Decisión nº PJ0152008000150 de Juzgado Vigesimo Cuarto de Municipio de Caracas, de 25 de Noviembre de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:

AP31-V-2008-001751

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES LONGARAY C. A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción del Distrito Capital, en fecha 16 de Febrero de 1977, bajo el Nº 59, Tomo 13-A.-

APODERADO JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDANTE:

T.K.S., abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.886.-

PARTE DEMANDADA:

R.A.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.225.723.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

A.B.L.M., H.S.N., C.S.T. y S.V.T.C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.957, 58.596, 107.152 y 127.767.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial en fecha 09 de Julio de 2008, siendo asignada a este Juzgado que mediante auto dictado en fecha 14 de Julio de 2008 la admite y dispone su tramitación conforme a las normas del procedimiento breve.-

En su libelo la parte actora alega, que según consta de instrumento autenticado por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, del Distrito Capital, en fecha 03 de Septiembre de 2004, bajo el Nº 70, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría Pública, la Sociedad Mercantil INVERSIONES LONGARAY C. A., dio en arrendamiento a partir del 01 de Julio de 2004 al ciudadano R.A.F. un inmueble constituido por: “Un (01) Local Comercial, con un área aproximada de (172 Mts2), ubicado en el Área Comercial provisional del Sector Longaray (conocido como Estacionamiento Longaray), situado en la Avenida Intercomunal El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital”.-

Que dicha relación arrendaticia es por tiempo determinado según lo convenido por las partes en la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento suscrito, pues se estipulo una duración de un año sin prórroga.- Que el arrendatario entró en ejercicio de la prorroga legal a partir del 01 de Julio de 2005 y por cuanto la relación duró por más de diez (10) años, y de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el literal d) del Artículo 38, le corresponde al arrendatario una prórroga legal de tres (3) años, hasta el día 01 de Julio 2008.- Los cuales han vencido sin que le sea restituido el inmueble.- Concluye la actora señalando como pretensión se declare la obligación del arrendatario de dar cumplimiento al contrato y entregar el inmueble por vencimiento del término y de la prórroga legal.-

Se ordenó la citación personal del y en fecha 25 de Julio de 2008, se libró compulsa al ciudadano R.A.F., la cual fue consignada por el Alguacil E.Z. debidamente firmada el 17 de octubre de 2008.-

En la oportunidad procesal correspondiente los apoderados judiciales de la parte demandada, abogados A.B.L.M. y S.V.T.C., presentaron escrito mediante el cual dieron contestación a la demanda alegando, que en el contrato suscrito con la Sociedad Mercantil INVERSIONES LONGARAY C. A., operó la tácita reconducción, lo que implica una renovación del contrato pero sin determinación del tiempo, ya que el día 31 de Junio de 2005 cuando vencía dicho contrato la arrendadora no manifestó su voluntad de que le fuera entregado el inmueble, y continuaba recibiendo los cánones de arrendamiento.-

Que en la presente causa debe considerarse que las partes convinieron que en caso de retardo el arrendatario pagaría una penalidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (BS.200.000,00) hoy DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BSF.200,00) diarios y que se ha omitido en la demanda el señalamiento de la existencia de contratos anteriores, pues era práctica usual entre las partes que al vencimiento del término se firmaba un nuevo contrato.-

Continúa el demandado alegando que la afirmación del actor en el sentido de que no era necesaria la notificación al vencimiento del contrato carece de sentido y es contradictora con el hecho de que después practicara notificación judicial indicando que la prórroga legal se encuentra en curso.- Que en este caso, es necesario aplicar el principio de primacía de la realidad y establecer que el arrendamiento se renovó sin determinación de tiempo, pues el arrendador ha debido notificar que no renovaría el contrato.-

Sigue alegando en síntesis que la relación es por tiempo indeterminado y que siendo así debe establecerse la inadmisibilidad de la demanda intentada.-

Abierta a pruebas la causa la parte demandada presento escrito en fecha 03 de Noviembre de 2008, promoviendo las documentales que adelante se relacionan, valoran y aprecian las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha.-

El día 11 de Noviembre de 2008, comparece personalmente el ciudadano C.C.D.R., actuando en su carácter de representante de la parte actora, Sociedad Mercantil INVRESIONES LONGARAY C. A., y debidamente asistido por el abogado T.K.S., presenta escrito de conclusiones.-

En estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum.- De modo que garantizado y ejercido el derecho a la defensa por la partes en todas y cada una de las etapas del iter procesal, se procede a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material para lo cual se observa:

II

Oportunamente la actora aporto las siguientes probanzas:

Instrumental cursante del folio cinco (5) al folio doce (12) del expediente que contiene la solicitud de Notificación Judicial practicada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la comunicación que le hizo el arrendador relativa a la fecha en que se entró en el ejercicio de la prórroga legal.-

Instrumental que cursa del folio siete (7) al folio diez (10) del expediente que contiene el Contrato de Arrendamiento por el cual la Sociedad Mercantil INVERSIONES LONGARAY C. A., da en arrendamiento el inmueble identificado como: “un (01) Local Comercial, con un área aproximada de ciento setenta y dos metros cuadrados (172 Mts2), ubicado en el Área Comercial provisional del Sector Longaray (Conocido como Estacionamiento Longaray), situado en la Avenida Intercomunal del Valle, Municipio Libertador, del Distrito Capital, cuyo cumplimiento se pide en la causa y que es un Instrumento autenticado ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa.-

Oportunamente la parte demandada aporto las siguientes probanzas:

Cursante a los folios del cuarenta y seis (46) al cuarenta y ocho (48), original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.C.D.R. y R.A.F., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 01 de Abril de 1998.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, durante el lapso comprendido entre abril de 1998 y marzo de 1999.-

Cursante a los folios del cuarenta y nueve (49) al cincuenta y uno (51), original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.C.D.R. y R.A.F., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 09 de Abril de 1999.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en los artículos 1363 y 1363 del Código Civil aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, durante el lapso comprendido entre abril de 1999 y marzo de 2000.-

Cursante a los folios cincuenta y dos (52) al cincuenta y seis (56), copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.C.D.R. y R.A.F., por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 16 de Junio de 2003.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, durante el lapso comprendido entre Junio de 2003 y Junio de 2004.-

Cursante a los folios cincuenta y siete (57) al sesenta y uno (61), copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos C.C.D.R. y R.A.F., por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta (44) del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 03 de Septiembre de 2004.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, durante el lapso comprendido entre Julio de 2004 y Junio de 2005.

Cursante al folio sesenta y cinco (65), copia fotostática de las actuaciones que corren insertas al expediente Nº 2008-1591 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual contiene las actuaciones correspondientes a la consignación inquilinaria efectuada a favor de la arrendadora sociedad mercantil INVERSIONES LONGARAY C. A.- Esta instrumental se valora conforme a la norma establecida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de la existencia de las consignaciones efectuadas por el arrendatario.-

Cursante a los folios sesenta y tres (63) al sesenta y cinco (65), originales de los depósitos realizados a favor de la arrendadora sociedad mercantil INVERSIONES LONGARAY C. A., en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales corresponden a las consignaciones de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena respecto de las consignaciones efectuadas a través de los mismos.-

Adminiculando las probanzas aportadas se establece que entre las partes aquí en conflicto existe desde el año 1998 una relación locativa por tiempo determinado sobre un inmueble constituido por un Local Comercial, con un área aproximada de ciento setenta y dos metros cuadrados (172 Mts2), ubicado en el Área Comercial provisional del Sector Longaray (conocido como Estacionamiento Longaray), situado en la Avenida Intercomunal El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital” que las partes anualmente realizaban por escrito un contrato de arrendamiento a termino fijo, siendo que el último de estos establecía como duración el lapso entre el 01 de Julio de 2004 y el 31 de Junio de 2005.- Que a partir de esa fecha no se realizo prorroga y que el 29 de Marzo de 2006, el arrendador mediante notificación judicial comunico al arrendatario que se encontraba en uso de la prórroga legal por el lapso de tres (3) años.- Igualmente está demostrado que el arrendatario a partir de Julio de 2008 realiza la consignación de la pensión de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio.-

Así en el presente caso la cuestión controvertida radica en el establecer si a la finalización del tiempo que se estableció como duración del último contrato suscrito entre las partes, se produjeron hechos que dieron origen a la tácita reconducción, como sostiene la demandada o si por el contrario y como lo alegó la actora en el libelo comenzó a transcurrir la prorroga legal obligatoria.- En este sentido es pertinente iniciar recordando lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé:

Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor G.G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:

En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.

En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…

En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:

Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:

1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.

Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la m.r. “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”

De modo que es claro que el día prefijado se extingue el arrendamiento y sobre esta cuestión no existe discusión entre las partes aquí en conflicto, ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto G.Q. en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid.prórroga legal).”

Así las cosas, la circunstancia de que las partes hubieren acostumbrado renovar el contrato durante cada año, en modo alguno se constituye en una formula tácita de prórroga automática y sucesiva que haga exigible la necesidad de una notificación para poner fin al arrendamiento, pues tal circunstancia es claramente contraria a la letra de lo pactado reiteradamente en los contratos.- Tampoco hace ningún merito en favor de la sostenida ocurrencia de la tacita reconducción el hecho de que se hubiere realizado una notificación judicial advirtiendo el arrendador al arrendatario que se encontraba en curso la prorroga legal obligatoria y que la prórroga se extinguiría en fecha 31 de Junio de 2008, pues al acto simplemente expresaba lo que era una consecuencia de lo previamente convenido por las partes y así debe haberlo entendido en su momento el arrendatario aquí demandado, pues en tal oportunidad en nada objeto la manifestación del arrendador, ni alego ningún derecho al respecto.-

De modo, que cuando el contrato de arrendamiento que vinculo a las partes a partir del 01 de Julio de 2004 se extinguió en fecha 01 de Julio de 2005, comenzó a transcurrir la prórroga legal que en el presente caso sería por el lapso de tres (3) años, dado que la misma se inició en el año 1998, y por tanto se extinguiría en fecha 31 de Junio de 2008.- Siendo así, debe concluirse respecto del arrendamiento que ha dado origen a la presente causa, que se trata de una relación por tiempo determinado y que se encuentra vencido el tiempo fijado para la duración del contrato y el de la prorroga legal y así se declara.-

Ahora bien, conforme a la previsión contenida en el artículo 1594 del Código Civil el arrendatario tiene al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió. En efecto se dispone en esa norma:

Artículo 1.594.- El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor

.

Tal obligación es a que se ha denunciado en la presente causa como incumplida por el demandado y así ha quedado establecido.- En tal virtud lo procedente en el caso bajo examen, en derecho y en justicia es declarar con lugar la acción propuesta y así se decide.-

III

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LONGARAY C. A., en contra del ciudadano R.A.F., ambos plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento haciendo entrega a la parte actora del inmueble constituido por Un (01) Local Comercial, con un área aproximada de (172 Mts2), ubicado en el Área Comercial provisional del Sector Longaray (conocido como Estacionamiento Longaray), situado en la Avenida Intercomunal El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.

Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los Diecinueve (19) días del mes de Noviembre del año dos mil ocho (2.008).- Años: Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-

El Juez,

Abg. V.M.D.S..-

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

En esta misma fecha 19 de Noviembre de 2008, se dictó y publicó sentencia, siendo las 1:58 p.m , previa las formalidades de Ley.- Conste,

La Secretaria,

Abg. N.T.J..-

VMDS/Mariana***