Decisión nº PJ0072015000137 de Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 5 de Agosto de 2015
| Fecha de Resolución | 5 de Agosto de 2015 |
| Emisor | Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Desalojo (Local Comercial) |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SÉPTIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
ASUNTO: AP31-V-2015-000215
El juicio por desalojo de un inmueble destinado al comercio, intentado por la sociedad de comercio INMOBILIARIA 311296, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 12 de diciembre de 1996, anotado bajo el Nº 36, tomo 347, representada judicialmente por los abogados M.B., P.N., M.M. y D.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 119.059, 122.774, 145.905 y 128.661, en ese orden, contra la sociedad mercantil INVERSIONES DAVIVE 98, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 12 de agosto de 1998, bajo el Nº 8, tomo 183-A Pro., representada en juicio por los abogados J.A. y A.J., inscritos en el inpreabogado bajo los números 56.583 y 164.312, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado el 04 de marzo de 2015 y se admitió el 06 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio oral, según lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
La sentencia en el procedimiento oral debe redactarse en términos claros, precisos y lacónicos, sin necesidad de narrativa ni de trascripción del contenido de los documentos que consten en el expediente, según lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En el libelo de demanda, la parte actora pretende el desalojo de un inmueble arrendado a la demandada, por haberse vencido y no hubo acuerdo de renovación del mismo, constituido por un local comercial signado 1–M, de aproximadamente 6,70 m2, situado en el primer piso del edificio Casabera, ubicado en la intersección de la avenida principal de Boleita Norte con calle Tiuna, urbanización Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda, por el plazo de un año fijo y sin prórroga, desde el 01 de septiembre de 2013 al 31 de agosto de 2014, alegando que no procede el derecho de preferencia a que hace referencia el artículo 25 eiusdem, puesto que no pretende destinar nuevamente el inmueble al arrendamiento en el mismo rubro.
Entre tanto, la parte demandada, a pesar que admitió la existencia del contrato sobre dicho local comercial así como su duración de doce (12) meses fijos y sin prórroga, con vencimiento al 31 de agosto de 2014, alegó que de acuerdo a la cláusula octava, se previó una eventual prórroga.
Que la arrendadora le notificó que al vencimiento del contrato era el 31 de agosto de 2014 y su voluntad de no renovarlo, ratificado según comunicación del 10 de febrero de 2015.
Que en virtud que la arrendadora no manifestó su intención de prorrogar el contrato, quedaba prohibida la resolución unilateral del mismo, lo que impide que solicite el desalojo, invocando como fundamento el supuesto de hecho previsto en el literal “k” del artículo 41 ibídem. Que sólo si el propietario deseaba cambiar el rubro del giro de la empresa, tendría derecho a solicitar el desalojo a la finalización del contrato, pero en este caso, se notificó el cambio de uso del local, sin presentar el respectivo permiso por parte de la autoridad administrativa municipal. Alegó el derecho preferente para seguir ocupando el inmueble, conforme a lo dispuesto en el artículo 25 ibídem. Finalmente, señaló que como consecuencia de la desestimación de la demanda y la continuación en la vigencia del contrato de arrendamiento, se declare que operó la tácita reconducción.
Es un hecho admitido que las partes se encuentran ligados jurídicamente mediante un contrato de arrendamiento sobre un local comercial, pactado por doce (12) meses fijos e improrrogables, desde el 01 de septiembre de 2013 al 31 de agosto de 2014, por lo que a su vencimiento, la arrendataria tuvo derecho al goce de la prórroga legal de seis (6) meses, esto es, hasta el 28 de febrero de 2015.
No obstante que la parte demandada alegó que se previó la posibilidad de la prórroga del contrato, al interpretar lo dispuesto en la cláusula décima octava, donde se indicó que”… al vencimiento del presente contrato o de sus prórrogas si las hubiere,…“, se observa que en la cláusula tercera, relativa a la duración del arrendamiento, las partes expresamente pactaron que el contrato tendría una duración de doce (12) meses fijos y sin prórroga. Ello no significa que las partes, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, pudiesen haberlo prorrogado, pero no consta prueba que así lo hubiese hecho.
Por el contrario, a pesar que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, los contratos hechos a tiempo fijos finalizan en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, no es un hecho controvertido que la parte actora remitió dos misivas a la arrendataria, en la primera de las cuales se le informó que el contrato vencía el 31 de agosto de 2014 y que no se le renovaría porque cambiarían el uso del mismo, por lo que tendría el derecho al uso de la prórroga legal de seis (6) meses y, en la otra, que la prórroga legal vencía el 28 de febrero de 2015 y que, al vencimiento de ella debía entregar el inmueble.
Siendo así, no hay lugar a dudas que las partes desde el inicio de la relación arrendaticia, pactaron que se trataría de un contrato a tiempo fijo. No obstante, la arrendadora notificó su intención de no renovar el contrato y a escasos cinco días de haberse vencido la prórroga legal, intentó la presente demanda. Entre tanto, la institución de la tácita reconducción se da cuando al finalizar el contrato a tiempo fijo el arrendatario sigue ocupando el inmueble sin oposición de la arrendadora, por lo que se presume renovado, pero respecto al tiempo se tiene como a tiempo indeterminado, todo según lo dispuesto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Supuestos de hecho que no se han verificado en el presente caso, desde el mismo momento en que la parte arrendadora ratificó su intención original de permanecer en la relación contractual por tiempo fijo; no renovarlo e inmediatamente al vencimiento de la prórroga legal, intentó esta pretensión judicial.
Ante el alegato de la actora que la arrendataria no tendría el derecho de preferencia, prevista en el artículo 25 ibídem, porque no se destinaría al mismo rubro, la demandada rechazó tal hecho, y admitió “…que la arrendadora no manifestó en ningún momento, su intención de prorrogar o renovar el contrato” y ello la condujo a alegar la prohibición de la arrendadora de solicitar el desalojo, según lo previsto en el literal “k” del artículo 41, que prohíbe la resolución unilateral de los contratos.
De acuerdo al contenido del citado artículo 25, si al vencimiento del contrato, el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendría un derecho preferente a seguir arrendándolo, siempre que se den las demás condiciones. Este derecho de preferencia a favor del arrendatario, resulta a todas luces lógica si el inmueble va a seguir siendo arrendado, luego del vencimiento del contrato y a los fines de la explotación del mismo rubro comercial, pues ante la entrada de otro arrendatario, debe privilegiarse el derecho del que venía explotando ese ramo comercial en el local.
Sin embargo, tal derecho de preferencia no procede cuando al vencimiento del contrato, ya no se destinaría a la explotación del mismo rubro comercial. En este caso, la arrendadora, indicó en la misiva que, al vencimiento del contrato, iban a cambiar su uso y, por ello la parte demandada aportó documento de condominio a los fines de probar que tal cambio no se hizo ante la autoridad municipal correspondiente.
En este sentido, debe interpretarse que tal derecho de preferencia del arrendatario de seguir ocupando en el local, al vencimiento del contrato, se da en los supuestos en que efectivamente se va a seguir arrendando el inmueble y para el mismo rubro de explotación, pero no para los casos en que el inmueble no se vaya a seguir arrendando o, que se vaya a cambiar el rubro. En este caso, la arrendadora informó a la arrendataria que al local se le cambiaria su uso. Esta palabra, en una de sus acepciones significa: empleo continuado y habitual de una cosa, con lo cual se interpreta que el local no se emplearía o destinaría a la explotación comercial que se venía haciendo y no en el sentido urbanístico, como lo ve la parte demandada, de allí la impertinencia del contenido de esta documental aportada como medio de prueba.
Respecto a la prohibición de la arrendadora de la resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento, se observa que efectivamente, el literal “k” del artículo 41 del Decreto Ley en estudio, prohíbe la resolución unilateral de los contratos de arrendamiento. Ello se funda en la teoría que los ciudadanos no pueden hacerse justicia por manos propias, por lo que en toda pretensión de resolución de un contrato debe intervenir el Estado, a través de los órganos jurisdiccionales. Sin embargo, desde el mismo momento en que la arrendadora introdujo la demanda ante los tribunales y se está atendiendo la pretensión, se demuestra que no ha incurrido en tal prohibición legal.
Ese derecho de acción, que consiste en la posibilidad que tiene todo ciudadano de acudir a la jurisdicción en procura de la tutela de sus derechos e intereses, no puede estar condicionado a un acto conciliatorio entre las partes, a los fines de resolver un eventual conflicto de intereses. Esto en virtud que la parte demandada alegó que la arrendadora no puede pretender el desalojo dado que no había manifestado su intención de renovar el contrato, cuando precisamente su manifestación de voluntad era la de no hacerlo. En efecto, en el Decreto Ley que rige el arrendamiento de locales destinados al comercio, no se establece ningún acto extrajudicial o administrativo previo a las demandas, como sí se exige en la Ley que regula el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.
La pretensión de desalojo se fundamentó en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual:
Son causales de desalojo:
Omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
De acuerdo a lo antes analizado, en el presente caso quedó probado que la relación arrendaticia pactado entre las partes por doce (12) meses fijos e improrrogables, venció el 31 de agosto de 2014, mientras que la prórroga legal de seis (6) meses, venció el 28 de febrero de 2015 y como lo admitió la propia parte demandada, no hubo acuerdo de prórroga o renovación del contrato de arrendamiento, con lo cual se configura el supuesto legal del desalojo pretendido.
Al vencimiento de la prórroga legal, los arrendatarios debieron cumplir con la entrega del inmueble, sin necesidad de desahucio, puesto que de acuerdo a lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio y de no hacerlo voluntariamente, el arrendador quedaba facultado para hacer ese requerimiento judicialmente, conforme a lo dispuesto en el precitado supuesto legal en concordancia con lo pautado en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”.
Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem, pues según la locución latina Pacta Sunt Servanda, "lo pactado obliga". De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el desalojo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentado por la sociedad de comercio INMOBILIARIA 311296, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES DAVIVE 98 , C.A. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un local comercial signado 1–M, de aproximadamente 6,70 m2, situado en el primer piso del edificio Casabera, ubicado en la intersección de la avenida principal de Boleita Norte con calle Tiuna, urbanización Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los cinco (5) días del mes de agosto de 2015. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA
ENDRINA OVALLE
En esta misma fecha, siendo las _____________, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
ENDRINA OVALLE
