Decisión de Juzgado Octavo de Municipio de Caracas, de 5 de Noviembre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

1. PARTE NARRATIVA

   PARTE DEMANDANTE: S.B.V., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No. 644.940

   PARTE DEMANDADA: A.A.D.D., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 7.524.222.

   APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: R.A.G., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 3.820.266, abogada en ejercicio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 31.836.

   APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: A.R.C., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 10.943.837, abogada en ejercicio, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 73.348.

   MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble que a continuación se identifica: “PARTE INFERIOR DE LA QUINTA DURAZNAL, UBICADA EN EL PARCELAMIENTO JUNKO COUNTRY CLUB, AVENIDA DURAZNAL, PARCELA 548-A; JURISDICCIÓN DE LA PARROQUIA CARAYACA DEL ESTADO VARGAS (convenido domicilio especial la ciudad de Caracas)”

   SENTENCIA DEFINITIVA

   1. Planteamiento de la controversia.

      Se plantea la controversia cuando la parte actora aduce que su representado suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana A.A.d.D., antes identificada; y que la misma ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de enero 2007 hasta el mes de junio de 2007, por lo que conforme a ello demanda la Resolución del Contrato. Por su parte la representación judicial de la demandada al momento de contestar la demanda opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y de la misma forma negó, rechazó y contradijo todo lo alegado por la demandante y adujo que su representada se encuentra solvente para seguir ocupando el inmueble ya que la misma realizó reparaciones mayores urgentes y necesarias para poder vivir con su familia y que superan la cantidad reclamada por la parte actora (compensación).

   2. Desarrollo del Procedimiento.

      Sometida a la distribución de turno, en fecha 3 de julio de 2007 fue presentado libelo de demanda, quedando la causa atribuida a este Juzgado. Este Juzgado admitió la demanda por auto de fecha 10 de julio de 2007, mediante los trámites del procedimiento breve.

      En fecha 07/08/2007, previa solicitud del demandante, se libró compulsa de citación respectiva. Asimismo consta al folio 24 y 25, que en fecha 24/09/2007, el alguacil titular adscrito a la Unidad de Recepción Alguacilazgo de los Juzgados de Municipios del Área Metropolitana de Caracas, ciudadano J.I., consignó recibo de citación debidamente firmado de la compulsa de citación librada a la ciudadana A.R.A.d.D..

      El 26/09/2007, siendo la oportunidad para dar contestación a la litis, compareció la parte demandada y solicitó conforme al artículo 4 de la Ley de Abogados una prórroga para dar contestación a la demanda en razón de no contar con asistencia de un profesional del derecho (folio 26), siendo acordado por auto de esa misma fecha en el cual se le otorgaron cinco (5) días para dar contestación a la demanda.

      En fecha 3/10/2007 la demandada dio contestación a la demandada oportunamente.

      Siendo la oportunidad legal para promover pruebas solo la parte demandada hizo uso de tal derecho, y consta a los folios 35 al 37 escrito de pruebas y anexos de la parte demandada, de fecha 9/10/2007.

2. PARTE MOTIVA.

   Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.

   1. Alegatos de la parte demandante:

   Alega la apoderada judicial del accionante, que su representado celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana A.A.d.D., ut supra identificada sobre el inmueble de autos, con un tiempo de duración de un (01) año, prorrogable por un tiempo igual, estableciendo como canon de arrendamiento la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), el cual según lo acordado se ajustaría anualmente con la tasa de inflación medida sobre la base del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la ciudad de Caracas, del Banco Central de Venezuela.

   Asimismo aduce que dicha ciudadana ha incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2007, por lo que le adeuda a su representado la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 4.286.648,73), a razón de SETECIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y UNO CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 714.441,45) cada mes.

   En tal sentido demanda la resolución del contrato así como el pago de los cánones insolutos.

   b.) Alegatos de la parte demandada:

   La apoderada judicial de la parte demandada alegó en primer lugar que el demandante, ciudadano S.B.V. no es el titular de la propiedad del inmueble objeto de la presente litis ya que no se evidencia a los autos que conforman el expediente un documento registrado o los datos de registro que certifiquen que el ciudadano en mención detenta la propiedad de dicho bien; así como tampoco se desprende de las actas procesales un instrumento legal donde le otorguen a dicho ciudadano la actuación como administrador del inmueble

   Negó que la demandada haya dejado de cancelar los meses de enero a junio de 2007, y que la misma se encuentra solvente para seguir ocupando el inmueble objeto de la relación arrendaticia, ya que desde el mes de abril del año 2006 el inmueble comenzó a presentar problemas que ameritaban reparaciones urgentes y mayores, por lo que su poderdante en vista de la urgencia procedió a realizar reparaciones necesarias para poder vivir dignamente con su familia, informándole previamente al arrendador dichas reparaciones, las cuales ascienden al orden de más de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), superando en cantidad la deuda que se ha generado por los cánones de arrendamiento; lo que ha generado una compensación.

   Afirma que el ciudadano S.B.V. ha violado las reglas del contrato de arrendamiento porque su obligación es cubrir los gastos generados por las reparaciones mayores del inmueble, y por ende éste, según su decir, se encuentra en deuda con sus representados que han costeado económicamente tales arreglos.

   Por último señaló que el inmueble objeto de arrendamiento posee una deuda de condominio que no ha cancelado el arrendador, lo cual trajo como consecuencia la suspensión del agua potable por parte de COOPEJUNKO (donde está ubicado el inmueble), situación que a pesar de haber sido informada al arrendador ha hecho caso omiso a sus obligaciones contractuales como son los gastos de condominio.

   De la cuestión previa

   Siendo la oportunidad prevista en el art.35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se pasa a decidir la cuestión previa opuesta:

   Opone la establecida en el art.346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil relativa al defecto de forma del libelo de demanda por no señalar los requisitos del art.340 CPC, en lo que respecta al objeto de la pretensión con linderos y demás especificaciones.

   Aduce no se han producido los documentos donde se deriven tales datos ni los de inscripción de inmueble, o que demuestre la titularidad de la propiedad del mismo por quien lo dio en arrendamiento.

   Al respecto, debe desecharse dicha cuestión previa por ser pacífica la jurisprudencia de la Sala Civil que establece que en esta materia no se está discutiendo sobre la propiedad sino sobre la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual reconoció la demandada, aceptando ser inquilino del inmueble y reconociendo además el carácter de arrendador de su demandante. En fin, se concluye que está determinada la ubicación del inmueble según contrato, por lo cual no es necesaria la señalización de los linderos como objeto litigioso.

   DE LAS PRUEBAS

   Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.:

   Con el libelo de la demanda se produjo el siguiente medio como instrumento fundamental de la demanda, como exige el art.434 CPC:

1. Pruebas de la parte demandante:

   1. ) Marcado “B” cursa a los folios 13-16 en fotocopias simples, contrato de arrendamiento autenticado ante la oficina notarial 26ª del municipio Libertador del Distrito Federal, al Nro.36, tomo 48 de fecha 03 de septiembre de 2004, el cual no fue impugnado por la contraria, tenido por legal según lo establecido en el art.1357 del Código Civil.

   El mismo es pertinente para demostrar la relación arrendaticia de autos y respecto al fondo de la controversia (falta de pago alegato del actor y compensación alegato del demandado) de su contenido devienen los hechos fundamentales:

   a.) El monto del canon de arriendo,

   b.) La naturaleza determinada del contrato,

   c.) las obligaciones por reparaciones menores y mayores que asumieron ambas partes.

2. Pruebas de la parte demandada:

   1. ) Marcados “A”, “B”, “E” y “F” cursan, contrato de trabajo y recibos relacionados con el mismo emanados del ciudadano W.G. (de naturaleza privada), que emanados de tercero se tienen como legalmente promovidos al ser ratificados su contenido y firma mediante prueba testimonial, promovida por el demandado y evacuado conforme a derecho (folios 85-87). Todo como señala el art.431 del Código de Procedimiento Civil.

      Dichos medios prueban la ejecución por parte del tercero y por cuenta del arrendatario de obras mayores de reparación descritas así: reemplazo de tuberías, sustitución de cableados, construcción de muro y retiro de escombros.

   2. ) Marcados “C”, “I” y “L” constan fotografías que se desechan por ser producidas por el mismo demandado, sin la asistencia del juez, como previene el art.502 del Código de Procedimiento Civil.

   3. ) Marcados “D”, “K”, “H”, “J”, se desechan recaudos por ser ilegales ya que siendo emanados de terceros no fueron ratificados por pruebas testimoniales y por ser además impertinentes con la comprobación al fondo del asunto como es: falta de pago de cánones alegada por el actor y compensación alegada por el demandado.

   4. ) Se promovió inspección judicial en el inmueble de juicio. Al respecto observa el juzgador que en principio se admitió dicha prueba y evacuó en fecha 18 de octubre de 2007 (folios 89-91), pero es el caso que el tribunal incurrió en un error en su evacuación, toda vez que si bien es cierto el contrato tiene domicilio especial la ciudad de Caracas (cláusula 12ª), dicho inmueble está ubicado en el Junko, del Estado Vargas, en límites con el Area Metropolitana de Caracas, no teniéndose en consecuencia competencia territorial y por tanto debe desecharse la prueba por ilegal.

      DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS

      De las pruebas promovidas contrastadas con los hechos alegados, este juzgador considera probados las siguientes situaciones fácticas:

      - I -

   1. ) La relación arrendaticia entre las partes por el inmueble de autos.

   2. ) Que el inmueble a pesar de estar ubicado en el Estado Vargas, se convino como domicilio especial la ciudad de Caracas.

   3. ) La naturaleza determinada del contrato, lo que implica que fue correcta la vía procesal de resolución que escogió el demandante conforme disposición del art.1167 del Código Civil.

   4. ) Que se fijó el canon de arriendo en la suma de Bs.550.000,oo y que se estableció un aumento por los índices de inflación señalados por el BCV, y que además fue aceptado por la parte demandada.

   5. ) Que se probaron la ejecución de obras en el inmueble de juicio por parte de un tercero a cargo del arrendatario según documentos emanados de terceros, y ratificado en juicio por vía de testimonio jurado de ese tercero.

   6. ) Que según contrato, los gastos mayores al 20% del monto del canon de arriendo por reparaciones mayores del inmueble corrían a cargo del arrendador y que, los gastos menores al 20% sobre el monto del canon por reparaciones menores correspondían al arrendatario.

      - II -

      El debate probatorio obliga a este juzgador a decidir el alegato excepcionante de compensación invocado en autos. Está probado la relación arrendaticia entre partes, primero en forma documental auténtica (art.1157 CC, folios 13-16) y segundo por aceptarlo la otra parte contra quien opera la demanda.

      Al tenerse válida ese medio de pruebas, es v.s.c. y dentro de sus estipulaciones tenemos dos situaciones primordiales que ayudan a resolver esta litis: Por un lado, la previsión del monto del canon de alquiler fijado en la suma de Quinientos cincuenta mil bolívares (Bs.550.000,oo) como se desprende de la cláusula 3ª y que, por efecto de la aplicación de los índices por inflación (IPC) llega a la suma de setecientos catorce mil cuatrocientos cuarenta y un bolívares con cuarenta y cinco céntimos (Bs.714.441,45) (hecho no discutido por la demandada).

      Por otro lado, tenemos que se acordó en el contrato que los gastos de reparaciones que hayan que hacerse en el inmueble que sean menores del 20% del monto del canon de arrendamiento mensual serán por cuenta del arrendatario y que, también se previó que las reparaciones mayores a ese 20% que necesite el inmueble serán por cuenta del arrendador, siendo todo ello establecido en la cláusula 10ª.

      Hay otra estipulación que se previó entre las partes que este sentenciador debe considerar a los fines de la motivación de su fallo, y es la cláusula 9ª que establece que el arrendatario no podrá efectuar ningún cambio en el inmueble, ni agregar nada sin el consentimiento previo y por escrito dado por el arrendador. Sostiene el juzgador que hasta “esa parte resaltada” de la cláusula no tendría problemas de legalidad, sin embargo, más adelante se prevé que:

      …siendo por su cuenta todos los gastos que ocasione y no podrá exigir ni reclamar en ningún caso indemnización alguna de dichas mejoras o bienechurías, cualquiera que sea el valor de las mismas.

      (negritas del juzgado).

      Para quien decide, esa parte de la cláusula es ilegal no sólo porque atenta con el principio de irrenunciablidad de los derechos del arrendatario que como se sabe son de orden público y social, a tenor de lo establecido en el art.7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sino además que colide con la cláusula 10ª antes citada que obliga al arrendador a asumir los gastos mayores de ejecución o reparación del inmueble que supere el 20% del valor del canon mensual.

      Así que, si el arrendador no cumplió por ejemplo con las reparaciones mayores al 20% del valor del canon establecido y fue el arrendatario quien asumió “esa obligación” que no le correspondía, siempre tendrá derecho de exigir el pago de ello al arrendador a pesar de la estipulación 9ª citada. Sostiene quien decide que el inquilino no sólo sí podría exigirle el pago a su arrendador por asumir costos que no le pertenecían, sino que, podría bien alegar compensación frente a su arrendador por cualquier otra obligación que se exija en forma líquida, bien porque deje de cumplir como inquilino (no hacer) con las reparaciones menores del 20% por haber asumido otras mayores a ese 20% (y que sea demostrable) bien dejando de pagar el canon mensual hasta por el monto ejecutado. Lo que no podría nunca el arrendatario es imputar a los cánones el monto que entregó al arrendador por concepto de depósito, porque existe prohibición legal en el art. 22 de la ley especial arrendaticia.

      De modo que no se puede contractualmente cercenar al inquilino a que pueda hacer uso de la compensación (sea legal, sea contractual, sea judicial) como forma de pago, bajo el argumento que se convino en que no podría exigir indemnización por alguna mejora no autorizada por el arrendador, y máxime cuando esas mejoras o reparaciones superan el 20% del valor del canon mensual, que estaba en obligación de sufragar el arrendador.

      En el caso de marras, el testigo W.G. ratificó su documento privado por el art.431del Código Adjetivo y explicó que ejecutó obras de reparación de emergencia en paredes, techos y tuberías del inmueble que ascendieron a la suma de Bs.10.860.000,oo.

      Es otro hecho probado y alegado por el arrendador que la deuda asumida por el inquilino por cánones de los meses de enero a julio de 2007 que asciende a Bs.4.286.648,73 (por estar establecido en el contrato) y que, sin que el arrendatario haya probado “el pago ordinario” de esa obligación mensual, al alegar compensación de esas sumas por haber ejecutado otros trabajos que eran responsabilidad de su arrendador, está reconociendo que ese monto se debía, sólo que aduce se extinguió por efecto de la compensación de deudas.

      Ahora bien, si tomamos en cuenta que se probó con prueba fidedigna que el inquilino gastó la suma de Bs.10.860.000,oo por una deuda que en principio estaba a cargo de su arrendador, es obvio que éste se convirtió en deudor de su deudor, y deben tenerse compensado hasta por ese monto, teniéndose en cuenta que como quiera que se ha demandado los cánones de enero a julio 2007 y los que se sigan venciendo, deberán tenerse “pagados” por efecto de la compensación dichos meses hasta por el monto de Bs.10.860.000,oo.

      Dispone el art.1332 del Código Civil:

      La compensación se efectúa de derecho en virtud de le Ley, y aún sin el consentimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes.

      De la norma anterior y la revisión de las cláusulas del contrato respecto a las mejoras, podemos concluir que si bien es cierto el arrendatario no puede ejecutar mejoras en el inmueble que no estuvieren autorizadas (por escrito) por el arrendador (cláusula 9ª), también es cierto que sí pudo ejecutar trabajos de reparación mayores al 20% del valor del canon mensual si el arrendador no cumplió con su obligación de reparación.

      Además, al estar establecidas el monto de la deuda del inquilino (cánones insolutos) y la deuda del arrendador (gastos, mejoras superiores al 20% del valor del canon mensual), quiere decir que están líquidas, son homogéneas y debe ser compensadas en forma legal hasta por el límite en que concurran. Y así se decide.

      Entonces el arrendatario cumplió su carga excepcionatoria sobre lo reclamado, como le exigía el art.1354 del Código Civil, no así el demandante que incumplió con su carga probatoria (art.506 CPC).

      Demostrado en autos que el arrendatario “extinguió” el monto de los cánones por vía de compensación por las mejoras ejecutadas, téngase cumplido el contrato y no resoluto como indica el art.1167 del Código Civil.