Decisión de Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 11 de Abril de 2007

CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas fechada 18 de enero de 2002. En consecuencia:

SE REVOCA el fallo apelado. Téngase la presente decisión como la que debe ejecutarse. En consecuencia:

CON LUGAR la demanda intentada por Edificaciones 525 C.A. contra Office Building C.A. QUEDA RESUELTO el contrato preliminar de arrendamiento suscrito entre las partes citadas. Se condena definitivamente a la parte demandada por haber sido vencida en los siguientes conceptos:

I.-) Por resolución de contrato preliminar de arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de marzo de 2000, bajo el No. 06, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

II.-): A pagar la cantidad de nueve mil ($ 9.000,oo) dólares de los Estado Unidos de Norteamérica equivalentes a bolívares ocho millones cinco mil quinientos con 00/100 (Bs. 8.005.500,oo), por concepto de devolución de la suma depositada, según consta en la Cláusula Sexta (6°) del contrato preliminar aquí resuelto.

III.-): A pagar la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil setecientos cuarenta y ocho con 20/100 ($ 450.748,20) dólares de los estados unidos de Norteamérica equivalentes a bolívares cuatrocientos millones novecientos cuarenta mil quinientos veinte y tres con 90/100 (bs. 400.940.523,90), por concepto de daños y perjuicios.

SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada apelante perdidosa por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil”.

Contra esa decisión la parte demandada anunció recurso de casación, declarando la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 11 de noviembre de 2003, Con Lugar el recurso de casación y decretando la nulidad de fallo recurrido, y ordenando dictar nueva decisión corrigiendo el vicio indicado.

-SEGUNDO-

Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 31 de marzo de 2000, su representada celebró un Contrato Preliminar de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building, autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de marzo de 2000, quedando anotado bajo el No. 06, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cuya finalidad era la celebración de un Contrato de Arrendamiento, que tendría por objeto el alquiler del área que ocupan los locales comerciales que conforman la mezzanina y que aproximadamente suman un total de doscientos setenta y ocho metros cuadrados con veinticuatro centímetros (278,24 mts2), del Edificio Office Building, ubicado en la Avenida F.d.M., urbanización Chacao, Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, propiedad de la demandada, según consta en documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 1998, quedando registrado bajo el No. 47, Tomo 16, Protocolo Primero. Que no obstante lo establecido en las Cláusulas Cuarta y Quinta, respectivamente, del Contrato Preliminar de Arrendamiento ha transcurrido un lapso de tiempo, sino igual, superior al inicialmente pactado, sin que hasta ahora se vea por parte de la demandada, voluntad e intención de cumplir, hecho que se evidencia en forma indubitable con la Inspección Ocular que se practicó en las áreas de la Planta Baja y Mezzanina del referido inmueble, en fecha 2 de mayo de 2001, por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que por el resultado que arroja la referida Inspección se puede apreciar que la accionada no se encuentra en estado de cumplir, acarreando con ello un grave perjuicio para su mandante quien, al haber cumplido con las obligaciones contraídas, celebró Contratos Preliminares de Subarrendamiento. Que el retardo en la ejecución por hecho propio e indubitable a la demandada, ocasiona que mi poderdante incumpla con las nuevas obligaciones contraídas y referidas en los Contratos ya indicados. Que de igual manera esto ha ocasionado, ya que la obra inconclusa es evidente, poca atención sobre el área comercial por parte de los inversionistas y gran preocupación por los que ya invirtieron. Que fundamenta la presente acción en las obligaciones derivadas del Contrato Preliminar de Arrendamiento y en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.271 y 1.185 del Código Civil. Que por los hechos de derecho expuestos, procedió a demandar a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building C.A., para que conviniera o a ello fuese condenado por el Tribunal: 1) Por Resolución de Contrato Preliminar de Arrendamiento y Daños y Perjuicios; 2) A pagar la suma de NOVECIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (U.S $ 910.497,00) equivalentes a los únicos efectos de dar cumplimiento a la Legislación Venezolana vigente, conforme a lo dispuesto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 646.453.296, especificados y de acuerdo al tipo de cambio y ley mencionada así: a) La cantidad de NUEVE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 9.000,00) equivalentes a SEIS MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 6.390.000,00), por concepto de devolución de la suma depositada, según consta en la Cláusula Sexta del Contrato Preliminar de Arrendamiento; b) La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS DIECISÉIS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 250.416,00) equivalentes a CIENTO SETENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 177.795.360,00), que sería la cantidad neta que su representada recibiría durante el plazo fijo y determinado de tres (3) años, según consta de la Cláusula Tercera del Contrato; c) La cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL OCHENTA Y UN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA CON SESENTA CENTÍMOS DE DÓLAR ($ 651.081,60) equivalente a CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 462.267.936,00), por concepto de daños y perjuicios. 3) Por honorarios profesionales de abogado y las costas del juicio hasta su total culminación, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; 4) Solicitó la indexación monetaria en el fallo a los fines del ajuste monetario de las cantidades aquí demandadas, en virtud que cada día nuestra moneda sufre depreciaciones debido a la subida del índice inflacionario para los cuales se deberá tomar en cuenta las tablas establecidas en la materia por el Banco Central de Venezuela.

Sostiene, que a los efectos de la cuantía estimó la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 646.453.296,00). Solicitó de conformidad con lo establecido en los artículo 585 y 588, numeral 1° del Código de Procedimiento Civil, se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble identificado como Edificio Office Building, ubicado en la Avenida F.d.M., Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, propiedad de la demandada. Por último, solicitó que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la sentencia definitiva.

Mediante auto de fecha 13 de julio de 2001, el Tribunal A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, a dar contestación a la demanda.

En la oportunidad para llevarse a efecto el acto de contestación a la demanda, la representación de la parte demandada presentó escrito en fecha 5 de noviembre de 2001, en los siguientes términos:

Como punto previo a tenor de lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnaron y rechazaron por exagerada la estimación de la demanda formulada contra su representada en la suma de NOVECIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 910.497,00), equivalentes según señala el actor, a la rata de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 679,00) por cada dólar, a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 646.453.296,00). Opusieron las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referentes a que no se cumplieron con los extremos exigidos en el artículo 340 eiusdem, y la existencia de una condición o plazo pendiente. Rechazaron, negaron y contradijeron la demanda formulada por la parte demandada tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto los primeros son falsos y el segundo no lo asiste. Rechazaron, negaron y contradijeron los hechos por lo que el actor del presente juicio entiende que su mandante ha incurrido en un incumplimiento de sus obligaciones, ya que como han hecho referencia su poderdante no ha incurrido hasta el momento en incumplimiento contractual alguno que le dé derecho a la parte demandante a solicitar ni el cumplimiento ni la resolución del Contrato Preliminar de Arrendamiento. Alegaron que aún cuando fuesen comprobados ciertos los absurdos e inconsistentes argumentos de la actora en referencia al negado incumplimiento de su representada, deben llamar la atención al mismo acerca del hecho que la representación de la accionante, demanda daños que se estima acreedora, sin tomar en consideración que en los contratos sinalagmáticos como el de marras, también para ella surgían futuras obligaciones como lo son el pago de la cantidad de CUARENTA Y CINCO DÓLARES AMÉRICANOS ($ 45,00) por metro cuadrado del área a dar en el futuro y definitivo contrato de arrendamiento por concepto de cánon de arrendamiento, lo que equivale a CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL SETECIENTOS CUARENTA Y OCHO DÓLARES AMÉRICANOS CON OCHENTA CENTÍMOS DE DÓLAR ($ 450.748,80). Que la mala fe de la demandante se demuestra al demandar la exorbitante suma de NOVECIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE DÓLARES AMÉRICANOS ($ 910.497,00) a la que supuestamente tiene derecho sin sustraer de ella la contraprestación a la que ella misma se habría obligado, razón por la que también debe sucumbir y sin que reconozcan de manera alguna que puedan ser considerados deudores de suma alguna a la parte actora por ningún concepto. Negaron, rechazaron y contradijeron el hecho que la parte actora pretenda ser resarcido por el hecho que, supuestamente ella misma no pudo dar cumplimiento a unas supuestas obligaciones que contrató con unas terceras personas a raíz de los supuestos incumplimientos de su mandante. Rechazaron, negaron y contradijeron que la parte actora haya podido, primero dar en subarrendamiento la totalidad o parte del inmueble y segundo, el hecho que pretenda ser resarcido por los supuestos daños y perjuicios que exige al Tribunal en esta demanda en vista de la libertad que ella misma se toma de contratar subarrendamientos de locales comerciales ubicados en la mezzanina de la Torre Office Building sin ser ni siquiera la arrendataria de la misma y/o sin establecer en los acuerdos preparatorios por ella supuestamente celebrados, la cláusula de contingencia de la permisología y la celebración del contrato de arrendamiento. Que a tales efectos, invocan el Principio General del Derecho, según el cual nadie puede alegar su propia torpeza. Que no hay derecho que asista a la parte demandante al pretender ser indemnizado por supuestos daños que ella misma en todo caso se hubiese causado actuando imprudente y negligentemente al pretenderse arrendataria anticipada a la conclusión del contrato de arrendamiento sin serlo y dar en subarrendamiento a destiempo los locales comerciales que cita en su libelo. Negaron que bajo ningún concepto, ni aún para el supuesto negado por absurdo que la demanda llegare a declararse con lugar, que salvo la obligación que eventualmente y en ese caso estaría obligada su mandante a repetir a favor de la actora, con respecto a las arras y el doble de las mismas, que ninguna otra cantidad puede ser condenada a satisfacer por su poderdante y mucho menos en dólares de los Estados Unidos de América, pues la referida moneda no fue establecida ni como moneda de cuenta ni moneda de pago para los resarcimientos que las partes se debían recíprocamente por los supuestos daños y perjuicios, dejando a salvo lo correspondiente a las arras. Que las arras entregadas por la parte actora a su representada, como tales son el limite de los daños y perjuicios y previsibles por la partes, para el caso de sus correspondientes incumplimientos, estas, ciertamente se previeron en dólares de los Estados Unidos de Norteamérica y de demostrarse que su poderdante incumplió sus obligaciones, que no se logrará, estaría obligada a devolver las mismas, más una cantidad igual a ella como cláusula penal implícita, pero salvo esas sumas en dicha moneda, no se podría condenar bajo ningún concepto a su poderdante, pues no fue establecido en el contrato y el dólar no es la moneda corriente en Venezuela, si bien, la ley no prohíbe contrataciones en esa moneda, pero en el presente caso, el contrato lo único que previó en esa moneda, fueron las arras y lo que le es implícito, la cláusula penal por NUEVE MIL DÓLARES AMÉRICANOS ($ 9.000,00). Negaron y rechazaron el pedimento de corrección monetaria solicitada por el actor en su libelo, pues los daños y perjuicios, esto el monto de las arras y cláusula penal implícita se previeron en dólares de los Estados Unidos de América, en razón de preservarse las partes de la inflación, no existiendo por consiguiente corrección alguna que hace ni indexación, a no ser, in extremis, la inflación que haya sufrido los Estados Unidos de Norteamérica. Por último, solicitaron se desestimen todos y cada unos de los requerimientos del actor y que se condenara al pago de las costas por su temeridad y mala fe.

En el lapso de promoción de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho, y a tal efecto presentaron sus respectivos escritos en fechas 12 y 14 de diciembre de 2001, respectivamente.

En fecha 18 de enero de 2002, el Tribunal A quo profirió sentencia, declarando parcialmente con lugar la demanda que por resolución de contrato y cobro de daños y perjuicios incoara la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A. contra la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building, C.A.

Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2002, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó aclaratoria de la decisión dictada por el A quo.

El 28 de enero de 2002, ambas partes ejercieron el correspondiente recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal de la Causa.

En providencia del 30 de enero de 2002, el Tribunal A quo declaró improcedente la solicitud de aclaratoria formulada por la parte actora.

Por auto de fecha 13 de febrero de 2002, el Tribunal de la Causa oyó la apelación en ambos efectos.

Cumplidos los trámites de distribución correspondió conocer la presente causa al Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual por auto de fecha 25 de febrero fijó el décimo (10mo) día de despacho siguiente al referido día, para dictar sentencia.

En fecha 25 de marzo de 2002, el Tribunal A quen profirió decisión, declarando con lugar la demanda intentada por la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A. contra la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building, C.A.

Mediante escrito presentado el 3 de abril de 2002, la representación de la parte demandada anunció Recurso de Casación contra la sentencia dictada por el A quen.

El 11 de diciembre de 2003, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictó sentencia, declarando con lugar el recurso de casación y decretando la nulidad de fallo recurrido, y ordenando dictar nueva decisión corrigiendo el vicio indicado.

Remitidos los autos al Juzgado Superior Distribuidor y asignado a este Tribunal Superior, en fecha 28 de enero de 2004, se le dio entrada, y el 2 de febrero del mismo año, se dictó auto ordenándose la notificación de las partes a los fines de comenzar a computar el lapso para sentenciar.

-TERCERO-

-PUNTO PREVIO-

-REPOSICIÓN DE LA CAUSA-

Mediante diligencia de fecha 31 de octubre de 2001, el apoderado judicial de la parte demandada, solicitó la reposición de la causa al estado que se admitiera nuevamente la demanda por el procedimiento ordinario, ya que el Tribunal A quo había errado en admitir la presente demanda por el procedimiento breve, que establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para decidir este Tribunal Superior observa:

En este sentido, igualmente se ha pronunciado la Sala Político Administrativa, en sentencia No. 01851, del 14 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, juicio de R.E.R.V., expediente No. 2003-1380, en los siguientes términos:

(…Omissis…)

…Dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Artículo 206. Los Jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial.

En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado

.

Por su parte, los artículos 212 y 214 ejusdem, son del siguiente tenor:

Artículo 212. No podrán decretarse ni la nulidad de un acto aislado del procedimiento, ni la de los actos consecutivos a un acto irrito, sino a instancia de parte, salvo que se trate de quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no podrá subsanarse ni aun con el consentimiento expreso de las partes o cuando la parte contra quien obre la falta no se le hubiere citado válidamente para el juicio o para su continuación, o no hubiere concurrido al proceso, después de haber sido citada, de modo que pudiese ella pedir la nulidad

.

Artículo 214. La parte que ha dado causa a la nulidad que sólo pueda declararse a instancia de parte, o que la hubiese expresa o tácitamente consentido, no podrá impugnar la validez del procedimiento

.

Del análisis sistemático de las normas supra transcritas se infiere, por interpretación en contrario, cuáles son los extremos establecidos por el legislador adjetivo, a los efectos de, una vez advertido el error in procedendo o vicio en el proceso, pueda el juez anular el acto o subsanar la omisión producida, que dio lugar al defecto de actividad del juzgador.

En este orden de ideas, cabe destacar que son cinco (5) los requisitos concurrentes que deben ser observados, a los fines de dictar la nulidad de un acto procesal irrito, a saber: i) que se haya quebrantado u omitido alguna formalidad esencial para la validez del acto; ii) que el acto no haya alcanzado el fin para el cual estaba destinado; iii) que la parte contra quien obre la falta no haya dado causa a ella; iv) que la parte afectada no haya consentido expresa o tácitamente la falta; v) y por último, que se le haya causado indefensión a la parte contra quien obre el acto”.

De manera pues, que la reposición es una institución procesal creada con el fin práctico de corregir los errores de procedimiento que afecten o menoscaben el derecho de las partes, con infracción de normas legales que señalen las condiciones que deben seguirse en el trámite del proceso.

La reposición no puede tener como objeto subsanar los desaciertos de las partes, sino corregir los vicios procesales, faltas del Tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes sin culpa de éstas, y siempre que este vicio o error y el daño consiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera.

Es jurisprudencia reiterada de nuestro M.T. que la reposición es el remedio dado por la Ley para limpiar el proceso de los vicios en que incurra la acción del Juez, no de las partes. Los jueces no están para corregir los errores de éstas y está obligado a decidir según lo alegado y probado en autos. No puede tampoco negarse a admitir una demanda salvo que sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Si el actor escogió la vía no puede dársele recurso a otra (electa una vía, non datus recursos ad aliani; según el conocido aforismo latino) si no que ha de sustanciarse y decidirse según alegó y pidió el actor. Es también un principio cardinal del derecho el que no debe ser oído quien alega su propio error.

En sentencia No. RC-00614 del 8 de agosto de 2006, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, juicio de F.D.C.B. contra Centro Clínica Los Ángeles, C.A., expediente No. 05848, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido que:

(…Omissis…)

…Es cónsona con la doctrina de la Sala, a la opinión del tratadista A.R.R., quien considera que sólo en determinados casos los jueces podrán declarar la nulidad de un acto procesal: a) Cuando la nulidad haya sido establecida expresamente por la ley y b) Cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial para su validez

.

Ahora bien, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

Artículo 33.- “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendatacia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.

En este orden de ideas, se observa que la normativa transcrita es clara y precisa, al establecer que las demandas por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías dadas por el arrendatario y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre bienes inmuebles urbanos o suburbanos, tienen que ser demandados por el procedimiento breve.

De manera pues, la representación de la parte demandada alega que la relación precontractual que vincula a las partes en el presente proceso, no es una relación arrendaticia perfecta a las que hace referencia el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que lo que existe entre las partes es un Contrato Preliminar de Arrendamiento que no da lugar a la apertura del procedimiento breve y, en consecuencia, esta demanda debió ser admitida por el procedimiento ordinario.

En tal sentido, observa esta Superioridad, que si bien es cierto que entre las partes lo que existe es un Contrato Preliminar de Arrendamiento, no es menos cierto que ese Contrato encuadra en lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referente a “cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia”, por lo que a criterio de este Tribunal Superior el presente causa debe tramitarse por el procedimiento breve, y corolario a ello la reposición de la causa al estado de nueva admisión de la demanda es improcedente, y así se declara.

-IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA-

La representación de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnaron y rechazaron por exagerada la estimación de la demanda (sic) “formulada contra nuestra representada en la suma de NOVECIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 910.497,00), equivalentes según señala el actor, a la rata de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 679,00) por cada Dólar, a la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NOVENTA SEIS BOLÍVARES (Bs. 646.453.296,00), impugnación que prospera por las razones explayadas en el presente libelo que le sirven de sustentación a la misma y además, por cuanto no se logra entender porque razón nuestra representada en el inimaginable caso que llegara a ser condenada en el presente juicio a cancelar los Daños y Perjuicios que se le reclaman, que evidentemente dependerían de que se probara no solo su incumplimiento culposo o doloso si no, que los mismos efectivamente se causaron al patrimonio de la actora, deben ser satisfechos en Dólares, moneda extraña a nuestro Ordenamiento Jurídico-económico y que no fue determinada ni como moneda de pago ni de cuenta sino mas que para la determinación, en el Acuerdo o Contrato Preparatorio cuya resolución se solicita en este juicio, del monto del cánon que una vez suscrito el contrato de arrendamiento debía pagar la futura arrendataria a la futura arrendadora: CUARENTA Y CINCO DÓLARES ($ 45,00)por metro cuadrado y lo correspondiente a las Arras o Depósito en garantía, esto es: NUEVE MIL DÓLARES ($ 9.000,00), ninguna otra contraprestación existía conforme al contrato que debiera ser satisfecha en esa moneda”.

Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece que:

Artículo 38.- “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivó de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”.

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 22 de abril de 2003, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente No. 2000-1180, estableció su criterio respecto a la forma de impugnar la cuantía o valor de la demanda; que es del tenor siguiente:

(…Omissis…)

Estimada como ha sido la demanda en la cantidad de treinta y cinco millones de bolívares (Bs. 35.000.000,00), y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 02 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil (expediente N° 99-417), para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo que sigue:

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un hecho nuevo, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicando a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

(Cursivas y subrayado de la Sala).

(…) Adicionalmente, la defensa esgrimida sobre este punto, está dirigida a resaltar lo exagerado de la estimación de la demanda por estar fundada en argumentos de hecho y de derecho improcedentes, sin que la parte demandada hubiese planteado la estimación que en su criterio era la adecuada.

Siendo esta la línea argumentativa de Edelca, considera esta Sala que no obstante haber aducido dicha sociedad mercantil razones para rechazar la estimación propuesta por el actor, debe tenerse tal rechazo como puro y simple, por no haber planteado un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, por no existir señalamiento de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada en el caso de autos.

Tratándose entonces de un rechazo entendido como puro y simple, la Sala debe declarar firme la estimación hecha por el actor. Así se decide…”

Conviene, igualmente, observar el reciente criterio establecido por la referida Sala, en sentencia No. 05375, de fecha 4 de agosto de 2005, con ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa, ha dejado asentado que:

…Ahora bien, en circunstancias similares, esta Sala Político-Administrativa había venido acogiendo el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil, la cual estableció, con base en lo preceptuado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que en el supuesto en que sea estimada la demanda por el accionante, debe quedar firme tal estimación si nada hubiese probado la parte demandada, aun cuando mediara su rechazo por considerarla exagerada o insuficiente.

Sin embargo, esta Sala estima necesario revisar esta interpretación, a los fines de determinar si el análisis de los casos subsiguientes, en los que se verifique el rechazo puro y simple de una parte a la estimación de la demanda propuesta por la otra, debe efectuarse a la luz del citado artículo ejusdem.

El referido dispositivo establece que:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

.

Así, de la transcripción del artículo in comento, se colige que el legislador ha previsto la posibilidad de que la parte actora estime la demanda “(omissis)…cuando el valor de la misma no conste, pero sea apreciable en dinero”. De manera que su aplicación queda circunscrita a los supuestos en que no sea posible deducir el valor de la demanda del título en el que se fundamenta la pretensión, siempre que el mismo sea cuantificable en dinero.

De manera pues, que lo de antes transcrito y aplicando esos criterios al punto que aquí se decide, se concluye que la impugnación de la cuantía efectuada por la parte demandada fue efectuada en forma pura y simple, ello en virtud a que, no obstante haber señalado que la consideraba exagerada, no planteó un nuevo hecho del cual pudiera deducirse que efectivamente la estimación de la demanda es exagerada y además, tampoco existe señalamiento alguno de su parte sobre la suma que a su juicio podía ser la ajustada a derecho en el caso de autos. En tal sentido, al conservar la parte accionada una actitud inerte frente a su propio alegato, debe declararse firme la estimación realizada por el accionante en su escrito libelar, y es precisamente esa cantidad, la que debe tomarse en cuenta a los efectos de la cuantía en el presente juicio, y así se decide.

-PERENCIÓN DE LA INSTANCIA-

Mediante diligencia de fecha 2 de febrero de 2007, la representación judicial de la parte demandada, solicitó la perención de la instancia.

Al respecto esta Superioridad observa:

El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil hace una declaración categórica en relación a la institución de la perención cuando dice:

Artículo 267.- “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención”. (Resaltado de este Superior)

Ahora bien, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 1° de junio de 2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, ha establecido que:

El Código de Procedimiento Civil establece la institución denominada perención de la instancia.

Dicho Código señala que toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes (artículo 267); y agrega, que la inactividad del juez después de vista la causa, lo que se entiende que solo con relación al fallo de fondo, no producirá la perención. Ella tampoco tendrá lugar cuando el proceso se encuentre en consulta legal, ante el juez que ha de conocerla (artículo 270 del Código de Procedimiento Civil).

En su esencia, tal disposición persigue sancionar la inactividad de las partes (de todos los litigantes), y la sanción se verifica de derecho, la que no es renunciable por las partes, tal como lo señala el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.

El efecto de la perención declarada es que se extingue el proceso, por lo que ella no ataca a la acción, y las decisiones que produzcan efectos, y las pruebas que resulten de los autos, continuarán teniendo plena validez. Simplemente, la perención finaliza el proceso, el cual no continuará adelante a partir de la declaratoria de aquélla.

Como la acción no se ve afectada por la perención, la demanda puede volverse a proponer, y si con ella (la perimida) se hubiere interrumpido la prescripción, tal interrupción sigue produciendo efectos.

Por tratarse de una “sanción” a la inactividad de las partes, la perención, una vez verificado el supuesto que la permite, puede declararse de oficio, sin que valga en contra que las partes o una de ellas actuó después que se consumieron los plazos cuando se produjo la inactividad. Esta última puede tener lugar cuando no se insta o impulsa el proceso en un lapso legal establecido, o cuando el demandante no realiza una actividad específica en determinados plazos (caso del artículo 354 del Código de Procedimiento civil, por ejemplo) a la cual lo requiere el Tribunal, a instancia de su contraparte; o cuando debiendo comparecer a una determinada actuación, no lo hace (artículos 756 y 758 del Código de Procedimiento Civil). De estas dos posibilidades para los fines de este fallo, a la Sala le interesa la primera de ellas: la perención que nace por falta de impulso procesal propio.

Estos términos no son otros que los indicados en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil:

1) El transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes.

2) El transcurso de treinta días desde la fecha de admisión de la demanda, sin que el demandante hubiere cumplido las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

3) El transcurso de treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, realizada antes de la citación del demandado, si el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado.

4) El transcurso de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes (artículo 144 del Código de Procedimiento Civil), o por haber perdido el carácter con que obraba, sin que los interesados hubiesen gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la ley les impone para proseguirla

.

(…Omissis…)

La perención tiene lugar cuando el proceso se encuentra paralizado y las partes o no están o han dejado de estar a derecho. Se trata de una relación procesal que no se formó, o que, constituida, se rompió. El comienzo de la paralización es el punto de partida para la perención y el tiempo que ella dure será el plazo para que se extinga

.

(…Omissis…)

La interpretación pacífica emanada de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, fundada en las normas del Código de Procedimiento Civil, fue que la perención no corre después que la causa entre en estado de sentencia. Tal interpretación generalmente admitida creó un estado de expectativa legítima, para las partes y usuarios de la justicia, de que no corría la perención mientras la causa se encontrara en estado de sentencia, y ello llevó a que no diligenciaran solicitando sentencia vencido el año de paralización por falta de actividad del juzgador. Al no estar corriendo la perención, por no tratarse de la inactividad de los litigantes la causante de la paralización…”.

En tal sentido, adminiculada la jurisprudencia transcrita, la cual ha sido criterio reiterado del M.T. de la República, al caso en concreto, observa esta Superioridad que la presente causa se encuentra en estado de sentencia, y si bien es cierto que la parte demandada mediante diligencia de fecha 2 de febrero de 2007, solicitó la perención de la instancia, no es menos cierto que el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado a la jurisprudencia parcialmente transcrita, establece que después que la causa entra en estado de sentencia, no es procedente la perención de la instancia, por lo que concluye esta Superioridad que la solicitud de perención formulada por la parte demandada es improcedente, y así se decide.

-TERCERO-

-MOTIVACIONES PARA DECIDIR-

El presente juicio esta referido a la Resolución del Contrato Preliminar de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A. y la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building, C.A., sobre los locales comerciales que conforman la Mezzanina y aproximadamente suman un total de doscientos setenta y ocho metros cuadrados con veinticuatro centímetros cuadrados (278,24 mts2), del Edificio Office Building, ubicado en la Avenida F.d.M., en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda; tal como se evidencia del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de mayo de 2000, bajo el No. 6, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Ahora bien, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. RC-1590 del 10 de noviembre de 2005, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, juicio de Ganadería La Pradeña C.A. contra el actualmente liquidado Instituto Nacional Agrario, expediente No. 04610, ha establecido que:

“A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:

Artículo 1.133. El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre dos o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.

El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales de M.O., enseña:

Contrato. Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas (Dic. Acad.). En una definición jurídica, se dice que hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. Capitant lo define como acuerdo de voluntades, entre dos o más personas, con el objeto de crear entre ellas vínculos de obligaciones; y también documento escrito destinado a probar una convención. Los contratos han de ser celebrados entre las personas capaces y no han de referirse a cuestiones prohibidas o contrarias a la moral o a las buenas costumbres. Los contratos lícitos obligación a las partes contratantes en iguales términos que la ley

. (Obra cit. Editorial Heliasta, página 167)

Se observa que en la definición plasmada en el Diccionario ya citado, también se expresa que el contrato es un pacto, convenio o acuerdo entre dos o más personas.

Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta con el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autos de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocatoria antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

(…Omissis…)

Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.

Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1) Consentimiento de las partes;

2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3) Causa lícita

.

La disposición legal copiada en las líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico”.

De manera pues, que adminiculada la jurisprudencia transcrita al caso en concreto, se puede verificar la existencia del contrato de opción de compra venta, cuya resolución la parte actora demanda en el presente proceso, en virtud que según las alegaciones esgrimidas la parte accionada incumplió las obligaciones contractuales pactadas en las Cláusulas Cuarta y Quinta del Contrato Preliminar de Arrendamiento, en el cual hubo voluntad entre las partes para aceptar el Convenio Preliminar de Arrendamiento con las obligaciones contractuales pactadas en el mismo.

Ahora bien, la resolución procede ante el incumplimiento de una de las partes y con la misma se busca extinguir y dejar sin efecto un contrato existente y vigente, con la consecuente desocupación y entrega del inmueble, en este caso del Fondo de Comercio, dado en calidad de opción de compra-venta, así como el cobro de cualquier concepto debido al que estaba obligado por concepto de daños y perjuicios.

El artículo 1.167 del Código Civil establece que:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos

.

De esta norma, se desprende indiscutiblemente los elementos indispensables para la procedencia de la acción aquí incoada.

Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la resolución de contrato, es uno de los medios que ponen fin a los efectos de las obligaciones contraídas derivadas de un incumplimiento de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.

Explanados por esta Alzada los criterios generales referentes al cumplimiento de contrato, para decidir la controversia sometida a su decisión, pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes y a tal efecto trae a colación la norma contenida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el cual ordena a los jueces analizar todas y cada una de las pruebas que sean promovidas y evacuadas durante la secuela del proceso en el lapso legal establecido, esto con la finalidad de establecer y corroborar los hechos alegados en el proceso.

De esta manera, se procede a analizar las pruebas aportadas por la parte actora junto con el libelo de la demanda y en la oportunidad de su promoción, y en tal sentido se observa:

1) Contrato Preliminar de Arrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A. y la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building, C.A., sobre los locales comerciales que conforman la Mezzanina y aproximadamente suman un total de doscientos setenta y ocho metros cuadrados con veinticuatro centímetros cuadrados (278,24 mts2), del Edificio Office Building, ubicado en la Avenida F.d.M., en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda; tal como se evidencia del documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de mayo de 2000, bajo el No. 6, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Este instrumento fue acompañado al escrito libelar tiene pleno valor probatorio, toda vez que durante la secuela del proceso no fue tachado de falso ni desconocido por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil tiene pleno valor probatorio, ya que con ese documento la parte actora reconviniente, logró demostrar la relación contractual existente entre ella y la parte demandada convenida, y así se decide.

2) Inspección Judicial Preconstituida practicada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 2 de mayo de 2001.

Esta prueba fue practicada fuera de juicio y por lo tanto sin control o contradicción de la contraparte en el proceso. Si bien es cierto que nuestra legislación autoriza la práctica de Inspecciones Judiciales fuera de juicio para dejar constancia de hechos que puedan desaparecer por el transcurso del tiempo, por ejemplo, los rastros que deja sobre el pavimento un automóvil, al frenar violentamente en una calle; toda prueba debe ser evacuada dentro del proceso, bajo el control y contradicción de la contraparte en juicio, a los fines de garantizar el derecho a la defensa.

La prueba evacuada fuera del proceso sin el control o la contradicción de la parte contraria, carece de todo valor probatorio, y en consecuencia al no ser ratificada la Inspección Judicial Preconstituida durante la secuela del proceso, no puede ser apreciada por esta Superioridad, y así se decide.

3) Contrato de Subarrendamiento, suscrito entre la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A. y la Sociedad Mercantil Inversiones Anat, C.A., sobre el local No. 5 que tiene un área aproximada de dieciséis metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (16,50 mts2), ubicado en la Mezzanina del Edificio Office Building, ubicado en la Avenida F.d.M., en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda; debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 20 de octubre de 2000, bajo el No. 54, Tomo 99 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se declara.

4) Documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 21 de noviembre de 2000, bajo el No. 72, Tomo 110 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, mediante el cual la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadano R.P.R., mediante el cual deja constancia que recibió de la Sociedad Mercantil Wonders Operadora de Restaurantes, C.A., la suma de CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 4.331,00), equivalentes a los únicos efectos de dar cumplimiento a la legislación venezolana vigente, conforme a lo dispuesto en los artículos 94 y 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela a la cantidad de TRES MILLONES DIEZ MIL TRESCIENTOS VEINTITRES BOLÍVARES (Bs. 3.010.323,00), calculados al tipo de cambio de SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 695,00) cada dólar, en calidad de depósito, en garantía de fiel cumplimiento de celebración del Contrato de Subarrendamiento de los locales Nos. 10, 11, 12 y 13, ubicados en la Mezzanina del Edificio Office Building, situado en la Avenida F.d.M., jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, pero carece de valor probatorio por cuanto emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y no fue ratificado tal como lo establece en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

5) Copia simple del documento mediante el cual la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A., en la persona de su Presidente, ciudadano R.P.R., deja constancia que recibió del ciudadano J.F.J. , la suma de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 857,00), equivalentes a los únicos efectos de dar cumplimiento a la legislación venezolana vigente, conforme a lo dispuesto en los artículos 94 y 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela a la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS TREINTA (Bs. 598.430,00), calculados al tipo de cambio de SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 698,00) cada dólar, en calidad de depósito, en garantía de fiel cumplimiento de celebración del Contrato de Subarrendamiento deL locales No. 01, ubicado en la Mezzanina del Edificio Office Building, situado en la Avenida F.d.M., jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, pero carece de valor probatorio por cuanto emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y no fue ratificado tal como lo establece en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

6) Recibo suscrito por el ciudadano R.P., en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A., mediante el cual deja constancia que recibió del ciudadano J.F.J., la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS UN MIL SETECIENTOS VEINTIUN BOLÍVARES (Bs. 1.801.721,00), por concepto de tres (3) meses de depósito por el local alquilado identificado con el No. 01, ubicado en la Mezzanina del Edificio Office Building, situado en la Avenida F.d.M., jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, pero carece de valor probatorio por cuanto emana de un tercero que no es parte en el presente juicio y no fue ratificado tal como lo establece en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

7) Copia simple del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, en fecha 8 de junio de 1998, bajo el No. 18, Tomo 6-A.

Este instrumento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la parte demandada, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.

Por su parte los apoderados de la parte accionada promovieron las siguientes pruebas:

1) Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de diciembre de 2001, en el Edificio Office Building, ubicado en la Avenida F.d.M., jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

Esta inspección judicial fue practicada de conformidad con lo establecido en los artículos 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 1.428 del Código Civil, tiene pleno valor probatorio, y así se decide.

La Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A., mediante su apoderado judicial, interpuso demanda de Resolución de Contrato Preliminar de Arrendamiento, alegando que la parte demandada no dio cumplimiento a las obligaciones contractuales establecidas en las cláusula cuarta y quinta del Convenio, de no obtener la Certificación de Ejecución de Variables Urbanas, fundamentales y con las normas técnicas correspondientes, así como la C.d.C.d.O., e igualmente no concluyó todos y cada uno de los trabajos de remodelación, refacción, acondicionamiento y permisología del área que conforma la mezzanina como de la planta baja y sótanos destinados a estacionamiento de vehículos del inmueble dentro del término establecido en el Contrato Preliminar de Arrendamiento.

Por su parte los apoderados judiciales de la parte demandada, arguyeron que habiendo la parte actora garantizado convencionalmente las obligaciones contraídas en el precontrato, conforme a la cláusula sexta, al haber hecho entrega a la accionada de NUEVE MIL DÓLARES AMÉRICANOS ($ 9.000,00), equivalentes a SEIS MILLONES CIENTO ONCE MIL BOLÍVARES (Bs. (Bs. 6.111.000,00), a la tasa de cambio de SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 679,00) por dólar por concepto de garantía o de arras, y que no es otra cosa que la limitación convencional de los eventuales daños y perjuicios, pretenda que la demandada fuese condenada a pagar por su supuesto incumplimiento una cantidad casi 101 veces superior a la que la actora entregara en garantía, es decir, NOVECIENTOS DIEZ MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 910.497,00).

En este sentido, conviene observar lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que se ha libertado de ella, debe probar por su parte el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

Conforme a la citada normativa, se aprecia, que en el presente juicio ha quedado demostrada la existencia del Contrato Preliminar de Arrendamiento que suscribieran las partes, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de mayo de 2000, quedando anotado bajo el No. 06, Tomo 47 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.

Ahora bien, corre inserto a los folios once (11) al catorce (14) del contrato debidamente notariado que ambas partes firmaran en la fecha señalada supra, con la finalidad de establecer en la Cláusula Cuarta y Quinta las obligaciones que tenía la parte demandada.

En tal sentido, observa esta Superioridad que se desprende de autos, y específicamente de confesión efectuada por parte de la demandada, que ésta incumplió con sus obligaciones contractuales establecidas en las Cláusulas Cuarta y Quinta del Contrato, y ello se evidencia de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de diciembre de 2001, de la cual se demuestra que para la fecha de la práctica de la misma los trabajos de remodelación establecidos en la Cláusula Cuarta se encontraban inconclusos, lo que le impedía a la parte demandada gestionar en el tiempo establecido en la Cláusula Quinta del Convenio la obtención de la Certificación de Ejecución de Variables Urbanas y C.d.C. de la Obra, por lo que a criterio de quien aquí decide al no haber dado cumplimiento de sus obligaciones contractuales la parte demandada, mal podría oponerle al arrendatario la existencia de una condición suspensiva, a los efectos de suscribir el Contrato definitivo de arrendamiento, por el tiempo que la accionada considerase necesario para la culminación de la obra, y en consecuencia a tenor de lo previsto en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil, queda resuelto el Contrato Preliminar de Arrendamiento, y así se decide.

Establecido como ha quedado el incumplimiento por parte de la accionada en el presente caso, procede esta Alzada a analizar si es procedente el resarcimiento de los daños y perjuicios reclamados por la parte actora.

Ahora bien, la parte accionante en el lapso probatorio promovió documentos públicos suscritos con las Sociedades Mercantiles Inversiones Anat, C.A. y Wonders Operadora de Restaurantes, c.A., así como con el ciudadano J.F.J., a quienes había dado en subarrendamiento los locales comerciales, ubicados en el Edificio Office Building, situado en la Avenida F.d.M., en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.

De manera pues, observa esta Superioridad que del Contrato Preliminar de Arrendamiento celebrado entre las partes, se estableció que una vez ejecutado el Contrato de Arrendamiento Definitivo, la parte actora estaría plenamente autorizada para subarrendar total o parcialmente el área que conforma la mezzanina del inmueble de marras.

En este sentido, advierte que la parte actora incumplió con lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato Preliminar de Arrendamiento, y procedió a subarrendar a personas naturales y jurídicas el área de la Mezzanina del Edificio Office Building, ubicado en la Avenida F.d.M., en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, sin haberse suscrito el Contrato de Arrendamiento definitivo entre la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A. y la Sociedad Mercantil Office Building, C.A., por lo que a juicio de quien aquí decide, la parte actora convino en la realización del Contratos de Subarrendamiento bajo su propio riesgo, quedando la parte demandada excluida de responsabilidad alguna, en virtud del incumplimiento en que incurrió la accionante, y en consecuencia la reclamación por daños y perjuicios es improcedente, y así se decide.

La parte accionante en el petitorio de su escrito libelar solicita que las cantidades de dinero demandada sean indexadas.

El respecto este Tribunal Superior observa:

El método de la indexación, como bien lo ha sostenido el más alto Tribunal de la República, consiste en reestablecer la lesión que realmente sufre el valor adquisitivo de la moneda, ya que ésta se deteriora progresivamente con el transcurso del tiempo como consecuencia de la inflación, de allí que, cuando no se paga una suma de dinero oportunamente, la moneda que cancela la deuda a destiempo no tiene si el pago se hubiese efectuado en la oportunidad correspondiente.

Así, la inflación, como se ha expuesto, es un hecho notorio, y como tal actúa dentro de los juicios en que proceda como una m.D.E.. Como todo hecho notorio, se releva su prueba. Las leyes de la economía nos enseñan que la inflación produce un decrecimiento del valor de la moneda, produce una pérdida del valor adquisitivo de la misma. Dada esa pérdida, se hace proclive un ajuste para lograr la conservación del valor real de la moneda.

En el caso de autos, se evidencia que las partes en el Contrato Preliminar de Arrendamiento adquirieron su compromiso en dólares, por lo que es imposible aplicar la indexación, ya que no hay riesgo alguno que pueda producirse la depreciación de la moneda por el índice inflacionario, y así se declara.

-CUARTO-

-DISPOSITIVO-

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, declara:

Se declara SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de enero de 2002.

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda incoada por la Sociedad Mercantil Edificaciones 525, C.A. contra la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Office Building, C.A., ampliamente identificadas en la primera parte del presente fallo. En consecuencia, se declara resuelto el Contrato Preliminar de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 31 de mayo de 2000, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el No. 6, Tomo 47.

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de NUEVE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA ($ 9.000,00), equivalentes a SEIS MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 6.390.000,00), suma ésta entregada a la accionada como garantía para el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el Contrato Preliminar de Arrendamiento.

Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte actora-apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese, Diarícese y Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Palacio de Justicia. En Caracas, a los once (11) días del mes de abril de 2007. Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

EL JUEZ.

C.E.D.A..

LA SECRETARIA.

N.B.J.M.

En la misma fecha se publico la anterior sentencia, siendo las 3:15 p.m.

LA SECRETARIA.

Exp. No. 7200

CEDA/nbj/cd