Decisión de Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo. de Caracas, de 29 de Enero de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL

EXP. Nº 03426

Mediante escrito presentado en fecha 18 de abril del año 2002, ante el Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo (Distribuidor), recibido por este Tribunal el día 22 del mismo mes y año, el abogado M.D.J.D., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 41.605, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos L.S.P., M.E.R.N. y J.A.F.P., titulares de las cédulas de identidad Nº V-984.923, V-14.200.557 y V-1.747.577, arrendatarios de los locales comerciales A, B, C, D y F del Edificio “Centro Comercial Capuchinos” ubicado en la Avenida San Martín con calle Oeste 14 y Sur 14, Urbanización San Martín, Parroquia San J.D.C., interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 004303, de fecha 28 de febrero del año 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual al inmueble anteriormente mencionado.

En fecha 23 de octubre del año 2002, este Juzgado admitió el presente recurso de nulidad cuanto ha lugar en derecho. Igualmente, se ordenó notificar al ciudadano Fiscal del Ministerio Público con competencia Nacional en Materia Inquilinaria. Asimismo, en fecha 1º de junio de 2005, de conformidad con la sentencia de fecha 04 de abril de 2001, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se ordenó notificar personalmente mediante boleta al ciudadano C.S.A., en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HERSUSA, S.R.L., propietario del inmueble antes identificado y parte interviniente en el procedimiento administrativo. Asimismo, se ordenó notificar, mediante oficio, al ciudadano Fiscal del Ministerio Público con Competencia Nacional en Materia Inquilinaria.

En fecha 15 de noviembre de 2002, se libró el cartel establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia a los fines de la comparecencia de los interesados.

En fecha 14 de enero de 2003, los abogados A.B. y R.R. en su carácter apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HERSUSA, S.R.L, consignaron escrito dando contestación a la demanda.

En fecha 15 de enero del año 2003, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se abrió a pruebas la presente causa.

En fecha 29 de enero de 2003, se agregaron los escritos de pruebas presentados por la representación judicial de la parte actora en fecha 21 del mismo mes y año, y por el apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HERSUSA, S.R.L., el día 28 del mismo mes y año.

En fecha 11 de febrero de 2003, éste Juzgado admitió las pruebas promovidas en los escritos de promoción de prueba presentados por las partes, cuanto ha lugar en derecho.

En fecha 04 de abril de 2003, comenzó la primera etapa de la relación de la causa. El día 19 del mismo mes y año finalizó la misma y se fijó la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes.

En fecha 22 de abril de 2003, compareció la representación judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HERSUSA, S.R.L., con el fin que tuviera lugar el acto de informes.

En fecha 23 de abril de 2003, comenzó la segunda etapa de la relación de la causa.

En fecha 10 de junio de 2003, habiéndose dicho “Vistos” el Tribunal estableció el lapso para dictar sentencia de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones.

I

FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO

La representación judicial del recurrente señala, que sus representados son inquilinos del Edificio “Centro Comercial Capuchinos”, el cual tenía un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL VEINTITRÉS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 242.023,00) por cada local identificados como A y B, y C, D y E, los cuales forman un solo local comercial desde que fue construido dicho inmueble cancelando un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 567.170,00).

Alega, que el ciudadano C.A. SAPENE ARQUER, actuando como apoderado de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HERSUSA S.R.L., solicitó la apertura del procedimiento de regulación sobre el inmueble denominado “Centro Comercial Capuchino” sin tener poder que le confiriera facultad para solicitar el procedimiento de regulación de alquileres. Asimismo, indica que la mencionada solicitud presentó defectos u omisiones, como lo sería que el procedimiento fue iniciado por una persona que carece de legitimidad de apoderado que se atribuye para actuar ya que no existe la constitución o fondo de comercio de la ADMINISTRADORA HERSUSA, S.R.L, por lo que el organismo regulador transgredió el procedimiento establecido en el artículo 65 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De igual manera considera que el organismo regulador infringió el contenido del artículo 73 relativo a la notificación realizada sin cumplir los requisitos de fondo y de forma, en concordancia con los artículos 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y 233 del Código de Procedimiento Civil, al ordenar la publicación del cartel citando al ciudadano V.T., persona que resulta distinta a la de los recurrentes.

Igualmente, denuncia que el órgano regulador violó los numerales 1º, 3º y 8º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues su representado no fue notificado de la apertura del procedimiento, circunstancia que vulneró su derecho constitucional al debido proceso, derecho a la defensa y responsabilidad del Estado por errores judiciales en sede administrativa.

Aduce, que la Administración al dictar el acto administrativo impugnado no tomó en consideración la peligrosidad de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de regulación, zonificación, calidad de la construcción, estado de deterioro de la misma, ni su construcción durante 45 años, además de señalar que dicho inmueble no es un centro comercial, factores estos determinantes para la fijación del canon de arrendamiento, sólo se limitó a establecer un porcentaje sin motivación alguna ni fundamentos lógicos y técnicos.

Menciona, que el avalúo efectuado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, viola el contenido del artículo 30 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que este se encuentra sujeto a los requisitos de forma y de fondo establecidos en los artículos 1425 del Código Civil y 467 y 559 del Código de Procedimiento Civil, incluyendo la motivación cuyo incumplimiento vicia de invalidez el peritaje, por lo que un avalúo inmotivado no puede servir de fundamento para fijar canon de arrendamiento alguno.

Expresa, que la Resolución Nº 004303 de fecha 28 de febrero de 2002, dictado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, al carecer de motivación viola los artículos 7, 9 y 18 numeral 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Por las razones anteriormente expuesta, solicita a éste Tribunal se sirva declarar la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 004303 de fecha 28 de febrero de 2002, dictado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y en consecuencia se restablezca la situación jurídica infringida y se pronuncie en la definitiva sobre la renta que corresponda al inmueble, con base a un proceso de valuación ajustado a la Ley.

II

ALEGATOS DE LA PROPIETARIA

Los abogados A.B. y R.R., en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA HERSUSA S.R.L, dando contestación a la demanda, alegaron lo siguiente:

Que el acto administrativo impugnado tuvo como fundamento el informe fiscal que realizó el departamento de avalúos de la Dirección de inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por tanto la Resolución sub examine se encuentra protegida y amparada por los principios de ejecutividad y ejecutoriedad de que gozan los actos administrativos.

Señalan que la Dirección de Inquilinato cumplió con los extremos exigidos por el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues realizó un examen exhaustivo de las pruebas y los antecedentes administrativos, valorando el informe técnico y como consecuencia de ello fijó el canon de arrendamiento para los locales propiedad de su representada.

Aducen que la Administradora Hersusa S.R.L, es la legítima propietaria del inmueble sujeto a regulación, por tanto tiene legitimidad e interés para iniciar el trámite administrativo, así mismo, señalan que el ciudadano C.S. ocupa el cargo de presidente de tal Administradora.

Señalan que la Dirección de Inquilinato valoró de conformidad con la sana crítica el informe fiscal y garantizó el derecho a la defensa y al debido proceso de los interesados, ya que notificó a los mismos del contenido de la Resolución y por tanto cumplió con el tramite a que se refieren los artículos 65 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal previas las consideraciones que se exponen, dicta sentencia en los siguientes términos:

Como punto previo debe este Juzgado pronunciarse acerca de los alegatos de la representación judicial de los recurrente referido a la inexistencia de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HERSUSA, S.R.L y de la falta de legitimidad del representante de la misma para solicitar el proceso de regulación de alquileres; en tal sentido se evidencia de la copia fotostática del documento constitutivo estatutario de la administradora antes mencionada, que la misma quedó inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y el Estado Miranda, en fecha 02 de agosto de 1966, y que es propietaria del inmueble objeto del presente proceso, así mismo, este Tribunal evidencia la acreditación de la cualidad de Director-Presidente de la mencionada persona jurídica del ciudadano C.S.A., lo cual se desprende del acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 27 de junio de 1997, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 19 de junio de 1997, publicada en el Repertorio Forense “EL INFORME EMPRESARIAL”, el cual riela a los folios 63 al 72 del expediente judicial, de igual manera se evidencia que el ciudadano antes mencionado fue nombrado anteriormente en el cargo mediante acta de asamblea extraordinaria de accionistas de fecha 05 de mayo de 1993, que riela al folio ochenta y uno (81) del expediente administrativo. En tal sentido, como ha quedado demostrada la existencia de la ADMINISTRADORA HERSUSA S.R.L, propietaria del inmueble sometido al procedimiento de regulación de alquileres, y la legitimidad del ciudadano C.S.A., debe este tribunal desechar los alegatos de los recurrentes. Así se decide.-

Ahora bien, en referencia al alegato de los recurrentes relativo a la notificación defectuosa de los inquilinos del inmueble por parte del organismo regulador, publicando un cartel que cita a persona distinta a los recurrentes, este Juzgado debe desestimar tal alegato, pues del estudio del expediente administrativo se desprende que si bien pudo existir algún error en la identificación de los inquilinos, el mismo quedo subsanado con las actuaciones de los hoy recurrentes en el procedimiento de regulación, lo cual se evidencia a partir del folio 167 y siguientes del expediente administrativo. Así se declara.-

Con respecto a la violación del debido proceso y al derecho a la defensa denunciado por la representación judicial de la parte recurrente, estima necesario el Tribunal precisar el contenido y alcance de estos derechos constitucionales, observando que éstos se encuentran íntimamente vinculados, pues toda violación del derecho a la defensa supone que estamos en presencia de una trasgresión del derecho a un proceso debido; mientras que el menoscabo del derecho al debido proceso pudiera implicar la violación de las posibilidades recursivas y, en general de defensa del accionante. Haciendo alusión al numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se entiende que en todo tipo de procedimientos cuya consecuencia natural fuere la toma de decisión por parte de la Administración que pueda afectar a un particular, el administrado tiene derecho de ser notificado antes del inicio del procedimiento, de acceder a la información y a las pruebas, participar en su control y contradicción, alegar y contradecir en su descargo.

Aunado a lo anterior, se desprende de las actas que conforman el expediente administrativo que el procedimiento administrativo para fijar la renta máxima mensual del inmueble denominado “Centro Comercial Capuchino”, fue realizado de conformidad con las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, garantizándole al recurrente el ejercicio del derecho a la defensa.

Igualmente se evidencia, que la Administración realizó informe de avalúos e informe técnico valorando los factores establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, lo que indica que se realizaron las actividades pertinentes para determinar el valor del inmueble objeto de regulación, con lo que se concluye que el procedimiento administrativo estuvo ajustado a derecho, razón por la cual debe el Tribunal forzosamente desechar el presente alegato, y así se decide.

Referente al vicio de inmotivación alegado, el Tribunal observa que generalmente los recurrentes fundamentan este tipo recursos en el vicio de INMOTIVACIÓN, derivado del artículo 1425 del Código Civil, que establece como uno de los requisitos de validez del dictamen emanado de los expertos la motivación. Pero tal postura resulta errónea, en criterio de éste Tribunal, debido a que el vicio que afecta el dictamen de los expertos (inmotivación) es transferido por los recurrentes automáticamente a la decisión inquilinaria, sin percatarse de la diferencia existente entre los dos actos, pues el primero (avalúo) constituye el fundamento del segundo (resolución), no obstante es preciso destacar que el hecho de que el primero pueda carecer de motivación, no impide predicar por esa única razón, que el segundo también adolece del mismo vicio, máxime si se tiene en cuenta que conforme a los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, LA MOTIVACIÓN es un requisito de forma de los actos administrativos. Por consiguiente, basta que en la decisión inquilinaria aparezcan sus fundamentos de hecho y de derecho, aunque resulten insuficientes, como ocurre ordinariamente con este tipo de decisiones precisamente porque el núcleo de dichos fundamentos radica en el mencionado avalúo, para que se considere cumplido ese requisito. En realidad, en estos casos el vicio que suele configurarse, en razón de la inmotivación del avalúo realizado por el órgano administrativo, que sirve de base al proveimiento definitivo, es el de falso supuesto, por cuanto la Administración considera válido dicho avalúo, cuando por carecer de motivación no reviste tal característica, y sobre ese supuesto falso fija el canon de arrendamiento, de allí que efectivamente el vicio que se configura es el de falso supuesto y no de inmotivación del acto, por lo cual debe este Juzgado desechar el vicio de inmotivación alegado. Así se decide.

En tal sentido, observa el Tribunal en relación a la motivación del acto que el mismo se fundamenta en razones de hecho y de derecho como son los informes técnicos elaborados a los efectos de obtener el avalúo y consiguiente canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De otra parte alega el recurrente en su escrito, que los expertos en su informe técnico no tomaron en consideración la ubicación del inmueble, la zonificación, calidad del inmueble, calidad de la construcción, estado de deterioro del mismo, los años de construido y que no es un centro comercial, factores estos determinantes para la fijación del canon, partiendo de unos índices errados infringiendo lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Sin embargo, observa el Tribunal que durante el desarrollo del procedimiento la representación judicial de los recurrentes no promovió prueba alguna tendientes a demostrar los presuntos vicios del acto administrativo impugnado, por lo que estamos en presencia de un recurso contencioso administrativo de nulidad fundamentado en el vicio de inmotivación del avalúo (falso supuesto), pero sin que se haya promovido ni evacuado la prueba idónea, como lo es la experticia, para demostrar que efectivamente el acto recurrido está afectado por el aludido vicio.

Planteada la situación en estos términos, corresponde a éste Tribunal advertir que sólo puede declarar la procedencia de un recurso contencioso administrativo de nulidad, cuando la parte impugnante demuestra durante el desarrollo del procedimiento, mediante las pruebas legales y pertinentes, que el acto impugnado está afectado por uno o varios de los vicios a que se contraen los artículos 19 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues no debe olvidarse que los actos administrativos están revestidos de una presunción de legitimidad, y precisamente el recurso contencioso administrativo tiene como finalidad única desvirtuar esa presunción, para lo cual se requiere que el recurrente promueva y evacúe las pruebas legales pertinentes, las cuales al ser apreciadas por el juzgador conducen a la declaratoria de nulidad del acto viciado, y eventualmente al restablecimiento de la situación jurídica infringida. Por consiguiente, no puede de oficio el Tribunal declarar la nulidad de un acto administrativo, cuando el impugnante interpone el recurso y promueve pero no evacua la prueba fundamental, que en el presente caso es la experticia, salvo que se trate de un asunto del cual se deriven violaciones a normas de orden público, y por disposición de la Ley le corresponda el control de la legalidad del acto impugnado.

Toca ahora examinar la situación que se desprende de los autos en el marco conceptual anterior, y así se observa que el recurrente impugnó el acto de regulación de alquileres emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, contenido en la Resolución Nº 004303, de fecha 28 de febrero de 2002, porque consideró que el avalúo estaba inmotivado, pues estimo que el informe de avalúo, instrumento que sirve de base a la Administración para fijar el canon de arrendamiento máximo mensual, no tomó en consideración los factores exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tanto, si el recurrente pretendía lograr la declaratoria de nulidad de dicho acto, estaba constreñido a desvirtuar, mediante la correspondiente actuación procesal –esencialmente la probatoria y en este caso concreto la experticia- los referidos presupuestos, y en el presente caso el fáctico (consignación de avalúo). Al no hacerlo así, resulta evidente que debe considerarse el acto impugnado conforme a derecho. De allí entonces que resulte forzoso considerar improcedente el recurso. Así se declara.

IV

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto por el abogado M.D.J.D., apoderado judicial de los ciudadanos L.S.P., M.E.R.N. y J.A.F.P., antes identificados, contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 004303, de fecha 28 de febrero del año 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante el cual se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual al Edificio “Centro Comercial Capuchinos” ubicado en la Avenida San Martín con calle Oeste 14 y Sur 14, Urbanización San Martín, Parroquia San J.D.C..

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTÍFIQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los veintinueve (29) días del mes de enero del año dos mil siete (2007). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.

DRA. R.V.

JUEZA PROVISORIA

V.C.

SECRETARIO ACC.

En esta misma fecha siendo las ___________, se publicó y registró la anterior decisión

V.C.

SECRETARIO ACC.

EXP Nº 03426

RV/nfg