Decisión nº 51.344 de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 6 de Octubre de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTE: Sociedad mercantil BLASO C.A., inscrita en fecha 07 de abril de 1971, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 39, Tomo 18-C.

APODERADAS JUDICIALES: PHILOMENA CLEMECIA DE FREITAS F. y G.T.L., Abogados en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.012 y 67.424, de este domicilio.

DEMANDADA: Sociedad mercantil SUBCERCA C.A. inscrita en fecha 17 de abril de 2000, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 27, Tomo 27-A, cuyos estatutos fueron modificados por cata de asamblea general de accionistas registrada por ante la misma oficina de registro Mercantil en fecha 24 de octubre de 2003, bajo el Nº 61, tomo 61-A.

ABOGADO DEMANDADA: B.G.L., Abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 18.997 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: No. 51344

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

DE LA NARRATIVA

Mediante escrito presentado en fecha 06 de julio de 2.007, por las Abogados en ejercicio PHILOMENA CLEMECIA DE FREITAS y G.T.L., en representación de la sociedad mercantil BLASO C.A., antes identificada, demanda por cumplimiento de contrato a sociedad mercantil SUBCERCA C.A., antes identificada.

Alegatos de la parte actora:

 Que la demandante suscribió privadamente un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., en fecha 1º de mayo de 2004, por dos (02) inmuebles, contiguos uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como Galpones Nros 01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, que la demandante construyó en al parcela Nº P-9, situada en la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, jurisdicción del Municipio San D.d.e.C..

 Que “Dicho contrato fue el último de una sucesión de contratos que se iniciaron el 1º de mayo de 2001 (…), por una duración de un (01) año renovable por iguales períodos, salvo notificación en contrario...”

 Que “…el último contrato suscrito lo fue con los nuevos accionistas de la sociedad mercantil arrendataria, ya que en fecha previa a su suscripción, las acciones habían sido cedidas a otras personas naturales, designándose entre ellos a los nuevos representantes legales de dicha compañía, razón por la cual en la cláusula DECIMA SEXTA: CLAUSULA DE FIANZA, del contrato de arrendamiento suscrito se estipuló que para garantizar el cumplimiento del contrato quedaba vigente la fianza personal constituida por el señor J.L.A., en el entendido de que éste, al igual que había hecho en los anteriores contratos, suscribiría en el mismo documento u otorgarla por documento separado de la fianza en cuestión”.

 Que la demandante una vez enterada, después de suscrito el contrato, hace la petición en comunicación de fecha 03 de mayo de 2004, a la demandada de que consigne los datos del nuevo fiador, lo cual nunca sucedió, en virtud de que “…dicho ciudadano no se avenía a afianzar la obligación contractual por no conocer a los nuevos accionistas de la sociedad mercantil arrendataria…”.

 Que “...en fecha 03 de mayo de 2005, las partes contractuales prorrogaron dicho contrato por el período comprendido entre el 1º de mayo de 2005 al 30 de abril de 2006…”.

 Que “…en dicho documento de prórroga, adicionalmente a la prórroga legal, se pactó el canon mensual de arrendamiento en la cantidad de cinco millones cuatrocientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 5.435.000), más IVA”.

 Que la demandante “…sintiéndose burlada en su buena fe, ya que a pesar de haber firmado la prórroga no se constituyó el fiador, tal como se había acordado verbalmente, informó a la arrendataria en comunicación de fecha 10 de mayo del 2006 (…) su voluntad de no renovar el contrato, lo cual posteriormente ratifica en comunicación de fecha 05 de febrero de 2007…”.

 Que consta en la comunicación enviada en fecha 05 de febrero del 2007 “…una nota estampada en la misma , suscrita por el representante legal de la sociedad mercantil arrendataria, en la cual manifestaba acogerse a la prórroga legal, lo que motiva a nuestra representada a insistir, nuevamente, lo referente a la fianza…”.

 Que respecto a la fianza “…fue informada que la misma subsistía por así estipularlo la respectiva cláusula en el primer contrato suscrito entre las partes…”.

 Que la demandante mediante telegrama de fecha 06 de julio de 2006 solicitó a la arrendataria su actualización de la solvencia del fiador, lo cual no se verificó ni ningún otro ha sido constituido en contravención a lo pactado en el literal d) de la cláusula contractual DECIMO QUINTA.

 Que “…en el supuesto de que la fianza subsista, que no parece ser a lo tenor de lo consagrado en los artículos 1602 y 1808 del Código Civil, tratándose de un fiador renuente la omisión de acreditar su solvencia la hace ineficaz”.

 Que para la demandante la inquietud en lo referente a la ausencia de un fiador es la situación deficitaria de la demandada que declara pérdidas por la cantidad de Bs. 329.510.146,08 y para cubrir tal déficit capitaliza activos de cuentas por cobrar y aumenta su capital, situación que cuestiona la estabilidad administrativa y económica de dicha compañía.

 Que la accionada “…ha incurrido en violación de la cláusula contractual NOVENA, en la cual se obliga a no hacer alteración o modificación en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble, (…) que había hecho modificaciones a la estructura (techo liviano) que determinaba incumplimiento en las variables urbanas por incumplimiento de los retiros permisados, negándose la arrendataria a desmantelar tal construcción…”.

 Que “…incumple su obligación contractual contenida en la cláusula DECIMO CUARTA , modificada en el documento de prórroga, en la cual se obliga a suscribir una póliza de seguro por la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000) por cada uno de los galpones 01 y 02 respectivamente…”.

 Que consta en la póliza de seguros suscrita en fecha 11 de mayo de 2007, cuando se había obligado a ello el 3 de mayo de 2005, se contrató por una cobertura de Bs. 555.000.000,oo que incluye al galpón 03, lo que determina que cada galpón esté asegurado por la cantidad de Bs. 185.000.000,oo, lo cual contraviene lo convenido contractualmente.

 Que el demandado tomo la póliza con un infraseguro, “…que para disminuir el costo de la prima, la arrendataria toma una póliza que estipula en sus cláusulas 21 y 29, que cuando al suma asegurada no sea equivalente al valor del inmueble, que no lo es en este caso, la indemnización por siniestro asegurado se reduce significativamente, ya que no se paga el monto de la pérdida hasta la concurrencia de la suma asegurada, sino un porcentaje de tal pérdida (…) que en el caso de un siniestro, habiendo pérdida total, el máximo de la indemnización sería de Bs. 135.000.000,oo por cada galpón (…) y los inmuebles arrendados tienen un valor mínimo en el mercado de Bs. 250.000.000,oo.

 Que en el documento de prórroga se modifica el lapso establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento “...estipulando una prórroga por el período anual comprendido entre el 1º de mayo de 2005 y el 30 de abril de 2006, manteniendo su vigencia la cláusula contractual tercera, por lo que al no haber notificación en contrario con la debida anticipación, independientemente de la eficacia o no de la prórroga suscrita (…), el contrato se prorrogó…”.

 Que dicha prórroga es “…por la anualidad comprendida entre el 1º de mayo de 2006 y el 30 de abril del 2007, imposibilitándose prórroga adicional, en razón de las notificaciones de no prórroga de fecha 10 de mayo de 2006 y 7 de febrero de 2007(…) lo que determinó que la duración natural del contrato expirase el 30 de abril de 2007…”.

 Que no opera la prórroga legal por “…estar la arrendataria incursa en tal momento en los incumplimientos contractuales (…) sin que se hubiese operado la tácita reconducción del contrato, no obstante la permanencia de la arrendataria en el inmueble arrendado, en razón de la notificación de no prórroga contractual que equivale al desahucio…”

 Fundamenta su acción en los artículos 39 y 40 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.265, 1.269, 1.271, 1.274, 1.276, 1.594, 1.595 y 1.601 del Código Civil. En las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento y la cláusula cuarta del documento de prórroga.

 Solicita que la demandada en la persona de su presidente ciudadano F.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.320.324 cumpla con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió, desocupado de bienes y personas y solventes de los servicios públicos que son inherentes.

 Solicita el pago de daños y perjuicios por la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 23.708.160,oo). Que resulta de multiplicar la unidad tributaria por diez (10) que constituye la cantidad contractualmente pactada como penalidad diaria por la mora en la entrega del inmueble multiplicado por la cantidad de días transcurridos entre el 1º de mayo y el 02 de julio de 2007 amos inclusive.

 Solicita el pago de la penalidad diaria por los días que transcurran entre el 03 de julio de 2.007 y la fecha de la entrega del inmueble, la indexación de las cantidades expresadas en base al valor de la unidad tributaria al momento del pago, calculadas mediante experticia complementaria del fallo en la sentencia definitiva.

 El pago de las costas calculadas por el tribunal.

 Solicitó medida preventiva de embargo sobre los bienes propiedad de la demandada

Previa distribución se le da entrada el 10 de julio de 2007. Es admitida en fecha 13 de agosto del 2007, ordenándose el emplazamiento de la demandada en la persona de su presidente, a los fines de la contestación de la demanda y se ordenó abrir cuaderno separado de medida.

En fecha 20 de septiembre del 2007 la parte actora consigna los fotostatos para la elaboración de la compulsa.

En fecha 26 de noviembre del 2007, el alguacil deja constancia de imposibilidad de citación personal del ciudadano F.M., presidente de la sociedad mercantil demandada y deja constancia de la entrega al encargado del local. (folio 56).

Al folio 57 del expediente consta diligencia de la Apoderada Judicial de la actora en la cual solicita la citación mediante carteles de la demandada, acordado por el Tribunal en fecha 17 de diciembre del 2007.

En fecha 28 de febrero del 2008 consta al folio 60 del expediente diligencia de la Apoderada judicial de la actora aclarando error material en el nombre de la persona jurídica demandada.

En fecha 18 de marzo de 2007, la parte demandada, representada por la abogado en ejercicio B.G.L., da contestación a la demanda.

Alegatos de la demandada en su escrito de contestación:

OPONE CUESTIONES PREVIAS:

 La contenida en el artículo 346, ordinal 11 de la inadmisibilidad de la demanda en concordancia con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto “…nos encontramos con una acción por cumplimiento de contrato por el vencimiento del término, siendo que para la fecha de interposición de la demanda mi representada se encontraba en pleno goce de la prórroga legal sin obstáculo alguno por parte del Arrendador, y transcurridos como fueron con creces, más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del primer mes de prórroga legal (30 de mayo del 2007) y habiendo recibido el arrendador, el pago del arrendamiento efectuado por mi representado como ha sido costumbre atendiendo a lo convencionalmente pactado (…) por depósito bancario hace que la presente acción resulte inadmisible…”.

 Que “…llegado a término el contrato de arrendamiento a tiempo determinado este se prorrogara obligatoriamente y legalmente independientemente de que llegado o vencido el término contractual el Arrendatario estuviere incurso en un incumplimiento de obligaciones, caso este que no ha sucedido en al presente causa, pues mi representada no ha incumplido con los términos del contrato…”.

 Que “…pudo el arrendador ante los presuntos incumplimientos demandados solicitar al resolución del contrato (…) o cualquier otra acción con fundamento en el incumplimiento, lo cual no hizo, puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la Ley, ante el solo vencimiento del plazo del contrato, este será siempre a tiempo determinado durante el lapso de prórroga.”.

 Que “…El incumplimiento a que se refiere el artículo 40 fundamento legal de la presente acción, conduce a otra acción distinta a la del cumplimiento del contrato (…) por vencimiento del término, razón por la cual la presente demanda es inadmisible a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.”.

 Que en fecha 1º de mayo de 2001 se dio inicio a la relación arrendaticia con una duración de un (01) año fijo renovable y se mantuvo hasta el 30 de abril del 2002

 Que se dio continuidad a la relación arrendaticia por un nuevo periodo comprendido entre el 1 de mayo del 2002 hasta el 30 de abril del 2003. “…modificando levemente condicionados contractuales manteniéndose en esencia inalterables objetos, términos y condiciones del contrato primigenio…”.

 Que se celebro un tercer contrato por el periodo comprendido entre el 01 de mayo del 2003 hasta el 30 de abril del 2004.

 En fecha 01 de mayo de 2.004 marco su inicio el cuarto de los contratos, igualmente por un año, hasta el 30 de abril de 2.005.

 Que el arrendador optó por prorrogar la renovada relación arrendaticia en el cuarto año en fecha 03 de mayo de 2005 según documento denominado “Anexo por Prórroga de contrato de arrendamiento”, que extendió la relación arrendaticia por un año a partir del 1º de mayo 2005 hasta el 30 de abril del 2006, renovada nuevamente desde el 1º de mayo del 2006 hasta el 30 de abril del 2007

 Que transcurrieron seis (06) años de la relación arrendaticia a través de renovaciones contractuales y prórrogas convencionales.

 Que cuando el arrendador dio aviso en fecha 10 de mayo de 2006 de su deseo de no renovar más el contrato de arrendamiento, habían transcurrido nueve (09) días calendarios posteriores a la fecha en que se diera inicio a esta prórroga legal.

 Que en la comunicación del 05 de febrero de 2007 donde se “…le ratifica su intención de no renovar el contrato (…) se ratifica el desahucio, mi representado coloca al pie de la misma manifestación de voluntad de ejercer al vencimiento del contrato su derecho a la prórroga legal…” que colocó en manuscrito.

 Que “…para la fecha del 5 de febrero de 2007, faltando tres meses para la expiración de las últimas de las prórrogas convencionales del contrato, no había acusado el arrendador en sus notificaciones de desahucio, incumplimiento contractual alguno, más por el contrario devienen de las mismas, la intención inequívoca del arrendador de no reconocer el derecho a prórroga legal (…), sin establecer causa legal o incumplimiento contractual.”.

 Que llegado el término de las últimas de las prórrogas convencionales comenzó a correr a partir del día 1º de mayo del 2007 la prórroga legal con duración de dos (02) años .

 Que “…para la fecha de admisión de la presente demanda (13 de agosto de 2007) habían transcurrido Tres (3) meses y Doce 12) días de prorroga legal, período durante la cual mi representada había pagado a cabalidad el correspondiente canon (…), por depósitos bancarios en la cuenta corriente propiedad de la actora…”.**

CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA:

Niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho, la demanda incoada por ser incierto los hechos narrados y carentes de fundamento jurídico.

 Que “…Niego, rechazo y contradigo (…) que haya incumplido el contrato de arrendamiento (…) en lo relativo a la constitución de la fianza, en contravención a lo previsto en el literal “d” de la cláusula Décimo Quinta del contrato de arrendamiento, y que tal incumplimiento, imposibilitan e impiden que opere a favor de mi representado la prorroga legal arrendaticia…”.

 Que “...niego, rechazo y contradigo por ser falso, la existencia de acuerdo verbal a los fines de sustituir el fiador.”.

 Que “…Los términos que regulan exclusivamente la constitución de la fianza, por razones de temporaneidad, son los que aparecen reproducidos en las renovaciones sucesivas contractuales, comprendidas entre el 1 de mayo de 2003 al 30 de Abril de 2004, refrendadas en el periodo arrendaticio que va desde el 1 de Mayo de 2004 hasta el 30 de Abril de 2005, ratificadas por las partes, al haberse prorrogado convencionalmente el contrato de arrendamiento para el periodo comprendido entre el 1 de Mayo de 2005 al 30 de Abril de 2006…”

 Que “…que las partes estuvieron contestes en que para el momento de la renovación del contrato que dio su inicio en fecha 1 de mayo de 2004 que (…) el fiador, visto como fue su deseo de obligarse y responder en forma solidaria por todas las obligaciones asumidas (…) hizo expresamente extensiva su responsabilidad manteniendo la fianza en vigencia mientras exista la relación arrendaticia entre SUBCERCA C.A. y BLASO C.A.; que la referida fianza no cesa, sino hasta después de ponérsele término a la relación arrendaticia, conforme al procedimiento indicado en la cláusula Décima Segunda permaneciendo inalterable; que le arrendador no está, ni estuvo facultado para exigirle al fiador (…) que este, deba dar cumplimiento o ser constreñido a entregar documentos que acrediten su solvencia; que se establece solo como causal de incumplimiento parcial del contrato la quiebra o disolución del fiador (entendida la letra del contrato como si se tratase de que el fiador fuese una persona jurídica, cuando en realidad es una persona natural)supuesto esto nunca acaecido”.

 Que “…a los 62 meses contados desde que se dio inicio la relación arrendaticia (…) fuera de los términos contractualmente pautados, el arrendador solicitó a capricho documentos relacionados con la fianza”.

 Que “ Con respecto a la garantía (fianza) (…) que siendo este contrato de naturaleza fija o determinada, o de plazo fijo, pero que habiéndose producido prórrogas sucesivas por lapsos también determinados, la prorroga tanto del plazo inicial como de las subsiguientes, no dará lugar a la cesación o extinción de la fianza o garantía aportada, pues (…) prorrogado como fuera el contrato, se trata del mismo contrato, en cuanto al tiempo de su duración (…) no se está en contradicción con lo estatuido en el articulo 1602 del Código Civil…”

 Que la argumentación esgrimida por la actora es impertinente respecto a los hechos “que afectan las subsistencia de la fianza, agravada con una presunta situación deficitaria (económica) de mi representada (…) que teniendo un capital suscrito y pagado de (Bs. 20.000.000) declaro perdidas por la cantidad de (Bs. 329.510.146,08), haciendo lo propio a tenor de lo dispuesto en el Código de comercio para reintegrar el capital y cubrir las perdidas capitalizando sus activos.”.

 Que “Niego, rechazo y contradigo que mi representada haya incurrido en la violación de la Cláusula Novena”. Que “…del contenido de los condicionados contractuales, puede evidenciarse la obligación de la parte de la arrendataria de no efectuar alteración o modificación (…) a la estructura o distribución del inmueble, sin el consentimiento previo otorgado por escrito de la arrendadora, estableciendo, sin embargo la posibilidad de que en el supuesto de que se realizaren (…) sin autorización o tolerancia de la arrendadora, tales mejoras quedarían en beneficio del inmueble a titulo gracioso, a menos , que decidiera optar el arrendador por exigir a la arrendataria, la restitución de los inmuebles arrendados en su condición original…”.

 Que de la revisión de la cláusula Décimo Quinta el condicionado contractual, referida a las causales para la desocupación del inmueble se observa una flagrante contradicción con la cláusula Novena en el espíritu, propósito y razón, ya que “…su incumplimiento apareja soluciones y opciones para el arrendador, que en nada afecta el normal desenvolvimiento de la relación arrendaticia y en forma alguna pueda interpretarse como un incumplimiento del contrato. (…), que las referidas modificaciones, fueron efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia y consentidas tácitamente por la arrendadora…”.

 Que “Niego, rechazó y contradigo, que mi representada haya incurrido en violación de la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento”. Que “fue siempre condición contractual común a todas las sucesivas renovaciones contractuales y sus prorrogas la obligación de la arrendataria de suscribir una póliza de seguros contra incendio, que ampare y responda de los eventuales daños que pueda sufrir los inmuebles arrendados, como consecuencia de un siniestro, ajustando para ello anualmente y por razones netamente inflacionaria el monto de al cobertura individual por cada galpón arrendado,(…) igualmente fue común (…) la posibilidad de que la Arrendadora, ante la conducta omisiva de la arrendataria, de suscribir una p.d.i. en el lapso del primer (01) mes del contrato, a suscribir por su cuenta y cargo, la referida póliza, quedando en consecuencia obligada la Arrendataria al reintegro inmediato de la prima contra la presentación de la factura.(…) cualquiera de las partes podía darle cumplimiento a la referida suscripción de la póliza(…). No representó ningún obstáculo legal para que el la Arrendador, obrando en beneficio de sus intereses patrimoniales, hubiese contratado por su cuenta una extensión de la cobertura de la referida póliza contratada por mi representada, para posteriormente exigir su reintegro a la Arrendataria…”.

 Que “…contrató póliza de seguro contra incendio por tres locales propiedad del actor, dos (02) de ellos, objeto del litigio, con una cobertura básica contra incendio de (Bs.555.000.000); y una extensión de cobertura de (Bs.555.000.000) para un total asegurado de (Bs.1.110.000.000) equivalente a (Bs.370.000.000) cobertura esta que incluso supera encareces lo estipulado…”.

 Que “…ha pesar de que en la redacción de la Cláusula Décima Cuarta de la penúltima prórroga convencional del Contrato de arrendamiento, pareciera haber quedado inconclusa, al no determinar la naturaleza de la póliza de seguros a contratar y el plazo en el cual ha sido contratada, el demandante tácitamente lo reconoce haciendo eco de su incumplimiento…”.

 Que “…niego, rechazo y contradigo que mi representada se encuentre obligada a pagar la cantidad de VEINTITRES MILLONES SETECIENTOS OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 23.708.160,00) por concepto de daños y perjuicios…” que “...resulta totalmente improcedente la pretensión de cobro por penalidad incoada (…) mi representada a partir del día a quem del vencimiento del término de la última prorroga convencional cuya expiración se verificó el 30 de de abril de 2007, comenzó a disfrutar del beneficio de la prorroga legal (…) siendo fiel cumpliente de las obligaciones contractual y legalmente asumidas. (…) bajo ningún supuesto puede resultar obligada (…)a indemnizar a la arrendadora por el incumplimiento de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo prefijado, como de duración del contrato de arrendamiento, ni por la demora en la entrega(…) al vencerse el plazo tiene derecho ala prórroga legal, en cuyo caso no ha cumplido con la entrega, por fuerza de la misma y tampoco por retardo, puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble…”.

En la oportunidad del lapso probatorio, la parte actora y la parte accionada consignaron escritos de pruebas el 31 de marzo del 2008, agregadas y admitidas en la misma fecha, admitidas en fecha 08 de febrero del 2008 .

II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

A los fines de determinar los límites de la controversia este juzgador observa:

En atención a las actas procesales resultan como HECHOS NO CONTROVERTIDOS por haberlos admitido las partes, los siguientes:

Que ambas estuvieron unidas por una relación arrendaticia que tuvo por objeto dos (2) galpones contiguos, que forman parte de un conjunto de tres (3) unidades, situados en la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, Municipio San D.d.E.C.. Que tal relación arrendaticia comenzó el 1º de Mayo de 2001 y concluyó, por vencimiento de la última prorroga, el 30 de Abril de 2007.

Afirma la demandante en su libelo que “En fecha 1º de Mayo de 2004 nuestra representada suscribió privadamente con la sociedad mercantil SUBCERCA C.A. un contrato de arrendamiento por dos (2) inmuebles, contiguos uno al otro, pero independiente entre si, identificados como galpones Nro.01 y 02, que forman parte de un conjunto de tres (03) unidades, construidos en la parcela Nro. P-9, situada en la calle 107 de la Urbanización Terrazas de Castillito, en jurisdicción del Municipio San D.d.E.C..”. “Dicho contrato fue el último de una sucesión de contratos que se iniciaron el 1º de Mayo de 2001...” . “…. El contrato se prorrogó por la anualidad comprendida entre el 1º de Mayo de 2006 y el 30 de Abril de 2007, imposibilitándole prorroga adicional en razón de las notificaciones de no prorrogas de fechas…”.

Al contestarse la demanda, la demandada, luego de hacer una narración de los diferentes contratos o prórrogas, afirma que en razón del otorgamiento de la prorroga de contrato de arrendamiento de fecha 3 de Mayo de 2005, “Se extendió la relación arrendaticia por un año mas a partir del 1º de Mayo de 2005 hasta el 30 de abril de 2006……”. “Llegado a término la prorroga convencionalmente acordada, se dio inicio a una nueva prorroga convencional por igual período de un (1) año, extendió nuevamente la relación arrendaticia tal y como lo afirma la parte demandante y como ciertamente sucedió y le asiste la verdad de los hechos, desde el 1 de Mayo de 2006 al 30 de Abril de 2007.” (Subrayado del Tribunal).

Resulta entonces claro para el Tribunal que las partes, con sus afirmaciones coincidentes, admiten la naturaleza jurídica de la relación que las unió, como también la duración o vigencia de esta y ASI SE DECIDE.

Es igualmente un hecho no controvertido que la arrendataria, en los inmuebles arrendados, realizó modificaciones o alteraciones en la construcción de aquellos.

En la demanda la arrendadora afirma que la demandada “… ha incurrido en la violación de la cláusula contractual novena, en la cual se obliga a no hacer alteraciones o modificaciones en lo que se refiere a la estructura y distribución del inmueble siendo que había hecho modificaciones a la estructura (techo liviano) que determinaba incumplimiento de las variables urbanas por incumplimiento de los retiros permisados…”.

Así las cosas al contestar la demanda la demandada negó que hubiese violado la referida cláusula contractual, afirma más adelante, de manera muy contundente: “Es menester señalar que las referidas modificaciones fueron efectuadas desde el inicio de la relación arrendaticia y consentidas tácitamente por la arrendadora, quien teniendo facultades para inspeccionar el inmueble, jamás manifestó inconformidad con las modificaciones realizadas….”. (subrayado por el Tribunal). Nuevamente las partes, con sus afirmaciones coincidentes, admiten el hecho de las modificaciones efectuadas al bien arrendado, como la naturaleza de dichas modificaciones y ASI SE DECIDE.

En cuanto a los términos del contradictorio, resultan como hechos controvertidos en la presente causa:

• Determinar si la arrendataria demandada estaba solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, para así poder precisar si gozaba o no de la prorroga legal arrendaticia. El esclarecimiento de este punto es fundamental para determinar si prospera o no la pretensión de la demandante de que le sean entregados los inmuebles arrendados En efecto, la demandante afirma que la demandada incumplió la obligación de constituir una fianza y la obligación de tomar una p.d.s. todo según lo pactado en las cláusulas décima cuarta y décima sexta el contrato suscrito el 1º de Mayo de 2004; mientras que la demandada rechaza que haya incurrido en tales incumplimientos.

• Determinar si las modificaciones efectuadas en los inmuebles arrendados fueron consentidas tácitamente por la arrendadora, tal como lo afirma la demandada. La demandante, por su parte, afirma que fue incumplida la cláusula novena del contrato que prohibía tales reparaciones.

• Determinar sí procede o no el pago de la penalidad prevista en la cláusula tercera del contrato, toda vez que la arrendataria demandada niega que adeude la suma reclamada por ese concepto y rechaza que esté obligada a entregar los inmuebles.

Respecto a la DISTRIBUCION DE LA CARGA DE LA PRUEBA, tomando en consideración que a cada parte le corresponde probar sus afirmaciones, cuando son rechazadas por la contraria, corresponde a la demandante probar la existencia de las obligaciones que afirma fueron incumplidas por la demandada, concretamente, la obligación de constituir la fianza y de tomar la p.d.s. Igualmente debe probar que se pactó la suma que reclama como penalidad. Como la demandada se limita a rechazar que haya incumplido tales obligaciones sin alegar un modo específico de extinción o de liberación de ellas, nada tiene que probar.

Corresponde a la demandada probar que la arrendataria consintió tácitamente en las modificaciones hechas a los inmuebles.

Es función del Tribunal valorar las pruebas aportadas e interpretar y aplicar las disposiciones convencionales y legales invocadas por las partes.

III

ANÁLISIS PROBATORIO:

Dando cumplimiento al principio de exhautividad que rige nuestro proceso civil de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se procede a valorar todos los elementos probatorios aportados por las partes. Igualmente este juzgador aclara para ambas partes que el mérito favorable de autos invocados por ellas conforme a criterio jurisprudencial de nuestro M.T., en si mismo no constituye un medio de prueba sino mas bien es la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que implica para este juzgador el deber de aplicarlo de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.

1. - PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.

   1.1 Con la demanda:

    Instrumento Poder otorgado por el ciudadano F.R.T., con el carácter de administrador de la Sociedad Mercantil BLASO C.A., a los abogados PHILOMENA CLEMECIA DE FREITAS F., M.A.L. y G.T.L., por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valencia, anotado bajo el Nº 17 Tomo 109 en fecha 29/05/2005. (marcado “A” a los folios 05 al 07). Se le da pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil.

    Contrato de arrendamiento privado suscrito entre la sociedad mercantil BLASO C.A. y SUBCERCA C.A. de fecha 01 de mayo del 2004. Marcado “B”, inserto a los folios 08 al 12 ambos inclusive. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y siguientes del Código Civil.

    Comunicación de fecha 03 de mayo del 2004, emitida por BLASO C.A., dirigida a SUBCERCA C.A., (folio 13 del expediente). Se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil y sus efectos serán argumentados en la parte motiva.

    Copia fotostática simple de documento denominado ANEXO POR PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Marcado “D”, corre inserto al folio 14. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.363 y siguientes del Código Civil.

    Comunicación de fecha 10 de mayo del 2006, emitida por BLASO C.A., dirigida a SUBCERCA C.A. (folio 15 del expediente, marcado “E”). Se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil y serán evaluados sus efectos en la motiva.

    Comunicación de fecha 05 de febrero del 2007, emitida por BLASO C.A., dirigida a SUBCERCA C.A.. (folio 16 del expediente, marcado “F”). Se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil y serán evaluados sus efectos en la motiva.

    Telegrama con acuse de recibo enviado por BLASO C.A., cuyo destinatario es SUBCERCA C.A. (folios17al 18, marcado G) Se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil y serán evaluados sus efectos en la motiva.

    Marcado “H” oficio Nº DOUEI/539-2006, de fecha 20 de julio de 2006 emanada de la Alcaldía de SAN DIEGO, suscrito por la directora de Ordenación Urbanística e Infraestructura (folio 19). De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le otorga valor probatorio por tratarse de un documento público administrativo.

    Copias fotostáticas simples de p.d.s.y. anexos emitida por Banesco Seguros (Marcada “I”, riela a los folios 20 al 45). Se les concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y serán evaluadas en la parte motiva.

   1.2 En el lapso probatorio

    Invocan la confesión de la demandada en relación al hecho de que realizó modificaciones en lo que se refiere a la estructura o distribución del inmueble. Se establece lo expuesto al inicio del análisis probatorio con relación al merito favorable invocado.

    Copias fotostáticas simples del acta de asamblea de accionista de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., en fecha 31 de octubre del 2004, que indica que la empresa se encuentra en total estado de quiebra (folios 140 al 151 ambos inclusive). Se les concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo este Tribunal no las valora por las razones que serán expresadas en la motiva del presente fallo.

2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   2.1 Con el escrito de contestación:

    Instrumento Poder otorgado por el ciudadano F.M., con el carácter de presidente de la Sociedad Mercantil SUBCERCA C.A., a los abogados B.G.L., E.B.B. y C.A., por ante la Notaría Pública del Municipio San Diego, anotado bajo el Nº 27, Tomo 245 en fecha 07/12/2007. (riela a los folios 74 al 77). Se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil.

    Marcado “B”, copia fotostática simple de contrato privado de arrendamiento entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A. de fecha 1 de mayo de 2001.

    Marcado “C”, contrato de arrendamiento privado suscrito entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A. de fecha 1 de mayo de 2001.

    Marcado “D”, contrato de arrendamiento privado suscrito entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A. de fecha 1 de mayo de 2003.

    Marcado “E” copia fotostática simple de contrato privado de arrendamiento entre BLASO C.A. y SUBCERCA C.A. de fecha 1 de mayo de 2004

    Marcado “F” copia fotostática simple de anexo por prorroga de contrato de arrendamiento, sucrito entre las partes, de fecha 03 de mayo de 2005.

   Este Tribunal les concede pleno valor probatorio y los efectos que producen serán evaluados en la parte motiva del presente fallo.

    Marcado G once (11) comprobantes de depósitos por ante la entidad bancaria B.O.D. a favor de BLASO C.A. en fechas 04/06/2007, 04/07/2007, por un monto cada una Bs. 8.038.651 y de fechas 03/08/2007, 05/09/2007, 03/10/2007, 5/11/2007, 05/12/2007, 28/12/2007, 06/02/2008, 07/02/2008, 05/03/2008 por un monto de Bs. 7.893,811,39 o su equivalencia en BsF. 7.893.81 junto con comprobantes de egresos de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A. Este tribunal observa que se tratan de documentos emanados de terceros que deben ser ratificados en el presente juicio y además resulta impertinentes a la cuestión controvertida ya que no esta siendo debatida la solvencia de la arrendataria en el pago de los canones de arrendamiento.

    Marcado “H” copia fotostática simple de acta de asamblea de la sociedad mercantil SUBCERCA C.A., de fecha 31 de octubre de 2004, anotada bajo el Nº 34, Tomo 61-A. Este Tribunal no las valora por las razones indicadas en la motiva del presente fallo.

    Marcada “I” cuadro recibo de póliza de seguros emitida por BANESCO SEGUROS junto con anexos, suscrita por SUBCERCA C.A. Este Tribunal la valora y los efectos que produce en el presente fallo serán expuestas en la parte motiva.

   2.2 En la Etapa Probatoria:

    Invoca la confesión de la actora relativo a la naturaleza de su acción, como cumplimiento de contrato por el vencimiento del término. Se establece lo expuesto al inicio del análisis probatorio con relación al merito favorable invocado.

    Reproduce el valor probatorio que emerge de los documentales acompañadas al escrito de contestación de la demanda, marcados “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”; el tribunal les concede valor probatorio a las marcadas “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y sobre los efectos que producen se expresa en forma precisa en la parte motiva. En relación con las documentales marcadas “G”, este Tribunal las desecha porque se tratan de documentos emanados de terceros y no se encuentra siendo controvertido en la presente causa la solvencia del arrendatario.

    Reproduce el mérito favorable de la documental aportada por la parte demandante en su escrito libelar marcada “E” y “F”. Se les concede pleno valor probatorio por las razones antes expuestas.

    Reproduce el mérito favorable de la cláusula novena de los contratos de arrendamientos. Se establece lo expuesto al inicio del análisis probatorio con relación al merito favorable invocado.

    Reproduce el mérito favorable de las documentales que acompañan al escrito de contestación marcada “H”, este Tribunal le concede pleno valor probatorio por tratarse de un instrumento publico administrativo y sobre sus efectos se pronunciara en la motiva del presente fallo. Igualmente promueve la póliza marcada “I”, esta prueba ya fue valorada y sobre los efectos que produce en el presente juicio serán establecidos en la parte motiva.

    Reproduce el merito favorable que emerge de la cláusula decima cuarta correspondiente a la sucesión de contratos de arrendamiento que se acompañaron a la contestación de la demanda marcados con las letras “B”, “C” “D” y “F. Se establece lo expuesto al inicio del análisis probatorio con relación al merito favorable invocado.

    Reproduce el merito favorable que emerge de la cláusula decima cuarta correspondiente a la sucesión de contratos de arrendamiento que se acompañaron a la contestación de la demanda marcados con las letras “D”, “E” y “F”. Se establece lo expuesto al inicio del análisis probatorio con relación al merito favorable invocado.

    Reproduce el merito favorable que emerge de la documental que se acompaño con la contestación de la demanda marcado “H”, correspondiente a un acta extraordinaria de accionista celebrada por su representada. Se establece lo expuesto al inicio del análisis probatorio con relación al merito favorable invocado.

    Promueve original de documental marcada “A” de fecha 18 de julio de 2007 enviada a SUBCERCA C.A. por BLASO C.A. suscrita por su representante F.R.. Este tribunal le concede pleno valor probatorio pero la misma resulta a todas luces impertinente por cuanto no se encuentra siendo debatido la solvencia de la arrendataria.

    Prueba de informes dirigida al BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO (B.O.D.) con oficio Nº 505 de fecha 31 de marzo del 2008, consta informe de fecha 26 de junio del 2008, en la cual se deja constancia que BLASO C.A., es titular de la cuenta Nº 0116-001-7450004152085 y constancia de depósitos realizados, este Tribunal le concede pleno valor probatorio a la prueba de informes, sin embargo se aprecia que la misma es impertinente a la presente causa por cuanto no se encuentra siendo discutidos en el presente proceso la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

    Prueba de testigos, de los ciudadanos R.A.C.E., S.V., J.T.P.L. y F.V., titulares de las cédulas de identidad Nros 11.096.995, 10.830.021, 10.332.278 y 4.106.999 respectivamente, los cuales en su oportunidad del acto de evacuación se declararon desierto por este Tribunal.

   IV

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PRIMERO

PUNTO PREVIO.

Antes de analizar el fondo de la controversia, este operador de justicia considera necesario resolver el asunto planteado en la contestación de la demanda con carácter previo. En efecto, la demandada, con fundamento en los artículos 346, ord. 11 del Código de Procedimiento Civil propone la PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA y se apoya para ello en el art. 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que señala que cuando estuviese en curso la prorroga legal señalada en el art. 38, NO SE ADMITIRÁ DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO. Ahora bien, a juicio de este Juzgador, la última disposición citada solo puede entenderse y aplicarse tomando en consideración lo establecido en el art, 40 de la referida ley especial, que establece que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales, NO TENDRÁ DERECHO A GOZAR DEL BENEFICIO DE LA PRORROGA LEGAL. Así las cosas, para determinar si una acción por vencimiento de contrato de arrendamiento es o no admisible, debe analizarse sí el arrendatario demandado goza o no del beneficio de la prorroga legal y para poder determinar si goza de esta beneficio debe analizarse sí para el momento en que venció el contrato de arrendamiento el arrendatario estaba incurso en el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales, puesto que solo en el caso de no estarlo es que goza de la prorroga legal, siendo improponible la demanda, en otras palabras lo prohibido por la ley es demandar el cumplimiento de contrato estando en curso la prorroga legal. Por argumento en contrario, puede demandarse el cumplimiento cuando esté vencida la prorroga y cuando no se tenga derecho a ella.

Ahora bien, concluido lo anterior este juzgador observa que alega la demandante que, vencida la última prórroga del contrato, el demandado no goza de la prorroga legal por haber incumplido las obligaciones que señala. Alega la demandada que no ha incumplido las obligaciones que se le imputan como insatisfechas y que por ello goza de la prorroga legal. Este asunto solo puede ser resuelto analizando el fondo de la controversia y no con carácter previo y ASI SE DECIDE.

En atención al mismo orden de ideas, este juzgador no comparte el criterio de la demandada al afirmar que “llegado a término el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, este se prorroga obligatoria y legalmente independientemente de que llegado y vencido el término contractual el arrendatario estuviese incurso en un incumplimiento de obligaciones….”. Tal afirmación es contraria al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que exige no estar incurso en incumplimientos para gozar del beneficio, lo cual permite afirmar que la prorroga legal es un derecho cuyo goce está sujeto a requisito fundamental que consiste precisamente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales.

SEGUNDO

En razón de lo expuesto en el punto que antecede este Tribunal considera que lo primero que debe decidirse es si la demandada gozaba o no de la prorroga legal arrendaticia. Este es el punto central de la pretensión, como también de la defensa de la demandada al alegar que disfrutaba de tal prorroga cuando se intentó la demanda.

Así las cosas la norma rectora para resolver la controversia es el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de obligaciones legales o contractuales no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

No escapa a este Tribunal la consideración que en la norma jurídica que antecede a la que fue citada, El Legislador señala que la prorroga legal “opera de pleno” derecho. Pero sí efectuamos una interpretación integral de la ley tenemos que concluir que únicamente operará de pleno derecho dicha prorroga cuando el arrendatario no esté incurso en el incumplimiento de obligaciones. Una interpretación contraria haría inútil el artículo 40 ya citado, puesto que, aún incumpliendo sus obligaciones, el arrendatario gozaría de la prorroga, por lo que este Jugador llega a la convicción que tal conclusión debe ser desechada por absurda. En consecuencia, debe entonces analizarse sí la arrendataria incumplió los pactos contractuales que se le imputan como violados.

Ambas parte estipularon en la cláusula décima sexta del contrato contenido en el documento de fecha 1º de Mayo de 2004, que la demandante indica como incumplido por la demandada, establece que “para garantizar el cumplimiento del presente contrato, queda en todo su vigor la fianza personal constituida por J.L.A. (…) en el contrato de arrendamiento que originalmente suscribieran (…) en fecha primero de Mayo de 2001….”. Alega la demandante que se entendía que el fiador, al igual que en anteriores oportunidades, suscribiría el contrato, u otorgaría la fianza por documento separado. Al analizar tal documento se constata que solamente está suscrito por las partes, pero no por el fiador. En comunicación enviada por la demandante a la demandada, de fecha 3 de mayo de 2004, folio 16, se le solicitan los datos del nuevo fiador; igual sucede con telegrama que corre al folio 17; luego, el contrato es prorrogado por un año más, tal como se desprende del recaudo que cursa al folio 14, pero como éste último es solamente un “anexo de prorroga”, debe entenderse que continuaban vigentes todas las demás obligaciones originalmente pactadas. Además de ello, la demandante invoca loa artículos 1.602 y 1.808 del Código Civil.

La demandada, al contestar la demanda, señala que el fiador suscribió y otorgó la fianza en el documento de fecha primero de 1º Mayo de 2003 y que en los sucesivos documentos se indica que aquella queda en todo su vigor. Que la fianza no cesa sino al ponérsele término a la relación arrendaticia, que la arrendataria no podía, a capricho, requerir nuevamente documentos del fiador luego de 62 meses del inicio de la relación arrendaticia en los cuales el señor Amadío fungió como fiador.

Al respecto este Tribunal considera que no es aplicable al caso analizado el artículo 1.602 del Código Civil, toda vez que esta norma establece que la fianza no se extiende a las prorrogas del contrato producto de la tácita reconducción y en el presente caso, las prórrogas contractuales han sido convenidas expresamente, sin que se dé el supuesto de la tácita reconducción.

El punto a decidir entonces es si la fianza constituida originalmente en el documento de fecha primero de Mayo de 2003, se mantuvo vigente, sin nueva declaración del fiador, durante las sucesivas prorrogas convencionales del contrato y si la arrendataria estaba obligada a dar fiador. Declara el fiador en ese documento que “la presente fianza se mantendrá vigente y en todo su rigor mientras subsista la relación arrendaticia (…) y solo cesará hasta el momento de ponerse término a esta relación...”. Al contestar la demanda, la demandada acompaña documentos de arrendamientos correspondientes a los períodos 2001-2002, marcado B; 2002-2003, marcado C; 2003-2004, marcado D y en todos ellos el fiador declara la constitución de la fianza y firma el documento. Solamente en el correspondiente al período 2004-2005, que acompaña marcado E, no figura la declaración del fiador, sino de las partes manifestando que la fianza se mantiene vigente; y en la prorroga de éste, correspondiente al período 2005-2006, marcado F, no hay fianza constituida.

Ahora bien, las partes han permanecido unidas por una sola relación arrendaticia, aún cuando han estado unidas por diferentes contratos de arrendamiento o, como afirma la demandante, por “…una sucesión de contratos que iniciaron el 1º de Mayo de 2001…”, y son precisamente los documentos contentivos de estos contratos los que permiten conocer la voluntad de las partes y del fiador. Así, queda claro, a criterio de éste Tribunal, que el deseo de las partes fue que las obligaciones de la arrendataria estuviesen garantizadas con fianza, como también que el fiador se constituyese en tal otorgando en cada caso la fianza respectiva. Ello puede deducirse de que en tres de los documentos correspondientes a los períodos 2001-2002, 2002-2003 y 2003-2004, arriba señalados, se constituye la fianza y el fiador hace la declaración correspondiente, firmando el documento; en el documento correspondiente al período 2004-2005, no esta la constitución de la fianza mediante declaración expresa del fiador, pero sí está el señalamiento de las partes en el sentido de que la fianza, antes constituida, seguía vigente. Pero no son las partes, sino aquel a quien se señale como fiador, quien debe hacer tal declaración de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.808 del Código Civil. Por ello, este señalamiento de las partes lo entiende el Tribunal como el propósito de ellas de que las obligaciones de la arrendataria debían ser afianzadas, pero no como una fianza propiamente dicha. En el anexo de prorroga que comprende el período 2005-2006, no hay constitución ni referencia a la fianza, pero sí indican que tal prorroga la efectúan de conformidad con la cláusula tercera del documento cuyo contrato se prorroga y por ello puede concluirse que también contiene este anexo de prorroga la referencia de que quedaba vigente la fianza antes constituida. Todo lo anterior permite concluir que durante toda la relación arrendaticia estuvo claro que el propósito de las partes fue que se afianzaran las obligaciones de la arrendataria y que en cada oportunidad el fiador constituyera la fianza. Además, esta es la conclusión que a juicio del Tribunal se impone, no solo de las declaraciones de las partes en cuatro (4) de los documentos que comprenden períodos sucesivos de la relación arrendaticia, sino también del artículo 1.160 del Código Civil que exige que los contratos se cumplan de buena fe y, desde luego, la buena fe exigía que en cada caso se otorgara la fianza respectiva.

Finalmente, no por que las partes al otorgar un documento por un período de arrendamiento declaren que permanece vigente la fianza, existe tal fianza. Esta resulta de la declaración del fiador, que es quien se obliga y por que, además, así lo exige el artículo 1.808 del Código Civil que requiere que la fianza sea expresa, puesto que no se presume. Además, el fiador, que es ajeno a la relación contractual y a este juicio, pero deudor de las obligaciones del afianzado, no puede impedir que la relación arrendaticia se prorrogue y puede aún prorrogarse con su desconocimiento y contra su deseo; por lo que a criterio de quien decide el legislador establece para su protección que la fianza sea expresa. En cada una de las oportunidades en que fue constituida la fianza, lo fue porque el fiador declaró que se constituía como tal por todo el tiempo que estuviese vigente la relación arrendaticia. Pero ese tiempo de duración de tal relación, a los solos fines del fiador, no podía extenderse más allá del término que se indicaba en el contrato respectivo, que en cada caso indicaba un plazo fijo de vigencia o duración y que, si bien tenían prevista la prorroga, la sujetaban a que cualquiera de las partes, con dos meses de anterioridad, manifestase su deseo de no concluir la relación arrendaticia, circunstancia esta última que, como se dijo, no maneja el fiador, ni puede impedirla. Por ello, en cada una de los tres (3) primeros contratos, el fiador, expresamente, se constituyo en tal. No lo hizo en las dos (2) últimas prorrogas, sin que por ello desapareciera la obligación de la arrendataria de dar fiador de sus obligaciones. Afirmar que con la sola constitución de la primera fianza esta se extendía a todas las posibles prorrogas contractuales, tal como lo señala la demandada al contestar la demanda cuando alega “…la prorroga, tanto del plazo inicial como de las subsiguientes, no dará lugar a la cesación o extinción de la garantía aportada, pues tal circunstancia, prorrogado como fue el contrato, se trata del mismo contrato en cuanto al tiempo de su duración…” sin requerirse para ello una nueva declaración del fiador en este sentido, seria llevar su voluntad de obligarse más allá de lo razonable y abrir la posibilidad que pudiera constituirse fraudes procesales en detrimento de sus derechos. Es por ello que este juzgador es de la convicción que nadie puede pretender obligarse respecto a circunstancia que desconoce (las eventuales prorrogas, la prorroga legal, la tácita reconducción) y mucho menos cuando tales obligaciones no son propias, sino de otros, como lo es el caso de la fianza. Ello es consecuencia de la vieja regla que afirma que debe interpretarse a favor de quien se obliga, en nuestro caso, el fiador.

Por las razones anteriores el Tribunal considera que al no constituirse la fianza mediante expresa declaración de voluntad de quien se ofrecía como fiador, la arrendataria quebrantó su compromiso de afianzar sus obligaciones y ASI SE DECIDE.

En virtud de lo anterior, el Tribunal no considera necesario analizar la eventualidad de la quiebra del fiador original, el rechazo a este planteamiento, ni las pruebas que en ambos sentido se aportan por las partes.

TERCERO

Alega igualmente la demandante que la demandada incumplió la cláusula novena por la cual se obliga a no hacer alteraciones o modificaciones en la estructura del inmueble arrendado y que es el caso que tales modificaciones se efectuaron al levantar un techo que incumplía las variables urbanas. Ello consta en recaudo que corre al folio 19. Al contestar la demanda, la demandada admite la existencia de tal construcción, como también de la disposición contractual que impide efectuarlas, pero alega en su descargo que la cláusula décima quinta del contrato apareja soluciones para el arrendador que no perjudican el desenvolvimiento contractual y, además, que las modificaciones se efectuaron desde el inicio de la relación arrendaticia y fueron consentidas por la arrendadora, quien, pudiendo inspeccionar el inmueble, jamás manifestó inconformidad con las modificaciones efectuadas.

Así las cosas, este Tribunal observa que no existe en autos ninguna prueba que permita afirmar que las referidas modificaciones se efectuaron desde el inicio de la relación arrendaticia, por ello, tal afirmación, carente de pruebas, debe desestimarse. Por otra parte de la cláusula décima quinta del contrato señala que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas, como lo es la de no efectuar modificaciones, dará derecho a la arrendataria a solicitar la desocupación del inmueble arrendado y en ella no encuentra el Tribunal ninguna solución distinta para la arrendadora como lo afirma la demandada.; y si bien, conforme a la cláusula novena, ante tales modificaciones la arrendadora puede solicitar su demolición, ello en nada impide que solicite la desocupación del inmueble. Finalmente, la cláusula décima otorga al arrendador el derecho de inspeccionar el inmueble, pero es eso: un derecho, una facultad (derecho subjetivo) y en ningún caso podría concluirse que su falta de utilización por su beneficiario, exonera o libera a la arrendataria de la obligación que le impuso la cláusula novena.

Por las razones anteriores el Tribunal considera que al efectuar la arrendataria las señaladas modificaciones en el inmueble arrendado, sin el consentimiento de la arrendadora, incumplió la cláusula novena del contrato y ASI SE DECIDE.

CUARTO

Alega igualmente la demandante el incumplimiento de la cláusula décima cuarta del contrato que le impone la obligación de tomar una póliza de seguro que cubra hasta la suma de doscientos cincuenta millones de Bolívares (Bs. 250.000.000,oo de la anterior denominación) por cada uno de los galpones arrendados, constatándose que la póliza fue suscrita el 11 de Mayo de 2007, cuando se obligó a suscribirla el 3 de Mayo de 2005 y que si bien esta se contrata por la suma de Bs 555.000.000,oo se incluye a un tercer galpón, por lo que cada galpón esta asegurado por Bs, 185.000.000,oo, con un máximo indemnizable Bs. 135.000.000,oo. La póliza corre de los folios 24 al 45.

Al contestar la demanda, la demandada, luego de admitir la obligación de contratar la póliza por la referida suma, afirma que “…fue común a todas las sucesivas renovaciones contractuales la posibilidad de que la arrendadora, ante la conducta omisiva de la arrendataria de suscribir una p.d.i. en el lapso del primer mes del contrato, a suscribir por su cuenta y cargo la referida póliza…”, quedando la arrendataria obligada al reintegro de la prima; como también pudo contratar la arrendadora una extensión de la pólizas tomadas por la arrendataria. Pero es el caso que al analizar el Tribunal las cláusulas contractuales de los diferentes contratos y que la demandada transcribe en su contestación, constata que de ninguna de ellas se desprende que la arrendataria podía contratar dichas p.p.c. y a cargo de la arrendataria; y si bien el artículo 1.266 del Código Civil, que se invoca, faculta al acreedor de una obligación de hacer para ejecutarla a costa del deudor, ello no exonera al deudor de su obligación de cumplirla y si el acreedor hiciese uso de esa facultad estaría suficientemente demostrada la insolvencia del deudor. Ningún deudor queda liberado por que el acreedor no realice sus derechos subjetivos.

Alega la demandante que la póliza de seguros fue extemporáneamente contratada, puesto que debiendo contratarse en Mayo de 2005, fue contratada en Mayo de 2007. Ciertamente, conforme al recaudo que corre al folio 20, no objetado por la demandada, consta que la prima fue pagada el 11 de Mayo de 2007 y es a partir de esa fecha que la aseguradora asumió la carga del siniestro asegurado. En el recaudo que la demandada acompaña a su contestación marcado I (folio136) se constata que la vigencia de la p.e.a.p. del 1 de Mayo de 2007 hasta igual fecha de 2008. Resulta claro que la póliza fue contratada para entrar en vigencia vencido como estaba el último contrato de arrendamiento. Ciertamente la cláusula décima cuarta no indica fecha para tomar la póliza, pero carece igualmente de sentido que esta entre en vigencia luego de vencido el contrato de arrendamiento. Por ello no encuentra este Tribunal sentido en analizar si tal póliza fue contratada o no por una suma inferior a la que convencionalmente acordada, toda vez que siendo su vigencia post contrato carece de utilidad analizar dicho asunto.

Por las razones anteriores este Tribunal considera que la arrendataria incumplió la cláusula décima cuarta del contrato otorgado en fecha primero de Mayo de 2004 y la cláusula de igual numero del anexo de prorroga de fecha 3 de Mayo de 2005, y ASI SE DECIDE.

QUINTO

En la presente causa este Tribunal dejó establecido que para gozar de la prorroga legal que la demandada alega en su favor, es necesario estar solvente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales y legales, como ya lo decidió el Tribunal, y si han resultado incumplidas la cláusulas contractuales antes señalada, resulta claro, por vía de consecuencia, que la demandada no disfrutaba de la prorroga legal, luego de vencida la última prorroga convencional el 30 de Abril de 2007 y está obligada a devolver los inmuebles arrendados, ASI SE DECIDE.

Además de reclamarse le entrega de los inmuebles arrendados, por considerar la demandante que la arrendataria demandada no ha cumplido su obligación de entregar el inmueble al vencimiento del contrato, demanda también el pago de la penalidad indemnizatoria prevista en la cláusula tercera del contrato. La demandada rechaza tal pretensión por considerar que disfrutaba de la prorroga legal cuando se intentó la demanda y ha sido cumplidora de sus obligaciones contractuales.

Decidido como está que la arrendataria demandada no gozaba de la prorroga legal arrendaticia cuando venció, en fecha 30 de Abril de 2007, la última prorroga convencional, por estar incursa en el incumplimiento de obligaciones contractuales y que por ello estaba obligada a devolver los inmuebles arrendados, obligación esta última que igualmente está incumplida, es procedente la aplicación de la previsión contractual contenida en la cláusula tercera del contrato suscrito en fecha primero de Mayo de 2004, que corre a los folios 8 al 12.

La referida cláusula establece que si la arrendataria, al término del contrato o de su prórroga, no devolviera los inmuebles, pagará al arrendador, como indemnización, una cantidad equivalente al valor de diez (10) unidades tributaria por cada día de retraso. Además, el artículo 1.267 del Código Civil, permite también reclamar esta suma. Siendo el valor de la unidad tributaria la cantidad de Bs. F. 37,63 diez (10) unidades equivalen a la suma de Bs. F. 376,30 que es la cantidad que la demandada deberá pagar por cada día de retraso en la entrega de los inmuebles arrendados, como penalidad indemnizatoria, los cuales deben calcularse desde el día primero de Mayo de 2007, fecha de vencimiento del contrato, hasta el día que haga entrega definitiva de dichos inmuebles, Y ASI SE DECIDE.

No considera el Tribunal necesario analizar el alegato de la demandada de que siempre pagó el canon de arrendamiento y las pruebas que en ese sentido se aportan, puesto que en la demanda no se le atribuye al demandado en incumplimiento de tal obligación.

V

DECISION

En mérito de las anteriores razones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por BLASO C.A, sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de ésta Circunscripción Judicial, en fecha 7 de Abril de 1971, bajo el No 39, Tomo 18-C, contra SUBCERCA C.A. sociedad mercantil inscrita por ante el mismo Registro mercantil antes citado, el 17 de Abril de 2000, bajo el No 27, Tomo 27-A, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y en consecuencia, condena a la demandada a lo siguiente:

PRIMERO

A entregar a la demandante, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que los recibió, los inmuebles arrendados cuyo plazo expiró, constituidos por dos (2) inmuebles contiguos uno al otro, pero independientes entre sí, identificados como galpones 01y 02, que forman parte de un conjunto de tres (3) unidades, construidos sobre la parcela P-9, de la calle 107 de la urbanización Terrazas de Castillito, Municipio San D.d.E.C.. Dichos inmuebles consisten cada uno de ellos en una nave industrial, provistos cada uno de un módulo delantero de dos plantas de oficinas y baños y al fondo de esta una mezzanina contentiva de otra oficina más y dos baños para obrero; cada inmueble tiene para su uso exclusivo, un patio posterior, contando, además, el galpón numero 1 con un patio lateral descubierto.

SEGUNDO

A pagar a la demandante, por concepto de penalidad indemnizatoria por la mora diaria en la devolución de los inmuebles arrendados, desde el día primero de Mayo de 2007, fecha en que debieron entregarse, hasta el día 2 de Julio de 2007, la suma de VEINTITRES MIL SETECIENTOS SEIS BOLIVARES FUERTES CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. F 23.706,90). Esta suma resulta de multiplicar por diez (10) el monto de la Unidad Tributaria, que asciende hoy a la suma de Bs. F. 37,63, resultando así la cantidad de Bs. F 376,30 que es la suma contractualmente pactada como penalidad por cada día de mora en el devolución de los bienes arrendados y por el tiempo transcurrido dentro de las fechas señaladas.

TERCERO

A pagar a la demandante, igualmente por concepto de penalidad indemnizatoria TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS CON TREINTA (Bs. F. 376, 30) por cada día que transcurra sin entregar los bienes arrendados, desde el 3 de Julio de 2007, hasta la definitiva entrega de dichos bienes, en las condiciones indicadas en el numeral primero de ésta dispositiva.

Tal como se solicita y tomando en consideración que el criterio convenido para calcular el monto diario de la penalidad indemnizatoria por el retardo en la entrega de los inmuebles fue el valor la Unidad Tributaria, se acuerda que los montos definitivos a pagar según el fallo, deben reajustarse o recalcularse con base al valor que tenga la Unidad Tributaria al momento de la entrega definitiva de los inmuebles arrendados. Todo a justa regulación de experto.

Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida.

Notifíquese a las partes de la presente decisión en los domicilios procesales que indican en la demanda y en la contestación.

Regístrese y publíquese la presente sentencia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, en Valencia a los seis (06) días del mes de Octubre del año 2008. Años: 198º y 149º.

El Juez Provisorio,

Abog. P.P.

La Secretaria Temporal,

Abog. SIDYA GUDIÑO

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las 12:30 de la tarde.-

La Secretaria Temporal,

P/P. Exp. 51.344.-