Decisión nº 2008-345 de Juzgado del Municipio Maneiro de Nueva Esparta, de 20 de Junio de 2008

A cumplir el contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, en fecha 31 de Agosto de 2005, bajo el No.37, Tomo: 68, sobre el galpón No.09 y su oficina del Centro Empresarial Mercurio, entregando el inmueble totalmente desocupado, dejando, claro están los dos aparatos de aire acondicionado instalados en el Galpón, conforme se desprende de la cláusula tercera, todo ello por vencimiento de la prórroga legal, ocurrido en fecha 02 de agosto de 2007. -------------------------------------------------------

A cumplir con el pago de los daños y perjuicios causados y por causarse dada la situación de mora en la entrega de dicho galpón, convencionalmente acordados dichos daños en la cláusula penal décima tercera del contrato, a razón de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), equivalentes hoy a la cantidad de Un Mil bolívares fuertes (Bs f. 1.000,oo) por cada día de mora en la entrega del galpón arrendado, para cuya determinación se precisa la orden de una experticia complementaria del fallo que sea dictado en el presente caso. ---

A pagar las costas y costos procesales así como los honorarios profesionales de abogados, los cuales se estiman en treinta por ciento (30%). ------

Cuatro: A que cumpla con el pago de los servicios prestados al galpón 08 hasta la fecha en que lo entregue desocupado a la arrendadora, tales como el de energía eléctrica, debiendo presentar solvencia en el pago expedida por SENECA sobre dicho galpón 08 y su Oficina, del centro empresarial Mercurio y el de mantenimiento obligatorio de dos aparatos de aire acondicionado que era de su exclusiva cuenta, debiendo presentar los comprobantes de dicho mantenimiento, actualizados a la fecha de entrega del inmueble. ---------------------------------------------

7. - Que estima la demanda en Cuatro Millones Novecientos Mil Bolívares (Bs. 4.900.000,oo), equivalente hoy a la cantidad de Cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bf. 4.900,oo). -----------------------------------------------------------------------------

   La parte accionante acompañó al libelo, los siguientes instrumentos: -----

   -. Copia certificada de Instrumento poder otorgado por el ciudadano ATTILIO M.P., venezolano, mayor de edad, casado, de este domicilio, Identificada con la Cédula de Identidad Nº. V-8.399.416, actuando en su carácter de Director de la Empresa NOI, C.A., parte actora y plenamente identificada en autos, a los abogados R.F.M.R., P.C.A. y SUJA A.H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, Abogados en ejercicio, identificados con las Cédulas de Identidades Nros. V-9.302.795, N° V-9.485.442 y V-15.896.865 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 68.047, 45.621 y 115.872, respectivamente, el cual cursa en el expediente a los folios 9 al 11, para ejercer la representación legal de la Empresa antes mencionada. Por cuanto dicho documento es un instrumento público, ya que fue expedido por un funcionario público competente, facultado para dar fe pública como lo es el Notario Público Primero de Porlamar Estado Nueva Esparta, y no siendo impugnado ni tachado por el adversario, hace fe entre las partes con respecto a terceros de la verdad de las declaraciones formuladas por el otorgante, acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, por lo que este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, le da pleno valor probatorio, ya que demuestra la facultad que tienen los Abogados, para ejercer la representación legal de la actora sociedad mercantil NOI, C.A., plenamente identificada en auto. Así se declara.------------------------------

   -. Contrato de Arrendamiento original, notariado por ante la Oficina Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, suscrito entre la Sociedad Mercantil NOI, C.A., plenamente identificada en autos, representada por el ciudadano ATTILIO M.P., en su carácter de Director, parte demandante y la Sociedad Mercantil DESTINATIÓN MANAGMENT CONSULT, C.A., sociedad mercantil plenamente identificada en autos y representada en este acto por el ciudadano C.E.G.Z., parte demandada, en su carácter de presidente de la mencionada empresa, de en fecha 31-08-2005, cursante en los folios 12 al 17 y el cual por tratarse de un Documento Publico; y al no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, se le otorga pleno valor de pruebas al ser además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y sus respectivas estipulaciones, entre las que se encuentra la relativa al tiempo de duración, por el cual se discute por los litigantes si la naturaleza es determinada o indeterminada, como se observa en su cláusula cuarta se estipuló que el término de duración del contrato sería de un año no prorrogable, contado a partir del 1º de agosto del 2005, hasta el 1º de agosto del 2006. Así se declara.-------------------------------------------------------

   -. Copia simple del Documento Constitutivo de la Sociedad Mercantil Destination Managment Consult C.A., marcado con la letra “F1”, plenamente identificada en autos, el cual por tratarse de un Documento Publico; y al no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Folios 18 al 24. Así se declara. -----------------------------------------------------------------------------------

   -. Documento de Compra-Venta registrado por ante el Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha trece (13) de Febrero de 1.995, quedando registrado bajo el Nº 7 folios 22 al 24 Protocolo Primero, Tomo 7, Primer Trimestre, el cual por tratarse de un Documento Público; y al no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil. Independientemente de que en el caso objeto de la presente decisión, no se esta discutiendo la propiedad sino una relación arrendaticia, es que el instrumento objeto del presente análisis no tenga valor probatorio en esta decisión. Folios 27 y 28. Así se declara. -----------------------------------------------------------------------------------

   -. Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre la empresa NOI, C.A., plenamente identificada en autos, y representada por el ciudadano ATTILIO M.P., en su carácter de Director de dicha empresa NOI, C.A., parte demandante y la empresa Destination Managment Consult, C.A., sociedad mercantil plenamente identificada en autos, representada por el ciudadano C.E.G.Z., parte demandada, en su carácter de presidente de la mencionada empresa, con una duración de Un (1) año no prorrogables, contados a partir del primero de Agosto del 2004, hasta el primero de Agosto del 2005, cláusula cuarta del contrato, cursante en los folios 35 al 38, y marcado con la letra “H”. Por tratarse de un instrumento privado en original; y al no haber sido negado por el adversario, se les tiene como reconocido conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.364, todos del Código Civil, se le otorga pleno valor de pruebas al ser además pertinente para demostrar la relación arrendaticia que consta en los contratos y el tiempo que han estado relacionadas ambas partes, es decir, que la relación arrendaticia de las partes litigantes comenzó a regir desde el Primero de Agosto del 2004, así mismo de sus respectivas estipulaciones, entre las que se encuentra la duración, por el cual se discute por los litigantes para determinar su naturaleza. Así se decide.--------------------------------------------------------------------------

   -. Copia Certificada de Notificación del disfrute de la prórroga legal de Un (1) año, a partir del 02 de Agosto del 2006, cumpliendo con lo estipulado en el artículo 38 ordinal B, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ante la Oficina Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, el veintiocho de (28) de Agosto del 2006, el cual por tratarse de un Documento Público; y al no haber sido impugnado por el obligado se tiene como fidedigno, conforme a lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1359 del Código Civil. Folios 43 al 47. Así se decide. -----------------

   En la oportunidad legal de dar contestación a la demanda la accionada debidamente representa por su representante legal, indicó: -

1. - Que es cierto, existe entre su representada y la parte actora, contrato de arrendamiento otorgado por ante la notaría Publica de Pampatar en fecha 31-08-2005, quedando anotado bajo el Nº. 37, Tomo 68 de los libros de Autenticación llevados por esa notaría, sobre un inmueble constituido por Un (1) galpón distinguido con el número 09, con una superficie aproximada de trescientos cuarenta metros cuadrados (340M2), con anexo de Una (1) Oficina de cuarenta y cinco metros cuadrados (45M2), ubicado en el Centro Empresarial Mercurio, Prolongación Avenida Cuatro de Mayo, sector La Otra Sabana, Los Robles, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. ------------------------------------------------

2. - Que es cierto, que el canon de arrendamiento mensual acordado fue por la cantidad de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.1.400.000,oo), equivalentes hoy a la cantidad de Mil Cuatrocientos Bolívares (Fs.1.400,oo); cantidad esta que es la que ha venido mensual y sucesivamente cobrando la arrendadora mediante la elaboración y/o emisión de recibos los cuales siempre han sido cancelados a su presentación. ---------------------------------------------------------

3. - Que en relación a la tácita reconducción del contrato in comento, que es cierto que se estipuló que la misma no operaría por el hecho de que su representada continuara ocupando el inmueble; pero alegó que la misma si se produjo, es decir, que el contrato se renovó indefinidamente por el hecho de que en ello convino tácitamente la arrendadora cuando el 25 de agosto de 2006 emitió una factura y recibo de cobro de arrendamiento de ese mes, la cual corre inserta en autos. -----------------------------------------------------------------------------------------------

4. - Que si es cierto, que la continuidad de la relación arrendaticia entre las partes se inició el primero (1) de Abril del 2.003. ----------------------------------------------

5. - Que no es cierto y que es falso de toda falsedad que la prórroga legal, a la cual tendría derecho su representada comenzaría a transcurrir desde el 2 de agosto del 2006 y por tanto también es falso que dicho lapso culminaría el dos (2) de Agosto del 2007. -----------------------------------------------------------------------------------

6. - Que formalmente desconoce la denominada “Acta Notarial” de fecha 28 de agosto del 2006, la cual no fue suscrita por persona que obligue a su representada y en todo caso, con ello se comprobaría la extemporaneidad de la supuesta notificación que la actora quiere hacer valer con este hecho. ----------------

7. - Que no es cierto que su representada haya tenido la obligación de desocupar el inmueble arrendado y mucho menos que se le pueda aplicar las consecuencias de la cláusula penal contractual alguna. ------------------------------------

8. - Que niega y contradice que se encuentre en estado de mora por tal hecho y por ello que deba cancelar la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) por ese ni por ningún otro concepto. ------------------------------------------

9. - Que es falso, y por ello niega, rechaza y contradice que su representada deba entregar el inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal, por cuanto como se ha explicado suficientemente con anterioridad, la parte actora realizó la supuesta notificación de prórroga extemporáneamente, siendo que la misma debió ser solicitada con anterioridad al supuesto vencimiento del contrato, y en este sentido la parte actora expresó su voluntad de seguir con la ejecución pacifica da la relación arrendaticia al aceptar y así procesar, los pagos de cánones de arrendamiento hechos por su representada; en este sentido se produjo un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y así pide que lo declare el Tribunal.----------------------------------------------------------------------------

10. - Que es falso, y por ello, niega, rechaza y contradice que su representada esté en la obligación de cumplir con el pago de los daños y perjuicios causados por la mora en la entrega del inmueble arrendado, a razón de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,00) diarios, por cuanto el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado y su representada no se encuentra en mora alguna con el pago de cánones de arrendamiento, ni con ningún otra causal de desalojo de acuerdo al artículo 34 de la Ley Especial.-----------------------------------------------------------------------------------------

11. - Que no es cierto, y en consecuencia niega, rechaza y contradice, que su representada esté en la obligación de cancelar las costas y costos procesales por el presente procedimiento que por Demanda de Desalojo interpuso la parte actora en contra de su representada, por cuanto la última no ha incurrido en las causales de desalojo establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-------

12. - Que en cuanto a la medida cautelar solicitada en la demanda, ratifican en todas y cada una de sus partes el escrito consignado por su representada en fecha 18 de septiembre del 2007.-----------------------------------------------------------------

13. - Que por último, solicita que el escrito de contestación a la demanda, sea admitido, sustanciado y agregado a las actas procesales, así como la demanda sea declarada sin lugar, y en consecuencia, condene en costas al accionante por haber interpuesto la acción de forma temeraria.--------------------------

    Planteado de este modo los términos del disenso, este Tribunal observa:

    Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.----------

    Que en el lapso de Pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, primero lo hizo la parte demandada. --------------------------------------------------------------

    -. Promovió el merito favorable de los autos, en tanto y en cuanto favorezcan a mi representada. --------------------------------------------------------------------------------------

    En relación con ello, debe reiterar este Tribunal, el criterio que éste no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte, lo que para este Juzgador el reproducir el mérito favorable de los autos no constituye medio probatorio alguno. Así se decide.------------------------------------------

    -. Hace valer y le opone en toda forma de hecho y de derecho al accionante, la factura Nro. 0144, emitida por el, de fecha 25 de agosto de 2006, la cual fue agregada y corre inserta en los autos del presente expediente, anexada al escrito de fecha 18 de septiembre de 2007. Igual hizo valer el recibo de pago emitido por su representada, de fecha 25 de agosto de 2006, el cual corre en los autos, agregado en la misma fecha 18-09-2007. Dichos instrumentos no fueron impugnados por la parte actora, y aunque no se esta discutiendo el pago, sino el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal de ley, se les tiene con carácter de indicio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Folios 62 y 63. --------------------------------------------------------------

    Ahora bien, el hecho de que la arrendataria hubiera recibido el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2006, no significa que este no correspondiera al primer mes de la prórroga legal, pues durante la prórroga legal, subsiste para el arrendatario la obligación de pagar el canon de arrendamiento. Así se decide. -----

    . La parte actora Promovió: -------------------------------------------------------------------

    -. Reproduce el mérito favorable a favor de su representada y que se desprenden de las probanzas que emergen de autos. -----------------------------------------

    -. Promovió documentales anexadas al libelo de la demanda, motivadas en el punto Único del escrito de promoción de prueba presentado en su oportunidad legal el 1º de Octubre de 2007. -------------------------------------------------------------------------------

    Documentales estas que en su debida oportunidad fueron valoradas por este Jurisdicente. Así se decide. ---------------------------------------------------------------------------

    En el caso bajo estudio, ambas partes reconocen y convienen en el hecho que las vincula un arrendamiento, en virtud de un contrato de arrendamiento que las mismas suscribieran, quedando así probado en autos la relación arrendaticia existente entre NOI, C.A., Sociedad de Comercio domiciliada en Porlamar, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, fecha diez y seis (16) de julio de 1991, bajo el Nº 492, Tomo IV, Adicional 9, parte actora y DESTINATION MANAGMENT CONSULT, C.A., Sociedad Mercantil, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de octubre de 2000, anotado bajo el Nº 58, tomo 22-A, representada por el ciudadano C.E.G.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° v-10.798.847, en su carácter de presidente; en fecha 31-08-2005 con vigencia a partir del 1º de Agosto de 2005 hasta el 1º de Agosto de 2006. Así mismo, que la relación que han venido sosteniendo se inició desde el 1º de Agosto de 2004. Así se declara. -------------------------------------------------------------

    - III -

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Llegada la oportunidad para resolver la pretensión procesal deducida por las partes, se procede de seguidas a dictar la sentencia de mérito, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación de hecho y de derecho: ------------

    Aduce la parte actora en su escrito contentivo del libelo de demanda, que la arrendataria del inmueble ha incumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado por la terminación del contrato de arrendamiento y su prórroga legal suscrito entre la sociedad mercantil NOI, C.A., plenamente identificada en autos, representada por el ciudadano ATTILIO M.P., en su carácter de Director de dicha empresa, parte demandante y la sociedad mercantil DESTINATION MANAGMENT CONSULT, C.A., plenamente identificada en autos, parte demandada, representada por el ciudadano C.E.G.Z., en su carácter de presidente de la mencionada empresa, contrato este suscrito en fecha 31-08-2005, vigente éste a partir del Primero 1º de Agosto de 2005 hasta el 1º de agosto de 2006, como de la prórroga legal concedida por ley a la sociedad mercantil Destinatión Managment Consult C.A., plenamente identificada en autos, de Un (1) año, de conformidad con lo establecido en el articulo 38 ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzando esta el 1º de Agosto de 2006 y concluiría el 02 de Agosto de 2007, por cuanto la relación arrendaticia existente entre las partes, se inició en Agosto de 2004. --------------------------------------------------------------------------------------------------

    Argumentos que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 20 de Septiembre de 2007, procedió a rebatir, argumentando que en el caso de marras, habría operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento en cuestión, por lo que el contrato se renovó indefinidamente por el hecho de que en ello convino tácitamente la arrendadora cuando el 25 de Agosto de 2006 emitió una factura y recibo de cobro de arrendamiento de ese mes, con la cual se produjo una novación de las obligaciones y un nuevo status entre las partes, no pudiendo su representada entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su prórroga legal, por cuanto la parte actora realizó la supuesta notificación de prórroga extemporáneamente, siendo que la misma debió ser solicitada con anterioridad al supuesto vencimiento del contrato, y en este sentido la parte actora expresó su voluntad de seguir con la ejecución pacífica de la relación arrendaticia al aceptar y así procesar, los pagos de cánones de arrendamiento hechos por su representada y que en este sentido se produjo un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. --------------------------------

    Argumentos estos que pasan a analizarse en los siguientes términos:--------

    Conforme a lo dispuesto en el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es el contrato bilateral mediante el cual una de las partes hace gozar a la otra de cierta cosa durante un tiempo determinado, mediante la contraprestación del pago de precio determinado, siendo su nota esencial a los fines de la determinación de la normativa aplicable, la duración del contrato, es decir, la determinación del lapso de vigencia del mismo.------------------------------------

    Así tenemos, que los contratos de arrendamiento pueden ser contratados por cierto tiempo, cuyo inicio y finalización se entiende determinado, o por el contrario no se fija el tiempo de su vencimiento mas sí el de su inicio, llamado éste último, contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado.-----------------------------

    No obstante puede acaecer que en una relación arrendaticia basada en un contrato a tiempo determinado, se haya convenido la prórroga de su vigencia, cuya extensión va más allá del tiempo de expiración del término del contrato, entendiéndose tal contrato como renovado por un período igual al inicial primigenio y en el que las cláusulas contractuales seguirán siendo las mismas a excepción del posible aumento del canon de arrendamiento, en atención al principio de la voluntariedad de las partes, salvo que haya habido desahucio por parte del arrendador conforme lo dispone el artículo 1.601 del Código Civil, que establece: ------------------------------------------------------------------------------------------------

    Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción

    .----------------------------

    En sentencia de antigua data de fecha 25 de Noviembre de 1.975, emitida por el Juzgado Superior Décimo, publicada en el Tomo XLIX-1.975, Cuarto Trimestre, Jurisprudencia Venezolana, Ramírez & Garay, página 546-75, con relación a éste punto, se explanó: ----------------------------------------------------------------

    (SIC)”…Los contratos en que se prevé su renovación por períodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de ponerle fin, son arrendamientos por tiempo determinado en que se infiere a ambas partes o alguna de ellas el derecho de rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral…(…) En el caso de estudio, se presume que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prórroga el contrato de arrendamiento una vez fenecido el término fijo de un año, por cuanto en cada una de esas prórrogas “por períodos fijos de un año”, ninguna de las partes contratantes notificó al otro, “antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas”, su voluntad de no prorrogarle más. No puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandante en una de sus defensas, de que por el hecho de las sucesivas prórrogas, hasta alcanzar un número de años de cierta consideración, un contrato de arrendamiento, inicialmente convenido a término fijo, por influencia de las mencionadas prórrogas automáticas, ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, una vez vencido el término fijo señalado en la cláusula tercera del contrato…”. (Fin de la cita textual). ---------------------------------------------------------------------------------------------------

    No obstante la posibilidad de las partes de prorrogar el contrato de arrendamiento que las une, una vez vencida la duración o vigencia de la relación arrendaticia por el vencimiento del término, más el plazo de la prórroga legal-si fuere el caso-, pudiera operar la tácita reconducción, la cual consiste en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Así, dispone el artículo 1.600 del Código Civil: -------------------------------------------------------------------------------

    Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…

    . -----------------------------

    Tácita reconducción a la cual se le opone para su improcedencia el denominado desahucio o requerimiento del arrendador a su arrendatario para la entrega del inmueble, conforme lo dispone el artículo 1.601 ejusdem. -----------------

    Del contenido del artículo 1.600 del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: ---------------------------------------------------------

1. - La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario.-----------------------------------------------------------------------------------

2. - Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien.------------------------------------

3. - Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo.-------

   No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podría resumirse en: ----------------------------------------------------------------------------------

   - Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

   - Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prórroga automática del contrato a plazo fijo.-----------------------------------------------

   Tácita reconducción que se contrapone con la denominada Prórroga Legal Arrendaticia, que es el derecho acordado por el legislador a favor del arrendatario de seguir ocupando el inmueble por él arrendado por un período de tiempo previamente establecido por la norma sustantiva, una vez vencida la vigencia del contrato y su prórroga contractual, sin que ello implique su indeterminación en el tiempo, requiriéndose para su procedencia que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para con el arrendador.--------------

   Dicha protección inquilinaria se encuentra configurada a favor del arrendatario cuando en el propio artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, se dispone: ----------------------------------------------------------------------

   (SIC)”…Llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario…”.

   Es decir, no le es potestativo al arrendador otorgarla o no, sino que es la propia norma quien le requiere su aplicación imperativa, la que a su vez y en atención a lo previsto en el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho, es decir, sin necesidad de requerimiento o notificación del arrendador a su arrendatario, en el entendido que el contrato se seguirá rigiendo bajo las cláusulas iniciales salvo el derecho de estipular un nuevo canon de arrendamiento y la duración del mismo, ya que es la propia ley la que establece un plazo legal de vigencia, no siendo admisibles entablar demandas de cumplimiento por vencimiento del término del contrato de arrendamiento mientras se encuentra en vigencia la prórroga legal.-----

   Por ello, cuando en la propia convención contractual se ha establecido un término de duración o vigencia, es éste término y no otro el que determina la existencia de estarse frente a un contrato a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, salvo que en el mismo se haya estipulado prórroga automática, que de operar, en forma alguna cambia la naturaleza determinada de la relación, lo que no ocurre cuando ha operado la ya estudiada tácita reconducción, que en definitiva si cambia la naturaleza del contrato de determinado a indeterminado en el tiempo.-------------------------------------------------------------------------------------------------

   En base a lo anterior, es evidente que en el caso de autos en modo alguno operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento en cuestión, pues si bien existió una relación de arrendamiento desde el 1º de Agosto de 2004, conforme a los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, en fechas primero de Agosto de 2004 hasta el 1º de Agosto de 2005, y el último de fecha 31-08-2005, con vigencia a partir 1º de Agosto de 2005 hasta el 1º de Agosto de 2006, lo que a su vez adquirieron en su oportunidad valoración probatoria a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1.363 y 1.364 del Código Civil; sin embargo a la parte arrendataria del inmueble, se le notificó el otorgamiento de la prórroga legal de un año, a partir del 02 de Agosto de 2006, y la no renovación del contrato locativo sobre el galpón 09 objeto de la presente demanda y propiedad del arrendador plenamente identificado en autos, a través de la Notaria Pública de Pampatar, Estado Nueva Esparta en fecha 28 de Agosto de 2006, por imperativo del literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, la prórroga legal de un (01) año, quedando obligada la arrendataria a entregar el inmueble en fecha 02 de Agosto de 2007, por lo que al incoarse la pretensión de cumplimiento por vencimiento del término en fecha 13 de Agosto de 2007, es decir, vencida la prórroga legal, la parte actora actuó conforme a derecho, sin que ello implicara una reconducción del contrato locativo. Así se decide. ------------------------------------

   Ahora bien, visto que en la causa de marras, la parte demandada en atención a lo dispuesto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, se encontraba en la obligación de demostrar el cumplimiento de su parte de haber efectuado la entrega material del inmueble en cuestión a el actor en este proceso, sin que ello consta en autos o en su defecto la reconducción del contrato locativo, lo que conforme en líneas anteriores no ocurrió, es indiscutible que la pretensión de cumplimiento incoada en su contra debe ser declarada CON LUGAR en la sentencia definitiva, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.----------------------------------------

   De los daños y perjuicios.-------------------------------------------------------------

   En el caso de marras, el contrato cuyo cumplimiento se demanda es un contrato de arrendamiento en el cual las partes han pactado recíprocos consentimientos, por lo tanto es un contrato bilateral; y la parte actora probó – como ya se dijera- que la parte demandada no cumplió con su obligación contenida en la cláusula cuarta del contrato de entregar el bien arrendado después del vencimiento del término de duración establecido, por lo que efectivamente la parte demandada no ejecutó su obligación, siendo procedente la declaratoria judicial de Cumplimiento del Contrato celebrado entre las partes el día 31 de Agosto de 2005. ------------------------------------------------------------------------------------

   Ahora bien, también pactaron las partes en la cláusula décima tercera (cláusula penal) del contrato de arrendamiento celebrado, en fecha 31-08-2005, y que hoy es tema discusión, una limitación a la responsabilidad del arrendatario, quedando comprometido éste en caso de incumplimiento o retardo en la desocupación del inmueble arrendado a una penalidad civil que fijaron en el pago de la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), equivalente hoy a la cantidad de Mil Bolívares (Bf. 1.000,oo), por cada día de demora en la entrega del inmueble dado en arrendamiento, por concepto de cláusula penal contractual.

   Dicha modalidad de regulación convencional de la responsabilidad contractual y la penalidad acordada procede con total independencia del daño causado, pues las partes autónomamente así lo acordaron. (…). -----------------------

   En el caso de autos, fue el arrendatario (demandado) quien contravino las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento, por tanto es quien corresponde pagar los daños y perjuicios limitados a la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), equivalente hoy a la cantidad de Mil Bolívares (Bf. 1.000,oo), desde el trece (13) de Agosto de 2007, (fecha de interposición de la demanda), hasta la fecha del presente fallo, la cual deberá calcularse mediante experticia complementaria, a razón de Un millón bolívares (Bs. 1.000.000,oo) equivalentes hoy a Mil Bolívares (1.000,oo Bs.f.) diarios (por cláusula penal) , por el monto dinerario diario antes señalado. Y así se decide.---------------------------------

   -IV-

   DECISIÓN

   En virtud de los argumentos anteriormente expuestos, éste Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los postulados del artículo 253 del Texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:-----------------------------------------------------------------------------

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO Y DE SU PRÓRROGA LEGAL incoara la sociedad mercantil NOI, C.A., domiciliada en Porlamar, Estado Nueva Esparta, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, fecha diez y seis (16) de julio de 1991, bajo el Nº 492, Tomo IV, Adicional 9, representada por el ciudadano ATTILIO M.P., en su carácter de Director, y identificado plenamente en autos, en contra de la sociedad mercantil DESTINATION MANAGMENT CONSULT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de octubre de 2000, anotado bojo el Nº 58, tomo 22-A, representada por el ciudadano C.E.G.Z., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° v-10.798.847, en su carácter de presidente de dicha empresa, en el presente fallo. ----------------------------------------

Como consecuencia del particular anterior se CONDENA a la parte demandada, DESTINATION MANAGMENT CONSULT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de octubre de 2000, anotado bojo el Nº 58, tomo 22-, a efectuar a favor de la parte demandante, sociedad mercantil NOI, C.A., plenamente identificada en autos, y representada por el ciudadano ATTILIO M.P., en su carácter de Director, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble arrendado, el cual lo constituye Un (1) Galpón distinguido con el Nº Ocho (8) con una superficie aproximada de 310M2 (Trescientos Diez Metros Cuadrados), con anexo de Un (1) Oficina de 45M2, ubicada el Centro empresarial Mercurio, Prolongación Avenida 4 de Mayo, sector la Otra Sabana Los Robles, del Estado Nueva Esparta. --------------------------

Se CONDENA a la parte demandada en la causa, al pago a favor de la parte demandante, como indemnización de daños y perjuicios por la ocupación que ha venido efectuando del inmueble en cuestión y establecida por ambas partes en la cláusula décima tercera (cláusula penal) del contrato de arrendamiento y que ambas aceptaron al protocolizar el documento, en fecha 31 de Agosto de 2005 contado a partir del 1º de Agosto de mismo año. Desde el trece (13) de Agosto de 2007, (fecha de interposición de la demanda), hasta la fecha del presente fallo, la cual deberá calcularse mediante experticia complementaria, a razón de Un millón bolívares (Bs. 1.000.000,oo) equivalentes hoy a Mil Bolívares (1.000,oo Bs.f.) diarios (por cláusula penal) , por el monto dinerario diario antes señalado. ------------------------------------------------------------------------------------------------

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada sociedad mercantil DESTINATION MANAGMENT CONSULT, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 17 de octubre de 2000, anotado bajo el Nº 58, tomo 22-en la causa, toda vez que resultó totalmente vencida en la causa. ---------------------

De conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo, toda vez que es proferido fuera del lapso de diferimiento previsto por auto de fecha 09 de Octubre de 2007. En el entendido que los lapsos procesales para el ejercicio del o los recursos que pudieran intentarse contra la misma, comenzarán a correr una vez evidenciada la última de las notificaciones que de las partes se haga en el proceso.---------------------------------------------------------------------------------------------------

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los veinte (20) Días del Mes de Junio del año dos mil ocho (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación. ---------------------------------------------------------------------------------

EL JUEZ,

Dr. J.G.P.

El Secretario,

NOTA: En esta misma fecha (20/06/2008) siendo las doce y veinte post meridiem(12:20 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.2008-08-345.-

El Secretario,

P.M.G.M..-

Exp.2007-1360.-

Sentencia: Definitiva.-