Decisión de Juzgado del Municipio Zamora de Miranda, de 18 de Enero de 2010
| Fecha de Resolución | 18 de Enero de 2010 |
| Emisor | Juzgado del Municipio Zamora |
| Ponente | Yolanda Díaz |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Guatire, 18 de enero de 2010
199° y 150°
Por recibida y vista la anterior demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA y DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por C.S.M.M. contra MARYELING C.E.C., désele entrada y anótese en el libro respectivo. Antes de pronunciarse esta Juzgadora respecto de la admisión de la demanda OBSERVA:
Manifiestan los apoderados de la demandante, en su escrito libelar, en términos generales lo siguiente:
Que la presente acción gravita en relación al Cumplimiento del contrato de Opción a Compra venta y Pago de Daños y Perjuicios, derivado del contrato de Opción a Compra suscrito en fecha 07 de agosto del año 2009 entre su representada C.M. y la ciudadana Maryeling C.E.C. propietaria de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con letra y número C2-16, ubicado en la Planta Baja del Edificio C2-2, del Conjunto V.E.s., etapa C, situado en la segunda Etapa de la Urbanización V.E.S., sector El Ingenio en Jurisdicción del Municipio Z.d.E.M..-
Que dicho contrato señala a su vez, en su cláusula segunda el precio del inmueble, el cual era por el monto Doscientos Quince Mil Bolívares (Bs. 215.000,00) de los cuales su representada dio como inicial la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00).-
Que el plazo establecido para la operación de compra venta fue de Noventa días mas Treinta de Prorroga (90+30) es decir Ciento Veinte (120) días continuos, contados a partir de que la propietaria entregara toda la documentación del inmueble para lo cual se dejaría constancia por escrito.-
Que es el caso que desde que se firmó el documento de Opción a Compra (07-08-2009), hasta el día 30-11-2009 han transcurrido Ciento Quince Días (115 días) en los cuales la propietaria no ha proporcionado la documentación requerida sine qua nom, para que presente su solicitud de crédito a la entidad bancaria.-
Que el tiempo va pasando, y la entidad bancaria ya ha cambiado sus políticas desde hace dos meses, en la cual establece que el tiempo que ahora ellos requieren es de Ciento Ochenta Días mas Treinta días de Prorroga, es decir 210 días.-
Que por lo tanto, no aceptan solicitud de crédito hipotecario, primeramente porque su representada no cuenta con la documentación solicitada y además el documento de Opción a Compra señala 120 días y ellos requieren de 180 días para aceptar la solicitud de crédito.-
Que en vista de que su representada ha sido insistente con la propietaria para que le suministre los documentos y le extienda la prorroga, en virtud de que el Documento de Opción a Compra esta vigente y tienen ese derecho legalmente.-
Que la accionada manifiesta que ello no puede dar más plazos y que el precio pautado del inmueble tiene un sobreprecio.-
Que la ciudadana Maryeling Espinoza, no ha querido rescindir del contrato y no hay manera de que concreten una reunión para que reintegre el dinero de la inicial más el monto por cláusula penal.-
Que en fecha 25 de noviembre se comunicó vía telefónica una supuesta Abogado con su representada para concertar una cita y saber cuales eran las condiciones de su cliente, quien le manifestó que lo único que ella quería era el reintegro de su dinero de manera inmediata, primero por el atraso y la falta de responsabilidad de la demandada en entregar la documentación del inmueble a su debido tiempo y en segundo lugar porque no estaba de acuerdo con el aumento del mismo.-
Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente demanda, estima necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
En muchas ocasiones los que van a celebrar una venta establecen ciertas condiciones preparativas para asegurar la firma del Contrato definitivo, esta es una obligación de contratar para producir en un futuro una declaración de voluntad de vender, de manera que su incumplimiento produce la obligación originada en el Contrato preliminar de resarcir los daños y perjuicios que se causen a la otra parte.
Así pues ha sido comúnmente aceptada en la doctrina y la jurisprudencia la acción de cumplimiento directo a cargo del demandado de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, optando por considerar a la sentencia, en caso de ser estimatoria, como titulo de propiedad del actor.
Entonces, aquel que incumple el Contrato preliminar de Compra Venta puede ser obligado, mediante Sentencia Judicial, a cumplir, o bien el que cumple con el Contrato puede solicitar, a su ejecución, la Resolución del Contrato preliminar, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual prevé que en el Contrato Bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la Resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En la especie, nos encontramos ante un Contrato Bilateral, pues ambas partes adquirieron obligaciones en forma reciproca.-
Ahora bien, se evidencia de la lectura del escrito libelar que la parte Actora pretende el Cumplimiento en especie del Contrato de Opción de Compra Venta, lo cual traería como consecuencia que se concretase la negociación, es decir, que tenga lugar la venta del inmueble de marras; y por otro lado pretende en razón del incumplimiento de la oferente (demandada) el cobro de la cláusula penal, prevista solo para el caso de incumplimiento culposo, lo cual se corresponde con la Resolución del Contrato de marras, prevén los artículos del Código Civil atinentes a las obligaciones con la cláusula penal lo siguiente:
Artículo 1.257
hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.
Artículo 1.258
la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena. Si no la hubiere estipulado por el simple retardo”
Artículo 1.259
el acreedor puede pedir al deudor que este constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.
La cláusula CUARTA: Si por causas imputables a LA VENDEDORA, no se llevase a cabo la venta definitiva del inmueble en el tiempo establecido en el Contrato de Compra Venta, deberá como indemnización cancelar la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00) a LA COMPRADORA como justa indemnización por daños y perjuicios, además devolverá la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 30.000,00) que LA COMPRADORA entregó como inicial del inmueble, igualmente de forma inmediata a la disolución del contrato.”
Dadas las condiciones que anteceden, se observa que las pretensiones de Cumplimiento en especie y como de la cláusula penal, se deducen simultáneamente, no obstante, en vista de la naturaleza excluyente de estas, es obvio que ellas no pueden acumularse en una misma demanda, esto es, no pueden intentarse conjuntamente.
La propia ley establece una excepción cuando la cláusula penal se hubiere estipulado por el simple retardo, sin embargo en el caso de autos, no fue alegado un simple retardo en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no le es aplicable la excepción legal.
De conformidad con los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si.-
Sin embargo, esto es lo ocurrido en el caso concreto pues, consta del libelo que la parte actora acumulo dos pretensiones que se excluyen entre si, según lo apuntado antes.-
En consecuencia este Tribunal considera que la demanda debe ser declarada inadmisible de conformidad con lo previsto en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa en la Ley de acumular en el libelo pretensiones que se excluyan entre si. Y ASI SE DECIDE.-
Por los fundamentos expuestos este Tribunal de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. En nombre de la Republica y por Autoridad de la Ley Declara INADMISIBLE La demanda de Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta y Pago de Daños y Perjuicios, propuesta por la ciudadana C.S.M.M. contra MARYELING C.E.C., plenamente identificadas. ASI SE DECIDE.-
LA JUEZA PROVISORIA,
LA SECRETARIA TEMPORAL,
Abg. Y.D.C.D.
Abg. N.T.R.
YDCD/NTR/jg.
EXP: 2792-10.-
