Decisión de Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Miranda, de 12 de Mayo de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. SEDE OCUMARE DEL TUY

EXPEDIENTE Nro. 2381-09

PARTE DEMANDANTE: S.M.P.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 1.282.997.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: J.R.B.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 117.000.

PARTE DEMANDADA: F.E.D.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 22.690.307.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: D.S.N., Inpreabogado bajo el Nº 103.123.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL. (APELACION)

NARRATIVA

Subieron a este tribunal, las presentes actuaciones procedentes del Juzgado de los Municipios S.B. e Independencia de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en S.T.d.T., contentivo de la APELACIÓN, interpuesta contra la Sentencia Definitiva dictada en fecha 26 de febrero de 2009, que declaró CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, incoada por la ciudadana S.M.P.M., antes identificada, contra la ciudadana D.S., antes identificada.

En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada según las actas procesales cursantes en el presente expediente.

Cursa al folio 28, de fecha 24 de septiembre de 2008, auto dictado por el Tribuna de la causa, admitiendo de la demanda, donde se ordena la citación de la demandada, F.E.d.R..-

Cursa al folio 31, de fecha 17 de octubre de 2008, consignación por parte del alguacil de la boleta de citación librada a la parte demandada, debidamente firmada.-

Cursa de los folios 34 al 36, de fecha 21 de octubre de 2008, escrito de Contestación a la demanda.

Cursa a los folios 41 y 42, de fecha 23 de octubre de 2008, escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandada.

Cursa a los folios 59 y 60, de fecha 27 de octubre de 2008, auto de admisión de las pruebas presentada por la parte demandada.

Cursa al folio del 62, de fecha 27 de octubre de 2008, escrito de promoción de pruebas consignado por la parte demandante.-

Cursa a los folios del 63 al 64, de fecha 28 de octubre de 2008, auto del Tribunal admitiendo las pruebas presentadas por la parte demandante.-

Cursa al folio 76 y vto, de fecha 10 de noviembre de 2008, escrito de informes presentado por la parte demandante.-

Cursa a los folios del 78 al 90, sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2009, donde se declara con lugar la demanda.

Cursa al folio 97, de fecha 09 de marzo de 2009, apelación contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2009, interpuesta por la parte demandada, la cual fue oída en ambos efectos y remitida a este Tribunal.-

Cursa al folio 100, de fecha 20 de abril de 2009, auto de este Tribunal dándole entrada al presente expediente y fijando la oportunidad para decidir.-

MOTIVA

Estando en la oportunidad de dictar sentencia, este tribunal pasa a analizar las actas del presente expediente, bajo las siguientes consideraciones.

La sentencia recurrida estableció

… Ahora bien, se desprende del escrito de contestación de la demanda oposición de cuestiones previas …opone el ordinal 11 de artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, observándose que la demandada alega el contenido del ordinal 11, sin expresar motivo que da origen a la oposición de la cuestión previa, por lo que forzosamente ante la ambigüedad de la misma se declara sin lugar y así queda establecido.- Establece el contenido del artículo 38 que la prorroga legal opera de pleno derecho , es decir, encontrándose el demandado en conocimiento de la comunicación, por cuanto esta no fue impugnada, tratándose de un instrumento de acción privada, no fue desconocido, surtió efecto sus efectos legales correspondientes, aunado a que en la contratación suscrita entre las partes no se estableció acuerdo alguno con respecto a como operaría la notificación al terminar la relación arrendaticia, motivo por el cual una vez terminado o precluidos el ultimo contrato suscrito, el cual feneció el 20-01-2007, habiendo suscrito contratos de arrendamientos anteriores al demandado, que en su totalidad daban un tiempo de prorroga legal de un (1) año, el cual comenzó a regir el 21-01-2007 al 21-01-2008, observándose que la referida comunicación cursante al folio 74, se realizó dentro del lapso establecido para la prorroga y vencido por ende el lapso establecido en el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y así se establece. .. Se declara con lugar la acción intentada por la ciudadana J.R.B.G. contra la ciudadana Echeverry de Rengifo Fabiola…

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora alegó que es propietaria de un local comercial signado con el No 38, que forma parte de una mayor construcción, ubicado en la calle Sucre, entre calles Ayacucho y San R.d.S.T.d.T., sobre el cual ha suscrito con la ciudadana F.E.d.R., cuatro (4) contratos de arrendamientos consecutivos a tiempo determinado por un lapso de 12 de meses cada uno, que en fecha 16-04-2008, fue notificada de la decisión irrevocable de no renovar mas los contratos de arrendamiento y que estaba disfrutando de su derecho de prorroga legal, además se le notifico que en fecha 01 de agosto de 2008, debía entregar el mencionado local, totalmente desocupado y libre de personas y cosas. Siendo el caso que han transcurrido íntegramente los doce (12) meses de prorroga, y a pesar de conocer la arrendataria que estaba haciendo uso del beneficio de la prorroga legal de manera contumaz y temeraria ha hecho caso omiso a su deber de hacer efectiva la entrega material del inmueble objeto del contrato. Y demanda para que la ciudadana F.E.d.R., para que convenga o sea condenada a: 1) En darle cumplimiento al contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal que es el objeto de esta demanda, así como también, se a condenada a pagar las costas y costos del proceso, honorarios de abogados y los daños y perjuicios a que hubiere lugar.- 2) En la entrega del inmueble libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que lo recibió.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, asimismo rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falso lo alegado por la demandante pues en ningún momento estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, para que la parte demandante accione con una demanda de Cumplimiento de Contrato por vencimiento del tiempo de la relación arrendaticia o por vencimiento de la prorroga legal. Que si bien es cierto que entre ambas partes se han realizado varios convenios de arrendamiento, que van desde el 1 de agosto de 2003 hasta el 1 de agosto de 2007, fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento. Que en el presente caso operó la tacita reconducción del contrato, es decir que no estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado sino en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, ya que el contrato suscrito entre las partes contratantes se inició el 01 de agosto de 2006, con fecha de vencimiento el 01 de agosto de 2007, y de acuerdo a la clausula tercera de dicha convención se establece que el plazo de duración es de un año, el cual podrá ser prolongado a voluntad de ambas partes, siempre y cuando se encuentre solvente los pagos de las mensualidades, agua, luz y teléfono. Tal condición se ha cumplido, además la demandante nunca manifestó su intención de terminar la relación arrendaticia, mas bien vencido el tiempo de contrato que fue en fecha 01 de agosto de 2007, la arrendadora siguió recibiendo pagos por concepto de arrendamiento, según recibos que consigna. Alega que la arrendadora en el mes de febrero de 2008, se negó a seguir recibiendo los cánones sin explicación alguna, y ha procedido ha ejercer el procedimiento de consignación ante el Tribunal de la Causa. Que después de transcurrido siete meses de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento la arrendadora realiza una notificación judicial, que ha debido hacerla antes dela fecha de vencimiento del contrato…”

Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y a.t.l.p. producidas en juicio, este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas presentadas y promovidas en la presente causa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

• Marcado “B”, contrato de arrendamiento suscrito entre S.M.P.M., y F.E.d.R., por el lapso comprendido entre el 01 de agosto de 2003 al 01 de agosto de 2004. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado de falso, es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se tiene por cierto su contenido, y le otorga pleno valor probatorio como documento privado, a los fines de demostrar la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de la presente causa. Y ASI SE DECLARA.-

• Marcado “C”, contrato de arrendamiento suscrito entre S.M.P.M., y F.E.d.R., por el lapso comprendido entre el 01 de agosto de 2004 al 01 de agosto de 2005. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado de falso, es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se tiene por cierto su contenido, y le otorga pleno valor probatorio como documento privado, a los fines de demostrar la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de la presente causa, así como la duración del mismo. Y ASI SE DECLARA.-

• Marcado “D”, contrato de arrendamiento suscrito entre S.M.P.M., y F.E.d.R., por el lapso comprendido entre el 01 de agosto de 2005 al 01 de agosto de 2006. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado de falso, es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, se tiene por cierto su contenido, y le otorga pleno valor probatorio como documento privado, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, a los fines de demostrar la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de la presente causa, y la duración del contrato. Y ASI SE DECLARA.-

• Marcado “E”, contrato de arrendamiento suscrito entre S.M.P.M., y F.E.d.R., por el lapso comprendido entre el 01 de agosto de 2006 al 01 de agosto de 2007. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado de falso, es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, en consecuencia, se tiene por cierto su contenido, y le otorga pleno valor probatorio como documento privado, a los fines de demostrar la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de la presente causa, así como la duración del contrato. Y ASI SE DECLARA.-

• Notificación No 86-08, practicada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 09 de abril de 2008, a solicitud de la ciudadana S.M.P.M., en un inmueble ubicado en la Calle Sucre, distinguido con el No 38, de la Población de S.T.d.T.. La cual no fue impugnada, ni tachada de falsa, en consecuencia, este Tribunal la aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, donde consta la notificación de la parte demandada de la decisión de la parte demandante, de no renovar el contrato de arrendamiento, y que a partir de la fecha de vencimiento del contrato 01-08-2007, comenzó a correr el lapso de prorroga legal previsto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia, tiene por cierto su contenido. ASI SE DECLARA.

• POSICIONES JURADAS: Promueve la prueba de posiciones Juradas de la ciudadana F.E.D.R. y compromete a su representada, ciudadana S.M.P.M., para absolver las que bien tenga señalar la parte demandante, dichas posiciones fueron evacuadas ante este Tribunal en fechas 04 y 05 de noviembre de 2008, de la lectura de las posiciones estampadas por las partes cursantes a los folios del 68 al 71. De la declaración de la ciudadana F.E.d.R. se desprende que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de agosto de 2004, y que se suscribieron cuatro (4) contratos de arrendamiento. Esta Juzgadora aprecia esta prueba y le da todo el valor probatorio que de ella se desprende. Y ASI SE DECLARA.-

• Carta dirigida a la Sra. F.d.E., de fecha 20 de enero de 2006, por la ciudadana S.M.P.M., donde le notifica que a partir de esa fecha tendrá un (1) año para entregar el local. Por cuanto la misma no fue impugnada, ni tachado de falso, esta Juzgadora la aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363del Código Civil, y tiene por cierto su contenido a los fines de demostrar que la parte demandada fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento. ASI SE DECLARA.-

• Notificación de fecha 01 de agosto de 2007, dirigida a la ciudadana F.E., donde le manifiesta que el contrato venció el 20-01-2007. Por cuanto no fue impugnado, ni tachado de falso, esta Juzgadora la aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363del Código Civil, y tiene por cierto su contenido a los fines de demostrar que la parte demandada fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento. ASI SE DECLARA.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Marcado “A”, fotocopia de contrato de arrendamiento suscrito entre S.M.P.M., y F.E.d.R., este documento fue analizado anteriormente. ASI SE DECLARA.-

• Recibos de pagos correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, Mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre 2007, enero, febrero, marzo 2008, los cuales no fueron impugnados, ni tachados de falso, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar la solvencia de la parte demandada. ASI SE DECLARA.

• Consignaciones realizadas por el ciudadano D.S.N., ante el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008. Por cuanto no fueron impugnados, ni tachados de falso, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, a los fines de demostrar la solvencia de la parte demandada. ASI SE DECLARA.

Fotocopia de sentencia emitida por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, la cual no es apreciada por esta Juzgadora por no aportar nada al presente proceso. ASI SE DECLARA.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, esto es, La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Al respecto, se observa que la demandada solo se limitó a alegar la mencionada cuestión previa, sin fundamentar la misma, por lo que es forzoso para esta juzgadora declarar SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11 DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. ASI SE DECIDE.-

En el presente caso debe tenerse en cuenta que habiendo quedado reconocido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y por cuanto los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y están sujetos a cumplirse en la misma forma como están sujeto a cumplir las leyes, y siendo que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad de las partes. Por lo cual el contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes sino inclusive para el juez, por cuanto este debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad.

En cuanto al alegato de la parte demandante de que el contrato de arrendamiento se convirtió en indeterminado por cuanto la notificación se realizó siete (7) meses después de vencido el lapso acordado entre las partes en el contrato, ya que la notificación se practicó en fecha 16 de abril de 2008, al respecto, observa esta juzgadora que en el contrato suscrito entre las partes no consta lapso alguno para la notificación en caso de no continuar con la relación arrendaticia.-

Por otra parte la doctrina y la jurisprudencia son del criterio que cuando en un contrato se establece su duración por periodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de poner fin, son arrendamientos a tiempo determinado en que ambas partes o alguna de ellas tiene el derecho a rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral. En el caso de auto, se presume que ambas partes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento, una vez fenecido el termino fijo de un año, por lo tanto no puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandado de que por el hecho de las sucesivas prorrogas el contrato de arrendamiento inicialmente convenido a termino fijo, por influencia de las prorrogas, ha devenido en un contrato a tiempo indeterminado.-

Ahora bien, en los contratos a termino fijo como en el presente caso, en los cuales no se ha estipulado clausula de desahucio, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble después de vencido el contrato, por este simple hecho, no puede alegar la tacita reconducción (aunque si la prorroga legal) pues es necesaria la voluntad del arrendador, aunque sea tácita.-

La presente acción de cumplimiento de Contrato persigue según la parte demandante la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que tiene con la parte demandada por cuanto se ha cumplido la prorroga legal.

De la revisión de las pruebas aportadas al presente proceso, las cuales fueron apreciadas anteriormente, se evidencia que la parte demandante presentó la prueba de haber notificado al arrendatario de su voluntad de continuar con el contrato de arrendamiento, encontrándose el arrendatario en conocimiento la prorroga legal opera de pleno derecho, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo un requisito que el arrendatario este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.-

Ahora bien, fundamentándose en el principio procesal de que todo lo alegado debe ser probado, de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por lo que habiendo demostrado la demandante la falta de cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del demandado, es forzoso para esta Juzgadora, considerar que la presente acción debe prosperar, en consecuencia, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Tribunal de la Causa, en fecha 26 de febrero de 2009, debe declararse sin lugar. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, éste Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.-SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadana F.E.D.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 22.690.307, contra la sentencia de fecha 26 de febrero de 2009. 2- SE CONFIRMA la decisión apelada dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y S.B.d. la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en S.T., en fecha 26-02-2009. 3.- CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por S.M.P.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 1.282.997, contra F.E.D.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 22.690.307, en consecuencia, se ordena la entrega material del inmueble conformado por un local comercial signado con el No 38, ubicado en la Calle Sucre, entre calles Ayacucho y San Rafael de la población de S.T.d.T., libre de personas y bienes a la parte demandante, ciudadana S.M.P.M..-

4.- Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con la norma contenida en el artículo 281del Código de Procedimiento Civil

Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy. En Ocumare del Tuy, a los doce (12) días del mes de mayo de dos mil nueve (2.009). Año Años: 199º de la Independencia y 150° de la Federación-

LA JUEZ

DRA. AIZKEL ORSI

EL SECRETARIO

ABG. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 02:30 p.m.

EL SECRETARIO

Abg. MANUEL GARCÍA

AO/ yv.

Exp: 2381-09