Decisión nº 08-2013 de Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de Carabobo, de 17 de Enero de 2013

Se inicia la presente causa por demanda intentada por la ciudadana M.P.V., actuando en su carácter de apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil BOQUETES COMPAÑÍA ANONIMA, contra la Sociedad de Comercio AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, todos plenamente identificados por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentando su pretensión en los artículos 33 del Decretó con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.592 y 1.167 del Código Civil, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, en fecha 30-05-2012, quedando por Distribución en este Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello. En fecha 01-06-2012 se admitió la demanda emplazándose a la parte demandada para la contestación de la demanda el Segundo (2°) día de despacho siguiente después de citada y que constara en autos, entregándosele al Alguacil la compulsa respectiva (folio 24). Se abrió cuaderno de medidas. En fecha 08-06-2012 diligencio la parte actora dejando constancia que suministro los emolumentos necesarios para la practica de la citación ordenada. En fecha 21-06-2012 diligencio el ciudadano Alguacil Titular del Circuito y consigna recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada (folios 29-30). En fecha 25-06-2012 la parte demandada presento escrito de contestación a la demanda y reconvención. En fecha 27-06-2012 se dicto auto agregando el escrito de contestación y reconvención, admitiéndose la reconvención propuesta y se fijo el segundo (2º) día de despacho siguiente para que la parte actora diera contestación a la reconvención. En fecha 02-07-2012 se recibió escrito de contestación a la reconvención presentado por la parte actora reconvenida y en esa misma fecha se agrego a los autos y se apertura el lapso de promoción y evacuación de pruebas. En fecha 09-07-2012 la parte demandada reconviniente presenta escrito de promoción de pruebas. En fecha 10-07-2012 se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 10-07-2012 la parte demandante reconvenida presenta escrito de promoción de pruebas y en esa misma fecha se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandante. En fecha 16-07-2012 la parte demandada reconviniente presenta escrito de promoción de pruebas. En fecha 17-07-2012 se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 17-07-2012 la parte demandada reconviniente presenta dos (2) escritos de promoción de pruebas y en esa misma fecha se dicto auto agregando y admitiendo las pruebas promovidas por la parte demandada. En fecha 19-07-2012 se dicto auto aclarándole a las partes que la sentencia seria dictada una vez que conste en autos las repuestas de los oficios Nº 2340-232 y 2340-243.-

CAPITULO III

DEL ESCRITO LIBELAR.

La parte actora señala en su escrito libelar los siguientes aspectos:

• Alego que tal y como se evidencia de Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado, que fue suscrito en fecha 29 de Abril de 2.010, el cual acompaño al presente escrito señalado con la letra “B” en copia certificada, con la parte demandada, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que según la cláusula segunda el tiempo de duración era de doce (12) meses prorrogables por periodos iguales por voluntad conjunta de las partes y mediante aviso por escrito dado por una de las partes con menos de 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prorrogas.

• Alego que acordaron la cantidad de CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 125,00) por cada día de atraso en la entrega del inmueble como estimación de daños y perjuicios, sin que signifique prorroga del contrato.

• Alego que fijaron la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) mensuales mas IVA, por mensualidad vencida a pagar los 30 de cada mes en la dirección de la arrendadora en el Centro Empresarial Puerto Azul, Calle Municipio, Piso 3, Oficina 3-07, Jurisdicción de la Parroquia Unión del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo.

• Alego que acordaron la resolución del contrato por impago de dos (2) cuotas de arrendamiento y en caso de no pagar las mensualidades en la fecha estipulada, la arrendataria debería pagar a la arrendadora la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) diarios como estimación de daños y perjuicios.

• Alego que pactaron que en caso de pagos efectuados mediante cheques no producirán efecto liberatorios hasta tanto no sean hechos efectivos los respectivos instrumentos.

• Alego que la demandada ha incumplido el contrato y que desde el mes de Abril del año 2011 a Mayo del año 2012 no cancela los cánones de arrendamiento que a disfrutado, también incumplió con la cancelación de los servicios del inmueble arrendado tales como energía eléctrica y condominio tal como lo pactaron en la cláusula cuarta del contrato.

• Alego que demanda la resolución del contrato de arrendamiento y que se condene a la demandada a cancelar: a) La cantidad de QUINCE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 15.600,00) por daños y perjuicios por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos vencidos de los meses de Mayo, Junio, J., Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2012 a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) cada mensualidad; b) La cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 950,00) por concepto de gastos comunes, calculados a razón de SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 65,00) las primeras diez mensualidades y a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) las ultimas dos mensualidades; c) La cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 242.160,00) por concepto de cláusula penal (cláusula décima) a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) diarios, d) Que se condene a la demandada al pago de las costas procesales incluidos los honorarios profesionales; e) Que se conmine a la demandada a entregarle todos los comprobantes o recibos cancelados de los servicios públicos; f) Que sea condenada la parte demandada a hacerle entrega del inmueble arrendado libre de basura y desperdicios y en buen estado de conservación y funcionamiento.

• Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 258.710,00) equivalentes a 2.875 Unidades Tributarias.

• Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CAPITULO IV

DE LA CONTESTACIÓN.

La parte demandada a través de su Apoderada Judicial contesto la demanda en el lapso legal establecido para ello en los siguientes términos:

 Alego que es cierto que en fecha 29-04-2010 celebro con la Sociedad Mercantil BOQUETES C.A, un contrato de arrendamiento mediante documento autenticado; así mismo argumento que el canon inicial era de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) mas el Impuesto al Valor Agregado y que el lapso inicial del contrato era de doce (12) meses que venció el 29-04-2011, y que para la continuación de la relación inquilinaría era menester la manifestación de voluntad de ambas partes de manera escrita.

 Alego que es falso que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado, ya que se indetermino en el transcurso del tiempo.

 Alego que es falso que se le adeude a la parte actora los cánones de los meses que van desde Mayo del año 2011 a Mayo del año 2012.

 Alego que es falso que adeude sumas de dinero por motivo de daños contractuales o penalidades.

 A. que es falso que le hayan requerido las constancias de pagos de los servicios públicos o privados prestados al inmueble arrendado ni que exista deuda alguna por tales conceptos.

 Alego que el pago del canon de arrendamiento fue realizado en cuentas bancarias de la parte actora de la siguiente manera: 1) El 19 de Mayo de 2011 la arrendadora notifico que se adeudaban los cánones de arrendamiento desde el 01 de Julio del año 2010 al 30 de Abril del año 2011 e incorpora a las deudas el monto del pago de I.V.A., y una cantidad por concepto de gastos y se concluyo que se adeudaba para esa fecha CATORCE MIL NOVENTA BOLIVARES (Bs. 14.090,00), pagados mediante cheque Nº 86951744, de la Cuenta Corriente Nº 01050146671146056540 de la Sociedad Mercantil VC LOGISTICA, C.A; empresa del grupo familiar, pago del tercero que fue aceptado y emitieron facturas, según consta de documentos en copia simple marcados “B”, “C” y “D”. 2) El 02 de Marzo de 2011 la arrendadora envió comunicación notificando que el canon de arrendamiento a partir del mes de Mayo del año 2011 seria de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) mas I.V.A. por un lapso de 12 meses, según consta de documento marcado “E”.

 Alego que no existía acuerdo en cuanto al aumento del canon de arrendamiento y le solicitaron a la arrendadora se acuerde según la cláusula décima segunda del contrato, según consta de documento marcado “F.

 Alego que en fecha 18 de Enero del año 2012 la arrendadora le envía comunicación donde notifica que entre el periodo 01-05-2011 al 31-12-2011 la deuda alcanza un monto de TREINTA Y UN OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 31.880,00) pretendiendo elevar un canon de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00) mas I.V.A y gastos generales.

 Alego que notificaron a la arrendadora que mediante Cheque de Gerencia del Banco Mercantil Nº 031162633 que se le deposito en el Banco Provincial en la Cuenta Corriente Nº 01080125710100060922, en fecha 22-03-2012, la cantidad de CATORCE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 14.400,00), correspondiente a 12 meses que van desde 01-05-2011 a 30-04-2012, conforme al canon vigente para ese momento que era de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), el cual fue aceptado por la arrendadora.

 Alego que se hizo una práctica mercantil, la presentación de un estado de cuenta por parte de la arrendadora y el pago de las sumas requeridas por el arrendatario.

 Alego que al ser contribuyente especial se le debe emitir factura por no poder efectuar pagos sin soporte contable, según consta de documento marcado “G”, “H” e “I”.

 Alego que el contrato es a tiempo indeterminado, ya que la cláusula segunda establece como termino fijo un año y que para que se produzca una prorroga convencional por periodo igual, seria necesario el acuerdo escrito de las partes y al no haber ocurrido ya que entre las partes solo hubo una manifestación de voluntad de la actora según comunicación de fecha 02 de Marzo del 2011 que señalo que el vencimiento de la etapa inicial convencional ocurriría el 30 de Abril de 2011 y relacionan un eventual aumento del canon a CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) condicionado a la renovación del contrato a la aceptación por escrito de la arrendataria.

 Alego que no existe prueba alguna de la coincidencia de voluntades entre las partes en torno a aumento ni que se haya suscrito renovación alguna.

 Alego que el 01 de Mayo del año 2011 comenzó la prorroga legal prevista en el articulo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de seis (6) meses que se prolongo hasta el mes de Octubre del año próximo pasado.

 Alego que en el mes de Octubre del año 2011 se produjo la finalización de la prorroga legal y el 18 de Enero de 2012 la arrendataria plantea el cobro de los cánones correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2011, según documento marcado “G”.

 Alego que continuo ocupando el inmueble vencida la prorroga legal y cancelo el canon de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre del 2011, mediante Cheque de Gerencia que anexo marcado “I”.

 Alego que por ser un contrato a tiempo indeterminado la pretensión de resolución de contrato no es admisible, siendo proponible es la acción de desalojo inquilinario.

 A. como defensa de fondo el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.

 S. se declare sin lugar la demanda por inadmisible.

DE LA RECONVENCION.

La parte demandada a través de su Apoderada Judicial contesto la demanda en el lapso legal establecido para ello y reconvino a la parte actora en los siguientes términos:

• Alego que reconviene a la Sociedad Mercantil BOQUETES COMPAÑÍA ANONIMA, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 28-01-2002, bajo el Nº 59, Tomo 220-A, en la persona de su Apoderada J.M.P.V., titular de la cedula de identidad Nº V-7.155.943, para que convenga o sea condenada a: La Nulidad de la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento por ilegal y abusiva.

• Alego que la cláusula décima del contrato prevé una sanción ilegal, al pretender el pago de una cantidad de dinero por cada día de falta de pago del canon de arrendamiento, monto que excede lo previsto en el Código Civil por concepto de mora, el cual en ningún caso puede exceder del uno por ciento (1%) mensual, es decir del doce por ciento (12 %) anual y adicionalmente y de manera acumulativa establece en la cláusula segunda una cláusula penal por la falta de entrega del inmueble.

• Alego que pretender la actora el pago del diez por ciento (10 %) diario resulta ilegal y leonino, y que la cláusula no resuelta nula por ilegal, sino por exorbitante.

• Estimo la reconvención en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), equivalente a 555,55 Unidades Tributarias.

• Solicito sea declarada con lugar la reconvención.

• S. medida cautelar innominada consistente en que este Tribunal autorice la permanencia de la arrendataria en el inmueble arrendado, constituido por un local comercial, oficina Nº 01, planta baja del Edificio Mayuli, ubicado en la avenida J.C.F. de la ciudad de Puerto Cabello del Estado Carabobo, durante el tiempo que dure el proceso.

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION.

La parte demandante reconvenida a través de su Apoderada Judicial contesto la reconvención en el lapso legal establecido para ello en los siguientes términos:

• Alego el contenido textual de la cláusula décima.

• Negó, rechazo y contradijo la solicitud de nulidad de la cláusula décima del contrato y argumento que de los instrumentos aportados en la contestación a la demanda, no se desprende que se hayan cobrado ni mucho menos le hayan cancelado montos por concepto de morosidad, por lo tanto dicha cláusula nunca fue considerada por BOQUETES COMPAÑÍA ANONIMA, a los fines del cobro de las mensualidades insolutas e intempestivamente canceladas por la demandada.

CAPITULO V

HECHOS CONTROVERTIDOS.

• La Resolución del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones.-

• La Nulidad de Cláusula Contractual.-

DE LAS PRUEBAS.

DE LA PARTE ACTORA:

CON EL ESCRITO LIBELAR:

 Poder (Autenticado).

 Contrato de Arrendamiento (Documento Autenticado).

CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

 Invoco el merito favorable.

 Ratifico a su favor el Contrato de Arrendamiento que presento junto al libelo.

DE LA PARTE DEMANDADA:

CON LA CONTESTACION:

 Poder (Autenticado).

 2 Estados de Cuenta.

 2 Factura.

 3 Comunicaciones.

 1 B. de Depósito Bancario.

CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

 Solicito Prueba de Informes al BBVA BANCO PROVINCIAL.

 Solicito Prueba de Informes a SUDEBAN.

 Invoco el merito favorable.

 3 Estados de Cuenta.

 1 Copia de Cheque.

 3 Comunicaciones.

 3 B. de Depósito Bancario.

 3 Registros de Comercio.

 2 Actas de Asambleas.

 1 Registro de Información Fiscal.

 2 Facturas de CORPOELEC.

 1 Estado de Cuenta de CORPOELEC.

 2 Facturas de BOQUETES, C.A. (Copia Simple y Originales)

 1 Copia simple Oficio del SENIAT.

 1 Recibo.

 3 Copias simples de Partidas de Nacimientos.

 1 Comunicación.

 1 Comprobante de Correo Electrónico.

 Solicito Prueba de Informes a CORPOELEC.

Revisando las actas procesales esta J. antes de decidir observa:

VALORACION DE LAS PRUEBAS:

 A las documentales insertas del folio 09 al 17, contentiva de copia simple y copia certificada de Poder (Documento Autenticado) que otorgo BOQUETES COMPAÑÍA ANONIMA, a las ciudadanas MILAGROS BELLO FERNANDEZ y M.P.V., presentadas por la parte actora junto al escrito libelar y ratificadas en el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar las facultades conferidas a las mencionadas ciudadanas, entre ellas intentar, reformar demandas y contestar, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 Corre del folio 18 al 22 y su vuelto, Contrato de Arrendamiento (Documento Autenticado), consignado por la parte actora junto con el escrito libelar y ratificado en el lapso probatorio, dicha instrumental se trata de un documento suscrito por las partes, el cual es reconocido por ambos, del cual se desprende que la arrendadora BOQUETES COMPAÑÍA ANONIMA, da en arrendamiento un inmueble del cual dice ser Administradora, constituido por un local comercial apto para oficina, ubicado en la Avenida J.C.F., Edificio “Mayuli”, numero 1, Planta Baja, Puerto Cabello del Estado Carabobo; este Tribunal le otorga valor probatorio queda demostrada la relación arrendaticia y las obligaciones asumidas por las partes, en el cual acordaron la relación arrendaticia a tiempo determinado por doce (12) meses, prorrogables por periodos iguales a voluntad de las partes mediante aviso por escrito por uno de ellos con 30 días de anticipación a la fecha de su vencimiento, cuya fecha de inicio fue el 30 de Abril del año 2010; así mismo pactaron que el uso del inmueble era mercantil y fijaron la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) como canon de arrendamiento mensual mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) por mensualidades vencidas los 30 de cada mes, pagaderos en la dirección de la Arrendadora en el Centro Empresarial Puerto Azul, Calle Municipio, Piso 3, Oficina 3-07, Jurisdicción de la Parroquia Unión del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo; igualmente en la cláusula décima del contrato acordaron que el impago de dos (2) cuotas de arrendamiento daría derecho a la ARRENDADORA de pedir judicialmente la resolución del contrato y que en caso de no pagar la ARRENDATARIA el canon de arrendamiento en la fecha estipulada debería pagar la cantidad de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) diarios por concepto de indemnización por daños y perjuicios; también pautaron que los pagos efectuados mediante cheques no producirían efecto liberatorio hasta tanto no sean hechos efectivos, todo de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta del folio 41 al 44, contentiva de copia certificada de Poder (Documento Autenticado) que otorgo AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, C.A, a los ciudadanos E.D.N.A., R.G.R.L., J.C.R.B., E.D.N.P., L.B.S. y LUIS EDUARDO VILORIA CABRERA, presentado por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda, este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar las facultades conferidas a los mencionados ciudadanos, entre ellas representar, defender y sostener los derechos, acciones e intereses en sede judicial y administrativa, todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A las documentales insertas a los folios 45, 50, 79, 80 y 84 contentiva de cinco copias simples de Estados de Cuentas emanados de BOQUETES, C.A, presentados por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda y escrito de promoción de pruebas, este Tribunal les otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuados en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a que el canon de arrendamiento era de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) hasta el día 30 de Abril del año 2011 tal como lo acordaron en el contrato de arrendamiento en comento; así mismo demuestra la intención de la arrendadora de requerir el canon de arrendamiento desde el 01 de Mayo del año 2011 hasta el 31 de Diciembre del año 2011 a razón de TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 3.500,00) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A las documentales insertas a los folios 46, 47, 133 y 134 contentiva de dos Facturas Nº 00-003019 y 00-003020 (5397 y 5398) en copias simple original, emanados de BOQUETES, C.A, presentados por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda y escrito de promoción de pruebas, este Tribunal les otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuados en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a que el canon de arrendamiento era de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) hasta el día 30 de Abril del año 2011 tal como lo acordaron en el contrato de arrendamiento en comento; todo de conformidad con el artículo 147 del Código de Comercio. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta al folio 48 y 83 contentiva de copia simple y original de Comunicación, emanada de BOQUETES, C.A, presentada por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda y escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuada en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a la intención de la arrendadora de requerir el canon de arrendamiento desde el 01 de Mayo del año 2011, a razón de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,00) mensuales, mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta al folio 49 y 85 contentiva de copia simple y original de Comunicación, emanada del representante de AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, C.A, presentada por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda y escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuada en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a su no aceptación al aumento del canon de arrendamiento según correspondencia de fecha 02-03-2011 que recibió de la arrendadora demandante, todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta al folio 51 y 82 contentiva de copia simple y copia simple con sello húmedo como recibido por la parte actora de Comunicación, emanada del representante de VC LOGISTICA, C.A, presentada por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda y escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuada en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a su no aceptación del aumento del canon de arrendamiento según correspondencia de fecha 02-03-2011 que recibió de la arrendadora demandante, todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta al folio 52 y 86 contentiva de copia simple de Cheque de Gerencia y Deposito Bancario en copia simple y original, a favor de BOQUETES, C.A, presentada por la parte demandada junto al escrito de contestación a la demanda y escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuada en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a la cancelación de CATORCE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (BS. 14.400,00), todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y 1.383 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta al folio 81 contentiva de copia simple de Cheque a favor de BOQUETES, C.A, presentada por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuada en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a la cancelación de CATORCE MIL NOVENTA BOLIVARES (Bs. 14.090,00), todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A las documentales insertas al folio 87 y 88 contentiva de Recibo de deposito por Cajero Automático a favor de BOQUETES, C.A, presentada por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por no haber sido desvirtuada en el transcurso del proceso por la parte actora, queda demostrado el hecho alegado por la parte demandada respecto a la cancelación de DOS MIL CUATROSCIENTOS (Bs. 2.400,00) y UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 1.290,00), todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A las documentales insertas a los folios 89 al 120 contentivas de Registro de Comercio, Actas de Asambleas y Registro de Información Fiscal (R.I.F) de la Sociedad Mercantil V.C LOGISTICA, C.A., y Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil N.V. ADUANAS, C.A., presentada por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal no les otorga valor probatorio alguno por no aportar ni elementos ni indicios que ayuden a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A las documentales insertas a los folios 121 al 123 contentivas de Factura, Estado de Cuenta y Transacción Bancaria Electrónica, emanadas y a favor de la Empresa CORPOELEC, en copia simple pero con sello húmedo de la mencionada empresa, cuyo servicio es a favor de la Sociedad Mercantil N.V. ADUANAS, C.A., presentada por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal no les otorga valor probatorio alguno por no aportar ni elementos ni indicios que ayuden a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta del folio 126 al 127 contentiva de Copia Simple de Comunicación emanada del SENIAT y dirigida a la Sociedad Mercantil AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, C.A, presentada por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno por no aportar ni elementos ni indicios que ayuden a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta al folio 132 contentiva de Recibo de Pago emanado de la Sociedad Mercantil BOQUETES; C.A., a favor de la Sociedad Mercantil AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, C.A, presentada por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal le otorga valor probatorio por demostrar el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte demandada en el contrato de arrendamiento hasta el mes de Abril del año 2011, todo de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil.. Y ASÍ SE DECIDE.

 A las documentales insertas del folio 135 al 137 contentiva de Copia Simples de tres (3) Partidas de Nacimiento, presentadas por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal no les otorga valor probatorio alguno por no aportar ni elementos ni indicios que ayuden a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A las documentales insertas del folio 141 al 142 contentivas de Copia Simples de Comunicación emanada de BOQUETES, C.A y comprobante de correo electronico, presentadas por la parte demandada con el escrito de promoción de pruebas, este Tribunal no les otorga valor probatorio alguno por no aportar ni elementos ni indicios que ayuden a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta al folio 149, emanada del BBVA Banco Provincial, de fecha 18-07-2012, en respuesta al oficio librado Nº 2340-231 con motivo de la evacuación de la prueba de informe solicitada por la parte demandada; este Tribunal le otorga valor probatorio queda demostrado que la Sociedad Mercantil BOQUETES, C.A es titular de la Cuenta Corriente Nº 01080125710100060922, llevada en dicha institución bancaria, aperturada en fecha 23-01-2002 por dicha Sociedad Mercantil con el Nº de R.I.F J-0030887085; todo de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

 A la documental inserta al folio 152, emanada de CORPOELEC Empresa Eléctrica Socialista, de fecha 06-08-2012, en respuesta al oficio librado Nº 2340-243 con motivo de la evacuación de la prueba de informe solicitada por la parte demandada; este Tribunal le otorga valor probatorio queda demostrado que el inmueble arrendado se encuentra solvente en el servicio eléctrico; todo de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

 A la documental inserta del folio 155 al 156, emanada de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), de fecha 29-08-2012, en respuesta al oficio librado Nº 2340-232 con motivo de la evacuación de la prueba de informe solicitada por la parte demandada; este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno por no aportar ni elementos ni indicios que ayuden a la solución de la presente controversia, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

 A la documental inserta del folio 159 al 163, emanada del BBVA Banco Provincial, de fecha 23-10-2012, en respuesta al oficio librado Nº 2340-232 con motivo de la evacuación de la prueba de informe solicitada por la parte demandada; este Tribunal le otorga valor probatorio queda demostrado que la Sociedad Mercantil BOQUETES, C.A es titular de la Cuenta Corriente Nº 01080125710100060922, llevada en dicha institución bancaria, con el Nº de R.I.F J-0030887085; así mismo informan y queda demostrado que efectivamente fueron realizados los siguientes depósitos; 1) En fecha 22-03-2012 con el Nº de Referencia de Deposito 12838, la cantidad de Bs. 14.400,00 por la Agencia de Puerto Cabello Los Muelles; 2) En fecha 25-06-2012 con el Nº de Referencia de Deposito 13108, la cantidad de Bs. 2.400,00 por la Agencia de Puerto Cabello Los Muelles; 3) En fecha 25-06-2012 con el Nº de Referencia de Deposito 13109, la cantidad de Bs. 1.290,00 por la Agencia de Puerto Cabello Los Muelles; todo de conformidad con el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-

 MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Esta J. considera prudente hacer mención que el merito favorable de autos, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema venezolano y que el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual si se invoca y no se promueve un medio probatorio susceptible de valoración, no se le puede otorgar valor alguno a la simple invocación. Y ASÍ SE DECIDE.

CAPITULO VI

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.

La anterior “norma” permite inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

Aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.P.. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, M.. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. P.. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. P.. 496. PP.638).

Parecida definición trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (Orden Público de Protección).

G.Q., G. y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. P.. 12. PP. 549.).

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar. Y ASÍ SE ESTABLECE.

CAPITULO VII

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBA

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda o en la Reconvención y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas tanto en el Escrito de Contestación a la Demanda o a la Reconvención; siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en que en la parte actora en su condición de Arrendadora señala que: “La pretensión principal es la Resolución del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento de la arrendataria de la obligación de cancelar las mensualidades fijadas como canon de arrendamiento correspondientes de los meses de Mayo, Junio, J., Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del año 2012 a razón de UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) cada mensualidad; la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 950,00) por concepto de gastos comunes, calculados a razón de SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 65,00) las primeras diez mensualidades y a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) las ultimas dos mensualidades; y la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 242.160,00) por concepto de cláusula penal (cláusula décima) a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) diarios,”Acción” que fundamenta en el artículo 1.167 del Código Civil. Mientras que la Parte Demandada dio Contestación a la Demanda y así lo hizo constar el Tribunal en fecha 25-06-2012.

Evidenciándose así que la “Acción” interpuesta, es de naturaleza civil, por ser el “Arrendamiento” un Contrato de Naturaleza Civil por excelencia; pese a la existencia de una Ley Especial de Arrendamientos Inmobiliarios; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus argumentaciones y afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la Demanda. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acerca del orden público, de dichas normativas.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.-R., IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, E.. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de L., C.A. Caracas, Mayo 2000, P.. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse equitativamente, como ya se expuso. Y ASÍ SE DISPONE.

CAPITULO VIII

MOTIVA

Tramitada convenientemente la litis y no observando esta sentenciadora causal alguna de nulidad ni vicios que invalide lo actuado, se procede a decidir la controversia planteada en base a la siguiente motivación:

Al analizar las actas del proceso, este Tribunal observa que la contestación de la demanda debía tener lugar el segundo (2º) día de despacho después de citada la parte demandada, ya que quedó legalmente citada el día Jueves 21 de Junio del año 2012, de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, correspondiendo el día Lunes 25 de Junio del mismo año el acto de contestación a la demanda y esta hizo acto de presencia contestando la demanda y proponiendo reconvención.

Se desprende del libelo (folio 1-8) que la accionante asevera que realizó contrato de arrendamiento por escrito con la demandada de autos, sobre un inmueble constituido por un local comercial apto para oficina, ubicado en la Avenida J.C.F., Edificio “Mayuli”, numero 1, Planta Baja, Puerto Cabello del Estado Carabobo, cuya duración del contrato era de doce (12) meses, contados a partir del 30 de Abril del año 2010, con un canon de arrendamiento mensual de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) mas el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A), la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 950,00) por concepto de gastos comunes, calculados a razón de SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 65,00) las primeras diez mensualidades y a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150,00) las ultimas dos mensualidades; y la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL CIENTO SESENTA BOLIVARES (Bs. 242.160,00) por concepto de cláusula penal (cláusula décima) a razón de CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) diarios.

Ahora bien, se infiere, clara y evidentemente, que entre las partes ha existido una relación arrendaticia, sobre inmueble que administra la demandante, constituido por un local comercial apto para oficina, ubicado en la Avenida J.C.F., Edificio “Mayuli”, numero 1, Planta Baja, Puerto Cabello del Estado Carabobo. De igual forma, las partes pactaron en la CLAUSULA SEGUNDA del contrato el tiempo de duración de la relación arrendaticia por un periodo de doce (12) meses prorrogable automáticamente por períodos iguales, mediante aviso por escrito de una de las partes con 30 días de anticipación al vencimiento del contrato; observando esta J. del escrito libelar que la parte actora lo que demanda es la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por considerarlo que se trata de un contrato a tiempo determinado, argumentando el impago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Mayo del año 2011 y se le entregue el Inmueble Arrendado libre de cosas y personas y se condene a cancelar ciertas cantidades de dinero que indica en el libelo.

En este orden de ideas, es preciso para esta J. determinar en el presente caso cual es la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, para pronunciarse sobre la procedencia o no de la acción incoada antes de sentenciar al mérito de la causa. En efecto, ha señalado nuestro autor patrio G.G.Q., en cuanto a la duración del contrato, lo siguiente:

“Cuando al abogado se presenta un contrato para que dictamine sobre la solución de un determinado inconveniente arrendaticio, el primer objeto de revisión y estudio es la “cláusula relativa a su duración”. Pareciera que allí puede encontrarse la respuesta orientadora hacia la solución del problema que presenta el arrendador o el arrendatario. Se trata de la “cláusula temporal” como la más importante del contrato, porque según sea la duración del mismo, puede inducirse la vía que deberá seguirse para la posible solución del inconveniente que afecta a cualquiera de los contratantes. Y como la mayoría de los problemas arrendaticios tienen su origen en la falta de pago del alquiler, o por daños al inmueble arrendado, o debido a otro incumplimiento, la duración del contrato es prácticamente la clave conducente hacia una solución favorable.

En el caso, por ejemplo, de la falta de pago del canon hay que, en primer lugar, precisar el tipo de contrato en relación con su duración y, asimismo, conocer si las partes fijaron un tiempo o plazo para el pago, y de haberlo fijado entonces deducir que tal plazo no esté en contradicción con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del estudio que se realice, puede conocerse la vía a seguirse con éxito, pues tratándose de esa falta de pago si el contrato es por tiempo indeterminado, mal puede omitirse la vigencia del literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y dentro de las varias hipótesis ejemplificativas que pueden proponerse, si se trata de “deterioros menores” causados al inmueble, entonces habrá que establecer si la relación es a tiempo determinado o no, porque si el contrato es a tiempo indefinido, el literal “e” del artículo 34 eiusdem se refiere a “deterioros mayores”, en cuyo caso no procederá la resolución del contrato, sino el desalojo. Estos dos ejemplos nos permiten alguna orientación para demostrar que la “duración del arrendamiento” constituye, quiérase o no, un problema.” (Fin de Cita).

Ahora bien, en el presente caso se ha intentado una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, en consecuencia debe verificar esta sentenciadora si están dadas las condiciones o supuestos establecidos por la norma para accionar con fundamento al 1.167 del Código Civil, y se desprende de los autos que la parte demandante ha consignado un contrato de arrendamiento debidamente autenticado (folios 18-22), cuya Cláusula Segunda es del siguiente tenor: “El termino de duración del presente contrato es de doce (12) meses prorrogables por periodos iguales, a voluntad conjunta de las partes mediante aviso por escrito, dado por una de las partes a la otra con al menos Treinta (30) de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo señalado o de cualquiera de sus prorrogas; contados a partir del día, TREINTA (30) de Abril del 2010…”, (Resaltado y subrayado del Tribunal).

Es evidente entonces que la relación de arrendaticia inicio el 30-04-2010 y finalizo el 30-04-2011, al no constar en autos notificación de alguna de las partes donde manifestara su intención de prorrogar el contrato por período igual al pactado, hecha con anticipación al vencimiento del contrato, trae como consecuencia que a partir del 01-05-2011 empezó de pleno derecho la prorroga legal correspondiente de seis (6) meses de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la prorroga convencional que estipula la cláusula segunda del contrato ya que las partes no cumplieron con la notificación por escrito pactada, en consecuencia quedó demostrada que la relación arrendaticia inicio a tiempo determinado y se convirtió a tiempo indeterminado tal como lo alega la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, ya que los contratos deben cumplirse en la forma convenida por las partes, debido a que los contratos son ley entre las partes, tal como lo establece el articulo 1.159 del Código Civil que reza: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley”.

Por lo tanto se le otorgò valor probatorio al referido contrato, quedó demostrado que la relación arrendaticia inicio a tiempo determinado y al no cumplirse con la notificación por escrito con 30 días de anticipación al vencimiento del mismo no opera la prorroga convencional sino la prorroga legal y aplicando el principio de la comunidad de la prueba a favor de la parte demandada, es por lo que la acción procedente efectivamente seria el desalojo con fundamento en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que autoriza a demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Ha sido criterio de nuestro máximo Tribunal analizar la naturaleza de los contratos de arrendamientos como factor indispensable para la procedencia de la acción escogida por los justiciables, a este respecto citamos para aclarar en el caso de marras los fundamentos de la presente decisión:

Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente N° 02-0570, de fecha 24 de abril del año 2002. Magistrado Ponente: Dr. P.R.H.:

“Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó.

En efecto, la sentencia que fue impugnada, luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, consideró que estuvo ajustada a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho.

Ahora bien, esta S. observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.

Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos:

Esta Sala ha señalado que la acción de amparo contra actuaciones judiciales, contenida en el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales es un mecanismo especial de protección constitucional que surge cuando el juez, actuando fuera de su competencia, lesiona un derecho o garantía constitucional y no como un mecanismo para que el juez de alzada del que dictó la decisión conozca, nuevamente, de los vicios que mediante el recurso ordinario de apelación fueron alegados. Es decir, sólo procede el amparo, conforme el citado artículo 4, contra las sentencias que dicten los tribunales en segundo grado de jurisdicción, cuando se denuncien violaciones a derechos o garantías constitucionales no juzgadas en cualquiera de las dos instancias

. (Sentencia Nº 127 del 6-2-01, Exp Nº 00-1301, caso L. el Buchón C.A).

En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide”. (Fin de la Cita).-

En el presente caso la parte demandante equivoco la vía, y convierte la petición contraria a derecho, habiendo quedado esclarecido anteriormente que el contrato actualmente es a tiempo indeterminado, por lo que resulta la presente pretensión improcedente, habiendo demandado la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no el DESALOJO, por lo tanto la petición de la actora es contraria a derecho por errar en la naturaleza del contrato. Y ASI SE DECIDE.-

Decidido el asunto principal procede quien aquí juzga a decidir la reconvención por NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL, interpuesta por la Sociedad Mercantil AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, COMPAÑÍA ANONIMA en contra de la Sociedad Mercantil BOQUETES COMPAÑÍA ANONIMA, haciéndose las siguientes consideraciones:

Argumenta la reconviniente Sociedad Mercantil AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, COMPAÑÍA ANONIMA. que demanda La Nulidad de la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento por ilegal y abusiva, alego que la cláusula décima del contrato prevé una sanción ilegal, al pretender el pago de una cantidad de dinero por cada día de falta de pago del canon de arrendamiento, monto que excede lo previsto en el Código Civil por concepto de mora, el cual en ningún caso puede exceder del uno por ciento (1%) mensual, es decir del doce por ciento (12 %) anual y adicionalmente y de manera acumulativa establece en la cláusula segunda una cláusula penal por la falta de entrega del inmueble; así mismo arguye que pretende la actora el pago del diez por ciento (10 %) diario resulta ilegal y leonino, y que la cláusula no resuelta nula por ilegal, sino por exorbitante.

La parte actora reconvenida contesto la reconvención, rechazándola y argumento como defensa que no se desprende que se hayan cobrado ni mucho menos le hayan cancelado montos por concepto de morosidad, por lo tanto dicha cláusula nunca fue considerada por BOQUETES COMPAÑÍA ANONIMA.

Por lo tanto, para quien decide, en cuanto a la cláusula décima del contrato de arrendamiento, se desprende textualmente lo siguiente: “…en caso de no pagar las mensualidades en la fecha estipulada, LA ARRENDATARIA deberá pagar a LA ARRENDADORA la cantidad de: CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs. 120,00) diarios por concepto de indemnización por daños y perjuicios…”. Se desprende de la mencionada cláusula que las partes no acuerdan como lo alega la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda el pago de intereses moratorios, sino que estipulan una indemnización por daños y perjuicios motivados en el supuesto que la arrendataria no cancele el canon de arrendamiento en la oportunidad que le corresponde.

Así tenemos que los siguientes artículos del Código Civil preceptúan:

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Es por lo antes expuesto que se considera que las partes pactaron fue una indemnización por daños y perjuicios mas no intereses moratorios derivados del impago de los cánones de arrendamiento en la oportunidad fijada, por lo tanto no resulta violatoria dicha cláusula al contenido del articulo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.-

Y en cuanto a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que establece: “…Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado compromete y obliga a la ARRENDATARIA a pagar la cantidad de CIENTO VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 125,00) por cada día de atraso en la entrega del inmueble como estimación de daños y perjuicios, sin que ello signifique prorroga del contrato ni la celebración de un contrato Nuevo….”; quien decide considera que la misma es procedente tal como lo estable el articulo 28 de la ley especial que textualmente dice: “Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo”, ya que los contratos son ley entre las partes y la ley especial no limita a las partes en cuanto al convenio de cláusulas penales por la no entrega del inmueble arrendado una vez finalizada la relación contractual., por lo tanto dicha cláusula no resulta violatoria a derechos ni arbitraria Y ASI SE DECIDE.

CAPITULO IX

DECISIÓN

En orden a los razonamientos expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Extensión Puerto Cabello, a los fines de dictar sentencia considera después de un minucioso análisis de las actas procésales que rielan en el presente expediente y administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la Sociedad Mercantil BOQUETES, COMPAÑÍA ANONIMA, representado por sus Apoderado Judiciales MILAGROS BELLO FERNANDEZ y M.P.V., contra la Sociedad de Comercio AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por sus Apoderados J.J.C.R.B., E.D.N.P., L.B.S. y L.E.V.C., todos antes identificados; por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la Sociedad de Comercio AGENCIA ADUANAL CENTRO OCCIDENTAL, COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por sus Apoderados J.J.C.R.B., E.D.N.P., L.B.S. y L.E.V.C.; en contra de la Sociedad Mercantil BOQUETES, COMPAÑÍA ANONIMA, representado por sus Apoderado Judiciales MILAGROS BELLO FERNANDEZ y M.P.V., todos anteriormente identificados, POR NULIDAD DE CLAUSULA CONTRACTUAL.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

P., D., R. y déjese copia, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Extensión Puerto Cabello, a los Diecisiete (17) días del mes de Enero (01) del año Dos mil Doce (2013). Año 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL,

ABG. O.M.P.M..

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

A.J.G.R..

En la misma fecha se dicto y publico la presente sentencia, siendo las 02:50 de la tarde, quedando anotada bajo el Nº 08/2013 y se dejo copia para el archivo.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

A.J.G.R..

OdalisP.-

Sentencia Definitiva Nº 08/2013.-