Decisión de Juzgado Vigesimo de Municipio de Caracas, de 17 de Mayo de 2010
| Fecha de Resolución | 17 de Mayo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Vigesimo de Municipio |
| Ponente | Ana Alejandra Morales |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Visto el anterior libelo de Cumplimiento de Contrato así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por el ciudadano A.N.G., abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 54.980, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil R.T. GUITO INVERSIONES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de septiembre de 1994, anotado bajo el Nro. 28; Tomo 104-A Sgdo., parte actora en el presente juicio, mediante el cual expone lo siguiente:
Alega que en fecha 9 de diciembre de 2005, su representado en la persona de su Presidente, ciudadano R.P.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nro.V-3.224.011 y la Sociedad Mercantil TIENDAS MONTANAS, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 19 de diciembre de 1968, bajo el Nro. 42; Tomo 80-A, representada por sus apoderados estatutarios, ciudadanos A.R. y M.A.I., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-11.311.095 y V-1.035.804, respectivamente, suscribieron un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, sobre un local comercial propiedad de su representada, identificado con el Nro. 91, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Caribbean Center Mall, situado en la Avenida Bolívar de la ciudad de Nueva Esparta.
Alega que durante la vigencia del contrato “La Arrendataria” pagaba puntualmente sus cánones de arrendamiento conforme había sido pactado, y cumplió con las obligaciones contraídas al momento de suscribir el contrato, pero que sin embargo, no teniendo la expresa autorización de su representado, decidió para ajustarse a los requerimientos exigidos para poder operar una franquicia de las Tiendas Montana, arbitrariamente derribó la pared medianera que separa del local identificado con el Nro. 90; y que al no tener conocimiento su representado de tal situación, la arrendataria, asumió el compromiso de construir la pared derribada para el momento de la finalización del contrato.
Que la estricta sujeción a los términos del contrato de arrendamiento suscrito, su representada, en fecha 16 de marzo de 2007, envió una comunicación a “La Arrendataria” en la cual hacia de su conocimiento su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento y su interés de venderlo, ofreciéndoles la primera opción para la adquisición, en consecuencia para el 31 de septiembre de 2007, “La Arrendataria” debía entregar libre de bienes y personas el local comercial objeto del contrato de arrendamiento.
Alega que desde el 31 de agosto de 2007, fecha en la cual venció el contrato de arrendamiento “La Arrendataria” ha continuado ocupando el inmueble objeto del mismo, sin establecer ningún tipo de comunicación con su representada, pese haber recibido está La Arrendataria con el tiempo suficiente, la comunicación donde se le informaba la decisión de no continuar.
Señala que siendo evidente que están en presencia de la expiración del termino del contrato de arrendamiento, y dado también venció la prorroga legal, que opero de pleno derecho el 31 de agosto de 2007, fecha de la finalización del contrato, la debiendo entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas, en las mismas condiciones que lo recibió.
Fundamenta la presente demanda en las disposiciones contenidas en el articulo 1º del Decreto-Ley y los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la base de los hechos anteriormente expuestos, y siguiendo las instrucciones de su representada, Sociedad Mercantil R.T. GUITO INVERSIONES C.A., acude para demanda a la Sociedad Mercantil Tiendas Montana, C.A., representada por los ciudadanos Á.R. y M.a.I., para que convenga o a ello sean condenados por el tribunal a:
PRIMERO En el cumplimiento del contrato por expiración del termino, suscrito el 09 de diciembre de 2005;
En la entrega del local comercial identificado con el Nro. 91, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Caribbean Center Mall, situado en la Avenida Bolívar de la ciudad de Porlamar, I.d.M., Jurisdicción del Municipio M.d.E.N.E., objeto del contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones en las que lo recibió y libre de bienes y personas.
Solicita medida de secuestro de la cosa arrendada.
Que a los fines de la citación de la parte demandada, señala la siguiente dirección: Calle H.N., Edificio Corimon P.H., Los Cortijos de Lourdes, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que dando cumplimiento en los artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal : Urbanización El Rosal, Avenida Venezuela, Edificio Venezuela, Piso 8, Oficina 83, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que a los fines de cumplir con la Resolución emanada del Tribunal Supremo de Justicia Nro. 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, estiman la demanda en la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F.8.000,oo).
Que solicita que la presente demanda de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento, sea admitida y sustanciada conforme a derecho.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de septiembre de 2005, se evidencia que de la Cláusula Sexta se desprende lo siguiente:
Cláusula Tercera: “…La duración de este contrato será de dos (2) años contados a partir del primero (1º) de septiembre de 2005 hasta el treinta y uno (31) de agosto de 2007, pudiendo este plazo renovarse a voluntad de las partes, siempre que acuerden expresamente y por escrito su voluntad de prorrogarlo, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de terminación. De producirse la renovación del contrato, el canon de arrendamiento será ajustado de acuerdo al factor inflacionario que se haya acumulado en los últimos doce (12) meses, según las cifras emitidas hasta ese momento por el Banco Central de Venezuela. Todo retado en la entrega del inmueble arrendado al termino de este contrato, obligará a LA ARRENDADORA, adicionalmente al pago de los cánones respectivos, al pago de una cantidad equivalente al dos por ciento (2%) del último canon mensual vigente por cada día de retardo como estimación de daños y perjuicios…”
De la precitada Cláusula Tercera se desprende que dicho contrato venció el 31 de agosto de 2007, el la cual se notifico en fecha 16 dE marzo de 2007, la decisión de poner fin al contrato de arrendamiento, otorgándose una prorroga legal de un (1) de conformidad con la ley de arrendamientos inmobiliarios, la cual finalizó el 31 de agosto 2008, no siendo sino hasta el 04 de mayo de 2010, mas un (1) año nueve (09) meses después que el arrendador introduce la presente demanda a los fines de que el demandado cumpliera del contrato que según lo alegado por expiración del termino suscrito en fecha 9 de diciembre de 2005; y en consecuencia a ello la entrega del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:
ARTICULO 1.600:
Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..
Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Cumplimiento de Contrato cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…(Negritas del Tribunal).
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Que es de hacer notar que el Dr. H.D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento
Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible
.
En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato sigue la Sociedad Mercantil R.T. INVERSIONES C.A. contra la Sociedad Mercantil MONTANAS C.A., anteriormente identificados .Y ASI SE DECLARA.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diez y siete (17) días del mes de m.d.D. mil diez (2.010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,
DRA. A.A.M.L..
LA SECRETARIA,
Abg. A.A.S.S..
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo la 12:45.pm.
LA SECRETARIA.
AAML/AASS/LUISA.
Exp. Nº AP31-V-2010-001706
