Decisión nº PJ0042014000845 de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 13 de Noviembre de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 13 de noviembre de 2014

204º y 155º

ASUNTO: AP11-R-2009-000115

PARTE ACTORA: sociedad civil “ASOCIACIÓN NEVERÍ”, inscrita ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 14 de diciembre de 2006, bajo el No. 10, Tomo 33, Protocolo Primero.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadana L.P., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 22.738.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano O.R.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V-20.333.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano R.Z.H., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7.075.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP11-R-2009-000115.

-I-

ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

Conoce este Órgano Jurisdiccional del recurso de apelación interpuesto por la abogada L.P., actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad civil “ASOCIACIÓN NEVERÍ”, parte actora en la presente causa, en contra de la decisión de fecha 14 de agosto de 2008, proferida por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de Resolución de Contrato incoada en contra del ciudadano O.R.A., debidamente identificado en autos.

En vista de ello, consta de autos la recepción del expediente, en fecha 3 de abril de 2009, proveniente del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, previo avocamiento del Juez Provisorio al conocimiento de la causa, ordenándose en consecuencia darle el trámite de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 28 de abril de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia consignó Cartel de Notificación dirigido al ciudadano O.R.A., en relación al avocamiento del Juez Provisorio de este Tribunal al conocimiento de la causa.

Mediante nota de Secretaría de fecha 29 de abril de 2011, se dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades establecidas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de mayo de 2011, compareció la apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia solicitó se dictara sentencia en la presente causa, ratificando la misma por diligencias sucesivas, siendo la última de ellas la consignada en fecha 5 de mayo de 2014.

-II-

DE LOS FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

Llegada la oportunidad procesal correspondiente, la representación judicial de la parte actora, hoy apelante, fundamentó su recurso en los siguientes términos:

“….Alegó la representación judicial de la parte actora, que la sentencia recurrida declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato intentó su representada ASOCIACIÓN CIVIL NEVERÍ contra el arrendatario O.R.A., demanda que se fundamentó en el incumplimiento de la obligación de pago de los cánones de arrendamiento vencidos que van desde el mes de septiembre a diciembre de 2004; y enero a diciembre de 2005, respectivamente. Que el fundamento para desechar la demanda sería a todas luces contradictorio en su motivación. Que dicha contradicción se ha verificado cuando la sentencia por una parte, desechó la defensa de falta de cualidad de su representada para intentar el presente juicio; y por la otra, declaró que su representada solo podrá demandar o exigir el incumplimiento de los cánones de arrendamiento que se venzan después de adquirida la propiedad. Que el apoderado de la parte demandada opuso como defensa perentoria la falta de cualidad activa, afirmando que su representada ostenta la condición de propietaria desde el 11 de mayo de 2007 y desde esa oportunidad, podría corresponderle el derecho de exigir el pago de los cánones de arrendamiento, porque tal derecho no podría ir más allá de la fecha de adquisición, siendo extraña y ajena para la oportunidad en que se produjeron hipotéticos incumplimientos, careciendo de cualidad necesaria para ejercer en juicio. Que para desvirtuar la defensa de la falta de cualidad y demostrar la cualidad e interés actuales de su representada para intentar en el presente juicio promovió, de conformidad con lo previsto en la parte final del segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, copia certificada del documento constitutivo de la ASOCIACIÓN CIVIL NEVERÍ, de cuyo testo se desprende el aporte del edificio NEVERÍ por parte de INVERSIONES MONTE NEVERÍ, C.A., y al aportarse el referido bien inmueble a su mandante, le fueron cedidos a ésta todos los atributos, derechos y deberes derivados del derecho de propiedad, entre las cuales estarían las relaciones contractuales arrendaticias que existen y que existían sobre cada uno de los apartamentos y el local que lo conforman. Que a dicha copia certificada, la recurrida le confirió pleno valor probatorio a los efectos de la decisión de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil. Que para ratificar la cualidad e interés de su representada para intentar el presente juicio, también promovió la copia certificada del documento de propiedad del edificio NEVERÍ, el cual le pertenece a su representada en propiedad por medio de aporte que hizo la sociedad mercantil INVERSIONES MONTE NEVERÍ, C.A.; y que al ser propietaria del referido bien inmueble, del cual forma parte indivisible el apartamento No. 1, es su carácter de propietaria que le da la cualidad activa e interés actual en intentar el presente juicio por incumplimiento del demandado de una de la obligaciones previstas tanto en la ley, cual es el pago de las pensiones de arrendamiento vencidos e insolutos. Que a la copia certificada de dicho documento, la recurrida le confirió pleno valor probatorio a los efectos de la decisión de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil. Que fue en base a ese último documento y luego de una serie de consideraciones doctrinales sobre la cualidad para actuar en juicio, que la recurrida consideró plenamente demostrada la relación jurídica material que se atribuye su representada, y negó la parte demandada diciendo: “…luego, si tiene cualidad la actora, ASOCIACIÓN CIVIL NEVERÍ, para sostener este proceso y por ende, se rechaza la defensa perentoria interpuesta por la demandada, afirmando su improcedencia. ASÍ SE DECLARA…”. Que más adelante, la recurrida al analizar el mérito de la causa y específicamente el segundo alegato sobre el incumplimiento del contrato que motiva la resolución, hizo referencia a los artículos 552 y 1579 del Código Civil y también el artículo 1592 eiusdem, que se refiere a las obligaciones principales del arrendatario, que son servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, así mismo hizo referencia a una sentencia de fecha 16 de abril de 2007 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Que la recurrida señaló que al adquirir el inmueble, objeto de arrendamiento, no solo pasa a ser legítimo propietario del mismo, sino también se hace acreedor de todos los derechos y derivados del inmueble, dado a que se subroga en la posición jurídica del arrendador y obligaciones que puedan derivarse de una relación arrendaticia, esto es, el adquirente arrendador (recibir los frutos civiles) y el arrendador obligado a pagar en los términos establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento. Que tanto la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia como la transcripción del extracto de la sentencia recurrida, se desprendería que el adquirente está legitimado para exigir el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, aun anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado; es decir que el nuevo adquirente tendría cualidad para demandar la resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones principales del arrendatario previstas en el artículo 1522 del Código Civil, lo cual coincidiría plenamente con la decisión de la recurrida que afirmó la cualidad de su representada y desechó la defensa perentoria de falta de cualidad esgrimida por el apoderado de la parte demandada. Que sin embargo se hizo evidente tanto la contradicción en la motivación como la incongruencia, cuando la recurrida declaró: “…Luego, en el caso concreto se demanda el pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; además de requerir el pago de los daños y perjuicios causados así por los meses de arrendamiento dejados de pagar; pero éste deberá demandar o exigir el incumplimiento en los cánones de arrendamientos que se venzan después de adquiridos la propiedad. ASÍ SE DECLARA…”Que la recurrida incurrió en un error porque no se está demandando el pago de cánones de arrendamiento, sino la resolución de un contrato por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y los consecuentes daños y perjuicios consecuencia de dicho incumplimiento. Que si el adquirente puede demandar por el incumplimiento de las obligaciones, aun aquellas anteriores a la fecha de adquisición, y además tiene cualidad, porque la relación jurídica material que se atribuye su representada quedó plenamente demostrada, la conclusión a que debió llegar el Tribunal, era la de procedencia de la presente demanda. Que la decisión recurrida implica que solamente tendría derecho de acción el anterior propietario, pero a éste el demandado podría perfectamente oponerle la falta de cualidad, y que ésta prosperaría, dejando al arrendatario en el goce del inmueble sin tener derecho a ello por haber incumplido sus obligaciones, lo cual constituiría una negación al derecho de propiedad consagrado en nuestra carta magna y demás disposiciones legales. Que con la promoción del contrato de arrendamiento No.1, que forma parte del edifico NEVERÍ, documento que no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien se opuso y la recurrida lo apreció para los efectos de la decisión, se demostró lo falso e infundado del alegato del apoderado de la parte demandada en cuanto a que dicho contrato es un contrato a tiempo indeterminado y que a tenor de los establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo podría pedirse el desalojo. Que según lo previsto en la cláusula Cuarta del contrato, su plazo de duración sería de un año fijo contado a partir de la fecha de suscripción, más si al vencimiento del mismo o de alguna de sus prórrogas, si las hubiere, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto, se consideraría que deseaban prorrogarlo automáticamente y así quedaría de pleno derecho, por un término igual al que se estableció como plazo inicial de duración. Que la recurrida al analizar el contrato y la cláusula en la cual se estableció su duración, declaró que era determinante y clara la voluntad de las partes de conferirle al contrato de arrendamiento un término fijo y que es evidente que el tiempo de permanencia del demandado en el inmueble por más de 15 años, no lo amparaba en el supuesto del artículo 1580 del Código Civil, ya que en caso de arrendamiento de una casa para habitarla, puede durar, por Ley, inclusive toda la vida del arrendatario y por lo tanto al defensa esgrimida por el apoderado del demandado fue desechada por la recurrida. Que la cláusula Octava del contrato establece que la falta de cumplimiento de cualquiera de las estipulaciones del contrato así como de los reglamentos, los cuales se consideran como parte integrante del contrato, daría derecho a la arrendadora para exigir, sin previo aviso la desocupación inmediata sin perjuicio de las demás acciones civiles o penales a que hubiere lugar, siendo a cargo del Arrendatario los gastos judiciales o extrajudiciales que ocasiones. Que para rechazar la afirmación hecha en el libelo de la demanda de que el arrendatario O.R.A., no ha pagado los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, su apoderado no alegó el pago, sino la presunción del artículo 1296 del Código Civil y la prescripción de las pensiones. Que adminiculando la norma contenida en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, con las cláusulas Segunda y Octava del contrato, bastaría la falta de pago de una sola mensualidad como causa suficiente para demandar y para que proceda la resolución del contrato, es decir, el hecho de que no se hayan demandado las pensiones de arrendamiento de los meses siguientes al de diciembre de 2005, no implica la admisión del pago de las posteriores, por lo que la presunción del artículo 1296 del Código Civil, no aplicaría al presente caso. Que al haber alegado a favor de su representado la prescripción de las pensiones demandadas implica el reconocimiento de la existencia de la deuda y una grave contradicción el sustento del alegato referente a la presunción de pago prevista en el artículo 1296 del Código Civil. Que con pruebas promovidas se demostró que su representada tiene cualidad e interés suficiente para intentar la presente demanda, por cuanto la insatisfacción de la obligación por parte del deudor es actual, lo cual constituye admisión de los hechos por parte del demandado. Que la defensa, tal como lo planteó el apoderado de la parte demandada, fue desechada por la recurrida, significando que su representada si puede demandar la resolución del contrato aun cuando la causa resolutoria se haya producido antes de adquirir el carácter de propietaria, lo cual fue confirmado por la recurrida al señalar que el adquirente puede demandar por el incumplimiento de las obligaciones, aun en aquellas anteriores a la adquisición del inmueble. Que sin embargo, desechó la demanda afirmando que solo puede demandarse la resolución por el incumplimiento del pago de los cánones que se venzan después de la adquisición. Que esto constituye una grave contradicción en los motivos de la sentencia, lo que los hace inconciliables, porque afirma y niega en el fallo una misma circunstancia.”

Bajo tales argumentos, cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal se pronuncia en los siguientes términos:

-III-

DE LA DECISIÓN APELADA

El Tribunal de causa, hoy recurrido, resolvió la declaratoria Sin Lugar de la demanda, en los siguientes términos:

…Al respecto la parte demandada argumenta que el actor pretende que se le declare resuelto el contrato de arrendamiento por la supuesta insatisfacción de su representado en el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005; además de requerir el pago de daños y perjuicios causados así por los meses de arrendamiento dejados de pagar; que la actora ostenta la condición de propietaria desde el 11 de mayo de 2007, y desde esa oportunidad podría corresponderla, eventualmente, el derecho de exigir el pago de los cánones de arrendamiento, o frutos civiles que produzcan los apartamentos que conforman el denominado edifico nevera, pero tal derecho no puede ir más allá de la fecha de adquisición pues la facultad de compeler al pago de los cánones de arrendamiento de un inmueble determinado corresponde al propietario o a quien actúe en condición de representante de éste; y que no puede solicitar la resolución de contrato de arrendamiento por causa anterior a la adquisición en su condición de propietario del inmueble, pues tal evento soslaya los principios de la relatividad de los contratos, y siendo como es que el querellante, era extraña y ajena al inmueble, para la oportunidad en que se produjeron tales supuestos, hipotéticos incumplimientos, carece de cualidad necesaria para ejercerlos en juicio…

…(omissis)…

Con relación a este argumento, obsérvese el contenido del artículo 552 del Código Civil, que establece:

Los Frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce.

Son frutos naturales los que provienen directamente de la cosa, con o sin industria del hombre, como los granos, las maderas, los partos de animales y los productos de las minas o las canteras.

Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de la enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias.

Las pensiones de arrendamientos se colocan en la clase de los frutos civiles.

Los frutos civiles se reputan adquiridos por día a día…

Adicionalmente, en extracto de la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de abril de 2007, Exp. No. 06-1637, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasqueño López, y citada por el Juzgado de causa, hoy recurrido, se hace necesario reproducir del mismo lo siguiente:

(…) Que conforme a lo expuesto, ese Juzgado no comparte el criterio asumido por el sentenciador de primera instancia al haber considerado solvente al demandado, sin haber analizado exhaustivamente las fechas de las consignaciones de los cánones de arrendamiento, que evidencia que en muchos casos la falta de cumplimiento en cuanto al tiempo de la consignación, violándose la última parte del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, revocó el fallo apelado y, consecuencialmente, declaró insolvente al ciudadano Gerad N.N., por falta de cumplimiento oportuno de algunos cánones de arrendamiento…”

Se desprende de la sentencia cuestionada que adjunto al libelo de la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, las demandantes consignaron documento protocolizado ante el Registro Subalterno…(omissis)…contentivo de la venta del inmueble objeto de litigio que hiciere el ciudadano L.A.D. al ciudadano Palmeiro R.R., siendo el primero de los nombrados el ciudadano que arrendó el inmueble el 30 de marzo de 1992 al accionante de autos, visto que para la fecha era el propietario (…)

Siendo ello así, es indudable que a partir del 30 de enero de 2000, el ciudadano Palmeiro R.R. pasó a ser el legítimo propietario del inmueble y acreedor de todos los derechos derivados de éste, lo que incluía que debía ser el acreedor de los cánones de arrendamiento derivados del alquiler del inmueble; tal como afirma la doctrina cuando expone que “el comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras que dure la propiedad. Puede por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación…ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite, y por tanto, el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, y como adquirente está en la obligación de respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (Ord. 2° art. 1592, CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio a causa establecida en la Ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puestos que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado”.

En consecuencia, la Sala visto que el accionante no canceló los cánones al propietario del inmueble sino que lo hizo a nombre de un tercero que había perdido su legitimidad para obtener los frutos del arrendamiento, se desestima la denuncia de falta de valoración de las consignaciones, lo que forzosamente trae como consecuencia que, tal como lo señaló el Tribunal de alzada, se declara insolvente al accionante y fuese condenado al pago de lo adeudado por concepto de daños y perjuicios. Así se declara (…)

En base a ello, continúa el Juzgado de causa, hoy recurrido, explanando en su fallo de fecha 14 de agosto de 2008 lo siguiente:

….Así las cosas, al adquirir el inmueble, objeto de arrendamiento, no solo pasa a ser legítimo propietario del inmueble, sino que también se hace acreedor de todos los derechos y derivados del mismo, dado a que se subroga en la posición jurídica del arrendador y obligaciones que puedan derivarse de una relación arrendaticia, esto es, el adquirente arrendador (recibir los frutos civiles) y el arrendador está obligado a pagar en los términos establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento.

Sin embargo, el artículo 552 del Código Civil establece que los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que lo produce, y que las pensiones de arrendamiento se colocan en la clase de los frutos civiles, quiere decir que el adquirente (arrendador) está legitimado para exigir el cumplimiento de obligaciones, aún cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, pues -se repite- que el adquirente se ha convertido en arrendador, y como adquirente arrendador está en la obligación en respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, y el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (ord. 2° art. 1592, CC), y a ello se refiere cuando señala: “aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado; al hecho de que el adquirente debe respetar la relación contractual en los términos pactados…

…omissis…

Luego con fundamento a lo expuesto, no procede la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento de un apartamento No. 1, ubicado en la avenida Neverí, de la Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del estado Miranda. ASÍ SE DECIDE…

En ese contexto, al someter al análisis la sentencia apelada, y al argumento basado en la interpretación dada al artículo 552 del Código Civil, es criterio de este sentenciador apreciar que el razonamiento del Tribunal de mérito transcrito, colinde con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley De Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:

…Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley….

De la anterior normativa legal puede concluirse, que quien adquiere un inmueble arrendado, sustituye al arrendador y por lo tanto se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario; tomando en cuenta que la norma sustantiva establece: “…La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa…” (Artículo 1474 del Código Civil venezolano).

La norma anotada (Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) nos indica que el adquiriente del inmueble arrendado pasa a ocupar la condición de arrendador por haber adquirido los derechos inherentes a la cosa vendida, los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento, por tal circunstancia, el nuevo propietario queda legitimado para exigir al arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, siendo las pensiones de arrendamiento bienes muebles que pertenecen por derecho de accesión al propietario del bien que las produce, por ser frutos civiles, por disposición del artículo 552 del Código Civil, antes mencionado.

Sobre el tema en particular, el Dr. G.G.Q. en su obra “Tratado de Derecho Arrendatario Inmobiliario”, puntualiza que “…la transferencia del inmueble arrendado indica, salvo prueba en contrario, un traspaso o preferencia ipso facto al adquiriente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquiriente (arrendador) de recibir los frutos civiles que el inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, el beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. De manera que, los cánones arrendamiento vencidos e insolutos ocurridos con anterioridad a la venta, pueden ser reclamados por vía judicial por el nuevo propietario, ya que se tratan de frutos civiles, que se producen a favor del propietario de la cosa, con ocasión del contrato de arrendamiento, por tal circunstancia, la parte actora tiene legitimación para intentar el presente juicio...”, es decir, que el contrato original se mantiene, y es en base a ello que el nuevo propietario deberá respetar las condiciones establecidas en los acuerdos estipulados en el mismo, y no en referencia al anterior propietario al cual habría que rendir las cuentas adeudadas hasta la fecha de la transferencia del bien inmueble, como erróneamente fue interpretado por el a-quo. Y ASÍ SE ESTABLECE. (Subrayado y negrillas de este Tribunal).

Ahora bien, determinado lo anterior, y a los fines emitir el pronunciamiento con relación a la pretensión de fondo, este Juzgador lo hace bajo las siguientes consideraciones:

En primer lugar, resulta forzoso reiterar y así debe quedar declarado, que el comprador adquirente o adjudicatario del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad; consecuentemente, el nuevo propietario se encuentra legitimado para exigir el pago de los cánones de arrendamiento, así como también se encuentra legitimado para solicitar el desalojo, la resolución o el cumplimiento del contrato de arrendamiento, sea cual fuere el caso.

El hecho que el adquirente, por causa de traslado inmobiliario de la titularidad en la propiedad, ocupe el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aún cuando fueren anteriores a la fecha de transferencia de la propiedad del inmueble arrendado, esto dado que el adquirente se ha convertido en arrendador y si como adquirente se encuentra en la obligación de respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 1604 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagarle el canon de arrendamiento en esos mismo términos.

En conclusión, la transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecido en la Ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, es decir, en beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Consecuentemente, también se produce una transferencia ipso facto de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario, generándose entre ellos los mismos derechos y obligaciones preexistentes. Y ASÍ SE DECLARA.

Ahora bien, de la exhaustiva revisión y análisis de las actas procesales, se evidencia efectivamente la relación contractual arrendaticia de carácter existente entre los justiciables sobre un bien inmueble suficientemente identificado en autos, por lo que ambos se encuentran obligados entre sí, de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1167, 1585 y 1592, todos del Código Civil Venezolano vigente; desprendiéndose que la parte actora funda su demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en atención al incumplimiento contractual por parte del arrendatario-demandado, materializado éste incumplimiento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; respectivamente; y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, respectivamente, estableciéndose un canon de arrendamiento mensual pactado en la cantidad de TRESCIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 304.452,61).

En la oportunidad de la contestación al fondo del asunto, la representación judicial de la parte demandada, además de negar, rechazar y contradecir los hechos invocados por la parte actora, manifestó que su mandante nada adeudaba por los conceptos de daños y perjuicios que se corresponden por los cánones de arrendamiento de los meses reclamados, las cuales se hallarían en todo caso, según alegó, prescritos tal como lo establece el artículo 1980 del Código Civil.

Establece el artículo 1980 del Código Civil:

…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos…

Es así, que la prescripción invocada en base a la norma contenida en el artículo 1980 del Código Civil, representa una situación jurídica de naturaleza esencialmente civil, pudiendo interrumpirse, a tenor de lo establecido por el artículo 1969 eiusdem, en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto del cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. La prescripción debe ser invocada por el interesado en la oportunidad de dar su contestación a la demanda, en razón de que el Juez no puede suplir de oficio la prescripción no opuesta, a tenor de lo establecido en el artículo 1956 del Código Civil. Asimismo, es importante acotar que entre los efectos de la prescripción se tienen los siguientes:

1. - Extingue la acción, o sea, el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, pero no impide que la obligación se transforme en una obligación natural cuyo pago es válido y no está sujeto a repetición.

2. - Produce el efecto liberatorio de la obligación con carácter retroactivo, en el sentido de que ésta opera no desde el momento en que la prescripción es alegada, sino desde el momento en que ésta se consumó.

3. - Los plazos de prescripción se rigen por la ley y no pueden ser alterados por las partes, por tratarse de una materia en cuya vigencia esta interesado el orden público.

En el caso de marras, siendo que el lapso de prescripción comienza a computarse a partir del momento del incumplimiento, es decir, en el presente caso, desde el mes de septiembre de 2004, tal como lo alega la parte demandante en su escrito libelar; y que de un cómputo del mismo, es obvio para este Sentenciador que desde esa fecha, hasta la fecha de interposición de la presente demanda ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, esto es 19 de julio de 2007, se observa que no habían transcurrido los tres (3) años a los que se contrae el artículo 1980 ejusdem, para la prescripción breve tal como lo señaló la parte demandada; considerando este Sentenciador que en base a la normativa legal, dicha prescripción no operaría respecto a las pensiones de arrendamiento reclamadas correspondientes desde el mes de septiembre de 2004 hasta el mes de diciembre 2005, no estando facultado este Sentenciador para declarar la prescripción de las pensiones adeudadas. Y ASÍ SE DECIDE.

En base a ello, es menester hacer referencia a lo contemplado en la N.C.S., la cual es del siguiente tenor:

Artículo 1167: “….En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

Artículo 1592: “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…”.

Tanto las cláusulas establecidas en el referido contrato de arrendamiento como las normas transcritas, materializan el derecho que posee el arrendador, en el caso de incumplimiento por parte del arrendatario, de solicitar ya sea la ejecución o resolución del contrato en referencia. En el caso de marras, vista la reclamación efectuada por la parte actora y visto igualmente el conglomerado de actuaciones de las cuales se deriva el incumplimiento de la parte arrendataria, se desprende que efectivamente el ciudadano O.R.A., en su condición de arrendatario, no logró probar el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento al cual estaba obligado a cancelar en su condición de inquilino del inmueble objeto fundamental de la causa, admitiendo adicionalmente mediante el planteamiento de la prescripción fundamentada en el artículo 1980 del Código Civil, la posibilidad cierta de la deuda contraída, y en base a ello, este Juzgador considera oportuno mencionar lo que establece la n.A.C. a propósito de los alegatos y/o defensas invocados, al señalar en su artículo 506: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo d la obligación…”; es decir, el demandado en su escrito de contestación al negar en forma expresa la existencia de la deuda contraída por medio de los cánones de arrendamiento adeudados, sin la consignación de éstos, así como el planteamiento de prescripción de tal obligación, debe entenderse como un reconocimiento tácito de la existencia de la misma en la que el demandante fundamentó su pretensión. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, es necesario enfatizar que es una carga de la parte demandada demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente desde el mes de septiembre de 2004, hasta el mes de diciembre de 2005, siendo una de las obligaciones principales del arrendatario por imperio de lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, el cual es el pago de la pensión de arrendamiento, no quedando demostrado su cumplimiento en las actas de este expediente, al no constar prueba fehaciente de haber demostrado el cumplimiento de su obligación de pagar dichas pensiones de arrendamiento, es decir, incumplió con su obligación derivada del contrato celebrado, resultando forzoso para éste Juzgador declarar PROCEDENTE la resolución de contrato de arrendamiento, tal como será confirmado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-IV-

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada L.P., actuando en su carácter de apoderada judicial de la “ASOCIACIÓN CIVIL NEVERÍ”, parte actora, en contra de la decisión proferida por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y en consecuencia, se REVOCA la sentencia dictada en fecha 14 de agosto de 2008, por el referido Tribunal.

SEGUNDO

Se declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la “ASOCIACIÓN CIVIL NEVERÍ”, en contra del ciudadano O.R.A.; y en consecuencia se declara RESUELTO el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, plenamente identificadas; y que fuera registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de mayo de 2007, bajo el No. 49, Tomo 2, Protocolo Tercero.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada entregarle a la parte actora el inmueble constituido por un (1) apartamento identificado con el número 1°, que forma parte integrante del edificio Neverí, situado en la avenida Neverí, Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que le fuera arrendado.

CUARTO

Se condena a la parte demandada a pagar la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 4.871,20) por concepto de indemnización de daños y perjuicios causados en virtud al incumplimiento del contrato, equivalentes al canon de arrendamiento a razón de TRESCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs.304,45) mensuales, contados desde el mes de septiembre del año 2004 hasta el mes de diciembre del año 2005, ambos inclusive, así como aquellos que se sigan venciendo hasta que se produzca la entrega del inmueble arrendado a la demandante, las cuales serán calculados mediante la experticia complementaria correspondiente.

QUINTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 13 días del mes de noviembre de 2014. Años 204º y 155º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 8:50 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

El Secretario

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AP11-R-2009-000115

CARR/LERR/cj