Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 18 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 18 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo de Municipio |
| Ponente | Ana Alejandra Morales |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Visto el anterior libelo de Cumplimiento de Contrato así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por el ciudadano R.D.F.T., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 31.449, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA ANCLEMY C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09 d mayo de 2000, bajo el Nro. 15, Tomo 101-A-VII, mediante el cual expone lo siguiente:
Alega que la ciudadana S.M., de nacionalidad colombiana, civilmente hábil, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro- E-81.236.617, celebró contrato de arrendamiento con su representada ADMINISTRADORA ANCLEMY C.A., sobre un inmueble determinado por un apartamento distinguido con el Nro. 4-B, situado en el edificio S.C., ubicado en la Avenida Guaicaipuro con L.C. de Arisdendì, Urbanización Caribe, Caraballeda, Estado Vargas.
Alega que en dicho contrato de arrendamiento, ambas partes por mutuo acuerdo establecieron en la Cláusula Quinta que la duración de contrato era de tres (3) meses fijos y que comenzarían a contarse a partir del 1º de abril de 2006; y en la Cláusula Cuarta se convino en forma expresa que si al termino de la prorroga legal, es caso de haberse ejercido, LA ARRENDATARIA no hiciere entrega inmediata de el inmueble arrendado y en las condiciones obligadas pagaría a LA ARRENDADORA a titulo de cláusula penal y por los y perjuicios causados, sin necesidad de prueba alguna que demostrare o justificare los mismos, a una cantidad equivalente al Diez por Ciento (10%) del canon de arrendamiento mensual, por cada uno de los días subsiguientes que transcurran después del vencimiento, hasta que se produzca la total y definitiva entrega del mismo.
Alega que las partes por medio de documento escrito reconocen que la Arrendataria sigue ocupando el inmueble en virtud de haberse acogido al ejercicio de la prorroga legal, correspondiente a un (1) año, a partir del 01 de julio de 2006, hasta el 30 de junio de 2007.
Alega que el año de prorroga legal que le correspondió a la arrendataria, corrió desde el 01 de julio de 2006 y finalizó en fecha 30 de junio de 2007, momento en que debió entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de bienes y personas, en buenas condiciones y solvente en todos los pagos de servicios públicos o privados que de manera alguna puedan afectar a dicho inmueble, cumpliendo además con todas y cada una de las condiciones y estipulaciones derivadas del contrato.
Que la arrendataria ha incumplido a la obligación que le impone tanto el contrato, como la ley y no realizó la entrega del inmueble, por lo que ha continuado ocupando el mismo en forma ilegal, a pesar de las reiteradas solicitudes que le ha efectuado la arrendadora, encontrándose aspa esta última, en la imperiosa necesidad de demandar el vencimiento de la prorroga legal a la ciudadana S.M. para que cumpla con su obligación y entregue a su representada el inmueble objeto de dicho contrato, además de cancelar los daños y perjuicios que ha causado su incumplimiento, establecido en el propio contrato en la cláusula Décima Cuarta. .
Fundamenta la presente demanda en las disposiciones contenidas en los artículos 1559; 1167; 1264; 1.160 del Código Civil y el artículo 33; 38; 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por todo lo anteriormente señalado y en nombre de su representada es por lo que acude para demandar a la ciudadana S.M., antes identificada para que convenga a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente:
En que el contrato de arrendamiento venció su término contractual en fecha 30 de junio de 2006 y asimismo venció el termino de prorroga legal de un (1) año en fecha 30 de junio de 2007 correspondiente y derivada de la Ley en la relación arrendaticia que existió entre las partes.
Que como consecuencia de haber vencido el termino de la prorroga legal, la arrendataria debe cumplir con su obligación y hacer entrega inmediata a su representada del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, libre de bines y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
En que debe a su representada la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.65.000,oo) diarios como indemnización por concepto de cláusula penal, a partir del 30 de julio de 2007, fecha desde la cual venció la prorroga legal a consecuencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y por ende finalizó la relación arrendaticia, entrando a regir desde dicho momento lo pautado en la cláusula Décima Cuarta del contrato de arrendamiento, hasta que se realice la total, real y efectiva entrega del mismo, libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, solvente en el pago de los servicios.
En que debe a su representada, además de las costas y costos que del presente procedimiento se originen, los honorarios profesionales de abogados.
Señalan domicilio procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
Solicitan que la citación de la ciudadana S.M., sea practicada en la dirección del inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento; es decir un apartamento distinguido con el numero y letra “4-B”, situado en el Edificio S.C., ubicado en la Avenida Guaicaipuro con L.C. de Arismendi, Urbanización Caraballeda, Estado Vargas.
Estiman la presente demanda en la cantidad de trescientas sesenta y cuatro Unidades Tributarias, lo que representa una cantidad equivalente a Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs. 20.000,oo).
Solicita asimismo medida preventiva de secuestro del inmueble arrendado.
Solicitan al Tribunal que a los efectos de la condena de la condena definitiva, las cantidades condenadas a cancelar en sentencia definitiva, sean debidamente indexadas mediante experticia complementaria del fallo, tomando como base para ello los índices de inflación determinados por el Banco Central de Venezuela.
Finalmente solicita que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho, declarada con lugar en la definitiva.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento (Prorroga Legal) suscrito por las partes en fecha 01 de abril de 2006, se evidencia que de la Cláusula Sexta se desprende lo siguiente:
Cláusula Quinta: “…La duración de este contrato es de TRES (3) MESES Fijos que comenzarán a contarse a partir del Primero (01) de Abril del año Dos Mil Seis (2006), prorrogable por Tres (3) Meses, por voluntad escrita y expresa de ambas partes, que así deberían acordarlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo antes señalado, conviniendo adema en dicho escrito, cual será el canon de arrendamiento que regirá para dicho plazo de prorroga. En caso de usarse la referida prorroga, la misma será considerada de cómo plazo fijo. Queda entendido entre las partes, que de recibir LA ARRENDADORA cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento posterior a la finalización de todo termino contractual convencional antes estipulado, sin que se haya verificado además entrega del bien arrendado, ello significará que LA ARRENDATARIA ha ejercido la prorroga legal que le otorga la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, quedando claro que la prorroga legal es un derecho de LA ARRENDATARIA, dispuesto en los artículos 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …”
De la precitada Cláusula Quinta se desprende que dicho contrato venció el 01 de julio de 2006, otorgándose una prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios, la cual finalizó el 01 de enero 2007, no siendo sino hasta el 19 de noviembre de 2009, mas dos (02) años y diez meses (10) después que el arrendador introduce la presente demanda a los fines de la entrega del inmueble, siendo que desde esa fecha el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:
ARTICULO 1.600:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..
Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Cumplimiento de Contrato (Prorroga Legal) cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Que es de hacer notar que el Dr. H.D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento
Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible
.
En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato (Prorroga Legal) sigue la Sociedad de Comercio ADMINSITARDORA ANCLEMY C.A. contra la ciudadana S.M., anteriormente identificados .Y ASI SE DECLARA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diez y ocho (18) días del mes de enero de Dos mil diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. A.A.M.L..
LA SECRETARIA,
Abg. A.A.S.S..
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00.pm.
LA SECRETARIA.
AAML/AASS/LUISA.
Exp. Nº AP31-V-2009-004054
