Decisión nº 140-2014 de Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 30 de Abril de 2014

Exp.2524-2014

Sentencia No. 140-10

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: Sociedad Mercantil CONSALVI C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 08 de Noviembre de 2005, anotada bajo el Nro 9, tomo 67-A

DEMANDADOS: PUBLI OFERTAS C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el día 15 de Junio de 2007, bajo el No. 32, Tomo 59-A

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de Cumplimiento de Contrato, recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha veintiocho (28) de Enero de 2014, admitida el treinta y uno (31) de enero de 2014, presentada por el abogado en ejercicio y de este domicilio E.A.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-5.164.580, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 26.164, en su condición de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil EMPRESAS CONSALVI, C.A, antes identificada, en contra de la Sociedad Mercantil PUBLI OFERTAS C.A.

Fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:

Que mediante documentos de compra-venta y aclaratoria ratificatoria de compra venta, el primero de fecha 03 de diciembre de 2012, inscrito por ante la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el Nro.2012.2938, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el numero 480.21.5.10.1119, correspondiente al libro de folio real del año 2012 y el segundo de fecha 27 de septiembre de 2013, inscrito igualmente en la oficina de Registro bajo el Nro 2012.2938, asiento Registral 2 del inmueble matriculado con el Nro 480.21.5.10.1119 y correspondiente al libro de folio real del año 2012, que su representada Sociedad Mercantil EMPRESA CONSALVI, C.A, antes identificada, adquirió del ciudadano C.D.J.V.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.861.073, domiciliado en jurisdicción del municipio Maracaibo del estado Zulia, dos (2) lotes de terrenos contiguos, así como las construcciones y edificaciones existentes en dichos terrenos, los cuales están ubicados en la calle 96, sector el tránsito, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.e.Z., el primero identificado con la nomenclatura municipal hoy No.17-50 antes 17-20, y el segundo con la nomenclatura municipal No. 17-42 antes 17-32, respectivamente y cuyas características individuales son las siguientes: PRIMER INMUEBLE SIGNADO CON EL No. 17-50: ubicado en la calle 96, entre avenidas 17 y 17A, barrio San Fernando, sector Arizmendi, la florida, posee una superficie de SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS METROS CUDRADOS CON CUARENTA CENTESIMAS DE METROS CUADRADOS (666,40 mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: taller don pepe, SUR: con la mencionada calle 96, ESTE: con la carpintería Venezuela y OESTE: con la avenida 17-A y sobre la mencionada parcela el anterior dueño C.D.J.V.G., ordeno la construcción a sus únicas y exclusivas expensas, de un (01) galpón con estructura de hierro, techos de zinc y pisos de cemento, el cual mide diecisiete metros (17mts) de ancho por treinta metros (30 mts) de largo, abarcando una superficie de construcción aproximada de QUINIENTOS DIEZ METROS (510 mts 2) contentivo de una oficina, una (01) sala sanitaria y un (01) deposito para herramientas y que el monto invertido en la ejecución de dicha construcción fue para esa fecha de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) aproximadamente y por error involuntario se omitieron dichas características en el documento de venta protocolizado a favor de EMPRESAS CONSALVI, C.A. Alega la parte actora que el objeto de la controversia, es el inmueble signado con la nomenclatura municipal actual No. 17-42, ubicado en la calle 96, entre avenidas 17 y 17A, barrio san Fernando, sector Arismendi, la florida situado en jurisdicción de la parroquia cacique Mara, Municipio Maracaibo del Estado Zulia adquirido por la parte demandante se encuentra arrendado por su antiguo propietario ciudadano C.D.J.V., ya identificado, a la Sociedad Mercantil Publi Ofertas C.A, antes identificada, representada por su presidenta B.Y.R.R., Venezolana, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro 10.452.404 y de este domicilio y que dicho contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del Estado Zulia el día 04 de Septiembre de 2008, bajo el Nro. 31, tomo 252, estableció en su cláusula tercera que el mismo comenzó a regir a partir del día 15 de agosto de 2008 y consecuencialmente desde esa fecha, la obligación legal de la arrendataria PUBLI OFERTAS C. A, del cumplimiento del pago de las mensualidades vencidas, han debido ser canceladas a la actora, diligencias que han sido nugatorias, es por lo que al momento de la negociación de compra venta del citado inmueble por parte de la parte actora, se mantiene aun insolvente en los pagos con su antiguo propietario, durante el tiempo de 4 años y tres meses a pesar de todas sus múltiples diligencias realizadas por él para la obtención del pago. Añade la demandante que antes y después de la negociación de adquisición de los inmuebles por parte de su representada EMPRESAS CONSALVI, C.A, la arrendataria Sociedad Mercantil PUBLI OFERTAS, C.A, tenia pleno conocimiento de la citada negociación y que como consecuencia de su insolvencia en los pagos insolutos adeudados por la arrendataria, ésta no goza del derecho de preferencia que otorga la ley a los arrendatarios o inquilinos en caso de enajenación de los inmuebles objeto de arrendamiento, fundamento por los cuales el ciudadano C.D.J.V.G., ya identificado, obvio el ofrecimiento de venta a la mencionada empresa arrendataria PUBLI OFERTAS C.A, por el excesivo retraso en el pago de los cánones. Expresa la parte demandante, que con la compra del anterior inmueble, ha adquirido no solo el derecho de propiedad y por ende la libertad de disponer del uso, del goce y disfrute, si no también el derecho absoluto, exclusivo, perpetuo e inviolable, que tiene sobre los bienes inmuebles que le fueron vendidos, especialmente sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento subrogado, que como propietario le pertenecen todas las acciones y privilegios que detentaba el anterior propietario de los identificados inmuebles y que al momento de celebrarse la negociación de compra venta y según la demandante con pleno conocimiento de la arrendataria PUBLI OFERTAS C.A, representada por su presidenta ciudadana B.Y.R.R., ya identificada, tanto de la venta como de la subrogación del contrato, y que la anterior ciudadana continuo insolvente en sus obligaciones. Del mismo modo alega la parte actora, que le envió a la parte demandada por medio del instituto postal telegráfico (IPOSTEL) un telegrama en el cual le comunicaba que vista su manifestación de no adquirir el inmueble objeto en la presente litis y que encontrándose en mora desde enero de 2013, le concedía 15 días continuos para la total e inmediata desocupación dada su reiterada negativa a cumplir el contrato y que en respuesta al mencionado telegrama la demandada Publi Ofertas C.A, exige derechos que no le corresponden, al alegar que en ningún momento ha manifestado no estar interesada en adquirir los dos (2) lotes de terrenos, que su intención fue siempre en negociar con el Sr. C.V.G., quien paso por encima de sus derechos como inquilina, por pertenecerle la primera opción para comprar y que aun así a sus espaldas, sin su consentimiento y con engaño le vendió a EMPRESAS CONSALVI, C.A y que a pesar de todos los hechos seguía interesada en adquirir por lo menos el terreno No.17-42, donde se mantiene por espacio de nueve (9) años, que los quince días que se le conceden para desocupar, no se basan en normativas legales ya que sus derechos no fueron respetados, según lo dicta la ley de inquilinato, al momento de venderles a la demandante y que en base al anterior alegato, refiere la parte actora que la exigencia realizada por la parte demandada, no le corresponde por estar insolvente en los pagos de los cánones de arrendamiento y que es por todas las anteriores razones, por las cuales acude ante este órgano jurisdiccional para demandar como en efecto lo hace a la Sociedad Mercantil Publi Ofertas C.A por Resolución de Contrato.

CONTESTACION A LA DEMANDA

En fecha once (11) de Marzo de 2014, el abogado en ejercicio y de este domicilio A.R.M.M., apoderado Judicial de la demandada en el presente proceso, suscribió escrito de contestación de la demanda en la cual manifiesta el siguiente alegato:

De los hechos ciertos:

1) Que su representada suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano C.D.J.V., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.861.073, el cual fue autenticado ante la notaria Pública Segunda de Maracaibo, el día 4 de Septiembre de 2008, bajo el Nro31, tomo252.

2) Que es cierta la forma en la cual se estableció el pago de los cánones de arrendamiento mensuales.

De los hechos falsos:

1) Negó, rechazo y contradijo tanto los hechos afirmados en el libelo de la demanda como el derecho invocado, por no ser ciertos.

2) Negó, rechazo y contradijo que su representada tenia el conocimiento que se había realizado una venta del inmueble arrendado.

3) Negó, rechazo y contradijo que su representada fuera reincidente en continuar insolvente en sus obligaciones de pagar a la sociedad mercantil empresas CONSALVI, C.A, los cánones de arrendamiento vencidos, por cuanto ella si ha cumplido con todos los pagos mensuales correspondientes al canon de arrendamiento, desde la suscripción del contrato hasta la presente fecha.

4) Que es falso que la sociedad mercantil Publi Ofertas, C.A, ya identificada, antes de la negociación de compra venta, se encontraba en pleno conocimiento de la venta que le hizo el ciudadano C.D.J.V., antes identificado, así como de la consecuencial subrogación por parte de la demandante EMPRESAS CONSALVI, C.A, del referido contrato de arrendamiento y que desde el mes de enero de 2013, la Sociedad Mercantil, PUBLI OFERTAS, C.A, se encuentra en la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, ignorando por completo el deber de cumplir con las cláusulas bilaterales establecidas en el contrato.

5) Negó rechazo y contradijo que su representada se encuentre en mora y que esté en el deber de cancelar doce (12) meses que según ella equivalen a la suma de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), por cuanto todo lo pedido ya fue pagado al arrendador.

6) Alegó igualmente que previo a la presente demanda se ha debido agotar la vía administrativa a que refiere el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, ya que en el Local Arrendado vive una familia.

7) Impugnó de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil la cuantía de la demanda, ya que el monto de la deuda de los cánones de arrendamiento es de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) y la demanda ha sido estimada en la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) lo cual considera resulta exagerado.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACIÓN

En fecha diecisiete (17) de marzo de 2014, las partes de la controversia presentaron sus escritos de promoción de pruebas.

PARTE DEMADANTE

A.- Ratifico todos y cada uno de los argumentos expresados en el escrito de libelo de la demanda.

B.- Ratifico en todo su valor probatorio el acta constitutiva de empresas CONSALVI, C.A, y el acta de ratificación de su junta directiva, dicha prueba es apreciada por éste Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

C.- Ratifico los documentos de compra venta y aclaratoria ratificatoria de compra venta. Dichos documentos son apreciados en su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

D.- Ratifico el contrato de arrendamiento, objeto de la resolución, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo del estado Zulia, el día 04 de Septiembre de 2008, bajo el Nro 31, tomo 252 de los libros de autenticaciones. Dicha prueba es apreciada por éste Juzgado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil

E.- Ratifico el acta constitutiva de la demandada PUBLI OFERTAS C.A, así como su acta ratificatoria. Dicha prueba es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

F.-Ratifico el contenido del telegrama No.1130, emanado de empresas CONSALVI C.A y dirigido a la parte demandada PUBLI OFERTAS C.A. Dicha prueba es apreciada por éste Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.-

H.- Ratifico el telegrama emanado de la Sociedad Mercantil Publi Ofertas C.A, dicha prueba es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.-

1. Ratifico en su contenido los doce (12) recibos Originales insolutos emanados de la Sociedad Mercantil EMPRESA CONSALVI C.A, Dichos Instrumentos fueron impugnados por la parte demandada sobre los cuales se resolverá en la parte Motiva de la presente decisión.-

J.- Promovió la Testimonial Jurada del ciudadano C.D.J.V.G., mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 11.861.073, Dicho testigo fue tachado por la parte demandada en la oportunidad correspondiente por considerar que el mismo tiene interés en las resultas del Juicio, ya que dicho ciudadano era el antiguo propietario del inmueble arrendado. Ante tal situación observa este Tribunal que efectivamente el testigo declarante ciudadano C.D.J.V., era el propietario del inmueble arrendado y vendió dicho inmueble a la Sociedad Mercantil EMPRESAS CONSALVI C.A. tal como se evidencia del contrato de compra venta y aclaratoria ratificatoria que corre inserta a las actas procesales, motivo por el cual infiere ésta Juzgadora que efectivamente de su declaración el mismo testigo manifiesta de manera voluntaria que si tiene interés en las resultas del presente proceso, en consecuencia éste Tribunal no lo valora como prueba para demostrar los hechos alegados en actas. Así se decide.-

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PARTE DEMANDADA

A.- Promovió como Documental el contrato de arrendamiento celebrado entre C.D.J.V.G. y PUBLI OFERTAS, C.A, dicha prueba es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil.

B.- Promovió como documental, original de la carta de fecha 14 de Noviembre de 2013, dirigida por empresas CONSALVI, C.A a PUBLI OFERTAS, C.A dicha prueba es apreciada por este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil.

C.- Promovió copia simple de la carta de fecha 21 de Noviembre de 2013 dirigida por PUBLI OFERTAS, C.A a EMPRESA CONSALVI, C.A, la cual contiene sello de certificación de ipostel, dicha prueba es apreciada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

D.- Promovió copia de la constancia de residencia emitida por la oficina Parroquial del Registro Civil Chiquinquirá, Suscrita por el Registrador civil de la Parroquia Chiquinquirá del Municipio Maracaibo DERWINS ZAMARRIPA. Dicha prueba es apreciada por éste Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1359 del Código Civil.

E.- Promovió prueba de Partida de Nacimiento de la adolescente GLETSY I.V.R. y del ciudadano J.A.V.R., La referida prueba no es apreciada por éste Juzgado por considerarla impertinente y no arroja ningún elemento de convicción en base a los hechos controvertidos en la presente causa.-

F.- Promovió Inspección Judicial en un inmueble ubicado en el sector el tránsito calle 96, signado con el Nro 17-42, en jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z.. Dicha prueba no fue admitida en su debida oportunidad por considerarla inoficiosa.

G.- Promovió la declaración de los ciudadanos C.A.C. y J.J.F.B.. En relación al testimonio rendido por el ciudadano C.A.C., de la revisión efectuadas a la declaración rendida en fecha Veintisiete (27) de M.d.D.M.C. (2014), se observa que de las preguntas realizadas por el promovente, esto es el representante de la parte demandada, considera esta Juzgadora que de sus deposiciones no existe contradicción con lo alegado por el demandado, encontrándose conteste en todas sus afirmaciones, acogiéndose dicha declaración en su valor probatorio. Así se declara.

En relación al testimonio rendido por el ciudadano J.J.F.B., de la revisión efectuadas a la declaración rendida en fecha Veintisiete (27) de M.d.D.M.C. (2014), se observa que de las preguntas realizadas por el promovente, esto es el representante de la parte demandada, considera esta Juzgadora que de sus deposiciones no existe contradicción con lo alegado por el demandado, encontrándose conteste en todas sus afirmaciones, acogiéndose dicha declaración en su valor probatorio. Así se declara.

PUNTO PREVIO

IMPUGNACION DE LA CUANTIA

La parte demandada en su escrito de contestación de demanda, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó y contradijo la estimación de la demanda por considerarla exagerada, por cuanto el monto de la deuda de los cánones de arrendamiento es de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) y la demanda ha sido estimada en la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo), lo cual según su criterio resulta a todas luces exagerado.

Corresponde a este Tribunal analizar tal impugnación, y en este sentido observa:

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez, en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

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Conforme al criterio del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a la norma transcrita, se observa que cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, la accionante deberá estimarla en el libelo de la demanda, en caso de falta de estimación, sólo él sufrirá las consecuencias adversas de la falta de estimación, como lo podrá ser el no acceso a la Casación, la no determinación del treinta por ciento de las costas procesales entre otras. En todo caso, a falta de estimación de la demanda por la parte accionante, el demandado en la contestación podrá estimar el valor de la misma. Por otro lado, en caso de que el accionante estime la demanda en el libelo, el demandado tiene la posibilidad de impugnar la misma en la contestación de la demanda, bien por insuficiente o por exagerada.

Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 165 de Noviembre de 2000, en el Expediente No. 99-1033, dejó sentado lo siguiente:

“...En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda…”

De la revisión de los autos se evidencia, que al momento de contestar la demanda, la parte demandada impugna el valor de la cuantía propuesta por el actor de manera pura y simple, porque la considera exagerada, es decir, que tal impugnación conforme al criterio jurisprudencial antes citado, y que es aplicable para el caso bajo estudio, se configura dentro del supuesto identificado con la letra b). En ese sentido le correspondía la carga de la prueba a la parte demandante, a tal efecto presenta como prueba los recibos de pago de donde se desprende que la demandada presuntamente adeuda la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos de los meses desde Enero a Diciembre de 2013. Ahora bien, establece el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

…En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuese por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año…

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De los recibos de cobro acompañados junto con el libelo de la demanda y a los cuales se hizo referencia con antelación se desprende que los cánones de arrendamiento vencidos a razón de QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs. 500,oo) alcanzan la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo), sin evidenciarse en actas deudas por algún otro accesorio de los referidos en el artículo transcrito por lo cual considera ésta Juzgadora que el alegato realizado por el apoderado judicial de la parte demandada en cuanto a la impugnación de la cuantía por exagerada al haberse estimado en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) debe prosperar. Así se decide.-

PUNTO PREVIO

DE LA AUSENCIA DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PREVIO DE DESOCUPACION EN SEDE ADMINISTRATIVA

Como segundo punto previo alega el apoderado judicial de la parte demandada que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento sirve como vivienda principal de la ciudadana B.Y.R.R., que es la Presidenta de la Sociedad Mercantil PUBLI OFERTAS C.A., en compañía de su esposo y vicepresidente de la misma empresa ciudadano H.E.O.G. y los dos (2) hijos de la mencionada ciudadana J.A.V.R. y la menor GLETSY I.V.R., en consecuencia como en el presente caso en el local vive una familia ha debido agotarse la vía administrativa a que refiere el artículo 5 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVEINDAS. Ante tal aseveración observa el Tribunal lo siguiente:

Establece el referido artículo 5° del Decreto antes referido:

…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar de una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…

(negrillas y subrayados de este Tribunal).

Ahora bien del contrato de arrendamiento que se acompaña a las actas procesales el cual es apreciado en todo su valor probatorio por este Tribunal. Se desprende en su cláusula “…SEGUNDA: LA ARRENDATARIA destinará el local arrendado para actividad comercial y desarrollo de su objeto principal, no pudiendo darle otro uso sin el consentimiento expreso del arrendador…”.

Por lo tanto se hace evidente que el inmueble fue destinado a Local Comercial y no a Vivienda Principal, motivo por el cual no procede la aplicación del procedimiento administrativo previo a la vía judicial a que refiere el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVEINDAS. Así se decide.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para decidir, éste Tribunal procede a hacerlo con base a las siguientes consideraciones:

Con los argumentos antes referidos pasa ésta sentenciadora a dirimir la presente controversia y lo hace previa las siguientes consideraciones:

Constituye principio fundamental en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de ésta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

De las actas procesales se evidencia y así ha sido aceptado por las partes intervinientes en el presente proceso que en fecha 04 de Septiembre de 2008, el ciudadano C.D.J.V.G., celebró por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, un Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente controversia con la Sociedad Mercantil PUBLI OFERTAS C.A., el cual quedó anotado bajo el No. 31, Tomo 252 de los Libros de Autenticaciones y que comenzó a regir a partir del día 15 de Agosto de 2008.

Asimismo se evidencia de las actas que componen el presente expediente que el inmueble le fue vendido por el ciudadano C.D.J.V. a la Sociedad Mercantil EMPRESA CONSALVI C.A., según se evidencia de los documentos de Compra-Venta y Aclaratoria ratificatoria de Compra Venta, el primero, de fecha 03 de Diciembre de 2012, inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 2012.2938, Asiento Registral 1 y el Segundo de fecha 27 de Septiembre de 2013, inscrito en la misma Oficina de Registro, bajo el No. 2013.2938, Asiento Registral 2 y que dicha venta se realizó con ocasión de que la arrendataria PUBLI OFERTAS C.A., había perdido la preferencia ofertiva a que refiere el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto se encontraba insolvente en el pago de los respectivos cánones de arrendamientos.

Ahora bien, la parte actora presenta como prueba de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada unos recibos de las respectivas mensualidades que rielan a los folios sesenta y siete (67) al setenta y ocho (78) de las actas que componen el presente expediente y los cuales fueron impugnados por la parte demandada al momento de la contestación de la demanda, por considerar que los referidos recibos son documentos privados que ameritan la firma de las partes contratantes, a tal efecto establece el artículo 1368 del Código Civil lo siguiente:

…El Instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y, además debe expresarse en letras la cantidad en el cuerpo del documento, en aquéllos en que una sola de las partes se obligue hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero:::

(omisis) (subrayado y negrillas del Tribunal).

De la norma referida ut supra es evidente que hace referencia a que el documento privado debe estar suscrito solamente por el obligado y hace plena prueba a su favor siempre y cuando haya cumplido con su obligación, por lo tanto considera ésta Juzgadora que en la presente causa dichos recibos no se encuentran suscritos por la representante de la demandada y permanecen en posesión de la actora con ocasión de que los mismos no han sido cancelados y deben considerarse plenamente válidos para demostrar que la Sociedad Mercantil PUBLI OFERTAS C.A. se encuentra insolvente en la cancelación de los mismos. Así se establece.-

En el presente caso el apoderado de la parte demandada en su escrito de contestación Negó que su representada adeude canon de arrendamiento alguno por cuanto si ha cumplido con todos los pagos mensuales correspondientes al canon de arrendamiento, desde la suscripción del contrato hasta la presente fecha, pero en el devenir del proceso no logró aportar evidencia alguna de la cancelación de los cánones de arrendamiento, tanto con el antiguo propietario como con el actual, motivo por el cual perdió la preferencia ofertiva referida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .-

Es evidente entonces que en la presente causa hubo una transmisión de la propiedad del inmueble arrendado, motivo por el cual la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento mensuales debía ser cumplida con el nuevo propietario-arrendador continuando la relación arrendaticia tal y como lo dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente, la parte demandada asegura que el inmueble arrendado sirve de vivienda principal de la Presidenta de la empresa demandada y su núcleo familiar por lo cual ha debido aplicarse en el presente caso las disposiciones referentes al Decreto con Rango y Fuerza De Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ante tal afirmación observa éste Tribunal que el inmueble arrendado fue destinado única y exclusivamente para actividad comercial no pudiendo darle otro uso, por lo que al afirmar la parte demandada lo referido con anterioridad deja en evidencia su incumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado y dicha circunstancia se encuentra probada en actas a través de las declaraciones rendidas por los testigos promovidos los cuales son apreciados por éste Tribunal.- Así se establece.

Con relación a la solicitud de revocatoria de la negativa de este Juzgado en admitir la prueba de Inspección promovida, este Juzgado aclara que el objeto de dicha prueba era demostrar que el inmueble servía de vivienda a la representante legal de la demandada y su grupo familiar, lo cual quedó evidenciado como se dijo anteriormente con las declaraciones de los testigos, por lo que resulta inoficioso la evacuación de la prueba que no fue admitida por este Órgano Jurisdiccional en la oportunidad correspondiente.-

Por lo tanto en base a las consideraciones antes referidas, siendo que de las actas procesales se desprende el derecho en parte favorable a la actora considera ésta Juzgadora que la presente demanda debe prosperar parcialmente en derecho y así debe establecerse en la dispositiva de este fallo. Así de Decide.-

DECISION

Por los fundamentos antes expuestos, éste JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DELA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, intento la Sociedad Mercantil EMPRESAS CONSALVI, C.A, contra la Sociedad Mercantil PUBLI OFERTAS, C.A, todos identificados en actas, en consecuencia:

1. - Se ordena a la parte demandada a devolver el inmueble arrendado a la parte actora, totalmente libre de personas y objetos en las mismas condiciones en que lo recibió y totalmente solvente en el pago de los Servicios Públicos.-

2. - Se ordena a la parte demandada a cancelar a la parte actora la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el mes de Enero a Diciembre de 2013, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) mensuales, mas los que se sigan venciendo hasta que la presente decisión quede definitivamente firme.-

3. - No hay condenatoria en costas en virtud de no haber resultado ninguna de las partes totalmente vencida en juicio.-

Publíquese. Regístrese y Notifíquese.

Déjese copia por secretaría de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada firmada y sellada en la sala de este Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los treinta (30) días del mes Abril del año Dos Mil Catorce (2014). Años 204° y 155° de la Independencia y Federación, respectivamente.

LA JUEZA,

Abog. M.I.G.V.

EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA

En la misma fecha, siendo las tres y veinte (3:20 p.m.), minutos de la tarde se publicó la anterior decisión.

EL SECRETARIO

ABOG. GASTON GONZALEZ URDANETA