Decisión de Juzgado Undecimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 26 de Enero de 2010

En desalojar el inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas.

En pagar los cánones de arrendamiento de los meses Septiembre, Octubre, Noviembre, y Diciembre de 2007, así como los meses de Enero hasta diciembre de 2008 y Enero hasta mayo de 2009.

Pagar las costas y los costos del presente juicio.-

CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la ciudadana D.I.D.D.J., titular de la cédula de identidad Nº V-23.926.623, asistida por la abogada C.P., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 43.723, rechazó que la demanda se fundamente en el artículo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliario, ya que el mismo se refiere específicamente a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, por tanto el demandante equivocó el precepto jurídico aplicable, por cuanto existe un contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, de fecha 17 de agosto de 2005, anotado bajo el No.63, tomo 127 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre la ciudadana S.M.D.B., como arrendadora y la ciudadana D.I.D.D.J., como arrendataria, donde se establece en su cláusula Tercera que el plazo de duración contractual es de Ocho (8) meses, contado a partir del primero de mayo de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2005, que al vencimiento de dicho plazo se considera extinguido el presente contrato, sin necesidad de notificación alguna, a menos que las partes con anterioridad a ese vencimiento, convinieran en prorrogar el aludido termino en forma escrita, que la notificación de prorroga se haría dentro del término de dos meses antes de la fecha de vencimiento, en caso contrario se deberá notificar dentro del mismo lapso, que de prorrogarse el contrato, el nuevo canon de arrendamiento se fijará con un nuevo incremento por parte de la arrendadora, y se procederá a la autenticación de ese nuevo contrato.

Asimismo, alegó que en fecha 27 de Septiembre de 2006, firmaron un contrato de arrendamiento; que en la cláusula tercera se estableció que la duración del presente contrato, es de seis (6) meses, fijos sin prorrogas, contados a partir del 01 de Septiembre de 2006, hasta el 01 de marzo de 2007; que la arrendadora aceptó que por ninguna circunstancia podrá extenderse la fecha de culminación de este contrato, obligándose en la entrega material del inmueble para esta misma fecha, de lo cual se deduce que la voluntad de las partes contratantes en ambos contratos, fue la de celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado; que el arrendador aceptó que este contrato en ningún momento se convertiría a tiempo indeterminado, bien sea por el vencimiento del lapso fijo o de cualquiera de sus prorrogas; que en vista de lo dispuesto en el artículo 38 de la ley de arrendamiento Inmobiliario, por ser un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal como se estableció en las cláusulas tercera, de ambos contratos de arrendamiento debe el arrendador otorgar la prórroga legal que establece el mencionado artículo 38 ejusdem en su literal B, en virtud de que la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, cuya prorroga legal será por un lapso máximo de un (1) año.

Igualmente, negó rechazó y contradijo que la ciudadana D.Y.D.J., debe a la arrendadora los meses de Septiembre; Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y diciembre de 2008 y los meses de enero, febrero, m.a. y mayo de 2009 por un total de SIETE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BS.7.350, 00), ya que pagaba las mensualidades al ciudadano C.E.P.D.; las correspondientes a los meses de septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y los meses de Enero y Febrero de 2008, en virtud que ese ciudadano, se ocupaba de las cobranzas de la arrendadora, ya que para el año 1999 y 2001 me entregó tres letras de cambio, donde el recibía el dinero y lo avalaba con su firma en el dorso de dichas letras, las cuales consignare en la oportunidad del periodo probatorio, las mensualidades correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2008 y los meses de enero a julio de 2009 fueron consignadas en el Tribunal 25 de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en función de consignaciones inquilinarias, según expediente No.2008-0752 por la suma de Cinco Mil Novecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.5.950,00) razón de trescientos cincuenta bolívares fuertes mensuales (Bs.F.350,00) mensuales, que fueron cancelados los recibos por ante el Banco Industrial de Venezuela y depositados en el mismo Juzgado; que su asistida esta solvente en cuanto a sus obligaciones de pago de los cánones de arrendamiento, que la arrendadora mantiene imprecisión en cuanto a los meses presuntamente debidos por su asistida ya que en su escrito libelar mantiene un criterio en el capitulo primero cuando señala “Que la Arrendataria incumplió con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, donde se manifiesta que la arrendataria debe los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, y diciembre de 2007, todos los meses de año 2008 y enero a mayo de 2009, cuando es claro que el pago hecho al ciudadano C.E.P.D., mas lo consignado en la cuenta de la Arrendadora, en el Tribunal de consignaciones estaban cubriendo los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2007 hasta mayo de 2009, donde se evidencia que su asistida nunca se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento.

De igual manera, negó, rechazó y contradigo que su asistida tenga que pagar la suma equivalentes a SIETE MIL TRESCIENTOS CINCUNETA BOLÍVARES FUERTES (Bs.7.350, 00). Negó, rechazó y contradigo que su asistida tenga que pagar Costas y Costos de este juicio.

III

PUNTO PREVIO

DE LA EXTEMPORANEIDAD DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN

La Representación judicial de la parte actora, expone: “…de conformidad con el artículo 213 del código de procedimiento civil, impugnó el escrito de contestación de la demanda presentado por la parte demandada por ser el mismo extemporáneo, aun cuando el Tribunal difirió los actos de contestación los mismo fueron obtenidos con mentiras que están debidamente probados en los autos, adminiculando al hecho que no le esta dado al Juez subvertir el orden procesal previamente establecido por nuestros legisladores patrios, siendo que la fundamentación incoada no se corresponde con este caso en particular en razón que establece el artículo 4 de la ley de Abogados y siguiendo la letra de dicho articulo, específicamente en su segundo aparte el cual dice que la contestación se difiere solo cuando la parte se negare a designar y el juez procede a designarle uno y con motivo de esta designación es que se puede otorgar la prorroga, ya que la manera como está planteada en los autos se le ha otorgado ventajas a la parte demandada en el proceso, en detrimento de la parte demandante, coartando el derecho de su poderdante a una tutela judicial efectiva y a una seguridad jurídica con constantes prorrogas es decir a obtener con prontitud la resolución del asunto planteado con sentido de equidad e igualdad, derechos estos íntimamente relacionados con la garantía a la seguridad jurídica…”.

Ahora bien, a los fines de resolver lo alegado por la parte actora, este Tribunal de conformidad con el artículo 4 de la Ley de abogado el cual establece:

Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso.

Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley.

(Subrayado del Tribunal).

El artículo antes transcrito establece que toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses, sin embargo, quien deba estar en juicio como actor o como demandado debe nombrar a un abogado para que lo represente o lo asista en el juicio; siendo, que en el presente caso se evidencia, que la parte demandada no se negó a buscar un abogado que lo representara en el presente juicio, sino que solicitó la prorroga establecida en el referido artículo para proveerse de uno, la cual fue acordada por el Tribunal de la causa, tal como consta a los autos; siendo que la parte demandada dio contestación a la demandada en fecha 13 de agosto de 2009.

Ahora bien, el artículo 49 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece el derecho a la defensa, derecho fundamental, autónomo, ligado al debido proceso, siendo el derecho ante referido de orden público, que no pueden ser convalidado, ni resquebrajado, so pena de invalidación de todo lo actuado, estando el Juez en la obligación de cumplir y hacer cumplir en cualquier estado y grado de la causa, corrigiendo todas aquellas faltas que puedan alterar la validez del procedimiento y mantener el equilibrio procesal, con el fin de lograr una sana administración de justicia.

En este sentido, en el artículo 15 del Código Adjetivo Civil señala: “Los Jueces garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencia ni desigualdades y en los privativos de cada una, las mantendrán respectivamente, según lo acuerde la ley a la diversa condición que tengan en el juicio, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género”. Por lo que la norma antes transcrita, constituye para los jueces un mandato, para mantener a las partes en igualdad de condiciones y en los derechos privativos de cada uno.

Al respecto el Tribunal Supremo de Justicia Sala Constitucional, en sentencia dictada el 21 de noviembre de 2000, Nº 1.385, invocada por la Sala Casación Civil en sentencia dictada el 12 de agosto de 2003 Nº 414, señala:

…Para decidir esta Sala tiene previamente que determinar el alcance que debe tener el derecho de defensa con relación al demandado, el cual lo establece como interpretación vinculante,… (…), la Sala interpreta que en caso de duda, las normas deben interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa…

Este Juzgador en base a los fundamentos antes expuesto declara la validez de la contestación de la demanda, en consecuencia, se tomará en consideración para fijar la controversia en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.-

Ahora bien, establecido los alegatos de las partes de seguidas se pasa a analizar y valorar las producidas en el proceso:

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

1. -El poder otorgado por S.M.D.B., titular de la cédula de identidad Nº 3.298.127, a la abogada N.T.N., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.264, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Punta de Mata Municipio E.Z.d.E. de fecha once mayo de 2009, inscrito bajo el no 71, tomo 12, por cuanto el mismo no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

2. - Copia certificada del Contrato de Arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Sucre Del Estado Miranda, de fecha 27 de septiembre de 2006, bajo el No.17, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual esta suscrito por la ciudadana S.M.D.B., mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-3.298.127, (Arrendadora) y por la otra parte la ciudadana D.I.D.D.J., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-23.926.623, (Arrendataria), sobre el inmueble constituido por una Casa de su exclusiva propiedad Ubicada en la Urbanización Mirador del Este, Calle Urdaneta, Quinta Sonia, Petare Municipio Sucre del Estado Miranda, por cuanto el mismo no fue tachado, desconocido, ni impugnado por la parte demandada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en lo artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1357 y 1384 del Código Civil. ASI SE DECIDE.

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. - Testimoniales de los ciudadanos SAHAMART WALESKA R.C., R.R.F. MONTILLAS, DULMAN J.A., C.E.P.D., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-17.981.436, V-16.177.933, V-10.318.225 y V.4.082.348 respectivamente, este Tribunal a los fines de valorar las testimoniales observa:

   El artículo 1.387 del Código Civil, establece:

   No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.

   Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.

   Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio

   .

   El Dr. E.C.B., en su obra Código de Procedimiento Civil de Venezuela, señala que:

   …el demandante le toca la prueba de la obligación, en atención al principio de que quien afirma un hecho le corresponde la carga de la prueba, y por argumento al contrario, cuando el demandado se excepciona, alegando el pago o la extinción de la obligación por cualquiera otra causa legal, le tocará a su vez probar, pero no podrá hacer uso de testigos, si lo controvertido excede de la suma de dos mil bolívares…

   .

   La norma antes transcrita dispone, que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, considera este Tribunal que en el caso bajo decisión no es admisible la prueba de testigos para probar la extinción de una obligación, como ha pretendido la parte demandada, en razón del pago de la deuda que se le demanda excede y sobrepasa los dos mil bolívares. ASÍ SE DECLARA.

2. - Tres (3) letra de Cambio de fecha 15 de junio de 1999, 15 de julio 1999, 15 de junio de 2001, donde el ciudadano C.E.P.D. las entregaba a la arrendataria debidamente canceladas, este Tribunal a los fines de valorar las pruebas documentales, observa: el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil dispone;

   Dentro de los tres días siguientes al vencimiento del término fijado en el artículo anterior, el Juez providenciará los escritos de pruebas, admitiendo las que sean legales y procedentes y desechando las que aparezcan manifiestamente ilegales o impertinentes. En el mismo auto, el Juez ordenará que se omita toda declaración o prueba sobre aquellos hechos en que aparezcan claramente convenidas las partes

   . (Subrayado del Tribunal)

   En este mismo orden de ideas, nuestro ordenamiento jurídico establece el principio de pertinencia de la prueba, el cual se refiere que la prueba debe ser pertinente, en el sentido de que debe haber una relación lógica entre el hecho a probar y la cuestión discutida en el juicio. Si el hecho no tiene relación lógica con el supuesto normativo de las reglas legales que dirimen la controversia, la prueba es impertinente. Siendo que, de las referidas probanzas se evidencia que no existe relación jurídica alguna entre los meses demandados (Septiembre, Octubre, Noviembre, y Diciembre de 2007, así como los meses de Enero hasta diciembre de 2008 y Enero hasta mayo de 2009 y el motivo por el cual se otorgaron las referidas letras de cambio, ya que solo la demandada señaló que el ciudadano C.E.P.D. era la persona que le entregaba las letras debidamente canceladas sin establecer porque concepto se le otorgaba dichas letras de cambio, por lo que trae como consecuencia que este Tribunal las deseche por ser las mismas impertinentes para demostrar el cumplimiento de la obligación. ASÍ SE DECIDE.-

3. - Copias Certificadas expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del Expediente de consignaciones No. 2008-0752, en el cual la ciudadana D.I.D.D.J., (parte demandada), consigna a favor de la ciudadana S.M.D.B., los cánones de arrendamiento de los meses de abril a diciembre de 2008 y enero a julio de 2009 correspondientes a la casa Ubicada en el Mirador del Este calle Urdaneta Quinta Sonia, Caracas; dichas copias no fueron tachadas ni desconocidas por la parte actora, razón por la cual conforme lo establecido en los artículos 1357 en concordancia con el 1384 ambos del Código Civil se les otorga pleno valor probatorio. Así se decide.

   Seguidamente, se pasa a analizar la tempestividad o no de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial: En tal sentido, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

   De igual manera, las partes convinieron en el contrato de arrendamiento en la cláusula segunda, lo siguiente:

   “CLÁUSULA SEGUNDA: La pensión mensual por el arrendamiento del el inmueble objeto del presente contrato es de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000, 00) mensuales, que el inquilino se compromete a pagar en moneda de curso legal a la “ARRENDADORA” o a la persona que esta señalare, por mensualidad adelantadas, dentro de los primeros cinco (5) días de vencimiento de cada mes...”

   De lo antes transcrito, se puede concluir que la arrendataria debería pagar a la arrendadora dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes el canon de arrendamiento del inmueble, antes descrito, pensión ésta establecida por las partes según el contrato de arrendamiento cursante a los folios siete (7) al nueve (9) y aceptado por la demandada al consignar ante un Tribunal de Municipio el monto de Trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350, 00) por concepto de pensión de arrendamiento.

   Sin embargo, la parte accionada consignó copias certificadas de consignaciones de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo de 2008 y julio de 2009, siendo que la actora alega como no pagados los correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2007, así como los meses de enero a diciembre de 2008, y los meses de enero a mayo de 2009.

   Seguidamente, se pasa a desglosar cada una de las consignaciones efectuadas a los fines de determinar su tempestividad o no:

   Mes consignado:

   Fecha de consignación:

   Monto:

   Marzo de 2008 11 de abril de 2008 350,00

   Abril de 2008 11 de abril de 2008 350,00

   Mayo de 2008 14 de mayo de 2008 350,00

   Junio de 2008 16 de junio de 2008 350,00

   Julio de 2008 14 de julio de 2008 350,00

   Agosto de 2008 14 de agosto de 2008 350,00

   Septiembre de 2008 18 de septiembre de 2008 350,00

   Octubre de 2008 15 de octubre de 2008 350,00

   Noviembre de 2008 24 de noviembre de 2008 350,00

   Diciembre de 2008 07 de enero de 2009 350,00

   Enero de 2009 16 de enero de 2009 350,00

   Febrero de 2009 17 de febrero de 2009 350,00

   Marzo de 2009 23 de marzo de 2009 350,00

   Abril de 2009 22 de abril de 2009 350,00

   Mayo de 2009 18 de mayo de 2009 350,00

   Junio de 2009 26 de junio de 2009 350,00

   Julio de 2009 03 de agosto de 2009 350,00

   Al respecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

   Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

   .

   El artículo 56 ejusdem dispone:

   En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda

   .

   En este sentido, dicha Ley le otorga al arrendatario un lapso de quince (15) días continuos, para consignar el pago de la pensión de arrendamiento; ahora bien, de la certificación de consignaciones efectuadas en el Expediente Nº 2008-0752, por ante le Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se evidencia que los meses de marzo de 2008; junio de 2008; septiembre de 2008; noviembre de 2008; diciembre de 2008; enero de 2009; febrero de 2009; marzo de 2009; abril de 2009; y mayo de 2009, fueron consignado de forma extemporánea, toda vez que las mensualidades fueron consignada fuera de la oportunidad antes señalada, por lo estas resultan a todas luces extemporánea. ASÍ SE ESTABLECE.

   Sin embargo, las consignaciones correspondientes a los meses de abril de 2008, mayo de 2008, julio de 2008, agosto de 2008, y octubre de 2008, fueron realizadas tempestivamente, es decir, dentro de la oportunidad establecida por la ley. ASÍ SE ESTABLECE.

   Con respecto a las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2009, las mismas no serán analizadas ni valoradas toda vez que la parte actora no alega la falta de pago de las mismas. ASÍ SE ESTABLECE.

   IV

   MOTIVA

   Constituye principio fundamental en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas establecido en el Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   A tales efectos, establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.

   En este orden de ideas, estipulan los Artículos 1.160, 1.167, 1.133, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil, que:

   Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

   Artículo 1.167 “En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”

   Artículo 1.579 “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un previo determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla….”

   Artículo 1.592 “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

   Artículo 1.594 “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”

   Artículo 1.595 “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición salvo prueba en contrario.”

   Artículo 1.599 “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.

   Artículo 1.600 “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

   Artículo 1.601 “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”.

   De igual forma establece el artículo 1.354 eiusdem:

   Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

   El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba

   .

   Y por último pauta el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 1, 33 y 34 lo siguiente:

   Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

   .

   Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

   .

   Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

   .

   En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción encuadra en la normativa invocada a tales efectos, y pasa a sentenciar de la siguiente manera:

   Analizadas y valoradas todas las probanzas traídas a los autos, así como las normas antes transcritas, este Tribunal observa que a la parte demandante le correspondía probar la relación jurídica invocada así como su naturaleza y el hecho reclamado. Al efecto trajo a los autos copia certificada del contrato de arrendamiento valorado anteriormente, el cual luego de una cuidadosa y detallada revisión, se evidencia la relación arrendaticia alegada por la actora.

   Igualmente, se observa que en la cláusula tercera que las partes contratantes convinieron expresamente en que el vinculo arrendaticio en estudio, tendría una vigencia de seis (6) mese fijos sin prorroga, contados a partir del 01 de septiembre de 2006, hasta el día 01 de marzo de 2007, y siendo que en autos no consta que la relación arrendaticia haya sido renovada mediante otro contrato o comunicación alguna, y por cuanto al demandado se le dejó en posesión del inmueble una vez extinguida la relación arrendaticia, operó así la tácita reconducción, por lo que siendo así, el contrato accionado ha de reglarse por las normas que rigen los contratos sin determinación de tiempo, conforme al artículo 1.614 antes invocado. Y así queda establecido.

   En otro orden de ideas, observa este Juzgador que la parte demandante acciona a la parte demandada por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2007, así como los meses de enero a diciembre de 2008, y los meses de enero a mayo de 2009, es decir, correspondiente del 15 de julio al 15 de diciembre de 2007 y los correspondientes del 15 de diciembre de 2007 al 15 de marzo de 2008, es decir, veintiún (21) mensualidades, en este sentido, siendo que la representación judicial de la parte demandada, compareció en el lapso de contestación a la demanda, fijado en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, y promovió certificaciones de consignaciones arrendaticias donde se consta que la arrendadora comenzó a depositar a nombre de la arrendadora desde el mes de abril de 2008 hasta agosto de 2009, que la parte demandada no logro demostrar en el presente caso la solvencia de los meses de septiembre a diciembre de 2007 así como los meses de enero hasta marzo de 2008; siendo que en el presente caso el arrendatario no acreditó el pago de dichos meses, se debe concluir con ello que dicha situación desvirtúa la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, respecto a que el mismo es de tracto sucesivo, en el cual ambas partes, deben cumplir con sus obligaciones a lo largo del tiempo de manera periódica tal y como lo pactaron en el contrato de arrendamiento.

   En este mismo orden de idea, establece el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil, que el arrendatario tiene dos obligaciones principales, la primera que debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias, y la segunda que debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; y por cuanto quedo demostrado que la arrendataria no cumplió con dicha obligación al no haber pagado tempestivamente los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2007, así como los meses de enero hasta marzo de 2008, por lo que incumplió con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, en consecuencia quedó demostrada la insolvencia de la demandada de dos (02) mensualidades consecutivas, cumpliéndose con los requisitos concurrentes exigidos por el Legislador en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la pretensión de la actora en cuanto al Desalojo del inmueble arrendado. ASÍ SE DECIDE.

   Con respecto al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, y diciembre de 2007, enero a diciembre del año 2008 y enero a mayo de 2009, este Tribunal aprecia que con vista a la plena prueba que existe en autos, la presente demanda debe prosperar pero en forma parcial, sólo respecto al desalojo del inmueble, pero no sobre el pago total de las pensiones de arrendamiento de los meses demandados, ya que en efecto en el presente caso, quedó demostrado que la arrendataria efectuó consignaciones a favor de la arrendadora, a partir del mes de abril de 2008 hasta agosto de 2009, pero no demostró el pago de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo de 2008, que solo se condenará a pagar los referidos meses, y no el total de los meses demandados ya que esto constituiría una doble condena, por cuanto los que están consignados en el Tribunal de Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pueden ser retirados por la demandante que es la única beneficiaria de tales consignaciones de conformidad con lo establecido en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.-

   Por las razones de hecho y de derechos antes expuestos y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho.

   III

   DISPOSITIVA

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada ciudadana D.Y.D.D.J., a través de su apoderado judicial abogado J.R.P., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Arrea Metropolitana de Caracas en fecha veintinueve (29) de octubre de 2009, en consecuencia se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes la referida decisión definitiva.

PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Desalojo incoada por la ciudadana S.M.D.B., venezolana, mayor de edad, casada, domiciliada en la población de Punta de Mata del Estado Monagas y titular de la cédula de identidad Nº v-3.298.127, en contra de la ciudadana D.Y.D.D.J., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-23.926.623.

Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por una Quinta denominada Sonia, ubicada en la urbanización Mirador del Este, Calle Urdaneta, Sector Petare, Municipio Sucre, Estado Miranda, libre de bienes y personas.

Se condena a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo de 2008 a razón de Trescientos Cincuenta Mil BS.350,00 suma que ascienden a la cantidad de Dos Mil Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (BS.2.450,00). Asimismo, se autoriza a la demandante a retirar las sumas de dinero contentivas de las consignaciones efectuadas por la ciudadana D.Y.D.D.J., a favor de la ciudadana S.M.D.B., conforme con el artículo 55 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena a la demandada apelante al pago de las costas del recurso, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil diez (2010). Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ,

LA SECRETARIA,

DR. A.V.R..

ABG. S.C..-

En esta misma fecha, siendo las 11:17 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 de la Ley Adjetiva Civil.

LA SECRETARIA

ABG. S.C.

AVR/SC/gp.

Asunto: AP11-R-2009-000652