Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Julio de 2008

Fecha de Resolución:18 de Julio de 2008
Emisor:Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
Número de Expediente:08-4483
Ponente:Rahyza Peña Villafranca
Procedimiento:Resolución De Contrato

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA

METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE: 07-4483.-

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil SISTEMAS B.R.G., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda, bajo el Nº: 15, Tomo 42-A-Pro, de fecha 19 de Enero de 1.990 y modificada bajo el Nº: 80, Tomo 76-A-Pro, de fecha 29 de Marzo de 1.990.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE

DEMANDANTE: J.G.B., E.G., O.D.G.E., J.V.A., D.J.R.K., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 32.013, 2626, 50.021, 7691, 17.585, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: V.R.N.S. (sucesión).

APODERADA JUDICIAL

DE LA PARTE

DEMANDADA: A.R.R.C., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº: 25.421.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

SENTENCIA: DEFINITIVA (Apelación).-

I

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Sube en Alzada la presente causa, previo sorteo por el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole este Tribunal el conocimiento del Recurso de Apelación ejercido por el ciudadano O.G., en carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil SISTEMAS B.R.G., contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha Diecisiete (17) de Agosto de Dos Mil Cuatro (2004), por el Juzgado primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declaro SIN LUGAR de Resolución de Contrato interpuesta en contra del ciudadano V.R.N.S..

En fecha 08 de Noviembre de 2.007, este Tribunal le dio entrada, se avocó al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para dictar Sentencia.

En fecha 13 de Noviembre de 2.007, se recibió oficio Nº: 2345-07 emitido por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, mediante el cual remiten copia certificada del acta Nº: 73, relativo a la subsanación del error material incurrido en la distribución del día anterior.

En fecha 13 de Junio de 2.008, la Juez temporal de este despacho, se avocó al conocimiento de la presente causa, y el Tribunal ordenó la notificación de los herederos conocidos y desconocidos del de cujus V.R.N.S..

En fecha 18 de Junio de 2.008, el Alguacil Accidental dejó constancia de la notificación efectuada en la persona de la Abogada A.R.R., en carácter de Defensora Judicial designada de los herederos desconocidos del de cujus V.R.N.S..

En fecha 02 de Julio de 2.008, el Alguacil Accidental dejó constancia de la notificación efectuada en la persona de los ciudadanos F.A.N.Q., en carácter de apoderado judicial de los herederos conocidos del de cujus V.R.N.S..

Encontrándose la presente causa en estado de ser sentenciada, esta Juzgadora procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:

II

TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte actora, deduce como pretensión la Resolución de un documento bilateral de compra venta de fecha 09 de Diciembre de 1.992, en virtud de que la actora y el ciudadano V.R.N.S., celebraron la promesa bilateral de compra venta y su anexo, comprometiéndose a celebrar un contrato definitivo por documento registrado, sobre un apartamento identificado con el Nº: 19-06, piso 19 del Edificio Residencias Sofía, cambiado posteriormente por el apartamento Nº: 03-06, ubicado en la Urbanización P.V., Segunda Etapa, Sector Guatire abajo, entre Petare y El Encantado, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. Así mismo, señala que en la cláusula quinta del anexo Nº:1, al contrato de promesa bilateral de compra venta, el propietario declaró que el valor establecido en la cantidad de Diecinueve Mil Seiscientos Treinta y Tres Bolívares con 99/100 (Bs. 19.633,99), por metro cuadrado sería modificable, en la medida de que el Gobierno Nacional incrementara el salario mínimo de acuerdo a lo pactado en la Ley de política habitacional, y que el precio total de la negociación final, a la fecha del mes de Septiembre de 1.995, sería por la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Cuarenta y Cinco Mil Setecientos Cuarenta y Nueve con 45/100 (Bs. 2.445.749,45). Que el comprador entregó la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo), como pago de la primera porción de la cuota inicial, y la cantidad de Trescientos Treinta Mil Setecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 330.794,45) como segunda parte de la cuota inicial, y que recibieron como pago parcial de la segunda porción, la cantidad de Un Millón Doscientos Quince Mil Bolívares (Bs. 1.215.000,oo), lo cual hacen un total de Un Millón Novecientos Noventa y Cinco Mil Setecientos Noventa y Cuatro con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs 1.995.794,45). Que se estableció que el comprador debía entregar a la vendedora el saldo restante, es así, la cantidad de Cuatrocientos Cuarenta y Nueve Mil Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 449.955,00), para el momento de la protocolización del documento definitivo. Que se estableció que el documento definitivo de compra venta, sería otorgado cuarenta y cinco (45) días continuos, después del 19 de Julio de 1.995, y que la vendedora participaría a la compradora con cinco (5) días de antelación, la fecha y la hora del otorgamiento del documento de compra venta, siempre y cuando la compradora diere cumplimiento a la cláusula sexta del contrato bilateral de comprar venta, el cual indica que era indispensable o necesaria para el otorgamiento ante registro del documento definitivo de venta, notificar al comprador la fecha de la firma u otorgamiento del documento, ya que es un hecho notorio que previo al otorgamiento ante el registro, hay que primero redactar y efectuar gastos de tramite, los cuales se obligó a costear la compradora. Que luego de obtenida la habilitación y estar el apartamento apto para efectuar la operación de otorgamiento del documento final de compra venta, fue imposible localizar al ciudadano V.R.N., hasta que en fecha 1º de julio de 1.999, la empresa Sistemas B.R.G., C.A., decidió agotar su búsqueda mediante el envío de telegrama a la dirección establecida en el documento de promesa bilateral de compra venta, solicitando cheque de gerencia por el monto de Doscientos Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 248.000,oo) a los fines de proceder con el documento definitivo de compra venta. Manifiesta igualmente que mediante telegrama con acuse de recibo, el comprador fue debidamente notificado para efectuar la operación de venta, siendo imposible dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula sexta del contrato, lo que trajo como consecuencia que ante el incumplimiento del comprador de no aportar el dinero para el otorgamiento y tramitación del documento, no pudo el vendedor cumplir con la última parte de la cláusula segunda del contrato, como era la de notificar al comprador para proceder a la protocolización de documento; que no cumplió con el otorgamiento del documento definitivo en el tiempo estipulado de 45 días consecutivos, después del 19 de julio de 1.995, para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta. Por último señala que todo lo anterior, le da derecho a la vendedora a solicitar la resolución del documento privado de promesa bilateral de compra venta de fecha 07 de Diciembre de 1.992, modificado según consta del anexo Nº: 1 de fecha 09 de Diciembre de 1.992, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, solicitando igualmente el cumplimiento de la cláusula octava del documento privado de promesa bilateral de compra venta de fecha 07 de diciembre de 1.992.

En la oportunidad para dar contestación a la demanda compareció la parte demandada, reconoció que en fecha 07 de diciembre de 1.992 firmó un contrato de compra venta con la empresa mercantil Sistemas B.R.G. C.A., por la compra del bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº: 03-06 ubicado en el edificio Residencias “Sofía”, ubicado en la Urbanización P.V., segunda etapa del sector Guaire abajo, entre Petare y el Encantado en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, por la cantidad de Un Millón Novecientos Mil Setecientos Noventa y Cuatro Bolívares con 45/100 (Bs. 1.900.794,00), el cual canceló en su totalidad a dicha empresa. Que igualmente canceló la compra del maletero que no había entrado en la negociación del apartamento, cancelando la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Doscientos Bolívares con 00/100 (Bs. 53.200,00), en fecha 19 de Julio de 1.995. Que por haber cancelado el inmueble en cuestión, y por haber obtenido el documento de habitabilidad otorgado por la Ingeniería Municipal del Municipio Sucre del Estado Miranda, acudió en innumerables oportunidades a las oficinas de la empresa demandante en procura de firmar el documento definitivo de compra venta, obteniendo como respuesta por parte del Presidente de la accionante, que el documento definitivo de compra venta no se podía firmar ya que el apartamento 03-06 tenía Prohibición de Enajenar y Gravar por parte de FOGADE y que tan pronto lo liberasen se comunicarían. Niega, rechaza y contradice que la negociación final por la compra del apartamento 03-06 del Edificio Residencias Sofía, se haya efectuado en el mes de Septiembre de 1.995, como lo pretende hacer valer la demandante, ya que canceló la totalidad de lo pactado en el contrato de compra venta en fecha 23 de Abril de 1.993. Niega, rechaza y contradice que el inmueble objeto del litigio, tenía un valor de Dos Millones Cuatrocientos Cuarenta y Cinco Mil Setecientos Cuarenta y Nueve con 45/100 (Bs. 2.445.749,45), señalando que si se multiplica la cantidad del área aproximada que tiene el apartamento 03-06 de Ciento Un Metros Cuadrados con Sesenta y Cinco Centímetros (101,65 M2) por el valor del metro cuadrado pactada en Diecinueve Mil Seiscientos Treinta y Tres con 99/100 (Bs. 19.633,99) resultaría la cantidad de Un Millón Novecientos Noventa y Cinco Mil Setecientos Noventa y Cuatro con 95/100 (Bs. 1.995.794,95), que fue la cantidad cancelada y no la cantidad demandada. Niega, rechaza y contradice que se haya establecido en el contrato de compra venta, que el saldo de Cuatrocientos Cuarenta y Nueve Mil Novecientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 449.955,00), debiese pagarlo al momento de la protocolización del documento definitivo, ya que no adeuda saldo por la compra del inmueble. Niega, adeudar cantidad alguna a la accionante, ya que canceló las cantidades pactadas en el documento de opción de compra venta. Niega que la demandada haya cumplido o querido cumplir con lo estipulado en la cláusula quinta, ya que el inmueble tenía prohibición de enajenar y gravar por parte de FOGADE la cual fue liberada en fecha 01 de febrero de 1.999, mediante registro de la sentencia de oferta Real, emitida por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 07 de Agosto de 1.998. Que no es cierto que la demandante haya participado con cinco (5) días de anticipación, la fecha y la hora del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, ya que se comunicó de forma personal, telefónica y por escrito, solicitando y reclamando al ciudadano R.D.B.R., en carácter de Presidente de la accionante, en infinidad de oportunidades, la firma definitiva del documento de compra venta, ya que había cancelado el precio total del inmueble. Señala que no es cierto que solo haya cancelado a la accionante la cantidad de Un Millón Novecientos Noventa y Cinco Mil Setecientos Noventa y Cuatro Bolívares (Bs. 1.995.794,45), ya que la empresa demandante le solicitó la cancelación adicional del maletero Nº: 6. Niega, rechaza y contradice que la empresa Sistemas B.R.G., C.A., infructuosamente trató de localizarlo, con los medios a su alcance, y que se haya hecho imposible la localización ya que sabía su dirección y teléfonos, visto que le entregó personalmente en su oficina dirección y teléfonos para que lograra comunicarse, con el objeto de formalizar el contrato de compra venta. Niega, rechaza y contradice que la empresa accionante haya solicitado cantidad alguna de dinero para cancelar los gastos de redacción, registro y pago de una copia del documento de condominio, y de haber cancelado dichos gastos, lo hizo bajo su propia cuenta y riesgo porque esa era su obligación como comprador y no de la demandante como vendedora del inmueble. Niega, rechaza y contradice haber incumplido cláusula alguna del contrato ya que fue diligente en todo momento y canceló anticipadamente el precio total del inmueble y que deba cantidad alguna por concepto de gastos de mantenimiento, conservación, pago de los derechos municipales y condominio en virtud que desde que canceló la totalidad del precio del inmueble acordado en el contrato de compra venta, nunca la empresa demandante ha cumplido en Protocolizar el documento definitivo, por lo que rechaza y contradice la estimación de los daños y perjuicios solicitados en la presente demanda. En virtud de lo anterior, solicita que se acuerde en el fallo definitivo, que dicha sentencia constituya título traslativo de propiedad del inmueble suficientemente identificado con el Nº: 03-06, en virtud de que la demandada se ha negado y se niega reiteradamente a otorgarle el documento definitivo de compra venta.

III

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Planteada la litis en los términos expuestos es decir, por una parte la pretensión de la actora consistente en la Resolución del contrato privado de promesa bilateral de compra venta de fecha 07 de Diciembre de 1.992, modificado por un documento denominado anexo Nº: 1 y los daños y perjuicios, fundamentada dicha acción resolutoria en el alegato de que el comprador incumplió con las obligaciones contractuales de pagar los gastos de la venta, es decir los gastos de redacción y registro del documento, de pagar el saldo del precio del inmueble y que no fue posible encontrar al comprador para efectuar la protocolización del documento, solicitando además la ejecución de la cláusula penal y los daños y perjuicios; admitida como fue por el demandado, la celebración del contrato de opción de compra venta y su posterior modificación, negado el incumplimiento y haber causado daños a la actora, y alegado el demandado que dejó de trabajar en El Congreso y que notificó a la vendedora su nueva dirección, corresponde al demandado, la carga de probar que pagó la totalidad del precio de la venta, y que cumplió con su obligación de pagar los gastos de documentación y registro; siendo además un hecho controvertido el precio de la venta, pues la actora señala que el precio fue de DOS MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.445.749,45) y el demandado alega que el precio fue de UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.995.794,45), de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado con el artículo 1354 del Código Civil, quedando así trabada la litis.

Pruebas de la Parte Demandada:

- Promoviò en original cuatro (4) recibos de pago consignados junto al escrito de contestación a la demanda, emitidos por la Sociedad Mercantil Sistemas B.R.G., C.A. Documentos privados que al no haber sido desconocidos por la parte contra la que se opone, el Tribunal le otorga valor probatorio en cuanto al hecho de demostrar que el ciudadano V.N., pagó la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) por concepto de la segunda porción de la cuota inicial para la opción de compra venta del apartamento Nro 03-06 del edificio Residencias Sofía; que pagó TRESCIENTOS TREINTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 330.794,45) en fecha 21 de Diciembre de 1992, por concepto de la segunda porción de inicial del inmueble; que en fecha 23 de Abril de 1993, pago UN MILLON DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 1.215.000,00) por concepto de cancelación del referido apartamento y en fecha 19 de Julio de 1995, la suma de CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs 53.200,00), por concepto de maletero del apartamento.

- Original de fax, emitido por la vendedora, donde señala la lista de compradores que adelantaron el dinero y cancelaron en su debida oportunidad, el inmueble comprado a la empresa Sistemas B.R.G., C.A. prueba documental, que se aprecia en cuanto a demostrar el hecho de que el comprador pagó la suma de Bs. 1995.794,45.

- Copia simple de constancia de recepción de la certificación de Terminación de la obra, emitida por la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, de fecha 19 de julio de 1.995. Documento público promovido en copia simple, la cual no fue impugnada, por lo que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene por fidedigna y que se le otorga valor probatorio al haber emanado de un funcionario público con facultad para dar fe pública, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

- Original de comunicación de fecha 10 de Octubre de 1.995 dirigida al Ingeniero R.D.B., en carácter de Presidente de Sistemas B.R.G., por parte del ciudadano V.N.. Documento este que al haber sido emanado del propio promovente, el Tribunal lo desecha porque emana de la misma parte y no puede hacérsele valer a la contraparte.

- Copia simple de comunicación enviada a la Asociación Civil Residencias Sofía, por el Presidente de la Junta Liquidadora del Banco Canarias, en fecha 28 de Noviembre de 1.995, mediante la cual solicitan a documentación de los inmuebles vendidos para su visto bueno y que se formalice la venta de dichos inmuebles. Documento privado que al haber sido suscrito por un tercero que no es parte del juicio sin su debida ratificación testimonial en el presente juicio, el Tribunal lo desecha del debate probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, producido además en copia simple, siendo un documento privado, no puede admitirse conforme lo previsto en el artículo 429 Ejusdem.

- Promueve original de ejemplar del diario El Nacional de fecha 21 de febrero de 1.997, donde se le notifica al ciudadano V.R.N.S. del retiro de su cargo de carrera en el Congreso de la República, promovido para demostrar que la actora no pudo haber notificado al demandado por haber sido retirado de su trabajo en 1997, lo cual es impertinente, por cuanto es un hecho negativo que no es objeto de prueba.

- Copia simple de artículo de prensa del Diario El Universal, publicado en el mes de enero de 1.999, prueba libre, que se aprecia en cuanto al hecho de demostrar que el Edificio Residencias Sofía, estaba hipotecado y que se esperaba que FOGADE liberara la hipoteca.

- Copia de la Sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 07 de Agosto de 1.998, la cual fue certificada por la Oficinal Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, quedando protocolizada ante el mismo, en fecha 1º de Febrero de 1.999, bajo el Nº: 48, Tomo 6. Dicha Sentencia fue consignada en copia certificada por el Juzgado que la dicto, en la oportunidad de informar al Tribunal lo solicitado, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y a la cual el Tribunal le otorga pleno valor probatorio.

- Promueve la prueba de informes, a fin de que el Tribunal oficie al Fondo de Garantías de Depósitos y Protección Bancaria, Gerencia de Asuntos Judiciales para que informa cuando fue liberado hipotecariamente el inmueble 03-06. Así también, solicita al Tribunal se sirva oficiar al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de saber si cursó por dicho Juzgado , la apelación de la oferta Real.

De las resultas de la información solicitada al Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancaria se evidencia que dichas institución, actuando como órgano liquidador del Banco Barinas C.A., en virtud del cumplimiento de las obligaciones pendientes con el citado banco por parte de la Sociedad Mercantil Sistemas B.R.G., C.A., liberó la hipoteca convencional de primer grado y la anticresis que pesaba sobre el edificio Residencias Sofía, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 28 de Mayo de 1.999, bajo el Nº: 13, Tomo 62 y protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 14 de Junio de 1.999, bajo el Nº: 14, Tomo 24, Protocolo Primero.

Así mismo, de las resultas de la información solicitada al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se evidencia que por ante dicho Juzgado cursó expediente signado con el Nº: 8710, contentivo del juicio de Oferta Real seguido por Sistemas B.R.G., C.A., contra el Fondo de Garantías de Depósitos y Protección Bancaria (FOGADE), en el cual se dictó sentencia definitiva de fecha 07 de Agosto de 1.998, siendo remitido a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 29 de Octubre de 1.998.

La resultas antes mencionadas, son valoradas por este Juzgado en cuanto a los hechos a que se contraen, al haber sido evacuadas conforme a lo dispuesto en el artículo 433 Código de Procedimiento Civil.

- Promueve las testimoniales de los ciudadanos C.R., C.C., M.M. y D.R.. Al respecto acoge este Tribunal el criterio asumido por el A-Quo toda vez que, más allá que se admitieron las mismas, evacuándose solo una de ellas, su promoción carece de la indicación de su objeto, por lo que el Tribunal la desecha del debate probatorio en virtud de su ilegalidad.

IV

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Luego del análisis de los argumentos y las pruebas aportadas al proceso, pasa esta Juzgadora a decidir el fondo de la controversia en los siguientes términos:

En primer término, admite la parte demandada, haber suscrito un contrato de opción compra venta, en fecha 07 de Diciembre de 1.992, el cual fue posteriormente modificado en su cláusula Quinta, mediante documento denominado anexo Nº: 1 de fecha 09 de Diciembre de 1.992.

Ahora bien, pretende el demandante a través de la presente acción, la resolución del contrato y el anexo suscrito por las partes, y se de cumplimiento a lo pactado en la cláusula octava del mismo, además de los daños y perjuicios, indica la cláusula octava:

Octava: Si cumplidos todos los requisitos previstos en el presente documento no se otorgase el documento no se otorgase el documento público de enajenación correspondiente dentro del plazo fijado, o de las sucesivas prorrogas que puedan ocurrir por hechos imputables a EL COMPRADOR, LA PROPIETARIA retendrá para sí, una suma equivalente al vente por ciento (20%) del precio convenido de venta del inmueble como indemnización por daños y perjuicios con el carácter de cláusula penal y restituirá la diferencia a EL COMPRADOR.

Al respecto ambas partes admiten que no fue suscrito el documento definitivo de compra venta, señalando el comprador que en la cláusula segunda del contrato se estableció que la empresa debía participar con cinco (5) días de antelación, la fecha y la hora para el otorgamiento del documento de compra venta, y que desde el 19 de julio de 1.995, fecha en la cual se otorgó la habilitación, trató por todos los medios, firmar el documento definitivo, siendo que el presidente de la empresa demandante, se excusó por todos los medios de firmar dicho documento, aduciendo que existía prohibición de enajenar y gravar, por lo que participó una nueva dirección y teléfonos y esperó a que fuere liberado dicho inmueble.

Se observa que en el contrato en cuestión, ambas partes señalaron sus direcciones a los fines de cualquier notificación, siendo que la dirección manifestada por el demandado fue el Congreso de la República, sin embargo, en su escrito de contestación a la demanda, alega haber dejado de prestar servicios profesionales para dicha institución en enero de 1.997, sin que se evidencie en modo alguno de las pruebas traídas al proceso y legalmente valoradas en su oportunidad, que la compradora haya aportado a la vendedora su nueva dirección, incumpliendo con lo establecido en la última parte de la cláusula décima segunda en la cual estipularon:

Cualquier cambio de dirección deberá ser notificada por EL COMPRADOR a LA PROPIETARIA con suficiente antelación o más tardar a cinco días siguientes de que esto ocurra.

Así la cosas, si bien es cierto que era obligación de la propietaria participar al comprador, la fecha y la hora del otorgamiento del documento de compra venta, no es menos cierto que este no tuvo conocimiento de la nueva dirección, a la que se refiere el mismo demandado, en la cual se efectuara la notificación.

En cuanto al pago del precio de venta del inmueble, observa quien suscribe, que en la cláusula quinta, modificada del contrato producido por la actora y que reconoce la demandada, haber suscrito, se pactó un precio de diecinueve mil seiscientos treinta y tres bolívares con noventa y nueve céntimos por metro cuadrado (Bs. 19.633,99) y en el contrato en la cláusula cuarta se señala que el área del apartamento objeto de la venta es de ciento un metros con sesenta y cinco centímetros cuadrados (101,65m2), en la cláusula quinta, se acuerda que el precio por metro cuadrado podría ser modificado en tanto y en cuanto el Ejecutivo Nacional, aumentara el Salario Mínimo, de acuerdo con la Ley de Política Habitacional, hecho que tenía la actora la carga de probar, lo cual no hizo, por lo tanto se tiene por precio de venta el que aparece en el contrato, por lo que el precio es de UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.995.794,45),. Así se establece.

Plenamente demostrado como ha quedado que el demandado pagó a la actora un total de DOS MILLONES CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.048.994,45), el vendedor ha pagado por completo el precio de la venta. Así se establece.

No obstante, haber el demandado pagado, el precio de venta del inmueble en su totalidad, ha quedado también demostrado en el proceso que el demandado incumplió con otras obligaciones contractuales alegadas en el libelo, como lo son la falta de notificación de su cambio de domicilio a la vendedora, y la falta de pago de los derechos de registro y gastos de la venta, tal y como se convino en las cláusulas sexta y décima segunda del contrato de opción de compra venta antes expuesto, considera esta sentenciadora que en el presente proceso quedó verificado el incumplimiento del presente contrato por parte de la compradora, lo que forzosamente conllevo a la imposibilidad del otorgamiento del documento de compra venta definitivo procediendo, en consecuencia la acción resolutoria, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Y así se decide.-

En cuanto a la pretensión de aplicación de la cláusula penal contenida en el escrito libelar, relativa al cumplimiento de la cláusula octava del contrato de promesa bilateral de compra venta, observa esta Juzgadora que como quiera que no fue suscrito el contrato definitivo de compra venta por hechos imputables al comprador, resulta procedente lo establecido por las partes en la misma, la cual da derecho al demandante-vendedor a retener la suma equivalente al Veinte por ciento (20%) del precio convenido como indemnización por daños y perjuicios, debiendo restituir la diferencia del monto al demandado-comprador. En consecuencia, establecido el precio en la suma de UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.995.794,45), cuanto a esto, habiendo comprobado la parte demandada el pago de la suma de DOS MILLONES CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.048.994,45), por el precio del bien inmueble ofrecido en venta, a razón de Diecinueve Mil Seiscientos Treinta y Tres Bolívares con Noventa y Nueve céntimos (Bs. 19.633,99) por área cuadrada, siendo que el inmueble tiene un área aproximada de 101,65 metros cuadrados, corresponde a la parte actora entregar a la demandada, la cantidad de Un Millón Quinientos Noventa y Seis Mil Seiscientos Treinta y Cinco con Cincuenta y Seis céntimos (Bs. 1.596.635,56), o de acuerdo a la reconvención monetaria, la cantidad de Un Mil Quinientos Noventa y Seis Bolívares fuertes con Sesenta y Tres Céntimos (Bsf. 1.596,63), reservándose la cantidad de Trescientos Noventa y Nueve Mil Ciento Cincuenta y Ocho Bolívares con Ochenta y Nueve céntimos (Bs. 399.158,89) o de acuerdo a la reconvención monetaria, la cantidad de Trescientos Noventa y Nueve Bolívares fuertes con Dieciséis Céntimos (Bsf. 399,16), y devolverle los CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 53.200, 00) o de acuerdo a la reconvención monetaria, la cantidad Cincuenta y Tres Bolívares fuertes con Veinte Céntimos (Bsf. 53,20), que por el precio del maletero pagó el demandado. Y así formalmente se establece.-

La parte actora también dedujo como pretensión, la indemnización de daños y perjuicios derivados por el incumplimiento del demandado, estimando los daños en la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00), o según la reconversión monetaria, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 4.800,oo), observa quien suscribe, que en el contrato cuya resolución se demanda, se estableció una cláusula penal para el caso de incumplimiento, fijándose la indemnización por daños y perjuicios, y siendo que el artículo 1276 del Código Civil, establece que cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deba ejecutarlo pagará una cantidad determinada por daños y perjuicios, no puede el acreedor reclamar una cantidad mayor ni el deudor, pretender pagar una menor, por lo que se trata de una pretensión que no puede prosperar en derecho. Así se decide.

Observa quien suscribe, que en el escrito de contestación de la demanda, el demandado, solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar y que se constituya la sentencia como título traslativo de propiedad del inmueble, en virtud de la negativa de la actora de otorgar el documento definitivo de compra venta; petitorio, que no puede prosperar, por cuanto se trata de una petición que forzosamente tiene que ser solicitada por la vía de la reconvención o mutua petición, cumpliendo con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y con el debido contradictorio, lo cual no hizo la demandada, limitándose a solicitar que además de declararse sin lugar la demanda, se tuviera la sentencia como titulo traslativo de propiedad. Así se decide.

V

PARTE DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente analizadas, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano O.G., en carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil SISTEMAS B.R.G., en contra de la Sentencia Definitiva dictada en fecha Diecisiete (17) de Agosto de Dos Mil Cuatro (2004), por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de promesa bilateral de compra venta y daños y perjuicios, interpuesta por el Abogado O.D.G.E., en carácter de apoderado judicial de la parte actora, Sociedad Mercantil SISTEMAS B.R.G., en contra del ciudadano V.R.N.S., (en la persona de sus herederos), dichas partes plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo, y en consecuencia, se tiene por resuelto el contrato de promesa bilateral de Compra Venta, de fecha 07 de Diciembre de 1.992, modificado según anexo Nº: 1 de fecha 09 de Diciembre de 1.992.

TERCERO

Se declara procedente el cumplimiento de lo dispuesto en la cláusula penal octava del contrato de promesa bilateral de Compra Venta, y en consecuencia, corresponde a la parte actora entregar a la demandada, la cantidad de Un Millón Quinientos Noventa y Seis Mil Seiscientos Treinta y Cinco con Cincuenta y Seis céntimos (Bs. 1.596.635,56), o de acuerdo a la reconvención monetaria, la cantidad de Un Mil Quinientos Noventa y Seis Bolívares fuertes con Sesenta y Tres Céntimos (Bsf. 1.596,63), reservándose la cantidad de Trescientos Noventa y Nueve Mil Ciento Cincuenta y Ocho Bolívares con Ochenta y Nueve céntimos (Bs. 399.158,89) o de acuerdo a la reconvención monetaria, la cantidad de Trescientos Noventa y Nueve Bolívares fuertes con Dieciséis Céntimos (Bsf. 399,16) y además devolverle la suma de Cincuenta y Tres Mil Doscientos Bolívares (Bs. 53.200,00) o de acuerdo a la reconvención monetaria, la cantidad Cincuenta y Tres Bolívares fuertes con Veinte Céntimos (Bsf. 53,20) que pagó por concepto de maletero del apartamento objeto de la opción de compra venta que se ha resuelto.

CUARTO

Sin lugar la pretensión de la actora de que la demandada le indemnice por daños y perjuicios la suma de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00) o según la reconversión monetaria, la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 4.800,oo).

QUINTO

En virtud de haber resultado las partes recíprocamente vencidas, se condena a cada una a pagar las costas de la otra, conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

En los términos expuestos se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Diecisiete (17) de Agosto de Dos Mil Cuatro (2.004). ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.-

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l. Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de J.d.D.M.O. (2008). Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

LA JUEZ TEMPORAL,

Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEOXELYS VENTURINI MENDEZ.

En la misma fecha, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

Exp. Nº: 07-4483.-

RPV/LVM/Mauri.-