Decisión nº PJ0072010000171 de Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Noviembre de 2010
| Fecha de Resolución | 22 de Noviembre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Septimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito |
| Ponente | Mercedes Gutierrez |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 22 de Noviembre de 2010
200º y 151º
ASUNTO: AP11-R-2010-000298
PARTE ACTORA: S.M.H.T., Abogada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.713.662, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 14.067, actuando en su propio nombre y representación y en nombre y representación del ciudadano R.R.B.H., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 11.031.351.
PARTE DEMANDADA APELANTE: D.S.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.970.661.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.C.R.P., venezolano, mayor de edad, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 11.328.
MOTIVO: CUMLIMIENTO DE CONTRATO (APELACION).
I
Se reciben las actas en ésta Alzada, de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocer, en virtud del recurso de apelación ejercido por el Apoderado Judicial de la parte demandada ciudadano J.C.R.P., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 24 de Septiembre de 2009, en el que declaró CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, asimismo, CONDENÓ a la parte demandada a hacerle entrega a la actora en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, así como, en costas por resultar totalmente vencida.
Se le dio entrada mediante auto dictado en fecha 06-10-2010, fijándose el décimo (10°) día de despacho, a los fines de dictar la sentencia respectiva, en consecuencia la misma será tramitada de conformidad con lo previsto en el artículo 893 en concordancia con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de promoverse las pruebas la parte actora invoca el mérito favorable de los documentos cursantes de autos, el consistió en: 1) Título de Propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1 de septiembre de 1989, bajo el Nº 7, Tomo 32, Protocolo Primero. 2) Título de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de mayo de 2008, bajo el Nº 37, Tomo 25, Protocolo Primero. 3) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de enero de 1999, bajo el Nº 54, Tomo 5, de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 4) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2000, bajo el Nº 04, Tomo 23, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 5) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2001, bajo el Nº 66, Tomo 18, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría.6) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2002, bajo el Nº 42, Tomo 22, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 7) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2003, bajo el Nº 21, Tomo 19, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 8) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2004, bajo el Nº 12, Tomo 24, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 9) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de marzo de 2005, bajo el Nº 47, Tomo 28, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 10) Contrato de arrendamiento autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de marzo de 2006, bajo el Nº 41, Tomo 22, de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 11) Convenio de Prórroga por el Contrato de Arrendamiento, autenticado por la Notaría Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de marzo de 2007, bajo el Nº 47, Tomo 23 de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría. 12) Convenio de Prórroga por el Contrato de Arrendamiento, autenticado por la Notaría Trigésimo Segundo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de marzo de 2008, bajo el Nº 43, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaría.
De las actas que conforman el presente expediente se evidencia que riela al folio 166 al 168 la sentencia dictada en fecha 24 de Septiembre de 2009 por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y de cuyo fundamento se expresa lo siguiente:
De acuerdo al contenido de las pruebas a.t.q.l. partes se ligaron mediante un contrato de arrendamiento pactado a tiempo determinado que se inició el 01 de marzo de 1999 hasta el 05 de marzo de 2007, puesto que anualmente de forma escrita manifestaron sus voluntades de prorrogarlo anualmente bajo la misma característica. Sin embargo, por instrumentos auténticos del 02 de marzo de 2007 y 05 de marzo de 2008, pactaron poner fin a la relación arrendaticia que habían mantenido por ocho años, pues así aparece expresado en dichos instrumentos con el derecho del arrendatario de hacer uso de la prórroga legal.
En efecto, a pesar que ciertamente el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nada dice al respecto, sino que al vencimiento de una relación arrendamiento el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal, de obligatorio cumplimiento por parte del arrendador y potestativo para el arrendatario, no obsta para que las partes documenten sus acuerdos al momento en el que el arrendatario disponga hacer uso de ese derecho, cosa distinta es que éste derecho le sea negado por el arrendador.
Por ello, no habiéndose prolongado el contrato a su vencimiento comenzó a correr la prórroga legal de dos años, desde el 5 de marzo de 2007 hasta el 5 de marzo de 2009 y a su vencimiento la parte debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente, como efectivamente lo hizo en fecha 6 de marzo de 2009, oportunidad en que se inició el juicio
.
En fecha 02 de octubre de 2009, el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción, tomando en cuenta la apelación ejercida por la parte demandada, el cual se interpuso en tiempo oportuno, oyó la misma en ambos efectos.
En fecha 21 de octubre de 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recibió el presente expediente, le dio entrada y el curso de ley.
En fecha 10 de diciembre 2009, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la Representación Judicial del Ciudadano D.S.A. en contra de la sentencia de fecha 24 de septiembre de 2009 dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos S.M.H.T. y R.R.B.H., en contra del ciudadano D.S.A..
En fecha 12 de febrero de 2010, mediante diligencia suscrita por el abogado J.C.R., quien solicitó la ejecución voluntaria de la sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009, ese Tribunal dejó constancia que conoció de la causa en su condición de Alzada, por tanto no le corresponde a esa instancia resolver en cuanto a la ejecución de la sentencia, en consecuencia negó lo solicitado.
En fecha 24 de marzo de 2010, el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, advirtió en virtud de solicitud formulada por el apoderado de la parte demandada, que en la dispositiva de la sentencia del 10 de diciembre de 2009, se declaró con lugar el recurso de apelación y sin lugar la pretensión, por lo que no hay condena alguna que ejecutar.
En fecha 09 de junio de 2010, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se pronunció sobre la solicitud realizada por S.M.H.T. y R.R.B.H. para la revisión de la sentencia dictada el 10 de diciembre de 2009 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien declaró CON LUGAR la solicitud interpuesta S.M.H.T. y R.R.B.H., por lo que anula el fallo objeto de revisión y se ordenó remitir el expediente al Tribunal Distribuidor de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al considerar que el Juzgado Segundo con su sentencia, creó inseguridad jurídica, y además un palmario desequilibrio en la relación contractual de las partes intervinientes, con lo que afectó gravemente el interés del arrendador ya que violaron los artículos 26, 49, 253, y 257 del texto constitucional, al aplicar erradamente la sentencia Nº 342/01.3.2007 y la norma previamente mencionada. Asimismo, ordenó notificar de la presente decisión al Juzgado Segundo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción.
En fecha 09 de agosto de 2010, el Juzgado Superior Quinto En lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le correspondió conocer sobre el juicio por Cumplimiento de Contrato, a los fines de revisar la sentencia dictada por el Tribunal Séptimo de Municipio, en la que se declaró en primer lugar INCOMPETENTE para conocer de la apelación interpuesta en fecha 28 de septiembre de 2009, por el apoderado judicial de la parte demandada, y en segundo lugar, DECLINÓ LA COMPETENCIA, ante un Juzgado de Primera Instancia de esta misma Circunscripción.
II
Para decidir el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
En el caso que nos ocupa, la parte demandada es la que ejerce el recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Es por ello que éste Tribunal se limita a la revisión del auto en comento en cuanto a los aspectos que resultan desfavorables al apelante, en virtud, del principio tantum apellatum quantum devolutum.
PUNTO PREVIO:
DE LA COMPETENCIA PARA CONOCER DEL PRESENTE RECURSO:
Recibidas las actas que conforman el presente expediente en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de éste Circuito Judicial para su distribución, correspondiéndole a éste Juzgado conocer del presente asunto y revisadas las actas que conforman el expediente, el Tribunal observa: el caso que nos ocupa versa sobre una acción de cumplimiento de contrato, incoada como fue la demanda el seis de marzo de 2009, por el ciudadano R.R.B.H., contra el ciudadano D.S.A. admitida por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.
El 02 de Abril de 2009, en Gaceta Oficial N° 39.152, se publicó la Resolución N° 2009 – 0006 de fecha 18 de marzo de este mismo año, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, que consagra en su artículo 1, la modificación de la competencia de los Juzgados Civiles, Mercantiles y del Tránsito, donde los Tribunales Categoría “C” (Municipio), actuarán como: “Primera Instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de los 3.000 U.T …”.
Como consecuencia de lo anterior, la indicada Resolución establece que los Juzgadores de Municipio, a partir de su publicación en Gaceta (02/04/09) conocen en primera instancia de las materias y cuantías allí establecidas, lo que origina a su vez, que toda apelación que se proponga ante el Tribunal de Municipio, actuando como Primera Instancia, se remita para ser sustanciado, ante el Superior en grado de conocimiento que vendría a ser el Juzgado Superior Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial, categoría “A.
Por otra parte, contiene la Resolución en comento, dos casos que constituyen excepciones al principio de que las leyes posteriores prevalecen sobre las anteriores.
El primero, contenido del artículo 4 de la Resolución, que establece:
Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Es por lo que, al caso de autos no le es aplicable la Resolución en comento, resultando competentes para conocer en Alza.d.R. propuesto, los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas , en tal sentido éste Tribunal, acepta la competencia y así se decide.
DEL FONDO DE RECURSO:
Según ha quedado reseñado, el demandante alega que suscribió un primer contrato autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 5 de marzo de 2002, quedando anotado bajo el Nº 42, Tomo 22, con el ciudadano D.S.A. mediante el cual dio en arrendamiento el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, del cinco de marzo de 2002 hasta el cinco de marzo de 2003,
consignando como prueba el instrumento cursante a los folios 19 al 21 cuyas estipulaciones PRIMERA y TERCERA rezan respectivamente:
PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, un inmueble de su propiedad ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Federal.
TERCERA.: El presente contrato comenzará a regir a partir del día cinco (05) de Marzo del año dos mil dos (2002) y tendrá una duración un (1) año fijo sin prórroga… (omissis). Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, obliga a “El ARRENDATARIO” a pagar a “LA ARRENDADORA”, el veinticinco por ciento del cánon de arrendamiento, o sea la suma de CIEN MIL
BOLÍVARES ( Bs. 100.000,ºº) por cada dia de retardo , como estimación de daños y perjuicios por la demora en la entrega del inmueble, sin perjuicio de las cantidades que se sigan venciendo por concepto de pensiones de arrendamiento.
Un segundo contrato, folios 22 al 24, autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 5 de marzo de 2003, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 19, con el ciudadano D.S.A. mediante el cual dio en arrendamiento el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, del cinco de marzo de 2002 hasta el cinco de marzo de 2004, cuyas estipulaciones PRIMERA y TERCERA establecen:
“PRIMERA: “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, un inmueble de su propiedad ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Federal.
El presente contrato comenzará a regir a partir del día cinco (05) de Marzo del año dos mil tres (2003) y tendrá una duración un (1) año fijo sin prórroga… (omissis). Todo retardo o demora en la devolución del inmueble arrendado, obliga a “El ARRENDATARIO” a pagar a “LA ARRENDADORA”, el veinticinco por ciento del cánon de arrendamiento, o sea la suma de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES ( Bs. 430.000,ºº) por cada dia de retardo , como estimación de daños y perjuicios por la demora en la entrega del inmueble, sin perjuicio de las cantidades que se sigan venciendo por concepto de pensiones de arrendamiento.”
Otro contrato autenticado, folios 25 al 29, ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 5 de marzo de 2008, quedando anotado bajo el Nº 43, Tomo 21, con el ciudadano D.S.A. en el que establecieron en su cláusula primera : LAS PARTES “ARRENDADORA” Y “ARRENDATARIO” convienen en dar por terminado el Contrato de Arrendamiento que tienen suscrito las partes desde el 5 de marzo de 2006 con vencimiento el 5 de marzo de 2007, por el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital. En la segunda cláusula indicaron: En virtud de la decisión de ambas partes de no continuar la relación arrendaticia, “LA ARRENDADORA” otorga a “EL ARRENDATARIO” el segundo y último año de prórroga legal todo de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo primer año de prórroga legal se hizo efectivo a partir del 5 de Marzo de 2007, siendo su vencimiento el día 5 de Marzo de 2008 , y a partir de esa fecha, comienza a correr el último año de prórroga, el cual se vencerá el día 05 de marzo de 2009, fecha en la cual “ EL ARRENDATARIO” se compromete a entregar el inmueble objeto de ésta prórroga libre de bienes y personas.
Se evidencia a los folios contrato 30 al 33 presentado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 28 de febrero de 2008, sin que consten nro o Tomo celebrado por la ciudadana S.M.H.T. con el ciudadano D.S.A. en el que establecieron en su cláusula primera : LAS PARTES “ARRENDADORA” Y “ARRENDATARIO” convienen en dar por terminado el Contrato de Arrendamiento que tienen suscrito desde el 5 de marzo de 2006 con vencimiento el 5 de marzo de 2007, por el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital. En la segunda cláusula indicaron: En virtud de la decisión de ambas partes de no continuar la relación arrendaticia, “LA ARRENDADORA” otorga a “EL ARRENDATARIO” un año de prórroga legal , todo de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , cuya prórroga se hará efectiva a partir del 5 de marzo de 2007, y su vencimiento será el 5 de marzo de 2008, fecha en la cual “ EL ARRENDATARIO” se compromete a entregar el inmueble objeto de ésta prórroga libre de bienes y personas.
Se constata a los folios 258 al 261 suscrito ante la Notaría Pública Trigésimo Segundo del Municipio Libertador, el 05 de marzo de 2008, bajo el nro 43, Tomo 21 celebrado por la ciudadana S.M.H.T. con el ciudadano D.S.A. en el que establecieron en su cláusula primera : LAS PARTES “ARRENDADORA” Y “ARRENDATARIO” convienen en dar por terminado el Contrato de Arrendamiento que tienen suscrito desde el 5 de marzo de 2006 con vencimiento el 5 de marzo de 2007, por el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital. En la segunda cláusula indicaron: En virtud de la decisión de ambas partes de no continuar la relación arrendaticia, “LA ARRENDADORA” otorga a “EL ARRENDATARIO” el segundo y último año de prórroga legal , todo de conformidad a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , cuyo primer año de prórroga legal se hizo efectivo a partir del 5 de marzo de 2007, siendo su vencimiento el 5 de marzo de 2008 y a partir de esta fecha, comienza a correr el último año de prórroga el cual se vencerá el día 5 de marzo de 2009, fecha en la cual “ EL ARRENDATARIO” se compromete a entregar el inmueble objeto de ésta prórroga libre de bienes y personas.
A los folios 262 al 265 consta copia certificada de la notificación judicial que efectúa la arrendadora al arrendatario que en fecha 2 de marzo de 2007 por documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 47, Tomo 23 fue celebrado entre las partes un contrato de prórroga legal que se haría efectiva a partir del 5 de marzo de 2007, y su vencimiento el 5 de marzo de 2008. Que en fecha 5 de marzo de 2008 por documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nº 43, Tomo 21, fue celebrado entre las partes un contrato por el segundo y último año de prórroga legal que se haría efectiva a partir 5 de marzo de 2008 y su vencimiento sería el 5 de marzo de 2009 fecha en la cual “ EL ARRENDATARIO” se obligó en dicha escritura a entregar el inmueble objeto de ésta prórroga libre de bienes y personas.
Se evidencia a los folios 232 al 263 ejemplares en copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 19 de Enero de 1999 anotado bajo el Nº 54, Tomo 5 en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital., desde el 1 de marzo de 1999 con una duración de un año fijo sin prórroga. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el tres de marzo de 2000 anotado bajo el Nº 04, Tomo 23 en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el 5 de marzo de 2000, con una duración de un año fijo sin prórroga. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 5 de marzo de 2001 anotado bajo el Nº 66, Tomo 18 en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital., desde el 5 de marzo de 2001, con una duración de un año fijo sin prórroga. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 5 de marzo de 2004 anotado bajo el Nº 12, Tomo 24 en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital., desde el 5 de marzo de 2004 con una duración de un año fijo sin prórroga. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 5 de marzo de 2005 sin indicación de nro ni tomo, en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital., desde el 5 de marzo de 2005 con una duración de un año fijo sin prórroga. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 2 de marzo de 2006 anotado bajo el Nº 41, Tomo 22 en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital., desde el 5 de marzo de 2006, con una duración de un año fijo sin prórroga. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 5 de marzo de 2008 anotado bajo el Nº 47, en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el 5 de marzo de 2008, con una duración de un año fijo sin prórroga. Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 5 de marzo de 2008 anotado bajo el Nº 43, Tomo 21 en que indican: LA ARRENDADORA da en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital., desde el 5 de marzo de 2007, con una duración de un año fijo sin prórroga.
Los instrumentos autenticados analizados al tratarse de documentos de fecha cierta, aún cuando la parte demandada invoca la inexistencia de la figura del convenio de prórroga, sin embargo alega que son nuevos contratos de arrendamiento a tiempo determinado, sin atacar los documentos, que no son susceptibles de desconocimiento, por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, éstos instrumentos tienen, entre las partes, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al tenor de las declaraciones en ellos contenidas, y hacen fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, por lo que se acogen, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Rielan a los folios 176 al 180 copia certificada de las relaciones de gastos emanadas de Condominios Saezl C.A contentivas de sello húmedo en el que se l.P., y firma autógrafa ilegible, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril del año 2009.
Los documentales analizados emanan de terceros, por lo que resultaba indispensable que fueran ratificados en juicio por su firmante de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ésta Alzada les desestima.
Se constata Notificación Judicial, ejemplar en copia certificada, practicada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas a los folios 263 al 265, en el que la arrendadora notificaba al arrendatario que en fecha 2 de marzo de 2007, por documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro 47, Tomo 23 que fue celebrado un contrato por el primer año de prórroga legal que se haría efectiva a partir del 5 de marzo de 2007 con vencimiento el 5 de marzo de 2008; Igualmente, que en fecha 2 de marzo de 2008, por documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el Nro 43, Tomo 21 que fue celebrado un contrato por el segundo y último año de prórroga legal que se haría efectiva a partir del 5 de marzo de 2008 con vencimiento el 5 de marzo de 2009. La copia certificada analizada no refleja las resultas de la notificación por lo que el Tribunal no puede estimarlas al no aportar elementos probatorios al proceso, y en consecuencia les desestima.
El artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación
Analizado el acervo probatorio concluye el juzgador que se acredita la relación arrendaticia, prorrogada anualmente, hasta 2007 cuando las partes suscriben un contrato que denominan de prórroga legal que culminaría en 2008, un segundo contrato suscriben los interesados que denominan segundo y último año de prórroga legal que se haría efectiva a partir del 5 de marzo de 2008, con vencimiento el 5 de marzo de 2009.
En el último acuerdo, las partes establecieron que el inquilino debía desocupar y entregar la cosa arrendada el 6 de marzo de 2009, y es precisamente partiendo de esta consideración que conceptúa que el inquilino ha incumplido el compromiso de entrega del inmueble, lo que le autoriza para accionar el cumplimiento del contrato, amparándose en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se decide.
Por otra parte, es de hacer notar, que se le dio al arrendatario el lapso de prórroga en dos oportunidades, por lo que se velaron sus derechos, privando en éste caso, el principio de autonomía de la voluntad de las partes.
Originalmente, el primer contrato de arrendamiento fue celebrado por el plazo de un año fijo, desde el 1 de marzo de 1999 con una duración de un año fijo sin prórroga; posteriormente, se celebraron nuevos contratos de arrendamiento, en fechas 5 de marzo de 2000; 5 de marzo de 2001 , 5 de marzo de 2002; 5 de marzo de 2003 ; 5 de marzo de 2004, 5 de marzo de 2005 , 5 de marzo de 2006, 5 de marzo de 2007, con una duración de un año fijo sin prórroga cada uno de ellos , produciéndose la manifestación de voluntad del arrendador de no prorrogarlo, y posteriormente de esa fecha , se suscribieron dos convenios de prórroga que la parte denomina legal, siendo lo correcto, la primera legal y la otra convencional, sin implicar desnaturalización de los contratos suscritos a tiempo determinado, pues en todos y cada uno de los contratos, las partes establecieron que cada uno de ellos era improrrogable, celebrando cada vez un contrato distinto.
Lo anterior demuestra que, para el momento en el que se introduce la demanda (6-3-2009) habían vencido todos los períodos de prórroga acordados por las partes (legal y convencional), y acatando los lineamientos pautados en el Recurso de Revisión de sentencia que ordenó dictar un nuevo fallo, al considerar el Tribunal de Alzada ( segundo de primera Instancia de ÉSTA circunscripción Judicial) :
que las prórrogas concedidas eran convencionales y no legales expresando que había novación del contrato, son considerados prórroga en beneficio del arrendatario por habérsele concedido un lapso más extenso que el consagrado por la ley”.
Es por las motivaciones expuestas que debe declararse sin lugar la apelación, con lugar la demanda y confirmar la sentencia apelada aunque con distinta motivación, y así se decide.
III
Por los razonamientos anteriormente expuestos, éste JUZGADO SEPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por la Autoridad que le confiere la Ley, de conformidad con lo estatuido en los artículos 12, 242, 243, 520 del Código de Procedimiento Civil, en el que declara: SIN LUGAR LA APELACION, ejercida por el ciudadano J.C.R.P. apoderado judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada en fecha 24-09-2009, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Se declara con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal intentado por los ciudadanos S.M.H.T. Y R.R.B. contra el ciudadano D.S.A.. Por lo que se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado, ubicado en el Conjunto Residencial J.P.I., Edificio Parque 2, piso 7, apartamento Nº 3C-34, ubicado en la Urbanización J.P.I., Montalbán, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, en las condiciones establecidas por ellos al contratar. SE CONFIRMA LA DECISIÓN APELADA aunque con diferente motivación, proferida el 24 de Septiembre de 2009, por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
De conformidad con lo previsto en el artículo 291 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al apelante.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 7º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 22 de Noviembre de 2010. 200º y 151º.
LA JUEZ,
M.H.G..
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
En esta misma fecha, siendo las 3:03 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA
YAMILET J. ROJAS M.
Asunto: AP11-R-2010-000298
