Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 4 de Diciembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción

Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, cuatro de diciembre de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO: KP02-R-2011-000629

PARTE DEMANDANTE: S.M.S.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.726.469, con domicilio procesal en la Calle 27 entre carreras 17 y 18 Edificio Lex, Planta Baja, Oficina 01, Barquisimeto estado Lara.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: D.D.G. y S.J.Z.C., abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.388 y 16.826 respectivamente, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: L.E.B.E., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.726.469, con domicilio en la Urbanización Parque Residencial Los Cardones, Sector Uno, Torre B, Conjunto Residencial El Manantial, Primara Etapa, Apartamento Nº 114, Barquisimeto estado Lara.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: L.J.C., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.464.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS

El 04 de mayo de 2011, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó sentencia definitiva que declaró SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, intentada por la ciudadana S.M.S.G., contra el ciudadano L.E.B.E., ya identificados. Condenó en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dicha sentencia fue apelada formalmente por los apoderados de la parte actora y oída la misma en ambos efectos, el tribunal a-quo la remitió a la Unidad Receptora-Distribuidora de Documentos, para su distribución, recibiendo las actuaciones este Tribunal para el conocimiento de las mismas, quien le dio entrada y cumplió las formalidades de Ley, acogiéndose al lapso establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para dictar y publicar sentencia, y siendo esta la oportunidad para decidir, observa:

Conoce este Tribunal de alzada, sobre la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana S.M.S.G., aduciendo que celebró un contrato de compra venta de un bien inmueble con el demandado, autenticada ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 08 de Septiembre de 2009; que le anticipó al vendedor (demandado) la suma de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00) de un total a pagar por dicha compra de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 360.000,00); que se obligó a llevar a cabo la negociación en un lapso fijado de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, es decir ciento veinte (120) días en total, para culminar la negociación; que en el mes de diciembre del año 2009, el demandado le manifestó públicamente que ya no le vendería el inmueble por la misma cantidad pactada en el documento de compra-venta, la cual figura en la Cláusula Tercera; que tal situación le ocasionó una crisis emocional y económica que nunca había padecido, puesto que la actora, ya había vendido el inmueble donde vivía y por consiguiente tuvo que indemnizar a su compradora por la devolución de la operación de compra-venta, que había realizado; que le rogó encarecidamente al demandado, llevar a cabo la negociación pactada, que en varias oportunidades llegó hasta la humillación y vejamen que la llevó el demandado, que le pidió le regresara el dinero aportado inicialmente por ella como arras y su debida indemnización pactada en el contrato; que el demandado se negó a conciliar el desequilibrio que le había propiciado, a tal punto de ofrecerle un carro en mal estado para saldar la obligación incumplida; que el bien inmueble de la negociación de compra-venta está constituido por un apartamento destinado a vivienda unifamiliar, distinguido con el Nº 114, ubicado en la Torre B del Conjunto Residencial El Manantial, Primera Etapa, Parcelas A1 y C1 de la Urbanización Parque Residencial Los Cardones, Sector Uno, en Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.I.d.E.L., con una superficie aproximada de NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON VENTISIETE DECIMETROS CUADRADOS (91,27 Mts2) y el correspondiente puesto de estacionamiento distinguido con las siglas el Nº B114; que ambas partes convinieron que el precio del inmueble fuese la suma de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 360.000,00), precio que quedó pactado y fijo, y no como el demandado le manifestara públicamente que el precio del referido inmueble él lo había cambiado unilateralmente a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 450.000,00). Que es por los hechos narrados que demandó por Cumplimiento de Contrato al ciudadano L.E.B.E. para que convenga a la compra-venta del inmueble objeto del contrato suscrito entre las partes y subsidiariamente en la indemnización de los daños y perjuicios causados por la inejecución o retardo en el cumplimiento de su obligación, o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal a tenor de los siguientes particulares: 1) Que se realice la negociación de compra venta pactada en el instrumento fundamental de la siguiente acción. 2) Al pago de la indemnización de los daños y perjuicios causados por el retardo o la inejecución del cumplimiento de la obligación existente por parte del vendedor. 3) Al pago de las costas y costos que surjan en ocasión del presente proceso. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil en concordancia con los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. En relación a los daños y perjuicios que dice el actor le fueron causados señala la representación de la misma que su mandante dio en compra-venta el apartamento que es de su propiedad y donde vive actualmente, ubicado en el bloque 7, edificio B, piso 1, distinguido con el Nº 2, Conjunto Residencial Patarata I en Barquisimeto del Estado Lara, y que la compra venta se realizó con su compradora ciudadana Yennys B.C., de conformidad con el documento de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, inserto bajo el Nº 65, Tomo 149, de fecha 12 de agosto del año 2009, el cual consigna en copia fotostática y un folio útil recibo de pago por la cantidad de dinero recibida en arras, más la indemnización por daños y perjuicios de fecha 12 de enero del año 2010, marcados con la letra “C”. Afirma que evidentemente del precitado documento de compra-venta se desprende la fecha de la negociación de la compra-venta realizada el 12 de agosto del año 2009 por la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 270.000,oo) y que así lo hizo su representada para adquirir el inmueble del vendedor L.E.B.E., pero en razón de resistirse a la compra-venta por el cambio del precio, habiendo pactado el valor convenido entre ambas partes y es así como su mandante tuvo que indemnizar a su compradora porque no tenía a donde irse a vivir y hubo de pagarle la cantidad de Bolívares Cuarenta Mil (Bs. 40.000,00) para resarcirle los daños y perjuicios a la compradora de su apartamento o inmueble. Es por ello que establece como indemnización por daños y perjuicios por parte del vendedor L.E.B.E., ya identificado plenamente, la cantidad de Cien Mil Bolívares por su incumplimiento en la obligación pactada en el documento de compra-venta signado con la letra “B”, es así como el vendedor le causó a su representada los daños y perjuicios y así pide lo declare el tribunal en la definitiva. Señala que la relación de los hechos de los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión esgrimida se evidencia de los hechos exclamados en este libelo y sus anexos, cuyos fundamentos de derechos fueron narrados en el mismo; por ello la pretensión contenida en la demanda debe ser declarada con lugar en la definitiva. Solicita que la cantidad demandada sea indexada y se le aplique la corrección monetaria, todo con ocasión al fenómeno inflacionario a que está sujeta nuestra economía. Solicitó al Tribunal a-quo decretar medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble en litigio. Estimó la demanda en la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 500.000,00). Consignó documentos públicos y privados. Al folio 35 riela admisión de la demanda de fecha 12/03/2010 acordándose la citación del demandado y negando la medida solicitada en el libelo de demanda. Desde el folio 36 al folio 42, riela escrito presentado por los apoderados de la parte actora, solicitando se decrete la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, siendo acordada la misma en fecha 22/03/2010, y en esa misma fecha el a-quo ordenó oficiar a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, recibiéndose oficio de dicha oficina con las resultas pertinentes. Para citación del demandado, se libró cartel de citación conforme lo establece el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, cumplido dicho lapso, el Tribunal a-quo a petición de la parte interesada, designó un Defensor Ad-litem, en la oportunidad prevista para dar contestación a la demanda, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial, consignó escrito de contestación que riela desde el folio 67 al folio 79. A los folios 80 y 81 riela auto del a-quo declaró improcedente la reposición de la causa solicitada por el demandado. En el lapso previsto para la consignación de los escritos de promoción de pruebas, ambas partes ejercieron su derecho (F 84 al 92). Desde el folio 94 al folio 101 rielan los respectivos informes presentados por ambas partes. Llegada la oportunidad se dictó la sentencia de Primera Instancia la cual fue objeto de apelación, corresponde a este sentenciador, analizar con detenimiento las misma y verificar si el a-quo se ajustó a derecho al pronunciarse sobre el referido fallo. En consecuencia se observa:

Conforme a lo expuesto, el presente caso trata de la pretensión de un Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra formulado por Solarte G.S.M. en contra de L.E.B.E..

En el lapso de contestación de demanda, el demandado lo hizo de la siguiente manera: Solicitó la Reposición de la causa, al estado en que el a-quo ordenase abrir una articulación probatoria conforme lo establece el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil.

Rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en derecho por no ser aplicables en la presente acción; que es falso que haya celebrado contrato de compra venta por el bien inmueble objeto del presente litigio, que la verdad lo que celebraron un contrato bilateral de promesa de compra venta futura, que mediante el documento de fecha 08/09/2009, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, anotado bajo el Nº 49, Tomo 10 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública; que el documento objeto de la acción intentada en su contra de cumplimiento de contrato, fue definido como una opción a compra; en el cual ambas partes manifestaron para una el bien que quería comprar, siendo su principal obligación la de pagar el precio definitivo de venta que quedó establecido en el contrato de opción o promesa de compra venta; que no se entiende como es que el contrato preparatorio de opción a compra, se haya convertido en un contrato de venta perfeccionado, que la intención al contratar entre ambas partes, no fue otra que celebrar una promesa futura de comprar-vender sobre un determinado bien, lo cual quedó expresamente establecido; que la acción de cumplimiento o resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir, o el cumplimiento del contrato, o la terminación del mismo y por consiguiente, ser liberado de su obligación; que en el contrato de marras se aprecia que es él, el propietario de la cosa y por ende asumió la obligación futura de firmar el documento de venta definitivo; que en el mismo, sería el demandante quien pagaría la totalidad del precio convenido; que el futuro comprador asumiría la obligación de pagar el precio de venta tanto en el monto como en el plazo estipulado, tal como está plasmado en la cláusula tercera del contrato, que la parte actora alegó en su escrito libelar, que en el mes de diciembre de 2009, es decir dentro del lapso de vigencia de la mencionada promesa de compra-venta, él le manifestó públicamente que no le vendería el inmueble por la misma cantidad pactada en el documento de compra-venta; que tal alegato ya mencionado, es absolutamente falso, que lo que verdaderamente sucedió es que a la fecha en que narran, los demandantes no contaban con la disponibilidad del dinero que debían cancelarle; que jamás la demandante procedió dentro del lapso a dar cumplimiento a su obligación principal de pagar el precio convenido y menos aún a realizar formal oferta real de pago, por ante un Tribunal competente conforme a lo dispuesto en el artículo 1.306 del Código Civil; que la actora supuestamente quiere hacer ver que él (demandado) se negó a vender el inmueble ofertado pues como ya se ha señalado, para que pueda accionar posteriormente de conformidad a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir que quien demanda el Cumplimiento o la Resolución tiene que haber cumplido con su obligación, pues de lo contrario no resulta exigible el cumplimiento de unas obligaciones, si la actora no cumplió con su obligación principal y menos aún que haya realizado actos jurídicos válidos que permitan demostrar el necesario cumplimiento, hecho éste que la demandante no pudo alegar en su libelo de demanda como era su obligación, tal y como lo prevé el artículo 506 del Código Civil; que la demandante tampoco probó que hubiese efectuado la alternativa legal que tenía para liberarse de la obligación de pagar, como es la oferta de pago y subsiguiente depósito prevista en los artículos 819 al 828 del Código de Procedimiento Civil., que en lo referente a los daños y perjuicios demandados en su contra por la actora, referentes al compromiso de compra venta futuro adquirido entre ambas partes, la misma refiriéndose a la actora, procedió a realizar una operación similar por la suma de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs. 270.000,00), sobre un inmueble de su supuesta propiedad, pero que al momento de un supuesto caso de que el demandando se resistió a vender, no tenía a donde irse y tuvo que pagarle a su supuesto comprador la suma de Cuarenta Mil Bolívares fuertes (Bs. 40.000,00) para resarcirle los daños y perjuicios a la compradora del bien inmueble; rechazó y contradijo el mencionado pedimento, por encontrarse en un juicio de cumplimiento de contrato, reconocido así mismo por la parte demandante, que lo que originó la presente acción intentada en su contra, es un contrato de promesa de compra-venta entre ambos; que para reclamar indemnizaciones de cualquier índole, no pueden ser otros daños que los establecidos por las partes en el referido contrato; que se evidencia en la cláusula penal o de daños y perjuicios previstos por las partes por causa de incumplimiento por parte del vendedor, es decir la hoy demandante, que la indemnización sería de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00) y no como pretende hacerlo ver, con un supuesto recibo en el cual hace entrega de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) a una supuesta persona; que en el supuesto negado de que ello haya sido de esa forma, la suma en referencia fue únicamente la devolución integra de las cantidades que supuestamente recibió por concepto de pago por la presunta venta de un inmueble; que en el presente caso, la demandante pretende una indemnización por daños que no le fueron causados por motivo de lo explicado en el capitulo anterior relativo a su propia falta de cumplimiento y, que dicha pretensión es inclusive superior a los daños previstos por ambas partes en el contrato, los cuales se encuentran establecidos en la cláusula quinta; que la indemnización que aspira la actora, está fuera de los límites que ambos establecieron, que resulta contrario a derecho y consecuencialmente improcedente, pidiendo fuese así declarado por el a-quo; que a pesar de ello, en el petitorio relativo a los daños, la actora fue mas allá de los límites y solicitó por concepto de indemnización por daños la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00); que él no sabe de donde proviene tal pedimento, menos aun su determinación u origen.

Impugnó de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil las copias simples de los documentos consignados al libelo de demanda marcado con la letra C que corre inserto a los folios 17 al 19 y 20 al 32 ambos inclusive.

Ahora bien, la parte actora en relación a la naturaleza del contrato señala que se trata de una verdadera venta y por ser de naturaleza civil es procedente pedir su cumplimiento en tanto que la representación de la parte demandada alega que la verdad es que la parte celebraron un contrato bilateral de promesa de compra venta futura.

En este orden de ideas tenemos, que el documento fundamental de la acción lo constituye un documento privado denominado “preventa”, el cual no fue impugnado y que es reconocido por las partes. En este sentido resulta difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios, especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de incumplimiento de cualquiera de las partes.

El preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1, Pág. 358).

Ahora bien, ¿Qué es un contrato bilateral de venta? Es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Art. 1.589 Código Civil). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas. Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar" son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones "vendo" o" compro".

Si bien es cierto que nuestro Código Civil no contempla la figura del contrato preliminar o de Opción a Compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.

Indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado".

Expuesto el análisis anterior esta alzada observa el documento que cursa a los folios 12 al 14 presentado como fundamental de la acción donde las partes hacen recíprocas obligaciones en relación con el inmueble objeto de esta contienda, deviene necesariamente por sus características en un contrato de compra venta donde el demandado suscribió un contrato con la parte actora en la cual se ofrece en venta a la optante con las condiciones particulares contempladas en las cláusulas del contrato Primera donde “El propietario”, ofrece en venta a “LA OPTANTE” un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 114, ubicado en la torre b del conjunto residencial El Manantial, primera etapa, parcelas A1 y C1 de la Urbanización Parque Residencial Los Cardones sector Uno, Jurisdicción de la Parroquia S.R., Municipio Iribarren del estado Lara. El mencionado inmueble tiene una superficie aproximada de noventa y un metros con veintisiete decímetros cuadrados (91,27 M2) y se encuentra comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: Con fachada interna sureste de la torre B; SUR: Con fachada principal sur de la torre B; ESTE: Con apartamento Nº 111 de la torre C y OESTE: Con el apartamento Nº 112 de la torre B y Un (1) puesto de estacionamiento distinguido con las siglas B114, ubicado en el lado sur de la parcela A1. Al mencionado apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de dos enteros con dieciséis centésimas por ciento (2,16%). El documento de condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 15 de octubre de 1982, inserto bajo el Nº 7, Folios 1 1L12, Tomo 2, Protocolizado Primero. Dicho inmueble pertenece a “El Propietario” según consta en documento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 25 de febrero de dos mil cinco, bajo el Nº 49, Folios 322 al 330, Protocolo Primero, Tomo 10, Primer Trimestre de 2005, así se decide.

Corresponde a quien juzga determinar si la decisión dictada por el a-quo está o no conforme a derecho, por lo que es necesario establecer los límites de la controversia como lo indica el artículo 373, Ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil y en mérito de estas consideraciones y a la valoración del acervo probatorio pronunciarse sobre la pretensión de la parte actora, de cuyos resultado se verificará si la conclusión que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no a la pronunciada por el a-quo, para luego proceder a decidir sobre el recurso de apelación ejercido por la parte actora.

Informes de las partes ante la Superioridad

En dicho escrito la parte demandante comienza señalando la existencia del contrato realizado entre las partes sobre el inmueble objeto de controversia, manifestando que el documento fundamental de la acción como lo es el contrato de compra venta del mencionado inmueble no fue tachado, desconocido e impugnado. Hace un análisis para determinar que el contrato suscrito entre las partes es un contrato de venta porque reúne todos los requisitos establecidos en el mismo, como son consentimiento, objeto y causa.

A todo evento invoca el mérito suficiente y favorable que constan en auto en forma determinante y exclusiva lo que se estableció entre las partes contratantes, en el documento fundamental de la presente acción, como lo es el documento de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara el día 08/09/2009, donde se pactó en la cláusula cuarta parágrafo único: Es expresamente convenido entre las partes que EL PROPIETARIO deberá entregar a LA OPTANTE, con por lo menos quince (15) días hábiles previos al cumplimiento del plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, el original de la solvencia municipal del inmueble objeto del presente contrato, copia fotostática de los Registros Únicos de Información Fiscal (RIF), fotocopia de la cédula de identidad, y la Planilla de Anticipo del Impuesto Sobre la Renta (0,5%) debidamente pagado o la certificación de vivienda principal y los comprobantes de solvencia de los siguientes servicios: a) Agua, b) Energía Eléctrica, c) Condominio, d) Cualquier otro documento que se requiera a los fines de tramitar el correspondiente crédito y el documento de venta en la Oficina Inmobiliaria de Registro respectivo y en un mismo orden de ideas el propietario incumplió fehacientemente con la cláusula cuarta, dicho incumplimiento lo trasladó al cambio establecido para no cumplir con la compra-venta pactada. Ratifica la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de venta y subsidiariamente en la indemnización de los daños y perjuicios causados por la inejecución o retardo en el cumplimiento de su obligación realizada por el demandado propietario L.E.B.E. ya identificado plenamente. Ratifica la estimación de la demanda en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00). Señala que le sorprende la sentencia del a-quo en razón de no argumentar la misma sobre 1) Los daños y perjuicios reclamados como indemnización. 2) Califica el contrato entre las partes como una opción y no como un contrato de compra-venta, lo cual no tiene trascendencia porque lo que discutimos es el Cumplimiento del Contrato. 3) No establece argumento alguno sobre la estimación de la demanda, toda vez que el demandado propietario no la rechazó o impugnó en la oportunidad correspondiente. 4) Dicho juez produjo una sentencia, donde objetó que la parte demandante no probó nada, cuando lo cierto del caso, es que el demandado quedó sin probanza en el proceso; y en todo caso, el demandado no tachó, ni impugnó el contrato de compra-venta siendo el documento fundamental de la presente acción, y así mismo otros documentos públicos anexos en la presente causa que el demandando ni siquiera comentó al respecto. 5) El juez de la causa argumentó en su sentencia que nosotros, no probamos la resistencia injustificada de la transmisión de la propiedad del inmueble, lo cual es totalmente inverosímil e incierto porque en el documento fundamental de la presente acción, todo está pactado, inclusive la transferencia del inmueble a nuestra representada, debe ser que el Juez no leyó bien el nombrado documento o contrato de compra-venta, y por tanto nuestra representada acude a ejercer a través de la presenta acción de cumplimiento de contrato de compra-venta. 6) El Juez de la causa condenó en costas a nuestra representada, cuando nosotros fuimos los únicos que probamos en este proceso; igualmente el mismo no se pronunció sobre la medida acordada, la cual persiste en este caso sobre el inmueble objeto de la presente acción.

En dicho informe se observa que el informante plasma en su escrito alegaciones de nuevos hechos no formulados en el libelo de demanda, como que el actor incumplió con la cláusula cuarta del contrato de compra venta, cuando esencialmente lo afirmado en el libelo de demanda es que la causa de incumplimiento por parte del vendedor versó en que el demandando manifestó que no le vendería el inmueble por la misma cantidad pactada en el documento de compra venta y no que el actor se haya negado a entregar los recaudos previstos en dicha cláusula para la protocolización del documento. Ahora bien, por tratarse la invocación de esa cláusula en un hecho nuevo no alegado en el libelo de demanda; este sentenciador no puede tomar en cuenta el referido hecho nuevo para fundar su sentencia en hechos que tampoco han sido probados; así se declara.

Por su parte, la parte demandada alega en sus informes que el contrato celebrado por las partes es un contrato de opción a compra y no como aduce la parte actora de que se trata de una venta perfeccionada tal como lo estableció la sentencia dictada en fecha 04 de mayo de 2011 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Es de resaltar que el expresado punto controvertido ya fue decidido por este sentenciador en la presente sentencia. Sigue exponiendo que dispone la sentencia antes mencionada que la parte actora realizó una serie de alegaciones en su escrito de demanda, que en el presente juicio no pudo probar tal como se lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y ello puede constatarse de una simple lectura del expediente porque el actor afirma haber cumplido con sus obligaciones contractuales, lo cual no fue de esa manera y quedó demostrado que su representada y propietaria de la cosa y por ende asumió la obligación futura de firmar el documento definitivo cuando el aquí demandante pagará la totalidad del precio convenido, mientras que el futuro comprador asumió la obligación de pagar el precio de venta tanto en el monto como en el precio estipulado, tal como se evidencia de la cláusula tercera del contrato, sin embargo el demandante alega en su escrito de demanda que en el mes de diciembre del 2009, es decir, dentro del lapso de vigencia de la mencionada promesa de compra venta, su representado le manifestó públicamente que no le vendería por la misma cantidad pactada en el documento de compra-venta, por lo que se señaló que tal alegato resulta absolutamente falso, pues lo verdaderamente sucedido es que a la fecha en que narran los hoy demandantes no contaban con la disponibilidad del dinero que debían cancelarle al ciudadano L.B.. Señala en lo referente a los daños y perjuicios subsidiariamente demandados por la actora, relativos a que con ocasión del compromiso de compra venta futuro adquirido con su representado, la misma procedió a realizar una operación similar a por la suma de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,00) sobre un inmueble de su supuesta propiedad, pero que al momento (hecho negado) de que su representado se resistió a vender, no tenía a donde irse y tuvo que pagarle a su supuesto comprador la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares fuertes para resarcirle los daños y perjuicios a la compradora de su apartamento o inmueble, lo cual aún y cuando no son procedentes por ser un contrato suscrito que los únicos daños permitidos son los establecidos en el mismo, tampoco quedó demostrado en el presente juicio, pues por tratarse de un documento privado, ha debido ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual tampoco sucedió.

Conforme a lo expuesto, la presente demanda está dirigida a buscar el cumplimiento del presente contrato de compra-venta, donde según el alegato del demandante derivó en incumplimiento por parte del vendedor, ya que en el mes de diciembre del año 2009 el ciudadano L.E.B.E. le manifestó públicamente a su representado, que no le vendería el inmueble por la misma cantidad pactada en el documento de venta en la cláusula tercera, y que en varias ocasiones le rogó al vendedor encarecidamente llevar a cabo la negociación pactada.

En este sentido es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios.

De la misma manera, el juez no puede tomar en cuenta hechos que no han sido alegados por las partes ni fundar su sentencia en hechos que no han sido probados, salvo los casos en que le está permitido ordenar diligencias a través de los autos para mejor proveer. La prueba viene siendo, entonces para las partes, una condición para la admisión de sus pretensiones, pero en modo alguno ello no constituye una obligación, pues no sólo pueden omitirlas, sino también renunciarlas.

De tal manera, que si hay un aporte en el proceso de toda la prueba, y con las mismas se llega a un convencimiento del juez, sin dejar resquicio de duda alguna en relación a los hechos litigiosos, indudablemente que no existe interés práctico en determinar a cuál de ellas correspondería la carga de la prueba porque se trata entonces de determinar quién debía aportarla, si el que se limita a afirmar su existencia o el que se redujo a negarla.

De manera, que esa es una cuestión que el juez debe resolverla en la sentencia, no obstante como no es posible esperar hasta ese momento para que las partes conozcan su posición y decidan la actitud a asumir, sino que se debería establecerla de antemano para no incurrir en omisiones.

La doctrina ha tratado de concretar en algunas reglas los principios que rigen lo relativo a la distribución de la carga de la prueba. También en otras oportunidades la Sala de Casación Civil se ha referido a esta temática, según la actitud específica que el demandado adopte frente a las pretensiones del actor, distinguiendo:

1. Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente a la demanda, el actor queda exento de prueba;

2. Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al Juez aportar el derecho;

3. Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y, por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga probatoria, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y,

4. Si el demandado reconoce los hechos, pero con limitaciones, porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, le corresponde al demandado probar los hechos extintivos, o las condiciones impeditivas o modificativas.

Así las cosas, la parte actora con el libelo de demanda promueve copia certificada de contrato de compra venta suscrito entre los ciudadanos L.E.B.E. y S.M.S.G., sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el Nº 114 ubicado en la Torre B del Conjunto Residencial El Manantial, Primera Etapa, Parcelas A1 y C1 de la Urbanización Parque Residencial Los Cardones, Sector Uno, en Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.I.d.E.L., autenticado por ante el Notario Público Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 08/09/2009, inserto bajo el Nº 58, Tomo 162, de los Libros de Autenticaciones llevados ante esta Notaría el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

Promovió marcado “B” y “C” recibo suscrito por la ciudadana Yennys Cordero a la ciudadana S.S., que por ser un documento privado emanado de terceros, ha debido ser ratificado en juicio a través de la prueba testimonial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y no aparece en autos que el mencionado trámite se haya realizado, por lo que se desestima dicho recibo, y así se declara.

Promovió copia simple de contrato de opción de compra realizado por la ciudadana S.M.S.G. y Yennys B.C. sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda ubicado en el bloque 7 edificio B piso 1 del denominado “Conjunto Residencial Patarata I (Sector Este)” ubicado al noreste de la ciudad de Barquisimeto, específicamente en el margen oeste de la avenida A.B., jurisdicción de la Parroquia Catedral del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual fue impugnado en el acto de contestación de la demanda, por la parte demanda.

Según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de los instrumentos públicos o privados reconocidos, se tendrán como fidedignos si no fueren impugnados por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes, si ha sido producida con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas, las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio, si no son aceptadas especialmente por la otra parte. Como se puede ver este supuesto se contempla solamente cuando las expresadas copias fotostáticas y de otra especie señaladas en la normativa se traten instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; y que dichas copias no fueren impugnados por el adversario y en tercer lugar, que dichos instrumentos, hayan sido producidos con la demanda, la contestación o en el lapso de promoción de pruebas, ya que si son consignados en otra oportunidad, tendrán valor probatorio si fueren aceptadas expresamente por la contraparte. Ahora bien, impugnada la prueba, le toca al promovente la carga de si quiere servirse de la copia impugnada; solicitar el cotejo con el original o a falta de éste, con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella; el cotejo se efectuará mediante inspección ocular llevada a cabo por el Tribunal, no obstante pueden también hacerse a través de peritaje, según lo establece la Ley.

Si la parte promovente produce y hace valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere, en estos casos no es necesario la realización del cotejo, ya que la determinación de la fidelidad de la copia certificada, es decir, que sea igual al original o posiblemente a la copia certifica de ese original, ya no habrá discusión sobre la veracidad de tal instrumento, salvo la tacha permitida por la ley en los casos en que proceda. Ahora bien, el mencionado fotostato no fue presentado en original y tampoco se solicitó el cotejo correspondiente, por lo cual la expresada prueba debe ser desestimada, y así se decide.

Promovió copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de controversia, constituido por un apartamento con el Nº 114, ubicado en la Torre B del Conjunto Residencial El Manantial, Primera Etapa, Parcelas A1 y C1 de la Urbanización Parque Residencial Los Cardones, Sector Uno, en Jurisdicción de la Parroquia S.R.d.M.I.d.E.L., otorgado por el ciudadano Luis Ignacio Orellana Herize al ciudadano L.E.B.E.. La expresada copia simple fue impugnada por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda y como quiera que el mencionado fotostato no fuera presentado en original y tampoco se solicitó el cotejo correspondiente es por lo que la expresada prueba debe ser desestimada, así se declara.

Llegado el Lapso Probatorio la parte actora no promovió ningún género de prueba, solamente se circunscribe a ratificar los alegatos esgrimidos a lo largo del juicio como son los siguientes: En fecha 15-11-2010, escrito de Promoción de Pruebas en el cual señaló lo siguiente: A) Que su acción lo es de cumplimiento de contrato, B) Que rechaza la contestación de la demanda, C) Que invoca el mérito favorable de autos, D) Que ratifica conforme a los Códigos de Procedimiento Civil, Comercio y Civil vigentes, todo lo referente a su acción, E) Ratifica sus pedimentos, F) Que declaren con lugar su Acción, G) Que la demandada reconoció la cuantía, H) Que convalida la medida de prohibición de enajenar y gravar, I) Que invoca los daños y perjuicios causados supuestamente a su representada.

Por su parte la parte demandada, promueve en el lapso probatorio el valor de los documentos que reposan en el expediente; tal señalamiento no indica prueba alguna. Promueve conforme al principio de la comunidad de la prueba el valor probatorio del documento traído a los autos, por la parte actora marcado con la letra “B” y que fue presentado con el libelo de demanda, el cual ya fue valorado.

Del material probatorio, se determinó que la parte actora no demostró el incumplimiento que en su libelo de demanda alega el actor, en el sentido que la demandada de autos se hubiese resistido injustificadamente a hacer la transferencia de la propiedad del inmueble en los términos expuestos. Tampoco logró probar que a su representada S.M.S.G. se le haya ocasionado daños y perjuicios que alcance a la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00). De forma que la presente pretensión de cumplimiento de contrato de opción a compra y daños y perjuicios no debe prosperar, así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación intentada por los Abogados D.D.G. y S.J.Z.C., Apoderados Judiciales de la parte actora en contra de la sentencia dictada en fecha 04 de mayo de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró SIN LUGAR la Pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta intentada por la ciudadana S.M.S.G. en contra de L.E.B.E. .

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada en los términos ya expuestos.

Se RATIFICA la condena en costas proferida por el a-quo y se condena a la parte perdidosa en esta instancia a dichas costas procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguense al Alguacil, y conforme al Artículo 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al libro respectivo.

Regístrese y Publíquese.

El Juez Provisorio,

El Secretario,

Dr. S.D.M.M.

Abg. J.M.

Publicada en su fecha, en horas de Despacho, seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado, se libraron las boletas de notificación y se les entregaron al Alguacil.

El Secretario,

Abg. J.M.