Decisión nº 1680 de Juzgado del Municipio Nirgua de Yaracuy, de 21 de Septiembre de 2012

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

DICTA LA PRESENTE SENTENCIA DEFINITIVA

Nirgua, veintiuno (21) de septiembre del año dos mil doce

202° - 153º

DEMANDANTE: SOLIMAR DEL VALLE SANABRIA TARAZONA Y CARLOS

A.V.G., cédulas de identidad Nº V- 12.286.0

62 y V- 11.271.401, de este domicilio.

ABOGADO (A) : A.O.S., titular de la cédula de identidad

APODERADA: N° V- 2.558.193, I.P.S.A. Nº 15.914, con domicilio en Barquisimeto, es

tado Lara.

DEMANDADOS: A.A., N.A. y C.C.

BARRAEZ ALVARADO, titulares de las cédulas de identidad Nº V-

7.061.442, V-7.015.712, y V- 7.028.463 y de este domicilio.

ABOGADA: DUNIECHKA AGUERO CORRO, titular de la cédula de

APODERADA: identidad N° V-17.073.947, I.P.S.A. Nº 156.235, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

MATERIA: CIVIL.-

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 3459/12.-

CAPITULO PRIMERO

NARRATIVA

Se inicia el presente procedimiento por demanda incoada en fecha veintisiete (27) de enero de 2012, por los ciudadanos: SOLIMAR DEL VALLE SANABRIA TARAZONA Y C.A.V.G., venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad N° V-12.286.062 y 11.271.401, respectivamente y de este domicilio, asistidos por el abogado en ejercicio, A.O.S., titular de la cédula de identidad N° V-2.558.193, I.P.S.A. Nº 15.914, con domicilio en Barquisimeto, estado Lara, en la cual exponen: Que consta de documento privado que acompañan marcado “A” a la presente demanda, que el día 21 de mayo de 2011, celebraron una opción de compraventa con los ciudadanos A.A., N.A. y C.C.B.A., cédulas de identidad Nº V- 7.061.442, V-7.015.712, y V- 7.028.463 y de este domicilio, sobre un inmueble urbano de su exclusiva propiedad, el cual está constituido por una casa de habitación familiar ubicada en la cuarta avenida entre calles “La Planta” y “Los Positos”, signada con el N° 13, del sector “El Kiosco”, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, el cual tiene los siguientes linderos y medidas: Norte; En diez metros lineales (10mts) con la avenida cuatro que es su frente; Sur: En diez metros lineales con veinte centímetros (10,20mts) con casas y terrenos de J.G.B. y A.B.; Este: En treinta y dos metros lineales con diez centímetros (32,10 mts) con casa y terreno de M.G.d.S. y Oeste; Con treinta y dos metros lineales con diez centímetros (32,10mts) con solar de casa de Estradelia Pacheco. Continuan alegando, que dicha opción debió cumplirse a través de una venta que debió celebrarse dentro de los cinco meses de celebrada la referida opción, siendo el caso que para la fecha 21 de octubre de 2011, fecha en que debieron cumplir los propietarios del inmueble con la venta, la misma no se efectúo y hasta la fecha los oferentes vendedores no han cumplido su obligación. Que ante el referido incumplimiento solicitaron a los oferentes vendedores una explicación y estos le informaron que se había presentado un nuevo heredero que alegaba tener derechos en el inmueble que les fue ofrecido en venta, pese a que en la cláusula primera del contrato que tienen suscrito, afirman que el inmueble es de su exclusiva propiedad y que en razón de ello celebraron la opción, lo que no hubieran hecho de haber tenido conocimiento de un titular de derecho adicional a los que con ellos contrataron. Que entregaron a los oferentes vendedores la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000) a cuenta del precio. Que corresponde a los demandados resolver el problema de la existencia o no de una persona o familiar que se atribuya algunos derechos sobre el inmueble (objeto de la opción), ya que afirmaron en la cláusula primera del contrato (que une a las partes) ser propietarios exclusivos del inmueble. Que se les cedió la posesión del inmueble y se les permitió construir, pero que actualmente (los oferentes vendedores) les impiden continuar las labores de construcción. Fundamentaron la acción en los artículos 1.167, 1.159 y 1.264 del Código Civil y concluyeron demandando a los ciudadanos: A.A., N.A. y C.C.B.A., antes referidos para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal a lo siguiente: Primero; En cumplir el contrato de compraventa (sic) suscrito, en los términos y condiciones en el establecido. Segundo; en que deben asumir cualquier obligación de saneamiento sobrevenida ante cualquier eventual titular de algún derecho por haber afirmado la propiedad exclusiva del inmueble. Tercero; en pagar los daños y perjuicios que se originan por la tardanza en el cumplimiento, tales como incrementos en costos y mano de obra en los materiales de construcción los cuales estiman en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 60.000). Cuarto; en pagar las costas y costos del presente juicio estimados prudencialmente en un treinta por ciento (30%) del valor de la demanda.

Estimaron la demanda en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000), equivalente a 1.842,10 unidades tributarias.

Admitida la acción se ordenó el emplazamiento de los demandados, tal como se aprecia al folio 5 de esta causa.

Los demandados N.A. Y A.A.B.A., fueron citados personalmente para todos los actos de este juicio y a la ciudadana C.C.B.A., se le consideró citada tácitamente con la actuación de la apoderada judicial de los demandados al concurrir al tribunal y consignar el poder que éstos le confirieron para su defensa en este asunto (folios 9 al 22)

En fecha nueve (9) de abril de 2012, la apoderada judicial de los demandados dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

Admitió los hechos narrados por los actores en su escrito libelar en cuanto a que sus patrocinados celebraron con éstos una opción de compraventa sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, en fecha 21 de mayo del año 2011 y que la misma debió concretarse dentro de los cinco meses siguientes a la firma de dicha opción, pero que además es cierto que en dicho contrato se estableció una cláusula mediante la cual el citado contrato quedaría sin efecto una vez transcurrido el lapso de los cinco (5) meses, los cuales se consumieron en fecha 21 de octubre de 2011, sin que las partes dieran cumplimiento a sus reciprocas obligaciones. Que el contrato que une a sus patrocinados con los demandantes es un contrato bilateral. Que los demandantes incumplieron con el pago del precio del inmueble, por lo que el contrato de compra venta nunca se consolidó (sic) por lo que opuso la excepción non andimpletis contractus, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil. Que si bien es cierto que los demandantes giraron un cheque e hicieron un pago en efectivo en calidad de arras para garantizar el cumplimiento del contrato de oferta de venta, también es cierto que lo giró a favor del codemandado A.R.B.A., quien a su vez fue el único beneficiario de ese dinero. Que los demandantes pactaron la oferta de venta bajo la condición de que iban a solicitar un crédito al IPASME, pero que nunca lo tramitaron. Que el plazo para el cumplimiento del contrato se extinguió el día 21 de octubre de 2011. Que es imposible dar hoy cumplimiento al contrato en virtud del principio de literalidad de los contratos.

Negó la existencia de un nuevo coheredero y que los demandantes hubieran iniciado alguna construcción en el inmueble de marras y opuso reconvención, alegando: Primero la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1.168 del Código Civil y con base en el artículo 1.167 eiusdem demandó formalmente la resolución del contrato sustraído (sic) por los co-contratantes, invocando además la cláusula penal resolutoria y que se reconozca a la demandada el derecho de retener la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 39.000), recibida como arras de parte de los demandantes, en razón del incumplimiento en que éstos incurrieron y por los daños y perjuicios ocasionados que mencionan en su reconvención, así como pagar las costas y costos procesales. Quedando así trabada la litis.

La reconvención fue declarada inadmisible por decisión interlocutoria dictada por este juzgado en fecha trece (13) de abril del año dos mil doce, tal como consta a los folios 29 al 32 de esta causa. Contra la misma no se ejerció recurso alguno por lo que quedó firme y en consecuencia pasada en autoridad de cosa juzgada.

A los folios 37 al 38 y sus vueltos corre escrito de pruebas promovidas por los actores con anexos que corren a los folios 40 al 42.

Al folio 43 y su vuelto corre escrito de pruebas de la parte demandada

A los folios 45 y 46 corre auto de admisión de las pruebas promovidas por las partes y la orden de evacuación.

Del folio 81 al 83 corre escrito de informes presentado por la parte actora. La parte demandada no presento informes, por lo que se dijo vistos.

CAPITULO SEGUNDO

MOTIVA

Conlleva la presente demanda la pretensión de los demandantes de que se constriña a los demandados a cumplir el contrato privado suscrito entre ellos en fecha 21 de mayo de 2011, cuyo original corre a los folios 3 al 4 de este expediente y que dieron en denominar de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, por lo que se debe valorar el citado contrato para determinar su alcance y naturaleza.

Del estudio del contrato de marras resulta evidente que éste es de naturaleza privada, al no haber intervenido en su formación ningún funcionario público facultado para darle fe pública a dicha actuación, igualmente se encuentra reconocido por las partes, pues en él fundamenta la parte actora su petición y por su parte la apoderada de la parte demandada, admite expresamente la existencia del referido contrato al manifestar que admite como cierto que sus patrocinados celebraron con los demandantes una opción de compraventa sobre el inmueble descrito en el libelo de demanda, en fecha 21 de mayo del año 2011 y que la misma debió concretarse dentro de los cinco meses siguientes a la firma de dicha opción, por lo que conforme con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil el referido contrato se considera como reconocido al no haber sido impugnado o desconocido por la demandada en el acto de contestación de la demanda, tal como lo previene el citado artículo.

Dicho lo anterior, pasa este juzgador a determinar si estamos en presencia de un contrato preliminar, bien llámese opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, por lo que es preciso analizar sí las partes al celebrar el contrato dejaron implícita o expresamente determinado la necesidad de arribar a un nuevo acuerdo de voluntades para alcanzar la celebración de un contrato ulterior a cuya celebración ayudó el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes no previeron la celebración de un contrato ulterior que configurara definitivamente la negociación, el contrato celebrado como preliminar resulta definitivo.

Al respecto la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril del año 2002/, N° RC-0217-300402-00894, estableció:

“…Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “…Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta.

La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

.

La jurisprudencia a sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R. ).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “ es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. Cit).

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías”, Novena edición, pagina 143, define la venta como “ Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o de cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir; se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…” (Fin de la cita)

Ahora bien, en el contrato bajo examen las partes manifestaron su mutuo consentimiento en la cosa objeto del contrato, en el precio y su forma de pago y además en la toma de posesión del inmueble por parte de los mal llamados optantes compradores; circunstancias estas que configuran de manera inmediata y definitiva la compra venta; conclusión a la que arriba este juzgador al no haber previsto las partes en el contrato que los une, la celebración de un contrato ulterior para el perfeccionamiento del contrato de compra venta, razón por la cual la sola celebración de la promesa bilateral de compra venta en la cual las partes consintieron recíprocamente en el bien objeto del contrato, el precio y su forma de pago, equivale a la celebración de un contrato de compra venta definitiva y prefecta, cuyo pago total y definitivo quedó supeditado al cumplimiento de una condición por parte de los vendedores, cual es la de obtener la solvencia sucesoral para proceder a la protocolización de la venta y así se deja establecido. No aprecia este Juzgador, que también si hubiera supeditado el pago al hecho de que los demandantes obtuvieran un crédito del IPASME, pues tal condición no consta el en contrato valorado.

De las demás pruebas promovidas por la parte actora:

Con relación a la inspección judicial, no se presentó el día y hora señalado para su evacuación, por lo que se declaro desierta.

De la prueba de informes requerida al SENIAT. Departamento de Sucesiones, con el fin de demostrar el incumplimiento de la obligación de hacer de los vendedores para poder protocolizar el contrato de venta y cuyas resultas corren al folio 80, se observa que hasta la fecha 13 de julio de 2012 los vendedores no habían presentado ninguna declaración sucesoral relacionada con la sucesión de la ciudadana M.D.L.C.A.D.B., de quien dicen los demandados en el contrato suscrito entre las partes, que adquirieron los derechos sucesorales sobre el inmueble objeto del contrato de venta que da lugar al presente litigio, por lo que con dicha prueba queda demostrado que los demandados no han cumplido con su obligación de declarar al Fisco Nacional la herencia de la cual forma parte el inmueble cuya venta efectuaron por el documento privado y hoy reconocido en que se fundamenta esta acción, para obtener la solvencia correspondiente y poder legítimamente proceder al otorgamiento del contrato de venta existente entre las partes..

Las testimoniales promovidas por los actores no fueron evacuadas al no haber presentado los testigos promovidos en su oportunidad legal.

De las posiciones juradas, la parte actora no concurrió a estampar a los codemandados las posiciones juradas en su oportunidad legal por lo que dichos actos se declararon desiertos.

De las posiciones juradas que le fueron estampadas a los co-demandantes por la parte demandada, se debe observar; que si bien la parte actora estaba a derecho para absolver las posiciones juradas que le fueran formuladas, pues fue ella quien promovió la prueba y por ende quedaba obligada a absolverlas recíprocamente a la otra, y que por su no comparecencia al acto, se le debe tener por confesa en todas las posiciones que le estampó la contraparte, sin haberse excedido de las veinte permitidas por la ley, todo conforme a lo dispuesto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto, que las posiciones deben versar sobre hechos pertinentes al merito de la causa (Art. 405 del Código de Procedimiento Civil), y en consecuencia aquellas que no estén relacionadas con dichos méritos deben ser rechazadas, de allí que al no cumplir con dicho requisito las posiciones indicadas en los particulares quinta, sexta, octava, novena, décima, décima primera, décima segunda, décima tercera, décima cuarta, décima quinta y décima sexta, , no pueden ser valoradas, pues con ellas se pretende probar hechos no planteados en la demanda ni en la contestación, como lo son, la presunta solicitud de crédito ante el IPASME, la posesión del inmueble objeto del contrato, la reparación o no de dicho inmueble, la demolición del techo o los topes, la devolución de una cantidad de dinero, la firma de una letra de cambio y la relación con una abogada para efectuar la declaración sucesoral, lo cual no constituye objeto de la controversia y por tanto resultan impertinentes. Con relación a las posiciones sobre las cuales si quedaron confesos los demandantes, las mismas vienen a corroborar la existencia del contrato suscrito entre las partes y cuya valoración fue efectuada previamente por el tribunal.

De las pruebas de los demandados:

De la inspección judicial: Con esta prueba quedó demostrada la existencia física del inmueble objeto del contrato que une a las partes, tal como se aprecia del acta levantada al momento de practicarse la inspección referida y que corre al folio 51. De ella también se desprende, que el inmueble objeto de la venta, está en posesión del ciudadano: N.A.B.A., titular de la cédula de identidad N° V- 7.015.712, codemandado en la presente causa quien se encontraba ocupando la única habitación techada del inmueble en referencia. Que éste se encuentra sin techo en su mayor parte, con las paredes agrietadas, en estado ruinoso, no existe piso, baños, ni puertas en las habitaciones y las ventanas están clausuradas.

La experticia promovida, no fue evacuada, por tanto de ella no se deriva nada para la resolución de esta causa.

De la prueba testifical: Concurrieron a rendir su testimonio los ciudadanos: J.D.J.G.A., quien es conteste en señalar que conoce a los demandantes y a los demandados, que los demandados en el mes de mayo de 2011 entregaron su casa a los demandantes, que los demandantes desmantelaron el techo de la casa, que por esa razón la casa se encuentra en condiciones precarias, que el codemandado N.A.B.A. ocupó la casa de nuevo y por tanto al no haber caído en contradicciones y no existir causales de inhabilitación en su contra, su testimonio debe ser valorado, para dar por demostrado que conoce la existencia del contrato celebrado entre las partes, sobre el inmueble ubicado en la avenida 4 entre calle la Planta y calle Los Pocitos, número 13 de la nomenclatura municipal, sector “El Kiosco” del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, y que el mismo les fue entregado en posesión a los actores, pero que luego a partir de noviembre de 2011 vio de nuevo al señor N.A.B.A. ocupando la misma.

La testigo C.L.Q.G. quien es conteste en señalar; que conoce a los demandantes y a los demandados, que los demandados en el mes de mayo de 2011 entregaron su casa a los demandantes, que los demandantes desmantelaron el techo de la casa, que por esa razón la casa se encuentra en condiciones precarias, que el codemandado N.A.B.A. ocupó de nuevo la casa, pero sólo un cuarto de ésta que tuvo que mandar a techarla, y por tanto al no haber caído en contradicciones y no existir causales de invalidación de sus dichos, su testimonio debe ser valorado para dar por demostrado que conoce la existencia del contrato celebrado entre las partes, sobre el inmueble ubicado en la avenida 4 entre calle la Planta y calle Los Pocitos, número 13 de la nomenclatura municipal, sector “El Kiosco” del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, objeto del mismo y que el mismo les fue entregado en posesión a los actores, pero que luego a partir de noviembre de 2011 vio de nuevo al señor N.A.B.A. ocupando de la misma sólo un cuarto que mando a techar.-

El resto de los testigos no fueron presentados para que rindieran su testimonio.

El testimonio de los testigos antes mencionados, en nada altera o modifica los términos sobre los cuales pactaron las partes, pero sirve para dar por demostrado, en razón del principio de la comunidad de la prueba, el alegato de los actores de que les fue entregada la posesión del inmueble objeto del contrato al cual le iniciaron modificaciones y trabajos de demolición de algunas de sus partes y que luego les fue impedido el acceso al mismo por los vendedores, siendo entonces que tal hecho no puede considerarse como demostración de incumplimiento del contrato por parte de los actores, pues probado está con el contrato privado existente entre las partes y cuya valoración se efectúo anteriormente, que los demandados dieron en venta y entregaron a los demandantes la posesión del bien vendido y ello, por supuesto, los avalaba para efectuar al mismo los trabajos de ampliación o modificación que consideraran convenientes.

Ahora bien, en virtud del principio de la comunidad de la prueba, en el sentido de que la prueba una vez evacuada no pertenece a la parte que la promovió, sino al proceso, con la prueba de inspección y la prueba testifical, queda demostrado que los actores no están en posesión del bien objeto del contrato, sino que el mismo está poseído por el ciudadano: N.A.B.A., co-vendedor del referido inmueble y por tanto se corrobora el alegato de los actores de que les fue interrumpida, por los vendedores, la posesión material de la cosa vendida que les fue entregada a la firma del contrato de marras tal como lo indica la cláusula quinta del mismo.

De la revisión de las pruebas consignadas por las partes, se aprecia que los demandados se atribuyen la propiedad del inmueble constituido por una casa de habitación familiar ubicada en la cuarta avenida entre calle la Planta y calle Los Pocitos, número 13 de la nomenclatura municipal, sector “El Kiosco” del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, enclavado en un lote de terreno ejido y comprendido sobre las siguientes medidas y linderos: NORTE; En diez metros lineales (10mts), con la avenida cuatro que es su frente; SUR; En diez metros lineales con veinte centímetros (10,20mts), con casa y terrenos de J.G.B. y A.B.; ESTE; En treinta y dos metros lineales con diez centímetros (32,10mts), con casa y terreno de M.G.d.S. y OESTE; Con treinta y dos metros lineales con diez centímetros (32,10mts) con solar de la casa de Estradelia Pacheco, la cual dicen les pertenece por herencia que obtuvieron de su madre la ciudadana: M.D.L.C.A.D.B., quien era venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° V- 11.650.290, quien adquirió dicho inmueble, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Nirgua, estado Yaracuy, de fecha veinte (20) de agosto de 2008, inserto bajo el N° 49, folios 167 al 168, Protocolo Primero, Tomo Tercero Principal, Tercer Trimestre del año 2008, lo cual consta en la cláusula primera del contrato que une a las partes, pero no se aprecia de autos, ninguna otra prueba que de certeza de que los demandados adquirieron por herencia el inmueble en referencia, pues no fue consignado el instrumento citado como origen de la propiedad, ni el acta de defunción de la presunta causante, ni las actas de nacimiento de los demandados, ni ningún otro instrumento de donde se derive que son herederos o causahabientes de la mencionada ciudadana, no obstante; como la parte actora les atribuye la cualidad de propietarios del inmueble en referencia y a su vez ellos se consideran como propietarios de derechos hereditarios sobre el citado inmueble, tal como lo suscriben en el contrato de marras que tienen celebrado entre ellos, no queda sino reconocer a los demandados la cualidad de herederos de la ciudadana: M.D.L.C.A.D.B., y en consecuencia con cualidad para gozar de los bienes heredados y disponer libremente de los mismos una vez hayan cumplido con las obligaciones legales para ello.

Ahora bien; en criterio de este juzgador, el contrato que une a las partes es un contrato de venta y no un contrato de opción a compra, toda vez que, sin ánimo de ser redundante, en la opción de compra, el promitente ofrece por un tiempo determinado, vender el inmueble a la otra parte llamada optante, pues bien; en la opción perfecta, el optante no está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo comprar o no. Mientras que el promitente si está obligado a mantener su promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el optante decide no comprar, pagará al oferente la cláusula penal y pierde las arras entregadas al dueño del inmueble.

Como se puede apreciar, en la opción de compra , el optante, no está obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad de decidir si compra o no, si acepta la oferta del promitente o la rechaza, ya que en dichos contratos hay obligación para una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de venta del promitente al optante, y esta última parte es libre de aceptar o no la oferta, pero en el presente caso, el contrato se redactó asignando obligaciones reciprocas a las partes, lo que se traduce en una compra venta.

No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, como en el presente caso donde los demandados se obligan a vender y los demandantes a comprar al indicar en la cláusula primera del contrato suscrito entre ellas (folios 3 y 4): “…Los optantes vendedores se comprometen a vender a los optantes compradores, y éstos a su vez a comprarles, un inmueble de la exclusiva propiedad de los optantes vendedores…” (omissis) ya que al haber suscrito una opción en esos términos, las partes firmaron, no una opción de compra-venta, sino, un “Contrato de venta” obligándose de manera recíproca, pactando modalidades sobre la cosa y su precio. Por lo que los hoy demandantes; a cambio del pago de la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 39.000), de inicial, se entiende que se hicieron dueños del inmueble en referencia, y que los “promitentes”, tienen a su favor una hipoteca legal por el precio del inmueble no pagado conforme a lo dispuesto en el artículo 1885 del Código Civil, pues lo que quedó pendiente de pago del precio final de éste, es decir la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 41.000), quedó condicionada al cumplimiento por parte de “los promitentes” a la obtención de la solvencia sucesoral y consignación en la Oficina Pública de Registro para el otorgamiento del contrato suscrito y darle así fe pública a dicho negocio jurídico y mientras tal cantidad no sea pagada los vendedores tendrán ese crédito a su favor.

Dicho lo anterior, se debe indicar que el artículo 1.167 del Código Civil establece:

Art. 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la norma transcrita se desprende la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente, a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando la otra parte involucrada no ejecute su obligación.

En el presente caso los demandantes optaron por solicitar el cumplimiento del contrato y el pago de los daños y perjuicios por su incumplimiento, al haber transcurrido el término convenido de cinco meses (5) desde la firma del contrato que los une, para que los demandados entregaran a los actores la solvencia sucesoral y poder materializar la protocolización del contrato, por lo que al no haber demostrado los demandados que cumplieron con tal obligación, forzoso es declarar que los actores tienen fundados derechos para exigir judicialmente su cumplimiento..

Dicho lo anterior, es claro que los demandados deben cumplir el contrato de venta suscrito con los actores en los términos en él convenido y en consecuencia deben proceder a efectuar la declaración sucesoral pendiente, para que una vez obtenida la solvencia correspondiente puedan otorgar públicamente el contrato suscrito y los actores terminen de pagar el remanente del precio convenido. Pueden, sin embargo; los actores proceder a efectuar como interesados, con cargo a los demandados, la declaración sucesoral correspondiente, y una vez obtenida, quedan todos obligados (demandantes y demandados) a otorgar públicamente la venta en la cual han convenido, debiendo en dicho acto, los actores pagar, a los demandados, la diferencia del precio del bien objeto del contrato que quedó a ser pagado en dicha oportunidad, descontando del mismo, en el caso que hubieren ellos efectuado los gastos para la declaración sucesoral, el costo real de los gastos en que hubieren incurrido para ello.

Sobre los daños y perjuicios demandados se debe indicar que durante el ítem procesal no se demostraron éstos y sus causas, por lo que resulta forzoso declarar improcedente tal petición.

En cuanto a las costas procesales, es de indicar que las mismas son consecuencia del vencimiento total de una cualquiera de las partes, de allí que es obligación del juez imponerlas según las resultas del juicio a quien haya sido vencido totalmente, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por tanto lo relacionado con la petición de condenatoria en costas se determinará en la dispositiva del fallo.

La cuantía de la acción fue estimada en la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000), equivalentes para el momento de la interposición de la demanda ante este juzgado a la cantidad de 1.842,10 unidades tributarias y, siendo que la misma no fue objetada por los demandados en la oportunidad de contestación de la demanda, ni existen elementos en autos que indiquen una cuantía diferente, se establece que la cuantía de la acción es la indicada por la parte demandante, es decir: Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000) equivalentes a 1.842,10 unidades tributarias, para el momento en que se interpuso la demanda.

En cuanto a los informes presentados por la parte actora, los mismos consisten en una serie de alegatos propios de la demanda y nada aportan para la clarificación del presente asunto.

En consideración a las argumentaciones anteriores se concluye que la presente demanda debe declararse parcialmente con lugar, al no haberse demostrado el alegato de daños y perjuicios, lo cual se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Con fundamento en lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

PARCIALMENTE CON LUGAR, la presente acción de cumplimiento de contrato de venta y como consecuencia de ello los demandados deben proceder en forma inmediata a efectuar la declaración sucesoral pendiente, para que una vez obtenida la solvencia correspondiente, puedan otorgar públicamente el contrato suscrito y los actores terminen de pagar el remanente del precio convenido. Pueden, sin embargo; los actores, si los demandados no realizan la declaración sucesoral en el término que se les conceda para el cumplimiento voluntario de la sentencia, proceder a efectuar como interesados, con cargo a los demandados, la declaración sucesoral correspondiente, y una vez obtenida, quedan todos obligados (demandantes y demandados) a otorgar públicamente la venta en la cual han convenido, debiendo en dicho acto, los actores pagar, a los demandados, la diferencia del precio del bien objeto del contrato que quedó a ser abonado en dicha oportunidad, descontando del mismo, en el caso que hubieren ellos efectuado la declaración sucesoral, el costo real de los gastos en que hubieren incurrido para ello.

SEGUNDO

Se declara sin lugar la petición de daños y perjuicios por no haber sido demostrados éstos y sus causas.

TERCERO

Se exonera a los demandados del pago de las costas procesales por no haber sido vencidos totalmente conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

CUARTO

La cuantía de la acción se determina en la cantidad de: Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 140.000) equivalentes a 1.842,10 unidades tributarias.

Publíquese, regístrese y déjese copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, Nirgua a los veintiún días (21) días del mes de septiembre del año dos mil doce.- Año 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-

El Juez Titular

Abog. I.P.A.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.

En esta misma fecha y siendo las 9:00 a.m. se publicó la anterior decisión.

La Secretaria Titular

Abog. M.R.