Decisión de Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Agosto de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. CB-11-1294.-

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A., de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil I del Distrito Capital, en fecha 13 de enero de 1.986, bajo el Nº 14, Tomo 6-A-SGDO; representada legalmente por el ciudadano M.L.R.C., quien es venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.174.640.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: J.A., Venezolana, mayor de edad, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 72.900.

PARTE DEMANDADA: R.R.Q., venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.071.295.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ELEADES M.C. de RAMOS, venezolana, mayor de edad, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 42.696.

MOTIVO: DESALOJO. (Apelación. Sentencia Definitiva).

I

ANTECEDENTES EN ALZADA

Conoce esta alzada de la presente causa, con motivo del recurso de apelación (F.133) interpuesto por la abogada J.A., actuando como apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A. –Parte Actora-, contra la sentencia definitiva (F. 116 al 125, ambos inclusive), dictada por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 29 de abril del año 2011, en la cual declaró Sin Lugar la demanda interpuesta por ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A. contra el ciudadano R.R.Q..

En fecha 26 de mayo del 2011, se recibió el expediente en esta alzada (F.158), y en fecha 01 de junio del mismo año se le dio entrada con el trámite de sentencia definitiva en Procedimiento Breve; fijándose en consecuencia, el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el articulo 893 del Código de Procedimiento Civil (F. 159).

En fecha 3 de junio del año 2011, la parte demandada consignó escrito de alegatos. (F.160 al 161, ambos inclusive).

En fecha 20 de junio de 2011, la representante judicial de la parte actora-recurrente, presentó escrito de alegatos. (F.162 al 163, ambos inclusive).

En fecha 29 de junio de 2011, esta Alzada dictó auto en virtud del cual se abocó al conocimiento de la causa el Juez Temporal, Abogado L.P.G., en el estado en que se encuentra. (F.164)

Mediante escrito de fecha 20/07/2011, la apoderada judicial de la parte demandante, solicitó a este Juzgador para que dicte sentencia en la presente causa, en razón de que se encuentra vencido el lapso fijado para dicho acto. (F.165).

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa previamente observa:

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el juicio por libelo de demanda presentado por la Abogada J.M.A.A., actuando con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA C.A., contra el ciudadano R.R.Q., antes identificados, por Desalojo. (F. 2 al 13, ambos inclusive). Dicha demanda fue admitida según auto de fecha 08 de diciembre de 2010, inserto a los folios 38 al 39, ambos inclusive.

Mediante auto de fecha 21-12-2010, el tribunal de la causa dictó auto y ordenó librar la respectiva compulsa de citación. (F.42). Consta al folio 43 diligencia presentada por el Alguacil del Juzgado Sexto de Municipio consignando la compulsa del demandado, dado que no lo pudo citar personalmente.

En fecha 9 de febrero de 2011, el Juzgado a-quo dictó auto, en el que ordenó librar cartel de citación al demandado. (F.62). Posteriormente, mediante diligencia de fecha 23/02/2011, la representante judicial de la parte actora consignó cartel de citación publicado en los diarios El Nacional y Últimas Noticias, y dejó constancia de haber cancelado los emolumentos a la Secretaria a los fines de que se sirva trasladar a fijar el cartel. (F. 67).

En fecha 6 de abril de 2011, el abogado R.A.R.Q., debidamente asistido por Eleades M.C. de Ramos, ambos inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.696 y 5.863, respectivamente, actuando en su carácter de demandado en este juicio, se dieron por citados. (F.80)

Consta a los folios 82 al 83, ambos inclusive, escrito de contestación de la demanda, de fecha 08 de abril de 2011, presentado por la parte demandada.

La representación judicial de la parte actora, consignó en fecha 14 de abril de 2011, escrito de promoción de pruebas. (F.85 al 87, ambos inclusive).

Por auto de fecha 15 de abril de 2011, el Tribunal de la causa admitió las pruebas presentadas por la parte actora. (F.88). En esta misma fecha, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas (F. 90), las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha. (F.91).

En fecha 18 de abril de 2011, el demandado presentó escrito de impugnación de las pruebas promovidas por la actora. (F.93).

Consta a los folios 94 al 102, ambos inclusive, las actas de fecha 26-04-2011, que contienen las declaraciones de los testigos promovidos por la parte demandada.

En fecha 26 de abril de 2011, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contestación al escrito de impugnación presentado por la parte demandada (F.104).

En fecha 27 de abril de 2011, el Juzgado de la causa recibió escrito de promoción de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte actora. (F.106 al 108, ambos inclusive). Las referidas pruebas fueron admitidas por el A-quo mediante auto de esa misma fecha. (F.110).

Consta del folio 112 al 113, escrito presentado por la representación judicial de la parte actora, en virtud del cual expuso alegatos en contra del escrito de impugnación a las pruebas presentado por la parte demandada.

En fecha 28 de abril de 2011, la parte actora mediante diligencia solicitó que el Tribunal de la causa dictara un auto para mejor proveer a los solos efectos de la evacuación de las pruebas que quedan pendientes. (F.115).

En fecha 29 de abril de 2011, el tribunal de la causa dictó sentencia en donde declaró sin lugar la demanda que por Desalojo presentó Rocalseis Inmobiliaria C.A. en contra del ciudadano R.R.Q., condenando en costas a la actora por razón del vencimiento. (F.116 al 125, ambos inclusive). En esta misma fecha, el demandado presentó por escrito sus Conclusiones. (F.127 al 129, ambos inclusive).

En fecha 11 de mayo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual anunció recurso de apelación en contra de la sentencia de fecha 29 de abril de 2011. (F.133).

En fecha 16 de mayo de 2011, la parte actora consignó ante el Tribunal de la causa escrito de formalización del recurso de apelación. (F.138 al 143, ambos inclusive).

Por auto de fecha 17 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa oyó el recurso en ambos efectos ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. (F.155).

DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 29 de abril del año 2011, el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó decisión declarando SIN LUGAR la demanda interpuesta por la sociedad mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A., en contra del Ciudadano R.R.Q.. La referida decisión fue emitida de la manera siguiente:

…(OMISIS)…

Conclusiones

Examinado el material probatorio aportado a los autos, podemos concluir que ambas partes están contestes, además de la existencia del contrato de arrendamiento, de que el 29 de noviembre de 2010, el demandado hizo un pago de Bs.2.400,oo.

Siendo este pago un hecho no controvertido, las partes sin embargo discuten:

1. sobre la prescripción breve de tres años (art.1980 CC) de los alquileres de los meses señalados en el libelo como no pagado;

2. y sobre la imputación del pago hecho, de Bs.2.400, oo.

Respecto a lo primero, este Tribunal determina que los 36 primeros meses (que equivale a tres años) de alquileres mensuales “inmediatamente anteriores” al 29 de noviembre de 2010, no están prescrito, por no tener tres años de vencimiento; pero a partir del 29 de noviembre de 2007 hacia atrás, sí estarían prescrito, debido a que tienen más de tres años de vencimiento, sin prueba de haber sido interrumpido.

Respecto a lo segundo, este Tribunal determina que la imputación de ese pago debe hacerse de acuerdo con el art. 1305 del Código Civil, dado que las partes no se ocuparon de hacerlo en el momento del pago. Y aplicando esa norma debemos ir al crédito no prescrito de alquiler más antiguo, que es el alquiler del mes de noviembre de 2007; y yendo hacia delante, ir imputando mes a mes el pago de Bs.2.400,oo, a razón de Bs.36,25 cada mes; por lo que vemos que los meses que restan desde noviembre-2007 hasta 29 de noviembre de 2010—que son los 36 meses no prescritos—están cancelados.

Es de advertir que si el monto del canon de arrendamiento no fuese Bs.36, 25; sino otro de mayor valor, los meses cancelados con ese pago (siguientes a nov-1007 (Sic) en adelante), serían menos, llegando a existir incluso meses insolutos, como hemos visto antes, haciendo en consecuencia prosperable la presente acción.

Pero tengamos en cuenta que para nosotros el único canon de arrendamiento a ser tomado en cuenta, es el que nos aparece estipulado en el contrato, a falta de la prueba de alguna Resolución Administrativa que nos autorice a considerar otro monto de mayor entidad; habida cuenta del art. 7 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Parte dispositiva

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que ha presentado Rocalseis Inmobiliaria, c.a. contra el ciudadano R.R.Q.. Hay condena en costas por razón del vencimiento…

. (Negritas y Subrayado del Tribunal A-quo).

Contra esta decisión la representación judicial de la parte actora ejerció Recurso de Apelación, mediante escrito presentado en fecha 16 de mayo de 2011 (F.138 al 143, ambos inclusive); y fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha 17 de mayo de 2011. (F.155).

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

En fecha 11 de mayo de 2011, la apoderada judicial de la parte actora, anunció formal Recurso de Apelación en contra de la sentencia de fecha 29 de abril de 2011, aduciendo que apelaba de la decisión “por ser violatoria de la tutela judicial efectiva, el derecho a la Defensa y al debido proceso”. Y en fecha 16 de mayo de 2011, la representante judicial de la demandante, formalizó el anunciado recurso de apelación, en base a los siguientes fundamentos:

Denunció formalmente ante esta Alzada que la hoy recurrida incurre en vicios que afectan su validez, apartándose de lo alegado y probado en autos, extrayendo conclusiones de hechos no alegados por las partes en el presente proceso; no evacuando pruebas promovidas por la parte actora en tiempo hábil para ello sin justificación alguna, tomando en cuenta parcialmente escritos de pruebas, situación que afecta los elementos esenciales para la validez de la sentencia, y consecuencialmente arrastra un vicio, que acarrea su nulidad.

Argumentó que la presente demanda de desalojo se inició por falta de pago de conformidad con lo establecido en el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que el demandado de autos no honró su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos convenidos, y para el 29 de noviembre de 2010, realizó un pago de Bs.2.400,00 pago que fue imputado a los meses de noviembre y Diciembre de 2001, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002, a razón de Bs. 421,28, de conformidad a lo establecido en la Resolución Nº 003077, de fecha 30 de julio de 2001, dictada por el Ministerio de Poder Popular para la Infraestructura, Dirección de Inquilinato, suscrita por el ciudadano S.N.T., en su carácter de Director, todo lo cual –a su decir- fue aceptado y suscrito por el inquilino, situación de la cual se llevó prueba documental al expediente y fue reconocida expresamente.

Arguye que el demandado al contestar la demanda se limitó a invocar la prescripción de la forma que él consideró que se aplicaba, es decir, admitió los hechos de que esta constituido en mora desde el año 2001, al igual que aceptó que jamás ha cumplido con el deber que le imponen las leyes a los arrendatarios, de pagar el canon de arrendamiento en el tiempo y los términos convenidos.

Expresó que el demandado no trajo a los autos elemento alguno que pruebe clara y ciertamente que ha pagado los cánones de arrendamientos, y que aceptó que paga un canon de arrendamiento actual de Bs. 1.101,60.

Argumenta que el Juez A-quo, no tomó en cuenta al momento de dictar sentencia que en el libelo de la demanda se señaló como canon de arrendamiento actual la cantidad de Bs. 1.101,60, y así expresamente lo aceptó el demandado, y que el juez a-quo aplicó y distribuyó el monto de Bs. 2.400,00 como lo consideró, apartándose de lo alegado y aceptado en autos.

Aduce el apoderado judicial de la actora, que al momento de revisar el expediente para la evacuación de la prueba se encontraron con la sentencia, situación que trajo como consecuencia que no se evacuaran las pruebas debidamente promovidas, y que todo consta en el expediente, violentando así el derecho de los administrados.

Aluden que el demandado no solamente ha dejado de pagar el canon de arrendamiento, sino que subarrendó parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador, y que estos elementos no fueron tomados en cuenta por el sentenciador, favoreciendo a una de las partes sin razón alguna, por lo que dicha situación implica la violación de un derecho constitucional de un administrado, como lo es la tutela judicial efectiva.

Dicen que quedaron pendiente de evacuación unas pruebas que fueron promovidas en tiempo hábil, y que el tribunal obvió por completo este derecho, situación por la cual el último día del período de pruebas, se le solicitó que dictara un auto para mejor proveer, a los solos efectos de evacuar las pruebas pendientes, elementales para el juicio; y que sin embargo, el tribunal indicó que no quedaban pruebas por evacuar.

Por ultimo, aluden que la sentencia recurrida, al no contener en su parte motiva ni narrativa, los extractos en que quedó planteada la controversia, ni recoger los planteamientos de las partes, tales como el reconocimiento tácito de los instrumentos aportados por la parte actora, incurre en ausencia de los elementos esenciales para su validez.

Y que por todo lo expuesto, solicita a este Juzgado se sirva revocar la sentencia de fecha 29 de abril de 2011, dictada por el Juzgado Sexto de Municipio con sede en Los Cortijos, por violación de normas constitucionales y legales de eminente orden público, y que se reponga la causa al estado de evacuar las pruebas que quedaron pendientes, por causas imputables al tribunal.

ALEGATOS EN ALZADA

En fecha 03 de junio de 2011, se presentó el ciudadano R.A.R.Q., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.863, actuando en su propio nombre y representación por tener interés en el juicio que por Desalojo le interpuso la Compañía Anónima Rocalseis Inmobiliaria C.A., y expresó las siguientes conclusiones:

Adujo el demandado en cuanto a las testimoniales que fueron rechazadas por el Juez de la causa, que estos deben ser apreciados y valorados en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil por cuanto los mismos fueron contestes al interrogatorio que le formularon, y los mismos declararon sobre los hechos que presenciaron y oyeron con sus órganos de sus sentidos (testigos presenciales y auriculares), la conversación sostenida entre su persona y el actor, el ciudadano M.R.C., sin que ellos emitieran juicio de valor sobre lo que escucharon y presenciaron, y que simplemente repitieron en sus deposiciones lo que oyeron de la conversación, y que por lo tanto, el juzgador tiene que darle credibilidad salvo prueba en contrario, a los testigos J.C.G.M., H.C. y R.M.A., promovidos y evacuados por él.

Alegó que siendo la regulación o fijación administrativa del inmueble un documento fundamental de la demanda, existirá la obligación de presentarlo con la demanda, a menos que sea de los inmuebles exentos de regulación tal como lo establecen los artículos 3 y 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no es la situación que nos ocupa, y aduce que no estando probada en autos la regulación del inmueble objeto de desalojo, mal puede probarse la presunta insolvencia del demandado por concepto de cánones de arrendamiento como ha tratado de hacer la parte actora sin ningún tipo de pruebas, condición sine qua non para ejercer la presente acción y más si se trata de cobrar los cánones de arrendamiento, y que en consecuencia era indispensable el acompañamiento de la regulación administrativa del inmueble por parte de la actora en el momento de la interposición de su demanda, y al no hacerlo le precluyó su oportunidad y por eso impugnó, rechazó y se opuso en toda forma de derecho a la consignación de esta regulación o fijación administrativa del inmueble por considerar que la misma se hizo en forma extemporánea al ser acompañada por la apoderada actora al momento de interponer el recurso de apelación contra dicha decisión por ante el Tribunal de la causa el día 16-05-2.011.

Alude que en el caso que nos ocupa, la apoderada actora siguiendo instrucciones precisas de su representada y representante legal M.R.C., alegó en su libelo la novación de la deuda al demandado, contemplada en el artículo 1.314 del Código Civil. Y que en el caso de autos por los efectos extintivos de la prescripción breve de tres años contemplada en el artículo 1.980 del Código Civil, se extinguió la deuda de las mensualidades arrendaticias que pretende cobrar la parte actora con su demanda, reconociéndole la parte actora la nueva obligación, la misma actora lo afirmó y reconoció expresamente en su libelo de demanda, reconocimiento de un derecho a su favor y la existencia de una obligación prescrita.

Argumenta que con la afirmación de la parte actora de que el único beneficio que le produjo a su representada la situación fue la novación de la deuda, es decir tuvo la intención de novar, es lo que los tratadistas llaman “animus novandi”, y que dicha afirmación hecha por la parte actora en su libelo hacen una prueba de confesión en su contra y tiene eficacia jurídica con sus consecuencias y efectos en este proceso a tenor de lo dispuesto en el artículo 1401 del Código Civil, como efectivamente fue admitido por la parte demandante en este juicio.

Expresa que en efecto, la parte actora promovió escrito de pruebas, el cual fue debidamente impugnado dentro de la oportunidad legal por su representación en toda forma de Derecho y que no consta en autos que insistiera en hacerlo valer, y que en consecuencia no evacuó prueba alguna para desvirtuar la prescripción breve extintiva de período de tres años opuesta en su contra por su representación como defensa de fondo y que le operó en su contra por su inercia al dejar transcurrir 9 años sin ejercer ningún tipo de acto para interrumpir la prescripción alegada y decretada por el juez de la causa en su contra de acuerdo a las disposiciones del Código Civil, la Doctrina y la Jurisprudencia, tal como se encuentra evidenciado en los autos.

Al final el demandado solicita a esta Alzada, se sirva confirmar la sentencia dictada el día 29 de abril de 2011 por el juez de la causa en todas y cada una de sus partes por estar la misma ajustada a Derecho y que se condene en costas a la parte actora.

Por su parte, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos en fecha 20 de junio de 2006, en virtud del cual expuso y solicitó lo siguiente:

Alegó que el demandado guardó completo silencio con respecto a la sentencia, por lo que mal podría ahora solicitar a esta Alzada que valore los testigos que el tribunal de primera instancia analizó y descalificó.

Adujo que el demandado al contestar la demanda se limitó a invocar la prescripción de la forma que él consideró que se aplicaba, es decir, admitió los hechos de que está constituido en mora desde el año 2001, al igual que aceptó que jamás ha cumplido con el deber que le imponen las leyes a los arrendatarios, de pagar el canon de arrendamiento en el tiempo y los términos convenidos.

Argumentó que el demandado no trajo a los autos elemento alguno que pruebe clara y ciertamente que ha pagado los cánones de arrendamientos, y que aceptó expresamente que paga un canon de arrendamiento actual en la cantidad de Bs. 1.101,60; y que en este sentido, la providencia administrativa que establece el canon que debe pagar la oficina 104 del Edificio Santana, que es el mismo aceptado por el demandado, fue consignada en el expediente, con el escrito de formalización de la apelación, con la finalidad de ilustrar a esta alzada como se estableció el monto del canon señalado, el cual fue aceptado por las partes durante el proceso, por lo que solicita a esta alzada se sirva darle valor a la referida providencia por constituir un instrumento público y por haber sido aceptado por las partes el canon que ella fija al demandado.

Arguyó que en cuanto a la insolvencia del demandado, la misma fue aceptada expresamente por el inquilino R.R.Q., al alegar la errónea prescripción de los meses constituidos en mora, y que lo cual se constituye en una confesión de parte. Y solicitó a este Juzgado Superior que al momento de dictar sentencia, se sirva tomar en cuenta el reconocimiento que hizo el demandado contra si mismo de la verdad de los hechos denunciados en la demanda.

2. PARTE MOTIVA.

Por el doble grado de jurisdicción, corresponde a este Tribunal Superior a.e.f.c. la sentencia proferida por el Juzgado Municipal en la causa seguida por Rocalseis Inmobiliaria, C.A. en contra de R.R.Q., con motivo al Desalojo de un apartamento destinado a oficina.

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:

DE LA DEMANDA

La representación judicial de la parte actora, alegó en el libelo de demanda lo siguiente:

Que su mandante es Administradora de un inmueble constituido por un apartamento destinado a OFICINA (Bufete de Abogado), ubicado en la Avenida Universidad, entre las Esquinas de Sociedad a Traposos, Edificio SANTANA, Piso 10, Oficina 104, Parroquia Catedral, Caracas, Distrito Capital, Municipio Libertador, autorizado según el Acta de Asamblea General Extraordinaria, debidamente registrada ante el Registro Mercantil I, en fecha 9 de junio de 2004, anotada bajo el Nº 78, Tomo 83-A-PRO.

Que entre su representada y el ciudadano R.R.Q., se inició en fecha 01 de agosto de 1.996 una relación contractual de arrendamiento, según consta en Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre las partes, constituido por el apartamento anteriormente identificado, con un canon de arrendamiento inicial de Bs. 36.025,15, que ahora son Bs. 36,25, y que producto de las regulaciones de alquileres, la Oficina 104, que nos ocupa tiene un canon de arrendamiento mensual que asciende a Bs. 1.101,60, según la Resolución Nº 011295 de fecha 09 de agosto de 2007, debidamente dictada por el Ministerio de Infraestructura, Dirección de Inquilinato, suscrita por el ciudadano S.N.T., en su carácter de Director.

Argumenta que de las cláusulas del contrato se desprende que el término de duración del contrato suscrito entre las partes se estableció por el período de 1 año fijo, contados a partir del 1º de agosto de 1996, el cual indefectiblemente se extinguió el 30 de septiembre de 1997, y que con ocasión del año de arrendamiento al inquilino le correspondía de pleno derecho una prórroga legal de 6 meses, que se inició el 01 de agosto de 1997 y venció indefectiblemente el 28 de febrero de 1998, y que a partir de esa fecha el contrato locativo ha sufrido 12 prórrogas consecutivas.

Alega que el arrendatario desde el mes de noviembre de 2001, ha incumplido con los parámetros contractuales establecidos, y desde la fecha en cuestión no paga los cánones de arrendamiento, y que producto de múltiples gestiones de cobranza y llamados de atención, el inquilino quedó que en el mes de noviembre de 2010 “se pondría al día” con los pagos, y que para “sorpresa” del demandante, el día 29 de noviembre de 2010 se presentó con un pago de Bs.2.400,00, que solamente cubrió el canon correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2001, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2002, situación que el único beneficio que le produjo a su representada fue “la novación de la deuda”.

Argumentó que desde junio de 2002 hasta enero de 2008, adeuda 67 meses de arrendamiento, a razón de Bs. 421,28, que multiplicados por 67 meses de arrendamiento, arrojan la cantidad de Bs. 28.480,95; y que desde febrero de 2008 hasta noviembre de 2010, adeuda 34 meses de arrendamiento, a razón de Bs. 1.101,60, y que multiplicados por 34 meses de arrendamiento, arrojan la cantidad de Bs.38.556,00 para un total de Bs.67.036,95.

Alegó que el arrendatario al dejar de pagar los cánones de arrendamiento establecidos en el contrato, ha incumplido en forma reiterada la cláusula cuarta del referido contrato, violando con su conducta lo previsto en los artículos 1.159, 1.592 y 1.264 del Código Civil.

Argumentó que dentro del contrato de arrendamiento se convino entre las partes, en establecer en la entrada del edificio un puesto de vigilancia y contratar a una persona para que desempeñara las funciones de vigilante, y que el inquilino aceptó aportar para ese gasto la cantidad de Bs. 2,45, de los cuales adeuda un total de 101 meses desde junio de 2002 hasta noviembre de 2010, y que multiplicados por Bs. 2,45 arroja un total de Bs. 247,45.

Expresan que demandan al ciudadano R.R.Q. para que convenga o de lo contrario, así lo declare el Juez, a entregar libre de bienes y personas el inmueble ya identificado; que pague por concepto de canon de arrendamiento vencido la cantidad total de Bs. 67.036,95 y los que se sigan venciendo hasta que se entregue el inmueble precitado; que el demandado pague por concepto de servicio de vigilancia la cantidad total de Bs. 247, 45; que el demandado pague por concepto de intereses generados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos, el resultado que arroje la experticia complementaria del fallo; y que el demandado pague los honorarios profesionales de abogado más las costas procesales.

DE LA CONTESTACION

La parte demandada debidamente asistido por la Abogada Eleades Cedres, alegó en el escrito de contestación lo siguiente:

Niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser inciertos los hechos narrados y el derecho invocado.

Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandante por tiempo indeterminado, mencionado en el libelo.

Negó la deuda que se le imputa por cánones de arrendamiento por Bs. 67.036,95, y por servicio de vigilancia; ya que dice que ambas obligaciones demandadas están prescritas, de conformidad con el artículo 1980 del Código Civil, prescripción que opone en la contestación al fondo de la demanda.

Argumenta que los alquileres de los meses de noviembre y diciembre de 2010 fueron pagados con un cheque del Banco Provincial, por Bs.2.400, 00, el cual fue cobrado por el representante legal de la empresa arrendadora.

Explica que, en conversación con el representante legal de la empresa arrendadora, éste le reconoció que los alquileres de los meses de los años 2001 hasta 2010, salvo los dos últimos meses de 2010, estaban prescritos. Asimismo, que el cheque antes mencionado, fue para pagar los alquileres de noviembre y diciembre de 2010, y que el saldo del dinero entregado mediante cheque al actor de Bs.197, 00 se los abonara a los servicios de vigilancia, que no estuviesen prescritos.

Dice también que los meses de arrendamiento posteriores a noviembre y diciembre de 2010, lo depositaría en el Tribunal de Consignaciones de Municipio competente, tal como convino con la actora.

Vuelve a alegar la prescripción breve de los cánones de arrendamientos vencidos y sus intereses señalados en el libelo, diciendo que en esos nueve (9) años que han transcurrido, la parte arrendadora no ha interrumpido la prescripción; la cual alcanza igualmente a los intereses correspondientes.

En relación con la novación que el actor dijo que obraba en su beneficio, y argumenta que, por el contrario, ella operó en beneficio del demandado, de acuerdo con el artículo 1314 del Código Civil; ya que por los efectos de la prescripción extintiva, se extinguió la deuda de las mensualidades arrendaticias que pretende cobrar la demandante, reconociéndole a ésta la nueva obligación cuando –dice- que canceló los alquileres de noviembre y diciembre de 2010; y, con el saldo, los servicios de vigilancia, se estaba sustituyendo la deuda prescrita por la deuda nueva de los mencionados meses.

Por lo expuesto, solicita que se declare sin lugar la demanda y se le libere del pago de los atrasos del precio de los cánones de arrendamiento, de los intereses, de las cantidades que lo devenguen, y de los pagos de los servicios de vigilancia que forman parte del contrato de arrendamiento desde el momento en que se consumó la prescripción breve, y consecuencialmente declare extinguida la acción e cobrar las obligaciones demandadas por la actora por estar prescritas, y que condene en costas a la parte actora.

En síntesis, quedó planteada la controversia cuando la sociedad mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A., alegó en su carácter de administrador del inmueble de autos haber celebrado un contrato de arrendamiento sobre el mismo, con el ciudadano R.R.Q., por un (1) año fijo, a partir del 1º de agosto de 1.996, el cual se indeterminó por el transcurso del tiempo, y que el arrendatario incumplió su obligación de pagar los cánones correspondientes a los meses de junio de 2002 hasta enero de 2008, adeudando 67 meses de arrendamiento, a razón de Bs. 421,28 cada uno, y los meses que van desde febrero de 2008 hasta noviembre de 2010, a razón de Bs. 1.101,60, y que por servicio de vigilancia adeuda un total de 101 meses desde junio de 2002 hasta noviembre de 2010, a razón de Bs. 2,45.

Por otro lado la parte demandada negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por su contraparte, aduciendo que la deuda que se le imputa por cánones de arrendamiento por Bs. 67.036,95 y por servicio de vigilancia están prescritas. En relación con la novación que el actor dijo que obraba en su beneficio, argumentó que, ella operó fue en beneficio del demandado, ya que por los efectos de la prescripción extintiva, se extinguió la deuda de las mensualidades arrendaticias que pretende cobrar la demandante, reconociéndole a ésta la nueva obligación contraída.

DE LAS PRUEBAS ANTE EL TRIBUNAL DE LA CAUSA

Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

1. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

   Junto al libelo de demanda:

   1. Riela del folio 14 al 35, ambos inclusive, copias fotostáticas simples de documentos públicos que contienen actuaciones inscritas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 13 de enero de 1986 bajo el No.14 Tomo 6-A-SGDO de la Sociedad de Comercio ROCALSEIS INMOBILIARIA C.A. Estos medios son legales por cuanto siendo copias fotostáticas de documentos públicos, al no haber sido impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y son pertinentes para probar la existencia jurídica de la empresa Rocalseis Inmobiliaria C.A, y que está representada legalmente por los ciudadanos M.R.S., J.C. de Rodríguez y M.R.C., así como también se determina la capacidad jurídica que tiene la precitada empresa para el otorgamiento de poder para ser representada judicialmente ante un juicio.

   2. Documento privado original de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en juicio, que riela al folio 36. Visto el presente documento, se tiene como legalmente promovido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido desconocida su firma, así como tampoco tachado su contenido, de conformidad con lo establecido en el artículo 1381 del Código Civil. Es pertinente para demostrar que a partir del 1º de agosto de 1996 se suscribió un contrato de arrendamiento entre la Sociedad Mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A. (arrendador-parte actora) y el ciudadano R.R.Q. (arrendatario-parte demandada), que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento destinado a OFICINA (Bufete de Abogado), ubicado en la Avenida Universidad, entre las Esquinas de Sociedad a Traposos, Edificio SANTANA, Piso 10, Oficina 104, Parroquia Catedral, Caracas, Distrito Capital, Municipio Libertador. Respecto al monto del canon (que es la causal por la que se demanda en desalojo), se establece del referido contrato que la fijación del canon mensual de arrendamiento del inmueble descrito es la cantidad de treinta y seis mil veinticinco con 15/100 bolívares (Bs. 36.025,15), que equivalen actualmente a la cantidad de Bs. 36,02.-

   3. Al folio 37 cursa un fotostato de un documento como emanado de la parte demandada, R.R.Q., y del ciudadano W.A.. Se observa que este recaudo fue traído en original al folio 109 (en el lapso probatorio), pero se hace la salvedad que solo respecto al documento manuscrito que aparece en la parte superior del mismo, y no del cheque que aparece en la parte inferior adjunto al referido documento. De este documento de carácter privado, no fue desconocida su firma por la parte contraria, por lo tanto, se tiene por cierto su contenido según lo establecido por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y a su vez, es pertinente para acreditar que la parte demandada hizo un pago por la cantidad de Bs. 2.400,00, en fecha 29 de noviembre de 2010.

   En el Lapso Probatorio.

   La parte actora presentó un escrito de pruebas, en la cual, ratifica los medios probatorios anteriormente identificados, así como el valor probatorio de la cláusula segunda y la cláusula Cuarta del contrato arrendaticio, con el objeto de probar que es un contrato a tiempo indeterminado y el estado de alta morosidad que mantiene actualmente por concepto de cánones de arrendamiento con la actora. Además, promovió el testimonio del ciudadano W.A., cuyo medio no fue evacuado, a pesar de haber sido admitido.

2. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

   Junto al escrito de contestación a la demanda, el demandado no acompañó ningún medio probatorio.

   En el Lapso Probatorio.

   La parte demandada en la oportunidad probatoria promovió las testimoniales de los ciudadanos J.C.G.M., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº 3.625.855; H.C., venezolano, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 5.229.658; y R.M.A., venezolano, mayor de edad, comerciante, soltero y titular de la cédula de identidad Nº1.895.181; con el objeto de desvirtuar el contenido del documento de la parte demandante.

   Se aprecia de los autos, que los referidos ciudadanos comparecieron a rendir sus respectivos testimonios en el día y hora fijados por el Tribunal de la causa, y los tres fueron contestes en afirmar, haber presenciado una conversación entre un personero de la parte actora y el demandado, donde, aquel señor le decía que él “consideraba” los meses anteriores a noviembre de 2010 prescritos y que el pago de Bs. 2.400,00 era para que lo abonara a los meses de noviembre y diciembre de 2010, y se considera que el objetivo de la parte promovente es demostrar que hubo una conversación entre el representante de la actora y el demandado, y que dicha persona le reconocía la prescripción de los cánones de arrendamiento anteriores a noviembre de 2010.

   Sobre estas testimoniales es necesario acotar, que el artículo 485 del Código de Procedimiento Civil establece que el testigo rinde declaración sólo de los hechos sobre los cuales son interrogados, de los cuales él conoce, y mal podría declarar sobre las expresiones de derecho de un tercero. El efecto del testimonio se debe limitar siempre a la fijación de los hechos y no a la de sus consecuencias jurídicas; esas consecuencias las determina el Juez, de acuerdo con la norma jurídica de la cual es presupuesto el hecho objeto del testimonio. Y además, existe un documento privado de recibo de pago de Bs. 2.400,00, en el cual las partes declararon hacer una imputación de ese pago de una forma determinada, y ese documento no puede ser modificado a través de testimonio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1387 del Código Civil, que establece que no es admisible la prueba de testigos para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento; en consecuencia, estas testimoniales no tienen valor probatorio porque no pueden ser legalmente promovidas, y así se declara.

   PRUEBAS PROMOVIDAS EN SEGUNDA INSTANCIA.

   Consta ante esta Alzada, que la parte demandante promovió del folio 144 al 154, ambos inclusive, un recaudo contentivo de una Resolución de fecha 30 de julio de 2001, dictada por el Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección de Inquilinato bajo el Nº 003077, suscrita por el ciudadano S.N.T., en su carácter de Director de dicho departamento.

   Lo primero que hay que decir, es que con este medio, pretende el demandante probar su alegato respecto a la existencia de una Regulación de Alquileres.

   Para analizar la legalidad de este medio hay que examinar su naturaleza, pues, se está en presencia de un documento administrativo de carácter público, que no puede ser tenido como instrumento público.

   Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentó el criterio de que las evidencias presentadas ante la Alzada que sean documentos administrativos, que en virtud del referido artículo 520 del Código Adjetivo, son inadmisibles en segunda instancia y, en consecuencia debió haberse evacuado en el lapso probatorio en primera instancia. Así la Sentencia Nº 1207, dictada en fecha 14 de octubre de 2004 por la Sala de Casación Civil, Caso: CORPORACIÓN COLECO, C.A., contra INVERSIONES PATRICELLI, C.A., estableció lo siguiente:

   Ahora bien, en cuanto a la definición del documento público administrativo, la Sala en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., dejó sentado que los documentos públicos administrativos “...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...”.

   De acuerdo con el precedente jurisprudencial, la Sala concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley.

   En sintonía con ello, es oportuno citar la opinión sostenida por A.R.R., quien considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).

   Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite.

   Es evidente, pues, que la diferencia entre documento público y documento administrativo, no es absoluta, ya que ambos coinciden en gozar de autenticidad desde que se forman, la cual emana del funcionario público que interviene en la formación del acto, quien cumpliendo las formalidades exigidas por la ley, otorga al instrumento una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad.

   Ahora bien, en cuanto a la oportunidad en que los documentos públicos administrativos deben ser consignados a los autos, la Sala en sentencia N° 209 de fecha 16 de mayo de 2003, caso: H.J.P.V., contra R.G.R.B. y la sociedad mercantil Constructora Basso C.A., estableció lo siguiente:

   ...los instrumentos públicos que pueden producirse en todo tiempo hasta los últimos informes, se refiere al documento público negocial y no a los documentos públicos administrativos, pues de lo contrario, se crearía una desigualdad extrema para la contraparte del promovente del documento público administrativo, producido luego de precluido el lapso probatorio ordinario.

   En efecto, al contener el documento público administrativo una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, si el mismo es consignado en cualquier tiempo y no en el lapso probatorio, en caso de ser impugnado, el Juez estaría obligado a abrir una articulación probatoria, a fin de que la contraparte del promovente pueda desvirtuar la presunción de veracidad mediante la producción de la prueba en contrario; articulación que tiene lapsos más reducidos que los ordinarios concedidos por la Ley. Desde luego que tal problema no se presenta en el caso del documento público negocial, pues ellos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de la acción de simulación…

   .

   Del precedente jurisprudencial se desprende que los documentos públicos administrativos son distintos en cuanto a sus efectos a los documentos públicos negocial, pues los primeros poseen una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario, mientras que los segundos sólo pueden ser destruidos por tacha o a través de simulación, lo que quiere decir que los primeros sólo pueden ser consignados en el lapso probatorio pues de lo contrario se crearía un estado de desigualdad entre las partes, y los otros se pueden producir hasta el acto de informes.

   En consecuencia de lo antes expuesto, la Sala considera que la resolución N° 001732 de fecha 2 de marzo de 2001, es un documento público administrativo que sólo debía ser consignado en el lapso probatorio, y no hasta el acto de informes.

   Ahora bien, de la revisión de las actas del expediente, actividad que puede realizar la Sala dada la naturaleza de la denuncia, observa que la resolución N° 001732 de fecha 2 de marzo de 2001, fue consignada por la parte actora junto con el escrito de informes presentado ante la alzada, por lo cual, al ser valorada por el Juez ad quem, a pesar de tratarse de documento público administrativo, cuya promoción en juicio se hizo fuera de la oportunidad procesal que le correspondía, infringió el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, pues tal regla únicamente permite producir en segunda instancia, los instrumentos públicos (negociales) “...si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda;...”, siendo que tal especie de documentos no responde a los que se refiere dicha regla.” (Negritas de esta Alzada).

   En tal sentido, conforme a la jurisprudencia y doctrina ut supra expuesta, esta Alzada concluye que si bien el documento público y el documento administrativo gozan de autenticidad desde el mismo momento en que se forman, guardan similitudes como diferencias.

   En efecto, ha considerado la Sala Constitucional, que los documentos administrativos públicos, deben promoverse y tramitarse en forma análoga a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en lo relativo a los documentos públicos, es decir, que dichos documentos, podrán producirse en juicio, en originales o en copias certificadas expedidas por el funcionario competente, y que las copias fotostáticas de estos documentos, se reputarán fidedignas si se trata de copias de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente; que sean producidos con la demanda, la contestación de la demanda o en el lapso de promoción de pruebas; o si son producidas en cualquier otro momento, que cuenten con la aceptación expresa de la contraparte; y que no sean impugnadas por la contraparte, ya en la contestación a la demanda si han sido producidas con el libelo, o dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el mencionado lapso probatorio. Pero ello, no significa, que aquellos sean documentos públicos; y en consecuencia, si existe un límite legal a los fines de las oportunidades de presentación en juicio.

   Siendo ello así, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra dice:

   Artículo 520. En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.

   Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal.

   Podrá el Tribunal dictar auto para mejor proveer, dentro de los límites expresados en el artículo 514.

   De lo anterior se aprecia, que ante el Tribunal de Alzada sólo podrá admitirse la prueba de instrumento público, posiciones juradas y juramento decisorio, y dado que la prueba promovida por la representación judicial de la parte demandante, referente a la Resolución Administrativa de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura no está enmarcada dentro de las contenidas en el precitado dispositivo legal, la prueba que se pretende hacer valer en el juicio fue constituida fuera del iter procesal, sin el control de la contra parte, cuyo análisis violaría el derecho a la defensa e igualdad de las partes así como el debido proceso, por lo que no se puede tener como legalmente promovido. Pero además, si se revisa su contenido, es evidente que dicho documento, constituye un instrumento fundamental de la demanda, ya que de él deriva la obligación del canon máximo, alegado por el demandante como insoluto.

   En consecuencia, debió presentarse junto al libelo para cumplir con el principio de congruencia, es decir, probar lo alegado en autos; pues mal podría probarse la circunstancia de fijación del canon de arrendamiento, si no se trajo a los autos la prueba correspondiente.

   Adicionalmente, nos circunscribimos al contenido del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, que establece la oportunidad correspondiente para la presentación de los instrumentos fundamentales de la demanda (aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido), es decir, dichos instrumentos deben acompañarse conjuntamente con el libelo o dentro de los quince días del lapso probatorio, ya que la sanción por no acompañar tales instrumentos, es la inadmisibilidad posterior a esta oportunidad procesal.

   PUNTO PREVIO

   DE LA OMISIÓN PROBATORIA DEL JUEZ DE LA CAUSA

   Se aprecia de los autos, la denuncia que hace la representación judicial de la parte actora, respecto a la falta de pronunciamiento por parte del Juzgado A quo, sobre algunos medios de prueba (que no indica), pero que sin embargo, en su decir, son fundamentales.

   Es el caso, que revisada la decisión dictada por el Juzgado Municipal, se observa que éste señaló:

   En el día de ayer la parte actora diligenció pidiendo que se dictase un auto para mejor proveer (art. 514 CPC –sic-), habida cuenta que promovió pruebas, de importancia, que no ha podido evacuar.

   Cabe decir que en el escrito de promoción de prueba de la parte actora, que riela al folio 85 y ss (sic), no existe promovidas pruebas que hayan quedado sin evacuar

   . (Negritas y subrayado del A- quo).

   Ahora bien, se evidencia que cuando el Tribunal A quo hace mención a la falta de indicación sobre el escrito de la parte actora, que riela a los folios 85 y siguientes, omitió hacer mención a un segundo escrito también presentado por la misma parte en el mismo lapso probatorio, que riela a los folios 106 al 108. En efecto, consta en las actas correspondientes, escrito del 27 de abril de 2011, en el cual la parte demandante promovió al Capítulo II la testimonial del ciudadano W.A.c.e.o.d. ratificar el valor probatorio, “…de la Copia del pago realizado por el demandado, el cual fue imputado a la deuda de cánones de arrendamientos correspondientes al año 2.001, y es reconocido expresamente por el demandado” (Folio 108). A tales fines, presentó recibo en original con firmas ilegibles donde aparecen mencionados como suscribientes los ciudadanos R.R.Q. y W.A. A. (Folio 109).

   Posteriormente, consta auto del 27 de abril de 2011, en el que el Tribunal de la causa se pronunció respecto a la prueba en referencia, y la admitió a los fines de su evacuación, para lo cual fijó el tercer día de despacho siguiente a las 9:00 a.m., para que tuviera lugar la declaración del ciudadano W.A.; y acto seguido en esa misma fecha la parte demandada presentó escrito de impugnación de pruebas.

   También consta pedimento de la parte demandante, en los siguientes términos:

   Por cuanto se promovieron pruebas dentro del lapso establecido para ello, y siendo las mismas de gran relevancia para la culminación del presente proceso, y por cuanto hoy expira el lapso para promover y evacuar las pruebas, solicito de este honorable Juzgado los buenos oficios en el sentido de que de una revisión del expediente y las pruebas pendientes por evacuar, y conforme a las facultades que le confiere el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, se sirva dictar auto para mejor proveer a los solos efectos de la evacuación de las pruebas que quedan pendientes…

   .

   Entonces, es evidente que el Tribunal A quo omitió pronunciamiento respecto a la prueba testimonial que nos ocupa, debiendo quien decide analizar los efectos que ello tendría respecto a la validez del fallo que conoce por vía de apelación. El fin del testimonio del ciudadano W.A.e.e.p. ratificar su firma o no del recaudo privado que riela al folio 109, que como ya se indicó está contenido de unas firmas ilegibles, en donde se hace mención de un ciudadano de nombre W.A..

   Conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, según la tarifa legal, para que un documento emanado de tercero pueda tenerse como legalmente promovido, requiere que ese tercero sea promovido como testigo, a los fines indicados. Consta de autos, que en principio, se trata de una prueba legal, por cuanto el actor lo promovió en tiempo útil, esto es, dentro de los diez días de despacho correspondientes de conformidad con el artículo 889 ejusdem; y además, consta que fue admitido también en tiempo útil.

   No obstante, en el análisis que hace el Tribunal A quo, a pesar de haber omitido pronunciamiento respecto al testigo, le confiere valor al instrumento (donde consta un pago) como emanado de él, pero no en razón del artículo 431 del Código Adjetivo indicado, sino porque a decir del Juzgado Municipal: “Este pago esta (sic) reconocido por la parte demandada; solo que ella hace una imputación diferente a la que hizo el actor en su libelo.” (F. 123); es decir, da por probado un hecho en dicho medio contenido.

   De lo anterior se colige, que la omisión a la prueba testimonial no produce una falencia del fallo impugnado, ya que el juez utilizó la libertad de criterio en el análisis del contenido probatorio del recaudo privado del folio 109, para cuyo reconocimiento era que había promovido el testimonio de su firmante.

   Así pues, cumple con el objeto del artículo 509 del CPC, al a.t.l.p., sin que haya motivo para invalidar el fallo. Así se establece.

   CONCLUSIONES PROBATORIAS.

   Examinado el material probatorio aportado a los autos, podemos concluir:

   1. Que existe una persona jurídica legalmente constituida, cuyos representantes fueron legalmente nombrados en acta de asamblea capaces para otorgar poder para la representación judicial de la Sociedad Mercantil, que funge como parte actora en el presente juicio.

   2. Se evidencia que ambas partes están de acuerdo en que existe un contrato de arrendamiento de una oficina.

   3. Que de dicho contrato se constata que el canon de arrendamiento mensual es de Bs. 36,02.

   4. Consta que el 29 de noviembre de 2010, el demandado hizo un pago de Bs. 2.400,00.

   Se desechan las testimoniales promovidas por la parte demandada por cuanto no pueden tener valor probatorio, ya que no vale testigo contra documento, por lo que no pueden ser legalmente promovidos, de conformidad con el artículo 1387 del Código Civil.

   También se desecha la Resolución Administrativa de fecha 30 de julio de 2001 Nº 003077 dictada por el Ministerio de Poder Popular para la Infraestructura, Dirección de Inquilinato, ya que siendo un instrumento fundamental de la demanda, debió presentarse junto con el libelo de demanda o en el lapso probatorio. Así, como bien lo expresa el A-quo, esta resolución hubiera sido determinante para desestimar el pago realizado por el demandado, pues de tomar en cuenta el valor que aparece en la resolución, los meses cancelados con el referido pago (siguientes a noviembre de 2007 en adelante), serían menos, llegando a existir incluso meses insolutos, haciendo en consecuencia, prosperable la presente acción. Y es por esta razón, que el Tribunal de Municipio tomó en consideración como único canon de arrendamiento el que aparece estipulado en el contrato (Bs.36. 02), por la falta de presentación en la oportunidad correspondiente de la Resolución Administrativa que autorizaría a considerar un monto de mayor valor. Así se establece.

   Ahora bien, debe analizar quien decide, si efectivamente, como alega la parte accionante, su contraria (parte demandada) ha confesado el alegato respecto del cual, el monto del canon de arrendamiento es por la suma de UN MIL CIENTO UN BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.1.101,60) mensuales. A tales efectos se evidencia de las actas del proceso, que según el actor existe confesión espontánea de tal hecho; sin embargo, es el caso, que en la contestación de demanda cuando la parte demandada invoca la prescripción de las cuotas de arrendamiento reclamadas, y sólo advierte que el pago que ella dice haber efectuado de los meses de noviembre y diciembre de 2010, cursa en cheque librado contra el Banco Provincial de fecha 29 de noviembre de 2010, por DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,oo); pero nunca “confiesa” que el monto mensual sea por Bs. 1.101,60.

   Si aplicamos la lógica, según el propio demandado, los cánones de noviembre y diciembre, deben corresponderse según lo expuesto, a razón de UN MIL CIENTO UN BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.1.101,60) cada uno, y que el saldo remanente de dicha cantidad se abonarían al servicio de vigilancia; aunque no lo diga expresamente. Sin embargo, también se evidencia de su contestación, que según su decir, ello se trataba de una novación o nueva obligación asumida frente al arrendador demandante; pues en ese contexto invoca la prescripción de todos los cánones anteriores a noviembre y diciembre de 2010.

   Ello quiere decir, que no hay una confesión expresa del demandado en reconocer que hay un canon establecido en la suma de UN MIL CIENTO UN BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.1.101,60) por mes, sino, se insiste, se deben otras obligaciones aunque relacionadas con el contrato de arrendamiento. Según el demandado, la causa de ese pago fue derivada para negociar con su arrendador, que le conectara el servicio del agua de la oficina (que suponemos se encontraba sin servicio, aunque no lo dice expresamente), vuelto del folio 82. Es por este alegato, que el demandado invoca la novación de conformidad con el artículo 1.314 del Código Civil.

   Por lo anterior, no hay una aceptación expresa del demandado, respecto al monto del canon de arrendamiento; y así se declara, aunque el Juzgado A quo no haya sido preciso en este punto.

   Ahora bien, se contradice el propio actor respecto a sus alegatos, ya que por un lado alegó en su libelo que el canon convenido por las partes fue de UN MIL CIENTO UN BOLIVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs.1.101,60) mensuales, lo cual no coincide con la supuesta confesión espontánea que no existe, como de la resolución de inquilinato, de cuya lectura se evidencia que el monto fijado para la oficina Nro. 104 objeto de juicio (folio 146), es por UN MILLON CIENTO OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.182.600,oo), que es lo que equivaldría actualmente A UN MIL CIENTO OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTTIMOS (Bs. 1.182,60).

   En consecuencia, no probó el actor el hecho alegado en su libelo de que se haya convenido expresamente un canon por Bs.1.101,60 mensuales, ya que lo único probado en autos es el canon fijado en el contrato que riela a los autos a los folios 36 y su vuelto, es decir, Bs.36.025,15 por cada mes. ASÍ SE DECLARA.

   Respecto a la discusión de las partes, sobre el alegato que hace el demandado en su contestación sobre la prescripción breve de tres años, establecida en el artículo 1.980 del Código Civil referente a los meses señalados en el libelo como no pagados, y sobre la imputación del pago hecho por el demandado de Bs. 2.400, 00, al cual el actor le atribuye al canon de los meses de noviembre y diciembre de 2001, y de enero a mayo de 2002, y el demandado alega que ese pago era para los meses de noviembre y diciembre de 2010, porque el resto de los cánones estaban prescritos. Pero en el documento en cuestión (Recibo de pago –folio 37, la copia. Folio 109, el original-), no se aclaran los meses que se están cancelando, ya que en él solo se lee que la cantidad recibida era “a cuenta de una deuda de alquiler de mayor suma desde el 2001”.

   Al respecto, cuando hay falta de imputación en el pago, o es difícil precisarlo, procede la hecha por la Ley, primero a la deuda más onerosa; si todas son iguales y de plazo vencido, se imputará a la más antigua, así lo dispone el artículo 1305 del Código Civil.

   En definitiva, tomando en consideración el artículo 1980 del Código Civil, según el cual, la prescripción breve opera por dejar transcurrir tres años sin cobrar los atrasos del precio de los arrendamientos, este Tribunal determina que los cánones de arrendamiento inmediatamente anteriores al 29 de noviembre de 2010 (fecha en que se hizo el pago de Bs.2.400,00, y que interrumpió la prescripción) no están prescritos, por no tener tres años de vencimiento, es decir, desde el 29 de noviembre de 2010 hasta el 29 de noviembre de 2007, están vigentes; pero los cánones de arrendamiento que van desde noviembre de 2007 hasta noviembre de 2001, efectivamente estarían prescritos, debido a que tienen más de tres años de vencimiento, sin prueba de haber sido interrumpidos. Así se decide.

   Respecto a como debe hacerse la imputación del pago realizado, esta Alzada considera que dicho pago debe efectuarse de acuerdo a lo expuesto anteriormente, y de conformidad con el artículo 1.305 del Código Civil, dada la indeterminación evidenciada en los alegatos de las partes, y que no se precisa en el momento del pago, debemos ir al crédito no prescrito de alquiler más antiguo, que sería el mes de noviembre de 2007 hacía adelante, e ir imputando el pago de Bs. 2.400,00, mes a mes a razón de Bs. 36,025 cada mes, dado que eso es lo estipulado en el contrato de arrendamiento. En consecuencia, de una simple ecuación matemática, resulta que los meses que van desde noviembre de 2007 hasta el 29 de noviembre de 2010, que serían los 36 meses que no están prescritos, están cancelados. Así se establece.

   En atención a los motivos anteriormente expuestos, éste Juzgado Superior considera que la decisión recurrida debe ser confirmada, por lo que el recurso de apelación bajo análisis, no puede prosperar en derecho, y consecuencialmente debe ser declarado sin lugar como efectivamente se hará en la parte dispositiva de la presente decisión. Y así se declara.

   III

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

Sin Lugar, el recurso de apelación intentado por la Sociedad Mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A. contra la sentencia de fecha 29 de abril de 2011, proferida por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por Desalojo intentara la referida Compañía Anónima en contra del ciudadano R.R.Q..

SEGUNDO

SE CONFIRMA, la decisión apelada de fecha 29 de abril de 2011 proferida por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO interpusiera ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A. contra el ciudadano R.R.Q..

CUARTO

SE CONDENA EN COSTAS a la parte actora, por haberse declarado SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la Sociedad Mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las costas del juicio al haberse declarado sin lugar la demanda se le condena en costas a la Sociedad Mercantil ROCALSEIS INMOBILIARIA, C.A., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem.

Se ordena la notificación de las partes, por cuanto la presente sentencia se pronunció fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, el día 10 del mes de Agosto del año dos mil once (2011). Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

EL JUEZ TEMPORAL,

ABG. L.A.P.G..

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. M.A. LONGART V.

En la misma fecha ____ de Agosto de 2011, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las _______.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. M.A. LONGART V.

EXP. No. CB-11-1294.

LAPG/MALV/Glenda.