Decisión nº 229 de Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolivar de Zulia, de 19 de Septiembre de 2011
| Fecha de Resolución | 19 de Septiembre de 2011 |
| Emisor | Juzgado Tercero de los Municipios Cabimas, Santa Rita y Simón Bolivar |
| Ponente | Migdalis del Valle Vasquez Mateus |
| Procedimiento | Cump. Obligación Entrega Inmueble Arrendado |
No habrá pobres ni ricos, no habrá esclavos ni amos, no habrá poderosos ni desdeñados
a partir de ahora todos seremos hermanos y nos trataremos de igual, como hermanos
E.Z..
Expediente N° 1167
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su nombre:
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R.
Y S.B.D.L.C.J.
DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.
Cabimas, Diecinueve (19) de Septiembre del dos mil once (2.011)
201º y 152º
SENTENCIA DEFINITIVA
Demandante: Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA ORIENTAL DEL LAGO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 29 de Marzo de 1.973, bajo el Nro. 28, Tomo 7-A de los libros respectivos, actuando en su nombre y representación el Abogado en Ejercicio R.A.B.D., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 1.829.409 e inscrito en el Instituto de Previsión Social de Abogados bajo el número 6.052 y domiciliado en el Municipio Cabimas del estado Zulia.
Demandado: Sociedad Mercantil “TECHNO GYM, C.A, domiciliada en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, el día 04 de Abril de 2.006, bajo el N° 35, Tomo 26-A, representada en la persona del Ciudadano R.J.J.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-14.021.325, domiciliado en el Municipio Cabimas del estado Zulia.
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y CANONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS.
Fecha de Entrada de la Demanda: 08-04-2.011.
Fecha de Publicación de la Sentencia: 19-09-2.011.
PARTE NARRATIVA:
El Ciudadano R.A.B.D., ya identificado, actuando en nombre y representación de su mandante Sociedad Mercantil Constructora ORIENTAL DEL LAGO, C.A., ya identificados, activo el órgano judicial para demandar por concepto de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por incumplimiento de las Cláusula Cuarta, Quinta y Vigésima del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, ya identificado; demanda que es del conocimiento de éste Tribunal, luego del trámite de distribución de expedientes.
Fundamento la acción en los hechos siguientes:
-Que su representada cedió en calidad de Arrendamiento a la Sociedad Mercantil TECHNO GYM, C.A., con domicilio en la ciudad de Maracaibo del estado Zulia, inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 04 Abril del 2.006, bajo el N° 35, Tomo 26-A, dos (2) locales comerciales distinguidos con los números 14 y 15, Segundo Piso, del Edificio Galerías del centro Comercial La Fuente, ubicado en la calle Independencia de la ciudad de Cabimas del Estado Zulia, según contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública primera de Cabimas, estado Zulia, en fecha 19 de Diciembre del 2.006, inserto bajo el N° 42, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
- Que el canon de arrendamiento era originalmente de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (bs. 800.000,00), (hoy OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 800,00), mensuales, más el pago de IVA., cuotas de vigilancia y servicios de agua, siendo el último canon de arrendamiento la cantidad de UN MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.050,00) mensuales, de conformidad a lo acordado por las partes.
- El término de duración del contrato era de un año (1), contado a partir del primero (1°) de Enero de 2.007, renovable por periodos iguales, el mismo se prorrogó por igual término en dos (2) ocasiones consecutivas, teniendo como termino la última de las prórrogas, el día primero (1°) de Enero del presente año.
- Que LA ARRENDATARIA adeuda los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de Noviembre de 2.009 al mes de Marzo de 2.011, ambos inclusive, más IVA., vigilancia y agua, que para la fecha asciende a la cantidad de VEINTIUN MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES Bs. 21.915,00).
- Que en fecha veintinueve (29) de junio de 2.010, la empresa demandada fue objeto de una medida de embargo que se ejecutó sobre bienes propiedad de la misma, y a partir de dicha fecha, los locales cedidos en arrendamientos han quedado en total estado de abandono.
- Fundamentó su pretensión en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, en concordancia con el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en las Cláusulas Cuarta, Quinta y Vigésima del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes.
En fecha veintisiete (27) de Julio de 2.011, siendo la oportunidad procesal legal, compareció la Ciudadana MILANGELA G.C., quien es venezolana mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.335.170 e inscrita en el Instituto de previsión Social de Abogados bajo el Número 132.952, actuando con el carácter de Defensora Ad-Liten de la parte demandada, Ciudadano R.J.J.M., en su carácter de Presidente de de la Sociedad Mercantil TECHNO GYM, C.A, y dio contestación ala demanda en los siguientes términos:
- Primeramente, admitió la relación arrendaticia suscrita entre las partes
- Posteriormente, negó, rechazo y contradijo que su representada adeude los cánones de arrendamientos reclamados en el escrito de demanda, así como también que éste insolvente en el pago de los servicios públicos.
VALORACION DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN LA SECUELA DEL JUICIO.
Anexo al escrito de demanda la parte actora, consignó el documento original de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaria Publica Primera de Cabimas, en fecha 19 de Diciembre de 2.006. Dicho instrumento constituye un instrumento público de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio, en el sentido de que efectivamente existe el vínculo arrendaticio alegado entre las partes procesales, reglamentado por las cláusulas que lo conforman. Así se valora.-
Igualmente, consignó tres (3) facturas originales: 1) N° 00-0001389, correspondiente al mes de Enero 2.010, de fecha 04/01/2010, emanada de la Constructora Oriental del Lago, C.A (CORLACA), por concepto de Alquiler y otros conceptos, por la cantidad de 1.461,00, 2) N° 00-0001319, correspondiente al mes de Diciembre 2.009, de fecha 01/12/2009, emanada de la Constructora Oriental del Lago, C.A (CORLACA), por concepto de Alquiler y otros conceptos, por la cantidad de 1.461,00 y 3) N° 00-0001254, correspondiente al mes de Noviembre 2.009, de fecha 02/11/2009, emanada de la Constructora Oriental del Lago, C.A (CORLACA), por concepto de Alquiler y otros conceptos, por la cantidad de 1.461,00.
Dicha facturas no fueron ni impugnadas ni desconocidas por la adversaria, porque carecen de suscripción. Por la tanto, se aprecian como una presunción de que se adeudan los tres (3) meses que aparecen reflejados en dichas facturas, es decir, noviembre y diciembre de 2.009 y enero de 2.010, a razón de Bs. 1.461,00, cada mes, por concepto de supuestos cánones insolutos de los locales comerciales arrendados.
Dichos instrumentos carecen de valor para esta sentenciadora,, porque no están avalados o aceptados por persona alguna, además se incluyen conceptos que no forman parte de canon de arrendamiento pactado entre las partes. Así se valoran.
Por último, se acompañó el documento original donde se acredita la representación judicial del Profesional del Derecho, R.A.B.D., ya ampliamente identificado, como mandante de la empresa demandante. ASI SE ESTABLECE.-
En fecha veintinueve (29) de Julio de 2.011, el Apoderado Judicial de la parte demandante, Ciudadano R.A.B.D., titular de la cédula de identidad número V-1.829.409, abogado en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 6.052 consignó escrito de promoción y evacuación de pruebas, promoviendo la prueba de inspección judicial y testimonial, el mencionado escrito fue admitido en la misma fecha, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
En fecha tres (3) de agosto de 2.011, el tribunal se trasladó y constituyó en un inmueble, en el Centro Comercial la Fuente, ubicado en la avenida principal o Independencia, Edificio Galerías, Segundo Piso, locales Nos. 14 y 15 del Municipio Cabimas del estado Zulia, con el objeto de evacuar los particulares solicitados, dejándose expresa constancia que llegamos hasta el frente de los mencionados locales comerciales que tenían bajadas las S.M. sin ningún tipo de candado y constatando la imposibilidad de acceder al interior del inmueble por estar cerrado. Por lo tanto, quedó demostrado en actas que los mencionado locales se encontraban cerrados para el momento y constitución de éste tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se valora.-
En la misma fecha se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos J.D.M.B., titular de la cédula de identidad número V- 3.637.640, P.A.R., titular de la cédula de identidad número 7.842.974 y J.C.M.M., titular de la cédula de identidad número V- 5.617.841, todos domiciliados en el Municipio Cabimas del estado Zulia.
Dichos testimonios no aportan ningún elemento de convicción que ayude a esclarecer el hecho controvertido en la presente causa, que es la insolvencia o solvencia de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de Noviembre de 2.009 al mes de Marzo de 2.011, ambos inclusive, más IVA., vigilancia y agua, que para la fecha asciende a la cantidad de VEINTIUN MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES Bs. 21.915,00), ya que ninguno de los mencionado aportó nada al respecto, porque el hecho que los locales estén cerrados no significa que los contratantes incumplan o hayan incumplido con el pago de las mensualidades correspondientes.
En fecha nueve (9) de Agosto de 2.011, la Defensora ad-litem de la parte demandada, MILANGELA G.C., ya ampliamente identificada, presentó escrito que mencionó de promoción y evacuación de pruebas, el cual fue admitido en la misma fecha, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.
Dicho escrito a juicio de esta Sentenciadora no contiene ninguna promoción y evacuación de pruebas sino son argumentos donde se invocó el merito favorable de las actas y ratificó el escrito de contestación de demanda, lo cual no constituyen escrito de promoción y evacuación de pruebas sino es un escrito donde se invocó que las pruebas aportadas al proceso beneficien o perjudiquen por igual a las partes, son valoradas sin importar quien las incorporó a las actas, en aplicación de los Principios de Comunidad de la prueba y Adquisición Procesal. Así se establece.--
Vencido o precluido el lapso de pruebas en el presente juicio, siendo hoy el cuarto (4) día de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, éste Tribunal procede a dictaminar en los siguientes términos:
MOTIVACIONES DE LA DECISIÓN:
Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventiló aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendador, antes transcritas, partiendo de la afirmación de la defensora ad-litem de que no se pudo contactar al demandado para aportar pruebas.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
-
La existencia de un contrato bilateral; y,
-
El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
A los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de arrendamiento, el cual cursa a los autos de este expediente.
En obsequio a la verdad y a la justicia, no puede dejar de apreciar esta Juzgadora que en su contestación de demanda la defensora ad-litem de la parte demandada, convino en la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes involucradas en el presente proceso.
Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, del contrato de arrendamiento consignado, así como de la confesión espontáneamente realizada por la parte demandada en este proceso, en su escrito de contestación. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a que LA ARRENDATARIA adeuda los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de Noviembre de 2.009 al mes de Marzo de 2.011, ambos inclusive, más IVA., Vigilancia y Agua, que para la fecha asciende a la cantidad de VEINTIUN MIL NOVECIENTOS QUINCE BOLIVARES (Bs. 21.915,00).
De igual manera, debe esta sentenciadora precisar si existió o no, cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato que se encuentra hoy en discusión. Al respecto, se debe señalar que la cláusula cuarta, quinta vigésima del contrato de arrendamiento se estableció lo siguiente:
CUARTA: LA ARRENDATARIA se obliga a entregar los locales arrendados a la finalización de este Contrato, en el mismo perfecto buen estado en que declara recibirlos, tal como pintura, puertas, piezas sanitarias, ventanas, instalaciones eléctricas y todo lo que conformen interna y externamente los locales, salvo el deterioro normal por causa del uso.
QUINTA: El canon de arrendamiento se ha fijado en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. Bs. 800.000,00) mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga a pagar puntualmente por mensualidades adelantadas dentrote los primeros cinco (05) días de cada mes, a LA ARRENDADORA o a persona autorizada que ésta indique, previa presentación del recibo correspondiente. Sin embargo queda expresamente convenido que el canon de arrendamiento acordado será reajustado mediante revisión del mismo, para los seis (6) últimos meses del término del contrato... (Omissis)…
VIGESIMA: Todos los gastos que ocasione este contrato, serán por cuenta de LA ARRENDATARIA, inclusive los honorarios de abogados y los que pudieren originarse por desocupación o actuaciones judicial, si llegare el caso de desahucio, o por cualquier gestión realizada por el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de las obligaciones que asume por medio del presente contrato…
.
De las anteriores cláusulas y del decir de la parte actora el contrato de arrendamiento finalizó el día primero (1) de enero del presente año (2.011), donde se puede afirmar que LA ARRENDATARIA tenía la obligación de cancelar un canon de arrendamiento a LA ARRENDADORA por el alquiler de los locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Galerías La Fuente locales 14 y 15, Segundo Piso, del Municipio Cabimas, pero de actas no se constata fehacientemente cual es el canon de arrendamiento insoluto a pagar, porque el canon de arrendamiento que aparece en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, es de de OCHOCIENTOS BOLIVARES, (Bs. 800,00) y en el desglose de las tres (3) fracturas, se observa que aparece el monto de UN MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1.050), así como también otros conceptos de retensión de impuestos y servicios públicos, que no aparecen demostrados ni avalados por la empresa demandada TECHNO GYM, C.A,. Aunado a ello, solamente se consignó como presunción por conceptos de cánones insolutos, tres (3) meses: los cuales aparecen reflejados en las facturas de noviembre, diciembre de 2.009 y enero de 2.010, a razón de Bs. 1.461,00, cada mes, es decir, se pretende incluir otros conceptos como cánones insolutos de los locales comerciales arrendados. (Ver folios 7, 8 y 9 del expediente), obviando los demás meses reclamados. En consecuencia, resulta improcedente la presente pretensión de la parte demandante. Así se establece.
DISPOSITIVO:
Por los fundamentos antes expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, éste JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R. Y S.B.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA, seguida por Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA ORIENTAL DEL LAGO, C.A., en contra de la Sociedad Mercantil “TECHNO GYM, C.A, ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo, por concepto de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y CANONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS.
En consecuencia, se acuerda: a) Que LA ARRENDATARIA, haga entrega a LA ARRENDADORA de los locales comerciales 14 Y 15 del Centro Comercial Galerías “La Fuente”, Cabimas, libre de personas y de cosas, ya que, la finalidad de todo local comercial es tener las puertas de abiertas y no cerradas, como se constató en el presente caso; y b) Improcedente las cantidades de dinero reclamadas por concepto de cánones insolutos de los locales comerciales arrendados, por existir ambigüedad y contradicción entre el supuesto canon de arrendamiento a pagar.
NO HAY CONDENATORIA en costas, en virtud del dispositivo de la resolución judicial.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS CABIMAS, S.R. Y S.B.D.L.C.J. DEL ESTADO ZULIA, en Cabimas, a los diecinueve (19) días del mes de Septiembre del año dos mil once (2.011).- Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.-
LA JUEZA,
(Fdo)
Dra. MIGDALIS DEL VALLE VÁSQUEZ MATHEUS.
LA SECRETARIA,
(Fdo)
Dra. Z.R.B.O..
En la misma fecha y previo el anuncio de ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho, y siendo las nueve y cincuenta minutos de la mañana (9:50 a.m.), se dictó y publicó el fallo que antecede, quedando anotado bajo el Nº 229-2.011.
LA SECRETARIA,
DRA. Z.R.B.O..
