Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Caracas, Veintiocho (28) de Febrero de Dos Mil Once (2011)

200º y 152º

ASUNTO: AH13-R-2005-000003

ASUNTO ANTIGUO: 2005-29.113

APELACIÓN (FUERA DE LAPSO)

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA IBIZA S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 24 de Agosto de 1990, anotada bajo el número 37, Tomo 78-A Segundo61-A-Pro., actuando en calidad de administradores del EDIFICIO “BEN”.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos J.C.L.G. y C.T.V.V., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 33.897 y 55.861.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES 19.692, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de Noviembre de 1992, anotada bajo el número 30, tomo 81-A Pro de los libros respectivos; siendo representada por su Director Gerente, ciudadano C.G.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Número V- 2.940.618.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano L.B.L., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 1.105.

MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES (APELACIÓN).

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Conoce este Tribunal, actuando en Alzada y por distribución que hiciera el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, del Recurso de Apelación interpuesto en fecha 22 de Septiembre de 2005, por la representación judicial de la parte actora contra la Sentencia dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, publicada en fecha 26 de Julio de 2005, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de COBRO DE BOLÍVARES (VÍA EJECUTIVA) interpuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA IBIZA, S.R.L., contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 19.692, C.A..

Recibido el expediente por este Juzgado, se le dio entrada y por auto de fecha 29 de Noviembre de 2005, se fijó el vigésimo (20°) día de despacho, a fin que las partes presentaran sus Informes, conforme lo establecido en el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 30 de Enero de 2006, ambas partes presentaron sus escritos de Informes.

En fecha 13 de Febrero de 2006, el representante judicial de la parte demandada presentó escrito de alegatos respecto del escrito de Informes presentado por su contraparte.

En fecha 02 de Junio de 2008, la parte demandada solicitó el abocamiento del nuevo Juez; cuyo requerimiento fue proveído por auto de 09 de Junio de 2008, ordenándose la notificación de las partes. Cumplido dicho requerimiento, la representación actora ratificó su solicitud de sentencia, siendo la última de ellas el día 11 de Febrero de 2011.

Ahora bien, vencidos como se encuentran los lapsos correspondientes y hallándose la presente causa en estado se sentencia, el Tribunal pasa a pronunciarse sobre ello tomando las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

Estipula la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente:

Artículo 7.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alteraran la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime

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Articulo 11.- Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso: A) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes; B) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%), por lo menos, de los propietarios y C) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio

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Artículo 12.- Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7º le hayan sido atribuido...

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Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento

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Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble, o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, h.f. contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador de dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva

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A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe

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Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Verificadas como han sido las distintas tapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del escrito libelar la representación actora alega que según documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Número 08, Tomo 52, Protocolo Primero, de fecha 29 de Septiembre de 1995, que la Sociedad Mercantil INVERSIONES 19.692 C.A., adquirió un Apartamento distinguido con el Número 13, situado en el piso número uno (01), del Edificio “BEN”, que tiene una superficie de ochenta y seis metros cuadrados con cincuenta y nueve centímetros cuadrados (86,59 mts2), y que consta de las siguientes dependencias vestíbulo, sala comedor, cocina, lavandero, dos (2) dormitorios y una sala de baño. Los linderos son los siguientes: Norte: Fachada norte del edificio; Sur: Pasillo de circulación; Este: Apartamento número 15 y Oeste: Apartamento número 14; y en razón de ello pasó a formar parte del condominio del Edificio “BEN”.

Manifiestan que consta de las facturas de condominio que la parte demandada adeuda desde el mes de Octubre de 1994 hasta el mes de Agosto de 2003, por concepto de cuotas de condominio del Apartamento Número 13, la cantidad equivalente hoy a TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (BS.F 3.860,40) para un total de ciento cinco (105) facturas, para lo cual anexan cuadro explicativo que se da íntegramente por reproducido.

Arguyen que han realizado gestiones extrajudiciales de la Junta de Condominio y de la Administradora para obtener de la parte demandada el pago de lo adeudado a la comunidad, resultando infructuosas, por lo que proceden a demandar el Cobro de Bolívares, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado al pago por los conceptos siguientes: Primero: La cantidad equivalente hoy a DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS (BS.F 2.854,47) que es el monto a que ascienden las ciento cinco (105) facturas de condominio, desde Octubre de 1994 hasta Agosto del 2003, igualmente las facturas que se sigan venciendo por tratarse de un juicio ejecutivo. Segundo: Cancele a su representada todos los intereses moratorios legales del doce (12%) anual de las facturas de condominio demandadas, así como los intereses de las facturas de condominio que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio empezando por el mes de Septiembre de 2003, estos intereses moratorios ascienden al mes de Agosto por un monto equivalente hoy a MIL CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BS.F 1.005,94). Tercero: En pagar a su representada la correspondiente indexación del monto de cada factura de condominio demandada, así como las que se sigan causando y Cuarto: En pagar las costas y costos del proceso.

Por ultimo estiman la demanda en la cantidad equivalente hoy a TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (BS.F 3.860,40). Finalmente solicitan se decrete medida de embargo ejecutivo y que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva, todo conforme a derecho.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

La representación de la parte accionada, en la oportunidad legal correspondiente procedió a dar contestación a la demanda, en la cual opuso como defensa de fondo la prescripción a que se contrae el Artículo 1.980 del Código Civil, es decir, la prescripción trienal de pagar todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.

Manifiestan que su representada es propietaria de un Apartamento distinguido con el Número 13 del Edificio “BEN”, ubicado en jurisdicción de la Parroquia El Recreo Municipio Libertador del Distrito Capital con frente a la Calle Real de Sabana Grande o Avenida Lincoln y que es cierto que el Apartamento de su mandante tiene un porcentaje de condominio de dos enteros con setenta y cinco mil seiscientos veintiún cienmilésimas por ciento (2,75621%) del total sobre las cosas comunes y cargas de la Comunidad de Propietarios, pero que no se ajusta a la verdad que la Junta de Condominio y la Administración del Condominio del Edificio hayan hecho gestión de cobro a su representada para el pago de los condominios por ellos señalados, ya que lo que existió fue el no cumplimiento de las funciones que corresponden al Administrador de acuerdo a la Ley de Propiedad H.p.l. que se produjo la mora accipiendi, o sea , la mora del acreedor.

Por último solicitan que la prescripción alegada sea declarada con lugar y sin lugar la demanda intentada en contra de su mandante con los efectos procesales que señalan la Ley.

DE LOS ELEMENTOS PROBATORIOS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

 Riela a los folios 17 al 19 de la presente causa COPIA SIMPLE del PODER que otorgó el ciudadano F.M.C., en su carácter de representante de la firma ADMINISTRADORA IBIZA S.R.L., a los abogados J.C.L.G. y C.T.V.V., ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Capital, bajo el N° 42, Tomo 88 de los libros de autenticaciones; y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151, 154, 429 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

 Riela a los folios 21 al 29 del expediente COPIA SIMPLE del DOCUMENTO DE CONDOMINIO del Edificio donde está el Apartamento objeto de esta demanda, al cual se le adminiculan las COPIAS SIMPLES que rielan a los folios 31 al 35 del CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO; asimismo se le adminicula el ACTA DE ASAMBLEA de la Junta de Condominio celebrada en fecha 30 de Enero de 2003; a los cuales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 12, 429, 507 y 510 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil y en concatenación con los Artículos 20, 25 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto los mismos no fueron cuestionados por la parte demandada conforme lo establece la Ley, y aprecia de su contenido que los copropietarios autorizaron a la ADMINISTRADORA ONNIS, C.A., para que se encargara y realizara judicialmente las gestiones de cobro de condominio a todos los apartamentos que estuviesen morosos en el pago de condominio conforme su Documento Condominial, y así se decide.

 Riela a los folios 37 al 41 del expediente COPIA CERTIFICADA del DOCUMENTO DE PROPIEDAD del bien objeto de la presente causa, emitida por la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital; a la cual el Tribunal le otorga valor probatorio conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 429 y 509 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, al no haber sido cuestionada por la parte demandada, y aprecia la titularidad que se atribuye la referida Sociedad Mercantil sobre el bien de marras identificado Ut Supra, y así se decide.

 Riela a los folios 43 al 147 del presente asunto RECIBOS DE CONDOMINIO a nombre de CLÍNICA ESTORTL, correspondientes al Apartamento 13, ubicado en el Edificio “BEN”, generados desde el mes de Octubre de 1994 al mes de Agosto de 2003. A dichos recibos el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo dispuesto en los Artículo 12, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, y con lo dispuesto en el Artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fueron cuestionados por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, y de los mismo aprecia como cierto solo lo relativo a los gastos comunes calculados según la alícuota condominial correspondiente al inmueble identificados Ut Supra, el cual es propiedad de la demandada, y así se decide.

 En la etapa probatoria la representación actora reprodujo el merito favorable de los autos. Sobre este punto en particular, el Tribunal observa que este alegato al no constituir medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y Código Civil conforme lo dejó sentado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia por sentencia de fecha 10 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03287, se desecha de los autos por no ser susceptible de valoración, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

 Durante el evento probatorio correspondiente la parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera. En este sentido, se entiende que ante la omisión probatoria de la parte accionada se da ciertamente por demostrado el hecho de que esta incumplió en el pago de las cantidades alegadas en el escrito libelar, y así se decide.

Analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa, y lo hace de la siguiente manera, previa las siguientes consideraciones:

Conoce esta alzada el Cobro de Bolívares (Vía Ejecutiva) interpuesto por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA IBIZA, S.R.L. contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 19.692, C.A., por lo que considera este Juzgado hacer previamente las siguientes consideraciones:

La VÍA EJECUTIVA es un juicio especial mediante el cual un acreedor, valiéndose de instrumento público o auténtico o instrumento privado reconocido legalmente, que pruebe una obligación morosa de pagar, logra embargar bienes suficientes a su deudor para garantizar las posteriores resultas del procedimiento de cobro.

Así pues, la VÍA EJECUTIVA tiene varios tópicos que la sitúan dentro de un método especial, distinto de los otros procedimientos que el Legislador ha sancionado para que un acreedor pueda ejercer su derecho de cobro y acciones en el campo jurisdiccional en procura de una declaratoria con lugar de su pedimento de condena contra el deudor renuente.

Es así como se consagra un tratamiento preferencial para quien apoye su acción en documentos específicos, señalados taxativamente por la Ley, para reclamar el cumplimiento de una obligación de pagar una cantidad de dinero. No obstante, luego de los primeros pasos de embargo, efectuados sin procederse aún a la citación del demandado, el juicio especial remite sus actuaciones para ser continuadas conforme a lo pautado para el procedimiento ordinario.

Esta complejidad de la VÍA EJECUTIVA, se explica en su triple concepción: La vía ejecutiva como juicio especial. La peculiaridad tipificadora que la vía ejecutiva presenta, como juicio especial, estriba en que con ella se hace posible la realización, simultánea o contemporánea, con la fase de cognición, de todos aquellos actos de ejecución que normalmente se realizarían en esa etapa posterior de conocimiento una vez se hubiere producido sentencia definitivamente firme. Es decir, a pesar de haberse entablado un juicio por la vía ejecutiva, debe cumplirse con una fase distinta de cognición, como si es tratase de un procedimiento ordinario. La especialidad o diferencia consiste en que, paralelo a la marcha de tal procedimiento de cognición se pueden ir realizando los actos de ejecución contra el deudor renuente, que comúnmente se vendría a cumplir dentro de un procedimiento ordinario sólo luego que se hubiere dado una sentencia definitiva y firme.

El deudor en este tipo de gastos es el propietario del inmueble, quien está obligado a contribuir a los gastos comunes en la proporción indicada en el documento de condominio, única forma en que las cosas puedan ser mantenidas y reparadas a los fines que cumplan con su fin dado por la comunidad de propietarios y, en casos de incumplimiento por parte del propietario, el Administrador queda facultado a reclamarlo judicialmente, en la forma establecida legalmente.

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo pautado en el Artículo 1.264 eiusdem, dado que legalmente “Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7 le hayan sido atribuidos….”, en concordancia con las normas de los Artículos 760 y 762 del Código Civil.

Así, cada propietario de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, como el de autos, por el hecho de serlo, soporta una obligación inmanente a ella, y por el hecho de vivir en comunidad, en aras de su cabal funcionamiento, debe honrar sus obligaciones, pues al no cumplirlas las consecuencias no las sufre él solo sino toda la comunidad que se ve privado de los recursos para la conservación y mantenimiento de las cosas comunes, que le impide cumplir a plenitud con su propósito.

Con vista a lo anterior, se evidencia de autos que la abogada de la parte actora a fin de fundamentar la apelación del fallo bajo análisis señala que el Juzgado A Quo incurrió en error de interpretación con respecto a la prescripción en materia de condominio así como lo relativo a los intereses de mora y lo concerniente a las planillas que se siguieran venciendo, de lo cual el Tribunal observa:

El Juzgado Décimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, estableció en la Sentencia recurrida con respecto a la prescripción, lo que a continuación parcialmente se transcribe:

“…Por ello la prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación recuperando su libertad natural (en el sentido objetivo civil) por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancia señaladas por la ley; no supone la posesión de una cosa como la adquisitiva, sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito o derecho durante ese determinado tiempo. Tal aseveración formulada por éste Sentenciador, deriva del contenido mismo del artículo 1.952 del Código Civil, el cual textualmente dispone: ARTICULO 1.952.- La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley. De cuyo articulado, puede desprenderse tanto los caracteres de la prescripción como las condiciones de procedencia, a saber: A.- Caracteres de la Defensa de Prescripción: La prescripción extintiva, no opera de derecho, por disposición de la Ley o del Juez, en el sentido que tiene que ser alegada por la parte quien quiera hacerse valer de ella; Es irrenunciable de antemano, es decir, mientras no se configure la misma, no se puede renunciar a ella , tal y como lo dispone el artículo 1.954 del Código Civil; No requiere de la buena fe, opera independientemente de la buena o mala fe, por el sólo hecho de no ser indispensable la posesión del bien para alegarse, basta simplemente el transcurso del tiempo y la inercia del acreedor en hacer efectivo su derecho de crédito contra su deudor, y; En principio comparta una excepción o medio de defensa, no pudiendo deducirse por vía de acción, es decir, sólo puede sea alegada por el interesado cuando es demandado o le es exigido el cumplimiento vía judicial de una obligación, más no como acción principal, en el entendido de demandar a su creedor para que reconozca la prescripción extintiva de su crédito, salvo el caso en que el actor pueda acreditar un interés legítimo en promover la acción. B.- Condiciones para su procedencia:

• Inercia del acreedor;

• Transcurso del tiempo fijado por la ley; e

• Invocación por parte del interesado en hacerse valer de tal defensa.

…Estableciendo en consecuencia un periodo más corto para tener por prescrita la obligación de pagar, amparados en la presunción la falta de interés en su cobro, lo que conlleva a la liberación del deudor del pago de lo debido, supuesto en el que debe incluirse lo adeudado por concepto de cuotas de condominio….Sentado todo lo anterior, observa éste Juzgado de Municipio que la parte demandante pretende el cobro de Planillas de Cuotas de Condominio generadas por el inmueble de propiedad de la demandada en el edificio denominado Residencias “BEN” desde el mes de Octubre de 1994, sin que se evidencia de auto, acto alguno que desvirtué su inercia o negligencia en el cobro, ya sea mediante el cobro extrajudicial o el judicial propiamente dicho, por lo que en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.980 del Código Civil, es indiscutible, que contra las referidas planillas de condominio, fueron operando a medida que transcurría el tiempo de dicha inercia, el lapso de prescripción breve a que alude el antes señalado artículo, derivando en su incobrabilidad. En éste sentido, ha de tenerse, por imponerlo los artículo 1.969 y 1.980 del Código Civil, que las planillas de condominio cuyo cobro no fueron efectuados dentro de los tres años siguientes a la fecha en que se hicieron exigibles sus pagos y cuyos originales anexó al libelo de la demanda la actora y valoradas en ésta oportunidad a tenor de lo previsto en los artículo 1.363 y 1.368 del Código Civil, prescribieron, sucediéndose unas a otras hasta la fecha en que la demandada quedó efectivamente citada en la causa, toda vez que la accionante no logró la interrupción de la prescripción breve de cada una de dichas planillas sino hasta el mismo momento en que se hizo exigible judicialmente su pago mediante su conocimiento al demandado, es decir, hasta la fecha del 03 de Febrero de 2005, oportunidad en que ésta última quedó validamente citada en el proceso.…..”.

Revisada minuciosamente lo anterior se infiere que el Juez A Quo sostuvo en su decisión que hubo inercia en el cobro de Planillas de Cuotas de Condominio generadas por el inmueble de marras y dado que la accionante no interrumpió la prescripción breve de cada una de la cuotas en cuestión, las que fueron sucediendo hasta la fecha de hacerse efectiva la citación de la parte demandada prescribieron en aplicación a lo dispuesto en el Artículo 1.980 del Código Civil, derivando en su incobrabilidad, posición esta que fue cuestionada por la representación actora al considerar que basta con el aviso de cobro extrajudicial que caracteriza la ejecutividad de la planilla condominial para interrumpir cualquier tipo de prescripción con miras a la recaudación por esa vía y no desde que fue incoada la acción, lo cual pasa a resolver el Tribunal, previa las siguientes consideraciones:

Respecto a la prescripción de las planillas de condominio, existen, en nuestro Foro Judicial, diversas posiciones, unas muy diferentes a las otras. Algunas de ellas plantean la prescripción veintenal, sobre la base que, siendo las deudas de condominio obligaciones procter rem, la deuda generada por la cosa está ligada a su propiedad con independencia de la persona que detenta la propiedad del mismo, y como consecuencia de ello, se trata de una acción de carácter real que prescribe a los veinte (20) años. Otras plantean la prescripción decenal, por asumir que se trata de una acción de derecho personal o de crédito, entre el propietario del inmueble y la Administración del Condominio, fundada en el Artículo 1.977 del Código Civil. Hay algunas que también plantean la prescripción decenal, pero fundamentada en el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva prevista en el Artículo 1.978 eiusdem, y finalmente las que plantean la prescripción breve de tres (3) años, por tratarse de pagos que deben efectuarse en plazos de años o períodos más cortos, estipulada en el Artículo 1.980 ibídem.

En cuanto a la prescripción aplicable a este tipo de instrumentales, vale mencionar la Sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de Febrero 2009, en el Expediente N° 5.781, caso: Cobro de Bolívares intentado por CONDOMINIO DE LA PRIMERA ETAPA DEL CENTRO CIUDAD COMERCIAL TAMANACO contra INVERSIONES BAYAHIBE, C.A., en la cual sostuvo lo que parcialmente se extrae a continuación:

…SEGUNDO.- De la prescripción. La demandada alegó la prescripción de la obligación derivada de las cuotas de condominio que van desde febrero de 1997 a septiembre de 2000, concernientes a las oficinas 210 y 211, por haber transcurrido más de tres años desde su liquidación, amparándose en la previsión del artículo 1.980 del Código Civil, según la cual “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”. Para decidir, se observa: El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.

Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento

. Sin lugar a dudas, el precepto transcrito crea una obligación propter rem, es decir, la que “está ligada no al patrimonio global del deudor, sino a la cualidad de titular de la cosa gravada, y en tanto subsista esta cualidad”, según la opinión de Kummerow, mas no un derecho real al cual corresponda una acción real. Sobre el punto, el doctor L.G.N. expresa: “…Como las obligaciones propiamente dichas, la deuda propter rem pesa de pleno derecho sobre todo el patrimonio del deudor…esta figura confiere al acreedor una acción personal y no real. Que está sometida en principio, y salvo disposición especial en contrario, a las normas reguladoras de tales acciones. Así, en el caso de concurso del deudor propter rem, el acreedor está sujeto a la ley del prorrateo; su crédito es inoponible a la masa…” (Enciclopedia Jurídica Omeba, tomo XX, página 726).

Considera el juzgador, en consecuencia, que por tratarse de una obligación propter rem y no precisamente de un derecho real, es jurídicamente insostenible el difundido criterio de nuestros tribunales de instancia de que la acción para hacer efectivo el crédito causado en razón de gastos comunes de una unidad sujeta al régimen de propiedad horizontal prescribe a los veinte años. No obstante, como lo advirtió la juzgadora a quo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha determinado, interpretando el alcance del artículo 14 de la Ley de Propiedad H.q.l. vía procesal idónea para exigir el pago de “Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes” es la ejecutiva, validando así el criterio de algunos de nuestros comentaristas, como el del doctor J.G. por ejemplo, quien afirma: “Dice el artículo 14 de la Ley que las planillas expedidas por el Administrador a los propietarios por los gastos comunes, tienen fuerza ejecutiva. Esto quiere decir, que podrá instaurar juicio contra el propietario que no pague y que este juicio se tramita por la vía ejecutiva…” (“Ley de Propiedad Horizontal de 1978”, edición de 1979, página 74). Sentado lo anterior, y por cuanto de acuerdo con la parte in fine del artículo 1.977 del Código Civil, “el derecho de hacer uso de la vía ejecutiva se prescribe por diez años”, juzga el sentenciador, contrariamente a lo asegurado por la parte demandada, que en la situación bajo análisis no es aplicable el lapso de prescripción breve de tres años a que se contrae el artículo 1.980 eiusdem. Por consiguiente, se desecha la defensa de prescripción esgrimida por los abogados C.A.B. y L.G.D.Z. al contestar la demanda, puesto que desde el mes de febrero de 1997 hasta el 15 de octubre de 2003, cuando tuvo lugar la citación, no transcurrió dicho lapso decenal...”. (Énfasis del Tribunal)

En el mismo orden de ideas es oportuno también traer a colación la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Dr. I.R.U., de fecha 28 de Octubre de 2002, que estableció lo que parcialmente se extrae a continuación:

...fuerza ejecutiva de los recibos de condominio que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad H.y.p. ende la vía idónea para accionar es la vía ejecutiva, conforme lo dispuesto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, ya que es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo...

. (Negrilla, cursiva y subrayado del Tribunal).

Con base a lo anterior, resulta a todas luces que a las deudas provenientes de las cuotas de condominio, en virtud del carácter de título ejecutivo que le otorga la Ley de Propiedad H.s.l. debe aplicar la prescripción de diez (10) años que tiene el acreedor para intentar la acción por vía ejecutiva, puesto que una de las obligaciones primordiales de todo propietario de inmuebles en régimen de Comunidad, es contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo establecido en el Libro de Actas, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, tales como servicio de limpieza, de conserjería, consumo eléctrico, mantenimiento de ascensores, jardinería, piscina, etc., como cuantía económica que debe efectuar en tiempo y forma determinada por la Junta, ya que considerar lo contrario atenta contra la conservación de las cosas comunes creando así, sin justificación alguna, situaciones ventajosas para propietarios morosos, cuyo cobro, en muchos casos, no tendría lugar si se estableciere un período de prescripción más breve, perjudicando a la larga la economía del condominio, y así se decide.

Precisado el alcance sobre la prescripción en materia de títulos ejecutivos, conforme lo previsto en la parte final del único aparte del Artículo 1.977 del Código Civil, en el presente caso se observa que la demandante pretende el cobro de recibos de condominio que van desde Octubre de 1994 hasta Agosto de 2003, y en atención a que la demanda fue deducida por el Tribunal en fecha 01 de Diciembre de 2003, es forzoso concluir en que los recibos de condominio en cuestión se encuentran vigentes al no haber transcurrido en su contra los diez (10) años supra mencionados para declarar su prescripción de cobro, por tanto la defensa invocada por la representación accionante a tal respecto, resulta improcede al no estar ajustada a derecho dentro del marco legal determinado Ut Supra, y así se decide.

En cuanto al pago de las planillas de condominio que se sigan venciendo el Tribunal observa que el Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, al disponer que la persona que adquiere un inmueble bajo este régimen especial, se obliga tanto al pago de los gastos comunes posteriores a la adquisición, como a los gastos comunes que se encontraren pendientes de pago para la fecha de dicha adquisición, en consecuencia, se trata de una obligación inherente a la propiedad del inmueble y constituye lo que la doctrina ha denominado “obligación propter rem” por estar implícita en el derecho de propiedad, dejando a salvo el derecho del nuevo adquiriente, para repetir el pago que efectúe por deudas causadas por su enajenante, sin perjuicio de que las contribuciones del enajenante moroso, le pueden ser exigidas directamente, de manera que, la disposición en comento ninguna aplicación tiene en cuanto a exigibilidad de cuotas de condominio que no estuvieren causadas para la fecha de la demanda por tratarse de una reclamación referida a deudas futuras, resultando improcedente tal reclamación al no ser líquidas ni exigibles dado su carácter ejecutivo, y así se decide.

Resuelto lo anterior se observa que la representación judicial de la parte accionada no probó la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado ni alguna otra circunstancia que la relevara de ello, por consiguiente se debe concluir en que se encuentra en mora solo con respecto a esa obligación, y así se decide.

No obstante lo anterior, también se observa de la cuidadosa y detalladamente revisión que se hizo a cada una de las planillas anteriores que los montos demandados si bien en algunas planillas se discriminan rubros de gastos comunes y no comunes en otros, no se verifica en forma clara tal distinción, por consiguiente se hace necesario para éste Juzgador ordenar el pago de las cantidades que se produzcan luego de realizada una experticia contable en la cual se calculará única y exclusivamente los montos por concepto de gastos comunes y de administración relativos al inmueble de marras, correspondientes a los meses de Octubre de 1994 hasta Agosto de 2003, ambos inclusive, por cuanto las sumas que por los conceptos de gastos no comunes, entre otros, que se incluyeron en ellas, no consta en los autos recibos o facturas algunas que puedan acreditar el pago de esos rubros, por parte de la Administradora, y así se decide.

Ahora bien, la apoderada judicial de la Empresa accionante igualmente demanda en el particular Segundo del petitorio libelar, los intereses moratorios calculados a la rata del doce por ciento (12%) anual, de las facturas de condominio demandadas así como los intereses de las facturas de condominio que se sigan venciendo hasta la total y definitiva terminación del juicio, empezando por el mes de Septiembre de 2003, y siendo que solo quedó probado en autos la procedencia de la deuda contenida en las planillas opuestas desde el mes de Octubre de 1994 hasta el mes de Agosto de 2003, por concepto de gastos comunes y administrativos, ya la resultó improcedente el pago de las planillas que se siguieran venciendo por no ser líquidas ni exigibles, considere el Tribunal que se debe ordenar tal pago de intereses sobre el monto que resulte de las deducciones señaladas anteriormente desde que se hicieron exigibles hasta que el presente fallo quede definitivamente firme, y así se decide.

En lo que respecta al pedimento relativo a las cantidades de dinero que resulten de la corrección monetaria, el Tribunal la niega por cuanto, en esencia, ha sido solicitada dos veces una indemnización por el mismo motivo, pues, tanto los intereses moratorios como la adecuación monetaria persiguen el mismo fin, “reparar el perjuicio que sufre el acreedor por la tardanza del deudor en la satisfacción de la deuda”, aunado a que fue acordada la primera conforme la pauta la Ley, ya que ello implicaría una doble reparación y generaría intereses sobrepuestos contrarios a la noción del pago justo, tal como lo sostienen los Tratadistas E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, al afirmar “…que si el acreedor pretende el pago de los intereses moratorios u otro, está pretendiendo un doble correctivo a la inflación o devaluación de la moneda, viéndose perjudicado el deudor, ya que deberá pagar dos veces el efecto de la inflación, y el acreedor se verá doblemente beneficiado, sin que exista una verdadera causa jurídica para ello..”, y así se decide.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, es por lo que se juzga que al haber quedado claramente patentado en este juicio que el inmueble de marras generó una deuda líquida, exigible y con plazos cumplidos, durante los meses de Octubre de 1994 hasta Agosto de 2003, ambos inclusive, única y exclusivamente por concepto de gastos comunes, administrativos e intereses legales, que determinan el valor de las planillas de condominio pasadas por el Administrador del mismo, al quedar excluidos en forma expresa las sumas que por los conceptos de gastos no comunes, entre otros, que fueron reflejados en las planillas de liquidación que la Administradora emitió, al no haber sido demostrada en autos su procedencia, a pesar que la parte demandada no demostró en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado, cuyo cálculo se verificará mediante experticia contable acorde al presente fallo, y así lo deja formalmente establecido este Órgano Jurisdiccional.

Con vista a lo anterior, éste Juzgador obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas de derecho, y al tener como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiese sido alegado y probado en autos, forzosamente DEBE DECLARAR PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN EJERCIDA POR LA REPRESENTACIÓN ACTORA, PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA y MODIFICAR EL FALLO RECURRIDO, con todos los pronunciamientos de Ley, según los lineamientos establecidos Ut Supra; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en el dispositivo de este fallo, con arreglo a lo pautado en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente queda establecido.

DE LA DISPOSITIVA

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR la Apelación ejercida por la representación actora contra el fallo dictado en fecha 26 de Julio de 2005, por cuanto si bien prosperó lo relativo a su desacuerdo con la prescripción formulada por su antagonista y lo referente a intereses legales, también es cierto que no demostró la procedencia del pago condominial que se fuese venciendo y sus intereses por cuanto si estos no se han causado, no son susceptibles de reclamación dado su carácter ejecutivo.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de COBRO DE BOLÍVARES incoada por la Empresa ADMINISTRADORA IBIZA, S.R.L. contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 19692, C.A., ambas partes plenamente identificadas al inicio de este fallo; por cuanto si bien quedó patentado en este juicio la falta de pago durante los meses de Octubre de 1994 hasta Agosto de 2003, ambos inclusive, por concepto de gastos comunes, administrativos e intereses legales, no se evidenció la procedencia de los gastos no comunes demandados, entre otros, así como tampoco prosperó las cuotas que se siguieran venciendo, lo intereses de estos últimos y la indexación de las cantidades demandadas, conforme los lineamientos determinados Ut Supra.

TERCERO

SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte actora la deuda líquida, exigible y con plazos cumplidos reflejada en las planillas de condominio opuestas, generada durante los meses de Octubre de 1994 hasta Agosto de 2003, ambas inclusive, única y exclusivamente por concepto de gastos comunes, administrativos e intereses legales, cuyo cálculo se verificará mediante experticia contable acorde al presente fallo.

CUARTO

IMPROCEDENTE la figura de la PRESCRIPCIÓN opuesta por la representación demandada; por cuanto los recibos de condominio en cuestión se encuentran vigentes al no haber transcurrido en su contra los diez (10) años supra mencionados, tomando en cuenta que en materia de títulos ejecutivos, procede la prescripción decenal.

QUINTO

NO HAY ESPECIAL condenatoria en costas dada la naturaleza parcial del presente fallo.

SEXTO

QUEDA MODIFICADO el fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, notifíquese de ella a las partes en aplicación a lo pautado en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem y, en su oportunidad, remítase al Juzgado A Quo.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los Veintiocho (28) días del mes de Febrero de Dos Mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

ABG. J.C.V.R.

ABG. DIOCELIS J. P.B.

En la misma fecha anterior, siendo la 02:22 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.

LA SECRETARIA,

JCVR/DPB/CAROLYN-PL-B.CA

ASUNTO: AH13-R-2005-000003

ASUNTO ANTIGUO: 2005-29.113

APELACIÓN