Decisión de Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil de Lara, de 9 de Agosto de 2007

Se inició el presente juicio, mediante formal demanda interpuesta por el ciudadano F.J.S., a través de su apoderado judicial el abogado G.C. contra el ciudadano R.R.A.L.. Señaló el demandante, que en fecha 10 de junio de 2005, celebró un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en Avenida S.R. en esquina Con Callejón 36, edificio Belmar 2, piso Nº 2, Apartamento 3-2, Barrio El Malecón de esta ciudad de Barquisimeto; que dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Tercera de Barquisimeto, bajo el Nº 19, Tomo 95 en la fecha supra mencionada, con el ciudadano R.R.A.L.; que la cláusula tercera del contrato estableció que el plazo del contrato sería de un (1) año, que comenzaría a regir a partir del 08 de diciembre de 2004, hasta el 08 de diciembre de 2005; que dentro de los cuarenta y cinco días anteriores al 08 de diciembre de 2005, el arrendatario fue notificado de la no renovación del contrato, según misiva aceptada y firmada por el arrendatario, otorgándose a partir de esa fecha la prórroga que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual “ope lege otorga un (1) año a los inquilinos conviniéndose que la prórroga culminaría el 08 de diciembre de 2006, con estricto apego a la Ley y al acuerdo entre las partes; que una vez vencida la prórroga el día 08 de diciembre de 2006, el arrendatario a través de diversas excusas y argumentos no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble tal y como lo habíamos pactado en el contrato y como lo señala la Ley, es por lo que procede a demandar al ciudadano R.R.A.L. para que entregue el inmueble en las condiciones estipuladas en el contrato; fundamentó la demanda en lo previsto en el Artículo 33, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente y de conformidad con el artículo 39 ejusdem solicita se decrete medida de secuestro sobre el inmueble. En fecha 29 /01/2007, fue admitida la demanda y se ordenó la citación del demandado. En fecha 15-05-2007 compareció el ciudadano R.R.A.L., asistido de Abogado y presentó escrito de contestación de la demanda, mediante el cual señaló que si es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano F.J.S.Y., negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte demandante sobre la notificación a el arrendatario con cuarenta y cinco días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento; Niega rechaza y contradice, que haya dejado de cumplir con la entrega de dicho inmueble. En la oportunidad de presentar pruebas, ambas partes ejercieron su derecho, cuyos escritos rielan a los folios 31 al 39. Vencidos los lapsos con los resultados pertinentes se dictó la sentencia de Primera Instancia que fue objeto de apelación. Consecuencialmente, corresponde a esta alzada, analizar con detenimiento las actas procesales, a fin de verificar si el Tribunal a-quo se ajustó a derecho al emitir su pronunciamiento definitivo. En tal sentido para decidir, se observa:

Conforme a lo expuesto, el fundamento legal de la demanda consiste en el cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por SUAREZ YALLONARDO F.J. en contra del ciudadano R.R.A.L..

En este sentido, y a los fines de determinar la veracidad de los hechos alegados por las partes en el presente proceso, se observa que la obligación que genera la contratación está contenida en el referido contrato; y en este sentido se ha sostenido al contrato como un acuerdo o convenio entre partes o personas que se obligan entre sí y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas. En los contratos debe indagarse cuál ha sido la intención común de las partes contratantes, y en caso de duda se debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe, a menos que lo que hayan escrito sea manifiestamente contrario a la ley. Conforme al artículo 1159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento por las causas autorizadas por la ley, por su parte, el artículo 1160 ejusdem, establece que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y el artículo 1167 del Código Civil, establece que, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”. El legislador ha establecido de esta manera la vía accesible cuando se trata de no cumplimiento de una convención, y esa vía es ejerciendo la acción que nace del contrato no cumplido. En el caso de autos, se demanda el cumplimiento del contrato que constituye el documento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares”.

En la contestación de la demanda la parte demandada lo hizo en los siguientes términos: Que si es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento, con el ciudadano F.J.S.Y., según consta de documento Notariado por ante la Notaría Pública de fecha 10 de junio de 2005, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 95, el cual entró en vigencia el 08 de diciembre de 2004 del inmueble antes mencionado, del cual anexa copia certificada marcado con la letra “A” sobre un inmueble constituido por un apartamento que se encuentra ubicado en el Barrio Malecón Av. S.R. y Callejón 36, Edificio BELMAR 2, Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara; que en dicho contrato se estipuló como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 250.000,00 mensuales, por adelantadas, tal como se evidencia del referido contrato los cuales se han realizado sin ningún tipo de atraso, al contrario se cancelan por adelantado según se desprende de originales de recibos de pagos anexados con la letra “B”; niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante sobre la notificación al Arrendatario con 45 días antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, ya que en fecha 14 de julio de 2006, celebró contrato de Opción de Compra, con el ciudadano F.J.S.Y., que dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Barquisimeto, bajo el Nº 20, tomo 139, en fecha 14 de Julio de 2006, del cual anexa copia certificada marcada con la letra “C”; que en la Cláusula Segunda del referido documento; se estableció que el precio de venta del inmueble era la cantidad de Bs. 63.000.000,00, entregando en ese acto la cantidad de Bs. 15.000.000,00 quedando una diferencia por la cantidad de Bs. 48.000.000,00; Negó contradijo y rechazó, lo expresado por el demandante en cuanto a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que niega, contradice y rechaza, que el no haya dejado de cumplir con la entrega de dicho inmueble; que tanto el señor F.J.S.Y. y su apoderado el abogado G.C., han actuado en todo momento de mala fe hacia su persona ya que ha quedado demostrado que la relación entre el y el mencionado ciudadano F.J.S.Y. no es simplemente una relación arrendaticia sino que existe un contrato de OPCIÓN A COMPRA firmado por ambas partes; que dichos ciudadanos en ningún momento quieren un acuerdo amistoso, ya que en fecha 02 de mayo de 2007, lo citaron a una reunión, según ellos con el propósito de llegar a un acuerdo que todavía no se ha realizado por negarse el ciudadano F.J.S.Y. a recibir la cantidad restante de la negociación; que estando él en la oficina del abogado G.C. , a las 4:45 pm del mencionado día llegó el alguacil del tribunal con la boleta de notificación de la presente causa, actuando de este modo de mala fe tanto del demandante como su apoderado, considerando su falta de ética profesional, ya que dicha citación se ha debido realizar en su domicilio lo cual no fue así.

Ahora bien, es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez desde que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos.

Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el art. 1354 del Código Civil en concordancia con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.

Como ya se dijo, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos.

La parte actora presentó las siguientes pruebas:

1) Copia certificada del contrato de arrendamiento (folio 7 al 9) autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara de fecha 10/06/2005, donde se tiene que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un apartamento que se encuentra ubicado en el Barrio Malecón, Avenida S.R. y Callejón 36, Edificio Belmar 2, Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

2) Original de misiva (folio 10) enviada por la parte actora a la parte demandada, notificándole sobre la no renovación del contrato de arrendamiento, que no fue impugnado por la contraparte, en la cual está establecida la fecha de terminación de la relación arrendaticia, la cual se valora de acuerdo al artículo 430 del Código de Procedimiento Civil.

3) Reprodujo el mérito favorable de los autos en atención al principio de la comunidad de la prueba .

Por su parte la parte demandada presentó las siguientes probanzas:

1) Contrato de arrendamiento, el cual ya fue valorado.

2) Original de recibo de pago (folio 24) de fecha 23-09-2006, por concepto de alquileres. Estos recaudos se rechazan porque no aportan nada a los hechos controvertidos, ya que en el presente caso no se discute el incumplimiento en el pago de las pensiones arrendaticias.

3) Copia certificada del contrato de opción a compra (folios 25 al 28) autenticado por ante la Notaría Pública de Barquisimeto, Estado Lara de fecha 09-06-2007, el cual se valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

4) Marcado con las letras “A” “B” “C”, (folios 34 al 36) copias certificadas de los pagos de cánones de arrendamiento expedida por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara de fechas 26-03-2007 – 12-04-2007 correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril del 2007, marcados con las letras “B”, “C”, “D” original de diligencia (folio 37) consignada por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara. En este sentido las anteriores probanzas demuestran el pago de la principal obligación del arrendatario que es cancelar los Cánones de arrendamiento vencidos, no es un hecho controvertido, por la cual se desestiman las mismas, así se declara.

Ahora bien, en el presente caso es preciso determinar si el contrato objeto de la controversia es un contrato determinado o indeterminado, pues los efectos son distintos. En el primer caso, es aquel en que se establece un lapso de duración reservándose para ello la acción resolutoria, ello en virtud de que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos. Igualmente es permitido decir que también la demanda procede en el supuesto de que el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del termino fijo o de su prórroga en el contrato sin haberse producido la tácita reconducción y sin existir una causa legal que lo convierta en un contrato a tiempo indeterminado, pero en este caso es viable la acción de cumplimiento de contrato (acción de extensión por vencimiento del termino, la cual puede ejercerse cumplida la prórroga legal (artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios). En tanto; que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, son aquellos cuya forma es verbal, o que cuando se venció el término legal, sin que las partes lo hayan prorrogado, se produce entonces, la tácita reconducción, siendo la acción típica para estos contratos la figura del desalojo, de acuerdo a los supuestos taxativos previstos en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios.

Ahora bien, en el presente caso está demostrado que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año exactamente, desde la fecha 08-12-2004 hasta el 08-12-2005, por lo que le correspondía al arrendatario la prórroga legal de seis meses, (así lo tiene establecido el artículo 38, ordinal 1º ejusdem ) “… Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un año o menos, se prorrogará por un lapso hasta de seis (6) meses”. Ahora bien, si vencido el término del contrato y de la prórroga legal, si fuere el caso, el arrendador realiza cualquier acto implicatorio de su voluntad, aunque sea de manera tácita, de mantener al inquilino en el inmueble de forma de poder considerarse que ha seguido ejecutando el contrato, debe entenderse producida la tácita reconducción y por ende la indeterminación del contrato. Aceptado como fue por las partes que el contrato de arrendamiento suscrito por las mismas, venció en fecha 08-12-2005, la prórroga legal correspondiente era de seis (6) meses, con fecha de vencimiento de fecha 08-06-2006, no obstante a raíz de dicho término el arrendatario siguió ocupando el inmueble objeto de litigio y el arrendador siguió recibiendo los cánones de arrendamiento vencidos, por lo que este Juzgador llega a la conclusión que en el caso que nos ocupa se produjo la tácita reconducción, la cual es reforzada con el hecho, probado en el documento que cursa en autos ( folios 26 al 28) donde las partes suscribieron un contrato de opción de compra, de lo que se infiere que el arrendador ha consentido que el arrendatario continúe en posesión del inmueble objeto de la presente controversia, pues ha tenido la intención de que éste sea el propietario del mismo.

Los elementos indicados anteriormente son suficientes para determinar que la presente pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento no sebe prosperar, así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, la apelación intentada por el abogado G.C. con el carácter que tiene acreditado en autos contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara de fecha 19/06/2007, que declaró SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentado por el ciudadano F.J.S.Y. contra el ciudadano R.R.A.L. ambos ya identificados. En consecuencia Se ratifica la condenatoria en costas a la parte demandante perdidosa en el proceso conforme al artículo 274 del C.P.C. y se le condena en costas por el recurso ejercido en aplicación del artículo 281 ejusdem

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

De conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de esta decisión, líbrense boletas y entréguensele al Alguacil y conforme al 248 ejusdem, expídase copia certificada de esta sentencia para ser agregada al Libro respectivo.

Regístrese, publíquese y bájese

El Juez Provisorio,

(FDO) La Secretaria Acc,

Dr. S.D.M.M. (FDO)

G.G.P.

Publicada en su fecha, en horas de despacho y seguidamente se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

La Secretaria Acc,

(FDO)

G.G.P.

La suscrita secretaria Acc. del Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil y de Menores del Estado L.C.: Que la anterior copia de sentencia es fiel y exacta a su original y se expide de conformidad con el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, en Barquisimeto, a los nueve días del mes de agosto del dos mil siete

La Secretaria Acc

G.G.P.