Decisión de Juzgado Octavo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Octubre de 2007

República Bolivariana de Venezuela

EN SU NOMBRE

Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: C.S.S., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 4.351.737, en su carácter de apoderado de la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-298.798.

DEMANDADO: J.O.C.U., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.998.415.

APODERADOS

DEMANDANTE: Dres. Zurka Morón Campos y O.R.B., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 16.283 y 23.305, en su orden.

APODERADOS

DEMANDADO: Dres. A.N.L. y V.P.C., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 123.815 y 123.829, en su orden.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Inquilinario (Apelación).

EXPEDIENTE: N° 07-0379.

- I -

- Antecedentes -

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha once (11) de junio de 2007, por el abogado A.N.L., apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha seis (06) de junio de 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por acción de cumplimiento de contrato arrendaticio, incoara el ciudadano C.S.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.d.l.S.S.d.S.. En fecha trece (13) de junio de 2007, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno, a los fines consiguientes.

Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha catorce (14) de junio de 2007, el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el expediente contentivo de la presente causa y en fecha quince (15) del junio de 2007, es recibido por esta Alzada, dándosele entrada mediante auto de fecha diecinueve (19) del septiembre del mismo año, a través del cual se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, previo avocamiento del Juez que suscribe el presente fallo.

Mediante auto de fecha cuatro (04) de Octubre del año 2007, y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, es diferida la oportunidad de dictarse sentencia para el tercer día de despacho siguiente a esa fecha.

- II -

- Síntesis de los Hechos –

Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento instauró el ciudadano C.S.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., debidamente asistido de abogado, en contra del ciudadano J.O.C.U., por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

Que en fecha cuatro (04) de febrero de 1993 su mandante, ciudadana M.d.l.S.S.d.S. y la ciudadana E.M. de Sánchez, celebraron un contrato de arrendamiento con el ciudadano J.O.C.U., cuyo objeto es un bien inmueble propiedad de la hoy demandante, constituido por “un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N° 29 (29B), ubicado en el piso 08, del Edificio Hollywood, situado entre la Avenida F.d.M. y Libertador, del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Capital”, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 53, del Tomo 7-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Dependencia.

Que las partes acordaron en la Cláusula Tercera el término de la duración del contrato de comentarios, en primer lugar, por un (01) año y cinco (05) meses, contados a partir de del día siete (07) de agosto de 1992, siendo prorrogado automáticamente por el termino de un (01) año, siempre y cuando una de las partes no manifestare por escrito a la otra, con por lo menos treinta (30) días de anticipación a la expiración del plazo, su voluntad de no prorrogarlo.

Que igualmente se acordó que las prórrogas se considerarían como tiempo fijo, siendo convenido que el primer termino del contrato en cuestión, vencería el día siete (07) de diciembre de 1993.

Que conforme a la Cláusula Sexta, el arrendatario declaró que recibía el bien inmueble objeto del contrato, a su entera y cabal satisfacción y se obligó a usarlo y conservarlo en perfecto estado.

Que así las cosas, el contrato se fue ejecutando por períodos de un (01) año, contados a partir del ocho (08) de diciembre y concluyen el siete (07) de diciembre del año siguiente.

Que conforme a la Cláusula Vigésima Octava del contrato accionado, las partes convinieron que la manifestación de voluntad para no prorrogar el contrato, la podrá efectuar una parte a la otra, en forma directa o personal, dejándose constancia expresa de ello, mediante la firma del recibo de notificación o por vía judicial, acordándose además que dicha notificación podría realizarse en la persona de cualquiera que se hallare en el inmueble arrendado.

Que es el caso, que su representada tomó la decisión de no renovar el contrato, estando dentro del término de los treinta (30) días, a tenor de lo dispuesto en le Cláusula Tercera, y en fecha cuatro (04) de noviembre de 2003 hizo lo propio, a través del Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien se trasladó y constituyó en el bien inmueble arrendado, y procedió a realizar la notificación judicial en la persona de la cónyuge del señor J.O.C.U., ciudadana R.d.C., quien se identificó como venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.313.310, a quien el Tribunal hizo entrega de copia de la solicitud, debidamente sellada.

Que conforme a lo expresado en el escrito que encabeza el expediente signado con la letra y número S-4003, se dejó de manera determinante, la decisión de su patrocinada, que conforme al literal “d” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concedía el termino de prórroga legal que le asiste en el caso que nos ocupa, es decir, tres (03) años, contados a partir del ocho (08) de diciembre de 2003, la cual venció el día siete (07) de diciembre de 2006.

Que es el caso, que una vez notificado el arrendatario, éste procedió a pagar las pensiones locativas mediante el procedimiento de consignación, de forma anticipada, y por cuanto no obstante, habérsele practicado la notificación judicial para manifestarle la decisión irrevocable del arrendador de no renovar el contrato y concederle la prórroga legal para que una vez que ésta transcurra, ejecute la entrega material del bien inmueble arrendado, no ha sido posible que el arrendatario dé cumplimiento voluntario en la ejecución de la misma, es por lo que de conformidad con el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, acude a demandar al ciudadano J.O.C.U., para que de cumplimiento a la ejecución de la entrega material del bien inmueble de autos o en su defecto, sea condenado por el Tribunal sobre lo siguiente:

1) En la ejecución de la entrega material del bien inmueble propiedad de su patrocinada.

2) En pagar la suma de Nueve Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares (Bs. 9.418,00) -Nueve Bolívares Fuertes con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. F. 9,41) diarios, por concepto de ocupación indebida del bien inmueble objeto del contrato, desde el día ocho (08) de diciembre de 2006, hasta la fecha en que se materialice la entrega del mismo, cantidad ésta determinada conforme a la Cláusula Penal prevista en el contrato, es decir, la cantidad de Un Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.000,00) - Un B.F. sin Céntimos (Bs. F. 1,00) por día, más la cantidad de Ocho Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares sin Céntimos (Bs. 8.418,00) - Ocho Bolívares Fuertes con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. F. 8,41), que se corresponde a la suma que se genera por día del último canon de arrendamiento.

3) En pagar las costas y costos que genere el presente procedimiento, incluyendo los honorarios profesionales de abogados.

La presente acción fue fundamentada en los artículos 38 y 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en las normativas que se desprenden del contrato accionado.

Finalmente, solicitó que fuera decretada medida cautelar de secuestro sobre el inmueble de autos.

En fecha uno (01) de febrero de 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa ordenando el emplazamiento del accionado, a fin que compareciera por ante ese Juzgado, al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

En fecha siete (07) de febrero de 2007, comparece el ciudadano C.S.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., debidamente asistido por el abogado O.R.B., y a través de diligencia, consignó los fotostatos necesarios a los fines de la elaboración de las compulsas, para la citación del demandado.

Mediante diligencia suscrita en fecha dieciocho (18) de abril de 2007, el Alguacil accidental adscrito al Juzgado a quo consignó a los autos la compulsa con el recibo de citación correspondiente, ante la imposibilidad de practicar la citación ordenada.

En fecha dieciocho (18) de abril de 2007, el apoderado judicial de la parte actora solicitó, mediante diligencia, se efectúe la citación cartelaria del demandado, librándose al efecto el cartel de citación en fecha veintitrés (23) de abril de 2007.

A través de diligencia estampada el día dos (02) de mayo de 2007, el abogado A.N.L. consignó el instrumento poder que le acredita la representación judicial del ciudadano J.O.C.U., y en su nombre se dio por citado en el presente juicio.

En fecha cuatro (04) de mayo de 2007, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, bajo los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser manifiestamente infundada y contraria a derecho.

Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 248, entendiendo este Tribunal que motivado a un error involuntario, dicha representación judicial indicó el mencionado artículo, siendo lo correcto, el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, alegando que el ciudadano C.S.S., en su carácter de apoderado de la arrendadora, comparece en varias oportunidades al juicio, en nombre de su mandante, sin ser abogado, lo cual hace inexistente e ineficaz la acción interpuesta. Citó la decisión N° 2129, de fecha treinta (30) de noviembre de 2006, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Al efecto, solicitó se declare con lugar la cuestión previa propuesta, y en consecuencia, considere como no interpuesta la demanda.

Impugnó la notificación judicial que hiciera el ciudadano C.S.S., quien no es abogado, solicitando que la misma se declare inexistente por no llenar las formalidades necesarias para su validez, es decir, que lo hubiese solicitado la parte por sí misma, asistida de abogado o de apoderado judicial con capacidad de postulación, todo lo cual -a su decir- trae como consecuencia, que al haber incumplido el demandante con los requisitos legales para notificar judicialmente la no renovación del contrato, mal podría haber trascurrido el lapso de prórroga legal previsto en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Finalmente, adujo que la vigencia del contrato suscrito entre su patrocinado y la arrendadora feneció el día siete (07) de diciembre de 1993, y ello aunado al consecuente recibo del pago de los cánones de arrendamiento, por parte de la arrendadora condujo a la tacita reconducción del contrato, así como la indeterminación del mismo, conforme a los previsto en los artículos 1599 y 1600 del Código Civil, por lo cual carece de toda validez la notificación de la no renovación del contrato, alegando que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

En fecha nueve (09) de mayo de 2007, la parte accionante presentó escrito de subsanación de la cuestión previa interpuesta en su contra.

Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho, promoviendo las que consideraron pertinentes, las cuales una vez agregadas al expediente, fueron providenciadas por el Juzgado de la causa. Probanzas que serán a.m.a.e. el presente fallo. Así se acuerda.

Mediante escrito presentado en fecha veintisiete (27) de mayo de 2007, el apoderado judicial de la demandante presentó sus conclusiones.

En fecha seis (06) de junio de 2007, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada y parcialmente con lugar la demanda.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -

- Motivaciones para Decidir -

Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha once (11) de junio de 2007, por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha seis (06) de junio de 2007, que declaró parcialmente con lugar la demanda incoada por el ciudadano C.S.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., en contra del ciudadano J.O.C.U..

Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de efectuar análisis probatorio alguno, este Sentenciador debe previamente determinar los límites en los cuales la misma ha quedado planteada, para luego pronunciarse en relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento, tal es el caso de la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, y así establecer si la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento resulta procedente en el caso que nos ocupa.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, celebrado en fecha cuatro (04) de febrero de 1993, entre los ciudadanos M.d.l.S.S.d.S. y E.M. de Sánchez, representadas en dicho acto por el ciudadano C.S.S., en su carácter de arrendadoras, y el ciudadano J.O.C.U., en su carácter de arrendatario, cuyo objeto es un bien inmueble constituido por “un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N° 29 (29B), ubicado en el piso 08, del Edificio Hollywood, situado entre la Avenida F.d.M. y Libertador, del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Capital”, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 53, del Tomo 7-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Dependencia; por cuanto el arrendatario a pesar de habérsele notificado judicialmente la decisión irrevocable de no renovarle el contrato, además de concederle la prórroga de Ley, para que una vez que ésta transcurra, ejecute la entrega material del bien inmueble arrendado, no ha sido posible que éste dé cumplimiento voluntario en la ejecución de la misma. Frente a ello, la parte demandada negó, rechazó y contradijo la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser manifiestamente infundada y contraria a derecho. Como punto previo, invocó la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente Impugnó la notificación judicial que hiciera el ciudadano C.S.S., quien no es abogado, solicitando que la misma se declare inexistente por no llenar las formalidades necesarias para su validez, es decir, que lo hubiese solicitado la parte por sí misma, asistida de abogado o de apoderado judicial con capacidad de postulación, todo lo cual -a su decir- trae como consecuencia, que al haber incumplido el demandante con los requisitos legales para notificar judicialmente la no renovación del contrato, mal podría haber trascurrido el lapso de prórroga legal previsto en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Finalmente, invocó la tacita reconducción del contrato, conforme a los previsto en los artículos 1599 y 1600 del Código Civil.

- IV -

- De la Cuestión Previa -

- De la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor -

La parte demandada opone, con fundamento en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, alegando que el ciudadano C.S.S., comparece en varias oportunidades al juicio, en nombre de su mandante, sin ser abogado, lo cual hace inexistente e ineficaz la acción interpuesta.

Al respecto, la parte actora a los fines de subsanar el defecto indicado por la parte accionada, procedió de conformidad con lo dispuesto en el segundo aparte del artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, a ratificar en todas y cada una de sus partes, las actuaciones que su apoderado general ciudadano C.S.S. realizó en el presente juicio, como son, la presentación del escrito contentivo del libelo de la demanda, y las demás diligencias en las que su apoderado ha participado en este procedimiento judicial. Seguidamente adujo la actora que, con relación a la impugnación efectuada por el demandado a la notificación judicial que acompaña al libelo de demanda, que por ser ésta una actuación no contenciosa, no le es aplicable el criterio que le sirvió de fundamento para oponer la cuestión previa de comentarios, sin embargo, procedió a ratificar en todas y cada una de sus partes las actuaciones que cursan a la notificación judicial efectuada por el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicada al demandado J.O.C.U..

En este sentido, esta Dependencia Judicial observa que esta causal comprende: la falta de capacidad de postulación en el apoderado indicada en el artículo 166 ejusdem, sea porque no es abogado o porque no tiene el libre ejercicio de la profesión; la ineficacia del Poder o relación de representación entre el demandante y el sedicente apoderado o representante, por no llenar los requisitos legales, y la insuficiencia del poder para proponer la demanda, consistentes en la omisión de las formalidades a que se contrae el artículo 150 y siguientes del Texto Legal Adjetivo.

Así las cosas, efectuado como ha sido el análisis de las actas que conforman el presente expediente, se constata que fue anexado al escrito libelar, copia simple de instrumento poder de administración, conferido por la ciudadana M.d.l.S.S.d.S. al ciudadano C.S.S., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, en fecha trece (13) de diciembre de 1993, anotado bajo el N° 01, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, a objeto que la represente y sostenga sus derechos e intereses en los asuntos administrativos, judiciales y extrajudiciales, quedando facultado el prenombrado apoderado para que administre el bien inmueble objeto de la controversia, de manera que, con ello queda demostrado que el ciudadano C.S.S., puede actuar por sí mismo en el presente juicio, asistido de abogado.

De lo anteriormente expuesto puede inferirse que la situación de hecho acaecida en el caso que nos ocupa, no se subsume en el supuesto fáctico contenido en las normas de comentarios, aunado al hecho que la propia ciudadana M.d.l.S.S.d.S., parte accionante en la presente controversia procedió a ratificar en todas y cada una de sus partes, las actuaciones que su apoderado ciudadano C.S.S. realizó en el presente juicio, motivos por los cuales resulta forzoso para esta Alzada, declarar que la defensa previa opuesta por la parte accionada no se hace procedente en Derecho. Así se declara.

- V -

- Decisión de Fondo -

Resuelto lo anterior, pasa ahora este Sentenciador a dirimir el fondo de la causa, cuyo hecho controvertido se basa en la relación jurídica arrendaticia, que existe entre las partes, alegando la parte actora que tal relación fue incumplida por el demandado al no hacer entrega del inmueble arrendado, al vencimiento del lapso establecido para la duración de la locación, pese a habérsele notificado al arrendatario que el contrato no le sería prorrogado, a lo cual se opone la parte demandada, invocando a su favor, el hecho de haberse producido la tácita reconducción.

Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas Parte Actora:

 Copia simple del instrumento poder de administración conferido por la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., al ciudadano C.S.S., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, en fecha trece (13) de diciembre de 1993, anotado bajo el N° 01, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, el cual no fue impugnado por el demandado, por lo que esta superioridad lo declara fidedigno según prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándolo y valorándolo conforme establecen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

 Copia simple del documento de compra-venta que acredita la propiedad del inmueble de autos a la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro, del Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, en fecha dieciséis (16) de diciembre de 1993, bajo el N° 40, Tomo 21, Protocolo Primero, el cual no fue impugnado por el demandado, por lo que esta superioridad lo declara fidedigno según prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándolo y valorándolo conforme establecen los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

 Documento contentivo del contrato de arrendamiento, cuyo objeto es el inmueble de autos, celebrado entre las ciudadanas E.M. de Sánchez y M.d.l.S.S.d.S., quienes estuvieron representadas en dicho acto por el ciudadano C.S.S., en su carácter de arrendadoras, y el ciudadano J.O.C.U., en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de febrero de 1993, quedando anotado bajo el N° 53, Tomo 7-A, de los respectivos libros llevados por esa dependencia. Dicho instrumento, no fue impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, en virtud de lo cual, es valorado y apreciado como instrumento público conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil, en concordancia con la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Actuaciones judiciales contenidas en el expediente distinguido con el N° S-4003, de la nomenclatura interna del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual se sustanció la Notificación Judicial realizada al hoy demandado, ciudadano J.O.C.U., en la persona de su cónyuge, ciudadana R.d.C., titular de la cédula de identidad N° V-3.313.310, sobre los siguientes particulares: a) De la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento, el cual expira el día siete (07) de diciembre de 2003; b) que el período previsto en el artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “D” con ocasión a la prórroga legal, será por un lapso máximo de tres (03) años, contados desde la fecha de expiración del contrato, todo conforme a la Cláusula Tercera del mismo. Con relación a la probanza que se analiza, observa este Juzgador que fue objeto de impugnación en la oportunidad de la litis contestación, por parte del demandado, alegando que dicha notificación fue efectuada por el ciudadano C.S.S., quien no es abogado ni apoderado judicial con capacidad de postulación, cuestión ésta que ya fue decidida en el presente fallo judicial, previamente al fondo de lo debatido, en virtud de lo cual esta Alzada aprecia y valora el medio probatorio bajo examen, a los efectos de esta decisión, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado de manera fehaciente, la manifestación expresa de la arrendadora de no renovar el contrato de arriendo y, que la entrega del inmueble arrendado debía verificarse al vencimiento de la prórroga legal.

 En la oportunidad probatoria, la parte demandante promovió de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, prueba de inspección judicial, para que el Tribunal de la causa se traslade y constituya en la sede del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y deje constancia del contenido de los particulares promovidos. Además solicitó del referido juzgado, copia fotostática de todos los recaudos que cursan en el expediente signado con el N° 20036803, de su nomenclatura interna. Con relación al medio probatorio bajo examen, observa quien decide que su admisión fue negada por el Tribunal de la causa, mediante providencia de fecha diecisiete (17) de mayo de 2007, y siendo que la misma quedó definitivamente firme, nada tiene esta Alzada que analizar al respecto.

 Al presentar sus conclusiones escritas, la parte demandante acompañó copia certificada de actuaciones judiciales correspondientes al expediente de consignaciones N° 20036803, expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a objeto de demostrar que, además de manifestarle al arrendatario mediante la notificación judicial de autos, su deseo de no renovar el contrato accionado, igualmente así lo hizo saber, a través del expediente de consignaciones N° 20036803, que al no haber sido objeto de impugnación alguna en la oportunidad procesal correspondiente, este Juzgador las aprecia en todo su valor, por cuanto han sido expedidas por el funcionario competente para ello, de conformidad con conforme al contenido de los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Pruebas Parte Demandada:

 Copia certificada del instrumento poder, conferido por el ciudadano J.O.C.U., a los abogados A.N.L. y V.P.C., en fecha dos (02) de abril de 2007, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Capital, Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 23, Tomo 36, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Dependencia, el cual es apreciado y valorado por este Tribunal, conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 En la oportunidad probatoria, la parte accionada promovió el merito favorable de los autos, en especial, el valor probatorio que se desprende de los instrumentos acompañados al libelo de demanda, tales como: a) instrumento poder de administración conferido por la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., al ciudadano C.S.S., autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Autónomo Chacao, del Estado Miranda, en fecha trece (13) de diciembre de 1993, anotado bajo el N° 01, Tomo 97, de los libros de autenticaciones llevados por esa dependencia, cuyo mérito probatorio ya fue analizado por esta Alzada en este capítulo; b) Documento contentivo del contrato de arrendamiento accionado, cuyo objeto es el inmueble de autos, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de febrero de 1993, quedando anotado bajo el N° 53, Tomo 7-A, de los respectivos libros llevados por esa dependencia, cuyo mérito probatorio ya fue analizado por esta Alzada en este capítulo; y c) Notificación Judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contenida en el expediente distinguido con el N° S-4003, cuyo merito probatorio ya fue analizado por esta Alzada en este capítulo.

 Promovió la prueba de exhibición del instrumento poder que le acredita al abogado asistente, del apoderado de la arrendadora accionante, su representación en el presente juicio. Al respecto, se constata a los folios veinte (20) y veintiuno (21) del cuaderno de medidas que conforma este expediente, original de instrumento poder conferido por la parte actora, a los abogados Zurka Morón Campos y O.R.B., autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Octava del Municipio Libertador, en fecha seis (06) de febrero de 2007, bajo el N° 80, Tomo 27, de los libros de autenticaciones llevados por dicha dependencia, el cual acredita a los prenombrados abogados la representación que ostentan, en virtud de lo cual, es apreciado y valorado por este Tribunal, conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

 Promovió copia simple del último folio del expediente de consignaciones, signado con el N° 2003-6803, de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a objeto de demostrar el pago del mes de mayo de 2007, y -a su decir- con ello se presume el cumplimiento de los pagos anteriores. Con respecto al fotostato de comentarios, este Tribunal observa que su lectura resulta ilegible, en virtud de lo cual, se desecha del debate procesal, y así se decide.

Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas anteriores, considera necesario quien decide, señalar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al asunto sometido a su consideración. En el caso que nos ocupa, la pretensión de la parte actora tiene como base la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, lo cual tiene su fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil.

En este estado, se hace necesario transcribir el precepto legal contenido en el artículo 1.167 del la Ley Sustantiva Civil, el cual establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello

Corre inserto a los folios del dieciocho (18) al veintidós (22), contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en fecha cuatro (04) de febrero de 1993, bajo el N° 53, Tomo 7-A, de los respectivos libros llevados por esa dependencia, celebrado entre las ciudadanas E.M. de Sánchez y M.d.l.S.S.d.S., quienes estuvieron representadas en dicho acto por el ciudadano C.S.S., en su carácter de arrendadoras, y el ciudadano J.O.C.U., en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble constituido por “un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N° 29 (29B), ubicado en el piso 08, del Edificio Hollywood, situado entre la Avenida F.d.M. y Libertador, del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Capital”, con lo cual queda demostrada la existencia del contrato locativo cuyo cumplimiento se demanda.

En consecuencia de lo anterior, queda establecida por esta Alzada la existencia de una relación locativa, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, el cual en original se encuentra producido en los autos, así como por las normas legales que rigen la materia. Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente:

CLÁUSULA TERCERA: La duración del presente contrato será de un (01) Año y Cinco (05) Meses, contado (sic) a partir del Siete (07) de Agosto (08) de Un Mi Novecientos Noventa y Dos (1.992), siendo automáticamente prorrogable por Un (01) Año, siempre y cuando una de las partes no manifestaré (sic) por escrito a la otra, con no menos de Treinta (30) días de anticipación a la expiración del plazo; su voluntad y decisión de no prorrogar. Estas prórrogas se consideran como tiempo fijo y así lo aceptan ambas partes. En consecuencia el presente contrato tendrá vigencia hasta el siete (07) de diciembre (12) de Un Mil Novecientos Noventa y Tres (1.993)

Al respecto, este Tribunal observa que el contrato de marras tenía una duración inicial de un (01) año y cinco (05) meses, pudiendo ser renovado por un lapso de un (01) año, siempre y cuando una de las partes no manifestaré por escrito a la otra, con no menos de treinta (30) días de anticipación a la expiración del plazo; su voluntad y decisión de no prorrogar. Es decir, que en el presente caso, no pudo operar la tácita reconducción ya que era voluntad de las partes, expresada en tal convención, que la duración de la locación sería de un (01) año y cinco (05) meses, pudiendo ser renovada, siempre y cuando una de las partes no manifestare por escrito a la otra, su voluntad de no prorrogarlo, siendo que las prórrogas de un (01) año se considerarían como tiempo fijo y así lo aceptaron ambos contratantes. Por ello, no se está frente a un contrato locativo sin determinación de tiempo, por el contrario, el mismo es de tiempo determinado. Así se establece.

Adicionalmente, puede constatarse de autos que en fecha cuatro (04) de noviembre de 2003, se le notificó al ciudadano J.O.C.U., en la persona su cónyuge R.d.C., titular de la cédula de identidad N° V-3.313.310, la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato y la concesión de la correspondiente prórroga legal, conforme a la Cláusula Vigésima Octava del contrato locativo de marras.

Así las cosas, se permite quien suscribe, establecer el alcance conceptual de la institución denominada prórroga legal, en nuestro derecho arrendaticio venezolano, siendo éste un beneficio acordado por el legislador, al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad que, al vencerse el mismo, continúe ocupando, como tal, determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley. Para la procedencia de este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, mediante contrato escriturado y relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas conforme a las disposiciones contractuales y legales.

Frente al caso que nos ocupa, y luego de haberse realizado el respectivo análisis a las disposiciones contractuales de la relación locativa que vincula a las partes en el presente juicio, debe entenderse que por tratarse de un arrendamiento el cual inició con una duración de un (01) año y cinco (05) meses, y dado que el mismo se prorrogó por períodos de un (01) año -conforme a la voluntad de las partes- y siendo que en fecha cuatro (04) de noviembre de 2003, se le notificó al arrendatario la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato de autos, el mismo venció el día siete (07) de diciembre de 2003, siendo a partir de ese momento cuando comenzó la prórroga legal, correspondiendo un lapso máximo de tres (03) años de duración, es decir, hasta el día siete (07) de diciembre de 2006, de conformidad con el literal “d” del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que previene:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a. (…)

b. (…)

c. (…)

d. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Ahora bien, el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no solo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, ya sea la entrega de una suma dineraria, sino también la de la cosa a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendador, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aún cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal.

Asimismo, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello haber dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en la locación de autos, específicamente en devolver el inmueble a la arrendadora o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se establece.

Esta falta de pruebas por parte del accionado, conlleva indefectiblemente a este Órgano Jurisdiccional, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte del arrendatario, ciudadano J.O.C.U., en la entrega del bien inmueble de marras a la arrendadora, por lo cual debe establecerse que la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.

- De la Cláusula Penal -

La parte accionante manifestó en el petitum de la demanda, específicamente en el particular Segundo, lo que a continuación se trascribe:

(…)Para que pague a mi representada, por la indebida ocupación del bien inmueble objeto del CONTRATO, desde el día 08 de diciembre de 2006, hasta que se materialice la entrega material del inmueble, la suma de NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs. 9.418,00) diarios, cantidad que se ha determinado en base a la cláusula penal establecida en el contrato, es decir la suma de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) por día, más la suma de OCHO MIL CUATROCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES (Bs. 8.418,00), que se corresponde a la suma que se genera por día del último canon de arrendamiento. (…)

Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente:

CLÁUSULA PENAL: Si el ARRENDATARIO permaneciera en posesión del inmueble arrendado sin tener derecho a ello o en infracción del presente contrato deberá cancelar la cantidad de UN MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.000,00) por cada día de ocupación sin que ello le exima de devolver el inmueble arrendado o pagar los demás daños o perjuicios que pudiera haber ocasionado a el ARRENDADOR o a terceros.

Así las cosas y luego de haber efectuado el correspondiente análisis a la disposición contractual de comentarios, resulta forzoso para este Juzgador declarar la improcedencia de la solicitud contenida en el particular segundo del petitorio de la demanda, solo en lo concerniente al pago de la cantidad de Ocho Mil Cuatrocientos Dieciocho Bolívares sin Céntimos (Bs. 8.418,00) - Ocho Bolívares Fuertes con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. F. 8,41), en virtud de lo cual, solo se condenará a la parte demandada a pagar la cantidad que resulte de la Cláusula Penal y, así se establece.

- VI-

- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentara el ciudadano C.S.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.d.l.S.S.d.S., en contra del ciudadano J.O.C.U., partes ya suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO

Declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha once (11) de junio de 2007, por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano J.O.C.U., contra la decisión proferida en fecha seis (06) de junio de 2007, por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada en todas sus partes.

SEGUNDO

Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentara el ciudadano C.S.S., en su carácter de apoderado de la ciudadana M.D.L.S.S.d.S., en contra del ciudadano J.O.C.U..

TERCERO

Se condena a la parte demandada, ciudadano J.O.C.U., a entregar a la parte actora, sin plazo alguno, libre personas y bienes, el inmueble constituido por: “un apartamento destinado a vivienda, identificado con el N° 29 (29B), ubicado en el piso 08, del Edificio Hollywood, situado entre la Avenida F.d.M. y Libertador, del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Capital”.

CUARTO

Se condena a la parte demandada, ciudadano J.O.C.U., a pagar a la parte actora la cantidad de Un Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 1.000,00) - Un B.F. sin Céntimos (Bs. F. 1,00), por cada día de ocupación en el inmueble de marras, por concepto de Cláusula Penal establecida en el contrato, generados desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal, hasta la entrega definitiva del inmueble de autos.

QUINTO

Conforme establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas del recurso de apelación, a la parte demandada.

Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Diez (10) días del mes de Octubre del año Dos Mil Siete (2.007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Titular,

Dr. C.S.D.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

En la misma fecha siendo las nueve y quince minutos de la mañana (09:15 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

El Secretario,

Ab. J.A.H.

CSD/JAH/Lisbeth

Exp. Nº 07-0379.-