Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Protección del Niño y Adolescente extensión Puerto Ordaz de Bolivar, de 22 de Julio de 2016

1. Límites de la Controversia

1.1. Alegatos de la parte demandante

Consta a los folios del 1 al 5 escrito presentado en fecha 11 de Noviembre de 2015, por el abogado F.I.U., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana S.C.C.D., mediante el cual alegó lo que de seguidas se sintetiza:

• Que su representada mediante documento privado sin fecha, que riela inserto en el folio 11 en un folio útil y su vuelto del anexo que marcada A2, en copia certificada en cuarenta y un folios útiles consignó, celebró contrato de compra venta con el ciudadano N.N.A., de un inmueble de su legítima propiedad ubicado en la Calle Roscio, identificado con el número 35, en la población de El Callao, Municipio El Callao estado Bolívar, enclavado en una parcela de terreno propiedad municipal con una superficie de sesenta y dos metros con setenta y ocho metros cuadrados (62,78 mts2) constituido por un (1) local comercial, identificado con el numero dos (2) el cual contiene los siguientes linderos: NORTE: EN UNA L{INEA RECTA DE 10,45 METROS, CON COORDENADAS u.t.m., n-812.551.32 e-629.950.28, N-812.548.65 E-629.960.38, colindando con C.C., SUR: En dos líneas rectas de 7,78 y 2.65 metros, más un quiebre de 0,89 centímetros con coordenadas U.T.M.m N-812.542.16 E-629.958.76, N-812.542.79, E-629.956.20, N-812.543.65, E-629.956.44 N-812.545.73, E-629.948.94, colindando con C.C., ESTE: En una línea recta de 6.69 metros con coordenadas U.T.M., N-812.548.65, E-629.960.38, N-812.542.16, E-629.958,76, colindando con C.C., OESTE: En una linea recta 5.75 metros con coordenadas U.T.M. N-812.454.73, E-629.948,94, N-812.542.16, E-629.950,28. colindando con Calle Roscio, que es su frente.

• Que el contrato de compraventa privado no se perfeccionó por falta de pago, por cuanto el mismo se debió hacer con la entrega del cheque N° 30678427 del Banco Guayana a nombre de su representada por la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,oo), sin embargo, hubo una promesa de entrega del cheque al día siguiente a la firma del documento privado y por cuanto este tenia la posesión del inmueble por un contrato de arrendamiento verbal suscrito entre su representada y el demandado.

• Que en fecha 18 de marzo de 2015, el ciudadano AGRAM NASER NASER presentó solicitud de reconocimiento de documento solamente de la firma del documento de venta privado y el tribunal en fecha 16 de abril declara que da por reconocida unicamente la firma que aparece estampada al pie del documento privado y que es importante señalar que su representada desconoció el contenido de ese documento privado por falta de pago porque hasta los actuales momentos el señor NASSER no le e ntregó el cheque que aparece reflejado en el documento privado.

• Que al hacer la revisión del estado de cuenta se puede verificar sin lugar a dudas que esta cuenta nunca tuvo disponibilidad para que se pudiese haber hecho efectivo el cobro del mencionado cheque.

• Que fundamenta la acción en los artículos 1133, 1140, 1154, 1159, 1160, 1161, 1167, 1|264, 1271, 1474, 1527 y 1528 delk Código Civil.

• Que en virtud de lo anteriormente planteado solicita se decrete la resolución del contrato que fue suscrito sin fecha entre las partes y que riela inserto al expédiente. Que se acuerde la nulidad del mismo, que se acuerde la entrega inmediata del bien inmueble propiedad de su asistida, ubicada en la Calle Roscio, iden tificado con el numero 35, en la población de El Callao, Municipio El Callao Estado Bolívar.

• Que sea condenado el ciudadano AGRAM N.N. por los daños y perjuicios ocasionados por el usufructuo que tuvo el marrendatario por todo el tiempo que tuvo ocupando el inmuenle sin pagar canon de arrendamiento en virtud que este lo tiene subarrendado..

• Al, pago de las costas procesales

• Que estima la demanda en CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo, lo cual equivale a treinta mil unidades tributarias (30.000 UT.).

- Recaudos consignados junto con la demanda

- Riela al folio del 7 al 8 instrumento poder otorgado por la actora

- Marcado A2, Solicitud de reconocimiento de firma de documento privado, que riela al folio 9 al 11.

- Riela al folio 12 documento privado de venta mediante el cual la ciudadana S.C.C.D. le vende pura y simple al ciudadano N.N.A., el inmueble (local comercial) folios del 11 al 28.

- Inspección extrajudicial realizada en el Banco Caroní, folios del 29 al 50.

- Consta al folio del 52 al 54 auto de fecha 17 de noviembre de 2015, dictado por el Tribunal de la causa mediante l cual se decreta inadmisible la presente demanda, instando a las partes a acudir a la via administrativa a efectuar e procedimiento previsto en el articulo 6 y siguientes del decreto.

- Riela al folio del 55 al 57 escrito presentado por el abogado F.I. en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual apela del auto de fecha 17 de noviembre de 2015, dicha apelación fue oída en ambos efectos por auto de fecha 27 de noviembre de 2015, tal como riela al folio 61 de este expediente.

- Actuaciones celebradas en esta alzada

- Riela al folio del 64 al 66 escrito de promoción de pruebas presentado por la abogada M.B.V., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana S.C.C.D..

- Riela a los folios del 82 al 84 escrito de informes presentado por la abogada M.B.V., en su condición de apoderada judicial de la parte actora.

2. - Argumentos De la decisión

El eje central del presente recurso radica en la apelación ejercida por el abogado F.I.U., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana S.C.C.D., en contra del auto de fecha 17 de noviembre de 2015, que declaró INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA, INSTANDO A LAS PARTES A ACUDIR A LA VIA ADMINISTRATIVA A EFECTUAR EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN EL ARTICULO 6 BY SIGUIENTES DEL DECRETO CON VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDA, en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE VENTA POR FALTA DE PAGO, PAGO POR DAÑOS Y PERJUICIOS sigue la ciudadana S.C.C.D. contra el ciudadano N.N.A., argumentando la recurrida entre otros que en el presente juicio es aplicable lo señalado en la Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, y una vez obtenidas las resultas correspondientes, podrán acudir a la vía jurisdiccional.

La pretensión del actor se centra en solicitar la Resolución del Contrato que fue suscrito entre las partes por un local comercial identificado con el numero 2; y que como consecuencia de la Resolución del contrato que acuerde la nulidad del mismo, que como consecuencia de la resolución del contrato que acuerde la entrega inmediata del bien inmueble propiedad de su asistida.

En informes presentados en esta alzada la apoderada judicial de la parte actora, alega que en el documento privado e inspección judicial puede leerse que el inmueble objeto de la venta es un local comercial, no una vivienda familiar, que tiene un baño y un pasillo, identificado con el numero 2, en el cual está enmarcado dentro de los lineros señalados en ese documento de venta privada suscrito por las partes, que el comprador no pago y es el motivo de esta pretensión, quien tiene la posesión del inmueble comercial y que es importante señalar, que no es aplicable la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas.

Al efecto este Tribunal observa:

La pretensión del actor se basa en la RESOLUCION DE CONTRATO DE VENTA POR FALTA DE PAGO, PAGO POR DAÑOS Y PERJUICIOS sobre un local Comercial distinguido con el No. 2 con las siguientes características: el cual tiene los siguientes linderos: el cual contiene los siguientes linderos: NORTE: en una línea recta de 10,45 metros, con coordenadas u.t.m., n-812.551.32 e-629.950.28, N-812.548.65 E-629.960.38, colindando con C.C., SUR: En dos líneas rectas de 7,78 y 2.65 metros, más un quiebre de 0,89 centímetros con coordenadas U.T.M.m N-812.542.16 E-629.958.76, N-812.542.79, E-629.956.20, N-812.543.65, E-629.956.44 N-812.545.73, E-629.948.94, colindando con C.C., ESTE: En una línea recta de 6.69 metros con coordenadas U.T.M., N-812.548.65, E-629.960.38, N-812.542.16, E-629.958,76, colindando con C.C., OESTE: En una linea recta 5.75 metros con coordenadas U.T.M. N-812.454.73, E-629.948,94, N-812.542.16, E-629.950,28. colindando con Calle Roscio, que es su frente, ubicado en la calle Roscio, identificado con el numero 35, en la población de El Callao, Municipio El Callao, Estado Bolívar, siendo éste el bien objeto del litigio.

En consideración a este aspecto valga observar lo que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

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Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: …b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado… Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme…

Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

Por su parte el Decreto 602, de fecha el 29 de Noviembre de 2013, publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.305, dispuso:

Artículo 1.- Se establece un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados el desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, regulado en el presente Decreto, hasta tanto se dicte un régimen definitivo, justo y equitativo, mediante el respectivo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, en el marco de la Ley Habilitante otorgada al Presidente de la República para legislar en materias estratégicas para el desarrollo económico y la lucha contra la especulación y la corrupción…

Finalmente el Decreto N° 929 dictado por el Presidente de la República, con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418, de fecha 23 de Mayo de 2014, establece:

Artículo 1.- El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial

Artículo 2: A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por "inmuebles destinados al uso comercial", aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público

Artículo 20.- Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del arrendatario respecto del contrato de arrendamiento, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de cumplimiento o pago de tales obligaciones. Si el consenso no fuera posible, las partes podrán acudir al proceso jurisdiccional

Artículo 43.- En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión

Disposiciones Transitorias.- Primera: Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley. Segunda: Los procedimientos administrativos que estén en curso a la fecha de publicación del presente Decreto Ley, se adecuarán a lo establecido en el presente Decreto Ley, conforme a las disposiciones reglamentarias dictadas por el Ejecutivo Nacional que regulen la transición de los procedimientos determinados en las normas derogadas y los previstos en este instrumento. Tercera: Con la entrada en vigencia del presente Decreto Ley se suspende la ejecución de medidas cautelares dictadas en los procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa, de conformidad con lo establecido en el artículo 41, literal "L". Cuarta: Todos aquellos contratos celebrados en moneda extranjera antes de la entrada en vigencia de este Decreto Ley, automáticamente se entenderán pactados en moneda de curso legal venezolana, debiendo ajustarse sus estipulaciones económicas al presente Decreto Ley. Los inmuebles sujetos a estas contrataciones deberán someterse a la regulación de canon consagrada en la presente Ley dentro de los noventa (90) días siguientes a su entrada en vigencia. El incumplimiento de esta disposición será sancionado con multa equivalente a dos mil Unidades Tributarias (2.000 UT). Quinta: Se ordena la supresión de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat. Sexta: El Presidente de la República, mediante Reglamento, desarrollará el régimen de supresión de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y el régimen transitorio que resultare como consecuencia de tal supresión, garantizando la implementación efectiva del presente Decreto Ley y asegurando la continuidad administrativa de las funciones públicas relacionadas con las categorías de arrendamiento reguladas por el presente Decreto Ley

Disposiciones Derogatorias.- Primera: Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. Segunda: Se deroga el Decreto N° 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 de la misma fecha

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Disposiciones Finales.- Única: El presente Decreto Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela

En atención a las normas antes citadas se observa que en cuanto al juicio en comento, se distingue que el bien en litigio trata de un (1) local comercial, tal como quedó evidenciado de las actas que cursan en este expediente, y no una vivienda familiar como así lo declaró el Tribunal de la causa, incurriendo en una subversión del procedimiento declarando inadmisible la demanda, argumentando que se trataba de una vivienda familiar, por lo que es concluyente para este sentenciador declarar que la presente causa debe reponerse al estado de que el Tribual se pronuncie sobre la admisión de la demanda, ello de acuerdo al Decreto N° 929 dictado por el Presidente de la República, con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418, de fecha 23 de Mayo de 2014,

En virtud de lo declarado anteriormente, considera quien aquí sentencia que se hace innecesario el análisis y valoración de los demás argumentos presentados en la presente causa.

CAPITULO TERCERO

DISPOSITIVA

Por todos los razonamientos anteriores este Juzgado Superior Civil, Mercantil, de Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, REPONE LA CAUSA AL ESTADO DE QUE EL TRIBUNAL SE PRONUNCIE SOBRE LA ADMISIÓN DE LA DEMANDA, en el juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE VENTA POR FALTA DE PAGO, PAGO POR DAÑOS Y PERJUICIOS incoara la ciudadana S.C.C.D. contra el ciudadano N.N.A., en consecuencia de lo anterior se declara CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado F.I.U., en su condición de apoderado judicial de la ciudadana S.C.C.D.. Todo ello de conformidad con las disposiciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales ya citadas y los artículos 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil.

No hay especial condenatoria en costa, dada la naturaleza del fallo.

Por cuanto la presente decisión salió fuera de su lapso legal, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de esta decisión y en su oportunidad devuélvase el expediente al Juzgado de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil y de T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en Puerto Ordaz, a los VEINTIDOS (22) días del mes de Julio de dos mil dieciséis (2016).- Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-

El Juez,

Abg. J.F.H.O.

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las tres de la tarde (03:00 p.m.), previo anuncio de Ley, y se dejó copia certificada de esta decisión. Conste.-

La Secretaria,

Abg. Lulya Abreu

JFHO/la/cf

Exp: 16-5105