Decisión nº 11.224-DEF-MERC de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 19 de Diciembre de 2011

Constituye Principio Cardinal en materia procesal, el llamado Principio Dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme el cual el Juez debe decidir de acuerdo a lo alegado y probado en autos por las partes que integran el presente proceso judicial, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El referido precepto, establece los límites del oficio del Juez, pues no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. Se trata de un requisito, que la sentencia debe contener, decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, y ASI SE ESTABLECE.

En cuanto a la falta de cualidad de la parte actora, para sostener el presente juicio, alegada por la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, fundada de que no es cierta la cesión del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por no haber sido acompañado junto con el escrito libelar el documento de cesión del contrato, y que ha venido cancelando los cánones de arrendamiento a la empresa INVERSIONES NODELFI, C.A., por lo que ha surgido para UNIGARAGE. C.A., una nueva relación arrendaticia a tiempo indeterminada.

Observa ésta Juzgadora, que la doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar en éste sentido procesal, la falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla….

Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.)” (Subrayado del Tribunal.-

Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimación ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la Ley, para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señaló Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1.961. Pág. 539 (Subrayado del Tribunal).-

Estos es la legitimación ad causam, la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro m.T. lo ha sostenido:

la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.

Con respecto a éste particular, observa ésta Juzgadora, que la parte demandante, acompaña junto con su libele de demanda, contrato de arrendamiento debidamente suscrito entre la sociedad mercantil INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. y la empresa UNIGARAGE, C.A., (folios 13 al 21), del cual se desprende la existencia de la relación arrendaticia entre los sujetos procesales que integran ésta causa, del cual se deriva para ambas partes deberes y derechos, de carácter vinculantes y estricto cumplimiento para ambas. Del citado contrato de arrendamiento se constata le cesión que fue realizada a la empresa INVERSIONES BOMILL, C.A., según se evidencia de sendos sellos donde se señala que se cede y traspasa el contrato de arrendamiento a INVERSIONES BOMILL, C.A., estableciéndose el precio (cuantum) de la cesión, de manera que, en dicha cesión se da cumplimiento con los requisitos contenidos en el artículo 1.549 del Código Civil, adicionalmente no constata el Tribunal, que a los autos, se haya incorporado actuaciones, referidas a algún pronunciamiento judicial, en donde se verifique que se haya accionado declarado la no validez de dicha cesión, por lo que en razón de la referida cesión efectuada del contrato de arrendamiento a la empresa INVERSIONES BOMILL, C.A., considera esta Juzgadora, que la citada empresa le asiste el derecho, es decir, cuenta con la legitimación activa necesaria, requerido por nuestro ordenamiento jurídico, para el ejercicio de la presente demanda, por lo que el alegato, formulada por la parte demandada es IMPROCEDENTE, y ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la defensa previa, contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el art. 340 ejusdem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, en concordancia con los ordinales 2°, 4°, 5° y 6° del Artículo 340 ejusdem, las cuales éste Tribunal Superior pasa a resolver de la siguiente manera:

1. ) Con respecto al Ordinal 2° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referida a que el libelo deberá expresar, el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene, la parte accionada, fundamenta, ésta defensa previa, en que la parte demandante no señaló en su libelo de demanda el domicilio de las partes intervinientes.

   Al respecto observa esta Juzgadora, que de una revisión del escrito libelar, la parte actora indicó su domicilio procesal el cual fue: Urbanización Los Caobos, Torre Phelps, Piso 25, Oficina 25-D, Plaza Venezuela, Caracas.

   De igual forma, se constata que con respecto al domicilio de la parte demandada, que aún cuando no describe la dirección completa del demandado, la parte actora en su escrito de libelo de demanda, hace referencia que la citación de la empresa demandada, se hiciera en la persona del ciudadano A.G.G., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro.V-6.105.484. en la dirección del inmueble objeto de ésta causa, por lo que a todas luces, se puede entender que ese es domicilio de la parte demandada, representada por el ciudadano el demandado A.G.G., razón por la cual la defensa previa, opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

2. ) En relación a la defensa previa, contenida en el artículo 346 ordinal 6º de la Ley Adjetiva Civil, en concordancia con el ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada fundamenta ésta defensa previa, alegando que la parte actora no determinó en su escrito libelar con precisión, la situación y linderos del objeto de la demanda.

   Al respecto, observa éste Tribunal Superior Primero, que como quedó establecido en el capítulo primero del presente fallo, ha quedado evidenciado en el presente proceso la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que integran esta causa, el cual viene derivada directamente del contrato de arrendamiento que los une, en donde se pacta entre otras cosas, el objeto del mismo, siendo el inmueble de autos, el cual se encuentra plenamente identificado como Dos (2) áreas para estacionamiento, que se distinguen como estacionamiento Norte y estacionamiento Sur, que forman parte del Centro Comercial “Unidad Comercial la Florida”, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que permite concluir, que no existe duda alguna, de cual es el objeto de la relación contractual. Es preciso acotar, que ciertamente la parte actora no indica los linderos, del inmueble, pero resulta inoficioso para ésta Alzada, declarar la procedencia de ésta cuestión previa, ya que en base a Principios de rango constitucional, contenidos en el artículo 26, no merece pertinente declararla procedente, toda vez que ha quedado demostrado de autos, la indicación exacta del inmueble objeto de controversia, aunado al hecho que en el asunto planteado, no se discute la propiedad del inmueble, se trata de una acción que versa sobre la continuidad o no de la relación de carácter arrendaticia, adicionalmente consta en autos, los datos de linderos del inmueble en las copias certificadas aportadas al proceso (folios 165 al 185) por la parte actora en relación al inmueble de autos, por lo tanto, considera éste Tribunal Superior, que la defensa previa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

3. ) Con respecto a la defensa previa, contenida en el ordinal 5° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referida a que no existe una relación de los hechos y fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, la parte demandada fundamento dicha cuestión previa, alegando que la parte actora no expresó en su escrito libelar las pertinentes conclusiones. Observa éste Tribunal Superior, de una revisión del contenido del libelo de demanda, se constata que la parte actora indica expresamente las conclusiones, en forma clara y precisa, las que a su entender sirven de fundamento para el ejercicio de su acción judicial, por lo que la defensa previa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

4. ) En relación a la cuestión previa, contenida en el ordinal 6° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada fundamenta ésta defensa, en que la parte accionante no expresó los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, los cuales debieron producirse con el libelo de demanda, referente al documento de cesión del contrato de arrendamiento.

   Observa esta Juzgadora, que dentro del material probatorio aportado al presente proceso judicial, se le dio valor probatorio al contrato de arrendamiento de autos, y la cesión realizada a la empresa INVERSIONES BOMILL, C.A., por lo que constata ésta Alzada, que la parte actora ha dado cumplimiento con su carga procesal de presentar la citada documentación, constituyéndose dichas actuaciones en los instrumentos fundamentales de éste proceso, de manera que, la cuestión previa opuesta por la parte demandada, es IMROCEDENTE Y ASI SE DECIDE.-

Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Observa éste Tribunal Superior Primero, que la parte demandada fundamenta ésta cuestión previa, alegando que por tratarse de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, ya que luego del vencimiento del término fijo de cinco (5) años pactados el 28 de Febrero de 2007, quedó la arrendataria en posesión del inmueble y la arrendadora continuó cobrando los cánones de arrendamiento, la demanda de desalojo solo podía intentarse con fundamento en las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Es preciso destacar, que la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, esta dirigida, sin más al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originando la prohibición legislativa.-

Esta especie de cuestión previa, llamada excepciones de “pleito acabado”, correspondía a las excepciones de inadmisibilidad contenidas en el artículo 257 del Código derogado. Abarcando la Cosa Juzgada (ord. 9º), la caducidad de la acción establecida en la Ley (ord. 10º) y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.

En el libro Comentarios al Código de Procedimiento Civil, del Dr. R.H.L.R., tomo 3, edición 2009, página 69, señala:

c) Prohibición de la Ley de admitir la demanda. En 11º cuestión previa del artículo 346, queda comprendida toda norma que obste la atentabilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa). También alcanza la denominada inadmisibilidad protempore de la demanda que establecen los artículos 266, 271 y 354 in fine de este Código, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda

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Del análisis referido al alcance del artículo 346 ordinal 11º de la Ley Adjetiva Civil, considera éste Tribunal, que la acción interpuesta por la parte demandante versa directamente, sobre la entrega del inmueble, porque a su decir, el contrato de arrendamiento se encuentra vencido, así como su beneficio de la prórroga legal, a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, establecer la determinación o no de la relación arrendaticia, corresponde a éste órgano jurisdiccional, cuando se decida el fondo de la controversia, y es por ello, que es menester destacar, que no es a través de ésta defensa de fondo, que se pueda analizar si la acción es la idónea o no, pues el plateamiento de la parte demandada, de que la acción que se debió interponer es la Desalojo, por encontrarse la relación arrendaticia a tiempo indeterminada, no puede ser sujeto de análisis de ésta Alzada, a través de esta defensa previa realizar dicho análisis, y mucho menos por no encontrarse la presente causa, dentro de los efectos a que se refieren los artículos 266, 271 y 354 in fine de la Ley Adjetiva Civil, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda. En el presente caso, considera el Tribunal, que la acción ejercida por la parte actora, encuentra sustento legal, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 y siguientes de la Ley Inquilinaria vigente, para inmuebles que no sean destinados para viviendas, es decir, cuando se demanda la entrega del inmueble, por vencimiento de la prórroga legal, la acción de cumplimiento es la idónea, corresponde establecer la vigencia o no de la relación arrendaticia, en el fondo de la controversia, que será a.e.o.c. de éste fallo, por lo que la defensa opuesta por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

Con respecto a la solicitud de declaratoria de nulidad del auto de admisión de la demanda del 18 de marzo de 2010, y del auto de fecha 05 de Abril de 2010, por estar viciado de nulidad, al ser violatorio a lo dispuesto al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, fundamenta dicho pedimento, en el hecho de que la parte actora en el petitorio expresamente no señaló que demanda sea por Cumplimiento de Contra de Arrendamiento. Resalta la parte accionada, que no es cierto lo afirmado por el Tribunal de la causa, que del petitorio de la demanda, presentado por la parte actora, se evidencia sea de cumplimiento de contrato de arrendamiento, como erróneamente lo afirma el Tribunal.-

Con respecto a ésta solicitud, considera ésta Alzada oportuno destacar, que la presente demanda, se origina según se desprende del libelo de demanda, en virtud de que la parte accionada no ha realizado la entrega del inmueble de autos, vencido el término del contrato y su prórroga legal, fundada en los artículos 1.160, 1.579, y 1592 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a todas luces, orienta al Juez de la causa, a concluir, que dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la acción idónea para estos casos, es la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, como ha sido reconocido en distintos fallos por Nuestro M.T. del país, lo que a priori no puede considerarse, que se esté emitiendo opinión por parte del Juez de primera instancia, pues es notorio, que dentro del proceso judicial, tienen las partes, sus oportunidades procesales para hacer valer sus afirmaciones, las cuales son valoradas por el Juez, al momento de decidir el fondo de la controversia planteada, en tal sentido, no incurrió el Ad-quem, en exceso de aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En el presente caso, el Tribunal de la causa, actuó ajustado a derecho, dentro del ámbito de su competencia, y por consiguiente, válidas todas sus actuaciones, tramitadas por el procedimiento breve, regulado en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, desde el auto de admisión 18 de marzo de 2010, y siguientes, por lo que el alegato formulado por la parte demandada es IMPROCEDENTE y ASI SE DECIDE.-

En cuanto a la indeterminación de la relación arrendaticia, alegada por la parte demandada, por considerar que no es cierto, que la entrega del inmueble de autos, debió realizarse el 01 de marzo de 2010. Aduce, que el contrato fue suscrito por un lapso fijo de cinco (5) años contados a partir del 01 de marzo de 2010, por lo que venció el 28 de febrero de 2007, pero vencido los cinco (5) años, el 28 de febrero de 2007, la parte demandada continuó en posesión del inmueble y la arrendadora continuo cobrando los cánones de arrendamiento, razón por la cual el contrato suscrito por cinco (5) años, pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado. Afirma la parte demandada, que en el supuesto negado de que hubiese existido prórroga, la misma habría transcurrido, pues sería de dos (2) años, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de un contrato que estableció una relación arrendaticia contractual fija por cinco (5) años.

Considera éste Tribunal Superior, es preciso resaltar, que evidentemente existe una relación arrendaticia entre la empresa INVERSIONES BOMILL, C.A. como Arrendadora y la empresa UNIGARAGE C.A., como Arrendataria, lo cual deriva del contrato de arrendamiento celebrado el 05 de marzo de 2002, el cual será objeto de análisis a fin de verificar si la misma se encuentra a tiempo determinado o no, por el inmueble constituido por Dos (2) áreas para estacionamiento que se distinguen como ESTACIONAMIENTO NORTE y ESTACIONAMIENTO SUR, que forma parte del Centro Comercial “Unidad Comercial La Florida, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº.01, Tomo 22,el 08 de marzo de 2002, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría en el año 2002.

Dicho inmueble, considera ésta Juzgadora, está dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto de una lectura del libelo de demanda, se expresa la afirmación de la parte accionante, que el inmueble dado en arrendamiento se encuentra edificado, lo cual se ratifica con el material probatorio traído a los autos, referido entre otros, al contrato de arrendamiento (folios 13 al 18), cláusulas Primera y Segunda, y acuerdo (folios 19 al 21), actuaciones que éste Juzgado valora como documentos públicos, conforme lo pautado en el artículo 1357 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.-

Establecen los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1133:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

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Artículo 1.159:

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo

consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

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Artículo 1.160:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

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”Artículo 1.167:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.-

Considera éste Tribunal Superior, que en materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentran directamente relacionadas con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones:

El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407). –

En el caso bajo estudio, se puede constatar que la voluntad expresada por las partes, tal y como lo expresa la cláusula quinta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 08 de Marzo de 2002, es que la relación arrendaticia se encuentra a tiempo determinado, lo cual se encuentra perfectamente verificado por ésta Juzgadora, y ASI SE DECIDE.-

La parte actora persigue la entrega del inmueble dado en arrendamiento a la parte demandada, por cuanto considera que la relación contractual es superior a cinco (5) años y menor a diez (10), correspondiéndole una prórroga legal, de tres (3) años conforme el literal “C” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Considera ésta Sentenciadora, que el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia conforme las reglas de carácter legal, que prevé la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por el ordenamiento jurídico vigente, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado.

En éste sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2036 del 19 de agosto de 2002 (Caso Plaza Suite I, C.A.) ha señalado que:

...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.

Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad

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Dentro del campo de aplicación de ésta actividad jurisdiccional, a la cual le corresponde al Juez resolver los asuntos contenciosos que se le ha sometido para su conocimiento, considera el Tribunal que la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la parte actora en éste juicio, busca la entrega del inmueble de autos, vencido el lapso del contrato y su prórroga legal y ASI SE DECIDE.-

Observa éste Tribunal Superior, que el material probatorio aportado debe ser analizado en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone, entre otras cuestiones, que el juez debe decidir conforme a todo lo alegado y sólo lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

Efectivamente, las disposiciones antes citadas, sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones, argumentos de hechos no formulados en el proceso u excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva). (Vid. Sentencia de fecha 26 de octubre de 2010, caso: A.J.R.P. y otros contra Grupo Tropicalia, C.A., T ).

La citada n.r. la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: D.M.H. c/ D.A.S. y A.E.C.), expresó:

En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a): el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

...Omissis...

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…

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Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación

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...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

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Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA, del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil).

Observa éste Tribunal Superior, que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de autos, celebrado el 08 de Marzo de 2002, dispone lo siguiente:

QUINTA: la duración del presente contrato de arrendamiento, que es la continuación o prorroga de los anteriores, es de Cinco (5) años contados a partir del 01 de marzo de 2002 y concluye en el día prefijado sin necesidad de desahaucio, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1599 del Código Civil…

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En el presente caso, la citada cláusula quinta, prevé que la duración del contrato es de cinco (5) años fijos, sin prórroga. Del documento público, de fecha 12 de Junio de 2002, cursante a los folios (19 al 21), se constata que las partes reconocen la existencia de la relación arrendaticia, que viene desde el año 1981, lo cual ratifica la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, cuando afirma que fue arrendataria desde el 01 de febrero de 1981, por el inmueble de autos, según contrato de arrendamiento, que acompañó marcado “D”. Vale decir, que las partes reconocen que su relación contractual es desde el 01 de febrero de 1981, que con la celebración del contrato de arrendamiento del 08 de Marzo de 2002, con última vigencia contractual del 01 de marzo de 2002, permite concluir a éste Tribunal Superior, que la relación arrendaticia, en todo momento estuvo determinada, y no como lo afirma la parte demandada, que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminada. Por lo que, al presente caso, no le es aplicable los efectos del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues queda claro, que la culminación contractual en éste caso, sin necesidad de notificación conforme lo prevé la cláusula quinta del referido contrato, lo fue el día 01 de Marzo de 2007, iniciándose a partir de ésta fecha el beneficio de la prórroga legal.-

Cabe mencionar, que la presente acción fue ejercida en fecha 04 de marzo de 2010, es decir, se ejerce una vez vencida la prórroga legal, que le correspondía a la parte demandada, por lo que, en la presente controversia, la parte actora, cumplió con sus obligaciones de carácter contractual y legal, y ASI SE DECIDE.-

La fundamentación de las normas legales, antes referidas (artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil), permiten establecer claramente las reglas procesales, en que se encuentran las partes dentro de un proceso judicial, en el caso bajo estudio, la parte actora logró probar que la relación contractual que mantiene con la parte demandada (arrendatario), culminó el 01 de Marzo de 2007, iniciándose automáticamente la prórroga legal, hasta el día 01 de Marzo de 2010, de conformidad a lo pautado en el literal “C” del artículo 38 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, está referida a un tiempo determinado y no puede desconocerse en ningún momento esa voluntad manifestada por la partes intervinientes.-

En éste sentido, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favoreciera con respecto a ésta causa, referida a la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la cual es la aplicable al caso bajo estudio. Por tal motivo, considera este Juzgado Superior, que lo ajustado a derecho es declarar la Improcedencia del recurso ordinario de apelación ejercido por la parte demandada contra el fallo dictado el 20 de Mayo de 2010, por el Tribunal de la causa, y ASÍ SE DECIDE.-

4. DISPOSITIVA.

En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 03 de Junio de 2010, por la parte demandada, representada por el Abogado C.M. A., contra la decisión dictada el 20 de Mayo de 2010, proferida por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD alegada por la parte demandada; SIN LUGAR las cuestiones previas contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 340 Ordinales 2°, 4°, 5° y 6° del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada; CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue INVERSIONES BOMILL, C.A. contra UNIGARAGE, C.A; Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble conformado por Dos (2) áreas para estacionamiento que se distinguen como ESTACIONAMIENTO NORTE y ESTACIONAMIENTO SUR, que forma parte del Centro Comercial “Unidad Comercial La Florida, de esta ciudad de Caracas; Se condena a la parte demandada, pagar a la parte actora la suma del Diez (10%) del canon de arrendamiento por día transcurrido desde el 01/03/2010 hasta la fecha en que sea entregado al actor el inmueble objeto del presente juicio, tal como lo establece la cláusula penal a que se refiere la cláusula quinta del contrato.

Se CONFIRMA el fallo apelado.-

Se condena en Costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFQUESE, DÉJESE COPIA Y BAJESE EN LA OPORTUNIDAD RESPECTIVA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Diecinueve (19) días del mes de Diciembre del año dos mil once (2.011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-

LA JUEZ,

Dra. I.P.B..

LASECRETARIA,

Abg. MARIELA ARZOLA P.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m).

LA SECRETARIA.

EXP.N°10.10279.-

Definitiva/Cumplimiento de Contrato.

Materia Civil

IPB/MA/jhonme.-