Decisión nº 1493 de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 15 de Noviembre de 2012

ES FALSO Y POR ESO LO RECHAZO, NEGO Y CONTRADIGO(sic) que en fecha 01 de Junio del año 2010 haya operado IPSO JURIS DE PLENO DERECHO(sic) para su representada la empresa “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.” la PRORROGA LEGAL (sic) arrendaticia prevista en el artículo 38 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (sic), de un (1) año, la cual finalizaba el día 01 de Junio del año 2011, por cuanto si bien es cierto que este artículo establece textualmente que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado (que fue el día 01 de Junio del año 2010) el contrato se prorrogaría obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, y que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de 1 año y menor de 5 años, se prorrogara automáticamente por 1 año, no es menos cierto que los contratos de arrendamientos celebrados entre las partes, tanto el primero que fue autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 27 de Junio del año 2008, inserto bajo el Nº 83, tomo 120 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, como el segundo contrato privado cuya duración era desde el 1 de junio del año 2009 hasta el 1 de junio del año 2010 y que fueron consignados por la parte actora con el libelo de la demanda, marcados como anexos (F) y (G) respectivamente, como se establece textualmente ambos en la CLAUSULA SEGUNDA, lo cual evidentemente nunca se cumplió, ya que nunca EL ARRENDADOR le envío Notificación a su representada de ningún tipo, ni para notificarle que a partir de ese momento comenzaba su prorroga legal ni para notificarle que no se renovaría el contrato, y mucho menos para notificarle que su prorroga legal había terminado y que debían entregar voluntariamente el inmueble arrendado (y en caso de existir tales notificaciones solicito en nombre de su representada que seas exhibidas formalmente en este juicio por parte de la empresa demandante) por lo que era de entender entonces que en dicho contrato se había producido el efecto de la TACITA RECONDUCCIÓN prevista en el artículo 1.614 del Código Civil Venezolano Vigente que establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado (como el presente caso) si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario (como el presente caso) se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado” siendo por que la Acción interpuesta en donde se demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por parte de su representada no debió ser admitida por este tribunal, por lo que solicito formalmente que así se declare, siendo falso también que desde que venció el plazo de Prorroga Legal que fue el 01 de Junio del año 2011 se le hubiese exigido de manera extrajudicial a su representada y en innumerables conversaciones la entrega material del inmueble, ya que de ser cierta esta situación no hubiesen esperado UN (1) AÑO (como efectivamente lo hicieron) para interponer la demanda, si no que lo lógico era que la hubiesen interpuesto de una vez y aun mas si verdaderamente existía insolvencia de parte de mi representada, además de la incongruencia y la falsedad en la narración de los hechos al señalar que a su representada “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.” se le había otorgado la PRORROGA LEGAL no obstante, no corresponderle plazo o prorroga legal alguna, toda vez que la arrendataria se encuentra en mora en el pago de las pensiones locatarias desde el mes de junio del 2011 hasta la fecha de redactar la presente demanda, lo que da a entender por lo tanto, esta narración falsa de los hechos, que la parte actora lo que busca es lograr de cualquier manera y sin importarle causarle daño a la empresa arrendadora, es desalojarla del inmueble que ocupa desde el año 2008 sin tener motivo ni causal alguna para hacerlo.

ES FALSO Y POR ESO LO RECHAZO, NEGO Y CONTRADIGO(sic) y el cual es el punto fundamental de la presente demanda, que su representada la empresa “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.” haya dejado de cancelar las mensualidades pactadas, es decir, que le adeuda al arrendador, los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2011 y ENERO, FEBRERO, MARZO, A.M., JUNIO y JULIO del año 2012(sic), encontrándose vencidos e insolutos por lo tanto los cánones de arrendamiento correspondiente a trece (13) meses continuos, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs.1.000,oo) cada mes, señalando además de manera falsa que se realizaron diversas gestiones amigables para lograr el pago de dichas pensiones de arrendamiento sin lograrlo, POR CUANTO(sic) los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de JUNIO, JULIO, AGOSTO SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2011 le fueron debidamente CANCELADOS por su representada la empresa “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.” de manera puntual como siempre lo había venido haciendo por mensualidades vencidas al ciudadano L.A.G. (quien es el arrendador del inmueble) tal y como lo establecen los dos (2) contratos de arrendamiento, suscritos por las partes, cuyos pagos se hicieron en las siguientes fechas y de la siguiente manera: 1) EL MES DE JUNIO DEL AÑO 2011 SE CANCELO EL DÍA 02 DE JULIO DEL AÑO 2011 (según consta en RECIBO DE PAGO a nombre de L.A.G., cedula de identidad Nro. 1.253.404 y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER) (sic), los cuales consignó en ORIGINAL(sic) con este escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto marcado con la letra “B”) 2) EL MES DE JULIO DEL AÑO 2011 SE CANCELO EL DÍA 13 DE AGOSTO DEL AÑO 2011(sic) (según consta en RECIBO DE PAGO a nombre de L.A.G., cedula de identidad Nro. 1.253.404 y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER)(sic) los cuales consignó en ORIGINAL con este escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto marcado con la letra “C”) 3) EL MES DE AGOSTO DEL AÑO 2011 SE CANCELO EL DÍA 01 DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2011 (según consta en RECIBO DE PAGO a nombre de L.A.G., cedula de identidad Nro. 1.253.404 y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER) (sic) los cuales consignó en ORIGINAL(sic) con este escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto marcado con la letra “D”) 4) EL MES DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2011 SE CANCELO EL DÍA 01 DE OCTUBRE DEL AÑO 2011 (según consta en RECIBO DE PAGO a nombre de L.A.G., cedula de identidad Nro. 1.253.404 y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER)(sic) los cuales consignó en ORIGINAL(sic) con este escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto marcado con la letra “E”) 5) EL MES DE OCTUBRE DEL AÑO 2011 SE CANCELO EL DÍA 01 DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2011 (según consta en RECIBO DE PAGO a nombre de L.A.G., cedula de identidad Nro. 1.253.404 y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER)(sic) los cuales consignó en ORIGINAL(sic) con este escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto marcado con la letra “F”) 6) EL MES DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2011 SE CANCELO EL DÍA 01 DE DICIEMBRE DEL AÑO 2011 (según consta en RECIBO DE PAGO a nombre de L.A.G., cedula de identidad Nro. 1.253.404 y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER)(sic) los cuales consignó en ORIGINAL(sic) con este escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto marcado con la letra “G”) y 7) EL MES DE DICIEMBRE DEL AÑO 2011 SE CANCELO EL DÍA 03 DE ENERO DEL AÑO 2012 (según consta en RECIBO DE PAGO a nombre de L.A.G., cedula de identidad Nro. 1.253.404 y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER)(sic) los cuales consignó en ORIGINAL(sic) con este escrito como prueba fundamental de lo aquí expuesto marcado con la letra “H”). Que es menester señalar que todos y cada uno de los recibos de pagos consignados en ORIGINAL están debidamente firmados por el ciudadano L.A.G., que es EL ARRENDADOR del inmueble y a quien siempre su representada le ha venido cancelando los cánones de arrendamiento, siendo esto tan cierto que el contrato de arrendamiento que la parte actora consignó al comienzo de la narración de los hechos como prueba a su favor para demostrar la existencia de la relación arrendaticia, es precisamente el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO(sic) celebrado entre su representada y este ciudadano (es decir, que no consignó contrato de arrendamiento entre su representada e INVERSIONES LOS LUISES C.A.). Así mismo señaló que por ser los únicos ORIGINALES que existen, pido con todo respeto a este Tribunal que mantenga bajo resguardo los mismos y consignó para demostrar que ciertamente siempre se canceló de esta manera los RECIBOS DE PAGOS y COMPROBANTE DE EGRESO (VOUCHER)(sic) en ORIGINALES(sic) correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO y ABRIL (sic) del año 2011, marcados con las letras “I”, “J” y “K” respectivamente.

Que en lo que respecta a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, A.M., JUNIO y JULIO (sic) del año 2012, ya se señaló anteriormente que a partir del mes de Enero del presente año 2012, las hijas del propietario del inmueble que eran las que cobraban desde hace algún tiempo para acá el canon de arrendamiento y son precisamente las que están actuando de manera fraudulenta como parte actora en esta causa, dejaron de asistir sin razón alguna al inmueble arrendado a cobrar el canon arrendaticio correspondiente al mes de enero del año 2012, como siempre y durante tanto tiempo lo habían hecho de manera continua e ininterrumpida, aun y cuando el representante de la empresa el ciudadano C.A.C.C.F., intento de todas las formas posibles comunicarse con ellas para realizar el respectivo pago, lo cual resulto infructuoso, por lo que tuvo que acudir a los Tribunales correspondientes a realizar de manera inmediata las CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS de los meses que habían transcurridos para ese entonces, antes de incurrir en la falta de pago de Dos (2) mensualidades consecutivas, la cual se efectúa el día 27 de febrero del año 2012, mediante Cheque de Gerencia a nombre del propietario y arrendador del inmueble L.A.G., por la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,oo) que correspondían a los meses de ENERO y FEBRERO del año 2012, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs.1.000,oo) cada uno que era el canon que se estaba cancelando, según consta en expediente signado con el Nro. KP02-S-2012-1491 que cursa por ante este mismo Tribunal, en donde hasta la actualidad se encuentran debidamente cancelados los meses restantes que serian los meses de MARZO, A.M., JUNIO y JULIO del año 2012, lo cual puede ser verificado formalmente por esta digna juzgadora y observar QUE NO EXISTE INSOLVENCIA ALGUNA EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, además que desde el mismo momento de la interposición de la CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA su representada dio fiel y cabalmente a lo previsto en el primer aparte del articulo 53 DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS del año 1999. Al realizar las notificaciones tanto por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) como a través del ciudadano Alguacil de este juzgado, por lo que queda claro que “EL ARRENDADOR” ha sido suficientemente notificado, que cursa por ante este Tribunal las respectivas consignaciones arrendaticias a su favor de los meses mencionados en el libelo de la demanda.

Por último, solicitó formalmente, que no se acuerde la Medida Preventiva de Secuestro solicitada por la parte actora en el libelo de la demanda, por cuanto es falso que exista insolvencia por parte de su representada y que no hay incumplimiento en la entrega material del inmueble arrendado.

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a conocer y decidir el fondo de lo que aquí se debate, por razones de técnica procesal debe este Juzgado en primer lugar resolver las defensas de fondo opuestas por la parte demandada, tal como lo indica la normativa legal vigente que rige la materia, las cuales pasan hacer analizadas en la forma en que fueron opuestas, por lo que se tiene lo siguiente:

1) La representación judicial de la parte demandada, alegó la falta de cualidad en el actor para intentar o sostener el juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios en concordancia con el Párrafo Segundo del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, indicando que si bien es cierto que su representada la Sociedad Mercantil “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.”, anteriormente identificada en autos, suscribió en fecha 27 de Junio del año 2008, Contrato de Arrendamiento, dicho contrato se celebró fue entre su representada por el ciudadano C.A.C.C.F., en su carácter de Director General y el ciudadano L.A.G., quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.253.404 y de este domicilio, quien era el único y exclusivo propietario del inmueble dado en arrendamiento, constituido dicho inmueble por una porción de terreno de menor extensión perteneciente a una parcela de mayor extensión, distinguida con el Nro. 5, ubicado en la entrada de la Urbanización S.E.d. la Parroquia S.R.d.M.I.d.E.L..

Expone además que para demostrar y probar aun más la FALTA DE CUALIDAD EN EL ACTOR PARA INTENTAR O SOSTENER EL JUICIO el hecho que si el ciudadano L.A.G., ya identificado, dio en venta el inmueble que su representada viene ocupando en calidad de arrendadora desde el año 2008, en fecha Primero (1) de Febrero del año Dos Mil Doce (2012), según consta en el Documento de Propiedad debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, que fue consignado por la parte actora con el libelo de la demanda marcado como anexo (F), para demostrar que el inmueble pertenece actualmente a la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS LUISES C.A., a su representada no se le dio EL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA que la misma tenia para adquirir en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en su condición de arrendataria, por cuanto la empresa tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble.

Que por lo tanto la presente demanda encuadra en la falta de cualidad del actor ya que no puede reclamar un derecho una persona jurídica distinta a la persona natural que celebro el contrato, es decir, que quien debió demandar en caso de que hubiese existido alguna causal para ello, ha debido ser el ciudadano L.A.G. que es quien pudiera tener la pretensión procesal y no la empresa INVERSIONES LOS LUISES C.A., ya que aún cuando esta persona jurídica sea la propietaria legitima del inmueble, dicha venta se efectuó violando el derecho que como arrendataria tiene su representada, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda, por lo que no existe por lo tanto en la presente demanda una correspondencia lógica entre el actor o a quien le ley concede la acción y el demandante de autos, por lo que la falta de cualidad del actor debe ser declarada con lugar y debe ser desechada la presente demanda.

En cuanto a la defensa invocada considera este Tribunal, en virtud de los alegatos expuestos por la partes intervinientes en la presente causa, examinar si la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS LUISES C.A., representada por su presidente A.S.G.J., venezolana, mayor de edad, abogada, divorciada, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad Nº V-4.067.257, posee o no cualidad para sostener el actual proceso, dado que, de conformidad con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 361 de la Ley Adjetiva Civil vigente, corresponde a los Órganos Jurisdiccionales resolver, como punto previo al fondo de la controversia, lo referente a la legitimatio ad causam; en el caso que nos ocupa, en la persona del demandado.

Encuentra quien decide, que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.

En sentido procesal, expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de demandar, siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tiene cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta cualidad.

Considera oportuno quien aquí decide traer a colación el contenido del expediente Nº 06-0914 de fecha 09 de octubre de 2006, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado, Dr. F.A.C.L., lo cual se desprende lo siguiente:

Debe la Sala hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser partes, prevista en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica y cuya regla general es, que aquel que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.

La doctrina la ha señalado -a la legitimatio ad causam- “...como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)...”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento R.G., Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)

Señala el citado autor, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “...se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae...”.

Al respecto, la Sala en sentencia n° 102 de 6 de febrero de 2001 (caso: Oficina G.L. C.A.), expresó lo siguiente :

“(La) legitimación a la causa alude a quiénes tienen derecho, por determinación de la ley, para que en condición de demandantes, se resuelva sobre sus pretensiones, y si el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse. En palabras del eminente procesalista J.G.:

Legitimación procesal es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso

(J.G., Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961. pág. 193).

Precisa Carnelutti sobre las dos cuestiones fundamentales a las que debe responder el proceso y que, a la vez, constituyen su razón de ser;

.…media una cuestión de legitimación, cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo…

(ver. Carnelutti. Sistema de Derecho Procesal Civil. Tomo III. Uteha Argentina. Unión Tipográfica Editorial Hispano América. Buenos Aires 1.944. pág 165).

Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva.

Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida. Así, señala Devis Echandía:

Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.

(Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961. pág. 539)

En el Procedimiento Ordinario Civil tal examen previo no puede resolverse in limine, porque no atañe a la validez de la acción, ni siquiera a la del proceso; sólo puede realizarlo el juez al momento de entrar el juicio en el conocimiento del fondo, por ser el examen de los presupuestos de la pretensión. Sin embargo, estima esta Sala, en cuanto a lo que atañe a la naturaleza jurídica del juicio de amparo, y a su teleología, que la falta de legitimación debe ser considerada como una causal de inadmisibilidad que afecta el ejercicio de la acción, pudiendo ser declarada de oficio in limine litis por el sentenciador, con la finalidad de evitar el dispendio de actividad jurisdiccional, lo cual se encuentra en consonancia con el fin último de la institución del amparo constitucional y con los preceptos generales que orientan su concepción, como son la celeridad, la economía procesal y la urgencia, a fin de evitar dilaciones inútiles...”.

Cabe resaltar, que para constatar preliminarmente la legitimación de la partes, el juez no debe revisar la efectiva titularidad del derecho lo cual es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho y, si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva, como lo estableció recientemente esta Sala Constitucional en sentencia n° 5007 del 15 de diciembre de 2005 (caso: A.S.C.), en la que expresó:

...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.

Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.

Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...

.

Así las cosas esta juzgadora en aplicación al contenido del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se acoge a lo establecido en la sentencia parcialmente trascrita, por lo que en el presente caso la parte actora, se afirma titular del derecho entonces está legitimado activamente, lo que resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia, regulada en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil, y siendo pues que no quedó demostrado en autos la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA alegada por el accionado en su escrito de contestación como defensa previa a la definitiva, es por lo cual se declara DESECHADA la Falta de Cualidad del Demandado para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.

En cuanto a la invocación al Derecho de Preferencia ofertiva alegada por el accionado, el Tribunal no se pronuncia por cuanto no es el hecho que en el caso de marras se esta ventilando. ASÍ SE DECIDE.

2) Con respecto a la cuestión previa invocada por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 o por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, por cuanto –a su decir- en la presente demanda se viola lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, por cuanto en la presente demanda la parte actora señala que debido al INCUMPLIMIENTO en la entrega material por vencimiento y a la INSOLVENCIA por falta de pago (dos alegatos que son completamente falsos) por parte de la sociedad mercantil “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.”, la empresa demandante ha sufrido daños y perjuicios por cuanto no ha recibido el pago correspondiente por el alquiler de dicho inmueble (lo cual es completamente falso como ya se señalo y se especificara mas adelante) y lo cual implica un detrimento en su patrimonio, sin señalar ni especificar que tipo de detrimento ha sufrido y cuales son las consecuencias que este supuesto detrimento en el patrimonio de la empresa le ha generado a la misma, además por cuanto de ser cierto (el supuesto negado) que mi representada la sociedad mercantil “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.” le adeudara al ciudadano arrendador L.A.G., los cánones de arrendamiento señalados en la demanda, correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2012, no estaríamos hablando de daños y perjuicios si no de cánones insolutos que generarían tanto la acción para demandar la RESOLUCION DEL CONTRATO (y no demanda de cumplimiento de contrato) y el pago de dichos cánones de arrendamiento con una cantidad diaria de TREINTA BOLIVARES FUERTES (Bs.30,oo) por cada día de Mora en la entrega del inmueble, que es lo que establece la Cláusula Undécima del contrato privado suscrito entre las partes, referida a la demora en la entrega del Inmueble, por lo que no se especifica entonces cuales son los daños y perjuicios ocasionados(sic).

En este sentido, se observa de autos que cursa al folio 147, escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, procedió a subsanar voluntariamente el defecto de forma denunciado.

Se observa en el libelo de la demanda que el demandante especifico los daños que dice haber sufrido su representada, así mismo, considera esta juzgadora que las circunstancias alegadas deben ser probadas en su respectiva etapa y así poder valorarlas en el fondo de la sentencia si existieron o no los daños y perjuicios alegados por el actor, por lo cual se declara sin lugar la cuestión previa opuesta fundamentada en base a lo establecido en el Ordinal 6º del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

3) Sobre la segunda cuestión previa opuesta prevista en el ordinal 11º del mismo artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, referida a LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA O CUANDO SOLO PERMITE ADMITIRLA POR DETERMINADAS CAUSALES QUE NO SEAN DE LAS ALEGADAS EN LA DEMANDA, por cuanto el derecho abstracto de la acción originado por el “supuesto” INCUMPLIMIENTO de su representada en la no entrega material del inmueble por vencimiento y en la INSOLVENCIA por falta de pago, no coincide con la Acción esgrimida por la parte actora en la demanda, en vista de que la demanda que debió interponerse era una demanda por RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, que además por cuanto los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, tanto el primero que fue autenticado por ante la Notaria Publica Tercera de Barquisimeto, en fecha 27 de Junio del año 2008, como el segundo contrato privado cuya duración era desde el 1 de junio del año 2009 hasta el 1 de junio del año 2010, que fueron consignados formalmente por la parte actora como prueba fundamental de la presente demanda y los cuales son plenamente reconocidos en este acto por mi representada en su contenido y firma, eran contratos de arrendamientos que establecían ambos en su Cláusula Duodécima la facultad que tenia “EL ARRENDADOR” de demandar la RESOLUCION DEL CONTRATO (no cumplimiento de contrato como se hizo) en caso de falta de pago de una (1) o varias pensiones de arrendamiento (ordinal a) o por incumplimiento por parte de “LA ARRENDATARIA” de cualquier estipulación contenida en las cláusulas que constituyen este contrato.

Ante tal defensa, evidencia esta Juzgadora que la parte accionante demandó conforme se desprende al folio 05 del presente expediente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, a la sociedad mercantil AUTO SERVICIO DEL ESTE 2000 C.A., en su carácter de arrendataria, ya identificada, para que convenga o a ello, sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: A entregarle el inmueble, ya identificado, en virtud de la expiración del término y el incumplimiento en el pago de la pensión arrendataria, según lo establecido en el contrato privado celebrado por el arrendamiento del inmueble plenamente identificado en autos, sin plazo alguno, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en el pago de todos los servicios. SEGUNDO: Consecuencialmente en pagarle o a ello sea condenado por el Tribunal, a pagar a titulo daños y perjuicios, una cantidad equivalente a la suma de los cánones de arrendamientos vencidos y los por vencerse hasta la entrega real y efectiva del inmueble arrendado, a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) por cada mes, lo cual suma la cantidad de TRECE MIL BOLIVARES (Bs. 13.000,oo) hasta la fecha de esta demanda, más los que se han generado a partir del vencimiento del mismo y los que se siguieren generando hasta la entrega real y efectiva del inmueble. TERCERO: Pagar las costas procesales que se deriven de la presente demanda. CUARTO: A devolver el inmueble solvente de los servicios públicos y privados de energía eléctrica, aseo urbano, teléfono, gas, agua, de acuerdo a lo expresamente convenido debiendo entregar al término del contrato las solvencias correspondientes. QUINTA: Se reservaron el derecho de demandar por separado las acciones de daños y perjuicios a que hubiere lugar, fundamentado su acción en los artículos 1, 33, 38 literal a y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.594, 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.599 del Código Civil.

En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el procesalista A.R.R., en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Edición de 1999, Tomo III, Página 83 sostiene: “En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la Ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso. (Art, 356 C.P.C.)”

La cuestión previa alega por lo que indica el autor nombrado y cuya obra se transcribe, es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla.

Al analizar esta norma se debe dejar claro el alcance de la misma porque en ella se señala que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se debe entender que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. Esta prohibición no se puede derivar de la jurisprudencia, ni de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa, para el caso de autos, aplicando el análisis antes señalado tanto de la norma como de la doctrina, es claro señalar que la cuestión previa opuesta en la presente causa por la demandada no debe prosperar, por cuanto no existe norma expresa alguna que señale la prohibición de admitir la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento propuesta por el actor, razón por la cual se declara Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta del ordinal 11º contenida en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por parte del accionado. Así se declara.

DE LA VALORACION DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

POR LAS PARTES

Delimitada la litis y depurado el proceso, se pasa al análisis del acervo probatorio, indicando previamente, que de conformidad con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma los hechos demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de prueba por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria. Así, los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no estén contestes. De manera que, establecida la carga probatoria en la presente causa, corresponde a quien decide verificar y valorar el material probatorio aportado por las partes de la litis, a objeto de la demostración de sus alegatos.

Entrando a resolver el fondo de lo debatido, se observa que la pretensión de la parte actora está dirigida a cumplir con el contrato de arrendamiento por vencimiento del término y consecuencialmente el pago a titulo de daños y perjuicios, una cantidad equivalente a la suma de los cánones de arrendamientos vencidos y los que se sigan venciendo; por su parte la demandada se excepciona alegando que el contrato de marras es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción del mismo, lo que hace improcedente la acción, quien además alega estar efectuando el respectivo pago a través del procedimiento consignatorio ante este mismo Tribunal; por lo que corresponde primeramente a esta juzgadora pronunciarse sobre la naturaleza de la relación arrendaticia que une a la demandante y demandada en la presente causa, donde quedo establecido que opero la subrogación arrendaticia, donde de seguidas se procede a examinar las pruebas traídas a juicio de conformidad con los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, relativo al principio de Exhaustividad Probatoria, teniendo en cuenta que las partes al promover sus pruebas deben indicar cuales son los hechos que pretende acreditar mediante esa prueba promovida, para permitirle así a la contraparte convenir o no en esos hechos y al juez decidir si la prueba es inútil y por lo tanto inadmisible, así lo sustenta la sentencia de fecha 16-11-2011 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, siendo así se observa:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Dentro de la oportunidad legal, el apoderado judicial de la parte demandada, Abogado R.J.P.G., promovió lo siguiente:

DE LAS DOCUMENTALES

• Ratifica en todas y cada una de sus partes para que sea valorada en este juicio, el ORIGINAL del Contrato de Arrendamiento A TIEMPO DETERMINADO que fue celebrado por ante la Notaria Publica Tercera de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, anotado bajo el Nº 83, Tomo 120, por el lapso de UN (1) ANO FIJO contado a partir del 1 de Junio de 2008 hasta el 1 de Junio de 2009, el cual fue consignado por su representada con el escrito de contestación de la demanda marcada con la letra “A”, con el objeto de demostrar fehacientemente a este digno tribunal LA FALTA DE CUALIDAD EN EL ACTOR PARA INTENTAR O SOSTENER EL JUICIO, por cuanto su representada en ningún momento celebro contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS LUISES C.A, que es la parte actora en la presente demanda y quien se hizo dueña del inmueble fue en fecha Primero (1) de Febrero del año Dos Mil Doce (2012) según consta en el Documento de Propiedad debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara que fue consignado por la parte actora, violándole de esta manera a su representada EL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, por cuanto la empresa tenía más de dos (2) años ocupando el inmueble y estaba solvente en el cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones como inquilina (que es lo que exige la ley). En cuanto al primer contrato de arrendamiento suscrito, siendo el mismo uno de los instrumentos fundamentales de la acción, y de donde se desprende las cláusulas por las cuales debe regirse, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en todo su contenido, de conformidad con los artículos 1357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, solo en lo que respecta para demostrar que el mismo fue suscrito a tiempo determinado, mas no para demostrar la falta de cualidad activa ni la preferencia ofertiva alegada por el demandado, por cuanto esos hechos ya fueron dirimidos en su oportunidad, constatándose lo decidido por esta juzgadora en el punto previo. Así se decide.

• Ratifica en todas y cada una de sus partes para que sea valorada en este juicio y se le otorgue todo el valor probatorio correspondiente, en base al principio de la comunidad de la prueba y con el objeto de demostrar aun más ante este tribunal LA FALTA DE CUALIDAD EN EL ACTOR PARA INTENTAR O SOSTENER EL JUICIO, la Copia Fotostática Simple del Documento de Propiedad que fuera consignado por la parte actora con el libelo de la demanda, como anexo (F) el cual se encuentra debidamente Protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en donde la empresa INVERSIONES LOS LUISES C.A adquiere el inmueble que pertenecía al ciudadano L.A.G., ya identificado, quien era el único y exclusivo propietario del inmueble dado en arrendamiento a mi representada, violando claramente EL DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA establecido en el artículo 42 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS del año 1999, que la misma tenia para adquirir en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en su condición de arrendataria, por lo que mi representada se reserva el derecho de ejercer la acción de Retracto Legal Arrendaticio señalado en el artículo 43 de dicha Ley, razón está por la cual este tribunal debe acordar y declarar con lugar la Falta de Cualidad del Demandante. Visto el objeto por el cual la parte promovente solicita sea valorada la referida documental, este Tribunal desecha la referida probanza por cuanto no versa con el hecho que en presente caso se debate, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Ratifica en todas y cada una de sus partes para que sea valorada en este juicio y se le otorgue todo el valor probatorio correspondiente, en base al principio de la comunidad de la prueba y con el objeto de demostrar ante este tribunal que es completamente falso que haya operado IPSO JURIS DE PLENO DERECHO para su representada la empresa “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.” la PRORROGA LEGAL arrendaticia prevista en el artículo 38 del DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO que fueron consignados por la parte actora con el libelo de la demanda y que fueron celebrados entre su representada y el ciudadano L.A.G., marcados como anexos (F) y (G) respectivamente. Aprecia esta juzgadora que el promovente presenta en dos (02) oportunidades para ser valorada, el contrato de arrendamiento debidamente notariado, suscrito en fecha 26 de junio de 2008, y ya analizado y debidamente valorado por quien decide, por lo tanto se ratifica lo ya expuesto, y en cuanto a la documental privada como lo es el contrato de arrendamiento privado correspondiente al periodo del 01-06-2009 hasta el 01-06-2010, se aprecia del mismo que se encuentra regido por las mismas cláusulas que el primer contrato suscrito, por lo que se trata de una renovación del primer contrato con las mismas condiciones establecidas, y al no ser este renovado empieza a operar la prorroga legal arrendaticia correspondiente, tal como se dejo ya sentado por este despacho judicial, y siendo que el mismo no fue impugnado ni tachado se le otorga pleno valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 y 1363 del Código Civil Venezolano. Así de decide.

• Ratifica en todas y cada una de sus partes para que sea valorado en este juicio, con el objeto de demostrar a este Tribunal que no existe INSOLVENCIA en la cancelación de los Cánones de Arrendamiento por parte de su representada, LOS ORIGINALES de los RECIBOS DE PAGOS a nombre del ciudadano L.A.G., ya identificados y los COMPROBANTES DE EGRESO (VOUCHER) que fueron consignados por su representada con el escrito de Contestación de la Demanda, marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” y “H” respectivamente, correspondiente a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2011, así como los marcados con las letras “I”, “J” y “K” respectivamente, correspondiente a los meses de a los meses de enero, febrero y abril del año 2011. En cuanto a la valoración de los recibos de pago conjuntamente con los comprobantes de egreso, a nombre del ciudadano L.G., considera el Tribunal que los mismos son referidos a documentos privados simples, los cuales solo hacen prueba contra la persona que los recibe, es decir, el destinatario, y al no estar ratificado mediante la prueba testimonial carece de todo acerbo probatorio y por lo tanto no es apreciado ni valorado por el Tribunal de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Ratifica en todas y cada una de sus partes para que sea valorado en este juicio con el objeto de demostrar a este Tribunal que no existe INSOLVENCIA en la cancelación e los Cánones de Arrendamiento por parte de su representada la empresa “AUTO SERVICIOS DEL ESTE 2000 C.A.”, el expediente de CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS signado con el Nº KP02-S-2012-1491, que cursa por ante este mismo Tribunal Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara. Ahora, bien, en cuanto a la promoción del asunto de consignación llevado por este Tribunal, el cual no fue agregado en copias fotostáticas ni simples ni certificadas, solo se aprecia de los escritos presentados por el apoderado accionado donde hace la sugerencia que el Tribunal los puede verificar y observar; ciertamente lo que se está pretendiendo es un traslado de pruebas, por cuanto con ellas se pueden demostrar que se encuentra consignando los cánones de arrendamientos y que no existe insolvencia alguna en el pago de los mismos. Ahora, es un hecho conocido y regulado por la normativa legal que cuando exista un medio probatorio expresamente establecido por el legislador, el mismo debe ser promovido y evacuado con estricta sujeción a la norma que lo regula y de no hacerse así, se incurre en violación de “norma legal expresa que regula el establecimiento de la prueba”, lo cual es censurable incluso en casación, tal como lo dispone el encabezamiento del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto dicha probanza es desechada por esta juzgadora, motivo por el cual no se valora. Así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Al folio 259 de autos, consta el escrito de pruebas presentado por el apoderado judicial de la parte actora, donde insiste en hacer valer la pretensión demandada contenida en el libelo de la demanda, mas aún en cuanto a que la demandada confiesa haber depositado en el mes de febrero de 2012, el día 27, la pensión correspondiente al mes de enero de 2012, por lo que admite estar en mora, lo que esta adminiculado con lo establecido en el contrato demandado, por lo que la demanda debe ser declarada con lugar.

En cuanto a la prueba de confesión, establece la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en el Expediente Nº 06-0480 de fecha 06 de febrero de 2007, con ponencia del Magistrado, Dr. P.R.R.H., lo siguiente:

“La Sala de Casación de Civil de este M.T.d.J. ha sostenido que la prueba de confesión espontánea debe valorarse de forma obligatoria por el juez sólo cuando ha sido invocada por la parte que pretende beneficiarse de ella, posición que ha sostenido desde 1993 (s.S.C. 3 de marzo de 1993) y que ha ratificado en los fallos nos 400 de 30 de noviembre de 2000, 006 de 12 de noviembre de 2002 y 737 de 1° de diciembre de 2003, y que se ha resumido en el siguiente extracto:

Sobre el deber del juez de analizar las confesiones espontáneas en que puedan incurrir las partes en litigio, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 3 de marzo de 1993, sostuvo lo siguiente:

‘…Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.

En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales (cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.), buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Caso contrario, es decir, que el juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas (promovidas) expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.

Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.

En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el Juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial…’.

(s.S.C. n° 400 de 30 de noviembre de 2000) (Subrayado y resaltado añadidos).

Asimismo, ese medio de prueba para su admisión, debe cumplir con ciertos requisitos o extremos objetivos, que la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha precisado, de la forma siguiente:

En este sentido, la confesión puede ser judicial o extrajudicial, según se haga en juicio y a favor de la parte contraria o fuera del juicio. También la confesión puede dividirse en espontánea o voluntaria y provocada. La primera se hace por iniciativa del confesante, y la segunda a exigencia de la contraparte, en respuesta obligada a los interrogatorios que se le formulan. También puede clasificarse como expresa y tácita, esta última llamada confesión ficta; siendo la primera una declaración categórica por la cual se reconoce un hecho controvertido.

No obstante lo anteriormente expuesto, la doctrina ha sido cónsona al sostener que aunque la confesión se refiera a un hecho, no toda declaración de una parte debe juzgarse como una confesión, si en ella no se revela el propósito de reconocer la verdad de las afirmaciones hechas por la contraria, en consecuencia, la confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes.

(…)

Sobre estos particulares la Sala estima, que no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte en determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar algún hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte.

(s.S.C.C. n° 347 de 2 de noviembre de 2001, resaltado añadido).

Por lo que acogiendo lo expuesto por la parcialmente trascrita decisión, y vista que la confesión invocada por el apoderado actor no fue manifestada por el accionado con el propósito de confesar algún hecho, esta juzgadora no le otorga valor probatorio a la misma. Así se decide.

MOTIVA

Realizado el análisis y valoración correspondiente a las pruebas aportadas en el presente caso, esta Juzgadora a observa que es necesario debatir la naturaleza jurídica del contrato, siendo la pretensión de la parte demandante el cumplimiento del contrato de arrendamiento argumentando que tanto la duración del contrato de arrendamiento como su prórroga legal se encuentran vencidas, donde la parte demandada argumenta que se encuentra en estado de solvencia y que en el presente caso operó la tácita reconducción y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por lo que se hace indispensable a.l.n.d. contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda.

En el caso de marras, nos encontramos con dos (02) contratos de arrendamiento celebrados a término fijo, por un (1) año, el primero celebrado el 27 de junio de 2008, el cual fue debidamente notariado y con una duración contada a partir del 01-06-2008 al 01-06-2009, y un segundo contrato de arrendamiento celebrado de manera privada sin fecha precisa y con una duración a partir del 01-06-2009 al 01-06-2010, donde en la cláusula segunda de ambos contratos de arrendamiento se condiciono a que una vez concluido el tiempo estipulado y la arrendataria manifieste su intención de seguir ocupando el inmueble, previo consentimiento de el arrendador, deberá firmarse un nuevo contrato, el cual establecerá el tiempo determinado sobre el cual se celebrara dicho contrato,… o si por el contrato el arrendador o la arrendataria desean dar por terminado el presente contrato deberán dar el aviso correspondiente a la otra parte por escrito, ya que es intención de las partes que el presente contrato nunca podrá convertirse a tiempo indeterminado pues siempre será un contrato a tiempo determinado, es decir, dicha condición, fue efectuada en el primer contrato celebrado, pues fue suscrito un segundo contrato de manera privada y vencido este, si bien es cierto no consta el aviso correspondiente para la terminación del contrato suscrito, opero lo establecido en el artículo 1599 del Código Civil Venezolano, que dispone que si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, por lo que empezó a operar de pleno derecho la prorroga legal contemplada en el artículo 38 ordinal b) en concordancia con el artículo 39 ambos de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir de vencido el segundo contrato suscrito de manera privada, es por ello que no procede la tacita reconducción estipulada en el artículo 1601 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en los contrato de arrendamiento suscrito se estableció que el contrato siempre seria a tiempo determinado, y ante la existencia de tal cláusula contractual es conveniente resaltar que en el presente caso debe establecerse que el contrato es a tiempo determinado, si tiene fijado en su redacción un término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (diez a quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En estos casos, cuando las partes señalan el término final de cesación de los efectos, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, el cual es característico del arrendamiento por tiempo determinado.

En relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no.

En tal sentido conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe hacer la interpretación de los contratos en atención al propósito y a la intención de las partes. Así aplicando el principio previsto en esta disposición legal, se concluye que la intención de las partes fue que la relación que los vinculara fuese siempre a un término fijo.

Quedando demostrada en la litis que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes estableció como lapso de duración el de un (1) año, contado a partir del 01 de junio de 2008, por lo que finalizaba el 01 de junio de 2009; no obstante, dicho contrato sufrió una prórroga sucesiva, hasta el 01 de junio de 2010, y en virtud de que la duración de la relación arrendaticia es mayor a un (01) año y menor de cinco (05) años, le correspondía a la parte demandada una prórroga legal de un (01) año, según el literal “b)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, para quien juzga, hubo manifestación expresa del arrendador de no renovar el contrato, al no suscribir un nuevo contrato y se otorgó la prórroga legal a la que tiene derecho el arrendatario según lo previsto por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando con ello claramente demostrado que se esta en presencia de un contrato a tiempo determinado. Así se establece.

La doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica que los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente y que los mismos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causa autorizadas por la ley.

En este orden de ideas resulta oportuno señalar lo que expresa el artículo 1.133 del Código Civil, el cual de seguidas se transcribe: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De acuerdo a lo anterior, se tiene que el elemento dominante en la constitución de un contrato es el consentimiento, por lo que en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos y hacer nacer obligaciones, modificarlas, transformarlas o extinguirlas; voluntad que es ley entre las partes siempre y cuando no contravengan disposiciones legales conforme al artículo 1.159 del Código Civil.

Los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello, de modo que la pretensión del actor, lejos de ser contraria a derecho, está amparada en norma legal, por lo que resulta totalmente ajustada a derecho y establecido como se encuentra que el contrato de arrendamiento feneció por el vencimiento de su término contractual, y que al arrendatario no le fue menoscabado su derecho de disfrutar de la prórroga legal, forzoso es concluir, que finalizado el término de la prórroga legal que por derecho tiene el arrendatario, al arrendador le nacía su derecho a exigir el cumplimiento en la entrega del inmueble, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se subsume en el caso de autos; por lo que la demanda así planteada deberá forzosamente ser declarada con lugar, como así se expresará en la dispositiva del fallo. Así se establece.

En relación a lo peticionado por la parte demandante del pago de daños y perjuicios; quien aquí dilucida considera que en razón a la naturaleza propia del contrato de arrendamiento, se tiene que la Jurisprudencia Patria ha venido estableciendo, que en las causas relativas a la terminación de relaciones contractuales de arrendamiento, los daños y perjuicios están configurados, por lo general, en los cánones de arrendamiento dejados de percibir por el arrendador; circunstancia que ocurre en este litigio, por lo que dicha reclamación debe ser declarada procedente. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

CON LUGAR la demanda por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS LUISES C.A., debidamente inscrita en los Libros de Comercio que lleva el juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el 6 de mayo de 1993, bajo el Nº 621-A, folios 6 vto. Al 15 vto, Tomo VII-A, siendo su única reforma la efectuada en Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 12-04-1999, según consta en documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 01 de Julio de 1.999, bajo el Nº 2, Tomo 7-A, R.I.F. Nº J-30141341-5, debidamente representada por su presidente A.S.G.J., venezolana, mayor de edad, abogada, divorciada, de este domicilio y titular de la cédula de Identidad Nº V-4.067.257, siendo representados por el Abogado J.P.L., Inscrito en el I.P.S.A Nº 27.177, mediante poder apud acta otorgado para sus efectos cursante al folio 79 de autos, en contra de la Sociedad Mercantil “AUTO SERVICIO DEL ESTE 2000 C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 08-04-2008, bajo el Nº 54, Tomo: 19-A, representada por el ciudadano C.A.C.C.F., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.464.930, de este domicilio, siendo representado por el Abogado R.J.P.G., Inscrito en el I.P.S.A Nº 61.681, mediante poder apud acta otorgado para sus efectos cursante al folio 108 de autos.