inscrito en el Inpreabogado Nº 23.666.

Sentencia definitiva

Visto con Informes y observación.-

Conociendo esta instancia superior su competencia jerárquica funcional vertical pasa a describir los actos procesales cumplidos en la presente causa.

Recurso de apelación interpuesto el 28 de abril del 2015 por el apoderado judicial de la parte demandante Abg. L.F.I. Nº 17.619, contra la decisión dictada el 22 de abril del 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, mediante la cual declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentaron las ciudadanas C.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.586.677; J.R.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.418; A.D.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.500.112; C.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.507.862; y ciudadano E.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 9.989.920; contra la sociedad mercantil ”FENYX EL RETORNO, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano YHONNY J.R. D’LUCA, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292.- SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada, la sociedad mercantil ”FENYX EL RETORNO, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano YHONNY J.R. D’LUCA, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292; contra los demandantes, las ciudadanas C.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.586.677; J.R.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.418; A.D.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.500.112; C.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.507.862; y ciudadano E.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 9.989.920.- TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, por cuanto fue totalmente vencida en el presente juicio.-.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto dictado el 29 de abril del 2015, y se ordenó remitir el expediente a este Juzgado Superior Civil, se recibió el 30 de abril del 2015 y se le dio entrada el 06 de mayo del 2015, oportunidad en la que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza d Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral , previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, que ordeno en segunda instancia aplicar lo dispuesto en relación al juicio ordinario, conforme a lo dispuesto en el articulo 879 en concordancia con el articulo 517 eiusdem, se fijo (20) días de despacho, siguiente para que las partes presenten sus informes.

El 08 de junio de 2015 (f-310), siendo la oportunidad fijada para el acto de Informes, en acta se dejo constancia que los apoderados judiciales parte actora, consignaron su escrito de informe en trece (13) folios útiles sin anexos y el apoderado judicial de la parte demandada consigno su escrito de informe en uno (01) folio útil sin anexos.

Al folio 332, del 19 de junio de 2015, se dicto auto, vencido lapso para presentar observaciones de los informes, se acuerda dictar sentencia dentro de un lapso de sesenta (60) días consecutivos contados a partir del día siguiente al de hoy, de conformidad al artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

De la Demanda.-

Los apoderados judiciales Abogados G.A.M. y S.R. P, de los ciudadanos C.S.L., J.R.S.L., A.D.S.L., C.L.S.L. y E.L.S.L., expusieron lo siguiente, folios (f.- 1 al 13):

• Conforme al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en armonía al artículo 881 del Código de Procedimiento Civil con competencia en Arrendamiento de Inmuebles, el objeto del Contrato de Arrendamiento, trata de un local comercial que forma parte integrante de un inmueble (edificio) propiedad de la Sucesión de E.S.G..

• Tiene un área de construcción de Ciento Cincuenta y Seis Metros Cuadrados con Ochenta y Siete Centímetros Cuadrados (156,87 mts./cm2); ubicado en la Avenida la Patria, entre Avenida Libertador o Quinta Avenida, y la Sexta Avenida, en esta ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del estado Yaracuy.

• Se suscribieron una serie de contratos; tres (3) en total, a la demandada de autos: Fénix, El Retorno C. A, siendo que el último contrato de arrendamiento, terminaba el 30 de julio de 2007.

• El 24 de mayo de 2007, dentro del lapso legal, señalado en el contrato para finalizar, sus mandantes, notificaron a la arrendataria de autos, la intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento, que venía de ser prorrogado por varios años anteriores fijos y a tiempo determinado, y que ahora se daba por terminado; notificación que fue recibida por el representante legal de la arrendataria: Fénix, El Retorno, C. A., tal como consta del instrumento privado, que se adjunta formalmente, a la demandada de autos.

• Ciudadano Juez, conteste LA ARRANDATARIA, la que se expresa a través de su representante legal, ciudadano: Yhonny J.R. D’Luca, antes identificado, para finiquitar la relación arrendaticia, se suscribió finalmente, un último contrato, bajo la modalidad de “PRÓRROGA LEGAL”, conforme al articulo 38, letra c de la ´Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, que correspondía a un término de dos (2) años, con vigencia, desde el 01 de agosto de 2007 para el último año, que finalizó, el 01 de agosto de 2009.

• Se fijo canon de arrendamiento de un millón quinientos bolívares (Bs. 1.500.000,00) el primer año y dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) para el ultimo año que finalizo el 01 de agosto de 2009.

• El lapso de prórroga legal que se le concedió a la Arrendataria, se encuentra de plazo totalmente vencido, desde el 01 de agosto de 2009, por lo tanto, ha debido cumplir con la obligación de entregarlo, siendo que hasta la presente fecha, ha sido imposible lograr.

• Procedieron a demandar el Cumplimiento de la Obligación de Entrega del Inmueble Objeto del Arrendamiento, para que, cumpla de manera voluntaria de inmediato y sin plazo alguno a la entrega del referido local.

• Interponen, formalmente tal acción de Cumplimiento de Prorroga Legal, por haber operado de pleno derecho, y terminando, el 01 de agosto de 2009, y que contiene la obligación de la entrega del inmueble arrendado; contra la arrendataria: Fénix, El Retorno, C. A; para que convenga, de inmediato y sin plazo alguno, la entrega voluntaria y demás determinaciones que se demandan; contrario a ello, este tribunal, la condene.

• Fundamentan su acción, de conformidad al artículo 38 literal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y Artículo 39, en concordancia con los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código civil.

• Estiman la presente demanda la cantidad de Dos Mil Unidades Tributarias (2.000 UT), equivalente a CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000,00).

• Piden se convenga de inmediato y sin plazo alguno la entrega voluntaria y demás determinaciones la condena y sea declarado;

• La entrega del inmueble libre de personas y cosas y solventes con el pago de servicios públicos, en buen estado de uso y conservación, instalaciones, techo, pintura, puertas y previa declaratoria.

• Se condene en costas.

Anexos:

 Copia fotostática simple del Acta de Defunción del de cujus L.E.S.G.

 Copia fotostática simple del Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones de la Sucesión S.G..

 Copia fotostática simple de Planilla de Pago de Impuesto Sobre Sucesiones (Forma PS-32).

 Copia fotostática simple del Formulario para Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones (Forma 32), de la Sucesión S.G..

 Copia fotostática simple del documento por el cual L.E.S.G. lote de terreno.

 Copia fotostática simple de documento autenticado, del contrato de arrendamiento suscrito entre L.E.S.G. y Y.J.R.T., con vigencia desde el 1º de julio de 2001 al 1º de julio de 2003.

 Copia fotostática simple de documento autenticado, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus L.E.S. G y Y.J.R.T. del 1 de julio de 2003 al 30 de junio de 2004.

 Copia fotostática simple de documento autenticado, del contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus y la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”, del 1 de agosto de 2005 al 30 de julio de 2006.

 Original de documento privado, de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Julia R, A.D.C. y E.L.S.L. y la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”, del 1 de agosto de 2006 al 30 de julio de 2007.

 Original de documento privado, de carta del 24 de mayo de 2007, suscrita por la ciudadana C.S.L., dirigida al representante legal de la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”.

 Original de documento autenticado, suscrita entre la Sucesión S.G. y la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”, del 1 de agosto de 2007 al 1 de agosto de 2009.-

De la Contestación de la demanda.-

El Abg. Jhonny J. Rodríguez D´Luca, representante legal de la empresa “Fénix E Retorno”, asistido del Abg. Pascualino Di Egidio, expusieron lo siguiente, folios (f- 68 al f-75):

• Acuden para contestar la demanda y reconvenir de la manera siguiente: rechazo, niego y contradigo el escrito de demanda, salvo que convengo que siempre ha existido una relación arrendaticia con los demandantes y que el documento marcado con el Nº 09, el cual acompaña el escrito de demanda, es el último Contrato de Arrendamiento y no de una transacción, siendo éste un contrato autónomo regulado por el Código Civil.

• Que se trata de un contrato especial, cuya denominación le han puesto CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON MODALIDAD DE PRORROGA LEGAL.

• Que rechaza de pleno que se trate de transacción y de nuevo convengo que se trata de un Contrato de Arrendamiento, como lo afirman expresamente los demandantes en su demanda, por lo que solicito

• Solicitó que se declare en la sentencia que la prórroga legal comenzó el día 1 de agosto de 2009 y culmina el 1 de agosto de 2011. RECONVENCIÓN.

• Que han transcurrido más de seis (6) meses (180 días), de la manifestación de mí representada de no querer comprar el referido inmueble, y por tener más de dos (2) años mí representada en posesión del referido local comercial en calidad de arrendataria, a parte (Sic.) de encontrarse solvente con sus obligaciones, es por ello que el derecho de preferencia para comprar el mencionado local comercial le nace de nuevo a su representada

• Que tal derecho es un derecho irrenunciable de conformidad al mencionado artículo 7 ejusdem.

• Que acude ante su competente autoridad para reconvenir en la demanda, en el sentido que se le ordene a la arrendadora Sucesión S.G. que le oferten a mí representada en venta el local ubicado en la avenida La Patria (…), obligándolos a establecer el precio mediante un peritaje y no al azar.-

De los Pruebas.-

Parte Demandante.

El 21 de enero del 2011, del f.-102 al f-105), los apoderados judiciales en su escrito de pruebas, adujeron lo siguiente:

• De la Confesión de la parte demandada:

• Promovieron y hacen valer no el merito favorable de los autos por confesión de contestación de la demanda, de los folios 68 al f-76, hecha por la parte demandada, en el sentido de que se hizo factible la confesión respecto a lo pretendido en el libelo de demanda.

 Ratificaron el mérito favorable que se desprende en instrumentos fundamentales de la acción, acompañados al escrito libelar signados números; 1 al 9; relativos a:

 Copia fotostática simple del Acta de Defunción del de cujus L.E.S.G.

 Copia fotostática simple del Certificado de Solvencia de Sucesiones y Donaciones de la Sucesión S.G..

 Copia fotostática simple de Planilla de Pago de Impuesto Sobre Sucesiones (Forma PS-32).

 Copia fotostática simple del Formulario para Autoliquidación de Impuesto Sobre Sucesiones (Forma 32), de la Sucesión S.G..

 Copia fotostática simple del documento por el cual L.E.S.G. lote de terreno.

 Copia fotostática simple de documento autenticado, del contrato de arrendamiento suscrito entre L.E.S.G. y Y.J.R.T., con vigencia desde el 1º de julio de 2001 al 1º de julio de 2003.

 Copia fotostática simple de documento autenticado, contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus L.E.S. G y Y.J.R.T. del 1 de julio de 2003 al 30 de junio de 2004.

 Copia fotostática simple de documento autenticado, del contrato de arrendamiento suscrito entre el de cujus y la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”, del 1 de agosto de 2005 al 30 de julio de 2006.

 Original de documento privado, de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Julia R, A.D.C. y E.L.S.L. y la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”, del 1 de agosto de 2006 al 30 de julio de 2007.

 Original de documento privado, de carta del 24 de mayo de 2007, suscrita por la ciudadana C.S.L., dirigida al representante legal de la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”.

 Original de documento autenticado, suscrita entre la Sucesión S.G. y la empresa “Fénix El Retorno, C.A.”, del 1 de agosto de 2007 al 1 de agosto de 2009.-

De la Parte Demandada

En auto del La parte demandada accionada, promovió pruebas en fecha 26 de enero de 2011, fuera del lapso probatorio finalizado el 21 de enero de 2011; considerándose dicha promoción como extemporánea, por retardo.

De la sentencia apelada

El Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial declaró lo siguiente:

…Con tales normas jurídicas, indudablemente quiso decir el legislador patrio que, las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo presume formado legalmente. Además, los contratos son leyes privadas para las partes, por cuanto las partes tiene perfecto derecho para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que se respeten las disposiciones que la ley ha establecido, y que por ser de orden público no pueden ser objeto de convención entre los particulares, ya que precisamente ello es para proteger a los mismos contratantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para enervar sus derechos.

Igualmente, existen derechos que son irrenunciables, entre ellos los que están contenidos en el Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que fueron creados para beneficiar o proteger a los arrendatarios, por lo tanto, era nula toda acción, acuerdo o estipulación que implicaba renuncia, disminución o menoscabo de tales derechos.

El artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.

Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

.

Juzga este operador de justicia que, en el presente caso se encontraban llenos los extremos exigidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal c), para conceder la prórroga legal obligatoria, que tiene lugar solo en los contrato de arrendamientos a tiempo determinados; y que, la misma asegura al arrendatario un plazo cierto de permanencia en el inmueble, en caso de que el arrendador no vaya a prorrogar u otorgarle otro contrato; pero a la vez, le da al arrendador la certeza de que al vencimiento de la prórroga legalmente establecida, recibirá el inmueble arrendado. También se constata que, ciertamente el legislador nacional le ha atribuido a la prorroga legal carácter de orden público y en el presente caso, se pretendió otorgarla conforme a las reglas del aludido artículo 38, en su literal c), por lo que en consecuencia, ni el orden público ni la moral hubiesen sido vulnerados, a no ser por el presunto acuerdo “transaccional”.

No obstante, debe quedar meridianamente confirmado que, la concesión de dicha prorroga legal, que se materializa ope legis, no es una gracia ni un acto de buena voluntad de los arrendadores demandantes; es simplemente una orden legal que debieron acatar, tal y como pretendieron hacerlo.

A juicio de este sentenciador y luego de analizar la mencionadas cinco (5) cláusulas del referido contrato “de transacción”, se infiere que el canon de arrendamiento quedó modificado, es decir, hubo una modificación, un aumento, con lo cual no se puede considerar que se haya vulnerado derecho alguno de la arrendataria, tomando en consideración lo establecido en la parte in fine del artículo 38 que rige la materia arrendaticia.

Sin embargo, debe también quedar clarificado que, con el aumento -en dos (2) oportunidades- del canon arrendamiento, según la cláusula segunda de dicho contrato “de transacción”, durante dicha prorroga legal, los arrendadores no le estaban haciendo ninguna concesión, ninguna gracia, a la arrendataria, por el contrario, le estaban afectando su patrimonio económico aumentándole el canon de arrendamiento.

En consecuencia, analizada como ha sido la aparente transacción, de la que debe necesariamente derivarse que estaríamos frente a una convención extrajudicial EN LA QUE LAS PARTES SE OTORGARÍAN RECIPROCAS CONCESIONES, resultó que la única y exclusiva parte que obtuvo abundantes concesiones, fue precisamente la arrendadora aquí demandante; puesto que la arrendataria –demandada aquí- no obtuvo para sí ninguna concesión, que no fuera la de poseer pacíficamente el local comercial objeto de este juicio, a lo cual ya tenía derecho en virtud del arrendamiento y de la prórroga legal. Es más, esa ficticia transacción es totalmente leonina a favor de la parte demandante. Siendo ello así, al no estar configurada legalmente la transacción, de acuerdo con los requisitos que señala el artículo 1.713 del Código Civil , esto es: UN CONTRATO POR EL CUAL LAS PARTES, SE D.R.C.; es indubitable para este jurisdicente que el contrato en cuestión, no fue tal transacción, sino un nuevo contrato escrito de arrendamiento, suscrito entre las demandantes y la demandada. Y así se establece.

Por otra parte, si este juzgador considera que la negada transacción, es más bien un nuevo contrato escrito de arrendamiento a tiempo determinado, en el que se ratificaron las cláusulas de contrato anterior, tal y como lo expresa la cláusula tercera de dicho contrato; entonces ese nuevo contrato de arrendamiento terminó o tuvo vigencia hasta el 1º de agosto de 2009; y a partir de esa fecha hasta la presente -por cuanto quedó probado en autos que no existió otro contrato escrito de arrendamiento a tiempo determinado-, la actual relación contractual de arrendamiento entre las demandantes C.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.586.677; J.R.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.418; A.D.S.L. titular de la cédula de identidad Nº 7.500.112; C.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.507.862; y E.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 9.989.920; y la Sociedad de comercio ”FENYX EL RETORNO, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano YHONNY J.R. D’LUCA, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292; continuó desde entonces y se convirtió en verbal y a tiempo indeterminado, dado que también desde esa fecha (1º de agosto de 2009), la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin oposición los arrendadores, hasta el 9 de noviembre de 2010, es decir, más de un (1) año después de que presuntamente habría finalizado la prórroga legal, ya que no consta en autos prueba en contrario, por lo que se produjo la tácita reconducción, convirtiéndose el arrendamiento objeto de análisis en un contrato a tiempo indeterminado. Y así se establece.

Finalmente, no habiendo comenzado a transcurrir a partir del siguiente día al vencimiento del último contrato (cuya vigencia fue desde el 1º de agosto de 2007 al 1º de agosto de 2009), la prórroga legal cuyo cumplimiento se demandó, y no encontrando este juzgador la existencia de la plena prueba de los hechos invocados en la acción, resulta forzoso -conforme a los principios establecidos en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil- declarar sin lugar la demanda de autos por cumplimiento de contrato de arrendamiento en virtud del cumplimiento de la prorroga legal. Y así se establece.

(…)

- XII – DISPOSITIVA.

Por las razones antes expresadas este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentaron las ciudadanas C.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.586.677; J.R.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.418; A.D.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.500.112; C.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.507.862; y ciudadano E.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 9.989.920; contra la sociedad mercantil ”FENYX EL RETORNO, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano YHONNY J.R. D’LUCA, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292.- SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada, la sociedad mercantil ”FENYX EL RETORNO, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano YHONNY J.R. D’LUCA, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292; contra los demandantes, las ciudadanas C.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.586.677; J.R.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.418; A.D.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.500.112; C.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.507.862; y ciudadano E.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 9.989.920.- TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, por cuanto fue totalmente vencida en el presente juicio.-

Dado que el presente fallo fue dictado fuera del lapso legal correspondiente, notifíquense a las partes mediante boletas.-…”

De los Informes ante esta instancia Superior.

De la parte Actora;

A los folios (f.- 311 al 323), los abogados G.A.M., S.R. y L.F., Ipsa Nros 20.440, 20.529 y 17.619, respectivamente, presentaron sus escritos de informe en trece (13) folios útiles sin anexos, bajo los siguientes términos:

• Realizan un breve recuento de actuaciones de datos de ambas partes y de sus apoderados judiciales.

• De los informes, realizan un breve análisis en cuanto a informes de las partes, señalan ser la vía que se les permite llevar a conocimiento del jurisdicente u operario de justicia y analizan sobre la imparcialidad y transparencia.

• Intentan demanda por cumplimiento de vencimiento de prórroga legal, fundamentada en la existencia de varios contratos de arrendamiento sobre local comercial que fuera parte propiedad de sucesión de E.S. G, en la dirección antes señalada, identificando sus linderos.

• Que suscribieron tres (03) Contratos siendo el ultimo que finalizaba el 30 de julio de 2007, adjuntado en libelo y la cual citan textualmente clausula Segunda de dicho contrato.

• Realizan un breve recuento de actuaciones ante el aquo.

• En resumen, señalan que la parte demandada yerra en su defensa, siendo que esta representación fue diligente en probar todos los alegados, en el apelo de dicha demanda.

• De que dicha posesión del inmueble objeto de desocupación era irregular, es decir ilegitima dejaron asentado que dicha ocupación existirían varios contratos a tiempo determinado, ocupando el mismo ya que se le dio prórroga legal que concede la ley, vencida ocupándose de manera ilegal dicho inmueble hasta el día 03-06-2015.

• Pide que la presente apelación sea declarada con lugar, y por ende la desocupación y entrega del mismo objeto de la presente demanda sea condenada en costas.

De la parte Demandada;

Al folio (f.-325) el abogado Pascualino Di E.V., adujo lo siguiente:

Como Único; señala que de la sentencia apelada por la parte contraria, observan que el aquo acertó su análisis jurídica sobre el contrario de arrendamiento con modalidad de prórroga legal.

• El aquo acertó al respetar el derecho de su poderdante en cualquier situación o acuerdo que desfavorezcas al arrendatario considerándolo nulo, conforme al artículo 7 de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios del año 1999, hoy contenido al artículo 3 del decreto con fuerza, Valor y Rango de Ley de Arrendamiento de Inmueble para uso comercial por consiguiente señala es irrenunciable los derechos de dicho arrendamiento.

• Pide se aplique el artículo 12 del código de Procedimiento Civil y se declare Sin Lugar la apelación; en consecuencia Sin Lugar la presente demanda y se confirme sentencia del aquo.

De las Observaciones (f-327 al f-330).

Los apoderados judiciales de la parte Abogados G.A.M. y S.R. P, Ipsa Nros 20.440 y 20.529, respectivamente, aducen lo siguiente en su escrito de observaciones:

• En cuanto al punto único señalado en informe presentado por la parte demandada, a lo que según establece la clausula Decima cuarta de los Estatutos Sociales, al manifestar que la sentencia apelada en su muy acertada análisis, claro indudablemente porque es favorable a su cliente.

• Que al considerar nulo al artículo 7 de la derogada ley , que intentan demanda por cumplimiento por vencimiento de prórroga legal fundamentada en varios contratos de arrendamiento sobre local comercial a lo que cita textualmente Clausula Segunda de dicho contrato.

• En fecha 24 de mayo de 2007, dentro del lapso legal señalada al contrato por finalizar se le notifico a la parte demandada de autos.

• La parte demandada en su escrito de informes pide aplique el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dice estar de acuerdo con lo solicitado en cuanto favorezca a sus representados siendo conteste al afirmar que se aplique el mismo.

• Alega que al señalar la fecha en que se notificó la no renovación de dicho contrato se hizo considerando estrictamente con lo establecido en dicho contrato, es decir dentro del lapso establecido.

• Hizo mención al artículo 1159 del Código Civil, y alega que existen derechos que son irrenunciables de conformidad al Decreto N- 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Seguidamente hizo un análisis al artículo 7 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

• Consideran que la presente defensa en ningún momento han sido vulnerado ni el orden público ni mucho menos la moral en vista que se notificó dicho vencimiento al 30 de julio de 2007,

• Asimismo alega que la parte demandada- reconviniente, dejo de atinar y precisar su contestación al no promover pruebas pertinentes, legales y concordantes entre sí e idóneas para demostrar la ocupación del inmueble es legítima, a lo que pudo evidenciarse, la existencia de contratos la cual ocupan de manera ilegal siendo que se le concedió prórroga legal de conformidad al artículo 38 literal C de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y clausula segunda del último contrato de arrendamiento.

• Pide se declare Con Lugar la apelación y por ende la desocupación inmediata y entrega del inmueble con condenatoria en costas.

Punto previo

Debe abordar este juzgador de forma previa el tema a decidir de la presente apelación, pues, el presente expediente la parte demandada reconvino a la actora; así mismo, vale destacar que en la sentencia de fondo la misma fue declarada sin lugar (la reconvención) y sobre tal punto la parte demandada no ejerció recurso de apelación alguno, con lo cual se entiende que la parte demandada reconviniente estuvo de acuerdo con tal dictamen.

Por lo anteriormente acotado, es que quien suscribe deja por sentado que tal punto de la reconvención no será objeto de estudio, por cuanto sobre el mismo no existe recurso de apelación.

Ratio Decidendi:

(Razones para decidir)

Corresponde, según el presente recurso de apelación, discernir a este juzgador de alzada, acerca de la demanda de cumplimiento de contrato, el cual fue denominado por la parte demandante, de, “prorroga legal”.

Así tenemos que, de conformidad con el Código Civil, en su artículo 1.133, nuestra legislación define el contrato así:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Igualmente, prevé el artículo 1.141 ejusdem establece que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: consentimiento de las partes; objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita.

Ahora bien, la acción interpuesta en la presente causa trata de la pretensión de cumplimiento respecto a un contrato denominado de prorroga legal, de una relación de arrendamiento celebrado entre S.L. y otros, y la empresa mercantil Fénix, el retorno C.A. (ampliamente ya identificados); en tal sentido, la parte actora demandó para que se haga el efectivo cumplimiento del contrato suscrito por cuanto terminó -dice- en él se pautó por las partes que ya la relación arrendaticia había fenecido y que comenzaba a disfrutarse (por parte de la parte arrendataria) el período de prorroga legal de dos años; entonces –sigue la parte demandante- al expirar la vigencia temporal del referido contrato (denominado también se transacción) del cual se demando su cumplimiento, lo conducente era que la parte arrendataria hiciera entrega inmediata del locla arrendado, pues ya había gozado, inclusive, de la prorroga legal, la cual fue pautado en una convención por escrito.

En este término de ideas, la parte demandada (arrendataria) en su contestación de demanda, negó que la convención suscrita sea de prorroga legal, sino que, en realidad fue un nuevo contrato de arrendamiento, con unas nuevas clausulas y no de transacción como lo hizo ver la parte demandante en su demanda.

Vista la trabazón de la litis, si en el caso de marras estamos en presencia de una demanda que persigue el cumplimiento un contrato denominado en su cuerpo de “prorroga legal” y/o “transacción” y que tiene como objeto -naturaleza- el arrendamiento de un inmueble tipo local comercial, veamos el marco legal que regula tal situación:

En primer término, analicemos la figura de transacción y eso lo define el artículo 1.713 del Código Civil, cuando estipula que “La transacción en un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.”

Al revisarse exhaustivamente el contrato del cual se solicitó su cumplimiento, observa quien suscribe que el mismo al ser valorado no comporta absolutamente ningunas recíprocas concesiones, pues, la naturaleza del contrato es otorgar una supuesta prorroga legal, la cual no la concede ninguna convención contractual, sino que la misma yace en la ley y es un derecho irrenunciable, entonces no puede entender este Juzgador Superior Yaracuyano como una concesión otorgada por la parte demandante (arrendataria) la prorroga legalmente establecida, ni mucho menos la conducta desplegada por la parte demandada, la cual fue de acatar las condiciones impuesta por la parte arrendadora.

De igual forma, no observa quien suscribe, cómo el contrato que se pretende cumplir intenta prever un litigio eventual; siendo así, es evidente entonces, que el presente contrato del cual se pretende demandar su cumplimiento no es de naturaleza transaccional, por lo tanto no puede ser tomado como tal, pues no cumple con las características definidas por la ley y así se decide.

Siendo descartado la naturaleza contractual de transacción del contrato demandado, veamos ahora, si efectivamente comporta un contrato de prorroga legal como fue expuesto.

A pesar de que el cuerpo del contrato que se intenta cumplir, por medio de esta demanda incluye el termino cumplimiento de contrato, y que para quien suscribe, rige el principio de autonomía de las voluntades de las partes, que está establecido en el artículo 1159 eiusdem “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Es importante tener en cuenta que estamos en presencia de una relación arrendaticia, donde se regula el hecho social del arrendamiento, y que estas normas están impregnadas de orden público, sobre todo cuando son para favorecer al arrendatario –como débil jurídico-.

En este orden de ideas, la prorroga legal, en principio, es un lapso otorgado por la ley donde una vez terminado la vigencia de una relación arrendaticia se le otorga como derecho irrenunciable al inquilino, un nuevo lapso y que –su extensión- depende del tiempo que tuvo como vigencia la relación contractual, así, debemos tener claro, que esta normativa esta impregnada por el orden público que no puede ser relajada por las partes y ni siquiera por el juez; así mismo, tal prorroga legal se disfruta de pleno derecho y no necesita estar estipulada por un nuevo contrato, ni mucho menos por un canon de arrendamiento distinto al que se tenia cuando terminó la relación arrendaticia.

En el anterior término de ideas, y visto que el presente contrato que se pretende hacer valer, intenta normar una prorroga legal, -que como su nombre lo indica- esta regida por la ley e impregnada por el orden público y que además impone un nuevo canon de arrendamiento al demandado de autos, entiende quien suscribe que el contrato que se intenta cumplir con la presente demanda no es un contrato de prorroga sino un nuevo contrato de arreamiento, como bien lo indicó el aquo en su sentencia de fondo, motivo por el cual se hace improcedente el presente recurso de apelación, como será indicado en la parte dispositiva de la presente sentencia y así se decide.

Decisión

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Civil Yaracuyano administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el Recurso de apelación interpuesto el 28 de abril del 2015 por el apoderado judicial de la parte demandante Abg. L.F.I. Nº 17.619, contra la decisión dictada el 22 de abril del 2015, por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, mediante la cual declaró: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR CUMPLIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL, intentaron las ciudadanas C.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.586.677; J.R.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.418; A.D.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.500.112; C.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.507.862; y ciudadano E.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 9.989.920; contra la sociedad mercantil ”FENYX EL RETORNO, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano YHONNY J.R. D’LUCA, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292.- SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la demandada, la sociedad mercantil ”FENYX EL RETORNO, C. A.”, inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 22 de julio de 2003, bajo el Nº 18, Tomo 212-A; representada por su presidente, ciudadano YHONNY J.R. D’LUCA, titular de la cédula de identidad N° 17.698.292; contra los demandantes, las ciudadanas C.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.586.677; J.R.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 4.477.418; A.D.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.500.112; C.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 7.507.862; y ciudadano E.L.S.L., titular de la cédula de identidad Nº 9.989.920.- TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandante, por cuanto fue totalmente vencida en el presente juicio.-.

Se condena en costas a la parte recurrente.

Publíquese y Regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los veintiún (21) días del mes de septiembre del dos mil quince. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

Juez Superior,

Abg. E.J.C..

El Secretario Acc,

Abg. F.J.M..

En la misma fecha, siendo las siendo las 3:28 de la tarde se publicó la anterior sentencia.

El Secretario Acc,

Abg. F.J.M..

EJCH/ 6285

Flmu.-