Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 27 de Julio de 2007

Se inicia el presente juicio mediante demanda por DESALOJO que fuera introducida por el abogado J.D.L.P., contra la ciudadana A.C.L.M., ante el Juzgado Distribuidor de Turno en fecha 1 de agosto de 2007, correspondiendo el conocimiento de la causa a este Tribunal.

Admitida la demanda en fecha 30 de octubre de 2007 y complementada en fecha 19 de noviembre de 2007, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación a los fines de ejercer su derecho a la defensa.

Agotados los trámites para la citación de la demandada, en fecha 30 de junio de 2008 comparece la ciudadana M.A., en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, se da por citada y consigna escrito de contestación a la demanda.

Ambas partes promovieron pruebas y fueron admitidas en su oportunidad.

Avocado al conocimiento de la causa quien suscribe y debidamente notificadas las partes de ello, el Tribunal pasa a dictar sentencia bajo los siguientes términos.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente juicio versa sobre un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos L.M.S.L. con la ciudadana A.C.L.M., en la cual el primero demanda a la segunda por DESALOJO.

Arguye el apoderado actor que su representado es propietario de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 5-B, del edifico Residencias Adriana, ubicado en el Boulevard R.L.d. la Urbanización Chuao, jurisdicción del municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, Caracas, el cual ocupa la ciudadana A.C.L.M., como arrendataria por contrato verbal, por lo que resulta aplicable la normativa establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la arrendataria no ha cumplido con su obligación de pagar un nuevo canon de arrendamiento, emanada de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital de fecha 25 de abril de 2003, la cual fijó como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 448.485,44). Que los efectos de esa sentencia serían aplicables a partir de que quedara definitivamente firme, lo cual ocurrió en fecha 2 de octubre de 2003, siendo que sus efectos eran aplicables de conformidad con ese fallo y a lo dispuesto en el artículo 1.615 del Código Civil. Que la arrendataria siguió consignando la suma de SESENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 60.000,00), desacatando la sentencia, adeudando la diferencia con el canon establecido por el órgano jurisdiccional a partir del mes de enero de 2004 hasta el mes de junio de 2007, es decir, cuarenta y dos (42) meses, siendo procedente solicitar y demandar el desalojo por la insuficiencia del pago de los cánones de arrendamiento señalados.

Fundamenta su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.592, ordinal segundo, y 1.615 del Código Civil y artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por las razones antes expuestas solicita que la demandada convenga o en su defecto sea condenada por el tribunal a: a) desalojar y entregar el bien arrendado, debido a la insuficiencia de pago de los cánones que van del mes de enero de 2004 hasta el mes de junio de 2007; b) pagar la cantidad de DIECISEIS MILLONES TRESCIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 16.316.388,00), por concepto de daños y perjuicios por el uso que ha hecho del inmueble, correspondiente a cuarenta y dos (42) meses que van desde enero de 2004 hasta junio de 2007, a razón de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 388.485,44), mensuales y; c) el pago de costas y costos del presente juicio.

Estima la demanda en la suma de DIECISEIS MILLONES TRESCIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 16.316.388,00).

Por su parte, la demandada desconoce e impugna los recaudos y afirmaciones de hecho y de derecho formulados por su contraparte. Rechaza, niega y contradice la demanda por ser los hechos inciertos y el derecho improcedente. Que existe una relación jurídica de arrendamiento de vivienda por tiempo indeterminado y que la ley señala casuísticamente las causas o causales para demandar el desalojo de un inmueble arrendado y no por motivos inventados por el demandado. Que pretende cobrar los efectos de una sentencia que no esta ejecutoriada, por cuanto le falta la notificación de su contenido y que pertenece a la jurisdicción administrativa. Que los pagos han estado solventes, por cuanto las consignaciones efectuadas cumplen con todos los extremos de ley y, por ende, esta demanda no procede, toda vez que la sentencia contenciosa administrativa alegada no ha causado el estado jurídico requerido. Que el arrendador no ha hecho ninguna diligencia para notificar de la sentencia emitida por la jurisdicción contenciosa administrativa. Concluye, que no existe causal de desalojo por el diferencial del monto del alquiler; que no es procedente un cobro parcial de bolívares como acción subsidiaria al desalojo y que no alegó una causal válida conforme al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ergo, rechaza la demanda y opone al actor el derecho que asiste a su representada a gozar de la tácita reconducción.

Para probar lo alegado, la parte actora trajo a los autos las siguientes pruebas: a) copia simples relativas a actuaciones y de las sentencias emitidas por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital en fecha 25 de abril de 2003 y por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en fecha 4 de septiembre de 2003, las cuales fueron impugnadas por la contraparte al momento de contestar la demanda, por lo que resulta tempestiva la impugnación. Empero, durante el lapso probatorio trae a los autos en copia certificada las referidas sentencias, las cuales están insertas del folio 56 al 60 y del folio 63 al 67 de expediente y que este juzgador las valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, demostrándose al efecto que fue fijado por el órgano jurisdiccional respectivo como canon de arrendamiento máximo mensual para fines de vivienda al inmueble arrendado, la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 448.485,44), hoy CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 448,48).

Por su parte, la demandada promueve la misma documental opuesta por la parte actora, relativa a la sentencia de fecha 4 de septiembre de 2003 por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, por lo que este tribunal la valora en los mismos términos.

Como se colige del libelo de demanda de la parte actora ésta circunscribe su pretensión al desalojo, fundamentado en el literal “a)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la falta de pago de mensualidades vencidas. Pues bien, en atención a la pretensión de la parte accionante, que se circunscribe, sin lugar a dudas, al desalojo fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta menester revisar los presupuestos de la norma transcrita. En este sentido, la disposición de referencia establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”. La norma de referencia establece el fundamento legal de la llamada acción (rectius: pretensión) de desalojo, cuya finalidad está encaminada a la terminación del vínculo arrendaticio que exista entre arrendador y arrendatario, en circunstancias y bajo supuestos especiales que la misma norma indica, y que la diferencian en sustancia con la tradicional pretensión de resolución de contrato. En efecto, la norma aporta el imperativo “solo podrá demandarse el desalojo”, para limitar el radio del alcance de la pretensión, a los supuestos que ella describe; con lo que se ratifica el carácter especial del mecanismo judicial y lo distancia de una acción común de resolución por incumplimiento. Ésta acción sólo aplica a los vínculos arrendaticios celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, y bajo las siete causales descritas en la norma.

Pues bien, para exigir judicialmente el desalojo de un inmueble en los términos antes expuestos, es necesario evidenciar la existencia de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado. No basta con la prueba de la existencia del contrato de arrendamiento, independientemente de su naturaleza, sino que resulta menester demostrar que el vínculo contractual fue celebrado verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado. En el caso de marras se observa que la parte actora expone en su libelo que la demandada ocupa el inmueble “…como arrendataria sin contrato…”, por lo que aparentemente se acordó verbalmente la relación arrendaticia, hecho que no ha sido controvertido o negado por la contraparte. Consecuentemente, ambos reconocen el vínculo inquilinario y la inexistencia de un contrato por escrito, entendiéndose que al nacer la relación verbalmente, debe presumirse, salvo prueba en contrario, que el tiempo es indeterminado, y así se declara.

Así, corresponde determinar ahora si ha operado el literal demandado por la parte actora fundamentado en la siguiente causal: “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. En este sentido, para exigir judicialmente el desalojo de un inmueble en los términos antes expuestos, es necesario evidenciar la existencia de una relación contractual verbal o escrita a tiempo indeterminado (la cual fue ya establecida por el tribunal). En segundo término, probada la existencia de la relación contractual (relación arrendaticia) entre las partes del proceso, será la parte a quien se le imputa el incumplimiento (demandado) la que tendrá la carga de probar el pago de la obligación debida o la existencia de alguna excepción que lo favorezca.

Como excepción, la parte demandada arguye que aun no ha sido notificada de la sentencia emitida por el órgano respectivo que ajustó el canon máximo del inmueble arrendado. Por lo que habrá que determinar de autos si ha sido debidamente notificado, o si por el contrario no ha estado a derecho de la providencia.

Se desprende de las pruebas traídas y así fue reconocido por ambas partes, que existió un procedimiento en lo contencioso administrativo contra la resolución Nº 01276 de fecha 6 de junio de 1997, dictada por la Dirección Inquilinaria del Ministerio de Desarrollo Urbano, hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, relativo al avalúo del canon de arrendamiento del inmueble sobre el cual se pretende el desalojo, el cual fue declarada su nulidad por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta misma Circunscripción Judicial, quedando firme el fallo en virtud del desistimiento de la apelación por la representación judicial de la ciudadana A.C.L.M., según pronunciamiento de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Asimismo, consta que el Tribunal Superior Tercero declara firme la sentencia que fuera proferida por ese órgano en fecha 25 de abril de 2003, esto es, la imposibilidad de ejercer algún medio de impugnación ordinario contra el fallo por el agotamiento de ellos o bien porque se cumplieron con los lapsos procesales para su ejercicio. En este sentido, considera quien decide que esa providencia constituye per se una actuación de la que se deriva que las partes se encuentran en conocimiento del fallo proferido por la Corte Primera, manteniéndose inmutable e incólume la decisión judicial que se determinó en primera instancia, y por ende, el mismo canon de arrendamiento fijado por el órgano judicial, todo en virtud del desistimiento del recurso intentado por la abogada M.A.A., en su condición de apoderada judicial de la ciudadana A.C.L.M., hoy parte demandada en el presente juicio.

Así las cosas, atender una defensa como la planteada por la parte demandada sería premiar su propia torpeza, y contrariando principios básicos de Derecho, consagrados en las inveteradas máximas nemo potest contra proprium factum venire, nadie puede volverse contra sus propios actos; nemo potest proprio facto se ab obligaciones liberare, nadie puede por hecho propio liberarse de su obligación; nemo sibi ipsi beneficium dare potest, nadie puede otorgarse beneficio a si mismo. Finalmente, nadie puede beneficiarse de su propia culpa, nadie puede sacarle provecho a su propia falta pues non auditur propiam allegans turpitudinem, imputet sibi, no ha de oírse a quien alega su culpa, impútese las consecuencias a sí mismo, todas la cuales resultan aplicables al caso de especie los principios expuestos, de conformidad con el artículo 4 del Código Civil, y así se declara.

Consecuentemente, concluye este juzgador que tenia plenamente la parte demandada el concomimiento del último y definitivo canon de arrendamiento sobre el cual estaba sujeto el inmueble y que fuera ajustado a la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 448.485,44), desde el 2 de octubre de 2003, fecha en que el Tribunal Superior declara firme la sentencia proferida por ella en fecha 26 de abril de 2003, y así se declara.

Así las cosas, una vez analizada la naturaleza del contrato y que la parte accionada conoce la ajustabilidad del canon arrendaticio, y siendo que correspondió al demandado la carga de probar que ha cumplido o que se ha verificado un hecho que lo exime; así lo establece el articulo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”; en concordancia con el articulo 506 del Código de procedimiento Civil, que dispone: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Analizado el material probatorio inserto a los autos de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa esta instancia que la parte demandada no logró demostrar el pago integral o el hecho extintivo de su obligación, por lo que resulta forzoso declarar el incumplimiento injustificado respecto de la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento; obligación principal de todo arrendatario establecida en el artículo 1.592 del Código Civil, que reza: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales… Omissis… Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” y así se declara. El incumplimiento está referido a la falta de pago total de las pensiones correspondientes del mes de enero de 2004 hasta el mes de junio del año 2007, pues si bien es cierto no resulta controversial el pago del canon fijado en un principio por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 60.000,00) que le hiciera la demandada al arrendador durante este período, no menos lo es la falta de pago del canon estipulado por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital.

Así las cosas, no se evidencia que la parte demandada haya cumplido con su obligación de pagar la totalidad de los cánones de arrendamiento, siendo que el pago parcial genera la insolvencia en la relación contractual, de manera que de conformidad con el artículo 1.264 del Código Civil y 1.159 eiusdem, en concordancia con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara el incumplimiento de la ciudadana A.C.L.M., y en consecuencia la procedencia de la pretensión de desalojo, y así se decide.

Asimismo, en su petitum solicita el pago por la cantidad de DIECISEIS MILLONES TRESCIENTOS DIECISEIS MIL TRESCEINTOS OCHENTA Y OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 16.316.388,00), hoy DIECISEIS MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 16.316,38), por concepto de daños y perjuicios que la parte demandada le ha ocasionado por el uso del inmueble, correspondientes a los cánones de arrendamiento insolutos que van de mes de enero de 2004 hasta el mes de junio de 2007, a razón de TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 388.485,48), hoy TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 388,48), cantidad resultante de la resta de los cánones consignados por la parte demandada por SESENTA MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 60.000,00) del canon fijado por el órgano judicial. En este sentido, este juzgador dado que esta determinado el quantum de los daños por la parte actora y que al señalar el motivo que la origina, considera que debe declararse la procedencia del mismo, y así se decide.

En consecuencia, conforme a lo expuesto por cuanto la acción de desalojo ejercida en el presente juicio se encuentra tutelada por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la misma debe prosperar en su totalidad. Y así se decide.

DECISION

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO interpuso L.M.S.L. contra la ciudadana A.C.L.M.. En consecuencia, se condena a la parte demandada: 1) A desalojar el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 5-B, del edifico Residencias Adriana, ubicado en el Boulevard R.L.d. la Urbanización Chuao, jurisdicción del municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, Caracas. 2) A pagar a la parte demandante la cantidad de DIECISEIS MIL TRESCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES CON TREINTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 16.316,38), por concepto de daños y perjuicios, visto el uso que hiciera del inmueble de enero de 2004 hasta febrero de 2007. 3) A las costas por resultar completamente vencida en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años 200º y 151º.

EL JUEZ,

L.T.L.S.

EL SECRETARIO,

M.S.

En esta misma fecha, siendo las 9:24 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO,

M.S.

Asunto: AH16-V-2007-000105