Decisión de Juzgado Superior Septimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Septiembre de 2016

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil INVERSIONES ANCASAN, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy, Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 06/05/1977, bajo el Nº 16, tomo 65-A-Sgdo., y la última acta de asamblea inscrita en el referido registro mercantil, en fecha 30/07/2004, bajo el Nº 12, tomo 125-A-Sgdo.

APODERADO PARTE ACTORA: Ciudadano E.I.M.H., venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Caracas, titular de la cédula de identidad Nº V-5.618.356, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 21.817.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano E.R.M.B., venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Caracas y titular de la cédula de identidad Nº V-9.955.405.

APODERADOS PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.V. CASTELLANOS, RUDYS CELESTINO PIÑANGO, DHAMARYS MAITA, L.E.R., venezolanos, mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Caracas, titulares de la cédula de identidad Nº V-1.862.217, V-8.180.681, 10.377.710 y 8.747.528, respectivamente, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 3.424, 33.869, 50.257 y 33.374, en su orden de mención.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

CAUSA: Apelación ejercida por ambas partes, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26/01/2015, que declaró parcialmente con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil Inversiones Ancasan contra el ciudadano E.R.M.B..

EXPEDIENTE: AP71-R-2015-000285 (575)

CAPITULO I

NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante escrito libelar de fecha 17/12/2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta misma circunscripción judicial, y que una vez realizados los trámites administrativos del sistema JURIS 2000, correspondió conocer al Juzgado Duodécimo de Municipio, siendo que en fecha 12/01/2011 dicho tribunal declinó la competencia a los Juzgados de Primera Instancia por lo cual se remitió a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma circunscripción judicial donde correspondió conocer de la causa al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Dicho tribunal admitió la demanda por el procedimiento breve en fecha 04/02/2011.

Cumplidos como fueron los trámites de la citación, el demandado dio contestación a la demanda en fecha 16/03/2011.

En fecha 23/03/2011 la representación de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Dichas pruebas fueron admitidas por el juzgado de la causa en fecha 24/03/2011. Seguidamente, en fecha 24/03/2011 consignó escrito de promoción de pruebas. Del mismo modo, en fecha 28/03/2011 consignó complemento de dicho escrito de promoción de pruebas.

Mediante diligencia de fecha 28/03/2011 la representación de la parte actora expresó que por cuanto no consta ampliamente la identificación del demandado al comparecer, solicita se identifique debidamente.

Seguidamente, en fecha 28/03/2011, la representación actora consignó fotostatos a los fines de elaboración de cuaderno de medidas.

Se dictó auto de admisión de pruebas de fecha 29/03/2011, admitiendo las documentales; pruebas de informes, por lo que libró oficio dirigido a la institución bancaria Banco Mercantil, C.A., Banco Universal; inspección judicial, para las cuales fijó el día 30/03/2011 a las 10:00 a.m., a los fines de la constitución del tribunal; y prueba de exhibición de documentos, para la cual fijó el 2º día de despacho siguiente a esa fecha, a las 11:00 a.m., para que se lleve a cabo la exhibición. De igual modo inadmitió la prueba de posiciones juradas promovida por la actora, por cuanto fue promovida fuera del lapso legal correspondiente.

En fecha 29/03/2011 la parte demandada confirió poder apud-acta.

En la oportunidad fijada para la práctica de la inspección judicial, se dejó constancia de la no comparecencia de la parte, ni por si, ni por medio de apoderado.

Dentro del lapso para promover pruebas, en fecha 30/03/2011, la representación de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.

Seguidamente, el tribunal de la causa en fecha 31/03/2011 dictó auto de admisión de pruebas.

En la misma fecha se declaró desierto el acto con motivo de la exhibición de documentos.

En la precitada fecha, la representación de la parte demandada solicitó prórroga del lapso de evacuación de pruebas. Dicho pedimento fue proveído por el tribunal de la causa en fecha 08/04/2011, negándolo.

La representación judicial de la parte actora, en fecha 08/04/2011 desistió de la prueba de inspección judicial.

En dicha fecha, la representación de la actora solicitó la apertura de cuaderno de medidas, igualmente, impugnó las pruebas del demandado admitidas en fecha 31/03/2011

El día 11/04/2011, la representación actora solicitó se niegue el pedimento de prórroga de lapso de evacuación de pruebas, se dicte auto para mejor proveer a los fines de darle curso a pruebas promovidas por la parte actora y admitidas por el tribunal, asimismo, realizó ciertas consideraciones en torno a las actuaciones de la parte contraria.

Seguido a ello, el mismo día ratificó el pedimento de apertura de cuaderno de medidas.

Con posterioridad, el día 14/04/2011, la representación de la parte demandada se opuso al pedimento de la actora que se dicte medida de secuestro.

En fecha 15/04/2011 la representante de la parte actora realizó argumentaciones a fin de que se dicte medida de secuestro,

Mediante diligencia de fecha 29/04/2011, la representación de la parte actora consignó anexos a los fines de ilustrar al tribunal sobre la situación económica de la parte demandada.

La parte actora en fecha 04/05/2011 consignó escrito realizando observaciones del presente caso.

Con posterioridad, el día 06/05/2011, la representación actora solicitó se decrete medida de secuestro.

En la misma fecha, la representación de la parte actora consignó copia simple de la cédula de identidad del ciudadano demandado.

Mediante escrito de fecha 27/05/2011, la representación de la parte actora realizó de nuevo ciertas argumentaciones en torno a la solicitud de decreto de medida de cautelar.

El día 21/06/2011, se recibieron resultas de prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Banco Mercantil, Banco Universal, C.A.

En la misma fecha, la representación actora nuevamente consignó escrito realizando observaciones al presente caso.

De igual modo, en fecha 27/06/2011 consignó una vez más escrito de observaciones.

Posteriormente, en diferentes oportunidades la representación actora, mediante diligencias y escritos, solicitó se dicte sentencia en la presente causa, solicitando igualmente que en la sentencia definitiva se decrete medida de secuestro.

En fecha 09/02/2012, la representación actora solicitó se libre oficio dirigido a la Junta de Condominio de del Edificio Taurisano. Ratificando dicho pedimento en diferentes oportunidades.

El día 29/06/2012 la parte actora ratificó pedimentos anteriores y solicitó se acuerde inspección judicial.

Y así consecuencialmente hubo peticiones por parte de la actora y el tribunal proveyó haciendo saber a la parte que debido al cúmulo de causas, la misma sería sentenciada en la oportunidad legal correspondiente.

El día 26/01/2015 el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda.

La representación judicial de la parte actora en fecha 28/01/2015 se dio por notificada de la sentencia dictada en fecha 26/01/2015, y solicitó se notifique a la parte contraria. Siendo librada la boleta en fecha 03/02/2015.

Cumplida como fue la notificación, el día 25/02/2015 la parte demandada se dio por notificada de la sentencia y apeló de la misma.

Seguidamente, en fecha 26/02/2015 la parte actora se adhirió a la apelación.

Dichas apelaciones fueron oídas en ambos efectos en fecha 12/03/2015, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, y cumplidos los trámites del sistema JURIS 2000, le correspondió conocer de la presente causa a esta alzada, la cual le dio entrada el día 26/03/2015, fijando el 20º día de despacho siguiente para que las partes consignen sus escritos de informes en alzada.

El día 30/04/2015 la representación judicial de la parte actora consignó su escrito de informes.

De igual modo, en la misma fecha, la representación de la parte demandada hizo uso de su derecho y consignó escrito de informes.

Así mismo, en la precitada fecha, la parte actora observó el escrito de informes de la parte demandada.

Posteriormente, en fecha 15/05/2015, la representación de la parte actora hizo observaciones a los informes de la parte contraria.

Esta alzada, en fecha 19/05/2015 hizo saber a las partes que dictaría sentencia dentro de los 60 días siguientes a esa fecha.

En fecha 17/07/2015 se difirió el acto de dictar sentencia para dentro de los 30 días siguientes a esa fecha.

Estando en la oportunidad legal para dictar decisión en la presente causa y debido a la falta de recursos humanos y materiales este tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Del escrito libelar:

La demandante mediante representación de apoderado judicial, fundamenta la demanda en las afirmaciones de hecho siguientes:

Que celebró contrato de arrendamiento con el demandado, en fecha 27 de marzo de 2001, sobre un inmueble ubicado en el Edificio “Taurisano”, ampliamente descrito en el libelo y en el contrato de arrendamiento, por lo cual se dan por reproducidas las características que lo distinguen, destinado a oficina, prorrogable aromáticamente.

Señala que el demandado, convirtió el destino del inmueble de única y exclusivamente oficina, en vivienda personal y de su familia, incumpliendo con la cláusula primera, ello como consecuencia, de haber cambiado la actividad comercial que desarrollaba en el inmueble objeto de arrendamiento, en el mes de julio de 2006, lo cual generó el cierre temporal por la Alcaldía del Municipio Chacao, a través de un procedimiento administrativo en la cual se genero la Resolución Nº L/172-0706.

Afirma que en fecha 15 de enero de 2007, en virtud de lo anteriormente acontecido le dirigió comunicación al demandado donde le manifestó la no renovación del contrato de arrendamiento, porque lo vendería, garantizándole el derecho de preferencia para su adquisición, y en caso de no manifestar interés, le concedió la prórroga legal, y al término de los lapsos no recibió respuesta, ni la desocupación solicitada.

Arguye que el arrendatario incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero hasta marzo de 2007, fecha en que vencía la última prórroga, ocupando el inmueble sin generar pago durante 3 años y 8 meses, lo cual asciende al monto de Bs. 3.600,00, y desde abril 2007 al mes de noviembre de 2010, ocasionado graves daños patrimoniales. Así como mora en el pago.

Igualmente afirma que el arrendatario incumplió con el pago del condominio desde el mes de junio de 2008- hasta el mes de octubre desde el 2010, lo cual asciende a la cantidad de Bs. 6.563,73. Así como en la entrega de los recibos de servicios públicos.

Finalmente, con fundamento en las argumentaciones señaladas, pide la resolución del contrato de arrendamiento, por el incumplimiento de las cláusulas primera, tercera, quinta, pagar los cánones de arrendamiento de Bs. 3.600,00, desde el 23 de enero hasta el 23 de marzo 2007, de Bs. 52.800,00, desde abril 2007, hasta el mes de noviembre de 2010, hasta la entrega material del inmueble, las cuotas de condominio no canceladas, desde junio de 2008, hasta noviembre de 2010, de Bs. 6.563,73, la suma e Bs. 220.00,00, por concepto de daños y perjuicios, deudas por servicios, como luz eléctrica, condominio, teléfono, aseo, impuestos municipales, indexación, , costas y costos procesales.

De la contestación:

Dentro de la oportunidad legal correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada formuló los siguientes alegatos:

Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho en el que se fundamenta la demanda incoada en su contra.

Así mismo negó que el inmueble al cual se contrae el contrato cuya resolución se solicita sea utilizado para fines mercantiles, ni como oficina, pues –en su decir- el mismo sirve de habitación para él y su familia. Además de ello, negó que haya cambiado el uso del inmueble a vivienda, pues –en sus dichos- el inmueble está destinado únicamente para dicho uso.

De igual modo, negó que haya incumplido con las cláusulas tercera y quinta del contrato de marras.

También negó que deba los montos señalados en el libelo de demanda, y específicamente negó que deba pagar monto alguno por concepto de daños y perjuicios.

Así mismo, negó que deba monto alguno por concepto de servicios, pues –en su decir- mantiene el mismo solvente, y señala que el actor no reflejó este punto con exactitud por lo que debe ser declarada sin lugar la pretensión. Y en el particular de la indexación señala que la misma no procede por cuanto ha sufrido incrementos ilegales por parte del arrendador, toda vez que tratándose de un inmueble destinado a la vivienda, los cánones de arrendamiento se encuentran congelados en virtud de decreto del ejecutivo nacional.

Finalizó solicitando sea declarada sin lugar la demanda incoada en su contra.

DE LAS PRUEBAS:

Adjunto a su escrito libelar, la representación judicial de la parte actora consignó los siguientes medios probatorios:

• Marcado “A” (f. 9 al 14), copia simple de documento registrado por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy, Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 06/05/1977, bajo el Nº 16, tomo 65-A-Sgdo., contentivo de acta constitutiva de la sociedad mercantil Inversiones Ancasan, C.A. Se aprecia dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en cuanto a la existencia jurídica de la sociedad mercantil propietaria del inmueble.

• Marcado “B” (f. 15 al 19), copia certificada de documento registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 30/07/2004, bajo el Nº 12, tomo 125-A-Sgdo., contentivo de Acta de Asamblea de la sociedad mercantil Inversiones Ancasan, C.A. Se aprecia dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en cuanto a la existencia jurídica de la sociedad mercantil propietaria del inmueble.

• Marcado “C” (f. 20 al 22), original de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador, en fecha 27/03/2001, bajo el Nº 14, tomo 27, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual contiene el contrato de arrendamiento, Se aprecia dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil.

• Marcado “D” (f. 23 al 27), copia simple de documento registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, en fecha 04/01/1978, bajo el Nº 01, tomo 03, protocolo primero, contentivo de documento de propiedad del inmueble de marras. Se aprecia dicho instrumento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, en cuanto a la propiedad de la actora sobre el inmueble dado en arrendamiento.

• Marcado “F” (f. 28 al 42), copias simples de resolución Nº L/172.07.06, de fecha 21/07/2006, emitida por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Chacao. Se aprecia la misma por tratarse de instrumento público administrativo, en consecuencia se valora respecto a que una sociedad mercantil representada por del demandado y quien dijo ser suya, operaba en el inmueble dado en arrendamiento y la misma fue objeto de multa y cierre por incumplir las obligaciones leales ante el municipio Chacao.

• Marcado “G” (f. 43), original de documento privado, de fecha 15/01/2007, suscrito por la representación de la sociedad mercantil que funge como demandante, dirigida al ciudadano E.M.B.. Se valor el mismo toda vez que la actora lo señala como recibido por la demandada y al no haber sido expresamente negado en el acto de contestación debe apreciarse como prueba suficiente de haber sido notificada de la no prórroga del contrato y de la oferta de venta. Artículo 444 del Código de trámites.

• Marcado “H” (f. 44), original de documento privado, de fecha 16/01/2007, suscrito por el ciudadano E.M.B., dirigida a la sociedad mercantil que funge como demandante. Se valora como emanado de la demandada y en cuanto a su contenido se establece que el demandado estaba al tanto de la oferta de venta y de la no prórroga del contrato. Artículo 444 del Código de trámites.

• Marcados “I” y “J” (f. 45), originals de documento privado, de fechas 13/08 y 7/09 de 2007, suscritos por la representación de la sociedad mercantil que funge como demandante, dirigida al ciudadano E.M.B.. Los cuales se valoran al no haber sido impugnados por la contraparte de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de trámites.

• Marcado “K” (f. 49 al 53), copia simple de documento registrado por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy, Distrito Capital) y Estado Miranda, de fecha 13/11/1999, bajo el Nº 40, tomo 67-A-Cto, contentivo de acta constitutiva de la sociedad mercantil Morey Productions, Interational Agency, C.A. El cual al ser documento público se valora conforme lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil y demuestra la existencia de dicha sociedad mercantil.

• Marcados con letra y número que van desde el “L1” al “L21” (f. 54 al 74), original de comprobantes de pago de condominio del inmueble de marras, emitido por la sociedad mercantil Condominio PCC, C.A. estos instrumentos no pueden ser valorados por cuanto se trata de instrumentos privados emanado de terceros, en consecuencia debieron promoverse conforme lo establece el artículo 431 del Código de trámites.

• Marcado “M” (f. 75), original de certificación de deuda de condominio del inmueble de marras, de fecha 18/02/2010, emitida por la sociedad mercantil Condominio PCC, C.A. este instrumento no puede ser valorado por cuanto se trata de instrumento privado emanado de terceros, en consecuencia debió promoverse conforme lo establece el artículo 431 del Código de trámites.

• Marcada “D-1” (f. 77), manuscrito de “inventario de Inversiones Ancasan, C.A.”, de fecha 15/08/2003, firmado y sellado por la sociedad mercantil Morey Productions International , C.A. siendo que le mismo fue opuesto a la parte demandada por cuanto su firma corre en él, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de trámites se le da valor probatorio en cuanto a los bienes muebles entregados al demandado al momento de arrendar el inmueble.

• Marcado “E” (f. 78 al 103), copia simple de documento registrado por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta, en fecha 22/02/1972, bajo el Nº 14, tomo 50, protocolo primero, contentivo de documento de condominio del edificio Residencias Taurisano. Se le da valor probatorio conforme lo establece el artículo 1.359 del Código Civil.

• Marcado “E-1” y “K-1” (f. 105 y 106), originales de documentos privados de fecha 28/07/2006 y 22 de enero de 2008, suscritos por la ciudadana E.M., dirigido a la ciudadana C.P.M. y al demandado en los cuales se les informa sobre la comparecencia a tratar asunto de su interés, se observa que los mismos no guardan relación con los hechos controvertidos, en consecuencia se desechan.

La representación de la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda no consignó medio probatorio alguno.

Mediante escrito de promoción de pruebas y sus posteriores complementos, la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:

• Reprodujo e hizo valer las documentales consignadas adjuntas a su escrito libelar.

• Marcadas “L26”, “L25”, “L24”, “L23” y “L22” (f. 130 al 134), originales de recibos de pago de condominio. Estos instrumentos son privados emanado de terceros, por ello, debieron promoverse conforme lo establece el artículo 431 del Código de trámites y por tanto se desechan.

• Promovió prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, a los fines que el mismo informe si el ciudadano E.M., sigue siendo titular de la cuenta Nº 1011-43708-2 en dicha institución bancaria. Al respecto, consignó estado de cuenta (f. 135). Al respecto se observa que al folio 306 corre inserta respuesta de dicha institución en la cual se corrobora que el demandado posee una cuenta activa en el Banco Mercantil, hecho este que carece de relevancia probatoria.

• Promovió prueba de inspección judicial sobre el inmueble al que se contrae el contrato cuya resolución se pide, a los fines que se deje constancia de las condiciones de dicho bien, así como el cambio de uso de oficina a vivienda. Esta prueba fue desistida en fecha 8 de abril de 2011, en consecuencia nada hay que observar.

• Promovió prueba de exhibición sobre depósitos efectuados con motivo de pago del canon de arrendamiento, recibos de pago de alquileres, recibos de pago de condominio, así como recibos de pago de servicios públicos del inmueble, desde la fecha de inicio de la relación contractual hasta la fecha de la solicitud. Los cuales afirma están en poder de la parte demandada. Se observa al folio 247 que el aquo levantó acta en la cual señala que no compareció ninguna de las partes al acto de exhibición y por ello lo declaró desierto, en consecuencia nada hay que analizar respecto a esta prueba.

• Promovió prueba de posiciones juradas, concediendo la recíproca, dirigida al ciudadano E.M., a los fines que el mismo absuelva posición jurada respecto a “qué hizo con los bienes muebles a que se contrae los folios 77 y vto”, y “para que este ciudadano; el arrendatario, reconozca en su contenido y firma, el referido inventario que aparece en los folios 77 y vto.” De las actas del expediente se puede constatar que dicha prueba fue promovida fuera del lapso legal establecido a tal fin, motivo por el cual se le niega valor probatorio.

De otra parte la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de promoción de pruebas promovió los siguientes medios probatorios:

• Marcados con los números desde el 1 al 79 (f. 161 al 208), originales y copias de vouchers de pago. De ellas solo se valoran como tarjas las originales de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, en consecuencia, las mismas demuestran pago en las fechas respectivas.

• Marcados con los números desde el 80 al 82 (f. 209 al 211), impresiones de transferencias bancarias vía Internet. Las mismas se valoran salvo prueba en contrario de conformidad con el artículo 4 de las Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas y los criterios jurisprudenciales imperantes.

• Marcados con los números desde el 83 al 97 (f.212 al 226), originales de comunicaciones a lo largo de la relación arrendaticia, los cuales no se encuentran suscritos por la actora y no pueden ser opuestas a ésta, se desechan por villar el principio de alteridad probatoria.

• Marcado 98 (f. 227 al 233), copia simple debidamente sellada contentiva de escrito dirigido al director de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Chacao, con ocasión de recurso de reconsideración. Al respecto se aprecia que el mismo no aporta elemento de convicción alguno por tratarse de una copia que no tiene respuesta.

• Promovió el principio de comunidad de la prueba respecto a ciertos documentos consignados por la parte contraria. A dicha promoción se le niega valor probatorio por cuanto el principio de comunidad de la prueba rige el actuar del juez, sin ser necesario que las partes lo promuevan.

• Marcado 99 y 100 (f. 234 y 235), originales de recibos de pago de condominio. estos instrumentos no pueden ser valorados por cuanto se trata de instrumentos privados emanado de terceros, en consecuencia debieron promoverse conforme lo establece el artículo 431 del Código de trámites.

• Marcado 101 (f. 236), original de constancia de pago de condominio emitida por la sociedad mercantil Condominios PPC, C.A. estos instrumentos no pueden ser valorados por cuanto se trata de instrumentos privados emanado de terceros, en consecuencia debieron promoverse conforme lo establece el artículo 431 del Código de trámites.

• Marcado 102 (f. 237 al 244), copia simple de actuaciones cursantes en el expediente signado bajo el Nº 62.383F9, por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Los mismos se tratan de instrumento público administrativo y se le dará valor probatorio en cuanto a su contenido.

• Promovió prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Banco Mercantil, Banco Universal, C.A., a los fines que la misma informe respecto de los particulares allí expuestos.

• Promovió prueba de informes dirigida a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, a los fines que la misma informe respecto de los particulares allí expuestos.

• Promovió prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil Condominios PPC, C.A., a los fines que la misma informe respecto de los particulares allí expuestos.

• Promovió prueba de posiciones juradas dirigida a la ciudadana E.I.M.H., ofreciendo absolver la recíproca.

Todas estas pruebas fueron negadas por el aquo en consecuencia nada hay que analizar.

DE LOS ESCRITOS DE INFORMES PRESENTADOS EN ALZADA

La representación de la parte actora, en el término fijado para que se consignasen escritos de informes, informó lo siguiente:

Hizo una breve referencia a la decisión del tribunal a quo, y que en virtud de los particulares allí expuestos realizó su adhesión a la apelación, y en este sentido persigue la revisión de lo siguiente: respecto a ciertas documentales consignadas por dicha representación, señala que el juez debió concederles valor probatorio, pues de ella se desprende las conductas irregulares en que incurría el demandado; segundo, respecto a recibos de pago de condominio, el juez los desechó por no haber sido ratificados por el tercero que los produjo, y afirma la parte que en virtud de que los mismos no fueron desconocidos ni impugnados, se les debió conceder valor probatorio; y de igual modo esbozó afirmaciones similares respecto al resto de los documentos privados desechados por el a quo; sobre la indexación afirma que la misma fue solicitada en el libelo de demanda tal y como debe ser, pero que la misma es preventiva, no definitiva. Y en virtud de ello solicitó se revise la sentencia apelada en los particulares expuestos. Finalizó su escrito promoviendo las documentales consignadas adjunto a su escrito de informes, así como prueba de informes.

Al respecto observa este tribunal que valorar una prueba de instrumento privado emanado de tercero al margen de lo establecido en el artículo 433, tornaría ilegal la misma y haría pasible de nulidad la sentencia que se dictare basada en ella, por ello el legislador prevé no sólo la posibilidad que el promovente pueda aportarla con prueba testimonial, sino que también prevé la posibilidad de solicitar informes sobre tales hechos (ex art. 433). En cuanto a la indexación se puede apreciar que el actor solicitó en el libelo la corrección monetaria de todas las sumas debidas por el demandado.

De otra parte, la representación de la parte demandada informó al tribunal lo siguiente:

Denunció a lo largo de su escrito violaciones al debido proceso. Primeramente, señala que se debió cumplir un trámite administrativo previo tal y como lo prevé la Ley de Control y Regularización de Arrendamientos de Vivienda y la Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria, y que el ciudadano A.J.G., uso “triquiñuelas falsas en el contrato de arrendamiento que legítimamente debe ser decretado nulo”.

Señala que la sentencia recurrida viola el artículo 253 Constitucional; de igual modo señala que la recurrida “violó la valoración de las pruebas promovidas por quien ocupa el inmueble”; así mismo afirma que se violó el artículo 82 Constitucional; finalmente realizó denuncia al ciudadano A.J.G., quien –en su decir- incurrió en fraude.

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de enero de 2016, dictó decisión en la presente causa fundamentándose en las motivaciones que a continuación parcialmente se transcriben:

“(…) La representación judicial de la parte demandante pretende la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 23 de marzo de 2001, por el incumplimiento de las cláusulas primera, tercera y quinta, con fundamento en la relación de las argumentaciones de hecho expuestas anteriormente., lo cual rechazó, negó y contradijo, el demandado asistido de abogado, de manera genérica y particular, como fue señalado en capítulo anterior.

Precisado lo anterior, cabe destacar lo dispuesto tanto por la doctrina como la jurisprudencia nacional, quienes han sido contestes en señalar que la contestación de la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, para que pueda desplegar una verdadera actividad defensiva, para el resguardo de sus derechos e intereses, pudiendo este, excepcionarse y traer nuevas afirmaciones de hechos.

La prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tienen de demostrar el fundamento de lo que se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra, en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, previsto específicamente en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que es a tenor siguiente “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” e igualmente en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone:”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Ahora bien, no es un hecho controvertido, la existencia de la relación contractual, derivada del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente caso, autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Libertador, el 23 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 14, tomo 27, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos relativos al contenido del contrato, tales como: la existencia del mismo, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, vigencia, es un contrato a tiempo determinado y prorrogable, limitándose el contradictorio, al cumplimiento o no de las obligaciones que surgen de las primera, tercera y quinta, alegada por el demandante y negada por el demandado, a saber: cual es el uso del bien inmueble objeto de arrendamiento, los pagos los cánones de arrendamiento, desde el 23 de enero hasta el 23 de marzo 2007, desde abril 2007, hasta el mes de noviembre de 2010, las cuotas de condominio no canceladas, desde junio de 2008, hasta noviembre de 2010, respectivamente, después de vencido el contrato y durante la prorroga legal

Ahora bien, de lo anterior se colige, la existencia de una obligación contractual, de carácter bilateral, fundamentada en un contrato de arrendamiento, es decir, una relación contractual de carácter bilateral previamente definida, y en este sentido es menester traer a colación, lo dispuesto en los artículos 1133 y 1159 del Código Civil, que establecen lo siguiente:

Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico

.

Articulo 1159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

De las normas antes transcritas se desprende, el concepto de los contratos, y del último de los artículos, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia, deben cumplirse tal como fueron contraídos.

De acuerdo a los términos en que quedó la litis, es necesario precisar, el uso o destino del inmueble arrendado, el pago de los cánones contrato, y condominio a tenor de lo previsto en las cláusulas primera, segunda, tercera y cuarta del contrato objeto del debate o la litis. A continuación se citan:

(…)

PRIMERO: “La Arrendadora” da en arrendamiento a “El arrendatario”, un inmueble (…), destinado para oficina (…)

SEGUNDA: “La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contados desde el 23 de marzo de 2001, el cual se prorrogará automáticamente por el mismo período, salvo que algunas de las partes le manifieste a la otra por escrito, su voluntad de no querer renovarlo, con por lo menos treinta (3) días antes del vencimiento del termino. (…).

TERCERA: El canon de arrendamiento mensual será cancelado (..), durante la vigencia del termino (…)dentro de los primeros cinco (5) días (…)

QUINTA: (…) las cuotas mensuales de condominio, (…) a partir de la entrada vigencia del mismo, corren por cuenta única y exclusiva de “El Arrendatario”, (…) del primer año, supuestos de renovación, (…) y hasta que (…) haga entrega del inmueble (…).

De las cláusulas anteriores se colige que el inmueble arrendado esta destinado a oficina, por un tiempo determinado de un año, prorrogable por igual período desde el 23 de marzo de 2001, por un canon mensual, asumiendo la cuota mensual que se genere del condominio.

Ahora bien, al contrastar lo señalado con lo alegado y probado por la demandante, y negado por el demandado, con relación al uso y destino del inmueble arrendado, se colige que el segundo afirme y admite que el inmueble dado en arrendamiento, es para uso o vivienda familiar, lo cual no logró demostrar, contrariando e incumpliendo lo previsto en la cláusula primera del contrato de arrendamiento objeto de resolución, y la carga de probar esa afirmación a tenor de la previsto en el artículo 506 de la N.A.. Así se establece.

En ese orden, también se logra colegir de las afirmaciones y probanzas, que el demandante, mediante comunicación de fecha 15 de enero de 2007, a la cual se le confirió pleno valor de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ofreció en venta el inmueble arrendado al demandado, y en caso contrario, comenzaría a correr la prorroga legal, la cual de acuerdo con el tiempo de vigencia y las prorrogas era de un lapso de dos (2) años, lo cual no fue rechazado, negado o contradicho, ni probado lo contrario, antes bien fueron aportados por el demandado en el lapso probatorio, una relación de depósitos desde enero de 2007, hasta diciembre de 2007, enero de 2008, a julio 2008, septiembre 2008 a noviembre 2008, enero y marzo 2009, julio 2010, así como noviembre y diciembre de 2009, relacionadas con pago de canon de arrendamiento, a los cuales se le confirió valor probatorio, lo cual antes de desvirtuar confirman la afirmación del demandante, manifestada en la citada comunicación, de la prorroga legal concedida al demandado, a tenor de lo previsto en el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Con fundamento, a lo señalado, esto es bajo la prorroga legal la relación contractual arrendaticia, se considera a tiempo determinado, y vigentes todas sus cláusulas a tenor de lo previsto en el único párrafo del artículo 39 eiusdem, y en ese orden, con relación a lo alegado y probado por la parte demandante, y negado y probado por el demandado, se logra colegir que éste (el demandado) logró demostrar los pagos por concepto de canon de enero de 2007, hasta diciembre de 2007, enero de 2008, a julio 2008, de septiembre 2008 a noviembre 2008, enero y marzo 2009, julio 2010, así como noviembre y diciembre de 2009, sin que existe prueba alguna de los meses de agosto 2008, diciembre 2008, febrero 2009 a abril 2009, julio a diciembre de 2009, enero a junio de 2010, agosto a noviembre de 2010, como fecha afirmada por el demandante de la deuda incumplida dentro del lapso de prorroga legal, con lo cual se configura el incumplimiento durante esos meses de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato. Así se establece.

En igual orden, en cuanto a lo alegado por el demandante y negado por el demandado, con relación al incumplimiento por parte de éste (demandado) en cuanto al pago del condominio desde el mes de junio de 2008, hasta el mes de octubre desde el 2010, así como en la entrega de los recibos de servicios públicos, no se logró colegir elemento de convicción o prueba en la cual el demandado demuestre haber cancelado los pagos de condominio, ni tampoco que el demandante haya pagado como lo alego, al no haber prosperado el medio probatorio para demostrarlo, como quedo establecido en el capítulo de las pruebas, y en ese orden debe concluirse que el demandado ha incumplido el pago de condominio desde el mes de junio de 2008, hasta octubre de 2010, inobservando lo establecido en la cláusula quinta del contrato. Así se establece.

En lo que respecta a lo solicitado por el demandante de los pagos de los servicios, deudas por servicios, como luz eléctrica, teléfono, aseo, impuestos municipales, y la negativa del demandado, y siendo que ninguno de las partes trajo elemento o medio probatorio que surjan de los autos para que este Tribunal, emita dictamen o parecer, debiendo atenerse a lo alegado y probado, en consecuencia, debe declarase improcedente tal solicitud. Así se establece.

Con respecto a la indexación, solicitada por el demandante, debe declararse improcedente, por estar establecido en el contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita, el mecanismo de la mora, acordado entre las partes en caso de retardo en el pago el cual no fue expresamente solicitado ni calculado en el petitorio de la demanda, y no puede ser deducido por el Juzgador, so pena de ultrapetita, y en el entendido que la justicia es dar a cada quien lo que le corresponda, dentro del marco de la ley, y siendo que el contrato es ley entre las partes, debe regirse en su contexto. Así se establece.

En cuanto a la solicitud de daños y perjuicios, la presente acción se desarrollo, por un procedimiento especial, distinto a la acción de daños y perjuicios, que se rige por el procedimiento ordinario, incompatible con el presente, aunado que el presente caso esta regido por un contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita, y el mecanismo acordado entre las partes en caso de retardo en el pago, lo cual no puede colegirse como medio para un posible daño o perjuicio, que tiene efectos particulares dada su naturaleza, en consecuencia, debe declararse improcedente. Así se estable.

En fuerza de los razonamientos expuestos, este Tribunal, considera que la demanda de resolución de contrato de arrendamiento de fecha 23 de marzo de 2001, por el incumplimiento del demandado de las obligaciones que derivan de las cláusulas primera, tercera y quinta, referidas al uso o destino, del pago de los cánones de arrendamiento y de condominio cumplimiento, durante el lapso de prorroga legal que le fue otorgado, debe prosperar, debiendo declararse parcialmente con lugar, y en consecuencia, resuelto el aludido contrato, se ordena el desalojo del inmueble dado en arrendamiento ampliamente descrito, libre de personas y bienes muebles que le pertenezca, y al pago por concepto de canon a razón de Bs. 1.200,00, y condominio según los recibos de avisos de cobro que emanen de la persona debidamente acredita para cobrar ese concepto, hasta que la sentencia quede definitivamente firme, lo cual debe determinarse mediante experticia complementaria de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

CAPITULO II

MOTIVA

Realizado el análisis anterior, es de observar que en la presente causa no está discutida la relación contractual, el demandado admite ser arrendatario del inmueble objeto del contrato y reconoce la existencia del mismo, no obstante discute o niega el incumplimiento alegado y además niega que el uso del inmueble sea para fines comerciales sino que el mismo lo ocupa para él y su familia, es decir que el inmueble es vivienda familiar.

Como consecuencia de ello, es importante determinar que este último alegato pretende desvirtuar lo sostenido por la actora y en ese sentido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de demostrar ese hecho recae en el cabeza del demandado, toda vez que el demandado introduce un hecho nuevo.

De otra parte se advierte que el demandado niega el incumplimiento de las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta y octava del contrato que vincula a las partes, por ello, corresponde al actor demostrar si en efecto ocurrió el mencionado incumplimiento.

Adicionalmente el demandado alega que mantiene al día los gastos de condominio, del mismo modo sostuvo que es improcedente el reclamo de corrección monetaria y que ha sido sometido a ilegales y abusivos aumentos del canon de arrendamiento.

Ahora bien, el actor reclama que el demandado incumplió las mencionadas cláusulas toda vez que si bien el contrato especificaba que el inmueble debía ser destinado a actividades comerciales del demandado, éste unilateralmente cambió el uso a vivienda sin consultar a su representada, de manera que se puede establecer que la actora sabía de tal circunstancia, es decir, que el inmueble estaba siendo usado para vivienda.

De otra parte llama la atención a este tribunal superior que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento consiste en un apartamento ubicado en un edificio que si bien tiene en parte locales comerciales, también tiene parte apartamentos destinados a vivienda, entre los cuales se ubica el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ello así, debe concluir este tribunal que el inmueble objeto del contrato si bien se especificó con destino oficina, el mismo no podía ser destinado a tal cosa y los hechos demostrados permiten inferir claramente que no solo era imposible darle ese uso al inmueble, sino que el actor permitió con conocimiento que el demandado viviera con su grupo familiar en el mismo, pues de lo declarado en el libelo de demanda, se concluye que al menos desde diciembre del año 2006 el actor sabía y toleró esta circunstancia, por lo tanto, mal podría ahora intentar una acción de resolución de contrato como si las condiciones de contratación no hubiesen cambiado en cuanto al uso del inmueble, de modo que al reconocer el actor que el inmueble era usado como vivienda, aceptó tácitamente esta variación del contrato y por lo tanto no puede intentar la presente acción pues la misma se basa en presupuestos de hecho distintos a los reales, circunstancia ésta que no fue resuelta por el aquo, como consecuencia de ello, debe este tribunal declara sin lugar la presente demanda y revocar el fallo recurrido. Así se decide.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por la representación judicial del demandado contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 26 de enero de 2015, en consecuencia se revoca el mencionado fallo.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato incoare la sociedad mercantil Inversiones Ancasan, C.A. contra el ciudadano E.R.M.B..

TERCERO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la actora por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.

Publíquese, regístrese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiocho (28) días del mes de septiembre de 2015. Años 205º de las Independencia Nacional y 156º de la Federación.

EL JUEZ,

V.J.G.J..

LA SECRETARIA,

M.E.R..

En la misma fecha, siendo las 12 y 30 pm. Se publicó, registró y diarizó la anterior sentencia como está ordenado, en el expediente Nº AP71-R-2015-000285

LA SECRETARIA,

M.E.R.