Decisión nº 37 de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo de Falcon (Extensión Coro), de 1 de Marzo de 2010
| Fecha de Resolución | 1 de Marzo de 2010 |
| Emisor | Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo |
| Ponente | Eduardo Simón Yuguri Primera |
| Procedimiento | Retracto Legal |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y DEL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
ACTUANDO EN MATERIA CIVIL
EXPEDIENTE Nº 10.010.
PARTE ACTORA: STAVROS KOUFI CARAMANOLI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.923.440, de este domicilio.
APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: M.S. y AIRFRED TADEINA R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro 55.958 y 108.451.
PARTE DEMANDADA: DESPOINA SEPETADELI, FOTIOS SEPATADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI y A.S., de nacionalidad griegos, portadores de los pasaportes Nros: AE1528313, AE4928108, AE4979714, AA2609404, AE4727678.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: DIXON I.R.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.562.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
I
En fecha: 29 de Junio de 2.009, el ciudadano STAVROS KOUFI CARAMANOLI, asistido de la abogada M.S., presentó demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de los ciudadanos DESPOINA SEPETADELI, FOTIOS SEPATADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI y A.S., de nacionalidad griegos, portadores de los pasaportes Nros: AE1528313, AE4928108,AE4979714,AA2609404,AE4727678, por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito de ésta Circunscripción Judicial, habiendo correspondido a este Juzgado por distribución.
En fecha 16 de julio de 2.009, el Tribunal le dio entrada a la demanda y admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenando la citación de los demandados, la cual se practicará de conformidad con lo establecido en el articulo 224 del Codigo de Procedimiento Civil, una vez que conste en autos la verificación que los referidos ciudadanos, no se encuentran en el País, y se ordenó librar oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), Dirección de Migración y Zonas Fronterizas, con sede en la Ciudad de Caracas, designándose correo especial a la abogada M.S., para le entrega del mencionado oficio. Se acordó proveer las medidas solicitadas, por auto separado. En fecha 13 de agosto del 2009, se apertura cuaderno de medidas y se decretó Medida de Enajenar y Gravar, sobre el bien inmueble objeto de la demanda, se libro oficio al Ciudadano Registrador Subalterno del Municipio M.d.E.F., a los fines de que se abstenga de registrar toda escritura que verse sobre gravamen o enajenación del referido inmueble.
En fecha 13 de agosto de 2.009, la abogada M.S., consignó constancia como le fue recibido oficio emanado de este juzgado para la Dirección de Migración y Fronteras.
En fecha 16 de septiembre de 2.009, el tribunal ordeno agregar al expediente el oficio signado bajo el Nº 00001121, procedente de la Dirección de Migración y Fronteras, Servicio Administrativo de identificación, Migración y Extranjería (SAIME).del cual se evidencian los registros migratorios de los demandados.
En fecha: 21 de septiembre de 2.009, el ciudadano STAVROS KOUFIS CARAMANOLI, otorgó poder apud-acta a las abogadas M.S. y AIRFRED TADEINA R.G.., por auto de fecha 22 de Septiembre de 2009, el tribunal acordó tener como apoderadas de la parte actora a las abogadas M.S. y AIRFRED TADEINA R.G..
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2009, el tribunal acordó citar mediante Carteles a los demandados, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 224 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 08e octubre del 2009, la abogada M.S., apoderada actora, consignó ejemplares de los diarios “ El Falconiano “ y “Nuevo Día “, donde aparecen publicados carteles de citación, librados por este tribunal. El tribunal, por auto de fecha 09 de octubre de 2009, ordeno agregar los ejemplares de los diarios consignados. En fecha 26 de octubre de 2009., la abogada M.S., apoderada de la parte actora, consignó ejemplares de los diarios “Nuevo Día “y “El Falconiano”, donde aparecen publicados carteles de citación librados por este tribunal. El tribunal, mediante auto de fecha 27 de octubre de 2009, ordenó agregar los ejemplares de los diarios consignados por la apoderada actora.
Mediante diligencia de fecha 07 de diciembre de 2009,el ciudadano PRODROMOS SEPATADELIS BALI, asistido del abogado P.B., solicitó copia simple del expediente.
Mediante diligencia de fecha 15 de diciembre del 2009, la abogada M.S., en su carácter de apoderada de la parte actora, solicitó se designe defensor de oficio a los demandados. El tribunal, mediante auto de fecha: 07 de enero de 2.010, designó como defensor de oficio de los demandados, a la abogada IVARSKI TORES, a quien ordenó librar boleta de notificación, a fin de que comparezca a dar aceptación o excusa y en el primer caso preste juramento de Ley.. en fecha 12 de enero de 2.010, el alguacil del tribunal, consigno boleta de notificación, que le fue firmada por la abogada IVARSKI TORRES, en fecha 11 de enero de 2010, el tribunal por auto de fecha 12 de enero de 2010, ordeno agregar al expediente la boleta consignada.
En fecha 14 de enero de 2010, compareció por ante el Tribunal la abogada IVARSKI TORRES, y acepto el cargo de defensor de oficio de los demandados, y juro cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al cargo.
En fecha 169 de enero de 2.010 (cuaderno de medidas) el tribunal, ordeno agregar al expediente el oficio signado bajo el Nº 6990-294, procedente del Registro Subalterno del Municipio M.d.E.F..
Mediante diligencia de fecha 19 de enero de 2009 (cuaderno de medidas), la apoderada de la parte actora, abogada M.S., solicito se libre nuevo oficio a la oficina de Registro Subalterno del Municipio M.d.E.F., en virtud de que el oficio librado por este tribunal, fue librado con datos que no concuerdan con los datos de registro..
En fecha 20 de enero de 2010 (cuaderno de medidas), el tribunal, ordeno librar oficio a la oficina inmobiliaria de registro Subalterno del Municipio M.d.e.F.,
En fecha 20 de enero de 2010, el tribunal libro recaudos de citación al defensor de oficio de los demandados.
Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2.010, el abogado DIXON I.R.U., consignó en cinco (5) folios, poder original, otorgado por los demandados.
El tribunal, por auto de fecha 22 de enero de 2010, ordeno agregar el poder consignado por el abogado DIXON I.R.U., y acordó tenerlo como apoderado de los demandados conjuntamente con la abogada S.H.A..
Por auto de fecha 26 de enero de 2010, el tribunal, ordeno agregar al expediente el escrito de contestación a la demanda, presentado por el apoderado de la parte demandada abogado DIXON I.R.U..
Por auto de fecha 27 de enero de 2010, el tribunal, le dio entrada a las pruebas presentadas por el apoderado de la parte actora, pronunciándose sobre la admisión de las mismas, en la cual acordó con relación al merito favorable de los autos, que éste no constituye un medio de prueba. En cuanto a las pruebas documentales promovidas las admitió salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 02 de febrero de 2.010 (cuaderno de medidas), el tribunal ordeno agregar oficio procedente del registro Inmobiliario del Municipio M.d.e.F..
Por auto de fecha 04 de febrero de 2.010, el tribunal admitió salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas presentadas por la apoderada de la parte actora abogada M.S..
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Para Sentenciar se observa:
I) Obedece la acción interpuesta por ante el Órgano Jurisdiccional, a formal demanda por Retracto Legal arrendaticio, incoada por el ciudadano Stavros Koufi Caramanoli , en condición de arrendatario de un local comercial ubicado en la Avenida Manaure entre Calles Churuguara y Buchivacoa de la ciudad de Coro., en contra de los ciudadanos codemandados Despoina Sepetadeli, Fotios Sepetadelis, Foteini Sepetadeli, Erifyli Sepetadelli y A.S.., alegando para ello, 1)que desde hace veinte (20) años, es arrendatario de un inmueble que fue propiedad de quien en vida llevo por nombre G.S.B., quien falleció en Atenas, Grecia., 2) Que producto de su fallecimiento la ciudadana Despoina Sepetadeli de nacionalidad Griega, portadora del pasaporte N° AE 1528313, quien era propietaria del 50% por la comunidad de gananciales fomentada con su difunto cónyuge adquiere un diez por ciento (10%) adicional motivo al orden de suceder., 3) Que la prenombrada ciudadana encontrándose en vigor la relación arrendaticia con la accionante vendió el inmueble a los ciudadanos Fotios Sepatadelis, Foteini Sepetadeli, Erifyli Sepetadelli y A.S., sin cumplir con la notificación prevista en la Ley Arrendaticia, para que ejerciera el derecho de preferencia., 4) Que para el momento que se realizo la venta estaba solvente con el pago del canon de arrendamiento como efectivamente se encuentra a la presente fecha., 5) Que de conformidad con lo antes expuesto demanda a la viuda y a los coherederos en primer grado en línea recta para que reconozcan que la venta debió realizarse a la arrendataria y por tanto la venta efectuada no le es oponible.
Así esbozada la pretensión resulta menester adentrarse al análisis valorativo de los instrumentos que lo acompañan entre los que se encuentran., a)signado con las letras “A, B y C”, rielan del folio 10 al 21, copias simples de escrituras debidamente autenticadas por ante la Notaria Pública de Coro, contentivas de acuerdo de voluntades denominado contrato de arrendamiento celebrado por la hoy actora como arrendataria y el difunto G.S.B. como arrendador propietario, relación arrendaticia que a la muerte del primitivo propietario arrendador, se transfiere, a quienes de conformidad con el orden de suceder pasan a ocupar la condición de propietarios, esto es, la viuda Despoina Sepetadeli y sus descendientes en primer grado en línea recta Fotios, Foteini, Erifyli y A.S.., b)del folio 22 al 28, consta copia certificada contentiva de la operación de compra venta, donde la viuda del causante ciudadana Despoina Sepetadeli, le transfiere al resto de los copropietarios la alícuota del sesenta por ciento (60%) de los derechos que le correspondieron sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, negocio jurídico que se verifico por ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.F., en fecha 18/09/2008, anotada bajo el número 10, tomo vigésimo, folios que van del 83 al 88, protocolo primero, tercer trimestre. Al respecto debe señalar este Sentenciador que tanto el instrumento traslaticio de propiedad como el contrato de arrendamiento, constituyen los documentos fundamentales de la demanda., c) Se encuentran aglutinados del folio 30 al 41, copias simples de instrumentos privados emanados de terceros, aconteciendo que al no haber sido incluidas las copias fotostáticas de estas escrituras privadas dentro de la tarifa legal del articulo 429 del Código Adjetivo Civil, se desestima su presentación, en la causa que se decide., d) Marcado con la letra G, riela del folio 43 al 93, copia certificada de actuaciones judiciales denominada expediente de consignaciones arrendaticias, procedimiento de jurisdicción voluntaria, utilizado por la parte arrendataria en el juicio que se analiza para acreditar su solvencia en relación al pago de los cánones arrendaticios frente al arrendador, es importante resaltar que el cumplimiento de esta principal obligación del arrendatario constituye un requisito esencial para fijar la viabilidad de la demanda por retracto legal arrendaticio. ASI SE DETERMINA.
Una vez revisados los instrumentos anexos por la accionante se hace necesario aclarar que en el asunto bajo estudio no están dados los presupuestos de Ley que se requieren para que el actor alcance una sentencia favorable, esto es, el inmueble arrendado no fue transferido a un tercero como equívocamente lo refiere la representación judicial de la accionante, entonces pierde vigencia la aplicación del derecho consagrado a favor, del arrendatario en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cito “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario...”, de manera pues, que al no haberse producido el efecto traslaticio de propiedad del inmueble arrendado, “a un tercero”, la circunstancia de hecho esgrimidas en el escrito libelar no pueden se subsumidas en el derecho invocado. ASI SE DETERMINA.
En el caso de marras, quienes se presentan en el escenario procesal como demandados, una vez que tiene lugar la extinción física de quien se identifico como G.S., adquieren en atención a las alícuotas correspondientes la condición de copropietarios del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, lo que a su vez, viene ha originar una comunidad exteriorizada entre los nuevos copropietarios., de tal manera, que al adquirir los hijos del causante la mayor parte y con ello la totalidad de la alícuota que le correspondió a su señora madre Despoina Sepetadeli, en su doble condición de viuda y coheredera, sobre el tantas veces mencionado inmueble local, no sufre alteración alguna la posición de los sujetos en la relación arrendaticia la cual se mantiene vigente entre quienes no han dejado de ser propietarios arrendadores ciudadanos Fotios, Foteini, Erifyli y A.S. y el señor Stavros Koufi Caramanoli como arrendatario, por lo tanto, mal podría permitirse mediante la acción que se dirime que el arrendatario demandante se subrogue, en el instrumento traslaticio de propiedad de fecha 18 de septiembre de 2008, en lugar de quienes ya sustentaban para el momento que adquirieron el sesenta (60%), por ciento del inmueble la condición de copropietarios a r.d.l.m. de su difunto progenitor, como puede claramente palparse no se trata, se repite, del supuesto normativo que fija la viabilidad del retracto legal arrendaticio previstos en el articulo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios..
Para una mejor comprensión es bueno aclarar que la transmisión del sesenta por ciento (60%), de la cuota que le correspondió a la vendedora sobre el bien inmueble local comercial ubicado en la Avenida Manaure, entre Calles Churuguara y Buchivacoa de la ciudad de S.A.d.C., al resto de los copropietarios (comuneros), encuentra una amplia justificación en la normativa encargada de regular los derecho de los comuneros durante la existencia de indivisa comunidad de bienes, De allí que aun bajo el supuesto previsto en el articulo 1.546 del Código Civil, disposición que constituye la génesis de la institución del retracto legal El comunero enajenante pueda disponer de su cuota, ceder o hipotecar libremente, esto no menoscaba el derecho que tienen cualquiera de los comuneros de subrogarse en las mismas condiciones en el derecho del tercero adquirente. Esto se repite, basamentado en el derecho de preferencia que le asiste por formar parte de la comunidad. ASI SE DETERMINA.
II) Durante el acto destinado a la contestación a la demanda:
Se observa que el día 26/01/2010, la representación judicial de la codemandada Abogado Dixon I.R., inpreAbogado número 44.562, de manera tempestiva consigna escrito de contestación a la demanda y sus anexos, desprendiéndose de su contenido. En primer lugar la oposición de la defensa perentoria denominada Caducidad de la Acción, argumentando para sustentarla. E) Que la norma aplicable para el supuesto ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio es el articulo 1.547 del Código Civil., F) Que a los efectos del ejercicio del retracto legal debió realizarse, dentro de un lapso de cuarenta (40) días, a partir de la fecha de protocolización del documento.
Al respecto, como punto que requiere previo pronunciamiento al dictamen de fondo, quien suscribe pasa a declarar la improcedencia de la “caducidad legal”, opuesta de manera tempestiva por los sujetos pasivos de la relación procesal. Constituyendo el fundamento de la improcedencia., el no encontrarse enmarcadas las razones de hecho afirmadas en el escrito de demanda por la actora, dentro de los presupuesto exigidos por el legislador inquilinario, en los artículos 43 y 48 eiusdem, referentes a las condiciones existenciales para canalizar la demanda de retracto legal arrendaticio. Nótese que la ciudadana Despoina Sepetadeli no dio en venta la alícuota que le asistía sobre el inmueble a un tercero como a quedado precedentemente establecido en el presente fallo. “Articulo 48. El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el articulo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado....”, en consecuencia se pasa a tener como NO HA LUGAR, la defensa de caducidad propuesta por la representación judicial de los codemandados propietarios arrendadores al demandante arrendatario .ASI QUEDA ESTABLECIDO.
En segundo lugar, consta la negativa pormenorizadas en lo que respecta, a las afirmaciones vertidas por el demandante en su escrito de demanda, argumentando a su favor los codemandados que a la muerte de su difunto Padre pasan a ser copropietario del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia conjuntamente con su señora madre, que con posterioridad al adquirir el 60%, de manos de su señora madre en virtud, de operación de compra venta se constituyen como propietarios de la totalidad del inmueble. ASI SE DETERMINA.
III) DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:
Dentro de las razones de hecho que se encuentran exentos de prueba por haber sido admitidos por las partes se encuentran, la existencia de la relación arrendaticia, la muerte del ciudadano G.S.B., quien fungió como arrendador propietario del bien inmueble arrendado, que la ciudadana Despoina Sepetadeli una vez acaecido el fallecimiento de su difunto esposo se constituye en copropietaria del 60% del inmueble arrendado, que los ciudadanos Fotios Sepetadelis, Foteini Sepetadeli, Erifyli Sepetadelli y A.S., son hijos del difunto y la señora Despoina Sepetadeli, y que efectivamente la última de las mencionadas dio en venta la alícuota del inmueble que le correspondió al resto de los coherederos.
Así las cosas tales afirmaciones no requieren ser demostradas de conformidad con los Principios de economía y celeridad procesal. ASI SE DETERMINA.
A) PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
a.1) De conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, promueve el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Coro, en fecha 12 de noviembre de 2003, anotado bajo el número 40, tomo 69., así como el contrato de arrendamiento celebrado el día 09 de febrero de 2006, anotado bajo el número 29, tomo 13 de los libros llevados por la Notaria Pública de Coro.
El ofrecimiento de ambos instrumentos resulta inoficioso toda vez, que la relación arrendaticia constituye un hecho admitido entre los sujetos involucrados en la litis. ASI SE DETERMINA.
a.2)A decir, de los instrumentos privados acompañados en original para acreditar la solvencia arrendaticia, se observa que al no estar enfocada la pretensión presentada consideración de la Administración de Justicia, dentro del marco normativo del articulo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, carecen de eficacia probatoria, se repite, en la causa que se decide. ASI SE DETERMINA.
B)Pruebas de la parte demandada:
b.1) Promueve copia simple del documento de venta protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de Registro Público del Municipio M.d.E.F., de fecha 18 de septiembre de 2008, anotado bajo el número 10, tomo 20, folio 83 al 88, Protocolo Primero, Tercer Trimestre.
Al constituir un hecho admitido entre las partes la materialización de la operación de venta del inmueble arrendado en razón del 60%, resulta inoficiosa su promoción durante la etapa probatoria., así mismo también carece de eficacia su presentación para evidenciar la caducidad legal . ASI SE DETERMINA.
b.3) A decir, del acompañamiento en copias simples de la planilla de liquidación sucesoral, para demostrar que la ciudadana Despoina Sepetadeli y los ciudadanos Fotios, Foteina, Erfyli y A.S., en su condición de coherederos del causante G.S.B., adquirieron en virtud, de comunidad forzosa de bienes la propiedad del inmueble arrendado.
Al respecto nos encontramos nuevamente en presencia de un hecho admitido como, a saber, lo constituyen la condición de herederos y copropietarios de los ciudadanos antes identificados. ASI SE DETERMINA.
Una vez realizadas las anteriores consideraciones acerca de la carencia de elementos, presunciones y/o medios probatorios., que coadyuven la determinación de los requisitos existenciales para demandar el retracto legal arrendaticio por parte del arrendatario. Tal es el caso, que no consta en autos que el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia que continua vigente entre los copropietarios y la demandante, haya sido dado en venta a un tercero como equívocamente lo refiere la actora circunstancia que impide la posibilidad de subrogación del ciudadano arrendatario Stavros Koufi Caramanoli, como propietario en las misma condiciones estipuladas en el documento de venta celebrado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.F., en fecha 18 de septiembre de 2008, anotado bajo el número 8, tomo Vigésimo, folios sesenta y siete (67) al setenta y dos (72), Protocolo Primero, Tercer Trimestre de los libros respectivos., constituyendo estas las razones de hecho y de derecho por las que siguiendo las pautas para sentenciar, previstas en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, al no existir plena prueba de los alegado por el actor en su escrito libelar deba tenerse como en efecto pasa a declararse como Improcedente la demanda interpuesta. ASI SE DECIDE.
III
VEREDICTO
ESTE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY. DECLARA:
SIN LUGAR, la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoada por el ciudadano Stavros Koufi Caramanoli, titular de la cédula de identidad número 9.923.440, representados por las abogadas M.S. y AIRFRED TADEINA RUIZ, inpreabogados números 55.958 y 108.451, en contra de los ciudadanos: DESPOINA SEPETADELI, FOTOS SEPETADELIS, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELLI Y A.S., Portadores de los pasaportes números: AE4928108, AE 4928108, AE4979714, AA2609404 Y AE4727678 respectivamente, bajo el patrocinio judicial del Abogado DIXON R.U., inpreAbogado número 44.562.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al demandante al pago de Costas Procesales.
Déjese copia certificada en el archivo de la presente decisión.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON. EN S.A.D.C., AL PRIMER (01) DIA DEL MES DE MARZO DE DOS MIL DIEZ. AÑOS: 199° DE LA INDEPENDENCIA Y 151° DE LA FEDERACION. (elvia).-
EL JUEZ TEMPORAL.
ABG. E.Y.P.
LA SECRETARIA.
ABG. D.C.
NOTA. En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 11:00 a.m., previo el anuncio de Ley, quedando anotada bajo el No. 37.
LA SECRETARIA.
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y DEL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON.
ACTUANDO EN MATERIA CIVIL
EXPEDIENTE Nº 10.010.
PARTE ACTORA: STAVROS KOUFI CARAMANOLI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.923.440, de este domicilio.
APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: M.S. y AIRFRED TADEINA R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro 55.958 y 108.451.
PARTE DEMANDADA: DESPOINA SEPETADELI, FOTIOS SEPATADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI y A.S., de nacionalidad griegos, portadores de los pasaportes Nros: AE1528313, AE4928108, AE4979714, AA2609404, AE4727678.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: DIXON I.R.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.562.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
I
En fecha: 29 de Junio de 2.009, el ciudadano STAVROS KOUFI CARAMANOLI, asistido de la abogada M.S., presentó demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en contra de los ciudadanos DESPOINA SEPETADELI, FOTIOS SEPATADELI, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELI y A.S., de nacionalidad griegos, portadores de los pasaportes Nros: AE1528313, AE4928108,AE4979714,AA2609404,AE4727678, por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito de ésta Circunscripción Judicial, habiendo correspondido a este Juzgado por distribución.
En fecha 16 de julio de 2.009, el Tribunal le dio entrada a la demanda y admitió cuanto ha lugar en derecho, ordenando la citación de los demandados, la cual se practicará de conformidad con lo establecido en el articulo 224 del Codigo de Procedimiento Civil, una vez que conste en autos la verificación que los referidos ciudadanos, no se encuentran en el País, y se ordenó librar oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), Dirección de Migración y Zonas Fronterizas, con sede en la Ciudad de Caracas, designándose correo especial a la abogada M.S., para le entrega del mencionado oficio. Se acordó proveer las medidas solicitadas, por auto separado. En fecha 13 de agosto del 2009, se apertura cuaderno de medidas y se decretó Medida de Enajenar y Gravar, sobre el bien inmueble objeto de la demanda, se libro oficio al Ciudadano Registrador Subalterno del Municipio M.d.E.F., a los fines de que se abstenga de registrar toda escritura que verse sobre gravamen o enajenación del referido inmueble.
En fecha 13 de agosto de 2.009, la abogada M.S., consignó constancia como le fue recibido oficio emanado de este juzgado para la Dirección de Migración y Fronteras.
En fecha 16 de septiembre de 2.009, el tribunal ordeno agregar al expediente el oficio signado bajo el Nº 00001121, procedente de la Dirección de Migración y Fronteras, Servicio Administrativo de identificación, Migración y Extranjería (SAIME).del cual se evidencian los registros migratorios de los demandados.
En fecha: 21 de septiembre de 2.009, el ciudadano STAVROS KOUFIS CARAMANOLI, otorgó poder apud-acta a las abogadas M.S. y AIRFRED TADEINA R.G.., por auto de fecha 22 de Septiembre de 2009, el tribunal acordó tener como apoderadas de la parte actora a las abogadas M.S. y AIRFRED TADEINA R.G..
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2009, el tribunal acordó citar mediante Carteles a los demandados, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 224 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 08e octubre del 2009, la abogada M.S., apoderada actora, consignó ejemplares de los diarios “ El Falconiano “ y “Nuevo Día “, donde aparecen publicados carteles de citación, librados por este tribunal. El tribunal, por auto de fecha 09 de octubre de 2009, ordeno agregar los ejemplares de los diarios consignados. En fecha 26 de octubre de 2009., la abogada M.S., apoderada de la parte actora, consignó ejemplares de los diarios “Nuevo Día “y “El Falconiano”, donde aparecen publicados carteles de citación librados por este tribunal. El tribunal, mediante auto de fecha 27 de octubre de 2009, ordenó agregar los ejemplares de los diarios consignados por la apoderada actora.
Mediante diligencia de fecha 07 de diciembre de 2009,el ciudadano PRODROMOS SEPATADELIS BALI, asistido del abogado P.B., solicitó copia simple del expediente.
Mediante diligencia de fecha 15 de diciembre del 2009, la abogada M.S., en su carácter de apoderada de la parte actora, solicitó se designe defensor de oficio a los demandados. El tribunal, mediante auto de fecha: 07 de enero de 2.010, designó como defensor de oficio de los demandados, a la abogada IVARSKI TORES, a quien ordenó librar boleta de notificación, a fin de que comparezca a dar aceptación o excusa y en el primer caso preste juramento de Ley.. en fecha 12 de enero de 2.010, el alguacil del tribunal, consigno boleta de notificación, que le fue firmada por la abogada IVARSKI TORRES, en fecha 11 de enero de 2010, el tribunal por auto de fecha 12 de enero de 2010, ordeno agregar al expediente la boleta consignada.
En fecha 14 de enero de 2010, compareció por ante el Tribunal la abogada IVARSKI TORRES, y acepto el cargo de defensor de oficio de los demandados, y juro cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al cargo.
En fecha 169 de enero de 2.010 (cuaderno de medidas) el tribunal, ordeno agregar al expediente el oficio signado bajo el Nº 6990-294, procedente del Registro Subalterno del Municipio M.d.E.F..
Mediante diligencia de fecha 19 de enero de 2009 (cuaderno de medidas), la apoderada de la parte actora, abogada M.S., solicito se libre nuevo oficio a la oficina de Registro Subalterno del Municipio M.d.E.F., en virtud de que el oficio librado por este tribunal, fue librado con datos que no concuerdan con los datos de registro..
En fecha 20 de enero de 2010 (cuaderno de medidas), el tribunal, ordeno librar oficio a la oficina inmobiliaria de registro Subalterno del Municipio M.d.e.F.,
En fecha 20 de enero de 2010, el tribunal libro recaudos de citación al defensor de oficio de los demandados.
Mediante diligencia de fecha 21 de enero de 2.010, el abogado DIXON I.R.U., consignó en cinco (5) folios, poder original, otorgado por los demandados.
El tribunal, por auto de fecha 22 de enero de 2010, ordeno agregar el poder consignado por el abogado DIXON I.R.U., y acordó tenerlo como apoderado de los demandados conjuntamente con la abogada S.H.A..
Por auto de fecha 26 de enero de 2010, el tribunal, ordeno agregar al expediente el escrito de contestación a la demanda, presentado por el apoderado de la parte demandada abogado DIXON I.R.U..
Por auto de fecha 27 de enero de 2010, el tribunal, le dio entrada a las pruebas presentadas por el apoderado de la parte actora, pronunciándose sobre la admisión de las mismas, en la cual acordó con relación al merito favorable de los autos, que éste no constituye un medio de prueba. En cuanto a las pruebas documentales promovidas las admitió salvo su apreciación en la definitiva.
Por auto de fecha 02 de febrero de 2.010 (cuaderno de medidas), el tribunal ordeno agregar oficio procedente del registro Inmobiliario del Municipio M.d.e.F..
Por auto de fecha 04 de febrero de 2.010, el tribunal admitió salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas presentadas por la apoderada de la parte actora abogada M.S..
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Para Sentenciar se observa:
I) Obedece la acción interpuesta por ante el Órgano Jurisdiccional, a formal demanda por Retracto Legal arrendaticio, incoada por el ciudadano Stavros Koufi Caramanoli , en condición de arrendatario de un local comercial ubicado en la Avenida Manaure entre Calles Churuguara y Buchivacoa de la ciudad de Coro., en contra de los ciudadanos codemandados Despoina Sepetadeli, Fotios Sepetadelis, Foteini Sepetadeli, Erifyli Sepetadelli y A.S.., alegando para ello, 1)que desde hace veinte (20) años, es arrendatario de un inmueble que fue propiedad de quien en vida llevo por nombre G.S.B., quien falleció en Atenas, Grecia., 2) Que producto de su fallecimiento la ciudadana Despoina Sepetadeli de nacionalidad Griega, portadora del pasaporte N° AE 1528313, quien era propietaria del 50% por la comunidad de gananciales fomentada con su difunto cónyuge adquiere un diez por ciento (10%) adicional motivo al orden de suceder., 3) Que la prenombrada ciudadana encontrándose en vigor la relación arrendaticia con la accionante vendió el inmueble a los ciudadanos Fotios Sepatadelis, Foteini Sepetadeli, Erifyli Sepetadelli y A.S., sin cumplir con la notificación prevista en la Ley Arrendaticia, para que ejerciera el derecho de preferencia., 4) Que para el momento que se realizo la venta estaba solvente con el pago del canon de arrendamiento como efectivamente se encuentra a la presente fecha., 5) Que de conformidad con lo antes expuesto demanda a la viuda y a los coherederos en primer grado en línea recta para que reconozcan que la venta debió realizarse a la arrendataria y por tanto la venta efectuada no le es oponible.
Así esbozada la pretensión resulta menester adentrarse al análisis valorativo de los instrumentos que lo acompañan entre los que se encuentran., a)signado con las letras “A, B y C”, rielan del folio 10 al 21, copias simples de escrituras debidamente autenticadas por ante la Notaria Pública de Coro, contentivas de acuerdo de voluntades denominado contrato de arrendamiento celebrado por la hoy actora como arrendataria y el difunto G.S.B. como arrendador propietario, relación arrendaticia que a la muerte del primitivo propietario arrendador, se transfiere, a quienes de conformidad con el orden de suceder pasan a ocupar la condición de propietarios, esto es, la viuda Despoina Sepetadeli y sus descendientes en primer grado en línea recta Fotios, Foteini, Erifyli y A.S.., b)del folio 22 al 28, consta copia certificada contentiva de la operación de compra venta, donde la viuda del causante ciudadana Despoina Sepetadeli, le transfiere al resto de los copropietarios la alícuota del sesenta por ciento (60%) de los derechos que le correspondieron sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, negocio jurídico que se verifico por ante la oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio M.d.E.F., en fecha 18/09/2008, anotada bajo el número 10, tomo vigésimo, folios que van del 83 al 88, protocolo primero, tercer trimestre. Al respecto debe señalar este Sentenciador que tanto el instrumento traslaticio de propiedad como el contrato de arrendamiento, constituyen los documentos fundamentales de la demanda., c) Se encuentran aglutinados del folio 30 al 41, copias simples de instrumentos privados emanados de terceros, aconteciendo que al no haber sido incluidas las copias fotostáticas de estas escrituras privadas dentro de la tarifa legal del articulo 429 del Código Adjetivo Civil, se desestima su presentación, en la causa que se decide., d) Marcado con la letra G, riela del folio 43 al 93, copia certificada de actuaciones judiciales denominada expediente de consignaciones arrendaticias, procedimiento de jurisdicción voluntaria, utilizado por la parte arrendataria en el juicio que se analiza para acreditar su solvencia en relación al pago de los cánones arrendaticios frente al arrendador, es importante resaltar que el cumplimiento de esta principal obligación del arrendatario constituye un requisito esencial para fijar la viabilidad de la demanda por retracto legal arrendaticio. ASI SE DETERMINA.
Una vez revisados los instrumentos anexos por la accionante se hace necesario aclarar que en el asunto bajo estudio no están dados los presupuestos de Ley que se requieren para que el actor alcance una sentencia favorable, esto es, el inmueble arrendado no fue transferido a un tercero como equívocamente lo refiere la representación judicial de la accionante, entonces pierde vigencia la aplicación del derecho consagrado a favor, del arrendatario en el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cito “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario...”, de manera pues, que al no haberse producido el efecto traslaticio de propiedad del inmueble arrendado, “a un tercero”, la circunstancia de hecho esgrimidas en el escrito libelar no pueden se subsumidas en el derecho invocado. ASI SE DETERMINA.
En el caso de marras, quienes se presentan en el escenario procesal como demandados, una vez que tiene lugar la extinción física de quien se identifico como G.S., adquieren en atención a las alícuotas correspondientes la condición de copropietarios del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia, lo que a su vez, viene ha originar una comunidad exteriorizada entre los nuevos copropietarios., de tal manera, que al adquirir los hijos del causante la mayor parte y con ello la totalidad de la alícuota que le correspondió a su señora madre Despoina Sepetadeli, en su doble condición de viuda y coheredera, sobre el tantas veces mencionado inmueble local, no sufre alteración alguna la posición de los sujetos en la relación arrendaticia la cual se mantiene vigente entre quienes no han dejado de ser propietarios arrendadores ciudadanos Fotios, Foteini, Erifyli y A.S. y el señor Stavros Koufi Caramanoli como arrendatario, por lo tanto, mal podría permitirse mediante la acción que se dirime que el arrendatario demandante se subrogue, en el instrumento traslaticio de propiedad de fecha 18 de septiembre de 2008, en lugar de quienes ya sustentaban para el momento que adquirieron el sesenta (60%), por ciento del inmueble la condición de copropietarios a r.d.l.m. de su difunto progenitor, como puede claramente palparse no se trata, se repite, del supuesto normativo que fija la viabilidad del retracto legal arrendaticio previstos en el articulo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios..
Para una mejor comprensión es bueno aclarar que la transmisión del sesenta por ciento (60%), de la cuota que le correspondió a la vendedora sobre el bien inmueble local comercial ubicado en la Avenida Manaure, entre Calles Churuguara y Buchivacoa de la ciudad de S.A.d.C., al resto de los copropietarios (comuneros), encuentra una amplia justificación en la normativa encargada de regular los derecho de los comuneros durante la existencia de indivisa comunidad de bienes, De allí que aun bajo el supuesto previsto en el articulo 1.546 del Código Civil, disposición que constituye la génesis de la institución del retracto legal El comunero enajenante pueda disponer de su cuota, ceder o hipotecar libremente, esto no menoscaba el derecho que tienen cualquiera de los comuneros de subrogarse en las mismas condiciones en el derecho del tercero adquirente. Esto se repite, basamentado en el derecho de preferencia que le asiste por formar parte de la comunidad. ASI SE DETERMINA.
II) Durante el acto destinado a la contestación a la demanda:
Se observa que el día 26/01/2010, la representación judicial de la codemandada Abogado Dixon I.R., inpreAbogado número 44.562, de manera tempestiva consigna escrito de contestación a la demanda y sus anexos, desprendiéndose de su contenido. En primer lugar la oposición de la defensa perentoria denominada Caducidad de la Acción, argumentando para sustentarla. E) Que la norma aplicable para el supuesto ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio es el articulo 1.547 del Código Civil., F) Que a los efectos del ejercicio del retracto legal debió realizarse, dentro de un lapso de cuarenta (40) días, a partir de la fecha de protocolización del documento.
Al respecto, como punto que requiere previo pronunciamiento al dictamen de fondo, quien suscribe pasa a declarar la improcedencia de la “caducidad legal”, opuesta de manera tempestiva por los sujetos pasivos de la relación procesal. Constituyendo el fundamento de la improcedencia., el no encontrarse enmarcadas las razones de hecho afirmadas en el escrito de demanda por la actora, dentro de los presupuesto exigidos por el legislador inquilinario, en los artículos 43 y 48 eiusdem, referentes a las condiciones existenciales para canalizar la demanda de retracto legal arrendaticio. Nótese que la ciudadana Despoina Sepetadeli no dio en venta la alícuota que le asistía sobre el inmueble a un tercero como a quedado precedentemente establecido en el presente fallo. “Articulo 48. El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el articulo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado....”, en consecuencia se pasa a tener como NO HA LUGAR, la defensa de caducidad propuesta por la representación judicial de los codemandados propietarios arrendadores al demandante arrendatario .ASI QUEDA ESTABLECIDO.
En segundo lugar, consta la negativa pormenorizadas en lo que respecta, a las afirmaciones vertidas por el demandante en su escrito de demanda, argumentando a su favor los codemandados que a la muerte de su difunto Padre pasan a ser copropietario del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia conjuntamente con su señora madre, que con posterioridad al adquirir el 60%, de manos de su señora madre en virtud, de operación de compra venta se constituyen como propietarios de la totalidad del inmueble. ASI SE DETERMINA.
III) DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:
Dentro de las razones de hecho que se encuentran exentos de prueba por haber sido admitidos por las partes se encuentran, la existencia de la relación arrendaticia, la muerte del ciudadano G.S.B., quien fungió como arrendador propietario del bien inmueble arrendado, que la ciudadana Despoina Sepetadeli una vez acaecido el fallecimiento de su difunto esposo se constituye en copropietaria del 60% del inmueble arrendado, que los ciudadanos Fotios Sepetadelis, Foteini Sepetadeli, Erifyli Sepetadelli y A.S., son hijos del difunto y la señora Despoina Sepetadeli, y que efectivamente la última de las mencionadas dio en venta la alícuota del inmueble que le correspondió al resto de los coherederos.
Así las cosas tales afirmaciones no requieren ser demostradas de conformidad con los Principios de economía y celeridad procesal. ASI SE DETERMINA.
A) PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
a.1) De conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, promueve el contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Coro, en fecha 12 de noviembre de 2003, anotado bajo el número 40, tomo 69., así como el contrato de arrendamiento celebrado el día 09 de febrero de 2006, anotado bajo el número 29, tomo 13 de los libros llevados por la Notaria Pública de Coro.
El ofrecimiento de ambos instrumentos resulta inoficioso toda vez, que la relación arrendaticia constituye un hecho admitido entre los sujetos involucrados en la litis. ASI SE DETERMINA.
a.2)A decir, de los instrumentos privados acompañados en original para acreditar la solvencia arrendaticia, se observa que al no estar enfocada la pretensión presentada consideración de la Administración de Justicia, dentro del marco normativo del articulo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, carecen de eficacia probatoria, se repite, en la causa que se decide. ASI SE DETERMINA.
B)Pruebas de la parte demandada:
b.1) Promueve copia simple del documento de venta protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario de Registro Público del Municipio M.d.E.F., de fecha 18 de septiembre de 2008, anotado bajo el número 10, tomo 20, folio 83 al 88, Protocolo Primero, Tercer Trimestre.
Al constituir un hecho admitido entre las partes la materialización de la operación de venta del inmueble arrendado en razón del 60%, resulta inoficiosa su promoción durante la etapa probatoria., así mismo también carece de eficacia su presentación para evidenciar la caducidad legal . ASI SE DETERMINA.
b.3) A decir, del acompañamiento en copias simples de la planilla de liquidación sucesoral, para demostrar que la ciudadana Despoina Sepetadeli y los ciudadanos Fotios, Foteina, Erfyli y A.S., en su condición de coherederos del causante G.S.B., adquirieron en virtud, de comunidad forzosa de bienes la propiedad del inmueble arrendado.
Al respecto nos encontramos nuevamente en presencia de un hecho admitido como, a saber, lo constituyen la condición de herederos y copropietarios de los ciudadanos antes identificados. ASI SE DETERMINA.
Una vez realizadas las anteriores consideraciones acerca de la carencia de elementos, presunciones y/o medios probatorios., que coadyuven la determinación de los requisitos existenciales para demandar el retracto legal arrendaticio por parte del arrendatario. Tal es el caso, que no consta en autos que el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia que continua vigente entre los copropietarios y la demandante, haya sido dado en venta a un tercero como equívocamente lo refiere la actora circunstancia que impide la posibilidad de subrogación del ciudadano arrendatario Stavros Koufi Caramanoli, como propietario en las misma condiciones estipuladas en el documento de venta celebrado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio M.d.E.F., en fecha 18 de septiembre de 2008, anotado bajo el número 8, tomo Vigésimo, folios sesenta y siete (67) al setenta y dos (72), Protocolo Primero, Tercer Trimestre de los libros respectivos., constituyendo estas las razones de hecho y de derecho por las que siguiendo las pautas para sentenciar, previstas en el articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, al no existir plena prueba de los alegado por el actor en su escrito libelar deba tenerse como en efecto pasa a declararse como Improcedente la demanda interpuesta. ASI SE DECIDE.
III
VEREDICTO
ESTE TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY. DECLARA:
SIN LUGAR, la demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoada por el ciudadano Stavros Koufi Caramanoli, titular de la cédula de identidad número 9.923.440, representados por las abogadas M.S. y AIRFRED TADEINA RUIZ, inpreabogados números 55.958 y 108.451, en contra de los ciudadanos: DESPOINA SEPETADELI, FOTOS SEPETADELIS, FOTEINI SEPETADELI, ERIFYLI SEPETADELLI Y A.S., Portadores de los pasaportes números: AE4928108, AE 4928108, AE4979714, AA2609404 Y AE4727678 respectivamente, bajo el patrocinio judicial del Abogado DIXON R.U., inpreAbogado número 44.562.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al demandante al pago de Costas Procesales.
Déjese copia certificada en el archivo de la presente decisión.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO FALCON. EN S.A.D.C., AL PRIMER (01) DIA DEL MES DE MARZO DE DOS MIL DIEZ. AÑOS: 199° DE LA INDEPENDENCIA Y 151° DE LA FEDERACION. (elvia).-
EL JUEZ TEMPORAL.
ABG. E.Y.P.
LA SECRETARIA.
ABG. D.C.
NOTA. En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 11:00 a.m., previo el anuncio de Ley, quedando anotada bajo el No. 37.
LA SECRETARIA.
