Decisión nº PJ0152010000244 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 9 de Agosto de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-002177

PARTE DEMANDANTE:

MANUEL SOARES DA FONSECA RORIZ, venezolano, mayor de edad, domicilicado en Sudáfrica y titular de Cédula de Identidad Nº V-16.524.820.-

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE DEMANDANTE:

M.I.S. y D.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 59.015 y 63.132, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

J.M.M.D.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-11.550.525.-

T.B.G., N.R. y L.H., inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.629, 82.773, y 82.773, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA

PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Se inició la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 02 de Junio de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que se asignó por distribución al Juez Vigésimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial que mediante auto dictado en fecha 9 de junio de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del juicio breve.- Cumplido el trámite procesal se pasa a dictar sentencia para lo cual se observa:

I

ALEGATOS DE LAS PARTES

La apoderada judicial de la parte actora afirma en su libelo que mediante instrumento autenticado en fecha 15 de Diciembre de 2005, se dio en arrendamiento al ciudadano J.M.M.D.F. un inmueble constituido por el apartamento 16 del edificio “SERRANO” ubicado entre las esquinas de Puente Yánez a Perico, Parroquia La Candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital. Pero que la relación arrendaticia se había iniciado desde el 1º de Diciembre de 2004. Que el arrendamiento se fijo en SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 650,00).- Que sobre el inmueble se suscribieron dos opciones de compra siendo la ultima del 25 de Enero de 2010, haciéndose constar en la misma que el arrendatario se encontraba haciendo uso de una extensión de la prórroga legal que había vencido en fecha 14 de Noviembre de 2009 y que fue extendida hasta el 27 de Mayo de 2010.-

Que demanda al ciudadano J.M.M.D.F. con la pretensión de que se le condene a la ejecución del contrato de arrendamiento y en consecuencia entregue el inmueble arrendado y le pague a titulo de daños y perjuicios la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS.650,00) por cada mes desde el 01 de Junio de 2010 hasta la fecha en la que entregue el inmueble y que señala como equivalentes al canon convenido.-

Luego de varias gestiones, sin haberse agotado los trámites relativos a la citación personal el demandado comparece en fecha 06 de Julio de 2010 y con la asistencia de abogado, presenta escrito de contestación a la demanda proponiendo además reconvención.-

Alega en su defensa como punto previo que la relación locativa es por tiempo indeterminado y que por lo tanto conforme a la doctrina del M.T. debe declararse inadmisible la demanda, a tal efecto indica que suscribió contrato en fecha 10 de Diciembre de 2004, con vigencia entre el 01 de Diciembre de 2004 hasta 30 Noviembre de 2005.- Que en fecha 15 de Diciembre de 2005, suscribió contrato con vigencia desde el 01 de Diciembre de 2005 y hasta el 30 de Noviembre de 2006, que siendo así le correspondía una prorroga legal de un (1) año que venció en fecha 30 de Noviembre de 2007 y continuó ocupando el inmueble.- Sobre la estipulación de la opción de compra que invoca la actora señalando que se encontraba en uso de una extensión de la prórroga legal alega que se le hizo firmar de manera engañosa, por todo esto argumenta la ocurrencia de tacita reconducción.-

En cuanto al fondo de la controversia alega, sobre la base de los hechos anteriores, que el contrato se indeterminó y que por tanto no está en la obligación contractual de entregar el inmueble como pretende la actora.-

En cuanto a la reconvención afirma que por Resolución del Ejecutivo Nacional por órgano de los Ministerios del Poder Popular de Producción y Comercio y de Infraestructura los arrendamientos de vivienda se encuentran congelados.- Que en la primera oportunidad que contrató se fijo un canon de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, AHORA QUINIENTOS CINCUENTA (BS. 550,00) pero que desde el mes de Diciembre de 2005 ha tenido que cancelar por exigencia de la arrendadora la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (BS. 630.000,00) ahora SEISCIENTOS TREINTA BOLIVARES (BS. 630,00) por lo que afirma que hasta la fecha se le ha cobrado en exceso la cantidad de CINCO MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (BS. 5.208,00) hoy CINCO MIL OCHO BOLIVARES (BS. 5.208,00) y que por ello pretende que se le reintegre esta cantidad y pide que esa suma sea compensada con la pensión de arrendamiento hasta el mes de Marzo de 2011 y además pide se oficie al INDEPABIS para que se apliquen las sanciones pertinentes.-

El demandadnte reconvenido rechaza la acción indicando que se ha intentado contra la abogada M.I.S. y no contra la parte MANUEL SOARES DA FONSECA RORIZ.-

II

PRUEBAS

Durante el curso de la causa las partes aportaron las siguientes probanzas:

1. Copia certificada de Instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, relativo a la compra del inmueble constituido por el Apartamento número 16 del Edificio Serrano, ubicado de Puente Yánez a Perico, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.- Esta instrumental valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la propiedad del mismo por el favor del ciudadano MANUEL SOAREZ DA FONSECA RORIZ.-

2. Cursa del folio diecisiete (17) al veinticuatro (24) del expediente copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el número 23, Tomo 207, que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en la cláusula tercera acordaron: “ El término de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del primero (1°) de diciembre de 2004 hasta el treinta de noviembre de 2005, quedando claramente establecido que cualquier prorroga o resolución del mismo será acordada por las partes por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento…”.-

3. Cursa del folio veinticinco (25) al folio veintinueve (29) del expediente copia fotostática de instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito capital en fecha 25 de Enero de 2010, bajo el número 25, Tomo 05, que contiene contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.- Esta instrumental, se tiene como fidedigna a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del acuerdo preparatorio de la venta y en especial que en la cláusula Décima acordaron: “ Por cuanto el inmueble objeto de esta opción se encuentra habitado por el ciudadano J.M.M.D.F., identificado arriba, quien fuera arrendatario del inmueble objeto de esta opción y quien se encuentra haciendo uso de una ampliación de la prorroga legal para entregar el inmueble, que venció en fecha 14 de noviembre de 2009…”.-

4. Cursa del folio cincuenta y tres (53) al sesenta (60) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertador del Distrito capital en fecha 10 de diciembre de 2004, bajo el número 23, tomo 207, que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en la cláusula tercera acordaron: “ El término de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del primero (1°) de diciembre de 2004 hasta el treinta de noviembre de 2005, quedando claramente establecido que cualquier prorroga o resolución del mismo será acordada por las partes por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento…”.-

5. Cursa del folio sesenta y uno (61) al sesenta y siete (67) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito capital en fecha 15 de diciembre de 2005, bajo el número 54, tomo 97, que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en la cláusula tercera acordaron: “ El término de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del primero (1°) de diciembre de 2005 hasta el treinta de noviembre de 2006, quedando claramente establecido que cualquier prórroga o resolución del mismo será acordada por las partes por escrito con por lo menos treinta (30) días de anticipación a su vencimiento…”.-

6. Cursa del folio sesenta y cinco (65) al folio sesenta y siete (67) del expediente copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito capital en fecha 23 de junio de 2009, bajo el número 03, tomo 34, que contiene contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del acuerdo preparatorio de la venta y en especial que en la cláusula sexta acordaron: “El promitente quedara en un uso y posesión del Inmueble, arriba identificado, durante este lapso continuaran vigentes todas las estipulaciones contractuales, conforme al contrato de arrendamiento suscrito…”.-

7. Instrumento autenticado por ante la Notaria Publica Vigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito capital en fecha 25 de Enero de 2010, bajo el número 25, Tomo 05, que contiene contrato de opción de compra venta suscrito por las partes.- se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del acuerdo preparatorio de la venta y en especial que en la cláusula décima acordaron: “ Por cuanto el inmueble objeto de esta opción se encuentra habitado por el ciudadano J.M.M.D.F., identificado arriba, quien fuera arrendatario del inmueble objeto de esta opción y quien se encuentra haciendo uso de una ampliación de la prórroga legal para entregar el inmueble, que venció en fecha 14 de noviembre de 2009…”.-

8. Comprobante de depósitos bancarios realizados en la cuenta en la entidad bancaria BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA a nombre de Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, relativo a la consignación de pensión de arrendamiento, a decir de los meses de Junio y Julio de 2010.- Esta probanza se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el teme de la controversia centrado en la existencia y cumplimiento de la obligación de restituir la cosa arrendada.-

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que las partes en conflicto celebraron un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el apartamento 16 del edificio “SERRANO” ubicado entre las esquinas de Puente Yánez a Perico, Parroquia La Candelaria, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.- Que convinieron una duración de un año que venció el 30 de Noviembre de 2005.- Que suscribieron una prórroga por un año más hasta el 30 de Noviembre de 2006.- Que pactaron una opción de compra venta en fecha 23 de Junio de 2009 reconociendo la existencia del arrendamiento y la vigencia de sus estipulaciones.- Que prorrogaron la referida opción indicando que el arrendatario se encuentra en una extensión de la prorroga legal.- Que el canon en el primer contrato de arrendamiento fue de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 550.00) y que para el segundo se pactó la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (BS. 630.00).

III

MERITO

La procedencia de la acción de cumplimiento para obtener la ejecución del contrato en el sentido de que se restituya el inmueble arrendado esta sujeta en nuestra legislación al hecho de que se haya vencido tanto el tiempo fijado para el contrato como la prorroga legal obligatoria que deriva de la previsión contenida en el artículo 38 del Decreto Legislativo Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido es iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”.-

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:

1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.

Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

En el caso en estudio es claro que a tenor de la previsión de la cláusula tercera del segundo y último contrato de arrendamiento, la relación tendría una duración hasta el 30 de Noviembre de 2006.-

Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”.-

De modo que en Noviembre de 2006 al vencerse el contrato se inicio de pleno derecho, la prorroga legal obligatoria por el término máximo de un año más que venció el 30 de noviembre de 2007, resulta entonces que las estipulaciones contenidas en las opciones de compra venta suscritas en los años 2009 y 2010, respeto a la prórroga o extensión de la prorroga legal, no se ajusta a la circunstancias temporales del arrendamiento, pues el mismo se indeterminó desde que el arrendatario continuo en la posesión del inmueble luego de agotado el tiempo de la prorroga legal el 30 de Noviembre de 2007.-

Así, siendo que el arrendatario permaneció en el inmueble y dado que además se le recibió la pensión de arrendamiento por meses posteriores al vencimiento de la prorroga legal, se produjo la tacita reconducción que prevé el artículo 1600 del Código Civil y en tal virtud la relación paso a ser indeterminada en cuanto a su duración temporal y por esta razón no puede prosperar la acción intentada y así se declara.-

Ahora respecto a la acción contenida en la reconvención, es claro que se produjo un incremento de la pensión de arrendamiento en la cantidad de OCHENTA BOLÍVARES (BS. 80,00).- Empero, resulta claro que la acción se ha intentado contra la apoderada y no contra la parte demandante, esta circunstancia hace que la reconvención propuesta sea contra un tercero y entonces debe considerarse inadmisible.- Así se decide.-

IV

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano MANUEL SOARES DA FONSECA RORIZ, contra el ciudadano J.M.M.D.F., ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión e igualmente se declara INADMISIBLE la acción propuesta por vía de reconvención.-

En relación a las costas procesales se procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento, sin lo cual no comenzará a transcurrir el lapso legal para su impugnación.-

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los nueve (09) días del mes de Agosto del año dos mil diez (2.010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria,

Abg. N.T.J.

En esta misma fecha 09 de Agosto de 2010, siendo las 10:37 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

VMDS/ntj*

ASUNTO: Nº AP31-V-2010-002177